房地產項目可行性研究目錄TOC\o"1-2"\h\u16366房地產項目可行性研究 11212摘要 19191一、引言 125938二、房地產項目可行性分析概述 119769三、房地產項目可行性分析 113886（一）中央公園房地產項目技術可行性分析 126995（二）中央公園房地產項目效益分析 221433四、項目開發經營風險分析及對策 523851（一）項目開發經營風險分析 511323（二）項目開發經營主要風險及對策分析 528744結論 7摘要可行性研究可以避免因投資決策失誤所帶來的損失，是房地產項目實施前的重要環節。本文以中央公園項目為研究對象，首先對宏房地產項目可行性分析進行概述;隨后對中央公園房地產項目技術可行性進行分析，并由此確定中央公園房地產項目效益分析，從而得到了技術經濟評價指標值，得到了可行性分析的結論。最后分析當前項目開發經營風險策，并針對性的提出了改進對策，旨在為相關研究和實踐提供參考。關鍵詞：房地產項目；市場分析；可行性一、引言房地產行業具有資金回收周期長、占用資金量大等特點，且現如今市場競爭激烈，房屋庫存量大，導致資金不能正常回收。不科學的投資會影響企業的正常發展，可行性分析可以避免盲目投資所帶來的損失，因此可行性分析就成了投資決策前的重要環節。本文將對中央公園項目進行項目可行性分析。二、房地產項目可行性分析概述房地產項目可行性分析指的是在投資決策之前，對市場、技術、社會及經濟等方面進行分析評價，論證該房地產投資項目在市場中的發展和收益前景，研究技術的先進性、可行性及經濟的合理性，確定投資項目是否可行，以此來為投資決策的制定提供科學的依據。三、房地產項目可行性分析（一）中央公園房地產項目技術可行性分析1.建筑設計方案第一，平面設計。在平面結構上，根據當地居民的生活習慣和氣候特點，從生態建筑的原則出發，充分利用自然采光、通風，降低能耗。第二，造型設計。建筑風格采用典雅精致的現代主義風格。完整的整體格局和建筑細部也體現了建筑的合理性，注重對人性的整體關懷。第三，交通設計。道路是線形的，以盡量減少車輛行駛，降低速度，改善環境質量，改善沿途的景觀。2.安裝設計方案第一，供配電設計。該工程的主要能耗是建筑用電和生活用電。在電網中，采用雙環網絡開環。第二，通訊、電視及監控系統設計。本工程的電話系統將本著先進技術、合理經濟、靈活、流暢、質量保證的。重慶市電話網可確保工程電話用戶直接進入本地網。閉路監控系統為小區的安全和管理提供有力保障，對罪犯起到威懾作用，采取預防措施，及時發現罪犯，并在第一時間采取行動。3.配套設施方案內部：由于中央公園房地產項目為北方地區，因此對小區提供地暖集體供暖；從自來水公司引入居民日常生活用水；引入電信、聯通、移動等運營商，滿足通話及網絡需要。外部：教育：幼兒園、小學、初中都距離項目數百米；醫療：XX醫院距離項目3公里，為一級甲等醫院；購物：距離中央公園房地產商業中心約10分鐘車程；超市：華潤萬家與項目近在咫尺。（二）中央公園房地產項目效益分析1.項目實施計劃與招投標第一，項目實施計劃。首先是籌集資金，房地產投資資金中有一定的自有資金，但相當數額的資金要進行籌集。籌集資金的渠道有銀行貸款、發行股票、債券、預收款和保證金、社會個人集資等。就是依據工程的進度，合理設計資金投入的數量和時間，在保證工程順利進行的基礎上，盡量減慢資金投入速度、減少資金占用期，因為過長的資金占用實際上是提高了資金的投資成本。最后是回收資金，即通過房地產的營銷實現房地產投資的回收。其次是工程方面。它是根據房地產開發的過程，對整個工程的全面安排，有前期工程、工程的建設施工、工程竣工驗收、房地產的租售等一系列工作。2.招標范圍及招標組織方式流程圖圖1招標范圍及招標組織方式流程圖3.投資估算及資金籌措第一，投資估算。中央公園房地產項目總占地面積達到301.64畝，建筑面積57.8萬平米，具體投資如下：S1地塊項目占地面積104800平米，總建筑面積230200平米，容積率1.727，綠化率36.8%。結構類型：住宅項目采用全現澆剪力墻結構，商業及酒店建筑采用框架結構，地下車庫采用框架結構。基礎類型：高層住宅采用筏板基礎，商業采用獨立基礎，地下車庫選用柱下獨立基礎加防水板，附屬建筑無地下室項目為柱下獨立基礎。第二，資金籌措。本項目建設投資由建設單位先期投入49978萬元（主要為繳納S1、S2地塊土地費用，其中S1、S2地塊土地費用分別為18228萬元、16750萬元、S1地塊一期項目建安投資15000萬元），其他建設資金通過銀行貸款或樓盤滾動銷售資金提供。開發商自有資金：人民幣47865萬元（占總投資49.49%）項目銷售回籠資金：人民幣38842萬元（占總投資40.17%）銀行貸款：人民幣10000萬元（占總投資10.34%）第三，財務評價及經濟分析。經計算分析，稅后利潤59205萬元，酒店20944萬元，地下停車場26147萬元。具有較好的社會效益和經濟效益。其中：S1地塊稅后利潤累計為18318萬元，凈利率為14.3%，投資收益率為20.36%。

表1S1地塊投資利潤分析表（單位：萬元）序號項目合計備注1主要業務成本89928建造成本和建設期利息支出2稅費12932營業稅及附加、土地增值稅、企業所得稅3銷售費用25594建設單位管理費用42205凈利潤183186營業總收入1279577銷售凈利潤14.3%該區域地塊銷售收入匯總表如下表所示：表2S1地塊銷售收入匯總表序號產品業態可售面積銷售均價合計（萬元）1商業銷售收入1010014144.55142862車位收入1110128873.8714305合計28591第三，社會效益分析。在中央公園房地產項目的可行性分析評價中不僅要考慮財務和經濟效益，設計方案，市場定位，還要考慮社會效益和環境效益等。中央公園房地產項目是由部分廠房、居民舊宅、菜地開發建設而成，本項目的開發能夠改善居民的居住環境和條件，因項目開發而進行的市政配套設施建設、道路改善、綠化率提高，大大改善了周圍居民的生活環境。同時，住宅的成功開發減輕了目前城市居民，尤其是當地青年人的購房緊張的壓力，提高了居民的居住質量和生活水平。4.項目經濟效益綜合評價通過前文對中央公園房地產項目的財務分析可知，該項目總投資合計66464.99萬元，其中自有資金為15000萬元，銀行貸款為15000萬元，預期銷售收入為96742.69萬元，稅前利潤為23766.91萬元，稅后利潤為17825.18萬元，上繳所得稅為5941.73萬元。通過前文對損益表的分析與計算可知，投資利潤率（稅后）高于期望投資利潤率10%的水平，高達26.82%。通過前文對現金流量表的分析與計算可知，項目財務內部收益率稅前為25.24%，稅后為20.04%，均高于預期內部收益率10%的水平。項目財務凈現值也大于零。從前文對該項目財務分析的各項指標可以看出，不管是從靜態盈利能力分析還是從動態盈利能力分析的視角，各項指標都高于同行業內的評價參數，該項目在財務分析上都表現出較高的可行性，財務執行的條件較為充分，因而，從財務分析的角度來看，中央公園房地產項目完全可行，可以啟動該項目的投資。5.投資建議建設單位應盡快落實建設資金來源，為項目順利實施做好準備。制定合理的發展規劃，充分利用地理位置優勢，做好營銷策劃，高品位策劃引導市場需求，制定合理的融資計劃，規避財務風險。綜合分析，該項目具有良好的經濟效益和社會效益、可操作性、盈利能力和抗風險能力，有助于提升公司的品牌價值。四、項目開發經營風險分析及對策（一）項目開發經營風險分析中國的經濟水平的不斷提高，房地產行業的發展非常迅速，房地產投資項目的可行性研究，可行性研究報告的實施尤為重要，合理的投資者、政府相關部門和銀行對房地產投資項目解決存在的問題風險控制，房地產業才能繼續健康發展。1.項目盈虧與平衡分析第一，住宅銷售部分盈虧平衡。假定本項目總投資不變，且售價與收款進度如基準方案所設，則由計算可得，當住宅銷售率為75.70%時，住宅全部投資利潤率為零，也即投資剛能保本。一般認為，當盈虧平衡點的銷售率不大于60%時，項目風險較低，本項目盈虧平衡點的銷售率為75.70%，可見其風險程度較高。第二，結論。本項目之所以住宅銷售部分的風險較大，而商鋪與車位租賃部分的風險明顯偏小，一方面原因是商鋪與車位租賃的經營期限較長，資金回收較慢；另一方面，在項目建設成本分攤上，由于商鋪與車位的成本價格較低，但本地段的商鋪與車位投資回報較大，這也使得本項目商鋪與車位租賃風險程度降低。2.項目敏感性分析影響本項目財務效益主要確定性因素為開發成本、售價水平、銷售稅率、建設經營期的長短。據市場預測，開發成本項目中最有可能發生波動變化的是建安工程費和售價水平。因而，本項目敏感性分析針對全部投資的評價指標(財務內部收益率和投資利潤率)，分別計算售價上下波動5%，10%和建安工程費上下波動10%，20%時對經濟評價指標影響。（二）項目開發經營主要風險及對策分析本文將根據前文對本項目的分析從政策、經營、施工、財務等方面來分析，并對相應的風險控制措施進行探討。1.政策風險及控制措施政策的出臺加劇了那些經營狀況尚屬良好的房地產投資商的政策風險，幫助了那些經營困難、效益不佳的房地產企業，其實這對于完善房地產市場競爭機制來說是非常不利的。國家出臺的各種不利政策對房地產企業來說風險將更大，如房地產企業的倒閉會使大量從業人員失業，加劇社會的不穩定性；政府出臺的重新調整政策也會加劇社會的不穩定性，帶來社會風險。總的來說，房地產市場的供求受國家出臺的宏觀調控政策的影響較大，市場對國家宏觀調控政策的敏感度極高。2.經營管理風險及控制措施房地產項目的運營涉及到的面較廣，其中對該項目的經營管理成為影響項目成敗的關鍵因素。因此，在項目運營過程中一定要加強對內部員工的培訓與管理，制定安全生產相關規定與細則，并嚴格執行與實施，確保相關規章制度能對安全生產起到警示作用，防患于未然。特別是對于施工現場的工作人員更是要加強管理，在每一個環節認真把關與嚴控，使施工現場的人員能夠在安全的環境下安屯、工作，避免安全事故的發生。3.項目開發與施工進度風險及控制措施房地產項目在進行開發的時候應綜合考慮土地價值、回遷節奏、拆遷安置成本等方面的影響因素，按照地價由低到高、回遷安置面積從小到大的順序來進行開發，這樣可以有效降低先期項目開發的成本，將土地開發的價值發揮最大化。因此，要求該項目開發商應在前期就要拿出科學而合理的開發方案與進度，除此以外，除了在本項目前期階段提出合理的開發節奏之外，還要在項目進入施工建設環節以后，通過施工技術人員的調配及施工環節的流水節拍的調整來對施工建設進度進行靈活地調整，從而使整個項目的交工期不回由于項目運營過程中遇到的風險因素而延遲。4.項目財務風險及控制措施資金是企業與項目運營的血脈，如果企業資金鏈發生斷裂，其后果不堪設想，決定著企業的存亡。如果項目的運作沒有按計劃執行，出現意外情況，使項目的現金流發生堵塞，那么整個企業的資金鏈會出現異常，更為嚴重的會使企業陷入財務危機，甚至會出現破產，因此，要對項目的財務風險引起足夠的重視。一是關注施工安全問題，在項目工程實施過程中，嚴格按照國家、地方的相關規定、標準與規范執行，包括環境保護、勞動安全衛生、消防等。二是嚴把質量關，提高房地產建筑物質量，提高項目可行性，并盡可能規避行業風險。三是嚴格按照施工進度開展，在保證產品質量的前提下，最大限度