產業地產輕資產運營專題研究-產業地產專題研究系列-2016年9月1產業地產輕資產運作主題研究報告5/9/2024項目建成后，通過后期招商和園區運營服務收費等增加收益。利用土地、企業資產等進行銀行抵押貸款、房地產信托等方式融資。通過出售或出租物業實現產業地產收益。通過囤地、土地儲備，利用土地升值、高房價等實現豐厚回報。產業地產輕資產運營產生背景2015年中國房地產業平均利潤率低至9.4%，而隨著工業用地價格上漲、產業地產政策的嚴苛限制，相對高利潤的產業地產也進入“后土地紅利時代”；傳統開發及盈利模式已不能滿足產業地產發展需求。2014-2015年各類城市工業用地成交價格均呈現波動式上揚趨勢；其中，一線城市價格波動較大，均價遠高于其他城市；二三線城市價格波動較平穩，呈緩步上升趨勢；產業地產低價拿地，靠土地紅利輕松創收的時代正在遠去；產業地產對政府政策較敏感，依賴性強，物業出售受到嚴苛的產證分割限制，出租的回收期過長，靠傳統的開發及盈利模式，資金回流速度緩慢，產業地產企業面臨巨大運營壓力和風險；產業地產傳統的重資產運營模式日漸式微，轉型和尋求多元的利潤增長點勢在必行，輕資產運營成為當下最熱議題。傳統開發及盈利模式土地增值物業經營物業租售資產融資2產業地產輕資產運作主題研究報告5/9/2024輕資產相關概念“輕資產運營”：是以價值為驅動的資本戰略，指企業只專注自己的核心業務，將非核心業務外包出去；具體到產業地產就是指項目從投資到開發及后期運營服務等各個環節由各專業公司分別完成，有效地實現以小博大、杠桿他人的資產。“輕資產”是指企業的無形資產，包括企業的經驗、規范的流程管理、治理制度、與各方面的關系資源、資源獲取和整合能力、企業的品牌、人力資源、企業文化等。運營基礎：核心能力運營依托：專業知識運營關鍵：業務整合運營利器：樹立品牌運營捷徑：價值鏈定位運營要務：質量控制運營要素：客戶關系運營法則：業務外包輕資產運營八大要素地產行業的重資產模式是指當土地升值速度高于資金成本時，所有房企都會尋求儲備更多土地，只要拿著資產本身就可以獲得豐厚回報。而“輕資產”模式指的是從賺取資產升值收益走向賺取增值服務收益，包括代工品牌溢價、商業運營、其他衍生收益以及地產基金等多元地產金融服務過程中的提成收益。3產業地產輕資產運作主題研究報告5/9/2024輕資產運營特點產業地產輕資產運營特點是不以土地資產為核心，而是重視項目運營過程帶來的企業價值增長，開發商通過增值服務獲取豐厚收益；即降低公司資本投入，特別是固定資產投入，以此提高資本回報率。高杠桿高回報專業化標準化投入少風險小開發代工（定制開發）收益1品牌溢價（貼牌）收益2產業運營收益3地產基金金融服務收益4其他增值服務衍生收益54產業地產輕資產運作主題研究報告5/9/2024四大運作模式01運營（服務）輸出做大、售賣乃至分拆“運營能力”，以較小資金和較低風險實現園區規模化布局。02借力REITs將項目形成資產包，當項目達到良性狀態，形成Reits快速變現，是地產資化本必然選擇。03孵化與投資運營輸出是園區價值的橫向延伸，產業孵化投資則是對園區價值的縱向深挖，即放長線釣大魚。04合作開發產業地產從早期的廠房、倉儲，向復合化形態進化，開發運營商強強聯合共同出資、共同享效益、共同擔風險。“四兩撥千斤”，產業地產輕資產運營常見模式5產業地產輕資產運作主題研究報告5/9/2024運營（服務）輸出當前市場上存在大量園區、商務樓宇，因為缺乏專業的管理隊伍和客戶資源，而陷入舉步維艱的困境，這給有豐富產業運營經驗的產業地產商提供了輸出運營管理服務的機會，比較典型的是以輸出品牌提供運營服務的方式來拓展園區市場。利潤附加值高土地投資決策環節項目工程建造環節園區運營服務環節產業定位投資規劃項目選址外部融資土地獲取項目策劃建造設計招標管理施工建造工程管理營銷推廣招商運營園區服務物業租售產業運營品牌打造低外包非核心業務輸出核心業務輸出核心業務輸出內容：咨詢管理、全程代建、定制開發、創業孵化、園區委托運營、項目選址、產品定位、規劃設計、代建管理、招商運營、物業管理增值服務等。優點：可以較小資金和較低風險實現園區規模化布局；快速新增可協同園區，實現外溢資源的變現；為重資產項目進入新的城市探路；培育新的營收增長點，甚至分拆成為富有故事性的獨立業務。代表園區：億達中國、光谷聯合、聯東U谷等產業地產微笑曲線6產業地產輕資產運作主題研究報告5/9/2024實操案例-億達中國截至2015年底，通過運營服務輸出，億達中國接受委托運營商務園區項目11個，運營管理面積140萬平米，提供咨詢服務項目7個，獲得運營管理收入2548.2萬元、實現業績1238萬元。操作項目收益模式輸出內容以咨詢、委托運營、包租等模式，面向當地政府、其他房地產開發商所擁有的產業園區項目提供運營管理服務，內容包括項目選址、產品定位、規劃設計、代建管理、招商運營、物業管理增值服務等。這些業務的收費模式包括租金分成、固定費用+租金分成、租金分成+獎勵、咨詢費等；2016年上半年，商務園運營管理收入增長106.4%至2760萬元。包括上海外高橋項目、長沙梅溪湖創新中心、蘇州昆山財智科技園、蘇州高融大廈、成都國賓總部項目、河南外包產業園等；其中以占地3.4平方公里的“武漢軟件新城”項目最具代表性，該項目是武漢市軟件及信息服務產業集群的核心承載基地，億達運用產業規劃、建筑規劃、區域運營、招商運營等解決方案，使得項目迅速成長。7產業地產輕資產運作主題研究報告5/9/2024借力REITs房地產信托投資基金(REITs)是以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金，是房地產證券化的重要手段。物業開發部門基金管理部門物業管理部門基金公司開發項目，完成建設后預租60%，轉入物業管理部門培育成熟受托管理旗下基金招租和完善服務使得物業達到穩定運營后交付基金管理部門置入基金基金管理費業績提成收益基金份額收益置入基金后回籠資金，繼續新項目開發募集基金投資管理（資產收購與剝離）資本管理（負債率控制）收益分配REITs基礎流程導圖模式特點：收益主要來源于租金收入和房地產升值；收益的大部分將用于發放分紅；REITs長期回報率較高,與股市、債市的相關性較低。優點：通過資金的“集合”,為中小投資者提供了投資于利潤豐厚的房地產業的機會;專業化的管理人員將募集的資金用于房地產投資組合,分散了房地產投資風險;投資人所擁有的股權可以轉讓,具有較好的變現性。資產分離保證了基金穩定收益，提高了產業地產企業資金周轉速度。資產證券化是盤活地產存量的重要工具之一代表園區：普洛斯、萬通工業地產、萬科產業地產、富春控股等8產業地產輕資產運作主題研究報告5/9/2024REITs類型按照投資模式，可分為三大類型，其中權益型收益較高，也是目前主流的REITs模式按照組織模式，又分為公司型及契約型兩大類型投資形式主要特點收益來源利率敏感度權益型屬于房地產權益的證券化產品，擁有并經營房地產，提供物業管理服務租金收入及房地產增值小抵押型屬于房地產債權的證券化產品，向開發商或物業持有人提供直接或間接融資抵押貸款利息及相應手續費大混合型不僅從事房地產權益投資，也提供房地產抵押貸款，其投資比例由經理人根據市場景氣與利率變化進行調整兼有前二者的收益適中（二者最大的區別就是前者投資人與投資信托公司的關系是股東與公司的關系，而非信托法律關系）9產業地產輕資產運作主題研究報告5/9/2024國內REITs發展意義促進房地產企業由傳統的依賴土地紅利“拿地-開發-銷售”重資產模式向輕資產模式轉型；開發商通過項目運營成熟后，出售分散和打包設立REITs在公共市場出售，引入投資人、資產管理人和托管人，利用金融杠桿，獲取更多收益。通過發展REITs，房地產企業資金來源不再只局限于銀行貸款、承包商工程款占用、客戶預收款和收取長期租金這些典型的重資產模式，減少銀行體系風險；出售分散和打包設立REITs在公共市場出售，降低投資門檻，實現公眾參與資本密集型的不動產投資。REITs可以使直接集中占有的房地產產權模式轉變為由眾多分散的投資者占有的模式，可以使得產權轉移簡化，只需通過REITs收益憑證的交割，不需進行實物交易，從而豐富和深化房地產管理和服務的范圍，盤活不動產存量資產，房地產經營集約化、透明化、專業化。促轉型1拓來源2促發展310產業地產輕資產運作主題研究報告5/9/2024國內REITs稅負運營環節的稅負●企業所得稅：按企業利潤的25%繳納●營業稅、城市維護建設稅及教育費附加：租金收入的5.5%●房產稅：從售價計征-原房產值*（70%~90%）*1.2%

從租價計征-為租金收入的12%流通環節的稅負資產收購：買方

（1）契稅：交易金額的3%~5%；（2）印花稅：交易金額的0.05%賣方

（1）

企業所得稅：出售利的25%；（2）營業稅及附加：增值部分的5.5%；

（3）土增稅：土地增值額的30%~60%（4）印花稅：交易金額的0.05%股權收購：買方

（1）印花稅：交易金額的0.05%賣方

（1）企業所得稅：出售利的25%；（2）印花稅：交易金額的0.05%REITs投資者的稅負●機構投資者：企業所得稅、營業稅和印花稅●個人投資者：個人所得稅和印花稅11產業地產輕資產運作主題研究報告5/9/2024實操案例-鵬華前海萬科鵬華基金與萬科就前海企業公館項目進行合作，設立鵬華前海萬科REITs基金，是國內首個公募REITs基金；普通投資者只需最低1萬元即可成為項目的房東，分享優質產業地產租金收益。前海萬科REITs租戶其他設施展館固定收益類資產目標公司深圳萬科及指定關聯公司前海企業公館項目股權回購50%股權增資擴股50%股權利潤分配投資（BOT）收益租金租金其他收入投資路線退出路徑基金通過協議及章程約定獲取目標公司總營業收入，通過萬科股權回購及利潤分配方式實現投資組合2015年-2023年7月24日前項目100%實際或應當取得的（扣除物管費用）營業收入（占比不超過50%基金資產）+股票、債券和貨幣市場工具投資收益（占比不低于50%基金資產）運作模式契約型，10年封閉期運作，屆滿后轉為上市開放式基金（LOF）-鵬華豐銳債券型證券投資基金；最低認購金額10萬元，最低交易金額1萬元收益分配預期年收益率7%-8%，采用現金分紅方式，在滿足分紅條件下，每年至少分紅一次；每年基金收益分配比例不低于當年可分配利潤的90%，現金收益回報穩定可期募集份額總額為30億份，其中基石投資人前海金控將以自有資金或指定機構認購3億份，兩年內不等轉讓；同時，鵬華基金作為管理人將以自有資金認購1000萬份，3年內不得轉讓交易基礎基金于募集成立6個月內通過增資入股的方式獲得深圳市萬科前海建設管理有限公司（目標公司）50%的股權；隨后分別在2015年、2018年、2021年、2023年的12月31日前向萬科及其指定關聯方轉讓14%、18%、17.5%和0.5%的目標公司股權實現逐步退出12產業地產輕資產運作主題研究報告5/9/2024實操亮點及局限高品質的基礎資產收購和超預期績效分享機制獲得市場認可采用增資擴股協議管理制和形式上股權溢價回購獲取稅收優惠運營團隊利益捆綁及超額激勵機制實現較高REITs收益率以公募基金上市交易的方式實現較高信息透明度及高流動性與國際成熟REITs產品有差距，用于地產的基金資產不能超50%BOT項目標的特殊，基金投資人只能分享租金收益不能獲取資產升值收益項目的稀缺優質資產及特殊制度環境決定其不具可復制性及推廣風險隔離及稅負安排上并未取得實質性突破，仍需支付高額稅負VS產業地產Reits除面臨國內金融資本市場不成熟、法律政策不完善等因素制約外，還面臨著自身的行業難題，比如銷售為主、收益穩定可靠的優質資產稀少；工業用地年限較短等都限制了產業地產借用Reits推行輕資產的可能性。13產業地產輕資產運作主題研究報告5/9/2024孵化與投資產業孵化投資是對園區價值的縱向深挖，將產業園區與服務企業進行產業利益捆綁，圍繞創新創業企業成長發展的全生命周期，以物理空間、產業投資、產業集聚、政府資源、資本市場為服務對接口，為創業企業提供全方位的集成服務，并通過股權分紅等方式獲取豐厚收益。優勢投資回報巨大，利于產業園區可持續發展；增強產業投資成功的幾率，強化企業競爭優勢；提升產業投資與產業地產的價值粘性；回報周期長，對開發商專業化、政府資源、金融資源整合等要求高，復制難度較大限制模式特點：其實質是建立一個產業生態圈的運營服務平臺，進行資源整合和區域運營，并從這種運營和平臺中獲得收益；將園區項目與服務的產業企業進行利益捆綁，與企業共同發展成長，通過股權分紅等方式獲益；投資回報周期較長，賦值難度較大，存在較高運作風險。代表園區：張江高科、啟迪控股等14產業地產輕資產運作主題研究報告5/9/2024實操案例-張江高科張江高科提出以科技投行的“新三商”作為戰略發展方向，重點聚焦于把產業地產的有形資源轉化成產業投資的無形資源，產業地產和產業投資有機融合、創新協同，形成獨特的商業模式。運營商科技金融集成服務商著力打造新型產業地產營運商面向未來高科技產業整合商服務商整合商戰略轉型背景孵化投資成果運營收益情況2015年產業地產上市公司中期業績榜中，64%的企業營業收入下滑，而張江高科上半年投資收益達4.94億元，同比增長136.89%，獲得了同比170.93%的凈利增長。張江高科已累計投資40億元，投資創投項目50個；已有20家上市或掛牌；其中，上海主板4家，深圳主板1家，創業板2家，中小板6家，香港主板4家，納斯達克1家，新三板2家；這20家上市企業，張江高科已完全退出的有4家。此外擬報會12家，預披露3家，擬改制上新三板1家；張江高科長期通過低租金或免租金，低地價或免地價，吸引全世界創新企業的集聚，但這種傳統模式缺乏可持續發展。15產業地產輕資產運作主題研究報告5/9/2024“房東”變“股東”張江高科開啟“房東+股東”模式，加快向投資前端靠攏，從單純的“空間提供商”向創新創業企業的“時間合伙人”轉變，從單純的開發地產項目、投資創投項目，轉向建設創新創業服務平臺。滾動投資多元化投融資股權投資895創業營企業時間合伙人“輕資產、證券化、快周轉”的股權投資使得盈利模式由“土地紅利”向“資本紅利”和“創新紅利”轉變；把有形的地產資源轉化為無形的股權資源；可以有效對沖產業地產周期性波動。張江高科正在形成“投資一批、股改一批、上市一批、退出一批、儲備一批”的良性滾動的投資布局，保證了股權投資退出周期不會對上市公司的業績產生影響，打造創新的產業生態圈。立足A股、創業板、新三板、股交中心、科創板、戰略新興產業板，推行“租金換股權”為創業企業提供多層次的資本支持。建立P2B股權眾籌平臺，為科技創新企業提供靈活多樣的眾籌融資服務。立足于旗下10萬㎡的孵化器空間資源，集成各類創新創業服務資源，探索孵投貸聯動金融服務模式，打通資本化途徑，構建開放式創新創業生態系統，實現張江高科與全球科技創新資源有效對接。16產業地產輕資產運作主題研究報告5/9/2024合作開發產業地產從早期的廠房、倉儲，逐漸向復合化形態進化，對開發運營者提出了更高的資金要求和運營能力要求，而傳統地產商涌入產業地產，缺乏開發經驗，”合作開發,強強聯合”成為開發運營商的現實選擇。政府合作基金合作企業合作合作開發多為PPP模式，由企業對園區進行前期規劃、物業開發、招商引資以及運營管理服務，園區建設投入資金及收益按照協議由地方政府所留成的各項收入返還兜底。外資基金強大的資金能力、暢通的退出渠道和高端的客戶資源無疑是國內產業地產發展的助推器，其而外資基金也十分倚重內地開發商本土經驗和拿地能力，這種中外合資擴張產業地產的模式目前不多，但前景可觀。傳統地產開發商欠缺產業地產開發運營經驗及部分實業企業急于盤活土地資產，給了產業地產開發運營商通過“強強聯合”合作開發，共擔風險、共享利益。代表園區：華夏幸福、招商地產、成都置信等代表園區：萬通與TCL、匯源合作；萬科與天安數碼合作等17產業地產輕資產運作主題研究報告5/9/2024出售給投資人固定收益率8%無錫萬通工社TCL萬通控股萬通創新投資公司上市投資收益管理收益進入下一個循環萬通工社1萬通工社2萬通工社3持股55%