淺析房地產開發貸款存在的問題房地產開發屬于國民經濟發展的支柱行業，在GDP中占有較大比重，同時也是國家宏觀調控的調節器，近幾年成為國家宏觀調控的主要對象。由于房地產屬于高風險、高收益行業，許多企業為了追逐資金效益最大化，不斷涌入該行業。當前，房地產開發企業在資金實力和經營管理能力等方面存在著良莠不齊的現象，房地產行業已經成為整個社會關注的焦點。就房地產開發行業和房地產開發貸款存在的問題，哈爾濱城區風險管理中心風險經理袁紅岸結合自身工作體會進行了思考和分析并提出幾點建議，僅供參考。一、房地產開發行業存在的問題（一）房地產開發企業“先天不足”由于房地產開發屬于高風險、高收益的資金密集型行業，許多開發商為了追逐收益最大化，盲目擴大開發項目，“滾動開發”現象較為普遍，導致房地產開發企業資金“捉襟見肘”。就目前情況看，多數開發項目的自有資金不足，資金缺口有近30%左右是依靠預售商品房來實現的。因此，一旦市場出現低迷情況，房產銷售停滯，開發項目資金缺口顯現，即將出現“半截子”工程，銀行貸款的歸還難以保障，而且多數房地產開發貸款的抵押物是在建工程抵押，即使依靠第二還款來源，也難以立即回收。(二)會計師事務所的誠信度有待甄別一些貸款企業為了達到銀行貸款準入條件和標準，串通會計師事務所采取人為調整財務報表，虛假反映經營和財務狀況。一個企業存在兩套報表，報給銀行和稅務局的財務報表大相徑庭，在當前已是公開的秘密。一旦借款人惡意套取銀行信貸資金，會計師事務所根本無力承擔銀行損失。（三）高估抵押物價值在評估抵押物價值時，資產評估事務所為了獲取收益，極力滿足抵押物資產所有人的需求，貸款抵押物價值需要達到多少就估價多少，導致評估價值與資產實際價值差距巨大。而房地產開發貸款的抵押物大多數為土地和在建工程抵押，開發商在取得土地時的成本并不高，有的在一年內充當抵押物時，資產評估事務所出具的評估報告的增值幅度較高，少則一倍，多則十幾倍。這樣，一旦房地產市場發生變化，銀行即使執行抵押物，也不能全額回收貸款本息。（四）貸款發放條件有缺陷個別房地產開發企業為滿足貸款對項目行政審批要件的要求，在“四證”不齊的情況下，向銀行提供虛假許可證辦理貸款，待貸款發放后，才陸續補辦真實證件。（五）開發商違規建設少數房地產開發企業項目違規、超規劃建設，引發巨額行政處罰、項目費用支出增加、開盤日期推后、企業財務狀況惡化等問題，增加了房地產開發貸款的風險。部分項目違規、超規劃問題，導致銀行無法辦理按揭貸款抵押登記手續，增加了按揭貸款風險。中，按照銷售面積還款的方式有待商榷。比如，開發商預售房產達到100%，但是，購房人只是支付了房款的30%首付款，那么，按照封閉管理協議，要全額歸還貸款，而此時的工程進度只達到70%，開發商此時沒有資金全額還款。因此，開發商往往只能弄虛作假，隱瞞銷售情況逃避銀行監管。所以，采用按照銷售額比例（銷售額/項目評估預計銷售收入）還款方式更為合理。（八）研判區域房地產市場走勢至關重要近期，受國家調控政策和宏觀經濟形勢影響，全國房地產市場出現價跌量縮的局面，黑龍江省也不例外。因此，在評估房地產項目時，能否準確判斷房地產市場走勢至關重要。在近期的房地產項目評估中，對市場價格和銷售前景的判斷存在盲目樂觀傾向，高估房產價格和銷售預期，依然將開發項目的30%資金缺口依靠預售來填補，如果不能實現銷售計劃，則易于出現“半截子”工程，從而造成銀行信貸資金無法收回。僅從目前哈爾濱地區市場情況看，受國家政策和宏觀經濟形勢影響，投資性需求和投機性需求受到制約，剛性需求也處于觀望態勢。如：哈爾濱利民開發區和松北區的房地產銷售十分清淡。其主要原因是，該地區的人口稀少，缺少剛性需求；銀行信貸緊縮，融資難度加大，使得需求方資金緊缺，無力購房；房產價格虛高，投資收益降低，投資性和投機性需求處于觀望狀態。特別是近期國家準備擴大房產稅試點城市范圍，加大了投資成本，也是購房交易低下的另一原因，哈爾濱利民開發區即屬于此類。三、幾點建議（一）建議客戶經理認真進行貸前調查，仔細甄別客戶準入條件的真實性；（二）建議有權部門研究并明確項目自有資金的測算標準；（三）建議與弄虛作假的客戶、會計師事務所和資產評估事務所解除合作關系，同時，客戶經理和項目評估人員應仔細甄別事務所出具的報告，自主判斷報告的真實性。（四）建議認真落實審批條件，嚴格執行審批條件，否則不予放款；（五）建議進一步加強貸后管理，杜絕流于形式，嚴格執行并完善封閉管理協議；（六）建議重點防范開發商在項目具備辦理在建工程抵押條件時不辦理抵押登記手續的風險，應嚴格執行按工程進度發放貸款，以掌控在建工程并將其及時辦理抵押手續；（七）建議抵押物登記可以采取分戶、分單元、分樓不