中華人民共和國(guó)海洋行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)海域價(jià)格評(píng)估技術(shù)規(guī)范2020-06-28發(fā)布中華人民共和國(guó)自然資源部發(fā)布IHY/T0288—2020 2術(shù)語(yǔ)和定義 3海域價(jià)格評(píng)估技術(shù)原則 23.1預(yù)期收益原則 23.2最有效利用原則 23.3替代原則 23.4市場(chǎng)供需原則 23.5貢獻(xiàn)原則 24海域價(jià)格評(píng)估的程序 24.1明確海域價(jià)格評(píng)估基本事項(xiàng) 24.2擬定海域價(jià)格評(píng)估工作方案 24.3收集海域價(jià)格評(píng)估資料 24.4實(shí)地查勘待估海域 34.5選定海域價(jià)格評(píng)估方法測(cè)算價(jià)格 34.6確定海域價(jià)格評(píng)估結(jié)果 4.7編制海域價(jià)格評(píng)估報(bào)告 34.8海域價(jià)格評(píng)估資料歸檔 35海域價(jià)格評(píng)估方法 35.1收益還原法 35.2成本逼近法 45.3剩余法 5.4市場(chǎng)比較法 6不同評(píng)估目的海域價(jià)格評(píng)估要求 86.1海域使用權(quán)出讓評(píng)估 86.2海域使用權(quán)抵押評(píng)估 86.3海域使用權(quán)轉(zhuǎn)讓評(píng)估 96.4海域使用權(quán)收回、征用評(píng)估 96.5企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)涉及的海域價(jià)格評(píng)估 9附錄A(資料性附錄)不同用海類型資料收集要求 附錄B(規(guī)范性附錄)海域價(jià)格評(píng)估報(bào)告規(guī)范格式 附錄C(資料性附錄)還原利率確定方法 附錄D(資料性附錄)海域價(jià)格影響因素?cái)?shù)表 參考文獻(xiàn) Ⅲ本標(biāo)準(zhǔn)按照GB/T1.1—2009給出的規(guī)則起草。本標(biāo)準(zhǔn)由中華人民共和國(guó)自然資源部提出。本標(biāo)準(zhǔn)由全國(guó)海洋標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)委員會(huì)(SAC/TC283)歸口。本標(biāo)準(zhǔn)起草單位：國(guó)家海洋技術(shù)中心、自然資源部海域海島管理司。1海域價(jià)格評(píng)估技術(shù)規(guī)范本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了我國(guó)海域價(jià)格評(píng)估的原則、程序和方法。2術(shù)語(yǔ)和定義下列術(shù)語(yǔ)和定義適用于本文件。海域價(jià)格priceofseaarea在市場(chǎng)條件下形成的一定年期的海域使用權(quán)價(jià)格。海域價(jià)格評(píng)估結(jié)果對(duì)應(yīng)的日期。以適當(dāng)?shù)暮Ｓ蜻€原利率，將待估海域未來(lái)正常情況下每年預(yù)期純收益折算為估價(jià)期日純收益總和來(lái)測(cè)算海域價(jià)格的方法。成本逼近法costapproach以取得和開發(fā)利用海域所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用、利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和海域增值收益等之和來(lái)測(cè)算海域價(jià)格的方法。在測(cè)算出海域開發(fā)完成后的總價(jià)格基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)和稅費(fèi)，以價(jià)格余額來(lái)測(cè)算海域價(jià)格的一種方法。市場(chǎng)比較法marketcomparisonapproach將待估海域與具有替代性的，且在估價(jià)期日近期市場(chǎng)上已發(fā)生交易的案例比較，并對(duì)交易案例的成交價(jià)格做適當(dāng)修正，以此測(cè)算待估海域價(jià)格的一種方法。海域增值收益incrementalprofitfromseaarea待估海域因市場(chǎng)供需狀況、開發(fā)利用條件或用途改變，而發(fā)生的價(jià)值增加。海域還原利率seaareacapitalizationrate將海域產(chǎn)生的未來(lái)純收益還原為某一估價(jià)期日海域價(jià)格的比率。23海域價(jià)格評(píng)估技術(shù)原則3.1預(yù)期收益原則海域價(jià)格評(píng)估應(yīng)以待估海域在正常利用條件下的未來(lái)客觀有效的預(yù)期收益為依據(jù)。3.2最有效利用原則海域價(jià)格評(píng)估以海域最有效利用為前提，實(shí)現(xiàn)海域、資本、勞動(dòng)力、管理、技術(shù)等生產(chǎn)要素的優(yōu)化組合，評(píng)估結(jié)果是海域取得最佳經(jīng)濟(jì)效益時(shí)的價(jià)格。3.3替代原則海域價(jià)格評(píng)估應(yīng)以相鄰地區(qū)或類似地區(qū)，海域使用類型、用海方式和利用條件相似的海域市場(chǎng)交易價(jià)格為依據(jù)，評(píng)估結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的海域客觀價(jià)格。3.4市場(chǎng)供需原則海域價(jià)格評(píng)估應(yīng)以市場(chǎng)供需關(guān)系為基礎(chǔ)，充分考慮海域供需的特殊性和海域市場(chǎng)地域性。3.5貢獻(xiàn)原則海域價(jià)格評(píng)估應(yīng)充分分析海域及其他生產(chǎn)要素對(duì)總收益的貢獻(xiàn)。4海域價(jià)格評(píng)估的程序4.1明確海域價(jià)格評(píng)估基本事項(xiàng)開展海域價(jià)格評(píng)估應(yīng)明確以下基本事項(xiàng)：a)應(yīng)根據(jù)委托方真實(shí)、具體的海域價(jià)格評(píng)估需要及海域價(jià)格評(píng)估報(bào)告的預(yù)期用途確定海域價(jià)格評(píng)估目的；b)明確待估所在位置、用海范圍、用海面積、用海類型、用海方式、用海年限、開發(fā)利用現(xiàn)狀和權(quán)屬狀況等；c)根據(jù)海域價(jià)格評(píng)估目的確定估價(jià)期日，采用公歷，精確到日；d)根據(jù)海域價(jià)格評(píng)估目的確定海域價(jià)格內(nèi)涵，包括海域使用權(quán)的權(quán)利特征、價(jià)格類型、估價(jià)期日、海域開發(fā)利用條件、實(shí)際開發(fā)程度和設(shè)定程度、實(shí)際用途和設(shè)定用途，使用年限等內(nèi)容。4.2擬定海域價(jià)格評(píng)估工作方案對(duì)海域價(jià)格評(píng)估項(xiàng)目進(jìn)行初步分析，擬定價(jià)格評(píng)估工作方案，主要包括以下內(nèi)容：a)擬采用的價(jià)格評(píng)估技術(shù)路線和價(jià)格評(píng)估方法；b)擬收集的資料清單及其收集渠道；c)擬實(shí)地勘測(cè)獲取數(shù)據(jù)清單及其調(diào)查方案；d)海域價(jià)格評(píng)估工作擬投入的人力、經(jīng)費(fèi)以及進(jìn)度安排。4.3收集海域價(jià)格評(píng)估資料應(yīng)根據(jù)海域價(jià)格評(píng)估工作方案收集評(píng)估對(duì)象權(quán)屬狀況、開發(fā)利用現(xiàn)狀、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)狀況、交易案例和海域市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀等資料，并核驗(yàn)資料的完整性和可靠性。不同用海類型資料收集要求參見附錄A。34.4實(shí)地查勘待估海域待估海域?qū)嵉夭榭币笕缦拢篴)應(yīng)實(shí)地查勘待估海域的開發(fā)利用、岸線利用和基礎(chǔ)設(shè)施等情況。待估海域包含附屬用海設(shè)施b)當(dāng)無(wú)法進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地查勘時(shí)，應(yīng)在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明未進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)的具體原因。c)經(jīng)實(shí)地查勘和查閱資料后，對(duì)待估海域?qū)嶋H用海產(chǎn)量等情況，難以做出常規(guī)判斷和相應(yīng)假設(shè)時(shí)，應(yīng)建議委托方聘請(qǐng)具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)先行鑒定、測(cè)量或調(diào)查等，再以其出具的專業(yè)意見為依據(jù)進(jìn)行評(píng)估，并應(yīng)在報(bào)告中說(shuō)明。4.5選定海域價(jià)格評(píng)估方法測(cè)算價(jià)格驗(yàn)的有效資料，采用選定的評(píng)估方法和評(píng)估參數(shù)，測(cè)算海域價(jià)格。宜選擇兩種或兩種以上評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估，若只選擇一種評(píng)估方法，評(píng)估報(bào)告應(yīng)給出充分理由。4.6確定海域價(jià)格評(píng)估結(jié)果采用多種方法測(cè)算海域價(jià)格的，可用簡(jiǎn)單算數(shù)平均法、加權(quán)平均法或綜合分析法確定評(píng)估結(jié)果，并說(shuō)明理由。采用一種方法評(píng)估的，應(yīng)說(shuō)明理由，并將測(cè)算價(jià)格作為評(píng)估結(jié)果。4.7編制海域價(jià)格評(píng)估報(bào)告對(duì)整個(gè)海域價(jià)格評(píng)估工作的成果進(jìn)行總結(jié)整理，編制完成海域價(jià)格評(píng)估報(bào)告。海域價(jià)格評(píng)估報(bào)告在交付委托方前，應(yīng)對(duì)其內(nèi)容和形式進(jìn)行審核。審核合格后，應(yīng)由不少于兩名參加評(píng)估的評(píng)估專業(yè)人員簽字及加蓋評(píng)估機(jī)構(gòu)公章，并按有關(guān)規(guī)定和合同約定交付委托方。報(bào)告格式見附錄B。4.8海域價(jià)格評(píng)估資料歸檔完成并出具海域價(jià)格評(píng)估報(bào)告后，應(yīng)對(duì)該評(píng)估項(xiàng)目的全部必要資料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管。評(píng)估檔案的保存期限不少于15年。保存期限應(yīng)自評(píng)估報(bào)告出具之日起計(jì)算。5海域價(jià)格評(píng)估方法5.1收益還原法適用于待估海域有收益或潛在收益的情況。收益還原法可采用式(1)進(jìn)行計(jì)算： (1)P——海域價(jià)格，單位為萬(wàn)元；n——海域使用年期，單位為年；4根據(jù)海域開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)正常合理的必要年支出預(yù)測(cè)未來(lái)使用海域的年總費(fèi)用。對(duì)于出租海域，可采用純收益與價(jià)格比率法或安全利率加風(fēng)險(xiǎn)5.2.1適用范圍 (2)55.2.3評(píng)估步驟5.2.3.1資料要求收集與海域價(jià)格評(píng)估有關(guān)的成本費(fèi)用、利息、利潤(rùn)及海域增值收益等資料。5.2.3.2確定海域取得費(fèi)海域取得費(fèi)按取得海域使用權(quán)而支付的各項(xiàng)客觀費(fèi)用計(jì)算。通過市場(chǎng)交易獲得海域時(shí)，海域取得費(fèi)為估價(jià)期日海域的客觀市場(chǎng)購(gòu)置價(jià)格。5.2.3.3確定海域開發(fā)費(fèi)海域開發(fā)費(fèi)按待估海域設(shè)定開發(fā)程度下投入并固化在海域上的各種客觀費(fèi)用計(jì)算，具體要求如下：a)宗海界址線以內(nèi)的海域開發(fā)費(fèi)一般包括填海、炸礁、疏浚等費(fèi)用；b)宗海界址線以外的海域開發(fā)費(fèi)為達(dá)到設(shè)定開發(fā)程度所需投入的各項(xiàng)開發(fā)費(fèi)用。海域取得和開發(fā)過程中必須支付的有關(guān)稅收和費(fèi)用。5.2.3.5確定海域開發(fā)利潤(rùn)以海域取得費(fèi)、開發(fā)費(fèi)和稅費(fèi)為基數(shù)，乘以海域投資利潤(rùn)率來(lái)計(jì)算海域開發(fā)利潤(rùn)。投資利潤(rùn)率通過調(diào)查同一市場(chǎng)上多個(gè)相似用海項(xiàng)目的平均投資利潤(rùn)率確定。5.2.3.6確定海域開發(fā)利息按照設(shè)定海域開發(fā)程度的正常開發(fā)周期、各項(xiàng)費(fèi)用投入期限和年利息率，分別計(jì)算各期投入應(yīng)支付的利息。海域開發(fā)周期超過一年時(shí)，利息按復(fù)利計(jì)算。5.2.3.7確定海域增值收益海域增值收益可參照待估海域所在區(qū)域類似海域開發(fā)項(xiàng)目增值額或比率測(cè)算。5.2.3.8確定海域使用年期修正系數(shù)采用成本逼近法評(píng)估有限年期海域價(jià)格時(shí)，應(yīng)根據(jù)具體情況對(duì)海域增值收益進(jìn)行年期修正：a)當(dāng)海域增值是以有限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，不再進(jìn)行海域使用年期修正；b)當(dāng)海域增值是以無(wú)限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，海域使用年期修正系數(shù)公式式(3)表示為： (3)式中：K?——海域使用年期修正系數(shù)，無(wú)量綱；r——海域還原利率，無(wú)量綱；n——海域使用年期，單位為年。5.2.3.9計(jì)算海域價(jià)格根據(jù)式(2)計(jì)算海域價(jià)格。65.3剩余法5.3.1適用范圍適用于待估海域具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的情況。剩余法計(jì)算公式式(4)表示為：P=VZI (4)式中：P——海域價(jià)格，單位為萬(wàn)元；V——海域開發(fā)后的總價(jià)格，單位為萬(wàn)元；Z——開發(fā)成本，單位為萬(wàn)元；I——開發(fā)利潤(rùn)，單位為萬(wàn)元。5.3.3.1根據(jù)待估海域基本情況確定最佳開發(fā)利用方式根據(jù)待估海域坐落的具體位置、海域開發(fā)條件、利用現(xiàn)狀和用海規(guī)劃要求，確定海域最佳開發(fā)利用方式。5.3.3.2測(cè)算海域開發(fā)后的總價(jià)格根據(jù)當(dāng)?shù)睾Ｓ蚴袌?chǎng)現(xiàn)狀測(cè)算開發(fā)完成后形成的海域、土地、建筑物、附屬用海設(shè)施和海上構(gòu)筑物的總價(jià)。海域開發(fā)后用于銷售時(shí)，根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)現(xiàn)狀，采用市場(chǎng)比較法確定開發(fā)完成后的總價(jià)；海域開發(fā)后用于出租或自營(yíng)時(shí)，可采用收益法測(cè)算開發(fā)完成后的總價(jià)。開發(fā)成本為項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期間正常發(fā)生的客觀費(fèi)用總和，一般包括海域開發(fā)費(fèi)、建筑物建造成本、管理費(fèi)、投資利息和銷售稅費(fèi)等。海域取得費(fèi)、海域開發(fā)費(fèi)、建筑物及構(gòu)筑物建造成本、管理費(fèi)等全部預(yù)付資本應(yīng)計(jì)算利息。利息的計(jì)算應(yīng)充分考慮資本投入的進(jìn)度安排，按復(fù)利計(jì)算。根據(jù)海域開發(fā)完成后形成的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)或開發(fā)前預(yù)付總資本乘以利潤(rùn)率計(jì)算。利潤(rùn)率采用同一市場(chǎng)上類似項(xiàng)目的平均利潤(rùn)率。根據(jù)式(4)計(jì)算海域價(jià)格。5.4市場(chǎng)比較法5.4.1適用范圍適用于海域市場(chǎng)較發(fā)達(dá)地區(qū)，具有充足的替代性的海域交易案例的情況。5.4.2計(jì)算公式市場(chǎng)比較法計(jì)算公式式(5)表示為：7HY/T0288—2020P=P×K?×K?×K?×K?………………收集不少于3個(gè)與待估海域相鄰或類似地區(qū)近3年發(fā)生的，用途相同的交易案例。案例資料包括8交易行為中的特殊情況包括：a)不同出讓方式的交易；b)以凈價(jià)形式進(jìn)行的交易；c)多宗用海同時(shí)交易的情形；d)宗海面積較大的交易；e)其他特殊情況交易。海域價(jià)格影響因素修正是指將比較案例的價(jià)格調(diào)整為待估海域在相似社會(huì)經(jīng)濟(jì)和自然環(huán)境條件下的價(jià)格。價(jià)格影響因素修正系數(shù)確定的主要步驟：a)選擇比較因子。根據(jù)待估海域的具體用海情況，選擇適宜的影響指標(biāo)。指標(biāo)選擇可參見b)確定各指標(biāo)的條件指數(shù)。分析各影響指標(biāo)與海域價(jià)格相關(guān)關(guān)系，總結(jié)形成各影響指標(biāo)的條件指數(shù)表。根據(jù)待估海域和比較案例的各因素的實(shí)際條件，確定條件指數(shù)。c)修正系數(shù)的確定。采用單因子與海域價(jià)格相關(guān)關(guān)系分析確定條件指數(shù)時(shí)，應(yīng)采用積算的方式確定評(píng)估海域和比較案例的因素條件指數(shù)后比較確定相應(yīng)的修正系數(shù)。根據(jù)式(5)計(jì)算得到各比較案例修正后的比準(zhǔn)價(jià)格，再采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法或加權(quán)算術(shù)平均法確定海域價(jià)格。6不同評(píng)估目的海域價(jià)格評(píng)估要求6.1海域使用權(quán)出讓評(píng)估海域使用權(quán)出讓評(píng)估應(yīng)遵循以下要求：a)應(yīng)用收益法時(shí)確定海域純收益，宜選用不少于3個(gè)市場(chǎng)案例，通過比較確定當(dāng)前市場(chǎng)的正常客觀收益水平，并假設(shè)該收益水平在出讓年期內(nèi)保持穩(wěn)定；確定還原利率時(shí)應(yīng)詳細(xì)說(shuō)明確定的方法和依據(jù)。b)應(yīng)用剩余法時(shí)，可通過收集同類用途的土地市場(chǎng)案例，用市場(chǎng)比較法確定填海造地后形成的土地價(jià)格；缺乏交易案例的區(qū)域，可參考所屬區(qū)域的土地級(jí)別和相應(yīng)類型基準(zhǔn)地價(jià)確定；未納入基準(zhǔn)地價(jià)范圍的，可參考毗鄰區(qū)域土地級(jí)別和價(jià)格，并說(shuō)明理由。c)應(yīng)用市場(chǎng)比較法時(shí)，各比較案例修正后的比準(zhǔn)價(jià)格相差應(yīng)不超過40%。高比準(zhǔn)價(jià)格和低比準(zhǔn)價(jià)格之差除以低比準(zhǔn)價(jià)格應(yīng)小于或等于40%,對(duì)超過40%的，應(yīng)另選案例予以替換。各比較案例的修正幅度應(yīng)不超過30%,即案例修正后的比準(zhǔn)價(jià)格與案例價(jià)格之差除以案例價(jià)格應(yīng)小于或等于30%。d)應(yīng)將海域出讓價(jià)格評(píng)估結(jié)果與評(píng)估對(duì)象所在地區(qū)執(zhí)行的海域使用金征收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理性分析，為出讓方確定海域出讓底價(jià)提供參考依據(jù)。6.2海域使用權(quán)抵押評(píng)估海域使用權(quán)抵押評(píng)估應(yīng)遵循以下要求：a)海域使用權(quán)抵押價(jià)格為假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)格減去法定優(yōu)先受償款。b)評(píng)估人員應(yīng)調(diào)查抵押海域使用權(quán)法定優(yōu)先受償權(quán)設(shè)立情況及相應(yīng)的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書面查詢資料和調(diào)查記錄，應(yīng)當(dāng)作為海域價(jià)格評(píng)估報(bào)告的附件。9c)海域使用權(quán)抵押評(píng)估應(yīng)充分估計(jì)抵押海域使用權(quán)在處置時(shí)可能受到的限制、未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不得高估未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)格，不得低估知悉的法定優(yōu)先受償款。d)海域使用權(quán)抵押評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括評(píng)估兌現(xiàn)的變現(xiàn)能力分析。變現(xiàn)能力分析應(yīng)當(dāng)包括評(píng)估對(duì)象的通用性、獨(dú)立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性。6.3海域使用權(quán)轉(zhuǎn)讓評(píng)估海域使用權(quán)轉(zhuǎn)讓評(píng)估應(yīng)遵循以下要求：a)當(dāng)轉(zhuǎn)讓人、受讓人對(duì)轉(zhuǎn)讓條件有書面約定時(shí)，宜評(píng)估在其書面約定的轉(zhuǎn)讓條件下的價(jià)格；若無(wú)書面約定，應(yīng)評(píng)估轉(zhuǎn)讓對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)下一次性付清、轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格；b)已出租的海域轉(zhuǎn)讓評(píng)估，應(yīng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象租約限制情況，在評(píng)估報(bào)告中同時(shí)說(shuō)明出租人權(quán)益價(jià)格和無(wú)租約限制價(jià)格及其使用條件；c)當(dāng)以確定轉(zhuǎn)讓增值額為評(píng)估目的時(shí)，海域轉(zhuǎn)讓增值額應(yīng)按海域使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得的全部?jī)r(jià)款扣除海域轉(zhuǎn)讓人原受讓該海域使用權(quán)時(shí)所支付的海域使用權(quán)價(jià)格和海域設(shè)施重置費(fèi)后的余額海域使用權(quán)收回、征用評(píng)估應(yīng)遵循以下要求：a)被收回海域的價(jià)格應(yīng)包括被收回海域使用權(quán)及其范圍內(nèi)的附屬建筑物、構(gòu)筑物等不動(dòng)產(chǎn)的b)海域征用評(píng)估，應(yīng)評(píng)估被征用海域的市場(chǎng)租金、征用造成的搬遷費(fèi)用、臨時(shí)安置費(fèi)用損失，為給予使用上的補(bǔ)償提供參考依據(jù)；c)因海域被征用后造成附屬建筑物、構(gòu)筑物、用海設(shè)施、漁業(yè)資源和養(yǎng)殖產(chǎn)海域的價(jià)值減損，為相關(guān)補(bǔ)償提供參考依據(jù)。6.5企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)涉及的海域價(jià)格評(píng)估企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)涉及的海域價(jià)格評(píng)應(yīng)遵循以下要求：a)應(yīng)根據(jù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的類型，按相應(yīng)評(píng)估目的評(píng)估。企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)涉及海域價(jià)格評(píng)估的b)應(yīng)合理界定海域和其他資產(chǎn)范圍，明確評(píng)估對(duì)象。c)應(yīng)調(diào)查評(píng)估對(duì)象合法改變用途的可能性，并分析、判斷是以現(xiàn)狀用途或可變更后的用途進(jìn)行d)企業(yè)破產(chǎn)清算等強(qiáng)制性處分涉及海域價(jià)格評(píng)估的，應(yīng)充分考慮評(píng)估對(duì)象的變現(xiàn)能力、改變用途的合法性和可能性，對(duì)潛在購(gòu)買者的限制等因素。(資料性附錄)不同用海類型資料收集要求表A.1給出了城鎮(zhèn)建設(shè)填海造地用海、圍海養(yǎng)殖用海、開放式養(yǎng)殖用海、人工魚礁用海、港口用海、浴場(chǎng)用海、游樂場(chǎng)用海、鹽業(yè)用海、固體礦產(chǎn)開采用海、油氣開采用海、船舶裝備工業(yè)用海、電力工業(yè)用海和海水綜合利用用海資料收集的要求。其他用海類型資料要求可參考類似用海類型資料的收集要求。表A.1不同用海類型資料收集要求資料收集礎(chǔ)設(shè)施配套、土地交易情況、土地供需情況、基準(zhǔn)地價(jià)、填海造地成本、經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目房地租金水平等資料圍海養(yǎng)殖用海、開放式養(yǎng)殖用應(yīng)收集待估海域養(yǎng)殖產(chǎn)品的品種、生產(chǎn)工藝，投苗規(guī)格、投苗密度殖周期、成品規(guī)格，養(yǎng)殖產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)費(fèi)應(yīng)收集待估海域所在區(qū)域的港口規(guī)劃、港口陸域空間利用情況況、項(xiàng)目的施工工藝、港口裝卸工藝、行業(yè)平均利潤(rùn)率、運(yùn)營(yíng)的應(yīng)收集所在區(qū)域旅游資源數(shù)量和品質(zhì)、客源市場(chǎng)、適宜旅游的時(shí)費(fèi)項(xiàng)目類型、市場(chǎng)價(jià)格等資料應(yīng)收集待估海域用海所在區(qū)域海水鹽度、降雨量、蒸發(fā)量、制鹽工藝、平均利潤(rùn)率、固體礦產(chǎn)開采用海應(yīng)收集固體礦產(chǎn)的開采范圍、離岸距離、成因及品味、儲(chǔ)量(可開與工藝、開采強(qiáng)度、作業(yè)時(shí)間、開采計(jì)劃、開采成本、運(yùn)應(yīng)收集海上油氣開發(fā)的模式、油氣開采涉及的主要設(shè)施，涉海工產(chǎn)品、產(chǎn)量、行業(yè)平均利潤(rùn)率、海域開發(fā)費(fèi)用應(yīng)收集海水利用的類型、生產(chǎn)流程、陸域空間利用情況、行業(yè)平均電力工業(yè)用海應(yīng)收集電廠類型、生產(chǎn)流程、陸域空間利用情況、行業(yè)平均利潤(rùn)率應(yīng)收集海水利用的類型、生產(chǎn)流程、陸域空間利用情況、行業(yè)平均(規(guī)范性附錄)海域價(jià)格評(píng)估報(bào)告規(guī)范格式圖B.1～圖B.4給出了海域價(jià)格評(píng)估報(bào)告封面內(nèi)容和格式、海域價(jià)格評(píng)估報(bào)告摘要內(nèi)容和格式、海域價(jià)格評(píng)估報(bào)告正文內(nèi)容和格式和海域價(jià)格評(píng)估報(bào)告附件的內(nèi)容和格式。海域價(jià)格評(píng)估報(bào)告項(xiàng)目名稱：(說(shuō)明評(píng)估項(xiàng)目的全稱)委托評(píng)估方：(說(shuō)明委托評(píng)估的單位)評(píng)估報(bào)告編號(hào)：(說(shuō)明該評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該項(xiàng)目的編號(hào))提交報(bào)告日期：(說(shuō)明海域價(jià)格評(píng)估報(bào)告提交的具體日期)圖B.1海域價(jià)格評(píng)估報(bào)告封面內(nèi)容與格式第一部分摘要一、評(píng)估項(xiàng)目名稱與封面文字一致。說(shuō)明該項(xiàng)評(píng)估的委托單位或個(gè)人。說(shuō)明委托評(píng)估方的評(píng)估需求以及評(píng)估結(jié)果的使用方向。說(shuō)明待估海域的位置、面積和用途，并明確待估海域是否包含附屬用海設(shè)施和海上說(shuō)明評(píng)估結(jié)果對(duì)應(yīng)的具體日期，樣式為××××年××月××日。說(shuō)明評(píng)估報(bào)告中海域價(jià)格的具體內(nèi)涵，包括估價(jià)期日、現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件、設(shè)定的開發(fā)程度與用途、使用年限以及是否包含附屬用海設(shè)施和海上構(gòu)筑物等。七、評(píng)估結(jié)果以人民幣表示最終評(píng)定的海域價(jià)格和單位面積價(jià)格，海域價(jià)格附大寫金額。評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由至少兩名承辦該項(xiàng)業(yè)務(wù)的評(píng)估專業(yè)人員簽名，并注明相應(yīng)的證書編號(hào)。九、海域價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)蓋章評(píng)估報(bào)告應(yīng)加蓋海域價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)印章，并注明報(bào)告提交日期。圖B.2海域價(jià)格評(píng)估報(bào)告摘要內(nèi)容與格式第二部分報(bào)告正文說(shuō)明該項(xiàng)評(píng)估所依據(jù)的國(guó)家或地方有關(guān)法律、法規(guī)，采用的(一)海域使用權(quán)登記情況說(shuō)明待估海域的地理位置、四至、海域使用類型、用海方式、用海面積、海域使用權(quán)證書編號(hào)，海域使用金繳納情況及其他事項(xiàng)。(二)權(quán)利狀況說(shuō)明海域使用權(quán)取得時(shí)間、批準(zhǔn)使用年限和剩余使用年限、海域是否被抵押、有無(wú)權(quán)利糾紛等情況。(三)利用狀況介紹海域開發(fā)利用現(xiàn)狀、沿革及附屬用海設(shè)施和海上構(gòu)筑物建設(shè)情況。針對(duì)不同海域使用類型，通過定性與定量相結(jié)合的方式，重點(diǎn)分析海域質(zhì)量和海域使用效益的主要影響因素及其影響程度、影響趨勢(shì)，與本次評(píng)估相關(guān)性小的因素可作為參考。在海域價(jià)格影響因素分析時(shí)，應(yīng)做到描述客觀，內(nèi)涵準(zhǔn)確，分析合理，參數(shù)有據(jù)。(一)評(píng)估原則(二)估價(jià)方法和過程說(shuō)明評(píng)估方法選擇的理由，并針對(duì)不同估價(jià)方法說(shuō)明參數(shù)取值依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)算過程和評(píng)估結(jié)果。采用多種方法測(cè)算海域價(jià)格的，可用簡(jiǎn)單算數(shù)平均法、加權(quán)平均法或綜合分析法確定評(píng)估結(jié)果，并說(shuō)明理由。采用一種方法評(píng)估的，應(yīng)說(shuō)明理由，并將測(cè)算價(jià)格作為評(píng)估結(jié)果。海域出讓評(píng)估時(shí)應(yīng)將評(píng)估結(jié)果與評(píng)估對(duì)象所在地區(qū)執(zhí)行的海域使用金征收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較分析，為出讓方確定海域出讓底價(jià)提供參考依據(jù)。圖B.3海域價(jià)格評(píng)估報(bào)告正文內(nèi)容與格式最終結(jié)果以人民幣注明海域價(jià)格和單價(jià)，海域價(jià)格應(yīng)附大寫金額。六、需要說(shuō)明的事項(xiàng)(一)評(píng)估的前提條件和假設(shè)條件說(shuō)明本次評(píng)估結(jié)果成立的前提條件、假設(shè)條件。(二)評(píng)估結(jié)果和評(píng)估報(bào)告的使用1.評(píng)估結(jié)果和評(píng)估報(bào)告發(fā)生效力的法律依據(jù)；2.評(píng)估結(jié)果和評(píng)估報(bào)告使用的方向和限制條件；3.評(píng)估報(bào)告的有效期自報(bào)告提交之日起不超過1年。(三)需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)1.有關(guān)材料來(lái)源及未經(jīng)證實(shí)或無(wú)法實(shí)地確認(rèn)的資料和事項(xiàng)；2.待估海域的特殊性、評(píng)估中未考慮的因素及采取的特殊處理措施；3.其他需要特殊說(shuō)明的問題。圖B.3(續(xù))第三部分附件(資料性附錄)還原利率確定方法C.1市場(chǎng)提取法市場(chǎng)提取法是采用市場(chǎng)上相同或相似海域的純收益與其市場(chǎng)價(jià)格求算其比率作為海域還原利率的一種方法。C.1.2具體方法選擇3宗以上最近發(fā)生，且在類型、性質(zhì)上與待估海域相似的交易案例，以交易案例的純收益與其價(jià)格比值的均值作為還原利率。C.1.3適用范