總體研究計劃完成！報告分析邏輯互聯網研究地產產業鏈在互聯網時代的影響和沖擊房地產業在互聯網時代面臨的新機遇重點研究受影響最大的產業鏈條給出初步分析結果與可能的應對方法比照成熟市場，尋找孵化領域細分市場判斷篩選新機會提出結論，落實入場項目研究結論與下一步工作3提綱房地產行業生態環境的變化與對策互聯網正以前所未有的廣度和深度進入人類文明的社會生活4受新興市場的推動，2012年全球互聯網用戶達24億，年增長8%.Source:UnitedNations.InternationalTelecommunication’sUnion.I

增長最快的前15位國家互聯網用戶達14億，年增長15%美國互聯網用戶達到2億4千萬，年增長3%

中國區互聯網用戶達到5億3千萬，年增長10%其中在2008年到2012年用戶增加2億8千萬，超過互聯網用戶總數一半

農村網民增加3100萬，年增長17%左右52012年全球互聯網人口平均普及率為34%Source:UnitedNations.InternationalTelecommunication’sUnion.I，中國互聯網信息中心

人口普及率最高的是美國，約占總人口的78%年增長率最高的國家是伊朗和阿根廷，分別是55%和5%，人口普及率分別是為55%和68%

中國互聯網人口普及率為40%,保守預計在未來5年將達到60%

截至2012年6月，主流消費力量的互聯網普及率為67.7%（20歲～49歲）寬帶普及率達到94%（2011，Dec.)結論與下一步工作6提綱房地產行業生態環境的變化與對策互聯網正以前所未有的廣度和深度進入人類文明的社會生活7重新想象一切，我們現身在何處，將走向哪里房地產各產業領域受互聯網浪潮的影響程度深淺不一結論與下一步工作9提綱房地產行業生態環境的變化與對策-零售地產互聯網正以前所未有的廣度和深度進入人類文明的社會生活仲量聯行報告顯示，以各地購物中心空置率衡量，沈陽空置率高達24.3%，北京12.7%，成都12.6%，其他如廣州/南京/上海/武漢在2～5%之間，無錫杭州1%～1.5%做為零售地產的領軍企業，萬達廣場2012年全國的平均客流增幅掉到了個位數，單價也呈現下降趨勢，表明消費者在店內的消費能力或者消費意愿出現下滑，商家傾向提高老店的盈利能力，而非增開新店2012年社會消費品零售總額預期可達21.5萬億，網購交易總額預計1.25萬億，占社會消費品零售總額的比重在5.8%~6.2%之間，過去四年這一比重分別為1.1%、2.0%、2.9%、4.2%，年增長約45%（2012年社會消費品零售總額基于國家統計局2011數據并假設年增長17%）

亞馬遜暗示其將再推同日交貨服務，給客戶帶來即時滿足體驗，從而挑戰傳統零售業的最大優勢；亞馬遜股價再創新高，達到260美元左右，市值1180億美元Source:JonesLangLaSalle電商業態對傳統零售渠道商的沖擊日益尖銳問題：中國零售業未來的十年會發生怎樣的變化？市場上對于電商零售市場份額的增加比例存在多種爭議

以馬云為代表的新型電商平臺：-電商將基本取代傳統零售業以王健林為代表的零售地產實體：-電商和傳統零售業都將存活，沒有誰取代誰的問題；在未來十年內，電商的市場份額不會超過50%根據國外成熟市場的調查顯示，電商零售在未來十年的營業額不會超過15%澳洲百貨業巨頭AMPCapital聯合其他六家百貨商共同邀請Urbis對于澳洲線上零售市場進行獨立調查

圖一表明，線上零售滲透率將在未來五年內快速增長，在十年左右達到11.8%，年平均增長15.9%，從更長期來看市場份額將會達到峰值，約為澳洲市場總零售額的15%

圖二表明，即使存在線上銷售的份額侵蝕，澳洲購物中心零售額預測在下十年繼續持續增長線上零售的營業額預測（2010～2020）購物中心的營業額預測（2010～2020）Mckinsey保守預計截至2016年零售電商占中國零售市場總額約為14%左右目前中國線上零售消費人群總數約為1.9億，到2016年，預計將達到3.5億，中國將超越美國成為最大的在線零售市場

下圖表明，受一線城市之外的居民收入增長驅動，線上零售市場的增長率是線下傳統零售市場增長的3倍沒有哪個細分零售產品可以在互聯網的沖擊下免疫，部分門類受影響相對較小，部分門類受到的影響是全局性的

書刊，計算機軟硬件，DVC，游戲，運動類產品，服裝鞋帽等在線上銷售的份額會顯著增加

各門類的影響大小取決于該類產品的在線呈現難易度，以及與線下相比可觀的折扣力度優化結構，業務創新與尊重客戶體驗是傳統零售產業面對電商份額侵蝕的有效手段我們知道-部分零售對于線上滲透率更敏感，資管部門需要根據狀態進行門類品牌的調整-高品質的地區性購物中心對于線上零售更有抗力-線上零售會持續影響線下實體銷售，線上線下融合協同成為必然的商業運營模式對策

-區分零售門類和個別呈現下行趨勢的零售商

-側重與線上零售的差異化

-改善顧客體驗

-增強便利性-回避過剩區域

-線上線下聯動發展機會

-優勢區位傳統百貨業的收購重組：大商股份-創新型零售業形態和商管設計公司的并購機會：誠品集團，星期八小鎮-不良資產處置平臺的布局機會：Pamfleet歐洲藥劑師協會下屬的藥店90%以上開展網上藥品預訂服務美國有30%的藥品銷售在網上完成

中國網絡藥品交易開放時間不長，很多企業還在觀望中

上海藥房網的年銷售額僅相當于一家半實體藥店的銷售額

優勢劣勢

優化方式

線下：-適當調整藥品門類和比例-關閉經營狀況一般的門店

-進入小型社區中心

線上:-借助現有電商平臺進行網上試水-逐步跟進網絡藥店的可行性分析-借助線上搭建推廣藥品的宣傳平臺

無經營面積的限制無營業時間限制客戶覆蓋面廣方便無法即時送達藥品監管運輸保存醫保報銷老年群體覆蓋降低成本表現不顯著（平均毛利率19%，實體店平均27%）案例二：創新商業模式和體驗式的人文精神使得臺灣誠品書店在網上電商帶來的激烈競爭中依然保持巨大發展潛力業態轉換：以書店為品牌核心，帶動商場、書店與零售的復合經營模式

即時轉型：將書店定義為多元的、動態的文化事業，而非零售業

創新的行銷設計、多元內涵的文化氛圍打造與眾不同的休閑文化場所誠品集團誠品股份有限公司通路事業群，下屬42家誠品書店誠品畫廊網絡事業處，實為誠品書店網上交易平臺媒體事業群，統籌誠品對外的媒體廣告及場地租賃業務大陸事業群建設事業誠品文化藝術基金會誠品生活股份有限公司餐旅事業群通路發展事業群旅館事業群誠品開發物流公司誠建公司地控跟蹤項目案例三：星光耀廣場以娛樂為核心驅動力強調難以復制的玩樂體驗，打造一站式兒童主題商業回避購物中心兒童業態的同質化競爭

充分利用上游兒童用品市場向下游發展的契機

整合傳統渠道，打造利潤空間地控跟蹤項目數據來源：Yahoofinance結論與下一步工作20提綱房地產行業生態環境的變化與對策-酒店和分布式租賃互聯網正以前所未有的廣度和深度進入人類文明的社會生活自2009年以來，高檔星級酒店客房空置率持續偏高根據STRGlobal對上海、北京、廣州、三亞、青島等中國主要城市的調研發現，有15個城市超過50%的酒店入住率明顯下降，其中上海、三亞、西安和廣州尤為明顯，中國酒店市場正有逐步放緩的跡象抽樣中端以上定位酒店調查數據顯示，今年1~7月平均入住率僅59.9%，同比有所下降22分布式住宅租賃在互聯網的支持下逐漸進入短期商務和假日出行市場上海服務式公寓入住率和租金趨勢上海服務式公寓供應和存量趨勢數據來源：第一太平戴維斯數據來源：第一太平戴維斯增強客戶體驗管理與風格創造使得部分星級酒店從眾多競爭者中脫穎而出案例一：Homeaway在五年內成長為全球最大的假日房屋租賃在線服務提供商目前在全球145個國家擁有超過50萬個假日租賃房源2011年6月,在納斯達克掛牌數據來源：YahoofinanceNasdaq:AWAY所屬行業:地產二級市場基本信息-52周價格區間:19.19～28.00

-市值:1.75

B-市盈率：175.83-最近財年凈利潤率 3%

-上季度同期收入增長率27.39%案例二：互聯網將助力Yopark分布式租賃市場迅速發展分散型的產權式高端公寓結合星級酒店服務

經營理念：酒店式的服務標準，公寓式的靈活管理，家庭式的溫馨體驗3個區域服務中心，管理1100套中高端物業，資產規模達數百億，客房面積超12萬平方米2011年凈利潤增長超過70%，預計2012年實現凈利潤1500萬元地控跟蹤項目案例三：SBE以超乎想象的創新和娛樂享受持續改寫高端酒店傳奇定義全新風格標準，塑造時尚客戶體驗

邀請世界最負盛名的設計師PhilippeStarck全系列打造地控跟蹤項目案例四：AirBnB以難以置信的服務市場增長速度和市場容量被稱為“住房中的EBAY”AirBedandBreakfast(“Air-b-n-b”)的縮寫[1],一家聯系旅游人士和家有空房出租的房主的服務型網站成立于2008年8月，總部設在美國加州舊金山市

用戶遍布167個國家近8000個城市，發布的房屋租賃信息達到5萬條

用戶可通過網絡或手機應用程序發布、搜索度假房屋租賃信息并完成在線預定程序

引導商業新概念：有空閑的資源就可以出租地控跟蹤項目

中國版AirBnB：愛日租結論與下一步工作28提綱房地產行業生態環境的變化與對策-數字地產互聯網正以前所未有的廣度和深度進入人類文明的社會生活29數據與業務的大集中對于數據中心提出更高密度更高性能的要求數據來源：中國IDC圈隨著國家對戰略性新興產業的重視，對云計算的積極推進，IDC市場迎來了前所未有的發展機遇基于云計算的數據中心建設進一步推進，并成為不少政府園區關注引進的重點移動互聯網的應用給IDC市場帶來了持續的需求30國內高標準大型數據中心數量不足，產業亟待升級支持海量數據存儲和處理的數據中心被提高到國家戰略層面

基于云計算的數據中心建設成為不少政府園區關注引進的重點中國超過500個機架的大型數據中心有47個，日本85個，美國571個未來2-3年是亞太地區數據中心部署和升級的高增長期數據來源：中國IDC圈國內市場從事高標準商用數據中心的建造商數量有限，存在進入機會國外：

電信運營商-AT&T-FranceTel-SingaporeTel-Etc.

其他-IBM-NEC-CSC-Fujitsu-EMC-DLR國內：

電信運營商-中國移動-中國聯通-中國電信其它數據中心運營商

-GDS-21Vianet-CIECC數字地產業內的傳統地產商涉足較少，可作為孵化機會跟進探討地控跟蹤項目32參考案例：DigitalRealtyTrustDigitalRealtyTrust是為許多世界領先的企業體提供服務的數據中心解決方案供應商企業理念-提供創新的數據中心解決方案核心競爭能力-全面的靈活的解決方案，適應不同的業務需求，現在和未來-穩定可靠的資金來源-數據中心的設計，構建和運作的專業人士擁有在選址，設計，施工，工程，運營和客戶服務數十年的經驗分支機構遍布全球，在世界各地的30多個市場擁有超過100個數據中心NYSE:DLR所屬行業:地產二級市場基本信息-52周價格區間:80.59～59.25

-市值:7,798百萬-市盈率：45.66-最近財年凈利潤率 15.26%

-上季度同期收入增長率13.38%數據來源：新浪財經結論與下一步工作33提綱房地產行業生態環境的變化與對策-電商物流地產互聯網正以前所未有的廣度和深度進入人類文明的社會生活34電商物流占倉儲物流總面積比例快速增長，物流成本決定電商的市場競爭能力隨著電子交易平臺的日益成熟，傳統廠商及零售商亟待強化面向消費者的直接配送以供應鏈管理能力為主的后臺能力成為電商競爭的焦點電商需要借助合作伙伴的力量，從而能夠專注于主業核心競爭力的發展物流成本決定電商的市場持續競爭能力35中國專業物流設施供應十分稀缺，電商往往不得不犧牲效率以適應場地的局限數據來源：中國倉儲協會，CBRichardEllisestimates,CIATheWorld

2007至2011年，我國物流總費用占GDP的比重由18.2%下降到17.8%,而保管費用的比重由5.8%上升到6.1%目前中國國際標準倉庫總存量為1300萬平方米，僅為美國波士頓一個城市的倉儲容量在北京，國際標準倉的空置率不到2%土地供給趨緊使得優勢區位成為戰略資源中國現有的倉儲設施中，超過70%建于90年代之前無法滿足當前的物流要求36

越來越多的資本開始進入物流地產領域

-傳統境外工業地產商，如普洛斯-國內的華潤、招商局等集團

-住宅開發商進入工業園區開發，業態中也都涉及了物流地產，譬如萬通-產業資本如聯想弘毅入資成立的香港豪德集團-獨立的民營企業

帶來的機會-二三線城市電商和倉儲地產的聯盟開發：阿里巴巴-現有倉儲地產的并購：宇培-具備優越地理位置的傳統倉儲改造：EMS-特色倉儲的建造：冷庫-現有物流產業園的參與改造：中部商貿物流產業園資本的進入使得中國專業倉儲地產轉型升級，推動電商降低庫存成本，提高流通效率37案例一：普洛斯（GLP)在亞太區發展迅速，標準化倉儲占據中國主流市場SGD:MC0.SI所屬行業:地產二級市場基本信息-52周價格區間:1.76-2.89

數據來源：Yahoofinance38案例二：宇培通過持有和運營國際品質倉儲設施，實現資產保值增值地控跟蹤項目結論與下一步工作39提綱房地產行業生態環境的變化與對策-房產電商互聯網正以前所未有的廣度和深度進入人類文明的社會生活傳統地產行業借助互聯網發掘市場潛力開發商電商平臺一手代理平臺二手中介建材裝修家居增加潛在客戶基數

提供異地購買便利

提供客戶購房效率

借助品牌優勢，提高客戶忠誠度

低信息采集成本

結合線下消費者體驗實際案例：萬達搜集市場信息，提供更優質服務

組織市場購買，提供競價平臺

線上線下融合，擴大市場規模實際案例：易居搜房分析用戶數據，實現精準營銷

多方式用戶體驗，提高租售效率實際案例：鏈家整合銷售平臺，尋找價格優勢

用戶搜索判斷便利

獲取品牌口碑

提供標準產品網購

傳統零售進軍電商實際案例：齊家網籬笆網紅星美凱龍居然之家案例一：萬達進軍電商，把消費者留在萬達商圈內商業地產

高級酒店

旅游地產

電影院線

連鎖百貨萬達廣場今年全國的平均客流增幅掉到了個位數