深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告01082024/5/12深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108（一）地理位置及城市區劃一、城市概況是連接香港和中國內地的紐帶和橋梁，是我國重要的對外門戶深圳市位于珠江三角洲東岸，作為中國第一個經濟特區，是連接香港和中國內地的紐帶和橋梁，是我國重要的對外門戶。全市土地總面積1952.84平方公里，常住人口1046.7萬人，下轄10個區。深圳市2深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108（二）城市定位一、城市概況深圳是我國經濟特區，全國性經濟中心城市和國際化城市（三）城市土地資源狀況土地資源日趨緊張，城市更新已成為挖掘城市潛力、提升城市層次的重要途徑土地資源緊張應成為深圳城市發展的最大瓶頸，目前深圳未利用地僅4360公頃，僅占全市陸地總面積（1952平方公里）的2.23%。未來全市需要進行城市更新的總用地面積約為240平方公里，占到深圳陸地總面積的12.3%。城市更新將成為挖掘城市潛力、提升城市層次的重要途徑。3深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108二、城市發展的規劃背景（一）城市總體規劃三軸兩帶兩大主中心、四大副中心、八大城市組團中心根據《深圳市城市總體規劃》（2010-2020）城市布局結構進一步明確，深圳的城市布局結構為“三軸兩帶兩大主中心、四大副中心、八大城市組團中心”城市空間架構。4深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108二、城市發展的規劃背景（二）關內外一體化規劃關內外一體化進程加快，快速提升關外區域的城市價值2010年7月1日后，寶安、龍崗龍兩區正式納入特區范圍，深圳進入大特區時代。以公共服務均等化為目標，以轉變發展方式為核心，以體制機制創新為動力，以財政體制改革為抓手，以基礎設施建設為支撐，全面推進特區一體化發展。5深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108二、城市發展的規劃背景（三）城市軌道交通規劃未來將由16條地鐵線組成完善的地鐵網絡，地鐵覆蓋城市每個區域根據深圳市地鐵總體規劃，全市軌道網共１６條線路，全長585.3公里；分４個階段實施，一期工程2004年底建成通車；二期工程（2005-2011年），2011年６月底陸續開通；三期工程（2011-2016年），部分已經動工；四期及以后工程（2016-2030年）。6深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108三、城市發展的經濟環境根據“十二五”規劃，深圳經濟發展依然處于重要的戰略機遇期，深圳經濟社會發展的目標是：經濟發展方式轉變取得顯著成效，經濟保持平穩較快發展。經濟實力進一步增強，經濟增長質量和效益明顯提高，本市生產總值年均增長10%左右，到2015年達到1.5萬億元，人均生產總值達到2萬美元。根據“十二五”規劃，經濟結構更趨優化。經濟增長實現內外需協調拉動的良好態勢，產業國際競爭力顯著增強，到2015年第三產業增加值占GDP比重達到60%，戰略性新興產業增加值占GDP比重達到20%。特別提出大力發展物流業，構建全球性物流樞紐城市，大力提升深圳機場國際與國內貨運樞紐地位，建設平湖公鐵聯運物流集聚區。（一）經濟發展目標目標：生產總值年均增長10%左右，到2015年達到1.5萬億元（二）產業發展目標目標：經濟結構更趨優化，到2015年第三產業增加值占GDP比重達到60%7深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108三、城市發展的經濟環境近幾年來深圳市經濟仍然保持較快增長，但相對于前幾年增長速度有所放緩，2012年前三季度深圳經濟運行良好，根據統計局的初步核算，前三季度全市生產總值9123.37億元，比上年同期（下同）增長9.0%。經濟總量將在全國內地大中城市中繼續保持第四位。2006-2012年前三季度深圳生產總值城市生產總值

（億元）較2010年增長率排名上海市195008.00%1北京市160008.00%2廣州市1238011.00%3深圳市1150210.00%4天津市1130016.50%52011年全國內地城市經濟總量排名（三）經濟總體發展概況經濟保持較快增長，經濟總量在全國內地大中城市中繼續保持第四8深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108三、城市發展的經濟環境隨著經濟的發展以及政府政策的引導，近幾年深圳市產業結構得到了進一步調整。第一產業的比重持續下降，第三產業比重不斷上升，到2012年前三季度深圳市的第三產業比重達到55.2%，，第三產業比重較去年同期提高1.7%。年份200720082009201020112012年前三季度第一產業增加值（億元）6.236.666.47603.24第二產業增加值（億元）3444.743815.783831.644523.365348.464248.58第三產業增加值（億元）3314.443984.14363.124981.556153.64871.55三大產業結構比例0.1：50.9：49.00.1：48.9：51.00.1：46.7：53.20.1：47.5：52.40：:46.5：53.50：44.8:55.22007-2012年前三季度深圳市三大產業結構變化表（四）產業結構發展概況產業結構得到了進一步調整，第三產業比重不斷上升9深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108三、城市發展的經濟環境投資、消費繼續引領經濟增長。2012年前三季度固定資產投資1573.43億元，初步預計增長12.3%（未經省局核定），固定資產投資保持較快增長，有力拉動了經濟的快速發展。社會消費品零售總額繼續保持快速增長，根據統計局的初步核算，2012年前三季度社會消費品零售總額2895.78億元，增長15.5%，繼續領跑全省。成為了深圳市經濟增長的重要助推器。

2006-2012年前三季度深圳固定資產投資及增長速度（五）投資、消費發展概況投資、消費繼續領跑全省，成為了深圳市經濟增長的重要助推器10深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108四、城市發展的社會環境到2010年底，深圳常住人口規模突破千萬，實際人口迅猛膨脹勢頭得以遏制，但仍然保持較快速度增長，戶籍人口規模達到259.42萬人，較2005年增長77.49萬人，增幅居國內同等城市前列。城市人口的快速增長的同時對住宅也產生了具大的需求。19801990200020052010常住人口：167.78萬戶籍人口：68.65萬常住人口：701.24萬戶籍人口：124.92萬常住人口：827.75萬戶籍人口：181.93萬常住人口：33.29萬戶籍人口：33.09萬常住人口：1005.2萬戶籍人口：259.42萬（一）城市人口規模城市人口的快速增長的同時將對住宅產生具大的需求11深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108深圳市是年輕的城市，常住人口年齡中位數為29.9歲，其中15至64歲人口占比重高達88.3%，比廣東省高出12個百分點，比上海市高出7.2個百分點，比北京市高出5.7個百分點；城市勞動力資源整體年輕充裕，創新創業活力較強，年輕人占主導的城市或區域對住房需求量也較大。四、城市發展的社會環境深圳市各年齡階段的人口占比（%）各區域15至64歲人口占比對比（二）城市人口年齡結構深圳是年輕人占主導的城市，常住人口年齡中位數為29.9歲12深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108近年來深圳人口文化程度有了較大提高，普查數據顯示：全市常住人口中，具有大學（指大專以上）程度的人口為177.90萬人；10年來具有大學程度的人數增加了121.41萬人，平均每年增加12萬人。四、城市發展的社會環境高等院校畢業生直接入戶孔雀計劃人才安居工程＋＋到2020年，打造“人才特區”，人才資源總量占全市人口總量比重逐年遞增，達到500萬人，比2010年增長40%，人才結構更趨優化。未來高素質人才的聚集將增加對房地產市場的需求。（三）城市人口素質結構深圳未來人才結構將更趨優化，成為高素質人才的集聚地13深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108戶均人口：2-3人戶均人口：3-5人戶均人口：5-8人四、城市發展的社會環境普查數據顯示：全市常住人口中共有家庭戶350.32萬戶，家庭戶人口為740.24萬人，平均每個家庭戶的人口為2.11人，比2000年第五次全國人口普查的2.63人減少0.52人；比北京市的2.45人，上海市的2.49人都要少。表明深圳家庭戶均人口減少，家庭呈現小型化趨勢。戶均人數為2-3人對住宅的潛在需求大幅增加主要為剛性需求，對面積需求集中在90㎡以下的小戶型戶均人數為3-5人對住宅的潛在需求量適中主要為改善性需求，對面積需求集中在90-144㎡的中大戶型戶均人數為5-8人對住宅的潛在需求量較小主要二次改善性需求，對面積需求集中在144㎡以上的大戶型（四）戶均人口結構深圳家庭戶均人口減少，家庭呈現小型化趨勢14深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108四、城市發展的社會環境根據相關調查顯示，四成深圳常住人口租房，潛在需求仍然很大；約五成是家庭自有產權居住房；而住集體宿舍及借住的客戶僅占10%。根據“十二五”規劃，深圳將建設各類住房54萬套、總建筑面積4236萬平方米，其中，商品房30萬套，保障性住房24萬套。擬將常住人口住房自有率從現有的40%提高到50%。美國不同時期住房自有率（%）歐洲發達國家住房自有率（%）（五）城市人口住房自有率分析深圳目前住房自有率相對較低，未來潛在需求仍然很大15深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108第二部分：深圳房地產市場分析深圳房地產市場發展特征分析貳深圳房地產市場發展趨勢分析叁深圳房地產市場發展現狀分析壹16深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108一、深圳房地產市場發展現狀分析（一）房地產投資開發狀況分析2012年前三季度固定資產投資1573.43億元，初步預計增長12.3%（未經省局核定），固定資產投資保持較快增長，有力拉動了經濟的快速發展。其中房地產投資為444.5億元，占總投資28.25%固定資產投資保持較快增長，房地產開發投資較為平穩17深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108一、深圳房地產市場發展現狀分析（二）一級市場運行情況分析隨著城市更新用地力度的加大，深圳土地資源的匱乏；在持續吃緊的遏制高房價政策下，樓市前景不明朗，開發商對拿地持謹慎態度等方面因素，2012年1-11月深圳土地市場供應和成交甚少，僅僅成交4塊居住用地，總面積為34.3萬平米。比前幾年大幅減少。受土地資源及調控政策的影響，土地供應及成交大幅下降占地：15.97萬平米建面：37.94萬平米樓面單價：3226元/㎡競得者：招商地產占地：3.15萬平米建面：9.45萬平米樓面單價：3206元/㎡競得者：金地集團占地：15.18萬平米建面：18.21萬平米樓面單價：10983元/㎡競得者：中海地產建面：7.81萬平米樓面單價：6659元/㎡競得者：鴻榮源18深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108一、深圳房地產市場發展現狀分析（三）二級市場運行狀況分析——市場供應分析——供應量分析2012年1-11月，深圳二級住宅市場總推售量為431.6萬平方米。從06年開始深圳預售面積總體呈遞減趨勢，特別是在10年調控政策出臺后，供應量迅速減少，直到2012年市場供應逐步增加，樓市逐漸回暖。2006—2012年1-11月深圳房地產預售面積情況2012年1-11月深圳房地產各月預售面積情況進入2012年市場供應逐步增加，樓市逐漸回暖19深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108一、深圳房地產市場發展現狀分析（三）二級市場運行狀況分析——市場供應分析——供應結構分析深圳市場的供應量將主要集中在關外區域，產品結構主要為小戶型■產品結構2012年1-11月供應結構主要集中在90㎡以下，主要為小戶型，改善型物業和大戶型供應量較少。2012年1-11月深圳各區市場供應情況2012年1-11月深圳供應產品結構占比■區域結構2012年1-11月供應主要集中于寶安、龍崗關外兩個區域，關內主要集中在南山區。特區外、特區內新房的預售量之比為5.8:1。從目前的發展趨勢可以看出，深圳市場的供應量將主要集中在關外區域。20深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108一、深圳房地產市場發展現狀分析（三）二級市場運行狀況分析——市場成交分析——成交量分析2006-2012年1-11月深圳房地產市場成交趨勢圖近年深圳房地產市場成交總體上呈現下降趨勢，特別是2010年調控政策出臺后，成交量迅速下降，到2012年深圳房地產市場有回暖趨勢。進入2012年后，樓市成交量逐步上升，回暖趨勢明顯21深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108一、深圳房地產市場發展現狀分析（三）二級市場運行狀況分析——市場成交分析——成交量分析2012年1-11月深圳房地產市場各月成交趨勢圖雖然調控大環境依舊，但一方面開發商理性應對淡市，定價謹慎，采用“以價換量”的營銷策略；另一方面，政策的微調，如利率優惠，以及上半年的兩次降息等金融政策。促使剛需入市，使得成交量呈不斷攀升的趨勢，到11月，成交量41.67萬㎡，達到了近二年來的新高，房地產市場回暖趨勢明顯。政策微調以及“以價換量”的營銷策略促使樓市成交量不斷上升，回暖趨勢明顯22深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108一、深圳房地產市場發展現狀分析（三）二級市場運行狀況分析——市場成交分析——區域結構分析2012年1-11月深圳各區成交面積（萬㎡）2012年1-11月深圳各區成交面積占比（%）市場成交主要集中在關外兩區，總成交量超過全市成交量的83%。其中，寶安區表現出更受置業人群的青睞，成交面積高于龍崗區，總成交量超過全市成交量的50%。從區域結構來看，市場成交主要集中在關外兩區23深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108一、深圳房地產市場發展現狀分析（三）二級市場運行狀況分析——市場成交分析——產品結構分析物業型態方面，成交的新房以90㎡以下的小戶型為主，成交面積超過232.19萬平方米，占全市的71％，90-144㎡的改善型物業成交近46萬平方米，占14％，144㎡以上的大戶型成交超過46.8萬平方米，占14％。從最近幾個月各類型產品走勢來看，“剛需產品”已經成為了樓市的主旋律。2012年1-11月各類型產品的成交量占比2012年7-11月各類型產品的成交量占比趨勢圖從產品結構來看，“剛需產品”已經成為了樓市的主旋律24深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108一、深圳房地產市場發展現狀分析（三）二級市場運行狀況分析——市場成交分析——戶型結構分析從戶型結構來看，二房和三房的戶型產品最受市場青睞25深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108一、深圳房地產市場發展現狀分析（三）二級市場運行狀況分析——市場成交分析——成交均價分析2012年1-11月各月成交均價走勢圖2012年1-11月各區成交均價“剛需的產品，剛需的價格”成為上半年樓市的主旋律。上半年成交主要集中在關外的剛需產品，在以“剛需”為主要消費群體的背景下，“性價比”成為取勝王道，因此上半年深圳樓市保持“量漲價跌”的行情，成交均價低位震蕩。進入下半年，隨著關內成交量的提升，成交均價連續4月在2萬以上。到11月，受剛需戶型產品的成交價格影響，價格有所回落。從各區域成交均價來看，目前南山區成交均價最高，龍崗區成交均價最低。“剛需的產品，剛需的價格”成為上半年樓市的主旋律，下半年隨著關內成交量的提升，價格有所上揚26深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108一、深圳房地產市場發展現狀分析（四）供求比分析2012年1-11月深圳新預售住宅面積為431.6萬平方米，銷售面積為324.99萬平方米，處于供大于求的狀態，供求比為1.33：1

。各行政區方面，只要南山區和鹽田區處于供不應求的狀態，能消化部分庫存，其他區域都處于供過于求的狀態。2012年1-11月深圳房地產市場總體處于供過于求的狀態區域羅湖區福田區南山區鹽田區寶安區龍崗區全市供應面積（萬㎡）8.9817.7435.251.32192.65175.42431.6成交面積（萬㎡）5.0611.436.191.8163.63108.57324.99供求比1.77:11.56:10.97:10.73:11.12:11.62:11.33:12012年1-11月各區及全市供應面積與成交面積對比27深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108截至2012年11月底，深圳可售商品住宅307萬平方米，去化周期約9個月，其中兩個極端面積區間的產品區間庫存最多，90平方米以下的產品占比近半，有150.43萬平方米，而144平方米以上產品也有119.73萬平方米。（90平方米以下的產品去化周期約為7個月，而144平方米以上產品的去化周期約為25個月。）一、深圳房地產市場發展現狀分析（五）庫存分析截至2012年11月底，深圳可售商品住宅307萬平方米，去化周期約9個月28深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108二、深圳房地產市場發展特征分析（一）房地產開發投資特征2006—2012年1-11月深圳房地產投資情況深圳房地產投資開發總體上保持較為平穩的態勢，房地產投資處于合理范圍近幾年深圳市房地產開發投資比較平穩，房地產投資額處于450億元左右，房地產開發投資額占固定資產投資額的比例處于22%-28%的區間，根據房地產市場預警預報體系以及能夠反映區域房地市場發展狀況指標的對比分析，可以得出深圳市目前房地產總體發展平穩，房地產開發投資與固定資產投資的比例都處于比較合理的范圍。29深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108二、深圳房地產市場發展特征分析（二）供應區域特征關外已經成為房地產市場供應的重點及熱點區域近年以來的土地出讓主要集中在關外區域，其規模已遠遠超過關內區域。與之同步，關外區域的商品房開工面積亦逐年遞增，從2004年開始超過關內開工規模，2006年之后已成為全市商品房供應的主力區域。2012年1-11月關外的供應量為關內的5.8倍，遠遠超過關內的供應量。占比：14.66%占比：85.28%2012年1-11月關內外供應量對比關內外商品房新開工面積變化趨勢圖（萬㎡）30深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108二、深圳房地產市場發展特征分析（三）需求特征自住客戶占市場成交主力，投資需求得到有效抑制從購房用途來看，自住客戶仍占市場成交主力，占比接近九成。受調控政策的影響，投資需求得到了有效抑制。2012年1-11月深圳房地產市場自住與投資比2012年1-11月深圳房地產市場各區自住與投資比31深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108二、深圳房地產市場發展特征分析（四）價格特征商品房住宅價格總體上呈周期性上升趨勢歷年深圳房地產商品房住宅成交均價（元/㎡）深圳房地產市場商品房住宅價格在2010年以前一直處于上升趨勢，到2010年均價突破二萬大關，但隨著關外供應量增加，剛需集中入市，成交主要集中在關外，價格也出現了結構性下調。32深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108二、深圳房地產市場發展特征分析（四）價格特征關內外價格差異明顯，關內市場價格仍占據著明顯的優勢，關外市場則表現出強勁的潛力2009-2012年深圳各區房價走勢圖（元/㎡）33深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108三、深圳房地產市場發展趨勢分析（一）居住用地供應趨勢居住用地供應將從增量土地向存量土地轉變深圳經過30年的飛躍發展，土地稀缺問題日益突出，“土地難以為繼”已成為約束深圳發展四大難題的首要問題。未來土地供應將主要依托城市更新釋放發展空間，根據深圳市的總體規劃，需要進行城市更新的總用地面積約為240平方公里，歷年深圳居住用地供應量（萬㎡）34深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108三、深圳房地產市場發展趨勢分析（二）政策環境趨勢房地產調控政策總體基調將保持不變，房價將繼續保持溫和上漲2012年11月8日，國家主席胡錦濤在十八大報告中做出“堅持房地產市場調控政策不放松”的表態；2012年12月4日中央政治局會議提出“加強房地產市場調控和住房保障工作”；中央經濟工作會議提出“要繼續堅持房地產調控政策不動搖”；總結：中央信號堅定明確，房地產調控政策總體基調將保持不變。李克強多次強調城鎮化是未來中國經濟增長的動力，未來將加快城鎮化速度。城鎮化將帶來較大的市場需求；在市場需求端，盡管投資和投機需求受到抑制，剛性需求還是有持續增長的可能，并將導致總體需求略有增長；總結：房價將繼續保持溫和上漲的態勢。35深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108三、深圳房地產市場發展趨勢分析（三）城市發展策略趨勢關內外一體化進程加快，關外區域的城市價值將得到快速提升法規政策一體化規劃布局一體化基礎設施一體化城市管理一體化環境保護一體化基礎公共服務一體化全面推進六個一體化關外區域的城市價值將得到快速提升36深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108三、深圳房地產市場發展趨勢分析（三）城市發展策略趨勢深圳已基本完成城市中心功能聚集期，正在向城市核心功能分化期過渡中心區西方著名經濟地理學家邁達爾理論指出：市場經濟國家在城市化過程中，當城市中心區已高度聚集時，部分功能就會向外擴散。深圳通過三十多年的發展，中心區日趨成熟，已基本完成城市中心功能聚集期，正在向城市核心功能分化期過渡，關外已迎來了發展的戰略機遇期。37深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108三、深圳房地產市場發展趨勢分析（三）城市發展策略趨勢城市更新加快推進，有利于改變關外配套落后的局面據統計資料顯示，深圳市需要進行城市更新的總用地面積約為240平方公里，其中城中村為100平方公里，舊工業區126平方公里，舊工商住混合區6平方公里，舊住宅區8平方公里。大規模的城市更新將改變關外配套落后的局面。38深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108三、深圳房地產市場發展趨勢分析（四）市場供應趨勢關內供應緊縮，關外成為深圳房地產市場供應的主力軍關外市場作為深圳市場供應主力的地位已從近年來的數據得到印證，同時隨著關外城市基礎設施建設的不斷完善、環境的不斷美化，地鐵交通的完善以及一體化進程不斷加快，關外板塊的“特區價值”亦將得到快速的提升和強化。關內土地資源稀缺五大因素推動關外價值凸顯成為市場供應的主力軍關外基礎設施不斷完善一體化進程加快地鐵交通網絡不斷完善城市更新進程加快39深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108三、深圳房地產市場發展趨勢分析（五）市場需求趨勢“逆城市化居住”將成為市場需求的鮮明趨勢，滿足自住需求將成為主旋律關內居住用地日益稀缺三大因素推動“逆城市化居住”將成為市場需求的主流方向公共配套負荷日益加重關外居住價值日益凸顯剛性需求集中爆發二大因素推動滿足自住需求將成為主旋律調控政策對投資需求的抑制40深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108三、深圳房地產市場發展趨勢分析（六）戶型贈送面積發展趨勢隨著《關于建筑設計審查有關控制要求的通知》出臺，贈送面積將受到影響（一）單套戶型建筑面積90平方米（含90平方米）以下復式戶型不得設置透空；（二）住宅戶型內部僅限于復式戶型的起居室（客廳、餐廳）設置透空。戶型透空部分的投影面積不得超過該戶型套內建筑面積的20%，且最多不得超過40平方米；（三）房與房之間原則上不得設置框架及連扳；（四）住宅陽臺（含花池）總投影面積不得超過每戶套內建筑面積的20%，其中兩層高及以上陽臺投影面積不得超過每戶套內建筑面積的10%。不得設置進深小于0.6米（含0.6米）的陽臺；（五）住宅建筑單一層高不得超過3.3米，低層住宅建筑單一層高不得超過3.6米。41深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108第三部分：區域房地產市場分析區域房地產市場總體特征貳區域房地產市場發展趨勢叁區域房地產市場地位壹區域重點案例分析肆42深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108一、區域房地產市場的地位平湖房地產市場在深圳屬于“非熱點”片區從地理位置來看：平湖位于深圳北部，與市中心距離較遠。從交通通達性來看：目前平湖沒有開設城際軌道，與市內主要通過城市快線或高速聯系。從配套角度來看：市政基礎設施及生活配套設施建設仍比較薄弱，在城市建設上屬于深圳比較落后的區域。43深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108二、區域房地產市場總體特征（一）供應量特征平湖房地產市場（住宅）的供應量比較少，房地產發展處于起步階段1998-2012年平湖商品房住宅供應量（萬㎡）44深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108二、區域房地產市場總體特征（二）供應區域結構特征供應主要集中在平湖中心區或景觀資源豐富區域由于平湖房地產市場還處于起步階段，加之片區屬于深圳“非熱點”片區，房地產項目主要依托平湖中心城較為成熟的配套資源或依托于鳳凰山公園的景觀資源。已售項目在售項目45深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108二、區域房地產市場總體特征（三）供應戶型結構特征由中大戶型為主導向中小緊湊戶型發展片區前期的九號院館、威鳳山莊等項目主要以中大戶型為主，到目前在售項目融湖中心城以中小戶型為主，御峰園四期以大戶型為主同時兼顧有少量的小戶型。項目戶型占比面積融湖中心城二房26%62-73㎡三房44%85-89㎡四房30%124-139㎡御峰園（四期高層）二房8%77-78㎡三房52%115-130㎡四房32%156-158㎡片區在售項目戶型占比及面積區間說明：上表融湖中心城的戶型配比是指整個一期住宅的戶型配比46深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108二、區域房地產市場總體特征（四）成交均價特征平湖的房價在全市的價格體系中仍處于“價格洼地”根據目前平湖在售項目融湖中心城、御峰園的成交均價來看，目前平湖新房均價為1.1—1.3萬元/㎡。布吉片區1.8萬/㎡龍坂片區2.1萬/㎡羅湖片區2.9萬/㎡橫崗片區1.6萬/㎡福田片區3.1萬/㎡南山片區3.3萬/㎡西鄉片區2.萬/㎡光明片區1.1萬/㎡中心城片區1.3萬/㎡47深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108三、區域房地產市場發展趨勢（一）總體趨勢未來平湖房地產市場將成為深圳的“熱點”片區，區域發展前景大不斷向外擴張是深圳市城市發展的總體特征，隨著平湖基礎設施不斷完善以及名企、名盤的帶動，平湖將成為下一階段深圳整體向外擴展的“橋頭堡”，區域市場的號召力也將可獲得突破性的增長。羅湖、福田…過去南山、寶城、龍華梅林、布吉、西鄉…現在平湖、觀瀾、坂田中心城、光明新區…未來48深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108三、區域房地產市場發展趨勢（二）供應趨勢未來平湖房地產市場供應將逐漸增加從平湖過去十幾年的發展趨勢來看，市場供應量在逐步增加；隨著平湖基礎設施的進一步完善，城市更新進程不斷加快，名企入駐，未來平湖房地產市場供應量將進一步增加。49深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108三、區域房地產市場發展趨勢（二）供應趨勢未來平湖房地產市場供應將逐漸增加根據平湖街道更新單元初步擬定，未來整個平湖街道辦將釋放319.85公頃居住面積。近2-3年新增供應將包括融湖中心城2、3期，總體量將近40萬平米；佳兆業金域天下，總體量將近50萬平米；上木古城市更新項目，體量將近20萬平米；隨著城市更新快速推進，未來平湖房地產市場供應量將逐步增加。50深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108三、區域房地產市場發展趨勢（三）需求趨勢從滿足當地自住客戶為主向滿足關內與當地自住客戶均衡發展年份項目客戶群體2006九號院館主要為本地自住客戶和部分投資客2010佳兆業茗萃園主力客群為本地自住客戶，同時也吸引部分投資客戶，由于佳兆業地產名企開發，也有小部分市區自住客戶購買；2012御峰園高層住宅由于是名企開發，片區唯一定位高端項目，環境配套相對優越，此項目吸引了更多的關內客戶，但是本地客戶也占相當比重；2006年的九號院館幾乎全部為本地自住客戶或投資客，但到2012年御峰園高層住宅項目吸引了更多關內客戶，從平湖過去的發展趨勢來看，平湖房地產市場已開始受到關內客戶的青睞；隨著平湖各項設施的進一步完善，平湖的價值將進一步凸顯，將吸引更多的關內客戶。51深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108四、區域重點案例分析（一）御峰園總占地面積223697（平方米）

總建筑面積304000（平方米）

總共為四期開發商和記黃埔總容積率1.36綠化率30%物業地址龍崗平湖街道辦鳳凰大道項目產品聯排別墅、疊加別墅、洋房及高層項目特色依托八十萬平方米的鳳凰山，打造低容積率的高端產品；包括親地疊墅、山體疊墅，輔以水岸雙拼、水岸聯排、小高層及高層；建筑和園林均為現代簡約風格一期二期三期四期52深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108四、區域重點案例分析（一）御峰園近期供應的為項目四期高層住宅預售時間期次棟數戶數2012-10-16四期I3、I4、I5棟4802012-11-26四期I1、I2棟320近期供應的主要戶型為御峰園（四期高層）二房8%77-78㎡三房52%115-130㎡四房32%156-158㎡53深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108四、區域重點案例分析（一）御峰園主要賣點：景觀自然：被城市遺忘的休閑及景觀區位概念：平湖半小時生活圈，繁華寧靜自由切換完善配套：星級會所、完善的教育，平湖片區最耀眼的新星產品品質：墅居之上，無際視野，低密度豪邸，坐擁星級園林名企：和記黃埔規模概念：完善的大盤配套54深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108四、區域重點案例分析（一）御峰園近期供應的銷售情況：預售時間期次棟數供應戶數已銷售戶數剩余戶數2012-10-16四期I3、I4、I5棟480477158㎡的四房1戶，125㎡的三房2戶2012-11-26四期I1、I2棟320230150㎡的四房13戶，130㎡的三房22戶,77㎡的二房55戶主要客戶分析：由于是名企開發，片區唯一定位高端項目，環境配套相對優越，此項目吸引了更多的關內客戶，但是本地客戶也占相當比重。近期銷售總結：銷售速度快，開盤二個月時間銷售率已將近90%，從戶型來看，御峰園大戶型銷售情況遠好于小戶型。數據更新截至日期為2013年1月8日55深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108四、區域重點案例分析（二）融湖中心城總占地面積64378（平方米）

總建筑面積334218（平方米）

總共為四期開發商深圳崗宏集團有限公司總容積率3.96（其中住宅容積率達到了5）綠化率37.44%物業地址龍崗區平湖鎮平龍路與平新路交匯處項目產品主要為高層住宅項目特色融湖中心城是深圳最大的舊改項目，70多萬建面，分4期開發，將建成一個集居住、商業、學校、文體娛樂于一體的大型高尚社區。戶型設計結構方正，贈送空間大。目前在售的部分56深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108四、區域重點案例分析近期供應的為項目一期的1棟、2棟A單元、5棟、7棟的B單元預售時間期次棟數戶數2012-11-10一期部分1、2、5、7棟656近期供應的主要戶型為融湖中心城（近期推售部分）二房14%62-73㎡三房50%85-89㎡四房36%124-155㎡（二）融湖中心城說明：上表融湖中心城的戶型配比是指近期推售部分的戶型配比57深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108四、區域重點案例分析主要賣點：區域概念：主打大羅湖都市圈概念；平湖中心概念；未來規劃：雙地鐵物業，未來城市綜合體，城市地標；配套概念：九年一貫制公立學校，國際頂級物管，一站式購物；產品特色：高拓展戶型，贈送面積大。（二）融湖中心城58深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108四、區域重點案例分析近期供應的銷售情況：預售時間期次棟數供應戶數已銷售戶數不同戶型銷售套數2012-11-10一期1、2、5、7棟656263124-155㎡的四房銷售套數為28套；85-89㎡的三房銷售套數為192套；62-73㎡的二房銷售套數為43套。主要客戶分析：以平湖本地的客戶為主，由于項目容積率過高，產品質量一般，對關內客戶的吸引力不夠。近期銷售總結：銷售速度較慢，開盤二個月時間銷售率只有四成，從戶型來看，融湖中心城小戶型銷售情況遠好于大戶型，其中小戶型的銷售率為56%，大戶型的銷售率只有12%。（二）融湖中心城數據更新截至日期為2013年1月8日59深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108第四部分：消費者群體研究分析消費者置業意向分析貳消費者置業決策因素分析叁消費者基本信息分析壹消費者置業渠道分析肆60深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108一、消費者基本信息分析（一）消費者年齡階段分布年輕客戶為目前主要的潛在置業者根據相關調查目前深圳購房的主力群體是26-35歲的青年置業者，占比為48.96%；其次是36-45歲之間的客戶群，占比為26.35%；接著是25歲及以下的年輕置業者，占比為17.3%；有購房意向的中老年客戶數量較少，僅占總體客戶的7.39%。61深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108一、消費者基本信息分析（二）消費者行業分布購房者從事的行業主要集中在會計/金融/銀行/保險、計算機/互聯網/通訊/電子、房地產/建筑三大行業根據相關調查目前深圳購房者從事的行業主要集中在會計/金融/銀行/保險、計算機/互聯網/通訊/電子、房地產/建筑三大行業，占比分別為21.97%、15.98%、13.95%。來自政府/非盈利機構、制藥/醫療和物流/運輸行業的客戶最少，三者加總占比僅5%左右。62深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108一、消費者基本信息分析（三）消費者家庭結構及收入分布以兩口之家為主，家庭年收入集中在13-30萬之間根據相關調查目前深圳購房者以兩口之家為主，占比為36.3%；其次是與子女在一起的三口之家，占比為28.3%；第三是與父母在一起的三口之家，占比為24.8%。從家庭的收入結構來看，45%的家庭年收入在13-30萬之間，且以兩口之家為主；31.5%的家庭年收入在13萬以下，以單身群體為主；18.5%的家庭年收入在30-50萬之間，年收入在50萬以上的家庭僅占總體客戶的5%。63深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108二、消費者置業意向分析（一）區域意向分析福田、南山和寶安是客戶第一選擇的三個主要區域根據相關調查目前深圳購房者主要意向區域為福田和南山，各占總客戶的20%左右，其次是寶安中心區、羅湖區、鹽田區，占比分別為15.4%、11.2%、10%。選擇前五大區域的客戶在總客戶中的占比為七成以上，坪山新區和觀瀾片區是客戶關注最少的兩大區域。64深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108二、消費者置業意向分析（二）意向面積及戶型有意向購買61-120㎡的客戶占七成以上根據相關調查目前深圳購房者考慮購買61-90平的客戶占比為38.7%，打算購買91-120平的客戶占比為33.6%，有意向購買120平以上大面積房屋的客戶占比不足10%。65深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108二、消費者置業意向分析（二）意向面積及戶型有意向購買二房和三房的客戶占七成以上根據相關調查目前深圳購房者考慮購買三房的客戶占44%；其次為考慮兩房的占33%。2-3房仍為客戶主要選擇的戶型。66深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108二、消費者置業意向分析（三）總價意向分析大部分客戶能承受的首付款約為15-45萬之間根據相關調查目前深圳購房者可承受總價在100-150萬的客戶占比為37%，50-100萬的客戶占比約為32%，150-200萬的客戶占比約為17%。從客戶能承受的付款方式中來看，約有64%的客戶表示愿意承受首付三成的方式，其次是首付四成的方式。兩者結合來分析，大部分客戶能承受的首付款約為15-45萬之間。67深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108三、消費者置業決策影響因素分析主要影響因素為產品的價格、周邊配套及戶型根據相關調查，影響其置業決策的五大因素分別是價格、周邊配套、戶型、區位交通和社區品質，最不受關注的三大因素是準業主群體素質、開發商品牌及是否帶裝修。相比前的調查結果，區位交通因素影響趨弱，戶型因素越來越重要。注：本圖表數據來源為多選題目，多選題數據處理采取計算各選項被提及頻次的方式68深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108四、消費者置業渠道分析根據相關調查顯示，消費者獲取新房資訊的主要渠道為網絡，占比約為28%，其次是戶外廣告、電視和朋友推薦，占比分別為16.4%、15.4%和15%。其中客戶最關注的房產信息網站前五名依次為搜房網（占比24%）、深圳房地產信息網（占比15%）、安居客（占比15%）、58同城（占比11%）、搜索引擎類網站（占比10%）。消費者獲取新房資訊主要來自網絡，其中最受關注的網絡為搜房網注：本圖表數據來源為多選題目，多選題數據處理采取計算各選項被提及頻次的方式69深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108第五部分：項目分析及SWOT分析項目SWOT分析貳項目分析壹項目戰略發展思路貳70深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108一、項目分析（一）項目位置及經濟技術指標用地性質二類居住用地總用地面積52785.18㎡建筑面積179470㎡住宅建筑面積161523㎡（含安居房16200㎡）商業建筑面積14167㎡幼兒園2400㎡（需獨立占地2700㎡）建筑容積率≤3.4建筑覆蓋率≤25%停車位1480個評價：1、項目屬于二類居住用地，要求配套設施齊全，布局較為完整，建設有多層、中高層及高層單元式住宅；2、項目總建筑面積將近18萬平米，在深圳房地產市場屬于中大型項目，有利于項目營造良好的居住氛圍；3、容積率3.4在舊改項目中屬于偏低型，有利于項目在檔次定位上尋求突破。項目位置項目位于龍崗平湖街道輔城坳社區金城路（規劃中的陽光路與中環大道交匯處）。71深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108一、項目分析（二）項目所在區域現狀分析——平湖概況平湖位于深圳市北部，東鄰橫崗，南靠布吉、坂田、南灣，西北與寶安區接壤，距離香港特別行政區25公里，是深圳和東莞、龍崗和寶安的交接點。轄區總面積41.8平方公里，2008年年末的總人口約50余萬人，其中戶籍人口約1.9萬人，下轄12個社區。平湖72深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108一、項目分析（二）項目所在區域現狀分析——區位特點立足深圳，連接珠三角，遠而不偏，倚重一方香港龍崗中心城東莞“左右逢源”：東面依次是坪山新區、龍崗中心城，西面是龍華新區，同處在深圳城市發展主軸上。“南北貫通”：與東莞、布吉、羅湖-福田中心區、香港同在一條縱向軸上。73深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108一、項目分析（二）項目所在區域現狀分析——區域對外交通通過南坪、水官、清平等多條高速或城市快速能快速到達中心區；通過丹平快速可快速到達羅湖、布吉。同時，區域緊靠城市地鐵交通網絡，由地鐵3號線丹竹頭站片刻即達區域，大大加強了區域與福田、羅湖和龍崗的交通聯系。加上規劃中的16號線和13號線，片區對外交通聯系將更加便捷。區域對外交通聯系便捷74深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108一、項目分析（二）項目所在區域現狀分析——城市功能及城市面貌以工業生產為主導，生活性服務業發展基礎薄弱，商業、商務、居住功能相對較弱，工業化的城市界面是該區域的城市面貌特征。75深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108一、項目分析（二）項目所在區域現狀分析——區域配套環境整個區域道路等基礎設施相對滯后，公共配套缺乏，日常生活配套的功能不完善、檔次、規模均亟待提高。76深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108一、項目分析（二）項目所在區域現狀分析——區域產業環境第二產業占主導地位，但第二產業以中低端為主，生活性服務業發展基礎薄弱；主導產業不明確，缺乏朝陽前景的產業鏈和產業集群，房地產市場缺乏高端產業的支撐。平湖主要的產業類型電子機械及器材制造業工藝品制造食品加工業通訊設備制造業木材加工業家具制造業造紙業五金制品業塑膠制品業非金屬礦物制品業產值區間企業數量占比（%）超過1億元412.98%5000萬-1億745.39%1000-5000萬15411.21%500-1000萬423.06%500萬以下106377.37%數據來源于平湖“十二五”產業規劃77深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108一、項目分析（二）項目所在區域現狀分析——區域人口狀況區域總人口戶籍人口暫住人口平湖街道50000019000481000輔城坳社區55870145954411白坭坑社區35000106133939鵝公嶺社區42000170440400平湖社區41570157240000新南社區32236303029206力昌社區2900090428096禾花社區3900060033000山廈社區41200120040000良安田社區1300080012200新木社區3063063030000上木古社區2200045421546鳳凰社區49806481244994區域戶籍人口少，只占總人口的3.8%，遠低于深圳25.8%的平均水平78深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108一、項目分析（三）項目所在區域規劃分析——城市功能定位

平湖——深圳的第三級城市中心，中部組團中心深圳城市發展總體規劃（2007-2020年)確立的三級城市中心體系包括2個城市中心、5個城市副中心，8個組團中心。平湖為其中的城市組團中心之一。平湖中心79深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108一、項目分析（三）項目所在區域規劃分析——產業規劃根據平湖產業規劃，將以四大產業園區（平湖物流基地（華南城）、（海吉星）國際農產品物流園、金融產業服務基地、鵝公嶺戰略性高新技術產業園）為軸心，按照現代化、生態型高新科技產業園區的要求，以四大產業園區為主軸，依條件成熟程度和產業園未來龍頭的發展需要，將龍頭企業前后向產業逐步向園區周邊擴張延伸布局，使平湖形成一個產業集聚程度高、產業關聯密切、產業布局合理、業態高端高質高效的現代化、生態型高端綜合產業園區。80深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108一、項目分析（四）項目所在區域現狀與區域規劃分析區域熱點區域非熱點區域未來（規劃）現狀城市定位產業支撐地鐵開通，交通改善城市配套完善城市面貌的改善城市更新進程加快戶籍人口的增加位置較偏交通網絡不完善工業化的城市界面區域配套不完善區域戶籍人口少81深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108一、項目分析（五）項目地塊現狀分析——地塊內部分析項目用地主要為丘陵地貌，地塊內的高差約為12-15米，地塊內景觀資源豐富，在坡地上有較大面積的高大喬木林。有利于進行生態型坡地建筑的規劃與設計。82深圳市集成置業有限公司平湖基地項目前期策劃報告0108一、項目分析（五）項目地塊現狀分析——地塊周邊分析■道路設施：路況較差，通過社區支路進入本項目，可達性較差。■周邊建筑：以當地農民房、陳舊廠房為主■人口結構：以當地原住民及外來工廠務工人員為主，治安較差；■生活配套：低端的社區店、便利店為主■生態景觀：總體景觀質組較差，以少量坡地植被、魚塘為主。地塊較偏僻