PAGEPAGE1XX市存量房交易價格評估機構入庫備選1包投標文件（技術部分）目錄房屋評估工作總體實施方案；房屋評估工作的組織與實施；房屋評估報告編制及質量保證措施；項目進度保證措施；評估組織實施方案；評估流程；責任承諾；需業主協調的工作及雙方的權利和義務；自身的有利條件和優勢的說明；合理化建議。PAGE12、在評估分區內，通過現場踏勘和市場分析，確定評估分區內各住宅小區、小區各樓幢之間標準房，樓幢內部房屋與標準房的比價關系體系。3、由采購方提供XX市房地產信息系統有關數據，制作全市房屋坐落測繪地圖標注，對全部存量房進行拍照。4、評估每幢樓標準房在估價時點的價格。基于前期建立的比價關系和標準房市場評估價格，批量計算出所有房屋的評估價格。5、評估結果檢驗與校核。組織參與估價人員對評估結果進行審核、修正。（三）信息錄入。集中組織人員采取邊錄入、邊審核的辦法，確保數據準確全面。構建完整有效的數據平臺，在相關職能部門的指導下完成。（四）按規范要求出具評估報告。五、組織實施方案依據XX市存量房交易計稅價格評估評估機構入庫備選項目競爭性談判的要求，計稅評估價格工作60天內完成。此次工作范圍包括XX市城區范圍內存量房，劃分2個區，每區預計5萬套，具體工作安排如下：（一）數據采集及評估準備（15天）。采集相關數據。按照房地產評估的統一要求，運用評估方法確定收集數據的項目，按類別編制表格，各評估小組成員單位組織信息普查，獲取評估所需基礎數據。（二）評估實施階段（20天）。（三）數據錄入階段（15天）。（四）系統交付，成果校驗。六、項目質量保障措施1、建立項目負責人管理制度，進行三級復核。成立項目工作組，由注冊評估師牽頭組成各評估小組。項目組負責人統一進行工作調配，具體負責資產評估中控制的實施，確定目標控制的方法和手段，制訂控制措施。負責整個項目的人員安排、與招標人的溝通、報告簽發；項目小組經理負責整個評估項目評估計劃的制定、評估思路、評估方法選擇、評估結果確認；項目復核人負責整個評估文件文字材料和評估明細表數據的復核；監管部經理負責評估報告、評估工作底稿合法性審核和監管。2、合理安排各作業小組。由具有資格證書的評估專業人員和專業技術人員組成。具體負責各項房產的審核鑒定；對房產評估過程情況進行詳細記錄；搜集詳細的評估資料，為控制層提供決策的第一手材料。通過建立責任制，層層把關，分工負責，為搞好評估階段目標任務控制提供嚴格地組織保證和制度保證。3、遵守職業道德準則，做到誠實正直，勤勉盡責，恪守獨立、客觀、公正的原則。加強對員工的職業道德和行為守則教育放在工作的首要位置，把遵守《房地產評估師職業道德準則》視作機構生存和發展的前提條件。通過強化員工職業道德規范教育，保證在專業工作上維護注冊評估師的執業形象，更好的促進評估工作扎實有效進行。七、項目進度保證措施加大對在控制措施和手段的執行力度，我們嚴格執行房地產評估的各項業務操作指導規程。1、為了保證項目進度，配備轎車兩輛，筆記本電腦五臺，復印機一臺，數碼相機四部，其他根據需要及時采購；2、用嚴格的制度保證評估工作的規范性。我們在多年的評估工作中形成了嚴格有效的規章制度，主要包括關于勞動紀律、檔案管理制度、三級復核制度等規定，我們將把人員的職責分工進行細化分解，由項目經理帶領評估團隊做到內勤外勤協調統一，協調好與各有關單位各層面的工作關系，使團隊可以圍繞為委托方提供優質服務的精神下全心全意地作好本職工作。我們強調工作紀律，進行工作時間考核，要求人員緊盯各自分3、實行進度情況調度制度，要求項目組每天向負責人匯報業務進度情況，對出現的問題及時提出處理意見，對公司無法協調解決的重大問題，由項目負責人及時與招標方進行溝通與協調并及時解決。4、實行項目人員單獨進行績效考核，對按時完成項目并受到招標單位滿意的，兌現相關業務提成。表現突出的，再給予相應獎勵；對在未按時完成項目或雖完成項目但未達到招標單位滿意的，取消相關業務提成。情節嚴重的，按單位責任制度追究相關責任人，承擔相應處罰責任。評估技術工作管理制度

第一條

為保證評估工作的客觀公正,防范技術風險,規范評估人員的行為，使評估工作保證做到客觀、公正、公平，特制定本制度。

第二條

評估公司是從事評估工作的專業公司，公司實行董事會領導下的總經理負責制，技術管理實行三級審核制度。

第三條

評估項目確定后，公司即成立專門工作小組，小組至少有兩名估價師參與。地上有附屬物的，應有造價師及審計師參與項目評估。

第四條

認真做好標的物現場勘察，并作好記錄，其內容：

1、評估標的物界定房產、地產或房地產綜合；

2、評估標的物坐落、四至、面積、區域市場環境；

3、拍照：A外觀

B內部狀況

C對標的物價格有重要影響的配套設施及裝修

D周邊環境狀況。

第五條

進行標的物實地測量并作記錄。

1、長度、進深、層高等；

2、對于群體標的物分棟、分塊測量；

3、裝修面積、材料、檔次等

4、填寫查勘表，要求文字清楚、數據準確、領測人簽字。

第六條

搞好相關的市場調查、不搞調查不準編寫評估報告。內容主要包括：標的物周邊的土地及房地產價格、銷售情況、市場需求、發展趨勢等；2、標的物所在區域的房地產二級、三級市場價格情況，商業店面的租金水平，基準地價，相關稅費的標準以及與汽車站、高速公路、鐵路客貨站、碼頭的距離；

3、當地政府主管部門的政策文件、基準地價、報建規費、房地產交易稅費及工商稅務部門規定應交的其他費用以及招商中的各項優惠政策。

第七條

土地、房地產評估辦法主要包括收益法、市場比較法、成本法、假設開發法、路線價法和基準地價修正法等。對不同的情況使用不同的方法，并對選用的方法進行說明。

第八條

撰寫評估報告

1、嚴格遵守《房地產估價規范》、《土地估價技術規程》，做到客觀公正公平；

2、報告中的數據，以委托方提供的資料及調查測量的數據為準，遇有資料不全或資料未經核實，要特別注明，并在報告中予以披露；3、報告的估值要有充分的依據，特別是涉案評估、拆遷評估。4、評估報告完成后，按要求由注冊估價師簽字。

第九條

評估報告的審定

評估公司實行分級審核制度各級審核必須認真填寫報告審核意見表。

1、評估報告審查分為撰寫人自審、一審、二審、終審；

2、自審要求：語句通暢，無錯別字，排版整齊，字體規范，編號統一，評估方法正確，核實報告內容與委托方提交的各項資料等并對報告風險進行評價；

3、一審要求：一審由評估技術人員執行。評估技術人員要求對自審中存在的錯誤作出標記以備匯報，特別注意審查報告中的區域的自然形態的描述是否準確，報告中專業術語是否洽當，報告排版、錯別字及附件資料是否齊全及、核算評估結果等；同時對報告風險進行評價；

4、二審要求：二審由本部門技術經理負責，要求：對自審、一審中是否有語言、文字、技術描述和評估計算過程等方面的誤差并及時糾正。特別復核評估方法的選用及計算以及計算依據是否正確，基礎數據的取值是否符合相關政策、法律、法規的要求，評估結果是否合理并對報告進行風險評價；

5、終審要求：終審由公司技術總監負責，要求是確認評估報告的合理、合法性，并對整體風險進行評價，并代表公司簽發，經審不合格評估報告不得出具。

6、加大技術經理二審及技術總監終審責任。對重大評估報告實行技術總監、總經理聯審制，公司作出風險評估，出現問題由技術總監、總經理聯合承擔領導責任。具體處罰根據問題嚴重性酌情處理；

7、報告轉送由業務人員負責；業務人員應對報告中的證件、蓋章、簽字、頁碼、附件等進行核對，并填寫報告審核意見表中的轉送欄。

第十條

評估報告存檔

評估報告存檔由報告人、技術經理和文員完成。技術總監和總經理定期檢查。第十一條

估價人員的職業道德1、遵循公開、公平、公正、誠實信用的原則；與委托方保持正常的業務來往，不向相關人員提供不正當的利益；嚴格執行采購合同，完成合同要求；4、自覺接受政府采購部門的監管。第十二條

本制度的解釋權歸本公司。存量房評估作業流程獲取評估任務，接受委托獲取評估任務，接受委托簽定評估委托合同書委托方提供資料制定評估作業計劃審核委托方提供資料評估數據的采集選擇評估方法、測算價格撰寫評估報告成果校驗數據更新是否合格內部三級審核評估報告是否數據錄入簽定評估委托合同書委托方提供資料制定評估作業計劃審核委托方提供資料評估數據的采集選擇評估方法、測算價格撰寫評估報告成果校驗數據更新是否合格內部三級審核評估報告是否數據錄入評估準備評估準備現場勘察現場勘察明確評估技術標準明確評估技術標準存量房評估成果保密管理制度為切實保障存量房評估成果的安全，特制定存量房評估成果保密管理制度。一、本單位工作人員須嚴格遵守國家保密法律法規的規定，切實做好存量房評估成果的保密工作。二、建立存量房評估成果保密管理責任制，項目主要負責人承擔存量房評估成果保密管理領導責任，保密管理人員承擔存量房評估成果的保密管理責任。三、成果檔案管理機構和檔案管理人員承擔涉密存量房評估成果保密的日常管理工作。設立專門的存量房評估成果保密保管庫房，建立涉密存量房評估成果保密存放設施，配置必要的監控、防火、防潮等設施。檔案管理人員離開時應關門落鎖，發生工作調動時應辦理資料管理交接手續。四、對存量房評估成果的使用、傳遞、復制、保存等情況實行登記管理制度。凡使用存量房評估成果須經主管領導批準，并予登記后，方可提供。存量房評估成果使用后應及時歸檔。登記清冊須存檔保存，要求帳物相符、記錄清晰。任何個人不得擅自復制、轉讓或轉借存量房評估成果保密，不得拷貝、對外傳送存量房評估成果保密數據。確需復制的，應報原提供成果的評估行政部門批準，并向原存量房評估成果保密提供部門登記備案。五、使用基礎信息數據，須嚴格遵守《計算機信息系統保密管理暫行規定》、《計算機信息系統國際聯網保密管理規定》等計算機信息系統保密管理的有關規定，杜絕外傳、丟失、泄密事件的發生。六、處理、傳輸、存儲存量房評估成果保密數據的計算機軟件和硬件系統必須采取安全保密防護措施，設置進入登陸密碼和屏幕保護密碼，密碼應超過八位；安裝加密防毒軟件。涉密計算機及信息系統應采取物理隔離措施，不得與互聯網、外部網絡相聯，不使用無線網卡等無線聯網裝置。涉密計算機和載體介質未經批準不得帶出保密檔案室。使用和維修涉密計算機系統，須有成果資料專管人員監督。七、存量房評估成果只能用于被許可的使用目的和范圍。因使用目的或應用項目結束等原因，須銷毀存量房評估成果的，必須報本單位主要領導審批，并報原存量房評估成果提供單位備案。八、銷毀涉密存量房評估成果保密須經專人清點、核對、登記、造冊，由本單位主管領導和成果資料檔案負責部門派員銷毀。對銷毀的時間、地九、如發現涉密存量房評估成果泄密、失密事件，應及時報告單位主管領導和國家保密管理部門，及時查清事件發生的原因及責任，將事件調查處理到位。十、本管理制度應根據國家規定的新要求和新情況作必要補充和修訂。需業主協調的工作及雙方的權利和義務委托人的權利和義務

1、按約定的日期為評估人提供與評估相關的文件、資料，并對提供的文件、資料的真實性，準確性和合法性負責。

2、委托人為評估人在工作過程中協調與評估有關的事宜，為評估工作創造良好條件。

評估人的義務與權利

1、在估價工作執行過程中，堅持獨立、客觀、公正在的原則進行評估，認真執行有關法律和法規，對出具的房地產評估結果負相應的法律責任；

2、遵守職業道德，對委托人提供的內部資料和評估結果，嚴守秘密；

3、評估人必須制定詳細的實施計劃，包括人、財、物的投入計劃、質量、進度控制計劃、評估報告格式、工作實施大綱

、細則、驗收標準等，并經委托人同意后才能實施。

4、評估人按約定時間提交房地產評估成果。

合理化建議存量房計稅價格評估工作量大，涉及面廣，做好這項工作，需要上級相關部門的協助和指導，為項目順利實施，建議：（一）加強組織領導。市政府成立應用房地產評稅技術核定交易環節計稅價格工作領導小組。市財政局、市地稅局、市住建局、市規劃局、市國土局、市房產局、市物價局、市民政局、市工商局、市公安局等部門負責人為成員，負責全面