不動產估價理論與方法模擬習題及答案

一、單選題（共40題，每題1分，共40分）

1、按照類似無形資產市場售價來確定自創無形資產的重置成本的方法屬

于（）。

A、物價指數調整法

B、市價類比法

C、財務核算法

D、市價調整法

正確答案：D

2、（）是級差地租產生的原因。

A、土地的自然條件

B、土地所有權壟斷

C、土地生產效率差異

D、土地經營權壟斷

正確答案：D

3、地價管理一個重要作用是防止地價暴漲，其手段多樣，對于地價上漲

不合理的地區，一般采用的手段為（）。35分有錯

A、實行地價凍結

B、提高交易稅金比例

C、停止交易

D、政府回收土地

正確答案：A

4、非設備是按照機器設備（）分類的。

A、再生產中的作用

B、技術性特點

C、標準化程度

正確答案：B

答案解析：C自動化程度

5、關于木材這種建筑材料，不正確的說法是（）。

A、木材可以用于室內裝修、裝飾

B、木材從古至今都是最為主要的承重材料

C、木材防火性差

D、木材比鋼材的強度低

正確答案：B

答案解析：木材是古代建筑的主要作為承重材料，現代建筑主要用于室

內裝修方面，木材易燃，防火性差。

6、國家在哪種情況下可以提前收回土地使用權（）。

A、土地低效利用

B、未交納土地使用稅

C、為了社會公共利益的需要

D、劃撥土地用于出租、抵押

正確答案：C

答案解析：按照城市房地產管理法規定，國家對土地使用者依法取得的

土地使用權不提前收回，在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，國

家可以依照法律程序提取收回，并根據實際情況給予補償。

7、根據我國現行的規劃建設用地標準，城市人均建設用地標準為（）平

方米。

A、60-120

B、50-100

C、80-160

D、70-140

正確答案：C

8、城市建設的每個項目，每幢建筑都將是百年大計，具有長期性和永久

性的特點，這就要求城市規劃工作具有（）。

A、預見性

B、綜合性

C、政策性

D、地區性

正確答案：A

9、一般來講，隨著社會的發展，地價呈明顯的上升趨勢，地價上升的速

度（）一般商品價格的上升速度。

A、高于

B、等于

C、低于

D、無法判斷

正確答案：A

答案解析：這是土地自身的一個特性，首先，隨著社會經濟的發展和人

口不斷增加，由于土地的稀缺性，其供給彈性很小，對土地的需求總是

持續增加的，致使地價不斷上漲；其次，由于整個社會的資本有機構成

的提高，使得社會平均利潤率下降，導致利潤有下降的趨勢，從而使地

價呈上升勢態。所以隨著社會的發展，地價呈明顯的上升趨勢，地價上

升的速度高于一般商品價格的上升速度。

10、影響土地價格的區域因素包括（）

A、位置、交通條件、基礎設施條件

B、行政、社會、經濟因素等

C、面積、形狀、土地使用年限等

D、地形、朝向、地質條件

正確答案：A

答案解析：位置、交通條件、基礎設施條件是區域因素，行政、社會、

經濟因素是一般因素，面積、形狀、土地使用年限等為個別因素。

11、建筑物在不能使用時還能收回的價值叫做（）。

A、建筑物殘值

B、建筑物報廢價值

C、建筑材料剩余值

D、建筑物剩余價值

正確答案：A

12、擬定并組織實施土地評估執業準則和職業道德準則的是（）

A、注冊土地評估師

B、土地評估行業行政主管部門

C、評估機構

D、評估行業協會

正確答案：D

13、因技術革新、設計優化等導致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價，

屬于（）。

A、自然折舊

B、物質折舊

C、功能折舊

D、經濟折舊

正確答案：C

答案解析：建筑物功能因素所引起的折舊通常不論建筑物的新舊程度如

何，只要其使用功能不能滿足要求，使其經濟價值和使用價值降低，這

就產生功能的折舊。而且這種功能的落后或不適應往往是由于新的功能

的出現，例如由于技術革新、設計變化等出現一些新的、更適用的功能,

從而使一些老的、過時的功能沒有需求，從而引起其經濟價值和使用價

值降低。

14、危房鑒定一般將危房劃分為（）。

A、整幢危房、部分危房

B、完全危房、部分危房

C、整幢危房、局部危房

D、完全危房、局部危房

正確答案：C

15、土地自然條件的差別是（）形成的自然條件或自然基礎。

A、壟斷地租

B、農業地租

C、絕對地租

D、級差地租

正確答案：D

16、按韋伯工業區位理論，（）形成工業區位的第二次變形。

A、勞工成本

B、集聚因素

C、分散因素

D、生產成本

正確答案：B

17、（）是指某中心地能維持供應某種商品和勞務所需的最低購買力和

服務水平。

A、供應門欖

B、需求門欖

C、中心商務區職能

D、中心地職能

正確答案：B

18、確定城市主、次干道的紅線位置、斷面、控制點坐標和標高、主要

交叉口、廣場、停車場的位置和控制范圍，是（）的主要內容之一。

A、城市修建性詳細規劃

B、城市總體規劃

C、城市分區規劃

D、城市控制性詳細規劃

正確答案：D

19、規定建筑后退紅線的距離是（）階段的規劃內容之一。

A、控制性詳細規劃

B、修建性詳細規劃

C、總體規劃

D、分區規劃

正確答案：C

20、（）是收益現值法評估資產價值的關鍵。

A、確定差異調整系數

B、確定可比市場交易案例

C、確定本金化率

D、確定預期收益

正確答案：D

21、以下因素中，土地價格存在的根源是（）

A、壟斷地租

B、級差地租

C、級差地租I

D、絕對地租

正確答案：D

22、城市是由自然環境和（）組成，但城市的自然環境也是要人改造的。

A、社會環境

B、人文環境

C、空間環境

D、人工環境

正確答案：D

23、因利用肥沃程度較高和位置較好的土地所創造的超額利潤而轉化的

地租叫（）。

A、級差地租I

B、壟斷地租

C、絕對地租

D、級差地租II

正確答案：A

24、阿蘭索的主要貢獻在于：將（）作為地租的一個核心問題，首次引入

區位平衡概念，解決了城市地租計算的理論方法。

A、交通

B、時間

C、距離

D、空間

正確答案：D

答案解析：這是阿蘭索地租模型的最大特點。該題2000年也出過，新古

典主義地租模型的代表阿蘭索將空間作為地租總是的一個核心考慮，引

進（C）概念，從理論上解決了城市地租的計算問題。A、同好曲面B、買價

曲線C、區位平衡D、非完善市場

25、地價管理是依據地價管理政策和制度，對（）進行價格管理。

A、發生交易的宗地

B、根據不同目的進行評估的宗地

C、制定基準地價和標定地價

D、以上都是

正確答案：A

26、依據《公司法》設立的有限責任公司性質的土地評估結構名稱結尾

應明確為（）

A、事務所

B、有限責任公司

C、公司

D、股份公司

正確答案：B

27、現有一建筑為磚混結構，建筑面積為1000平方米，1990年11月1

日建成。目前與類似的建筑物重置價為每平方米2000元，耐用年限為50

年，殘值率2%,則采用平均折舊法計算該建筑物在2000年11月1日的

現值為（）萬元。

A、197

B、161

C、160

D、150

正確答案：B

答案解析：建筑重置價格=1000*2000=200萬元。依平均年限折舊法計算

年折舊額=200*（1-2%）/50=3.92,已折舊總額=3.92*10=39.2,現值

=200-39.2=160.8^161o

28、下列哪項不是明確估價的基本事項（）。

A、明確估價的時點

B、明確估價的對象

C、明確估價的范圍

D、明確估價的目的

正確答案：C

29、我國的土地價格實際上是（）

A、完全的土地所有權價格

B、完全的土地使用權價格

C、土地所有權價格的一部分

正確答案：C

30、不同地區地價存在差異，原因是（）。

A、個性差異

B、規劃不同

C、用途不同

D、一般因素不同

正確答案：D

31、鄉（鎮）土地利用總體規劃可以由（）人民政府批準。

A、市級

B、省級人民政府授權的設區的市級

C、省人民政府授權的市級

D、縣級

正確答案：C

32、根據中心地理論，（）市場是聯系中心地與服務區的最有效理論圖式。

A、三角形

B、四邊形

C、六邊形

D、同心圓

正確答案：C

答案解析：中心地理論中，由于各中心地的重疊區被無差別線分割，圓

形的市場區即被六邊形的市場區所替代，從而推導出正六邊形市場區這

一便于組織中心地與服務區相聯系的最有效的全覆蓋的理論圖式。

33、根據地租理論，最劣等土地的級差地租（）。

A、等于零

B、大于零

C、土地價格

D、房地產價格

正確答案：A

答案解析：最劣等土地沒有級差地租。

34、以下因素中，（）是土地價格存在的根源。

A、級差地租

B、壟斷地租

C、絕對地租

D、相對地租

正確答案：C

答案解析：絕對地租是土地所有者憑借土地所有權的壟斷所取得的收益。

無論土地質量是優是劣，土地所有者在轉移其土地所有權時，必然會要

求取得土地所有權的一方給予相應的經濟補償，而這種補償的形式就是

土地價格。

35、地價影響因素中，土地級別和基準地價屬于影響地價的（）。

A、一般因素

B、個別因素

C、區域因素

D、特殊因素

正確答案：C

答案解析：土地級別和基準地價會對一個城市的區域范圍內的地價產生

影響，因此是區域因素。

36、城市用地評價內容不包括（）

A、自然條件評價

B、建設條件評價

C、人口規模

D、經濟評價。

正確答案：C

答案解析：城市用地評價內容包括三個方面，即自然條件評價、建設條

件評價和經濟評價。

37、買賣價格、租賃價格、抵押價格、課稅價格是按（）分類的。

A、按土地交易的方式

B、按土地價格使用目的

C、按土地權利

D、按土地價格形成方式

正確答案：B

38、其中（）不是城市規劃的基本任務。

A、合理利用城市土地

B、確定城市規模和發展方向

C、取得建設資金，確定城市在國民經濟發展中的優勢

D、確定城市的性質

正確答案：C

39、（）的存在是決定土地價格高低的主要因素。

A、級差地租

B、絕對地租

C、壟斷地租

D、礦山地租

正確答案：A

40、某辦公樓建筑總面積為10000m2,建筑造價為2000元/m2,該辦公

樓綜合成新度為80%,則其價格為（）萬元。

A、800

B、2000

C、1656

D、1600

正確答案：D

答案解析：其價格=建筑物重置價格*成新度=10000*2000*80%=1600萬元。

二、多選題（共30題，每題1分，共30分）

1、合法原則中的合法權益有（）。

A、合法分配

B、合法產權

C、合法處分

D、合法使用

正確答案：BCD

2、區位就是（）在空間地域上有機結合的具體表現。

A、經濟地理區位

B、自然地理區位

C、交通地理區位

D、社會地理區位

正確答案：ABC

3、通過地價管理，可起到（）等作用。

A、防止土地過度投機

B、加大土地供給量

C、規范交易行為

D、防止地價暴漲

正確答案：ACD

4、土地估價機構的基本組織形式包括：（）

A、集體企業

B、合伙制企業

C、有限責任公司

D、股份有限公司

正確答案：BC

5、下列屬于公共建筑的有（）。

A、宿舍

B、食堂

C、體育館

D、住宅

正確答案：BC

答案解析：宿舍、住宅屬于民用建筑，但不屬于公共建筑。

6、城市規劃的自然環境條件主要包括：（）

A、地質條件

B、水文條件

C、地貌條件

D、氣候條件

正確答案：ABCD

7、需求規律的基本內容，包括（）

A、價格效應

B、市場效應

C、替代效應

D、收入效應

正確答案：ACD

答案解析：需求規律的基本內容包括價格效應、替代效應、收入效應。

8、設備施工圖包括（）

A、管道施工圖

B、采暖施工圖

C、結構構件圖

D、電氣施工圖

正確答案：BD

答案解析：設備施工圖包括給排水施工圖、采暖施工圖、通風施工圖和

電氣施工圖。

9、評估價格包括（）。

A、交易底價

B、拍賣底價

C、申報地價

D、基準地價

正確答案：ABD

10、按城市性質劃分，我國城市大體有（）類型：

A、交通港口城市

B、商業城市

C、中心城市

D、工業城市

正確答案：ACD

11、下列關于建筑物折舊的說法正確的是（）。

A、物理折舊屬于有形折舊，是建筑實體所產生的磨滅

B、功能折舊屬于無形折舊，是建筑物功能落后或不合適而引起的折舊

C、經濟折舊屬于無形折舊，是使用過程中經濟上不合理或不適應產生的

折舊

D、物理、功能、經濟折舊三者是相互獨立的，并不共同作用在建筑上。

正確答案：ABC

答案解析：三類因素對建筑物折舊的影響并不是相互獨立作用的，物理

的折舊會引起功能的折舊，功能折舊又會反映到經濟的折舊，可見三者

互為因果關系。

12、注冊土地估價師在執業期間有下列情形之一的，注銷其注冊（）。

A、土地估價師主動提出不再從事涉及土地評估中介業務的

B、連續兩年未通過年檢的

C、違反規定弄虛作假進行注冊的

D、受刑事處罰或違反其他自律規定的

正確答案：ABCD

13、地價與地租的關系是（）。

A、地價是地租的資本化

B、10年的地租相當于地價

C、地價的高低取決于地租的高低

D、類似資本與利息的關系

正確答案：ACD

14、我國的城市規劃一般分為（）

A、城市一般規劃

B、城市詳細規劃

C、城市統一規劃

D、城市總體規劃

正確答案：BD

15、中心地體系基本模型的原則（）

A、市場原則

B、交通原則

C、區域原則

D、行政原則

正確答案：ABD

答案解析：在市場原則下建立中心地K=3體系，按交通原則，推導出K=4

的中心地市場網絡系統，依行政原則，設計出K=7的中心地體系。

16、在1929年爆發的全球性經濟危機中，美國的地價急劇下降，從1925

年高峰值直線下跌，1933年跌至最低點；直至世界經濟復蘇之后，地價

才回升，對于這個現象，下列（）的說法是正確的。

A、隨著世界市場的進一步開發，地產市場的地區性與個別性的表現，越

來越多的受世界經濟秩序的影響

B、1929年爆發的全球性經濟危機是一個特殊因素，作為特殊因素顯然是

影響地價的個別因素

C、在經濟危機中，地價下跌速度一般比經濟水平下跌速度還要快

D、1929年至1933年的美國地價暴跌，主要是由于政府投放市場的土地

過多造成的

正確答案：AC

答案解析：選項B是將1929年爆發的全球性經濟危機作為影響地價的個

別因素提出，顯然是不屬于個別因素。選項D是考察對行政因素的理解,

而1929年至1933年的美國地價暴跌，是受全球性經濟危機的影響，屬

于國際因素，因此是錯誤的。

17、中心地體系基本模型的原則（）。

A、市場原則

B、區域原則

C、行政原則

D、交通原則

正確答案：ACD

18、建筑的墻（柱）按承重作用分為（）。

A、圍護墻

B、自承重墻

C、外墻

D、承重墻

正確答案：BD

19、宏觀經濟政策目標有（）

A、國際收支平衡

B、充分就業

C、價格穩定

D、經濟增長

正確答案：ABCD

20、土地價格是（）

A、土地經濟價值的反映

B、土地自身價值的體現

C、地租的資本化

D、土地權利和收益的購買價格

正確答案：ACD

21、根據中心地理論，中心地產品和勞務的需求門檻、利潤和服務范圍

與（）及產品與服務的種類密切相關。

A、中心地規模

B、居民收入水平

C、人均消費水平

D、人口分布密度

正確答案：ABD

22、控制性詳細規劃的主要內容包括（）

A、確定規劃范圍內各類不同使用性質的用地面積與用地界線；

B、確定各級支路的紅線位置，控制點坐標和標高；

C、制定相應的土地使用及建筑管理規定；

D、控制性詳細規劃的用地是功能相對完整或地域比較獨立的區域，規模

一般在2平方公里。

正確答案：ABC

答案解析：D控制性詳細規劃的用地是功能相對完整或地域比較獨立的區

域，規模一般在1平方公里。

23、建筑工程圖紙的種類有（）。

A、結構施工圖

B、設備施工圖

C、建筑施工圖

D、工程施工圖

正確答案：ABC

24、下列屬于物質折舊的有（）

A、因磨損產生折舊

B、因自然災害發生的損傷

C、因技術進步產生的折舊

D、自然腐朽產生折舊

正確答案：ABD

25、確定建筑物折舊的方法包括：（）

A、新舊程度折舊法

B、平均年限折舊法

C、對照法

D、償還基金法。

正確答案：ABD

26、注冊土地估價師在從事土地估價中介業務中禁止下列行為：

A、同時在兩家或兩家以上土地評估中介機構從事土地估價業務；

B、以個人名義接受委托，承辦業務，收取費用；

C、偽造、涂改或轉讓《土地估價師資格證書》及注冊號碼；

D、在非本人任職的土地評估機構出具的土地估價報告上簽字；

正確答案：ABCD

27、影響地價的交通條件包括（）。

A、道路狀況

B、公共交通狀況

C、對外聯系便利程度

D、路網密度

正確答案：ABCD

28、以下屬于土地附著物估價基本原則的是（）。

A、公平原則

B、最高最佳使用原則

C、合法原則

D、替代原則

正確答案：ACD

29、影響地價的區域因素包括（）。

A、城市規劃限制

B、交通條件

C、繁華程度

D、人口因素

正確答案：ABC

30、建筑應根據其使用功能的重要性分為（）

A、乙類建筑應屬于地震時使用功能不能中斷或需盡快恢復的建筑；

B、甲類建筑應屬于重大建筑工程和地震時可能發生嚴重次生災害的建筑;

C、丙類建筑應屬于除甲、乙、丁類以外的一般建筑；

D、丁類建筑應屆子抗震次要建筑。

正確答案：ABCD

三、判斷題（共30題，每題1分，共30分）

1、在城市規劃中，一般以人口數量作為評價居住區規模的主要標志。（）

A、正確

B、錯誤

正確答案：A

2、通貨膨脹率被定義為一般價格總水平在一定時期（通常是一年）內的上

漲率（）

A、正確

B、錯誤

正確答案：A

3、影響土地價格的因素分為一般因素、區域因素和社會因素。（）

A、正確

B、錯誤

正確答案：B

4、壟斷地租是指土地所有者憑借土地所有權壟斷所取得的地租。（）

A、正確

B、錯誤

正確答案：B

答案解析：壟斷地租的形成，除了土地所有權壟斷這個前提外，還因某

些土地具有的特殊的自然條件。具有特殊自然條件的土地能夠生產某些

特別名貴而又非常稀缺的產品。這些商品的生產者憑借壟斷經營形成壟

斷價格，便可獲得壟斷價格與生產價格之間的差額，即壟斷利潤。這部

分利潤經由租地資本家轉交給土地所有者后形成壟斷地租。因此，壟斷

地租是由產品的壟斷價格帶來的超額利潤而轉化成的地租。

5、土地與一般商品均可通過市場進行交易，因而土地估價的原理與方法

和商品價格評估的原理與方法基本相同。（）

A、正確

B、錯誤

正確答案：B

6、邊際報酬是對同一塊連續追加某種要素的投入，最后一單位追加要素

所帶來的總報酬的增量。（）

A、正確

B、錯誤

正確答案：A

7、工業區位理論的奠基人是德國經濟學家杜能。（）

A、正確

B、錯誤

正確答案：B

答案解析：工業區位理論的奠基人是德國經濟學家阿爾申爾德?韋伯。

8、級差地租的存在是決定土地價格高低的主要因素。（）

A、正確

B、錯誤

正確答案：A

9、土地評估機構詳細列明的營業范圍中應包含土地評估、不動產評估、

地產評估、地價評估。（）

A、正確

B、錯誤

正確答案：A

答案解析：機構詳細列明的營業范圍中應包含土地評估、不動產評估、

地產評估、地價評估。

10、杜能在地租模型中引入了區位平衡概念，從而解決了城市地租的計

算問題。（）

A、正確

B、錯誤

正確答案：B

答案解析：阿蘭索的地租模型引入區位平衡概念，成為新古典主義地租

模型的杰出代表。

11、已編制并批準分區規劃的城市的詳細規劃，除重要的詳細規劃由城

市人民政府審批外，其他可由城市人民政府授權城市規劃主管部門審批。

（）

A、正確

B、錯誤

正確答案：A

12、縣城是聯系廣大農村的紐帶，工農業物資的集散地。（）

A、正確

B、錯誤

正確答案：A

13、與工業產品一樣，農產品的社會生產價格也是由社會平均必要勞動

時間決定的。（）

A、正確

B、錯誤

正確答案：B

答案解析：根據馬克思地租理論，農產品的社會生產價格只能由劣等地

農產品的個別生產價格來決定。

14、樓梯圖是建筑施工圖的一種。（）

A、正確

B、錯誤

正確答案：B

答案解析：樓梯圖是結構施工圖的一種。

15、建筑物的重置價是決定建筑物價格的最基本因素。（）

A、正確

B、錯誤

正確答案：A

16、一般損壞房是指結構構件、裝修、設備有明顯損壞或變形，并且不

齊全，需要進行大修的房屋。（）

A、正確

B、錯誤

正確答案：B

答案解析：根據規定，結構構件、裝修、設備部分損壞或變形、老化，

需進行中、大修理的房屋為一般損壞房，而本題所說的為嚴重損壞房。

17、價格效應是指當某商品的價格發生變動時，消費者需求量發生變動

的現象。（）

A、正確

B、錯誤

正確答案：A

18、對于建筑物與構筑物的價格來說，只有以交換代價而出現的價格。

（）

A、正確

B、錯誤

正確答案：B

答案解析：建筑物與構筑物價格既有交換代價的價格，也有使用代價的

租金。

19、需求是指消費者在市場上，愿意購買的某種商品的數量。（）

A、正確

B、錯誤

正確答案：B

答案解析：需求指消費者在某特定時期內和一定市場上，按某一價格愿

意并且能夠購買的某種商品或勞務的數量。

20、采用成本法評估古建筑物時常用重置成本代替重置價格。（）

A、正確

B、錯誤

正確答案：B

答案解析：建筑物的重置價格有兩種情況，一般情況下，特殊有保護價

值的建筑物采用重建成本，普通建筑物適用重