番禺奧林匹克花園進(jìn)入廣州市場(chǎng)研究匯報(bào)一、珠江三角洲別墅項(xiàng)目簡(jiǎn)析及估計(jì)

1、珠江三角洲簡(jiǎn)析

在七十年代末、八十年代初珠江三角洲作為中國(guó)改革開放先鋒，憑著國(guó)家政策傾向及其地理位置優(yōu)勢(shì)，珠江三角洲經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，到八十年代，此區(qū)域要均國(guó)民生產(chǎn)總值得到了大大提升。珠江三角洲經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)關(guān)鍵表現(xiàn)在輕工業(yè)、旅游、貿(mào)易、金融等為主，逐步成為南方經(jīng)濟(jì)中心。借助天時(shí)、地利、人和、吸引了大量港、澳同胞、外商及其它國(guó)家華人到此投資，甚至定居，同時(shí)也造就了在量富商一族和一大批白領(lǐng)階層，她們對(duì)生活向更高層次追求，別墅項(xiàng)目標(biāo)市場(chǎng)就此基礎(chǔ)在珠江三角洲應(yīng)運(yùn)而生。

（這也難驗(yàn)證了有需求必有供求經(jīng)濟(jì)發(fā)展肯定規(guī)律）。

2、九十年代珠江三角洲別墅項(xiàng)目簡(jiǎn)析

（1）90-92之間因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)九成為投資熱大氣侯影響，珠江三角洲房地產(chǎn)投資更是熱可灸手（此時(shí)段中國(guó)整個(gè)層房地產(chǎn)）。接踵而來就是中國(guó)政策進(jìn)行宏觀調(diào)控，大量縮小貸款發(fā)放，房地產(chǎn)業(yè)從93年初波峰跌入深谷；但因?yàn)橹榻侵蓿ㄓ绕涫且詮V州為中心）房地產(chǎn)商品購(gòu)置集中在私人身上，影響和波及程度相對(duì)小些（內(nèi)地及其它沿海城市房地產(chǎn)商品消費(fèi)集中在單位或集團(tuán)購(gòu)置力上。受宏觀調(diào)控重重一擊。）

（2）在93-96年初據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)整個(gè)珠江三洲共建別墅區(qū)有60多個(gè)，結(jié)果可維持至今成功樓盤屈指可數(shù)，大量樓盤已處于死火狀態(tài)。造成別墅在此階段失敗有三個(gè)原因：①國(guó)家宏觀調(diào)控銀根為最大原因；

②一窩峰，盲目投資；③經(jīng)濟(jì)相對(duì)蕭條，消費(fèi)者不輕易置業(yè)。

（3）96-99年底，別墅開始復(fù)蘇到走向正常發(fā)展階段，能使別墅項(xiàng)目走向正常化原因：：①經(jīng)濟(jì)反彈；②國(guó)家銀根入松貸款；③利息不停下調(diào)刺激消費(fèi)；④98-99年珠江三角洲為一國(guó)民經(jīng)濟(jì)能達(dá)成10％目標(biāo)，政府支持房地產(chǎn)業(yè)為關(guān)鍵項(xiàng)目之一及帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

（4）從別墅整體發(fā)展來看，部分樓盤趨向熟化，大部分全部處于發(fā)展階段；但從珠江三角洲聚集商賈之多和發(fā)展來看，別墅市場(chǎng)消化力還處于初步階段，消費(fèi)市場(chǎng)潛力還相當(dāng)大。現(xiàn)在別墅內(nèi)容關(guān)鍵表現(xiàn)在多個(gè)方面：

①碧桂園、祈福新屯為珠江三角洲權(quán)威代表，眾多別墅區(qū)全部是以碧桂園式、祈福式出現(xiàn)；

②除了少數(shù)新盤外，多數(shù)是93-96年死火樓盤又開始開啟推向市場(chǎng)；

③除了碧桂園、祈福新屯兩個(gè)樓盤能吸引較多區(qū)域客源外，其它樓盤關(guān)鍵客源集中在兩個(gè)方面：

a、當(dāng)?shù)赜蛴蚩驮矗?/p>

b、香港和澳門（香港為主）客源。

④絕大部分建立環(huán)境優(yōu)美風(fēng)景區(qū)，以山或水，或山、水、為環(huán)境背景；

⑤樓盤賣點(diǎn)突出傾向兩個(gè)方面：

a、綜合素質(zhì)樓盤

這類樓盤表現(xiàn)在配套齊全，環(huán)境綠化率高，規(guī)模效應(yīng)強(qiáng)、計(jì)劃設(shè)計(jì)獨(dú)具一格、物業(yè)管理水平高等特點(diǎn)。這類樓盤建立在實(shí)力雄厚發(fā)展基礎(chǔ)上。

b、特色樓盤

這類樓盤往往缺乏實(shí)力，而要依靠本身獨(dú)具特點(diǎn)去開啟樓盤，避重就輕，以已之長(zhǎng)聚集焦點(diǎn)取得市場(chǎng)。如：半山豪宅、世外桃源、夢(mèng)想家園、美式豪宅、高爾夫式、海濱式別墅（逸濤雅苑）等。

3、珠江三角洲別墅發(fā)展估計(jì)

珠江三角洲98、99年房地產(chǎn)熱點(diǎn)表現(xiàn)在高層建筑市場(chǎng)上（當(dāng)然也是發(fā)展所趨）。本人認(rèn)為房地產(chǎn)聚集熱點(diǎn)之一為別墅盤，原因有以下幾點(diǎn)：

①銀行按揭可能延長(zhǎng)至30年；

②香港經(jīng)濟(jì)深入穩(wěn)定和恢復(fù)狀態(tài)；

③汽車一族逐步增多（因?yàn)橛秀y行按揭及深入刺激購(gòu)車政策；

④部分墅在房地產(chǎn)界已享受很高聲譽(yù)，造就了一定市場(chǎng)效應(yīng)，再加上華南碧桂園、海逸豪庭、君蘭高爾夫小區(qū)、穆天子山壓等將在大力推盤，將會(huì)形成很大聲勢(shì)；

⑤中國(guó)加入世貿(mào)影響；

⑥城市污染深入惡化，別墅需求對(duì)應(yīng)增加（此發(fā)展趨勢(shì)）。

二、市場(chǎng)調(diào)查

在珠江三角洲別墅競(jìng)爭(zhēng)趨向熱熾化，大量別墅推向市場(chǎng)，作為逸濤雅苑怎樣在眾中樓盤取得一席之地，就要做到知已知彼。下面將對(duì)珠江三角洲整個(gè)區(qū)域代表性別墅作簡(jiǎn)短剖析。

(一)廣州市區(qū)域

1、二沙島別墅樓盤，如花城苑、新世界花園。

二沙島背景是相對(duì)雜亂住宅小區(qū)和廠房，但其有一個(gè)位置優(yōu)勢(shì)在廣州市中心且珠江上一小島，此地段大部分由廣州城建總開發(fā)，首先是將基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境發(fā)明一流，然后抓住三點(diǎn)開啟市場(chǎng)和造就市場(chǎng)。

①?gòu)V州市獨(dú)一無二市中心絕頂環(huán)境（地塊很有限）；

②制造一個(gè)相對(duì)沒有干擾禁區(qū)；

③城建總一流物業(yè)管理和一流設(shè)計(jì)；

成功力筆表現(xiàn)在市中心一流環(huán)境發(fā)明別墅吸引華南金融中心廣州富商一族（別墅最低約在500萬以上）

思緒：一流地段（環(huán)境優(yōu)勢(shì)）一流富豪（華南金融中心）

2、白云堡

因?yàn)槎硩u已制造廣洲別墅市場(chǎng)，但因?yàn)槎硩u地塊很有限，基于有限大市場(chǎng)潛力，在廣州風(fēng)景優(yōu)美白云山腳興建一個(gè)六星級(jí)家___白云堡。開啟市場(chǎng)兩大原因：①白云山風(fēng)景優(yōu)美且機(jī)場(chǎng)近在咫尺；②一流管理（六星級(jí)家）。

以上兩地段別墅成功之處說明在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市區(qū)內(nèi)興建別墅依靠環(huán)境和一流管理即可制造就名牌樓盤，前提就是實(shí)力。后面提及東莞新世界花園也證實(shí)了此點(diǎn)。

（二）從化區(qū)域

從化區(qū)域代表性樓盤為流溪河山莊，此樓盤在96年底至97年初大力推盤，借助其依偎在流溪河（此河為廣州人用水之源，比較清轍）自然風(fēng)光，在第一期比較成功。成功之處環(huán)境作為賣點(diǎn)，（打著世外桃源宣傳廣告）和當(dāng)初競(jìng)爭(zhēng)性樓盤少，到了97年底至98年，因?yàn)槠涓?jìng)分樓盤增多使其第二、三期難于深入取得市場(chǎng)。原因：

①其除了環(huán)境之外，內(nèi)部配套無特色且不齊備，又沒有周圍大氣候環(huán)境依靠。

②在珠江三角洲相對(duì)處于一個(gè)死角，交通不便利。

總結(jié)：當(dāng)一個(gè)樓盤沒有地理位置優(yōu)勢(shì)，綜合素質(zhì)不夠強(qiáng)，周圍大氣環(huán)境

差，就算有愈加好特色樓盤也難于取得市場(chǎng)。也給這類樓盤一個(gè)深

思：怎樣依靠環(huán)境和一特色去開啟市場(chǎng)？

（三）花全部區(qū)域

1、蒙地卡羅山莊

在花城市約七公里處蒙地卡羅水庫(kù)（因蒙地卡羅山莊而命名），依水傍水，環(huán)境優(yōu)美。別墅計(jì)劃設(shè)以小山丘園村配襯純歐式建筑風(fēng)格，這是它一大特色和賣點(diǎn)。開啟樓盤原因之一在花全部

清遠(yuǎn)路上，交通相對(duì)發(fā)達(dá)。

2、芙蓉花園

在芙蓉度假村旁，借助芙蓉度假村旅游勝地托起樓盤招牌，在各家別墅設(shè)計(jì)上有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)；如：120m2左右獨(dú)立式別墅售價(jià)30多萬，這是別墅市場(chǎng)上一大空白，也使其取得市場(chǎng)焦點(diǎn)。

1998年9月份在廣州開展銷會(huì)二個(gè)星期，賣出130多套樓宇，其中別墅占78套，成功二大原因：

①現(xiàn)樓低價(jià)入市且戶型小；

②大環(huán)境借助白云機(jī)場(chǎng)搬遷至其周圍。

但在1999年主推廣州市場(chǎng)時(shí)成效不大，原因?yàn)椋?）綜合寮力不夠，沒有規(guī)模效應(yīng)；（2）被番禺方向樓市淹沒。

總結(jié)：花城市作為珠江三角洲經(jīng)濟(jì)水平居中上，有一定僑鄉(xiāng)，加上新機(jī)

場(chǎng)在此處興建，造就別墅市場(chǎng)。目標(biāo)客源：

①香港等地僑鄉(xiāng)；

②當(dāng)?shù)厝耍?/p>

③部分廣州人。

但此地方別墅宜在中等或中等且規(guī)模適中才有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

2、百花山莊御景園（僅一個(gè)思緒）

離增城市區(qū)3公里，依傍中酒度假村和百花山莊度假村，獨(dú)覽百花林水庫(kù)，為增城美景色之一和最高級(jí)酒店，在此居可表現(xiàn)一高貴身份。但此位置對(duì)于廣州人，香港人來說較陌生，（了解）和比較偏僻。

此樓盤若競(jìng)爭(zhēng)廣州、香港人客源則優(yōu)勢(shì)甚小，原因位置偏、交通不方便，周圍經(jīng)濟(jì)，旅游等氣候差等原因。基于此形勢(shì)，樓盤方向只能為當(dāng)?shù)乜驮矗糁辉诋?dāng)?shù)赝茝V，是否能顯檔次和順利推盤。又怎樣吸納少部分廣州、香港客源？

針地此形勢(shì)，給出百花山莊御景園推廣關(guān)鍵：

①怎樣發(fā)掘賣點(diǎn)？怎樣制造市場(chǎng)？

②怎樣找出最好切入點(diǎn)去開啟市場(chǎng)？

③怎樣選擇最好地方進(jìn)入市場(chǎng)帶動(dòng)樓盤推廣；增城？廣州？香港？百花園山莊御景園

純度假式別墅小區(qū)是否可占據(jù)市場(chǎng)？

此盤在99年度進(jìn)入廣州市場(chǎng)時(shí)也只是個(gè)測(cè)試階段，所以市場(chǎng)回報(bào)只能是平淡。

3、紫云山高爾夫小區(qū)（室內(nèi)設(shè)計(jì)有參考價(jià)值）

①賣點(diǎn)：高爾夫小區(qū)、美式生活小區(qū)

（其競(jìng)分對(duì)手為順德君蘭高爾夫，客源焦點(diǎn)香港和廣州。）

②項(xiàng)目定位豪別墅，可行性：

a、發(fā)達(dá)高速網(wǎng)絡(luò)；

b、珠江三角洲中這類別墅區(qū)相對(duì)為一大空白；

c、離廣州20分鐘車程，和東莞一河之隔，有港口直達(dá)香港。

（五）東莞區(qū)域

1、新世界花園（和廣州二沙島別墅區(qū)推廣手法類似，在此不作分析。）

2、紫荊花園（常平）

紫荊花園前期成功原因：

①沿一天然湖水而建；

②建筑風(fēng)格稍有特色，一流物業(yè)管理；

③常平躍身為華南鐵路關(guān)鍵原因，成為北京往返香港中轉(zhuǎn)站，這是它取得市場(chǎng)訂可最大原因。

3、御景花園（樟木頭）

御景花園在98年9、10月99年銷售比很好，此樓盤以洋房主，下一期一樣以洋房去占踞市場(chǎng)，據(jù)了解，香港人比較接收此樓盤洋房。（也說明了洋房在香港有很大市場(chǎng)，但別墅盤將是別墅和洋房平分秋色。）

（六）深圳區(qū)域

1、金海灘

金海灘在小梅沙，其在深圳名氣不亞于碧桂園，造就金海灘名牌樓盤有以下原因：

①選址為濱海公路一帶擁有最美海景位置及地勢(shì)；

②小梅沙一帶為深圳以后旅游業(yè)發(fā)展關(guān)鍵；

③純歐美式別墅小區(qū)復(fù)制；

④經(jīng)過出售會(huì)所會(huì)員卡來出租樓宇；此樓盤1/3為出售，2/3出租。

2、御海灣山莊（其設(shè)計(jì)風(fēng)格對(duì)廣州奧林匹克花園）有很大參考價(jià)值）。（七）中山區(qū)域

1、星辰花園（湖景計(jì)劃有參考價(jià)值），星辰花園特色和賣點(diǎn)表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

①自然江景和人工湖景；

②靠港口而建；

③一流綠色景色、寬廣馬路；

④僑鄉(xiāng)之城___中山；

⑤中山為世界優(yōu)異環(huán)境城市作為大氣候托市。

2、雅居樂（和星辰花園有類似之處，在此不如分析。）

在99年度雅居樂開發(fā)高爾夫別墅小區(qū)項(xiàng)目，市場(chǎng)反應(yīng)極好，原因有大原因；

①雅居樂品牌效應(yīng)，建立一批忠社用戶追隨者；

②這類項(xiàng)目在中山地域是個(gè)市場(chǎng)空白點(diǎn)。

（八）順德

1、君蘭高爾夫小區(qū)

和新墉紫云山高爾夫小區(qū)類似樓盤，兩種樓盤借高爾夫球場(chǎng)為焦進(jìn)行推盤，且為高級(jí)數(shù)樓盤。

君蘭高爾夫小區(qū)

走純高級(jí)數(shù)樓盤在現(xiàn)在難于取得市場(chǎng)，但應(yīng)怎樣走？

2、碧桂園（附策劃資料）

碧桂園策劃綱要：

（1）碧桂園___“可怕順德人”

碧桂園___“讓父母高忱無憂，讓后代再創(chuàng)成功”

碧桂園___“中國(guó)最大家居系統(tǒng)工程”

碧桂園___“給您一個(gè)五星級(jí)家”

碧桂園___“一個(gè)全新生活方法”

（2）碧桂園辦學(xué)推廣廣告：

①可怕順德人：昨天，順德人撐起了廣貸北伐主力軍團(tuán)大旗。今天，順德人要用財(cái)富栽培出智慧之果。在珠江三角洲黃金點(diǎn)___碧桂園，可怕順德人將要搞掂一跨世紀(jì)，超國(guó)界文化工程。

②（六以后）可怕順德人：廣東碧桂園學(xué)校成功三大見證，天時(shí)、地利、人和，由“智慧果”引出了“博士帽”。

③（四以后）可怕順德人：另古諺云：富不過三代，要使事業(yè)有續(xù)，最明智投資莫過于投資兒女，“二十一世紀(jì)經(jīng)濟(jì)大潮黃埔軍校”。懸念系列制造了一個(gè)轟動(dòng)一時(shí)社會(huì)追蹤熱點(diǎn)。

可怕，代表一個(gè)能量，產(chǎn)生一個(gè)震撼。要用順德人昨天來說明今天展望明天。“可怕”是一個(gè)無形資產(chǎn)，是一個(gè)歷史信用。

這個(gè)意念稱之為“借月生輝”___借助于順德人敢為天下無勇氣和經(jīng)濟(jì)上公認(rèn)成就，利用其無形資產(chǎn)為我所用，“借”出效應(yīng)，“借”出效益。

④可怕順德人：一架天平，在邊是別墅、轎車、美金、右邊是一個(gè)小學(xué)生。財(cái)富積累或兒女成才？?jī)上鄼?quán)衡，誰重誰輕？錢財(cái)身外物，兒女千秋業(yè)懸念定為投資選擇，留得青山在，不怕沒柴燒，兒女孩子成才最關(guān)鍵。

⑤可怕順德人：廣東碧桂園學(xué)校____北京景山學(xué)校廣東分校，兒女需要什么？孩子在呼叫什么？做父母最明白。

3、策劃人要善于抓住不一樣時(shí)期傳奇原因，在新聞“熱點(diǎn)”上聚集放大，吸引新聞界注意力，“炒”出一臺(tái)又一臺(tái)有聲有色話劇來。

___南北攜，共創(chuàng)新模，北京景山學(xué)校南下辦學(xué)校，和北京景山學(xué)校合作和國(guó)際教育接軌，構(gòu)筑跨世紀(jì)文化金字塔，和可怕順德人廣告相呼應(yīng)刮起了一股“碧桂園旋風(fēng)”。

一、二年級(jí)說千字漢字，三、四年用英語對(duì)語，征服了家長(zhǎng)。

二、１．碧桂園辦（法）學(xué)：確保基礎(chǔ)、發(fā)展個(gè)性，服務(wù)社會(huì)。

２．碧桂園學(xué)校沒有“小皇帝”只有“自強(qiáng)人”，培養(yǎng)“自尊、自信、自強(qiáng)、自立”，讓學(xué)生“承繼父輩艱苦創(chuàng)業(yè)意志，含有超群生存智慧”。

３．學(xué)校著名度如日中天，“死水”碧桂園地盤自然日益升值，下一步就是樓盤策劃。

４．碧桂園推廣思想，一句話，叫做“一個(gè)中心，兩個(gè)基礎(chǔ)點(diǎn)”一個(gè)中心，就是“碧桂園生活方法”營(yíng)造和炒作，兩個(gè)基礎(chǔ)點(diǎn)，一個(gè)國(guó)際學(xué)校一個(gè)是建設(shè)五星級(jí)國(guó)際俱樂部，加大文化內(nèi)涵。

５．房地產(chǎn)開發(fā)小區(qū)絕大部分重視人基礎(chǔ)生活需求，而忽略了人生活方法更新，一個(gè)“理想型”全新房家方法正在噴灑而出。

６。碧桂園宣傳定位：

專題：三年不鳴，一鳴驚人（三年不飛，一飛沖天）

碧桂園給你一個(gè)五星級(jí)家。

碧桂園，成功人仕家園。

我們選擇碧桂園理由......

（大款自述）自顧商場(chǎng)轉(zhuǎn)戰(zhàn)，冷落了對(duì)生活樂趣追求。盈利是游戲，生活最真實(shí)。碧桂園給了我一次體味一個(gè)全新生活方法，五星級(jí)會(huì)所表現(xiàn)了我和眾不一樣尊貴身份，花園別墅表示了我宅逸居高尚情調(diào)，全寄宿貴族學(xué)校，消除了對(duì)兒女擔(dān)憂。

（白領(lǐng)自訴）（１）要環(huán)境美：雅樓庭院，當(dāng)然關(guān)鍵，而又能樂乎山水之間。

（２）品位。家里是心歸宿，寫字樓一天煩擾必需用家溫馨拭潔凈，歸真返樸，怡然自得。

（３）交通便。行可遠(yuǎn)，歸可至，無塞車之苦，無繞道之類。

（小康自訴）擁有漂亮房子，豪華室內(nèi)裝修，更使我受寵是，一樣擁有青山綠水藍(lán)天，白云，一樣享用五星級(jí)服務(wù)，一樣置身豪門會(huì)所。體會(huì)到了超值含義。

目標(biāo)用戶

配套設(shè)施

７．五星級(jí)會(huì)所策劃：

(1)在廣州“五星、級(jí)酒店中聘用20位之多人才進(jìn)行酒店管理。

(2)把五星級(jí)酒店管理模式引進(jìn)屋村管理，把這里每一幢別墅看成五星級(jí)酒店里一套用戶，使每一位住客受到五星級(jí)全程服務(wù)。碧桂園是成功人仕家園，其生活方法應(yīng)該是對(duì)其發(fā)明價(jià)值回報(bào)，要讓她們生活在排除一切后顧之憂無微不至五星級(jí)管理環(huán)境中。

(3)物業(yè)企業(yè)：公關(guān)部、維修部、飲食部、管家部、采購(gòu)部、人事部、基建工程部、康樂部等11個(gè)部門。

(4)《廣東城里人下鄉(xiāng)當(dāng)保姆》

(5)會(huì)員卡推出策劃：“引君甕”之策，學(xué)校召開“家長(zhǎng)大會(huì)”，在碧桂園國(guó)際俱樂部招待她們，并（開始時(shí)）送會(huì)員金卡，頓使家長(zhǎng)們有了“五星級(jí)”自尊”。以后，加印會(huì)員卡也一售而空，俱樂部運(yùn)作經(jīng)營(yíng)也搞活了。

８．碧桂園宣傳應(yīng)是經(jīng)年不息，每一階段應(yīng)有自專題。保持高雅，保持宣傳“噸位”，做到街巷議碧桂園。

９．下一步專題：碧桂園生活方法，稱之為未來中國(guó)人理想生活方法。有些人認(rèn)為是“富人特區(qū)，窮人止步”，也有認(rèn)為是一個(gè)生活理想，但思維超前，大家消費(fèi)不起。爭(zhēng)論恰好把“生活方法”炒熱，一旦這種比較超前未來生活方法為大眾所接收，就能開假冒出一個(gè)嶄新市場(chǎng)，引導(dǎo)大家消費(fèi)理想。

(1)引導(dǎo)有錢人消費(fèi)觀念，給她們一個(gè)什么樣消費(fèi)環(huán)境。

(2)邀請(qǐng)社會(huì)相關(guān)知人士研究、討論，當(dāng)晚然廣東人民廣播電臺(tái)新聞臺(tái)五牌節(jié)目《今日熱線》對(duì)碧桂園生活方法討論，主持人開宗明義兩個(gè)專題：

a.“碧桂園生活方法”給我們帶來什么？

b.“碧桂園”是否在營(yíng)造“富人特區(qū)”？

（目標(biāo)在于經(jīng)過釋疑解惑）

迷惑課題廣告推出（使人認(rèn)為其它全部好，就此點(diǎn)不妥之感），緊接下來就經(jīng)過多種媒體進(jìn)行解疑（解開大家障礙就順應(yīng)認(rèn)可選購(gòu)了）。

此為欲擒故縱之策略利用。

三、１．給有錢人一個(gè)文明，高尚生活環(huán)境，對(duì)培養(yǎng)大家現(xiàn)代生活習(xí)慣有很大作用。比如在潔凈場(chǎng)所大家不敢隨地吐痰，在豪華場(chǎng)所大家不敢高聲喧嘩。

２．“碧桂園”生活方法出現(xiàn)，給大家有了奮斗目標(biāo)，早日實(shí)現(xiàn)自己夢(mèng)中家園。她也是珠江三角洲人民驕傲。

３．當(dāng)大家用于日常生活之外節(jié)余消費(fèi)力越大，文化產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)空間就越大，策劃家施展才能天地越大。

４．策劃家若能造就一個(gè)方豐美水草，牧人自會(huì)趕著她們牛羊蜂涌入你樂園之中。

５．95年3月，以“'碧桂園生活方法'”之謎”為總攻口號(hào)，圍繞著給你一個(gè)“五星級(jí)家”和“成功人士家園”，碧桂園雙展開了全方位廣告攻勢(shì)。被定位為天時(shí)、地利、和和三位一體，“花園式別墅區(qū)、新型國(guó)際學(xué)校國(guó)際俱樂部”理想型生活小區(qū)典范，全方面推出。

▲策劃方案：

（一）基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)及總體構(gòu)想

１．基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)：緊圍繞兩個(gè)口號(hào)，從戰(zhàn)備意義上展開全方位廣告宣傳攻勢(shì)，充足表現(xiàn)出新思維新角度新包裝，高端高格調(diào)高眼界、大氣勢(shì)大氣度大氣氛，以情感人心，以理廳人智。

(1)“碧桂園生活方法”；

(2)“給你一個(gè)五星級(jí)家”。

２．總體構(gòu)想：碧桂園學(xué)校、碧桂別墅、碧桂園五星級(jí)國(guó)際俱樂部、三位一體組成了“碧桂園生活方法”。

廣告定位們思索點(diǎn)：

(1)碧桂園生活方法是天時(shí)、地利、人和三位一體。

a．“碧桂園生活方法”和中國(guó)傳統(tǒng)文化關(guān)系。儒家思想是中國(guó)傳統(tǒng)文化代表，望子成龍碧桂園學(xué)校龍鳳展現(xiàn)祥，是未來成功者搖籃。

b．“碧桂園生活方法”和中國(guó)傳統(tǒng)觀念關(guān)系。居安思危，碧桂園學(xué)校為成功者解除“后顧之憂”。

c．“碧桂園生活方法”和中國(guó)傳統(tǒng)習(xí)慣關(guān)系。“在家千日好，出門事難。”家，人生起點(diǎn)；游人夢(mèng)境；合家歡樂，中辦人最美好祝福；天倫之樂，中國(guó)人世代追求境界。

d．“碧桂園生活方法”和中國(guó)改革開放關(guān)系。“讓一部分先富起來”，碧桂園使你最終根本改變昨天思維和昨天形象。

e．“碧桂園生活方法、和中國(guó)未來世紀(jì)關(guān)系。未來世紀(jì)優(yōu)異中國(guó)人生活類型，本世紀(jì)末成功者面前一座跨世紀(jì)橋梁。

(2)“給你一個(gè)五星級(jí)家”這不是理想，而是理想實(shí)現(xiàn)，這不是出發(fā)，而是勝利抵達(dá)；這不是樂譜，而是你耳旁動(dòng)聽旋律；這不是彩霞，而是你心中一幅絢麗圖畫。啊，碧桂園！“給你一個(gè)五星級(jí)家！”

a．“給你一個(gè)五星級(jí)家”，風(fēng)景如畫家。從地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)，敘述“碧桂園”有山有水自然條件，是鄉(xiāng)村城市，城市中鄉(xiāng)村。

b．“給你一個(gè)五星級(jí)家”，舒適瀟灑家。從科學(xué)設(shè)計(jì)和高質(zhì)量建筑角度，展示“碧桂園”別墅豪華。

c．“給你一個(gè)五星級(jí)家”，近在咫尺家。從交通便利和通信技術(shù)發(fā)達(dá)，說明“碧桂園”廣州香港及珠江三角洲周圍城市聯(lián)絡(luò)。

d．“給你一個(gè)五星級(jí)家”，方便安全家。從現(xiàn)代化物業(yè)管理水平和配套生活設(shè)施，介紹“碧桂園”井然有序內(nèi)部服務(wù)和滴水不漏保安方法。

c．“給你一個(gè)五星級(jí)家”，大展鴻圖家。從既是休息，享受又能夠不中止事業(yè)實(shí)際需要出發(fā)，告訴大家，“碧桂園”從學(xué)校到別墅和會(huì)所，三位一體，相互依存超前構(gòu)想和創(chuàng)意。

（二）碧桂園大門酷似巴黎凱旋門－－一只鳳凰展翅欲飛，如同敦煌壁畫中飄逸飛天，鑲繪在門樓上面。原因，順德有“鳳城”之美稱，其次，更有“筑巢引鳳”之義。