房地產會計賬務處理分錄財務管理制度第一條為加強集團有限公司（以下簡稱“本公司”）的會計和財務管理工作，根據《中華人民共和國會計法》、《企業會計準則》，結合本公司具體情況，制定本制度。本制度適用于本公司及其所屬區域公司。本公司財務工作實行垂直管理，統一資金運作、資金使用、重大財產購置、費用開支開支標準、財產損失處理。各項支出必須按集團有限公司《行政審批權限暫行規定》及其他有關規定的審批權限審批后方能實施。第二條公司財務總監及所屬區域公司財務總監均由本公司人力行政管理部任命，全面管理本公司及所屬區域公司的財務工作。本公司下設財務管理中心，所屬區域公司下設財務部，負責組織、控制財務收支和全面核算、監督公司經營業務，為各項經濟決策提供準確的信息，同時做好各項財務收支預算、控制、核算分析和決算，有效利用企業的各項資產，努力提高經濟效益。第三條本公司及所屬區域公司財務管理機構按公司的崗位設置配備持有會計從業資格的、合格的財務人員，依法辦理財會工作。財會人員因故離職時，必須辦妥交接手續。二、財務工作職能第四條具體見本公司頒發的架構及工作職能。三、主要會計政策第五條本公司執行的會計及財務制度為：《會計法》、《企業會計準則》、公司內部制度等。第六條本公司會計年度自公歷1月1日至12月31日止。第七條本公司記賬基礎和記賬原則：以權責發生制為記賬基礎，以歷史成本為記賬原則。第八條本公司以人民幣為記賬本位幣。第九條本公司的固定資產按直線法計提折舊。第十條本公司的存貨按實際成本計價。出租開發產品按直線法進行攤銷。第十一條按照有關規定計提壞帳準備、存貨跌價準備和各項資產減值準備。四、會計科目的設置第十二條公司執行財政部頒發的《企業會計準則》，并根據具體經營特點選用會計科目。第十三條財務管理中心在具體賬務處理中必須正確使用確定的會計科目，在實際工作中可根據實際情況適當增設相關會計科目。五、會計憑證和帳簿第十四條原始憑證是記錄經濟業務，明確經濟責任，具有法律效力的書面證明。原始憑證的取得必須真實、有效、正確、完整。原始憑證的使用應遵守以下條款：從外單位取得的原始憑證必須蓋有填制單位印章。從個人取得的原始憑證，必須有其本人的簽名或蓋章。自制原始憑證必須有經辦人和公司主要負責人的簽名或蓋章。對外開出的原始憑證，必須加蓋公司的印章。凡填有大寫和小寫金額的原始憑證，大寫和小寫金額必須相符。支付款項的原始憑證，必須有收款單位和收款人的收款證明。一式幾聯的原始憑證，只能以一聯作為報銷憑證。一式幾聯的發票和收據，必須用雙面復寫紙（發票和收據本身具備復寫紙功能的除外）套寫，并連續編號。按規定應該使用電子發票、稅控機打發票或定額發票的必須按其規定辦理．作廢時應加蓋“作廢”戳記，連同存根一并保存，不得撕毀或遺失。經批準的經濟業務，應當將批準文件作為原始憑證附件。如果批準文件需要單獨歸檔的，應當在憑證上注明批準機關名稱、日期和文件字號。原始憑證不得涂改、挖補。發現原始憑證有錯誤的，應當由開出單位重開或者更正，更正處應當加蓋開出單位的公章。第十五條記賬憑證是根據原始憑證的經濟內容確定會計科目填制的記賬依據。記賬憑證的使用應遵守以下條款：會計人員應根據審核無誤的原始憑證填制記賬憑證。填制記賬憑證時，應當對記賬憑證進行連續編號。一筆經濟業務需要填制兩張以上記賬憑證的，可以采用分數編號法編號。填制記賬憑證應包括日期、憑證編號、經濟業務摘要、會計科目、金額、所附原始憑證張數以及填制人、稽核人、記賬人、財務負責人等內容。除結賬和更正錯誤的記賬憑證可以不附原始憑證外，其他記賬憑證必須附有原始憑證。如果一張原始憑證涉及幾張記賬憑證，可以把原始憑證附在一張主要的記賬憑證后面，并在其他記賬憑證注明附有該原始憑證的記賬憑證的編號或者附原始憑證復印件。一張原始憑證所列支出需要本單位以外的其他單位共同負擔的，應當將其他單位負擔的部分，開給對方原始憑證分割單，進行結算。原始憑證分割單必須具備原始憑證的基本內容：即憑證名稱、填制憑證日期、填制憑證單位名稱或者填制人姓名、經辦人的簽名或者蓋章、接受憑證單位名稱、經濟業務內容、數量、單價、金額和費用分攤情況等。已登賬的憑證，當年內發現填寫錯誤時，應調整相關科目；發現以前年度記賬憑證有錯誤的，損益類的應當通過“以前年度損益調整”科目用藍字更正。記賬憑證填制完畢后，如有空行，應當自金額欄最后一筆金額數字下的空行處至合計數上的空行處劃線注銷。實行財務電算化后，計算機打印的記賬憑證不必在空行處劃線注銷。第十五條根據公司的具體經營情況，公司設置現金日記賬、銀行存款日記賬、總分類賬、明細分類賬、固定資產卡片或固定資產臺帳、出租開發產品臺帳等賬冊。六、流動資產管理第十五條公司的一切資產必須納入公司賬內統一核算和監督（另有特殊規定除外）。任何人或單位都不得保留賬外資產，以防資產流失。第十六條本公司財務管理中心及所屬區域公司財務部應做好流動資產的管理工作。流動資產是指可以在1年或者超過1年的一個營業周期內變現或耗用的資產，主要包括現金、銀行存款、短期投資、應收及預付款項、待攤費用、存貨等。第一節貨幣資金第十七條公司在經營中取得的各項收入必須全部及時入賬，存入收入類帳戶中，任何部門、任何個人都不得以任何理由或者以任何形式截留或者挪用（另有特殊規定除外）。第十八條對公司的貨幣資金和其他流動資產必須加以嚴格的管理，貨幣資金的使用和流動資產處理必須按照本公司《行政審批權限暫行規定》及其他相關辦法規定的審批權限經有關領導簽字，否則不得支付和處理。第十九條任何人均不能以未經批準或不符合財務要求的票據字條等充抵現金，更不能擅自挪用現金。不得坐支現金。第二十條每筆現金支出都必須根據審核無誤并經財務總監/副財務總監簽批的原始憑證支付，并編制記賬憑證。第十七條每筆現金收入也必須根據審核無誤的原始憑證編制記賬憑證。第二十一條對發生的業務要逐日逐筆登記現金日記賬，做到日清月結，每日盤點現金，確保賬實相符，月末與總賬核對，保證賬賬相符。出現問題要查明原因，及時糾正。第二十二條對造成損失的責任人，依公司有關規定追究其責任。第二十三條除差旅費和必須以現金支付的的采購業務外，其他支出均不能借用現金，嚴禁因私借款。第二十四條借用現金應說明用途、歸還（或報銷）時間，且必須按期歸還（或報銷）。逾期不還者將從工資中扣除。第二十五條借用現金，申請人應填制現金借款申請表，寫明用途，由部門總監或部門總經理審核確認，經所在公司財務總監/副財務總監和核公司負責人批準簽字后方可領用。第二十六條認真做好銀行存款的管理，遵守銀行結算制度。第二十七條支票的領取及管理：凡領取支票，先填制支票申領單，寫明用途、金額、使用人等項，經有關財務人員審核、財務經理復核、按照本公司行政審批權限暫行規定批準后方能領取。對外簽發支票，在填寫申領單時，須提交符合審批程序的用款報告及附件（合同、付款流程表及相關附件）。領取人應辦理登記手續，于領取后10日內報賬。對未及時報賬者財務人員應該及時督促，并有權不予簽發新支票。在支票有效期內未使用的支票，或因情況變化未使用的支票應及時退還財務管理中心或財務部。對未及時歸還者財務管理中心應及時督促，并不予簽發新支票。持票人應對支票妥善保管，如丟失，將由個人承擔經濟責任。所簽發支票應填寫日期、金額（限額）、用途，其用途應與實際發生業務相符，不準簽發空白支票和空頭支票。建立銀行支票使用登記簿，詳細登記每筆銀行支票的領用時間、號碼、用途、金額、領用人、收款單位等。出納人員應每日編制銀行存款變動表。準確掌握賬戶余額，不準發生空頭、透支資金。出納人員應及時申購支票，并妥善保管。第二十八條出納人員應每周填制“現金收支周報”，送交財務經理審核后呈報財務總監。第二十九條按時于月末填制“銀行存款余額調節表”交財務管理中心/財務部（主管會計工作）審核并呈報財務總監，對未達帳項要認真查對，及時入賬。第三十條公司財務專用章、財務公章分專人妥善保管。第三十一條作廢的支票，要及時注明“作廢”，并妥善保管，統一注銷。第三十二條采用銀行匯票，匯兌等其他結算方式的要嚴格按照《票據法》和銀行規定，按照本制度規定的內部申請、審批程序和銀行的結算制度辦理。第三十三條每日的銀行收付業務應根據審核無誤的原始憑證逐筆登記銀行存款日記賬并結出余額，定期與銀行對賬單核對并編制銀行存款余額調節表，月末與總賬核對。必須保證賬賬、賬實相符。第二節應收及預付款管理第三十四條應收賬款的管理規定如下：第三十五條本公司財務管理中心及所屬區域公司財務部應認真登記客戶往來臺帳和銷售系統的業主應收賬款，按照應收單位、部門或個人分別核算，協助相關部門及時核對、催收應收款項。應根據客戶的欠款情況，分析其信譽程度，及時采取相應的措施收回欠款。第三十六條所有應收帳項均按帳齡基準記存。本公司財務管理中心及所屬區域公司財務部必須經常核查所有應收帳項（至少每月一次），確定每項賬款的可收性，并每月編制帳齡賬目分析表，財務經理審核。此分析將作為設立壞帳準備及壞帳確認的基準。第三十七條本公司財務管理中心及所屬區域公司財務部應經常與客戶和營銷管理中心保持聯系，按期填制并發送催帳通知單，與業務人員合作進行賬款的催收，對業務人員催收賬款進行督促和監督。第三十八條所有被視為無法收回的應收賬款將根據實際金額上報公司董事長確定后審批后計入壞帳損失，所有處理的壞帳，均應撰寫情況摘要匯總到董事長。第三十九條壞帳確認還應考慮以下條件：第四十條債務人破產或死亡，以其破產或遺產清償后，仍然不能收入回；第四十一條債務人逾期末履行償債義務超過三年仍不能收回或具有明顯特征表明無法收回。第四十二條公司對應收款項的管理應遵循“誰經辦，誰負責，及時清理”的原則。財務管理中心定期考核應收賬款周轉率、應收賬款回收期等指標，確定獎懲措施。第四十三條其他應收款的管理將比照上述應收賬款的管理執行。第四十四條本公司及所屬區域公司對于預付款和定金的業務，必須要根據合同辦理，由各級項目公司經辦部門提出申請，按照本公司行政審批權限暫行規定的審批權限、合同約定的相關條件辦理付款。第四十五條預付款和定金應按對方單位或個人設明細帳進行明細分類核算．定期檢查預付款和定金以及銀行履約保函（如有）的到期情況，監督合同的履行。第三節存貨管理第四十六條存貨，是指企業在日常生產經營過程中持有以備出售，處在生產過程中或提供勞務過程中消耗的材料、物料等，包括各類材料、在產品、產成品、商品、周轉材料等。甲供材料及工程物資的管理：第四十七條甲供材料及工程物資的采購：甲供材料及工程物資的采購，根據本公司批準的工程預算、材料采購合同編制總體采購計劃，報公司領導審核后執行。每月初，由區域公司工程管理部門根據工程進度情況及合理的需要量制定月度采購計劃，由采購部門根據采購計劃進行采購。第四十八條集團內建筑公司購買的建筑材料入庫：集團內部建筑公司購買建筑材料后，必須由內部的建筑公司工程部門組織驗收，內部建筑公司預算人員進行價、量審核，嚴把質量關、價格關、數量關，經檢驗質量合格、數量無誤后，方能辦理入庫手續。材料入庫驗收，發現采購不合格或不符要求的，由采購人員直接負責；驗收入庫后發現問題的，由現場保管員負責。驗收時發現短缺、毀損等數量、質量上的問題，應查明原因，落實責任。經驗收后，現場負責驗收的人員應填制入庫單，一式三聯，第一聯所在建筑公司預算部留存，用以對供應商的結算；第二聯隨同付款審批表、發票送交所在財務部報賬；第三聯交由項目公司報賬。第四十九條集團內部建筑公司購買建筑材料領用：集團內部建筑公司購買建筑材料的領用必須按出庫單的要求嚴格填寫，出庫單如有缺項，現場保管員有權拒絕發貨，并通知領用人補填完整。屬于開發商、供應商和承包商三方采購合同性質的材料領用，在入庫的同時可由開發商、供應商和承包商三方直接在交貨現場根據使用的數量辦理領用手續。領料批準權限，按各級領導的審批權的規定辦理。第五十條建筑材料的庫存管理：本公司所屬區域公司財務部要分別建立材料管理臺賬，進行數量、金額核算，設立核算人員，認真填寫收、發、退料憑證，做到真實可靠。第五十一條建筑材料的盤點清查制度：建立工程物資定期清查制度，采用實地盤點的方法，用點數、過磅或測量等方法點清數量。盤點后，編制建筑材料盤點表，將建筑材料資卡片所列的結存數和盤點的實有數相核對，對于賬實不符的材料，應切實查明原因，分清責任。建筑材料要求每季度清查一次。財務必須認真做好原始憑證的審核工作，合理組織材料的總分類核算和明細分類核算，做到帳帳相符、賬證相符、賬實相符，保證帳、卡、物、資金四相等，做好建筑材料的索賠工作。第五十二條本公司及所屬區域公司對存貨應當定期盤點，每年至少盤點一次，特別是商品房的出售情況、剩余樓宇的情況、公共配套項目的攤銷情況要認真盤點，盤點情況如與賬面記錄不符，應當于查明原因后，按時進行會計處理，一般在年終結賬前處理完畢。第五十三條盤盈的存貨，應當相應沖減有關成本費用；盤虧或毀損的存貨，在扣除過失人或者保險公司賠款和殘料價值后，應當相應計入有關成本、費用，其中，由于自然災害造成的凈損失，計入營業外支出。第五十四條及時辦理項目竣工結算，正確核算完工產品成本。對產成品的入庫、出庫及時進行核算，確保回款的及時性，隨時掌握產成品庫存狀況。第五十五條出租開發的房屋、建筑物按開發總成本入賬，在使用期限內分期進行攤銷。建立出租開發產品臺帳或卡片賬，定期進行盤點，至少每年一次，評估出租開發產品的使用狀況，正確、及時掌握資產的現實價值。第五十六條對工程支出進行明細分類核算，準確核算在建工程成本，確保財務核算系統的金額與成本信息管理系統的一致。七、項目投資及對外投資的管理第五十七條企業的對外投資按投資回收期的長短可分為短期投資和長期投資。第五十八條短期投資，是指能夠隨時變現并且持有時間不準備超過1年(含1年)的投資，包括股票、債券、基金等。第五十九條長期投資，是指除短期投資以外的投資，包括持有時間準備超過1年(不含1年)的各種股權性質的投資、不能變現或不準備隨時變現的債券、長期債權投資和其他長期投資。長期投資應當單獨進行核算，并在資產負債表中單列項目反映。對外投資管理的基本目標為：以最小的投資風險獲得最大的投資收益。第六十條本公司對外投資的審批權限：長期投資一律由本公司董事會批準后才能執行。第六十一條本公司在進行項目投資及長期投資之前，應由本公司戰略與決策投資委員會組織進行投資立項的前期調查和可行性研究，包括投資環境、投資機會、投資收益和投資風險的分析。對每一個投資項目方案，均應編制預期現金流量表，通過考核篩選出最佳投資方案。第六十二條戰略與決策投資委員會應將投資項目可行性研究報告報送董事會審批后實施。由董事長簽字生效。第六十三條財務管理中心應會同戰略與決策投資委員會應定期編制投資效益分析表，對投資項目進行評價考核。八、固定資產管理第六十四條公司使用期限超過一年的房屋、建筑物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產經營有關的設備、器具、工具等列作固定資產。不屬于生產經營主要設備的物品單位價值在2000元以上，并且使用期限超過2年的，也應當列為固定資產。第六十五條固定資產管理的基本目標是：正確進行固定資產投資，維護、保管好現有固定資產，保證公司固定資產的安全和完整，提高固定資產利用率。外購固定資產應按計劃進行。第六十六條實行固定資產歸口管理。第六十七條在公司財務管理中心統一管理固定資產的原則下，按照固定資產的類別和管理要求，由所在公司及有關部門負責歸口分管，根據固定資產的使用地點，由各使用單位負責具體管理，并進一步落實到部門和個人。做好固定資產的日常維護、保養和修理，堅持“誰使用、誰維護、誰保養”的原則。財務管理中心對各項固定資產的安全、完整和有效使用負有協調、監控、組織管理的責任。第六十八條公司固定資產的歸口管理部門可設定為：房屋、建筑物由各個項目公司負責管理；辦公用家具、計算機類設備、其他設備、機動車輛由各個項目公司行政管理部負責管理第六十九條購置固定資產，各部門經理必須提交書面報告，按本公司行政審批權限暫行規定審批后方可用款。第七十條各部門的固定資產統一由所在公司財務管理部建帳管理，財務管理部門根據固定資產的購置發票、領用單據及時登記固定資產帳，統一提取折舊．建立固定資產卡片或臺帳，固定資產卡片一式兩份，一份留在公司財務部門，一份給使用部門。固定資產的實物管理實行“部門經理負責制”，任何部門經理的調動、離任等都必須將固定資產的管理納入審查范圍。對于賬實不符的，應查明原因，分清責任。第七十一條固定資產領用人應當妥善保管本人領用的固定資產,發生丟失或毀損必須照價賠償。第七十二條調離公司的員工,不論其領用的固定資產是在哪個部門時購領的，均須完整地交出所領用的固定資產，否則不予辦理調動手續。未調出公司，同時又必須隨調動人轉移的固定資產，應由本人提出申請，經公司行政部門批準后辦理固定資產的轉移手續。第七十三條定期對固定資產進行清查第七十四條固定資產清查是從盤點實物開始的。在盤點過程中，要認真核對帳面價值，重新鑒定質量，查明存在的各種問題。合理計提固定資產減值準備．第七十五條公司的固定資產每年實地盤點一次，如果發現盤盈、盤虧和毀損固定資產，由負責保管或負責使用的部門查明原因，寫出書面報告，固定資產盤虧、毀損發生的凈損失按損失金額的大小報公司總裁審批后處理。第七十六條公司出售固定資產的收入減除清理費用和固定資產凈值的差額，計入當年損益。第七十七條對于經過清查核實的固定資產，屬于需要進行清理的，應及時清理，該入賬的要入賬，該報廢的要報廢。做到手續完備，賬目清楚，一般應在年度決算前處理完畢。第七十八條正常報廢的固定資產，由使用部門書面報告，說明該項資產的購領用時間或調入時間、規格型號、原價及殘值處理情況等，經財務總監、總裁和董事長批準后，辦理注銷。第七十九條非正常報廢的固定資產分不同情況進行處理：第八十條由于意外事故或不可抗力造成的固定資產報廢，以固定資產賬面凈額與清理費用之和扣除保險公司賠償金額和殘料價值后的余額計入當期損益。第八十一條由于有關人員故意或過失造成的固定資產報廢，應追究相關人員責任，令其全部或部分賠償。固定資產賬面凈額與清理費用之和扣除責任人賠款、保險公司賠償金額和殘料價值后的余額計入當期損益。第八十二條固定資產出租，固定資產管理部門應填寫固定資產出租申請表，并應簽定出租合同，合同內容應包括雙方如何負擔固定資產的修繕保養費用及稅費，租金金額、支付時間、支付方式等，必須保持固定資產原狀，附屬設備明細表，違反合同的懲罰條款等。第八十三條固定資產出售，固定資產管理部門應填寫固定資產出售申請表，并附詳細情況說明固定資產原值、已提折舊、固定資產凈值、已提固定資產減值準備、固定資產凈額、固定資產現使用狀況、出售原因、售價、對方單位、付款方式、付款時間、交貨方式等內容，按報批程序報審批。固定資產出售必須簽訂正式合同。九、資金籌集管理第八十四條資金籌集的原則第八十五條合法性原則：資金籌集必須遵守國家的有關法律、法規、規章；第八十六條適量原則：合理預測資金需要量，防止盲目籌資；第八十七條時效性原則：安排好資金供應時間，確保資金籌集與開發經營的協調一致；第八十八條最低資金成本原則：綜合分析各種籌資渠道，分析各種籌資成本，求得各種籌資方式最佳組合；第八十九條資金結構合理原則：將財務風險與獲利能力控制在最合理的水平。第九十條資金籌集渠道及審批程序第九十一條向銀行等金融機構借款：由公司財務管理中心資金部提出方案，提出申請報總裁、董事長批準執行；內部公司之間調劑資金原則上也要完善內部劃轉手續，盡可能的有償使用。第九十二條其他負債第九十三條本公司實行統一融資管理，借款和以其他方式籌集資金的權力集中在公司，其他任何部門無權對外借款和融資．第九十四條公司負債分為流動負債和長期負債。第九十五條流動負債，是指將在1年(含1年)或者超過1年的一個營業周期內償還的債務，包括短期借款、應付票據、應付賬款、預收賬款、應付工資、應付福利費、應付股利、應交稅金、其他暫收應付款項、預提費用和一年內到期的長期借款等。長期負債，是指償還期在1年或者超過1年的一個營業周期以上的負債，包括長期借款、應付債券、長期應付款等。第九十六條各項長期負債應當分別進行核算，并在資產負債表中分列項目反映。將于1年內到期償還的長期負債，在資產負債表中應當作為一項流動負債，單獨反映。第九十七條公司財務管理中心根據經批準的各部門和所屬公司收支計劃編制資金計劃，在預計公司將發生資金短缺時提出融資申請，擬定融資方案，報董事長批準并辦理相關融資手續。第九十八條公司應該加強對長短期借款的管理，必須建立長、短期借款臺帳，據實登記每筆借款的合同編號、貸款單位名稱、借入金額、借款日期、還款日期和借款利率等事項．及時計算、提取應計利息，準確反應利息支出．第九十九條各項借款的利息支出應該按照《會計準則》中的相關條款處理。第一百條加強預收賬款管理，原則上預收銷售款應直接存入公司監管賬戶，或先存入一般帳戶，待簽訂商品房買賣合同后再轉入公司監管賬戶。第一百零一條加強應付款項管理，按應付單位、部門或個人分別設立明細賬，及時掌握應付金額和已欠款的時間，在保證公司信用的前提下，最大程度地利用商業信用進行融資．第一百零二條公司應按期償還各種負債，如發生因債權人原因確實無法償還的負債，應書面詳細說明原因，經公司領導批準后轉入資本公積．十、所有者權益第一百零在條所有者權益，是指所有者在企業資產中享有的經濟利益，其金額為資產減去負債后的余額。所有者權益包括實收資本(或者股本)、資本公積、儲備基金、企業發展基金、利潤歸還投資和未分配利潤等。第一百零四條企業的實收資本是指投資者按照企業章程，或合同、協議的約定，實際投入企業的資本。第一百零五條企業實收資本應按以下規定核算：第一百零六條投資者以現金投入的資本，應當以實際收到或者存入企業開戶銀行的金額作為實收資本入賬。實際收到或者存入企業開戶銀行的金額超過其在該企業注冊資本中所占份額的部分，計入資本公積。第一百零七條投資者以非現金資產投入的資本，應按投資各方確認的價值作為實收資本入賬。為首次發行股票而接受投資者投入的無形資產，應按該項無形資產在投資方的賬面價值入賬。第一百零八條投資者投入的外幣，合同沒有約定匯率的，按收到出資額當日的匯率折合；合同約定匯率的，按合同約定的匯率折合，因匯率不同產生的折合差額，作為資本公積處理。第一百零九條企業實收資本除下列情況外，不得隨意變動：第一百一十條符合增資條件，并經有關部門批準增資的，在實際取得投資者的出資時，登記入賬。第一百一十一條企業按法定程序報經批準減少注冊資本的，在實際發還投資時登記入賬。采用收購本企業股票方式減資的，在實際購入本企業股票時，登記入賬。第一百一十二條企業應當將因減資而注銷股份、發還股款，以及因減資需更新股票的變動情況，在股本賬戶的明細賬及有關備查簿中詳細記錄。第一百一十三條投資者按規定轉讓其出資的，企業應當于有關的轉讓手續辦理完畢時，將出讓方所轉讓的出資額，在資本(或股本)賬戶的有關明細賬戶及各備查登記簿中轉為受讓方。第一百一十四條企業辦理增資手續后，財務管理中心應及時繳納印花稅。第一百一十五條資本公積包括資本(或股本)溢價、接受捐贈資產、外幣資本折算差額、其他資本公積等。第一百一十六條儲備基金，是指按照法律、行政法規規定從凈利潤中提取的、經批準用于彌補虧損和增加資本的儲備基金；企業發展基金，是指按照法律、行政法規規定從凈利潤中提取的、用于企業生產發展和經批準用于增加資本的企業發展基金；利潤歸還投資，是指中外合作經營企業按照規定在合作期間以利潤歸還投資者的投資。第一百一十七條公司財務部門按照有關法律法規的規定，如實核算資本公積金、計提儲備基金、企業發展基金，并合理使用。十一、收入管理第一百一十八條收入，是指企業在銷售商品、提供勞務及讓渡資產使用權等日常活動中所形成的經濟利益的總流入，包括主營業務收入和其他業務收入。收入不包括為第三方或者客戶代收的款項。第一百一十九條企業應當根據收入的性質，按照收入確認的原則，合理地確認和計量各項收入。第一百二十條銷售商品的收入，應當在下列條件均能滿足時予以確認：企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施控制；收入的金額能夠可靠地記量；相關的經濟利益很可能流入企業；相關的已發生或將發生的成本能夠可靠地計量。第一百二十一條銷售商品的收入，應按企業與購貨方簽訂的合同或協議金額或雙方接受的金額確定。現金折扣在實際發生時作為當期費用；銷售折讓在實際發生時沖減當期收入。第一百二十二條現金折扣，是指債權人為鼓勵債務人在規定的期限內付款，而向債務人提供的債務減讓；銷售折讓，是指企業因售出商品的質量不合格等原因而在售價上給予的減讓。第一百二十三條企業已經確認收入的售出商品發生銷售退回的，應當沖減退回當期的收入；年度資產負債表日及以前售出的商品，在資產負債表日至財務會計報告批準報出日之間發生退回的，應當作為資產負債表日后調整事項處理，調整資產負債表日編制的會計報表有關收入、費用、資產、負債、所有者權益等項目的數字。第一百二十四條提供勞務的總收入，應按企業與接受勞務方簽訂的合同或協議的金額確定。現金折扣應當在實際發生時作為當期費用。第一百二十五條讓渡資產使用權而發生的收入包括利息收入和使用費收入。（一）利息和使用費收入，應當在以下條件均能滿足時予以確認：與交易相關的經濟利益能夠流入企業；收入的金額能夠可靠地計量；（二）利息和使用費收入，應按下列方法分別予以計量：利息收入，應按讓渡現金使用權的時間和適用利率計算確定；使用費收入，應按有關合同或協議規定的收費時間和方法計算確定。第一百二十六條根據以上收入確認的規定，房屋銷售收入，應在以下條件均能滿足時予以確認：（一）以按揭貸款方式銷售的房屋，首期購房款已經收到，并且購房者已辦妥銀行按揭手續；以分期付款銷售的房屋，已在銷售合同規定的期間內收到相應的款項。所售房屋已經竣工，具備交付使用條件，并已辦妥交房手續或向購房者發出收樓通知書已超出該通知書及銷售合同規定的收樓期限。以分期付款方式預售尚未竣工的期房，應在預售樓款全部收訖并同時滿足上述第2點要求時確認銷售收入。若以分期付款方式銷售已完工的現房，則可以在辦妥房屋過戶手續時確認已收到的樓款為銷售收入。第一百二十七條經營租賃收入在合同約定的收款日確認為收入第一百二十八條建筑勞務收入在合同規定的收款日確認為收入第一百二十九條資金使用費收入在合同規定的計息日或收款日確認為收入第一百三十條其他收入按照《企業會計準則》中的相關規定合理予以確認。第一百三十一條發票是公司財務的重要票據，必須嚴格按照《中華人民共和國發票管理辦法》使用。第一百三十二條發票須設專人負責，妥善保管，不得丟失損壞。應建立發票的購買、領用登記簿。領用發票時要詳細登記發票的種類、版本、號碼、領用人、領用時間等。使用時按發票號順序使用，不得隔頁跳號。對已開據的發票要及時入帳，作廢發票要全聯留存注銷，不得丟失。整本發票用完要及時存檔。第一百三十三條原則上必須在收妥款項之后才能給對方開具發票或收據。第一百三十四條未收款之前不得先開發票或收據。十二、成本費用管理第一百三十五條費用，是指企業為銷售商品、提供勞務等日常活動所發生的經濟利益的流出；第一百三十六條成本，是指企業為生產產品、提供勞務而發生的各種耗費。第一百三十七條房地產公司與內部建筑公司之間必須嚴格分清成本界限。房地產公司應當按照國家稅務總局《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》和本公司制定的《成本核算辦法》合理劃分期間費用和成本的界限。期間費用應當直接計入當期損益；成本應當計入所生產的產品、提供勞務的成本。企業應將當期已銷產品或已提供勞務的成本轉入當期的費用。第一百三十八條開發成本包括土地征用及拆遷補償費用、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施建設費、間接費用（開發間接費用是指企業所屬直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、獎金、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等）及利息資本化的費用。第一百三十九條期間費用包括營業費用（銷售費用）、管理費用。第一百四十條營業費用（銷售費用）是指企業在銷售產品或者提供勞務等過程中發生的各項費用，以及專設銷售機構的各項費用。包括應由企業負擔的運輸費、裝卸費、包裝費、保險費、維修費、展覽費、差旅費、廣告費、代銷手續費、銷售服務費，以及專設銷售機構的人員工資、獎金、福利費、折舊費、修理費、物料消耗以及其他經費，還包括開發產品銷售之前改裝修復費、看護費、采暖費等。第一百四十一條管理費用是指企業行政管理部門為管理和組織經營活動而發生的各項費用，包括公司經費、工會經費、職工教育經費、勞動保險費、待業保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、綠化費、稅金、土地使用費、土地損失補償費、技術轉讓費、技術開發費、無形資產攤銷、開辦費攤銷、業務招待費、壞帳損失，存貨盤虧、毀損和報廢（減盤盈）損失，以及其他管理費用。第一百四十二條財務費用是指企業為籌集資金而發生的各項費用，包括包括應作為期間費用的利息凈支出、匯兌凈損失、調劑外匯手續費、金融機構手續費，以及企業籌資發生的其它財務費用。其中按規定可以予以資本化的利息費用直接計入開發成本中。第一百四十三條期間費用直接記入當期損益。第一百四十四條建安企業成本包括為承接建造的工程所實際支出的人工費、材料費、機械費、其他直接費和間接費用。第一百四十五條條對工程項目的成本控制：條參與項目的可行性研究，根據公司的戰略目標、利潤計劃、銷售預測、成本預測等資料確定目標收入、目標利潤、目標成本，作為項目規劃、設計的根據。第一百四十六條嚴格審核各項工程支出，按照預算及合同辦理業務，對于不符合預算及合同的事項不予支付，并需查明原因。第一百四十七條預算內各項工程用款按照公司的資金審批流程審批后支付。第一百四十八條定期分析工程支出情況，合同完成情況，提供工程實際成本信息。第一百四十九條對成本支出進行明細分類核算，及時掌握各成本項目的發生額及余額狀況，進行成本項目分析．按成本核算的對象建立成本系統輔助賬，以便準確核算各項產品的成本。第一百五十條財務管理中心負責同預算部門合作完成、正確核算各項完工產品成本。第一百五十一條公司對管理費用、財務費用、營業費用實行預算管理。第一百五十二條對管理費用按照費用項目進行歸集，按費用發生的部門進行明細分類核算，以便考核各部門費用預算執行情況．十三、利潤及利潤分配第一百五十三條公司每年根據公司的發展目標，經營預算等編制年度利潤預算，確定目標利潤，建立利潤分析制度。第一百五十四條企業的利潤包括營業利潤、投資凈收益、營業外收支凈額及國家補貼收入等。第一百五十五條公司按照法律、行政法規的規定按凈利潤提取儲備基金、企業發展基金、職工獎勵及福利基金等。第一百五十六條企業的儲備基金、企業發展基金和職工獎勵及福利基金的提取比例由董事會確定。其中，儲備基金提取比例不得低于稅后利潤的１０％，當提取金額達到注冊資本的５０％時，可不再提取。第一百五十七條公司當期實現的凈利潤，加上年初未分配利潤(或減去年初末彌補虧損)和其他轉入后的余額，為可供分配的利潤。第一百五十八條可供分配的利潤減去儲備基金、企業發展基金、職工福利基金、利潤歸還投資后，為可供投資者分配的利潤。第一百五十九條利潤分配原則第一百六十條公司的年度利潤分配方案應由董事會擬訂。第一百六十一條公司應當將根據當期凈利潤及其年初未分配利潤之和，扣除公司當期提取的儲備基金、企業發展基金、職工獎勵及福利基金的余額，作為當年向股東分配利潤的最大限額，在該最大限額內進行利潤分配。第一百六十一條以前年度的虧損沒有彌補完，不得提取儲備基金、企業發展基金、職工獎勵及福利基金。第一百六十二條公司不得預分利潤，即無盈利年度不得向投資者分配利潤。第一百六十三條公司應謹慎選擇適當的利潤分配政策，不但要使股東有一定的獲利，還要保證公司今后有充足的資金以進一步發展。第一百六十四條公司決定是否分配利潤以及以什么形式分配利潤時，應充分考慮法律、負債契約、現金支付能力、稅收政策等的制約。十四、財務報告第一百六十五條本公司應當按照《企業會計準則》的規定，編制和對外提供財務會計報告。第一百六十六條財務會計報告，是指企業對外提供的反映企業某一特定日期財務狀況和某一會計期間經營成果、現金流量的文件。第一百六十七條企業的財務會計報告由會計報表、會計報表附注和財務情況說明書組成．第一百六十八條企業的財務會計報告分為年度、半年度、季度和月度財務會計報告。第一百六十九條企業向外提供的會計報表包括：資產負債表、利潤表、現金流量表、資產減值準備明細表、利潤分配表、股東權益增減變動表、分部報表、其他有關附表。對內提供的會計報表除上述報表之外，還要定期提供資金旬報、資金使用預算表、資金實際使用情況表、公司稅務情況表、拆遷補償情況表、物業收支情況表等。第一百七十條財務報表必須遵循數字真實、計算準確、內容完整、說明清楚、編報及時的原則。第一百七十一條公司財務管理中心及區域公司財務部必須及時對外報送稅務機關、銀行及其他政府相關部門要求報送的財務報表。第一百七十二條填報財務報表應遵循以下條款：各種報表、項目之間的勾稽關系必須對應、準確；本期報表與上期報表之間的有關數據必須相互銜接；報出的報表如發現錯誤，應及時辦理訂正手續，除本單位留存報表外，還應同時通知接受報表的單位；錯誤較多的應重新編報。對外報送的財務報表在報送前必須由財務總監和董事長審核、簽字。十五、財務分析第一百七十三條財務分析是以企業的財務報告等會計資料為基礎，對企業的財務狀況、經營成果和現金流量等進行分析和評價，為企業的財務預測和財務決策提供依據。公司的財務分析應與預算和業績考核相結合，以達到對公司各項工作的控制。第一百七十四條公司財務管理中心及區域公司財務部經理組織按月、季、年定期對預算執行情況、經費收支情況和資產使用狀況等進行財務活動分析，及時了解財務狀況，發現問題及時解決、報告。每季度編制財務分析報告，為公司的財務決策、業績考核和工作的改進提供依據。第一百七十五條財務分析日常工作包括但不限于下列內容：預算執行情況分析、財務指標分析、收入、成本、費用、利潤分析；現金流量分析。十六、稅務管理第一百七十六條公司應交納的稅金主要包括企業所得稅、營業稅、個人所得稅、印花稅、城市房地產稅、車船使用稅、土地增值稅等，公司財務管理中心及區域公司財務部應按照相關稅收法律、法規、條例、規定、管理辦法等及稅收征管法的有關規定按時申報和交納。第一百七十七條公司可以根據現有的業務分稅種進行納稅籌劃。以減輕稅賦為目的，在多種納稅方案中選擇稅賦最低的方案，合理避稅。第一百七十八條公司財務管理中心及區域公司財務部指派專人負責與稅務機關進行日常聯絡，辦理稅務工作。統一購買發票，加強發票申領手續。十七、電算化管理第一百七十九條建立會計電算化操作管理制度，主要內容包括：第一百八十條規定上機操作人員對會計軟件的操作工作內容和權限,對操作密碼要嚴格管理,指點專人定期更換密碼，杜絕未經授權人員操作會計軟件；第一百八十一條加強稽核制度，由專人負責對原始憑證和計賬憑證的審核，預防已輸入計算機的原始憑證和記賬憑證等會計數據未經審核而登記機內賬簿；第一百八十二條條操作人員離開辦公室前，應執行相應命令退出會計軟件；第一百八十三條根據本單位實際情況，由專人保存必要的上機操作記錄，記錄操作人、操作時間、操作內容、故障情況等內容；第一百八十四條建立計算機硬件、軟件和數據管理制度，主要內容包括：第一百八十五條保證設備安全和計算機正常運行是進行會計電算化的前提條件，要經常對有關設備進行保養，保持辦公室和設備的整潔，防止意外事故的發生；第一百八十六條確保會計數據和會計軟件的安全保密，防止對數據和軟件的非法修改和刪除;對磁性介質存放的數據要保存雙備份；第一百八十七條對會計軟件進行升級和計算機硬件設備進行更換等工作，須財務總監批準；在軟件升級和硬件更換過程中，要保證實際會計數據的連續和安全，并由財務管理中心經理指定專人進行監督；，第一百八十八條健全排除計算機硬件和軟件故障的管理措施，保證會計數據的完整性；第一百八十九條健全計算機病毒防范措施,未經允許不得在記帳電腦上安裝、拷貝無關軟件、文件。第一百九十條建立電算化會計檔案管理制度，主要內容包括：第一百九十一條條電算化會計檔案，包括存儲在計算機硬盤中的會計數據以其它磁性介質或光盤存儲的會計數據和計算機打印出來的書面等形式的會計數據；會計數據是指記帳憑證、會計帳簿、會計報表（包括報表格式和計算公式）等數據；第一百九十二條電算化會計檔案管理是重要的會計基礎工作，要嚴格按照財政部有關規定的要求對會計檔案進行管理，由專人負責；第一百九十三條對電算化會計檔案管理要做好防磁、防火、防潮和防塵工作，重要會計檔案應準備雙份，存放在兩個不同的地點；第一百九十四條采用磁性介質保存會計檔案，要定期進行檢查，定期進行復制，防止由于磁性介質損壞，而使會計檔案丟失。第一百九十五條所使用會計軟件的全套文檔資料以及會計軟件程序，視同會計檔案保管，保管期截止至該軟件停止使用或有重大更改之后的五年。十八、財務檔案管理第一百九十六條會計檔案是指會計憑證，會計賬簿和財務報告等會計核算專業材料，是記錄和反映單位經濟業務的重要史料和證據。第一百九十七條會計檔案是公司的重要檔案資料，必須設專人妥善保管，出納入員不得兼管會計檔案。第一百九十八條根據國家有關規定，各類會計檔案最低保管期限如下：第一百九十九條保管期滿但未結清的債權債務原始憑證和涉及其他未了事項的原始憑證，不得銷毀，應當單獨抽出立卷，保管到末了事項完結時為止。單獨抽出立卷的會計檔案，應當在會計檔案銷毀清冊和會計檔案保管清冊中列明。第二百條除會計核算專業材料外，由財務管理中心保管的預算、決算文件、成本分析報告、其他財務分析報告等也是記錄和反映單位經濟業務的重要史料和證據，是財務檔案的重要組成部分，需要由專人妥善保管。第二百零一條財務資料不準外借。須復制財務資料時，應由財務人員辦理，并進行登記。第二百零二條外單位的人員調閱本年度和以前年度的財務檔案，必須持有單位介紹信，經財務總監同意、簽批后方可調閱。財務檔案保管人員要詳細登記調閱檔案名稱，調閱日期，調閱人員的姓名和所在單位，調閱理由，歸還日期等情況，調閱人員不得將財務檔案攜帶外出，要經批準同意后，方可進行復印。第二百零三條查閱或者復印財務檔案的人員，嚴禁在財務檔案上涂畫、拆封、抽換或進行其他改變。第二百零四條為查閱方便，當年財務檔案由公司財務管理中心負責保管。第二百零五條會計檔案的保管期期滿后銷毀事宜，按照財政部、國家檔案局發布的《會計檔案管理辦法》執行。十九、會計工作交接第二百零六條會計人員調動或離職，必須將本人所負責的會計工作全部移交給接管人員。未辦清交接手續的，不得調動或離職。第二百零七條離職會計人員辦理移交手續前，必須及時做好以下工作：第二百零八條已受理的經濟業務尚未填制會計憑證的，應當填制完畢。第二百零九條條未登記賬目應當登記完畢，并在最后一筆余額后加蓋經辦人員印章。第二百一十條整理應該移交的各項資料，對職責范圍內工作程序、工作中應注意的問題及其他未了事項寫出書面材料。第二百一十一條編制移交清冊，列明應當移交的會計憑證、會計賬簿、會計報表、印鑒、現金、有價證券、支票簿、發票、文件、財務軟件及密碼、數據磁盤及有關資料等。第二百一十二條會計人員辦理交接手續時，必須有監交人負責監交。一般會計人員交接，由公司財務管理中心及區域公司財務部經理或副經理負責監交；公司財務管理中心及區域公司財務部經理交接，由公司財務總監負責監交。第二百一十三條移交人員在辦理移交時，要按移交清冊內容逐項移交；接管人員要逐項核對查收。第二百一十四條移交人員從事會計電算化工作的，要對有關電子數據在實際操作狀態下進行交接。第二百一十五條財務管理中心經理及以上級別的財務人員移交時，還必須將全部財務會計工作、重大財務收支和會計人員的情況等向接替人員詳細介紹。對需要移交的遺留問題，應當寫出書面材料。第二百一十六條交接完畢后，交接雙方和監交人員要在移交清冊上簽名或者蓋章，并應在移交清冊上注明：單位名稱，交接日期，交接雙方和監交人員的職務、姓名，移交清冊頁數以及需要說明的問題和意見等。移交清冊一般應當填制一式三份，交接雙方各執一份，公司存檔一份。第二百一十七條接替人員應當繼續使用移交的會計賬簿，不得自行另立新帳，以保持會計記錄的連續性。二十、附則第二百一十八條本制度若與國家的法律、法規、規章、制度等發生矛盾時，按照國家的法律、法規、規章、制度等辦理。第二百一十九條本制度的解釋權、修訂權屬于財務管理中心。一、設立時的核算(一)涉及的主要業務辦理企業名稱登記、驗資、制定公司章程、辦理營業執照、銀行開戶和納稅登記。(二)設置的主要賬戶實收資本(或股本)、資本公積、管理費用等(三)會計分錄模板1、收到所有者投入資本時借：銀行存款、其他應收款、固定資產、長期股權投資等貸：實收資本、股本等資本公積—資本溢價或股本溢價2、籌建期開辦費發生時：借：管理費用、長期待攤費用貸：銀行存款等二、取得土地時的核算(一)涉及的主要業務出讓取得、通轉讓取得、投資者投入以及其他方式取得土地。(二)設置的主要賬戶開發成本、無形資產、投資性房地產等(三)會計分錄模板1、用于土地、商品房開發借：開發成本—成本對象—土地征用及拆遷補償費貸：銀行存款等2、用于自建用房或暫時沒有明確用途借：無形資產貸：銀行存款等3、用于賺取租金借：投資性房地產貸：銀行存款等三、房地產開發階段的核算(一)涉及的主要業務土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、開發間接費、借款費用、其他應付款等。(二)設置的主要賬戶開發成本、管理費用、銷售費用等(三)會計分錄模板1、為取得土地開發使用權(或開發權)而發生的各項費用，包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、農作物補償費、危房補償費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償費用、安置及動遷費用、回遷房建造費用等。借：開發成本—成本對象—土地征用及拆遷補償費貸：銀行存款、應付酬工薪酬等2、項目開發前期發生的政府許可規費、招標代理費、臨時設施費以及水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、咨詢論證費、籌建、場地通平等前期費用。借：開發成本—成本對象—前期工程費貸：銀行存款、應付酬工薪酬等3、開發項目開發過程中發生的各項主體建筑的建筑工程費、安裝工程費及精裝修費等。借：開發成本—成本對象—建筑安裝工程費應交稅費—應交增值稅(進項稅額)(一般計稅可抵)貸：銀行存款、庫存商品、應付酬工薪酬等4、開發項目在開發過程中發生道路、供水、供電、供氣、供暖、排污、排洪、消防、通訊、照明、有線電視、寬帶網絡、智能化等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林、景觀環境工程費用等。借：開發成本—成本對象—基礎設施建設費應交稅費—應交增值稅(進項稅額)(一般計稅可抵)貸：銀行存款、庫存商品、應付酬工薪酬等5、開發項目內發生的、獨立的、非營利性的且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公共事業單位的公共配套設等費用。借：開發成本—成本對象—公共配套設施費應交稅費—應交增值稅(進項稅額)(一般計稅可抵)貸：銀行存款等6、企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其直接歸屬于成本核算對象的工程監理費、造價審核費、結算審核費、工程保險費等。為業主代扣代繳的公共維修基金等不得計入產品成本。借：開發成本—成本對象—開發間接費應交稅費—應交增值稅(進項稅額)(一般計稅可抵)貸：銀行存款、應付職工薪酬等7、預提出包工程、公共配套設施建造費用、應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用借：開發成本—成本對象—建筑安裝工程費開發成本—成本對象—公共配套設施費貸：其他應付款8、發生借款費用，支付利息時借：開發成本—借款費用貸：銀行存款9、行政管理部門為管理和組織房地產開發經營活動而發生的各項費用借：管理費用貸：銀行存款、應付職工薪酬等10、分配成本核算對象成本：發生的有關費用，由某一成本核算對象負擔的，應當直接計入成本核算對象成本；由幾個成本核算對象共同負擔的，應當選擇占地面積比例、預算造價比例、建筑面積比例等合理的分配標準，分配計入。借：開發成本—一期—公共配套設施費—二期—公共配套設施費貸：開發成本—會所開發成本—地下車庫11、開發經營期產生的利息凈支出、匯兌損益、調劑外匯手續用、金融機構手續費用借：財務費用貸：銀行存款四、房地產完工階段的核算(一)涉及的主要業務開發項目竣工結算(二)設置的主要賬戶開發產品、主營業務成本、銷售費用、管理費用、財務費用、固定資產(三)會計分錄模板1、結轉開發成本借：開發產品—一期貸：開發成本—一期2、行政管理部門為管理和組織房地產開發經營活動而發生的各項費用借：管理費用貸：銀行存款、應付職工薪酬等3、完工后發生借款費用，支付利息時借：財務費用貸：銀行存款4、為銷售產品或提供勞務過程中所發生的各項費用借：銷售費用貸：銀行存款等5、企業自用時借：固定資產貸：開發成本五、房地產銷售階段的核算(一)涉及的主要業務土地轉讓收入、商品房銷售收入、配套設施轉讓收入、其他業務收入、預售收入、以商品房、土地使用權對外投資、對外出租等。(二)設置的主要賬戶主營業務收入、預收賬款、主營業務成本、其他應付款、長期股權投資、銷售費用(三)會計分錄模板1、商品房納稅義務發生(1)收款借：銀行賬款/應收賬款預收賬款貸：主營業務收入應交稅費——應交增值稅(銷項稅額)或應交稅費——簡易計稅(2)差額納稅一般計稅可扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款借：應交稅費—應交增值稅(銷項稅額抵減)貸：主營業務成本(3)結轉銷售成本借：主營業務成本貸：開發產品3、預收賬款處理(1)收到預售款時：借：銀行存款貸：預收賬款(2)預繳稅款時一般計稅：借：應交稅費——預交增值稅貸：銀行存款簡易計稅：借：應交稅費——簡易計稅貸：銀行存款4、收到保證金的處理借：銀行存款貸：其他應付款5、價外收入的會計處理借：其他應付款/銀行存款等貸：營業外收入—違約金其他業務收入—手續費收入應交稅費—應交增值稅(銷項稅額)或：應交稅費—簡易計稅6、商品房自用借：固定資產貸：開發產品7、土地使用權對外投資借：長期股權投資貸：無形資產—土地使用權應交稅費—應交增值稅(銷項稅額)或：應交稅費—簡易計稅營業外收入(差額)8、商品房出租(1)轉為出租時借：投資性房地產貸：開發產品(2)收取租金時借：銀行存款貸：其他業務收入應交稅費—應交增值稅(銷項稅額)或：應交稅費—簡易計稅(3)如果將作為固定資產的房屋出租需要提取折舊時借：其他業務成本貸：投資性房地產累計折舊9、資金拆借(1)借出資金時借：其他應收款貸：銀行存款(2)收到利息時借：銀行存款貸：財務費用—利息收入應交稅費—應交增值稅(銷項稅額)10、期末應交稅費—應交增值稅處理(1)轉出未交增值稅借：應交稅費—應交增值稅(轉出未交增值稅)貸：應交稅費—未交增值稅(2)預繳稅款抵減未交繳增值稅借：應交稅費—未交增值稅貸：應交稅費—預交增值稅(3)申報后繳納借：應交稅費—未交增值稅貸：銀行存款11、購買增值稅防偽稅控設備時借：管理費用貸：銀行存款借：應交稅費—應交增值稅(減免稅款)貸：管理費用12、城市維護建設稅、固定資產調節稅、所得稅、房產稅、車船使用稅、土地使用稅各種稅種借：稅金及附加貸：應交稅費——應交城市維護建設稅應交稅費——應交教育費附加應交稅費——應交房產稅應交稅費——應交車船稅應交稅費——應交城鎮土地使用稅13、繳納印花稅、耕地占用稅、車輛購置稅、契稅時：(1)印花稅借：稅金及附加貸：銀行存款(2)耕地占用稅借：在建工程(或無形資產)貸：銀行存款(3)車輛購置稅的核算借：固定資產貸：銀行存款(4)契稅的核算借：固定資產(或無形資產)貸：銀行存款14、代扣代繳個人所得稅(1)計算時借：應付職工薪酬/應付利潤貸：應交稅費—應交個人所得稅(2)上交時借：應交稅費—應交個人所得稅貸：銀行存款15、交企業所得稅(1)預繳時借：所得稅費用貸：應交稅費——應交所得稅借：應交稅費——應交所得稅貸：銀行存款(2)匯算清繳時借：以前年度損益調整貸：應交稅費——應交所得稅或相反分錄1、轉讓國有土地但尚未辦理土地使用權證是否應當征收土地增值稅？根據《國家稅務總局關于未辦理土地使用權證轉讓土地有關稅收問題的批復》（國稅函〔2007〕645號）的規定，土地使用者轉讓或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據表明其實質轉讓或置換了土地并取得了相應的經濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規定繳納營業稅、土地增值稅和契稅等相關稅收。2、以土地換房屋是否需要繳納土地增值稅？納稅人以土地換房屋（不含合作建房），應對轉讓房屋和轉讓土地的雙方分別征收土地增值稅，其計征依據為房屋的交易價（或評估價）。3、對房地產抵押行為是否征收土地增值稅？房地產抵押的在抵押期間不征稅，抵押期滿后如房地產權屬未轉移的不征稅；如以房地產抵債而發生房地產權屬轉移的應征稅。4、對房地產企業以開發產品對外投資是否應當征收土地增值稅？財稅〔2018〕57號文件規定，單位、個人在改制重組時以房地產作價入股進行投資，對其將房地產轉移、變更到被投資的企業，暫不征土地增值稅。上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產轉移任意一方為房地產開發企業的情形。即對以房地產投資入股房地產企業或者房地產企業以房地產對外投資，都應當征收土地增值稅，不能適用暫不征稅政策。5、對合作建房行為是否應征收土地增值稅？財稅字〔1995〕48號文件規定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。6、對開發公司代建的房地產是否應征收土地增值稅？對開發公司代建的房地產不征稅。代建房地產應以委托方名義立項，其土地使用權和開發產品所有權應歸屬于委托方。7、房地產企業將開發產品用于自營、出租等其他用途時是否應征收土地增值稅？房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。8、以轉讓股權名義轉讓房地產行為是否征收土地增值稅？國稅函〔2000〕687號文件規定：“鑒于深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉讓深圳能源（欽州）實業有限公司100％的股權，且這些以股權形式表現的資產主要是土地使用權、地上建筑物及附著物，經研究，對此應按土地增值稅的規定征稅。”國稅函[2009]387號文件規定，鑒于廣西玉柴營銷有限公司在2007年10月30日將房地產作價入股后，于2007年12月6日、18日辦理了房地產過戶手續，同月25日即將股權進行了轉讓，且股權轉讓金額等同于房地產的評估值。因此，我局認為這一行為實質上是房地產交易行為，應按規定征收土地增值稅。國稅函〔2011〕415號文件規定，經研究，同意你局關于“北京國泰恒生投資有限公司利用股權轉讓方式讓渡土地使用權，實質是房地產交易行為”的認定，應依照《土地增值稅暫行條例》的規定，征收土地增值稅。蓮稅觀備注：個案批復是否具備通用效力？各地稅務機關需要根據具體情況具體對待。9、將國有土地歸還政府是否征稅？條例規定：“因國家建設需要依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅。”細則規定：“條例所稱的因國家建設需要依法征用、收回的房地產，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，比照本規定免征土地增值稅。”財稅〔2006〕21號文件規定：“細則所稱：因‘城市實施規劃’而搬遷，是指因舊城改造或因企業污染、擾民（指產生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關主管部門根據已審批通過的城市規劃確定進行搬遷的情況；因‘國家建設的需要’而搬遷，是指因實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。”根據現行政策規定，對“因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權”應當免征土地增值稅。對于非因“城市實施規劃”或者“國家建設”需要而收回土地使用權的行為，應當按規定征收土地增值稅。“城市實施規劃”和“國家建設”的范圍按財稅〔2006〕21號文件規定執行。10、政府的事業單位合并或劃撥房地產權證變更是否視同轉讓？不構成有償轉讓，不征稅。11、集體土地使用權上的房地產轉讓是否征稅？不征稅。12、在租用的國有土地上建造房地產轉讓的是否征稅？最終形成不動產權屬轉移的應征稅，未構成不動產權屬轉移的不征稅。13、轉讓地下建筑物是否征稅？最終形成不動產權屬轉移的應征稅，未構成不動產權屬轉移的不征稅。14、飛機跑道、碼頭泊位轉讓征不征土地增值稅？國稅函〔2010〕347號文件規定：“根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定，對轉讓碼頭泊位、機場跑道等基礎設施性質的建筑物行為，應當征收土地增值稅。”15、架空的管道、輸送帶轉讓征不征土地增值稅？如果管道、輸送帶構成不動產，且與國有土地一并轉讓的，其轉讓收入應一并征收土地增值稅。16、銷售房地產同時贈送電視、空調等電器的，在計征土地增值稅時如何處理？電視、空調等電器屬于有形動產，不屬于土地增值稅征稅范圍。在計征土地增值稅時，應當從轉讓收入中剔除電視、空調的價值（建議按買價確認），其成本費用中應同時剔除電視、空調的價值。17、開發商超規劃多建的地下（層）或地上樓層轉讓是否征稅？最終形成不動產權屬轉移的應征稅，未構成不動產權屬轉移的不征稅。18、個人獨資企業將房產過戶到投資者個人名下或者投資者為業主的個體工商戶名下的，是否征稅？按照財稅〔2018〕17號文第六條的規定：同一投資主體內部所屬企業之間土地、房屋權屬的劃轉，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設立的個人獨資企業、一人有限公司之間土地、房屋權屬的劃轉，免征契稅。但土地增值稅方面沒有類似屬于同一主體之間的權屬變更，暫不征稅土地增值稅的明確規定。19、非直系親屬繼承能否不征稅？細則在規定繼承不征稅時，未對法定繼承和遺囑繼承進行區分。根據繼承法的相關規定繼承不動產的行為，不構成有償轉讓不動產，不征收土地增值稅。20、房地產企業在土地增值稅清算時，如何確認開發產品銷售收入？國稅函〔2010〕220號文件規定：“土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷項的，按照發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。”根據上述規定，在計算土地增值稅時，稅法有可能比會計提前確認收入，即需要調增土增稅應稅收入。需要注意的是，在調增收入的同時，應當允許配比扣除與收入相對應的扣除項目成本。21、房地產企業代收費用是否應確認為收入？根據財稅字〔1995〕48號文件規定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20％扣除的基數；對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。22、房地產企業以開發產品安置回遷戶應如何進行土地增值稅處理？根據國稅函〔2010〕220號文件以及國稅發〔2006〕187號文件的規定，房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房應當視同銷售確認收入，其銷售價格按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定，或者由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。同時，房地產企業應將視同銷售的金額確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。房地產企業采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值按上述規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。23、對房地產企業向購房者收取的違約金是否征收土地增值稅？《土地增值稅暫行條例實施細則》規定：“轉讓房地產所取得的收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。”此處所稱“有關的經濟利益”包括納稅人因轉讓房地產收取的違約金、滯納金、賠償金、分期付款（延期付款）利息以及其他各種性質的經濟收益。對完成購房的購房者，因未按規定的期限付款等原因向房地產企業支付的違約金，房地產企業應當確認為轉讓開發產品收入，計算繳納土地增值稅。但是以下情形的違約金不屬于土地增值稅收入：一是因房地產購買方違約，導致房地產未能轉讓，轉讓方收取的該項違約金不屬于與轉讓房地產的有關的經濟利益，不確認為房地產轉讓收入。二是對未完成購房的購房者，因退房等原因向房地產企業支付的違約金，不屬于房地產企業轉讓開發產品收入，不征收土地增值稅。房地產企業因銷售房地產收取的分期付款（延期付款）利息、滯納金、賠償金以及其他各種性質的經濟利益，比照上述原則進行處理。24、土地增值稅視同銷售情形有哪些？視同銷售收入應如何確定？土地增值稅視同銷售情形主要有：一是根據實施細則以及財稅字〔1995〕48號文件的規定，房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業之外的情形，應當視同銷售征收土地增值稅；二是根據國稅發〔2009〕91號文件的規定，房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產；三是根據國稅函〔2010〕220號文件的規定，房地產企業將開發產品用于安置回遷戶的，安置用房應當視同銷售處理。對于上述視同銷售項目，在計算土地增值稅時應按公允價值計量原則確定相關開發產品銷售收入，房地產企業應做相應的納稅調整。按照國稅發〔2009〕91號文件的規定，視同銷售收入按下列方法和順序確認：①按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；②由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。需要說明的是，執行《企業會計準則》的房地產企業將開發產品用于換取戶的存貨、固定資產、無形資產等非貨幣性資產，按照收入準則進行會計處理。25、房地產企業將開發產品用于出租取得的租金收入是否征收土地增值稅？根據國稅發〔2006〕187號文件規定，房地產開發企業將開發的部分房地產用于對外出租，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。26、哪些情況下應對轉讓價格進行評估？條例規定，對于納稅人隱瞞、虛報房地產成效價格的或轉讓房地產成交價格低于房地產評估價格又無正當理由的，按照房地產評估價格計算征收。細則規定：①房地產評估價格，是指由政府批準設立的房地產評估機構根據相同地段、同類房地產進行綜合評定的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。②隱瞞，虛報房地產成交價格，是指納稅人不報或有意低報轉讓土地使用權、地上建筑物及其附著物價款的行為。③轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的，是指納稅人申報的轉讓房地產的實際成交價低于房地產評估機構評定的交易價，納稅人又不能提供憑據或無正當理由的行為。④隱瞞、虛報房地產成交價格，應由評估機構參照同類房地產的市場交易價格進行評估。稅務機關根據評估價格確定轉讓房地產的收入。⑤轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的，由稅務機關參照房地產評估價格確定轉讓房地產的收入。國稅函發〔1995〕110號文件規定：對評估價與市場交易價差距較大的轉讓項目，稅務機關有權不予確認，要求其重新評估。27、如何確認房地產銷售價格明顯偏低？二、關于“計稅價格明顯偏低”的問題。河南省地方稅務局轉發關于土地增值稅清算有關問題的通知（豫地稅函[2010]202號）明確：“明顯偏低”是指低于該項目當月同類房地產平均銷售價格的10%，如當月無銷售價格的應按照上月同類房地產平均銷售價格計算；無銷售價格的，主管稅務機關可參照市場指導價、社會中介機構評估價格、繳納契稅的價格和實際交易價格，按孰高原則確定計稅價格。28、在計算土地增值稅時，對關聯交易是否應進行調整？《稅收征收管理法》規定：“企業或者外國企業在中國境內設立的從事生產、經營的機構、場所與其關聯企業之間的業務往來，應當按照獨立企業之間的業務往來收取或者支付價款、費用；不按照獨立企業之間的業務往來收取或者支付價款、費用，而減少其應納稅的收入或者所得額的，稅務機關有權進行合理調整。”國稅發〔2009〕91號文件規定：“在審核收入和扣除項目時，應重點關注關聯企業交易是否按照公允價值和營業常規進行業務往來。”根據上述規定，對房地產企業因關聯交易多確認或者少確認收入和扣除項目的，應當相應予以調增或調減。29、“營改增”后如何確認土地增值稅收入？財稅〔2016〕43號規定：自2016年5月1日起，土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。國家稅務總局公告2016年第70號規定，自2016年11月10日起：一是營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房