第四章房地產(chǎn)價格評估一、對建筑物的基本認(rèn)識1．坐落2.面積

面積包括：(1)建筑面積；(2)套內(nèi)建筑面積； (3)使用面積；(4)其他面積。住宅還需了解居住面積，商業(yè)用房還需了解營業(yè)面積，出租的房屋還需了解可出租的面積等。面積換算： 1平方公里=100公頃=1500畝=100萬平方米 1畝=2000/3平方米 1平方米=10.76平方英尺（香港）=0.3025坪 （臺灣）一、對建筑物的基本認(rèn)識3．層數(shù)和高度通常按照層數(shù)或高度，將建筑物分為低層建筑、多層建筑、高層建筑和超高層建筑。4．結(jié)構(gòu)

結(jié)構(gòu)是指建筑物中由承重構(gòu)件(基礎(chǔ)、墻、柱、梁、屋架、支撐、屋面板等)組成的體系。按建筑材料劃分：(1)鋼結(jié)構(gòu)(2)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)(3)砌體(包括磚、砌塊、石等)結(jié)構(gòu)(4)木結(jié)構(gòu)(5)塑料結(jié)構(gòu)(6)薄膜充氣結(jié)構(gòu)等。按結(jié)構(gòu)型式劃分：(1)墻體結(jié)構(gòu)(2)框架結(jié)構(gòu)(3)深梁結(jié)構(gòu)(4)筒體結(jié)構(gòu)(5)拱結(jié)構(gòu)(6)網(wǎng)架結(jié)構(gòu)(7)空間薄壁(包括折板)結(jié)構(gòu)(8)鋼索結(jié)構(gòu)(9)艙體結(jié)構(gòu)等。一、對建筑物的基本認(rèn)識5．設(shè)備包括給排水、衛(wèi)生、燃?xì)狻⒄彰鳌⒖照{(diào)、電梯、通訊、防災(zāi)等設(shè)備。需要了解它們的配置和性能。6．裝修分為內(nèi)裝修和外裝修。需要了解裝修的標(biāo)準(zhǔn)和程度，所用材料的品質(zhì)及裝修質(zhì)量等。7．公共配套設(shè)施完備程度8．平面布置包括平面圖、戶型圖等。一、對建筑物的基本認(rèn)識9．外觀包括外觀圖片等。10．建成年月包括開工日期和竣工日期。11．維修、保養(yǎng)情況及完損程度包括地基的穩(wěn)定性況(沉降是否均勻及其程度)等。12．利用現(xiàn)狀包括不同用途的面積分配和樓層分布。一、對建筑物的基本認(rèn)識13．產(chǎn)權(quán)狀況在中國大陸，建筑物與土地不同，可以私人所有。建筑物的所有權(quán)分為獨有、共有和區(qū)分所有三種。房屋所有權(quán)還受土地使用權(quán)的約束，如在有限期土地使用權(quán)的土地上建造的房屋所有權(quán)，實際上也是有限期的。?中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例?第四十條規(guī)定：“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得”。二、房地產(chǎn)估價概念與估價原則(一)房地產(chǎn)估價的概念從專業(yè)估價的角度來講，房地產(chǎn)估價是指專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。二、房地產(chǎn)估價概念與估價原則(二)房地產(chǎn)價格評估的原則1．價值決定價格原則房屋是商品，凝結(jié)著社會必要勞動，具有價值。商品房價格決定于它的價值。2．供求原則房地產(chǎn)價格與其他商品一樣，受供求關(guān)系變動的影響。3．變動原則所有房地產(chǎn)都會受到變動原則的影響。沒有固定不變的自然、經(jīng)濟條件。時刻注意過去和未來可能預(yù)測到的自然現(xiàn)象的影響以及市場變化情況是估價人員的工作。二、房地產(chǎn)估價概念與估價原則4．替代原則根據(jù)經(jīng)濟學(xué)理論，在同一市場上，具有相同使用價值和質(zhì)量的物品，應(yīng)具有同一的價格，即具有完全的替代關(guān)系。房地產(chǎn)價格也符合這一規(guī)律。購房者愿意為一宗房地產(chǎn)支付的價格受到一個替代品或相似房地產(chǎn)價格的影響。二、房地產(chǎn)估價概念與估價原則5.貢獻原則在對市場價值的評估中，不論是對空地或建筑物，只在于房地產(chǎn)的改造對其市場價值增加了什么，而不管改造的費用是多少。即一項改造對整個房地產(chǎn)的價值的貢獻有意義，而不是這種增加的建筑的設(shè)施的固定成本。一致性原則與貢獻原則是相輔相成的。例如，如果一所房子的外表是它的主要缺陷，而它附件的房子卻保存完好，那么克服這個缺陷來提高房子的價值可能會是其成本的幾倍，因為這樣做使得房子與附件的房子協(xié)調(diào)起來。二、房地產(chǎn)估價概念與估價原則6．最有效使用原則房地產(chǎn)具有用途的多樣性，每一種用途為使用者帶來的收益可能都不同，所謂最有效使用原則，就是以獲取最大收益的使用方式來衡量房地產(chǎn)價格。例如，在評估某一鬧市區(qū)的土地時，當(dāng)然要考慮建高層建筑用作商業(yè)樓或?qū)懽謽莵碓u估其價格，而不應(yīng)按照一般地區(qū)，用作建造普通房的效益來測算價格。7.外部性原則指某個房地產(chǎn)的外在影響力會對它的價值產(chǎn)生積極的或消極的作用。二、房地產(chǎn)估價概念與估價原則8.估價時點原則估價時點原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點時的客觀合理價格或價值。房地產(chǎn)市場是不斷變化的，影響房地產(chǎn)價格的因素是不斷變化的，房地產(chǎn)價格自然也是不斷變化的。在不同的時間，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格。二、房地產(chǎn)估價概念與估價原則9.合法原則合法原則要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進行。房地產(chǎn)估價為什么要遵循合法原則?兩宗實物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益不同，價值會有所不同。但在估價時估價對象的權(quán)益不是估價人員可以隨意假定的，必須有合法的依據(jù)。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。遵循合法原則，具體來說有下列幾個方面：二、房地產(chǎn)估價概念與估價原則（1）在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)。（2）在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)。（3）在合法處分方面，應(yīng)以法律、法規(guī)或合同(如土地使用權(quán)出讓合同)等允許的處分方式為依據(jù)。（4）在其他方面，如評估出的價格必須符合國家的價格政策。二、房地產(chǎn)估價概念與估價原則10.公平原則公平原則要求房地產(chǎn)估價人員應(yīng)站在中立的立場上，求出一個對各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價格。評估出的價格如果不夠公平合理，必然會損害當(dāng)事人中某一方的利益，也會有損于房地產(chǎn)估價人員、估價機構(gòu)以至于整個估價行業(yè)的社會聲譽和權(quán)威性。三、房地產(chǎn)評估歷史淵源歷史悠久，早在4000多年前就產(chǎn)生了有關(guān)房地產(chǎn)價值及其評估思想的萌芽。中國近代是在1978年改革開放以后推行房屋商品化政策，改革城鎮(zhèn)住房制度和國有土地使用制度，使房地產(chǎn)可以進入市場流通而出現(xiàn)的；主要體現(xiàn)在如下：1.確立了房地產(chǎn)估價的法律地位。94年7月5日公布，自95年1月1日起施行的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第33條規(guī)定：國家實行房地產(chǎn)價格評估制度；58條規(guī)定：國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度。這已成國家法定制度。三、房地產(chǎn)評估歷史淵源2.實行了房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格全國統(tǒng)一考試制度，1993年國家人事部、建設(shè)部認(rèn)定了140名估價師，1994年有認(rèn)定了206名，從1995年3月22日，建設(shè)部、人事部確定了考試實施辦法；主要是考以下幾門：《房地產(chǎn)基本制度與政策》、《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》、《房地產(chǎn)估價理論與方法》、《房地產(chǎn)估價案例分析》、《房地產(chǎn)估價相關(guān)知識》。三、房地產(chǎn)評估歷史淵源3.制定了房地產(chǎn)估價標(biāo)準(zhǔn)和指導(dǎo)意見。4.成立了房地產(chǎn)估價行業(yè)組織5.設(shè)定了“房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格注冊”和“房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)”等行政許可項目。6.建立了統(tǒng)一開放的房地產(chǎn)估價市場。7.拓寬了房地產(chǎn)估價的服務(wù)領(lǐng)域。8.形成了比較完善的房地產(chǎn)估價理論和方法體系。9.開展了內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認(rèn)。四、中國房地產(chǎn)估價的特點1.土地與房屋的所有制不同2.土地所有制在城鄉(xiāng)之間不同，城市國有，農(nóng)村和城郊一般屬于農(nóng)民集體所有3.市場上流通的土地權(quán)利不是所有權(quán)，而是使用權(quán)，分出讓和劃撥兩種4.土地與房屋的管理部門不統(tǒng)一，土管局與房管局發(fā)的證書所記載的權(quán)利主體、使用性質(zhì)、面積等不一致。四、中國房地產(chǎn)估價的特點5.行政管理不到位，如城市規(guī)劃設(shè)計條件難以事前明確且有較大彈性、房地產(chǎn)登記發(fā)證不及時，從而有時估價對象的性質(zhì)、權(quán)屬、面積等不清。6.房地產(chǎn)市場不夠發(fā)達，市場運行缺乏規(guī)則或者運行規(guī)則不能得到嚴(yán)格執(zhí)行，市場參與者還不夠成熟，市場難于真實反映交易對象的實際狀況，房地產(chǎn)交易信息不夠公開、透明。五、房地產(chǎn)的價格種類1.市場價值定義：具備公平出售所需全部條件的公平競爭市場中的房地產(chǎn)最可能的價格。市場價值的定義假定一種充分交易，這表明：

（1）買賣雙方被激發(fā)起興趣

（2）雙方掌握大量信息并經(jīng)過深思熟慮，從各自的最大利益出發(fā)；

（3）考慮公開市場上充裕的交易時間；

（4）費用以現(xiàn)金支付；

（5）此價格代表了對所售出物業(yè)的一般考慮。五、房地產(chǎn)的價格種類2.售價是指房地產(chǎn)實際的交易價格。它不同于市場價值，因為在很多因素的作用下，出售不能成為充分交易。房地產(chǎn)評估是評估市場價值。五、房地產(chǎn)的價格種類3.建筑物價格單純指建筑物部分的價格4.房地價格也稱房地混合價格，包含建筑物和土地價格之和。※土地價格+建筑物價格=房地價格五、房地產(chǎn)的價格種類5.總價格、單位價格、樓面地價總價格是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體價格。單位價格土地單價：單位土地面積的土地價格；建筑物單價：單位建筑物面積的建筑物的價格；房地單價：通常是指單位建筑物面積的房地價格；五、房地產(chǎn)的價格種類樓面地價是一種特殊的土地單價，是土地上建筑物面積均攤的土地價格，又稱單位建筑面積的土地價格；公式：

土地單價=土地總價格/土地總面積

總建筑面積=土地總面積×容積率

容積率=總建筑面積/土地總面積

樓面地價=土地總價格/總建筑面積

=土地單價/容積率五、房地產(chǎn)的價格種類6.補地價是指國有土地使用者因改變土地用途等而向國家補交的地價四種情形（1）更改原出讓土地使用權(quán)時規(guī)定的用途。（2）增加原出讓土地使用權(quán)時規(guī)定的建筑容積率。（3）轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、劃撥土地使用權(quán)。（4）出讓的土地使用權(quán)期滿后續(xù)期。

五、房地產(chǎn)的價格種類補地價=改變用途后的地價-改變用途前的地價對于增加建筑容積率來說：補地價（單價）=（增加后的容積率-原容積率）/原容積率×原容積率下的土地單價=（增加后的容積率-原容積率）×原樓面地價補地價（總價）=補地價（單價）×土地總面積五、房地產(chǎn)的價格種類例：一宗土地總面積1000平方米，建筑容積率為3，對應(yīng)的土地單價為450元/平方米，現(xiàn)允許將建筑容積率增加到5，則應(yīng)補地價的數(shù)額為：

補地價（單價）=（5-3）/3×450=300元/平方米

補地價（總價）=300×1000=30（萬元）五、房地產(chǎn)的價格種類習(xí)題：投資者面對甲乙兩宗土地，甲地容積率為5，土地單價1000元/平方米，乙地容積率為3，土地單價840元/平方米，兩宗土地其他條件均相同，問：投資者應(yīng)選擇哪宗土地投資更經(jīng)濟，為什么？六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法(一)市場比較法的基本原理市場比較法是在評估目標(biāo)房地產(chǎn)價值時，將目標(biāo)房地產(chǎn)與在較近時期內(nèi)（一般為5年內(nèi)）已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價格，修正得出估價對象房地產(chǎn)最可能實現(xiàn)的合理價格——比準(zhǔn)價格市場比較法的理論依據(jù)是經(jīng)濟學(xué)中的替代原理六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法市場比較法的特點

①具有現(xiàn)實性，說服力強（能反映市場行情，

有較強的現(xiàn)實性，容易被接受）

②以替代關(guān)系為原理，所求的價格為“比準(zhǔn)價

格”

③以價格求價格，理論基礎(chǔ)欠缺，雖實用可行

，應(yīng)用范圍廣，但方法的理論性尚不完善。

④需要估價人員具有較強的素質(zhì)。對交易情況

、日期、區(qū)域等因素修正，要求估價人員具備

多方面知識和豐富的經(jīng)驗。六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法目標(biāo)房地產(chǎn)比較交易實例1交易實例2交易實例3交易實例4交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正目標(biāo)房地產(chǎn)價值六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法（二）市場比較法的步驟1、尋找類似房地產(chǎn)2、確定目標(biāo)房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的重要價值特征3、修正類似房地產(chǎn)的價格4、確定目標(biāo)房地產(chǎn)的市場價值六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法2、確定目標(biāo)房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的重要價值特征不動產(chǎn)特征；房地產(chǎn)的不動產(chǎn)特征主要是指其物理特征。主要有：(1)位址；(2)土地面積；(3)建筑物的設(shè)計樣式；(4)建筑物的種類；(5)建筑物的質(zhì)量等。非不動產(chǎn)特征：房地產(chǎn)的非不動產(chǎn)特征主要包括：(1)已證實的售價；(2)銷售日期；(3)融資條件；(4)銷售環(huán)境等。六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法3、修正類似房地產(chǎn)的價格a.建立價格可比基礎(chǔ)（1）統(tǒng)一付款方式估價中為便于比較，價格以一次付清所需支付的金額為基礎(chǔ)。若分期則應(yīng)折現(xiàn)計算。例如：某宗房地產(chǎn)的交易總價款為30萬元，其中首付款10萬元，余款20萬元于半年后一次付清。假設(shè)月利率為1%，則在其成交日期時一次付清的價格為：

=28.84萬元

六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法（2）統(tǒng)一采用單價：通常為單位面積上的價格（3）統(tǒng)一幣種和貨幣單位（4）統(tǒng)一面積內(nèi)涵（5）統(tǒng)一面積單位六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法【例題1】搜集了甲、乙兩個交易實例。甲交易實例房地產(chǎn)的建筑面積200平方米，成交總價80萬元人民幣，分3期付款，首期付16萬元人民幣，第二期于半年后付32萬元人民幣，余款32萬元人民幣于1年后付清。乙交易實例房地產(chǎn)的使用面積2500平方英尺，成交總價15萬美元，于成交時一次付清。如果選取該兩個交易實例為可比實例，試在對其成交價格做有關(guān)修正、調(diào)整之前進行“建立價格可比基礎(chǔ)”處理：1平方米=10.76平方英尺六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法答：⑴統(tǒng)一付款方式，當(dāng)時人民幣的年利率8%，甲總價=16+32/（1+8%）0.5+32/（1+8%） =76.422萬元人民幣乙總價=15萬美元⑵統(tǒng)一采用單價甲單價=764220/200=3821.1（元人民幣/平方米建筑面積）乙單價=150000/2500=60(美元/平方英尺使用面積)六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法⑶統(tǒng)一幣種和貨幣單位，1美元=8.3元人民幣甲單價=3821.1元人民幣/平方米建筑面積乙單價=60×8.3=498元人民幣/平方英尺使用面積⑷統(tǒng)一面積內(nèi)涵。如果以建筑面積為基準(zhǔn)，另通過調(diào)查得知乙交易實例房地產(chǎn)（或該類房地產(chǎn)）的建筑面積與使用面積的關(guān)系為1平方英尺建筑面積等于0.75平方英尺使用面積，則：甲單價=3821.1元人民幣/平方米建筑面積乙單價=498×0.75=373.5元人民幣/平方英尺建筑面積六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法⑸統(tǒng)一面積單位。

如果以平方米為基準(zhǔn)，由于1平方米=10.764平方英尺，則：甲單價=3821.1元人民幣/平方米建筑面積乙單價=373.5×10.764=4020.4元人民幣/平方米建筑面積六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法b.市場比較法的公式相似房地產(chǎn)銷售價格修正值=委估房地產(chǎn)修正價值估價人員將可比房地產(chǎn)的銷售價格加上委估房地產(chǎn)所有而可比房地產(chǎn)沒有的特征價值，減去可比房地產(chǎn)所有而委估房地產(chǎn)沒有的特征價值。主要調(diào)整類型包括自然特征、區(qū)位影響、交易狀況以及距離交易日的時間。＋－六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法（1）交易情況修正造成價格偏差的因素：有利害關(guān)系人之間的交易。父子、兄弟、母子、公司、親友、公司與職工急于出售或急于購買的交易。“欠債到期”交易雙方或某一對市場行情缺乏了解的交易。交易雙方或某一方有特定動機或偏好的交易。特殊交易方式的交易，如拍賣、招標(biāo)、哄抬或拋售等。交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的交易。如本應(yīng)賣方負(fù)擔(dān)的稅給了買方。六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常市場價格為基準(zhǔn)來確定。假設(shè)待估房地產(chǎn)市場價格比其正常市場價格高低的百分率為±S%，則有：

待估房地產(chǎn)市場價格=可比實例成交價格×（1±S%）例如：以可比實例正常市場價格為基準(zhǔn)，說待估房地產(chǎn)價格比其正常市場價格高10%，意即： 待估房地產(chǎn)價格=可比實例正常市場價格×（1+10%）六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法（2）交易日期修正實質(zhì)上是房地產(chǎn)市場狀況修正交易日期修正系數(shù)應(yīng)從成交日期時的價格為基準(zhǔn)來確定的；公式：可比實例在成交日期時的價格×交易日期修正系數(shù)=在估價時點時的價格六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法若可比實例價格漲跌的百分率為T%則：可比實例在成交日期時的價格×（1±T%）=在估價時點時的價格

或：

可比實例在成交日期時的價格×（100±T）/100=在估價時點時的價格※（1±T%），（100±T）/100是交易日期修正系數(shù)！六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法修正方法采用價格指數(shù)或價格變動率來調(diào)整1.價格指數(shù)，分定基價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)（1）定基價格指數(shù)（以某個固定時期作為基期）可比實例在成交日期時的價格×估價時點時的價格指數(shù)/成交時期時的價格指數(shù)=在估價時點時的價格六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法【例題2】某宗房地產(chǎn)2005年6月的價格為1800元/平方米，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2005年10月。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2005年4月至10月的價格指數(shù)分別為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2003年1月為100）。試計算該宗房地產(chǎn)2005年10月的價格。【解】該宗房地產(chǎn)2005年10月的價格計算如下：1800×98.1/76.7=2302.2元/平方米六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法（2）環(huán)比價格指數(shù)可比實例在成交日期時的價格×成交日期的下一時期的價格指數(shù)×再下一時期的價格指數(shù)×……×……×估價時點時的價格指數(shù)=在估價時點時的價格六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法【例題3】某宗房地產(chǎn)2005年6月的價格為2000元/平方米，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2005年10月。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2005年4月至10月的價格指數(shù)分別為99.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1（均以上個月為100）。試計算該宗房地產(chǎn)2005年10月的價格。【解】該宗房地產(chǎn)2005年10月的價格計算如下：

2000×105.0/100×109.2/100×112.5/100×

118.1/100

=3046．8元/平方米六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法2.價格變動率房地產(chǎn)價格變動率有逐期遞增或遞減的價格變動率和期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率兩種。（1）逐期遞增或遞減的價格變動率，公式為可比實例在成交日期的價格×（1±價格變動率）期數(shù)=可比實例在估價時點的價格（2）期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率，公式為可比實例在成交日期時的價格×（1±價格變動率×期數(shù)）=可比實例在估價時點時的價格六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法【例題4】為評估某宗房地產(chǎn)2005年9月末的價格，選取了下列可比實例：成交價格3000元/平方米，成交日期2004年10月末。另調(diào)查獲知2004年6月末至2005年2月末該類房地產(chǎn)的價格平均每月比上月上漲1.5%，2005年2月末至2005年9月末平均每月比上月上漲2%。試對該可比實例的價格進行交易日期調(diào)整。【解】對該可比實例的價格進行交易日期調(diào)整，是將該價格調(diào)整到2005年9月末，即

3000×（1+1.5%）4×（1+2%）7=3658元/平方米六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法【例題5】某宗可比實例房地產(chǎn)2005年1月30日的價格為1000美元/平方米，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價格變動平均每月比上月上漲0﹒2%。假設(shè)人民幣與美元的市場匯率2005年1月30日為1美元=8﹒26元人民幣，2005年9月30日為1美元=8.29元人民幣。試將可比實例的價格調(diào)整到2005年9月30日。【解】將該可比實例的價格調(diào)整到2005年9月30日為：

1000×8.26×（1+0.2%）8=8393元人民幣/平方米六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法【例題6】某宗可比實例房地產(chǎn)2005年1月30日的價格為1000美元/平方米，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價格變動平均每月比上月下降0.5%。假設(shè)人民幣與美元的市場匯率2005年1月30日為1美元=8.26元人民幣，2005年9月30日為1美元=8.29元人民幣。試將可比實例的價格調(diào)整到2005年9月30日。【解】將該可比實例的價格調(diào)整到2005年9月30日為：

1000×8.29×（1-0.5%）8=7964元人民幣/平方米六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法（3）房地產(chǎn)狀況修正—區(qū)位、權(quán)益、實物區(qū)位狀況調(diào)整主要是繁華、交通、環(huán)境、和臨街的程度；權(quán)益調(diào)整主要是土地使用權(quán)限、城市規(guī)劃限制條件；實物調(diào)整主要土地面積、形狀、土地平整程度、地勢、地質(zhì)、水文、建筑物新舊、建筑規(guī)模、建筑面積。六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法修正方法：可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)=在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格差額修正法：可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格±房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)=在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法使用年期修正（分兩步）1、計算使用年期修正系數(shù)KK={1-1/(1+r)m}/{1-1/(1+r)n}r:還原利率m:待估對象使用年期；n:為比較對象使用年期。2、利用K時交易實例地價進行修正年期修正后的比較實例價格=比較實例價格×K

六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法【例題7】若選擇的比較案例成交地價為500元/平方米，對應(yīng)使用年期為30年，而待估宗地出讓年期為20年，土地還原利率為8%。解：年期修正后的地價

=500×{1-1/（1+8%）20}/{1-1/（1+8%）30}

=436

元/平方米

六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法

求取比準(zhǔn)價格比準(zhǔn)價格=可比實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期×房地產(chǎn)狀況×使用年限×容積率 =可比實例價格×100/（）

×（)/100×100/()×（）/100×{1-1/(1+r)m}/{1-1/(1+r)n}

六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法經(jīng)過綜合修正后，可得出若干個比準(zhǔn)價格，對于多個比準(zhǔn)價格如何最終確定待估對象的價格，有三種方法：1.簡單平均法：簡單算術(shù)平均

Pi為第i個比較實例比準(zhǔn)價格，n為可比實例數(shù)

六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法2.加權(quán)平均法:對多個比準(zhǔn)價格，根據(jù)其反映真實價格的接近程度的大小賦予不同的權(quán)重，然后加權(quán)平均計算最后的綜合結(jié)果。 Pi為第i個可比實例比準(zhǔn)價格，n為可比實例數(shù)

， fi為權(quán)重3、中位數(shù)、眾位數(shù)法

六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法【例題8】某宗房地產(chǎn)1999年2月25日的價格為1000美元/m2,匯率為1美元=8.26人民幣.該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價格月均遞減0.5%,則其1999年10月25日的價格為()人民幣/m2.1999年10月25日的匯率假定為1美元=8.29元人民幣.()A.7935B.8260C.8290D.7964

六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法【例題9】市場比較法中，采用間接比較對可比實例價格進行個別因素修正，其中可比實例的個別因素優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)實例個別因素得102分，估價對象的個別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個別因素得97分，則個別因素修正系數(shù)為（）

A.1.05B.0.95C.0.98D.1.03六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法【例題10】運用市場比較法估價D宗地時，選取比較實例A、B、C，如下表：假設(shè)地(房)價指數(shù)以96年10月為基期,每月增長(定期)一個百分點,容積率為1.0為基準(zhǔn),每增加或減少0.1,地價增加或減少5%,土地還原利率為10%,表中“+”表示比較案例優(yōu)于待估案例,要求:編制地(房)價指數(shù)、容積率修正系數(shù)表；寫出待估案例D的價格修正表達式（不要求計算結(jié)果）。案例成交價（元/m2）交易時間容積率區(qū)域因素使用年期A150096.121.2+5%50B160098.40.8-3%45C154097.61.4+2%55D98.41.0050六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法【例題11】為評估某寫字樓2000年10月31日的正常市場價格，在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓，有關(guān)資料如下表所示：在上表的交易情況中，正（負(fù)）值表示可比實例的成交價格高（低）于其正常價格的幅度；不動產(chǎn)狀況中，正（負(fù)）值表示可比實例的不動產(chǎn)狀況優(yōu)（劣）于估價對象的不動產(chǎn)狀況導(dǎo)致的價格差異幅度。可比實例A可比實例B可比實例C成交價格5000（人民幣元/平方米）600（美元/平方米）5500（人民幣元/平方米）成交日期2000年1月31日2000年3月31日2000年7月31日交易情況+2%+5%-3%不動產(chǎn)狀況-8%-4%+6%六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法

另假設(shè)人民幣與美元的市場匯價2000年3月31日為1:8.5，2000年10月31日為1:8.3；該類寫字樓以人民幣為基準(zhǔn)的市場價格2000年1月1日至2000年2月31日基本保持不變，2000年2月31日至2000年5月31日平均每月比上月下降1%，以后每月比上月上升0.5%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該寫字樓2000年10月31日的正常市場價格。六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法（三）比較法適用的對象：比較法適用的對象，是具有交易性的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場、標(biāo)準(zhǔn)廠房等。而對于很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊工業(yè)廠房、學(xué)校、古建筑、教堂、寺廟、紀(jì)念館等，則難以采用比較法進行估價。六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法（四）比較法適用的條件：在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)交易。如在一些房地產(chǎn)市場尚不夠發(fā)育的地區(qū)，就很難采用比較法進行估價。即使在總體上房地產(chǎn)市場較發(fā)達的地區(qū)，在某些情況下比較法也可能不大適用，比如，可能由于某些原因?qū)е略谝欢屋^長的時期內(nèi)沒有發(fā)生類似房地產(chǎn)的交易，或在農(nóng)村等房地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū)。六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法【例題12】需要評估某商品住宅1995年9月31日的正常市場價格，在該住宅附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗已成交的類似住宅，有關(guān)資料如下表所示：

六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法

在上表的交易情況中，正（負(fù)）值表示可比實例的成交價格高（低）于其正常價格的幅度；不動產(chǎn)狀況中，正（負(fù)）值表示可比實例的不動產(chǎn)狀況優(yōu)（劣）于估價對象的不動產(chǎn)狀況導(dǎo)致的價格差異幅度。另知人民幣與美元的市場匯價1995年9月31日之前為1:8.5，1995年9月31日為1:8.3；該類商品住宅以美元為基準(zhǔn)的市場價格1994年6月1日至1995年3月31日平均每月比上月上升1%，1995年3月31日至1995年9月31日平均每月比上月下降1.5%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該商品住宅1995年9月31日的正常市場價格。（如需計算平均數(shù)，請用簡單算術(shù)平均）七、房地產(chǎn)價值評估的成本法（一）成本法的涵義及基本原理1．成本法的涵義成本法（costapproach），又稱原價法、承包商法、重置成本法等。它是以重新建造目標(biāo)房地產(chǎn)或同類房地產(chǎn)的建筑物部分所須花費的成本為基礎(chǔ)，扣除與新建筑物相比價值損耗的部分，再加上房地產(chǎn)基地地價來確定目標(biāo)房地產(chǎn)價格的一種估價方法——積算價格。從經(jīng)濟學(xué)涵義講，成本法中的“成本”，并非一般的會計成本，它具有非常獨特的涵義，即具有完全性、現(xiàn)時性和客觀性。“成本”是指價格，即目標(biāo)房地產(chǎn)在估價時點的重置價格。成本法估價的基本原理是替代原則。七、房地產(chǎn)價值評估的成本法2．成本法的理論依據(jù)

從賣方的角度來看，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論，即房地產(chǎn)的價格是基于其“生產(chǎn)費用”，重在過去的投入。具體一點講，是賣方愿意接受的最低價格，不能低于他為開發(fā)建造該房地產(chǎn)已花費的代價，如果低于該代價，他就要虧本。從買方的角度來看，成本法的理論依據(jù)是替代原理，即買方愿意支付的最高價格，不能高于他所預(yù)計的重新開發(fā)建造該房地產(chǎn)所需花費的代價，如果高于該代價，他還不如自己開發(fā)建造(或者委托另外的人開發(fā)建造)。七、房地產(chǎn)價值評估的成本法由上可見，一個是不低于開發(fā)建造已花費的代價，一個是不高于預(yù)計重新開發(fā)建造所需花費的代價，買賣雙方可接受的共同點必然是等于正常的代價(包含正常的費用、稅金和利潤)。由此，我們就可以根據(jù)開發(fā)建造估價對象所需的正常費用、稅金和利潤之和來估算其價格。七、房地產(chǎn)價值評估的成本法3．成本法適用的對象和條件只要是新近開發(fā)建造、計劃開發(fā)建造或者可以假設(shè)重新開發(fā)建造的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價。但成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的估價，如學(xué)校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊營房、公園等公用、公益房地產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場等有獨特設(shè)計或只針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建造的房地產(chǎn)。七、房地產(chǎn)價值評估的成本法單純建筑物的估價通常也是采用成本法。另外，成本法也適用于市場不完善或狹小市場上無法運用比較法進行估價的房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)保險(包括投保和理賠)及其他損害賠償中，通常也是采用成本法估價。因為，在保險事故發(fā)生后或其他損害中，房地產(chǎn)的損毀往往是局部的，需要將其恢復(fù)到原貌；對于發(fā)生全部損毀的，有時也需要用完全重置的辦法來解決。七、房地產(chǎn)價值評估的成本法※運用成本法估價值得注意的是：在現(xiàn)實中，房地產(chǎn)的價格直接取決于其效用，而非花費的成本，成本的增減一定要對效用有所作用才能形成價格；換一個角度講，房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價值，投入的成本不多也不一定說明其價值不高。價格等于“成本加平均利潤”，是在長期內(nèi)平均來看的，而且還需要具備兩個條件：一是自由競爭(即可以自由進入市場)，二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。七、房地產(chǎn)價值評估的成本法成本法估價比較費時費力，重新購建價格和折舊的估算都有相當(dāng)?shù)碾y度。尤其是那些較老的、陳舊的房地產(chǎn)，往往需要估價人員針對建筑物進行實地勘察，依靠其主觀判斷。因此，成本法估價要求估價人員有豐富的經(jīng)驗，特別是要具有良好的建筑、建材方面的知識。七、房地產(chǎn)價值評估的成本法4．房地產(chǎn)價格構(gòu)成運用成本法估價，需要懂得房地產(chǎn)價格構(gòu)成。房地產(chǎn)價格的實際構(gòu)成極其復(fù)雜，不同地區(qū)、不同時期、不同類型的房地產(chǎn)，其價格構(gòu)成可能不同。另外，房地產(chǎn)價格構(gòu)成還取決于對其構(gòu)成項目的劃分。劃分的標(biāo)準(zhǔn)或角度不同，價格構(gòu)成內(nèi)容也會不同。在實際運用成本法估價時，不論房地產(chǎn)價格的構(gòu)成如何，最關(guān)鍵的是要調(diào)查、掌握當(dāng)?shù)貜娜〉猛恋匾恢钡浇ㄖ锝ǔ山桓妒褂玫娜^程中，所涉及的稅費種類、支付標(biāo)準(zhǔn)及支付時間，既不可有重復(fù)也不可漏項，在此基礎(chǔ)上再針對估價對象的實際情況確定其價格構(gòu)成并估算各構(gòu)成項目。七、房地產(chǎn)價值評估的成本法4．房地產(chǎn)價格構(gòu)成

不同地區(qū)、不同時期、不同類型對房地產(chǎn)構(gòu)成項目的劃分標(biāo)準(zhǔn)或角度涉及的稅費種類、支付標(biāo)準(zhǔn)及支付時間。估價對象的實際情況七、房地產(chǎn)價值評估的成本法以取得土地建成房屋銷售這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)類型為例，并從便于各構(gòu)成項目估算的角度，來劃分房地產(chǎn)價格構(gòu)成。在這種情況下，房地產(chǎn)價格通常由下列6大項構(gòu)成：(1)土地取得成本(2)開發(fā)成本(3)管理費用(4)投資利息(5)銷售稅費(6)開發(fā)利潤七、房地產(chǎn)價值評估的成本法（二）成本法的公式新開發(fā)土地價格=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤新建房地價格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤舊房地價格=土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購建價格—建筑物的折舊七、房地產(chǎn)價值評估的成本法

※1.區(qū)別重建成本與重置成本重建成本——是在估價時點上按現(xiàn)行價格重建一個和待估房地產(chǎn)完全一樣的復(fù)制品所需花費的成本。重置成本——是用現(xiàn)在的建筑技術(shù)和材料建造和待估房地產(chǎn)相同用途的建筑所需的成本。房地產(chǎn)估價中，通常用的是重置成本，而不是重建成本。例如，一棟老建筑，現(xiàn)在若按照當(dāng)時的工藝對建筑物完全復(fù)制，是不可能有一個可以接受的價格的。待估房地產(chǎn)的重置成本是按照現(xiàn)在的建筑技術(shù)建起的和待估房地產(chǎn)用途一致，能夠形成同樣的建筑的成本。七、房地產(chǎn)價值評估的成本法※2.折舊應(yīng)計房產(chǎn)使用以來的折舊總額（1）物理性折舊：是指建筑物磨損、侵蝕和自然力的作用導(dǎo)致的建筑物所遭受的價值損失。可修復(fù)的物理性折舊——消除或糾正它的成本比這一行為可能給房屋帶來的價值增值要小或者相等。不可修復(fù)的物理性折舊——這種修復(fù)在經(jīng)濟上是不合理的，即糾正或修復(fù)實體性損壞的成本大于這樣做給房地產(chǎn)增加的價值。七、房地產(chǎn)價值評估的成本法（2）功能性折舊是指因為建筑物不能提供按新方法或新設(shè)計修建的新建筑物同樣有效率的效用，而使房屋遭受的價值損失。（3）經(jīng)濟性折舊是指因為周邊環(huán)境的負(fù)面影響，而使已建成的房地產(chǎn)的效用下降，進而導(dǎo)致其價值降低的一種衡量尺度。七、房地產(chǎn)價值評估的成本法※3.求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題（1）估價上的折舊與會計上的折舊的本質(zhì)區(qū)別

估價上的折舊注重的是市場價值的真實減損，科學(xué)地說不是折舊，而是“減價調(diào)整”；

會計上的折舊注重的是原始價值的分?jǐn)偂⒀a償或收回。以直線折舊公式：V=C[1-(1-R)/N]，在會計上C是資產(chǎn)原值，不隨時間的變化而變化；在估價上，C為重新購建價格，而且估價時點不同，C值也不同。七、房地產(chǎn)價值評估的成本法（2）土地使用期限對建筑物經(jīng)濟壽命的影響

計算建筑物折舊所采取的建筑物經(jīng)濟壽命遇到下列情況的處理：a.住宅不論其經(jīng)濟壽命是早于還是晚于土地使用期限而結(jié)束，均按照其經(jīng)濟壽命計算折舊。b.非住宅建筑物經(jīng)濟壽命早于土地使用權(quán)期限而結(jié)束的，應(yīng)按照建筑物的經(jīng)濟壽命計算建筑物的折舊建筑物經(jīng)濟壽命60年5年15年后出讓土地使用期限50年七、房地產(chǎn)價值評估的成本法c.非住宅建筑物經(jīng)濟壽命晚于土地使用期限而結(jié)束的，分兩種情況：出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要無償收回建設(shè)用地使用權(quán)時，根據(jù)收回是建筑物的殘余價值予以土地使用者相應(yīng)補償，應(yīng)按建筑物經(jīng)濟壽命計算建筑物折舊。出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要無償收回建設(shè)用地使用權(quán)時，建筑物也無償收回。應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟壽命減去其晚于土地使用期限的那部分壽命后的壽命計算建筑物折舊。七、房地產(chǎn)價值評估的成本法具體來看，假設(shè)在出讓的國有建設(shè)用地上建造商場，出讓年限40年，建設(shè)期為3年，商場的經(jīng)濟壽命為60年，則應(yīng)按37年計算商場的折舊。建設(shè)期3年經(jīng)濟壽命60年土地使用期限40年23年七、房地產(chǎn)價值評估的成本法假設(shè)是舊廠房改造的超級市場，在該舊廠房建成6年后補辦了出讓手續(xù)，出讓年限為40年，建筑物經(jīng)濟壽命50年，應(yīng)按照46年計算建筑物折舊。經(jīng)濟壽命50年6年后出讓土地使用期限40年4年七、房地產(chǎn)價值評估的成本法（三）成本法例題【例題1】某宗房地產(chǎn)建筑物建成于1991年10月1日，經(jīng)濟壽命為60年。后于1996年10月1日補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年（從補辦之日算起）。2006年10月1目對該房地產(chǎn)進行評估。經(jīng)計算，該房地產(chǎn)的土地重新購建價格為2000萬元，建筑物重新購建價格為3000萬元，殘值率為0。則在估價時點（2006年10月1日）該房地產(chǎn)的評估價值是多少？（答案：4182萬元）七、房地產(chǎn)價值評估的成本法【例題2】估價對象是一個專用倉庫，坐落在某城市建成區(qū)內(nèi)，土地總面積是2500M2，總建筑面積8500M2

，建筑物建成于1981年7月底，