農貿市場項目資金申請報告農貿市場建設項目資金申請報告 目錄 TOC\o"1-2"\h\z\u1 總論 11.1項目概況 11.2建設理由 11.3建設條件 31.4項目優勢和風險分析 51.5結論和建議 72 申報單位差不多情形 92.1項目單位及法人 92.2企業概況 92.3企業法人及開發能力論述 103 項目可行性分析與產業化進展關聯度 123.1項目的可行性分析 123.2產業關聯度分析 124 項目產品市場調查和需求分析 154.1國內市場調查和推測 154.2產品市場風險的要緊因素及防范措施 165 項目實施方案 195.1安康市農貿市場建設的總體思路和目標 195.2農貿市場設計指導思想與原則 215.3農貿市場建設標準 215.4農貿市場建筑設計 255.5基礎設施規劃設計 276 環境愛護和勞動安全 306.1環境愛護 306.2勞動安全和消防 347 節能措施 367.1設計依據 367.2項目能耗分析 367.3節能措施 387.4節水措施 387.5技術和工程措施 388 投資估算與資金籌措 408.1編制依據 408.2估算范疇 408.3其他費用講明 408.4投資估算 418.5資金籌措 419 經濟社會效益分析 439.1項目存在的風險及應對措施 439.2經濟社會效益分析 4610 項目實施進度 4810.1建設工期 4810.2工程實施進度安排 4810.3工程實施進度表 4811 招標投標治理 4911.1編制依據 4911.2招標方案 4911.3招標應遵循的原則 5011.4評標要點 5112 組織機構與人力資源配置 5212.1組織機構 5212.2人力資源配置 5212.3施工治理的職責 52附表：建設項目招標方案和不招標申請表附件：1營業執照復印件2組織機構代碼證復印件3稅務登記證復印件4項目備案確認書5用地預審意見復印件6項目選址意見書復印件7環境阻礙登記表復印件8資金講明9平面圖復印件10聲明總論1.1項目概況1.1.1項目名稱：1.1.2建設單位：**********有限公司1.1.3法人代表：\1.1.4建設性質：新建1.1.5建設工期：1.1.6擬建地點：1.1.7擬建規模及建設內容該項目占地面積2000m2。建筑物占地面積1576.85m2，綠化及硬化面積420m2。總建筑面積3453.7m2，規劃建設一座兩層半框架結構的農貿市場，地上兩層，地下一層，其中地下負一層為蔬菜區、水產區和活禽宰殺區，建筑面積為1576.85m2；一層為商鋪區，建筑面積為1576.85m2；二層為辦公區，建筑面積300m2。配套建設地下通道250m，地下車庫1000m2。1.1.8投資估算與資金籌措該項目估算總投資1880萬元，其中：建筑工程費用1171.17萬元，輔助設施及其它費用169.57萬元，土地征用費400萬元，差不多預備費139.26萬元。該項目總投資1880萬元，全部由建設單位自籌。1.2建設理由農貿市場是市場經濟條件下農產品流通的重要途徑，在促進農業生產、解決農民買難賣難、改善都市環境、提升人民群眾生活水平、引導農民面向市場調整優化農業結構、實現增產增收和保證城鄉居民的“菜籃子”供應、促進社會穩固等方面發揮著不可替代的作用。隨著西部大開發深入推進，安康市農業產業結構和農業科技得到了優化調整和推廣，農產品生產連續增長，品種顯現多元化趨勢。但由于受傳統的重生產、輕流通，重都市、輕農村思想的阻礙，農貿市場建設仍舊滯后。要緊表現在以下幾個方面：一是缺乏遠期合理的規劃和指導。隨著安康中心都市骨架的拉大，城區農產品批發市場和農貿市場容量嚴峻不足，其他各縣城區的農貿市場也多布局不合理、基礎設施落后、裝備水平低、秩序不規范，有場無市、空殼市場、沿街叫賣、沿街為市、占道為市的現象比比皆是，農產品“賣難”咨詢題仍舊沒有得到有效解決。二是農產品流通經營業態及經營方式陳舊，實行連鎖經營的交易比重不足，差不多上還處在以手對手交易銷售的層面。加之，農產品流通信息化建設處于初級時期，現在的農村市場服務體系不健全，市場信息傳遞網絡不完善，沒有完全采納電子商務交易技術，致使農產品生產、銷售環節無法與農戶形成有效對接。三是龍頭企業規模小、數量少，對農業產業帶動作用不明顯，存在企業與農戶基地和產品相脫節的咨詢題，致使千家萬戶的分散經營與實現規模效益的矛盾十分突出。四是農村產業協會處在培養起步時期，市場化程度不高，對農業、農村的幅射作用不強，沒有形成參與市場競爭的能力等等，這些存在的不利因素，已嚴峻阻礙了區域性農產品的流通和擴大再生產，制約了農民增收和農村消費需求的擴大，也延緩了農產品市場化進程。為推動農村經濟結構調整，促進農民增收，紫陽縣縣委、縣政府決定對該縣現有的西關農貿市場進行全面升級改造。西關農貿市場系原紫陽縣農機廠解體后，在原有閑置廠房的位置上進行改造，使之成為簡易的固定攤鋪，剩余空地搭設鋼架塑纖瓦蓬使之形成不規范的權宜性農貿市場。存在一些咨詢題如下：一是場地面積有限，加之其東西走向狹長、攤點密集、人行通道長而狹窄，人流量大，同時場所內既無規范輔助設施，又不具備消防安保條件，一旦顯現突發事件，人員全然無法疏散撤離，存在著嚴峻的安全隱患；二是該市場承擔了全縣城大部分人口及轄區鄉鎮部分商戶的蔬菜、農副產品集散供應，市場每天上午差不多上是人頭攢動，安全咨詢題尤為突出；三是僅在有限的經營場地，全然無法給農民提供寬敞的經營空間，使得部分農民只能沿街兜售蔬菜水果，既阻礙市容市貌、又污染環境衛生、還會挫傷農民種菜的主動性，諸多因素差不多上制約經濟進展的客觀緣故。為了從全然上解決這一咨詢題，縣政府決定在現西關農貿市場西北約50m處，新建一座占地建筑面積3453.7m2的農貿市場。1.3建設條件1.3.1地質條件1.3.2氣候條件紫陽縣隸屬安康市管轄，四季分明，雨量充沛，無霜期長。垂直地域性氣候明顯，全縣日照時數在1495.6小時(鎮坪)—1836.2小時(白河)之間。年降水量在750毫米—1100毫米之間。要緊氣候特點是：冬季冰冷少雨雪；夏季多雨并有伏旱；春暖干燥；秋涼潮濕并多連陰雨。要緊災難性天氣是伏旱、暴雨和連陰雨。由于北有秦嶺阻隔，南有巴山屏障，形成了紫陽冬無嚴寒、夏無酷暑的北亞熱帶潮濕季風氣候區，年平均氣溫15.1℃，無霜期為268天。1.3.3資源條件紫陽縣境內生物資源得天獨厚。專門是以茶葉、蠶桑、柑桔、杜仲、黨參、厚樸、天麻、絞股藍、山野菜等為主的生物資源，在全國久負盛名。礦產資源潛力龐大。現已探明有開采價值的礦產23種：其中瓦板巖的質量與儲量堪稱世界之最，被公認為是當代建筑材料之珍寶而享譽海內外，產品遠銷美、法、英、澳、日等國家，倍受外商青睞；毒重石礦為全國稀有的第二大礦床，儲量450萬噸，是生產鋇鹽系列產品的優質原料；錳礦儲量760萬噸，亟待開發；無煙煤、石煤等燃料礦產儲量為3.6億噸；以鈦、鈮、鐵為主的其他金屬礦產和以玉石、石灰石、大理石、粘土巖為主的非金屬礦儲量也極為豐富。1.3.4交通狀況1.3.5周邊環境條件項目所在地周邊環境條件較好，距原有市場僅50m，采納框架結構景觀式建筑風格，兩部觀景電梯上連縣城廣場，下接縣城新區，同時人行通道上下貫穿，居民購物方便快捷。連接廣場的高層建筑物距離該農貿市場較遠，能滿足農貿市場日照間距的要求。地理位置優越，建筑物的采光、通風、消防等條件均比較優越，空氣清新、環境宜人，周邊沒有大的污染工業，為項目的運行提供了良好的環境條件。1.3.6社會環境條件項目所在地周圍社會環境條件比較好，服務配套設施均分布于項目區周圍，都市基礎配套設施正在建設，隨著農貿市場的開發建設，所在地的社會環境將會得到進一步的改善。1.3.7公共設施條件該區域位于紫陽縣規劃的商業用地區域。給水、排水、供電、電訊等公共配套設施將分步建成，就近接用即可。1.3.8征地拆遷條件建設用地使用權已取得，地理位置及面積已核定，該地面沒有建筑物，地面上的作物、樹木等地上附著物產權均歸開發商所有。1.3.9施工條件該項目區位于縣城規劃的重點進展區域，交通比較便利。但項目區施工場地地勢較為復雜，地勢落差起伏較大，對工程建設所需的的設備和建筑材料進場帶來不便，因此施工難度系數高，應著重考慮安全措施。1.4項目優勢和風險分析1.4.1項目優勢分析⑴交通條件優越⑵基礎設施健全項目所在區域已對供水、供電、排水、道路等都市基礎配套設施均做了總體規劃，同時供水、供電、排水、道路等都市配套設施將分步實施到位。⑶人們對新建市場的迫切需求西關農貿市場系原紫陽縣農機廠解體后，在原有閑置廠房的位置進行改造，使之成為簡易的固定攤鋪，剩余空地搭設鋼架塑纖瓦蓬，使之形成不規范的權宜性農貿市場。存在的咨詢題如下：一是場地面積有限，加之其東西走向狹長、攤點密集、人行通道長而狹窄，人流量大，同時場所內既無完善的輔助設施，又不具備消防安保條件，一旦顯現突發事件，人員全然無法疏散撤離，是一個不可低估的安全隱患；二是該市場承擔了全縣城大部分人口及轄區鄉鎮部分商戶的蔬菜、農副產品集散供應，每天上午往來人流是人頭攢動，安全咨詢題尤為突出；三是僅在有限的經營場地，全然無法給農民提供寬敞的經營空間，使得部分農民只能沿街兜售蔬菜水果，既阻礙市容市貌、又污染環境衛生，還會挫傷農民種菜的主動性，諸多因素差不多上制約經濟進展的客觀緣故。為了從全然上解決這一咨詢題，擬在原農貿市場西北50m新建西關農貿市場。1.4.2項目風險分析任何項目的實施都具有一定的風險。在該項目的實施過程中，要緊存在以下風險：⑴市場收益率低農貿市場帶有專門大部分公益性質，為實現政府所要求的“菜籃子”工程建設。市場建設的資金投入往往是投入大、收入小，致使市場日漸破敗，改造之后其經濟效益不升反降的現象專門可能顯現。農貿市場的盈利模式單一是致使市場收益率低的另一重要緣故，目前農貿市場的經營收入是以租金收入為主，由于市場租金提升有限，市場經營規模難以擴大，使市場的租金收入難以得到提升。⑵市場競爭加劇，新型商業業態分走客源隨著大型超市、購物廣場、連鎖專賣店、生鮮超市以及便利店的增加，以及部分農貿市場實行“農改超”經營模式，它們以其優越的地理位置，優質的服務，整潔的環境，齊全的商品吸引著大批經營戶和消費群體，這對西關農貿市場會造成專門大的沖擊。1.5結論和建議1.5.1結論建設農貿市場是實施我國“十二五”規劃中進展區域化物流中心的重要內容，也是紫陽縣城商貿活動實行規范化治理，整合布局，云集商戶、培養營銷大戶，增強對全縣村鎮的輻射和對外地客商的吸引力、凝聚力，形成大市場、大物流、大品牌，更好地促進全縣經濟快速進展的一個重要措施。*********房地產開發有限公司依靠自身優勢順勢而上，按照縣城規劃和政府引導，著力打造規范化的農貿市場，必將成為縣城人們生活需要的活動中心和全縣農副產品的集散地，從而促進商貿和運輸業的進展，對增加就業崗位制造一個服務平臺，具有一定的社會效益和經濟效益，對紫陽縣的社會經濟進展和人們生活水平的提升將起到一定的促進作用。該項目的建設符合縣城進展的總體規劃，位置優越，交通便利，項目的總體規劃方案、節能、環保、安全、消防等均符合設計規范。項目的資金籌措方案差不多落實，項目建設的基礎條件差不多具備，建議盡快立項實施。1.5.2建議①組建精明強干的技術隊伍或聘請專業項目治理專家進行技術指導，力求降低成本，減小投資風險。②應加大對建設資金的籌措力度，確保工程建設資金的需要。合理、科學地做好施工現場設計和工期安排。③加大銷售宣傳力度，做好市場商鋪的售前、售中、售后服務。④政府應出臺進場經營的優待政策，隨時做好市場調查，通過媒體公布預租商鋪的信息和廣告，促進出租合同的簽定。聚攏果蔬信息，使企業在市場經營中持續進展壯大。申報單位差不多情形2.1項目單位及法人項目單位：*********房地產開發有限公司法人代表：林紫堅公司地址：陜西省安康市紫陽縣城關鎮城煥路15號2.2企業概況*********房地產開發有限公司成立于二0一0年八月，注冊資金2100萬元，屬私營股份有限公司，前身是林紫堅先生1995年在澳大利亞成立的紫津投資開發有限公司。該公司位于陜西省安康市紫陽縣城關鎮城煥路15號，經營范疇為：房地產開發經營、房屋工程建筑、物業治理服務、建筑安裝業、建筑裝飾業等。1996年公司投標承建福廈高速公路莆田段，施工里程15公里，總造價5億元，公司按期保質的完成建設任務，獲得部優、省優最佳公路獎。2004年在福建廈門的廈門旺森房地產開發有限公司聯合開發了“南湖明珠”高檔住宅小區，總建筑面積120000m2（其中06年竣工交付使用62000m2，08年竣工交付使用20000m2，09年竣工交付使用38000m2）。2006年在湖南長沙與東亞地產有限公司聯合開發的以不墅和綜合樓為主的東亞早安星城及東亞蘋果社區，總建筑面積341000m2，其中東亞早安星城179000m2于2008年竣工交付使用，東亞蘋果社區總面積162000m2，2009年已建27500m2，在建134500m2。2009年在陜西省紫陽縣開發匯福苑小區，在建面積15180m2。2010年公司響應國家西部大開發的熱潮，在陜西省紫陽縣成立了“*********房地產開發有限公司”，同年10月與紫陽縣政府簽訂了西門河新區開發項目。紫津公司秉持追求杰出品質，誠信服務客戶的信條；努力打造“紫津”品牌，制造更多的物質和精神財寶，主動奉獻于社會。2.3企業法人及開發能力論述*********房地產開發有限公司法人為林紫堅，性不男，籍貫為福建省，目前所在都市位于陜西省紫陽縣。以下為法人簡歷：1976年往常在學；1979年至1981年從事水產貿易；1981年至1985年從事出口水產養殖；1985年至1995年從事建筑業；1995年在澳大利亞成立澳大利亞紫津投資開發有限公司出任董事長；1996年投標承建福廈高速公路莆田段，建設里程15公里，總造價5億元，按期保質完成建設任務，獲得部優、省優最佳公路獎；2004年在福建廈門與廈門旺森房地產開發有限公司合作，任董事副總經理；2006年在湖南長沙與湖南東業地產（長沙）有限公司合作，任董事副總經理，負責項目以不墅和綜合樓為主的東業早安星城及東業蘋果社區，總建筑面積341000m2；2009年在紫陽縣開發匯福苑小區，在建面積15180m2；2010年8月成立*********房地產開發有限公司任董事長兼總經理；2010年10月與紫陽縣政府簽訂了西門河新區開發項目，該項目區總用地面積1180畝。項目可行性分析與產業化進展關聯度3.1項目的可行性分析3.1.1農貿市場成熟度分析農貿市場是我國農產品市場體系的重要組成部分，是農產品流通的主渠道和中心環節。加快農貿市場建設，是推進我國農產品現代化、產業化經營及扎實新農村建設的重要舉措。農貿市場作為農產品批量交易的場所，能夠大量吸引和聚攏各地的農產品商品，并在較短時刻內完成交易。目前，農貿市場交易集中，交易量大，交易成員多，加上新興的農產品超市的競爭，同一種農產品能夠通過比較按質論價，便于農產品價格的形成。我國農產品價格要緊有市場供求決定，農貿市場成為農產品變現的有效場所。目前，紫陽縣農產品交易量的持續擴大，差不多逐步形成規模，現狀農貿市場遠遠不能適應社會的進展需求。加之，現狀農貿市場的環境臟亂差，嚴峻挫傷了農民種菜賣菜的主動性。隨著紫陽縣農產品市場的日益成熟，加快有關市場和配套設施建設，有利于進一步完善紫陽縣的農產品交易和監管，將農產品企業和農戶聯系起來，帶動農產品的進展，增加農民收入。隨著紫陽縣農產品的快速進展，建立一個現代化、上規模的農貿市場迫在眉睫。3.1.2項目承擔企業條件*********房地產開發有限公司成立于2010年8月，該公司位于陜西省安康市紫陽縣城關鎮城煥路15號，曾承包福廈高速公路莆田段、南湖明珠”高檔住宅小區、東業早安星城及東野蘋果社區等多個項目，并多次獲獎。項目承擔企業具備有關開發、經營資質，組織架構完善，具有一支高素養的治理和施工隊伍，能確保項目的建設和經營順利進行。3.2產業關聯度分析3.2.1對農貿市場進展的作用紫陽縣農產品交易要緊集中在縣城，現有的農貿市場面積偏小，配套設施落后，已遠遠不能滿足本縣農產品交易需求。本項目的實施將直截了當改變紫陽縣農產品現有交易場所的局面，促進紫陽縣農產品流通設施建設，為農產品市場的連續進展打下良好基礎，對農業連續進展和新農村建設具有重要意義。3.2.2對“菜籃子”工程進展的作用項目的建設能夠為農產品交易提供更好服務與監管，有利于吸引更多的農產品企業和農戶，增加“菜籃子工程”的農產品；同時項目配套設施的完善，能夠加大農產品市場信息收集與質量安全監督，保證“菜籃子工程”的農產品質量。項目建成后將有利于農產品的集散和價格形成，調劑農產品的供求，推動“菜籃子工程”進展。3.2.3對農民創收的作用項目的建成能夠給生產農產品的農戶提供一個更好的交易平臺，規范農產品經營治理，提升質量安全，增加附加值，增加農民收入；同時，項目的建設與經營能夠直截了當制造多個工作崗位，有利于促進當地農民的就業，增加收入；項目的進展會促進紫陽縣農民產業結構調整和優化，實現規模經營，帶動農戶創收。3.2.4對農產品企業的作用第一，本項目能夠為企業提供一個專門好的交易平臺，有利于農產品的流通，擴大農產品流通范疇，增加銷路；其次，項目能夠給企業帶來更多的進展機會，推動企業進行改革創新，提升農產品質量，增加企業競爭能力；再者，有利于企業擴大生產規模，實現產業化、集約化經營，節約成本。3.2.5對區域經濟進展的作用該項目對區域經濟進展的作用如下：⑴促進農業產業結構調整和升級；⑵推動農產品企業走產業化路線，持續創新，提升競爭水平；⑶將縣城零散的農產品交易集中起來，實現規模經營，統一監管；⑷帶動農戶創收，推動新農村建設；⑸促進就業，穩固社會經濟。項目產品市場調查和需求分析4.1國內市場調查和推測4.1.1農貿市場的屬性和地位農貿市場是用于銷售蔬菜、瓜果、水產品、禽蛋、肉類及其制品、糧油及其制品、豆制品、熟食、調味品、土特產等各類農產品和食品的以零售經營為主的固定場所。4.1.2農貿市場存在的咨詢題我國目前的農貿市場仍是市民日常購物的重要場所之一，是建設優質“菜藍子”工程的重要切入點。但其進展存在較多咨詢題：一是流淌攤點的阻礙，流淌攤點不交稅、不交治理費，不需任何證照，也不需同意有關部門的治理，其經營成本比室內經營者低許多。流淌攤點的商品質量只能憑肉眼來識不，故經營者得以以次充好。流淌攤點周邊無公平的計量檢驗，短斤少兩更是在所難免。二是農貿市場自身缺乏競爭力。農貿市場入室后，面貌大為改觀，但與現代超市相比，又存在著專門大的差距。其一是市場內多為小商販與農民個體經營，經營服務水平相對落后，經營商品也以初級農副產品為主，滿足不了部分消費者對方便快捷的凈加工生鮮副食品的需求。其二是衛生狀況及整體環境不盡如人意，服務質量還有待提升，短斤少兩的現象還時有發生，“三放心”工作也有未落實到位的，還不能使大多數消費者“放心”、“中意”。其三是市場治理有待規范。目前，農貿市場仍以感情治理為主，治理水平還停留在初級層。4.1.3農貿市場的以后進展趨勢目前，農貿市場在都市里仍將發揮其專門的作用，在城鎮、市郊等區域發揮主導作用。4.2產品市場風險的要緊因素及防范措施4.2.1市場風險的要緊因素隨著經濟進展和生活質量的提升，消費者對市場建設提出了更高要求，原有的農貿市場攤位多，經營者多，進貨渠道廣而復雜，難以規范化治理。因而，有的農貿市場成了假冒偽劣商品集散地，有的經營條件簡單，成了臟亂差的死角。有的偷稅漏稅，損害國家利益。因此，對農貿市場的改革勢在必行。4.2.2防范措施目前，農貿市場在都市里仍舊發揮其專門的作用，在城鎮、鄉村發揮主導作用。要抓好農貿市場的進展，應從如下幾方面去應對：⑴重新組合商業業態。任何一種商業業態要想保持較強的競爭力，必須適應環境的變化。農貿市場作為一種簡單的商業業態，更需要在業態組合上適應經濟進展的需要，逐步向復合型轉變。處于商業旺地的農貿市場，應當設置肉菜生活街式、傳統百貨、專業商場等業態。但不是任何農貿市場都適合進行業態重新組合，它必須有政府的政策支持，有成熟的商業經營和消費環境，有足夠的進展空間。因此，在實行業態重新組合時必須做好充分的前期調研工作，不能草率行事。⑵調整業種配置和行業規劃布局。農貿市場的業種配置和行業規劃是科學合理的經營創新，其具有較強的操作性，成本低，風險低，而且能夠通過連續調整來獲得更高的經濟效益。對市場需求大，盈利能力強，能夠帶動其他業種，要求需求的業種要適當增加經營規模，反之則適當減少經營規模。一樣農貿市場的核心業種為肉類、菜類、水產、水果、鮮花和干貨六大類，其他輔助業種有雜貨、糧油、和熟食行業等若干類。關于地處都市中心的農貿市場，因有其他新型商業業態的競爭，其作用和地位不再顯要，這類農貿市場的業種配置要突出消費者對新奇農產品的需求。同時能夠結合市民的消費適應和生活方式適當增加一些專門業種，例如綠色食品等。作為市場物業的經營治理方必須隨時撐握消費者對商品的購買取向以及農貿市場內各種業種的盈利強弱，適時指導推出每個市場業種所占物業比例的規劃，引進市場潛力大的業種，持續挖潛農貿更多的市場價值。因此各農貿市場要因地制宜，結合當地實際，實事求是地進行業種配置和行業規劃布局。⑶增加物流配送功能，強化連鎖化品牌經營。目前，國內外農產品市場的交易日趨活躍，城鄉居民對鮮活農產品的需求，專門是對綠色食品，無公害農副產品，放心食品的需求越來越多，消費者更喜愛到知名品牌商家以求得安全放心的食品，同時還享受到快捷、便利的增值服務。農貿市場要走實施農產品專賣品牌之路，必須要擁有完善的物流配送體系，要有專業的物流配送人員。同時要主動尋求擁有有關產業鏈的合作伙伴把產業延伸，為農貿市場今后進展以及獲得更多的效益奠定基礎。目前，多數發達國家，不管何種業態，差不多上都采納連鎖經營方式；在國內經濟較發達的地區，零售業連鎖品牌化經營正處在快速進展時期，并擴展到各種零售業，其中也包括到農貿市場。連鎖化經營有利于形成規模經濟和集聚經濟，有利于形成規范統一的市場形象，打造知名的市場經營品牌，通過對市場的統一治理，有利于幸免資源白費，提升治理效率。連鎖化品牌經營將是農貿市場轉變傳統經營模式的重要趨勢。⑷優化經營隊伍，擴大經營規模。農貿市場目前的經營模式是集群化經營和個體化經營，前者是通過成立農貿市場專營公司來經營治理多個市場，后者是經營者或產權者僅經營1到2個農貿市場。隨著政府對農產品進入流通市場的進一步規范化，以及各種農產品零售業競爭的加劇，個體化經營的農貿市場因分散、形式多樣、治理紛亂，難以保證農產品的流通安全，與集群化經營的農貿市場相比其競爭優勢小。因此通過集群化經營優化市場布局、擴大經營規模、增強服務功能已成為農貿市場今后的進展趨勢。要實現農貿市場集群化經營，其中最要緊的途徑是對地區化兼并組合，可采納托管、并購和合作經營等方式。這將有利于對分散的農貿市場實行統一治理，保證農產品流通安全，有利于提升農貿市場的綜合競爭力。項目實施方案5.1安康市農貿市場建設的總體思路和目標安康市地處陜西省東南部，居川、陜、鄂、渝交通要沖，處于西安、武漢、重慶三大經濟區的幾何中心，在地理位置上具有承東啟西，連接南北的橋梁和樞紐作用，是陜西省現代農產品流通體系中的重要節點之一，加快安康農村市場體系建設，關于促進農民增收、引導農村消費、推動農村經濟結構戰略性調整、完善都市功能、確保農業和農村經濟穩固增長、統等城鄉經濟社會的和諧進展，都具有十分重要的意義。⑴總體思路安康市農貿市場、農產品批發市場建設以服務“三農”和滿足城鄉居民消費為宗旨，貫徹落實科學進展觀，堅持改革、進展、統籌的方針，以提升農產品流通效率、擴大流通規模和保證流通安全為核心，以市場需求為導向，加快調整優化市場布局，完善商品集散、價格形成、信息傳輸等市場功能，提升市場檔次，逐步實現農產品批發市場的規范化和現代化，使農產品批發市場成為促進第三產業快速進展的重要推動力。⑵指導原則一是改造提升為主原則。農產品批發市場建設以對現有市場進行擴建和升級改造為主，新建市場為輔，最大限度地提升現有設施利用率。二是分類指導原則。農貿市場和農產品批發市場建設要因地制宜，突出特色，在中心城區和各縣區政府所在地建設具有集散功能的綜合批發市場及方便居民購買的農貿市場，在人口密集的重點集鎮和主產地要緊建設小型農貿市場和具有較強帶動作用的專業化批發市場。三是市場化運作原則。農貿市場和農產品批發市場建設要強化市場主體地位，鼓舞各種所有制企業和多種資本投資建場，政府對重點市場的公益性基礎設施給予適當扶持。⑶進展目標安康市現轄九縣一區，總面積2.34萬平方公里，總人口約達300萬人，位居南北過渡地帶，屬亞熱帶潮濕性季風氣候，地理區位和氣候條件專門。生物種類繁多，境內有各種生物物種達3300余種。栽培作物60余種，是陜西省和西北地區重要的林持產品和中藥材生產基地。素有“天然生物資源基因庫”、“藥材搖籃”和“絲麻耳倍之鄉”的盛名，市場旺銷的農林特產品達400多種，大宗的蠶桑、生漆、茶葉、煙草、魔芋、木耳、糧油等農林特產品，在西北乃至全國市場占有一定比重的優勢份額，對拓展開發建設農產品流通市場專門有利。“十二五”期間，主動推進安康市農貿市場和農產品批發市場標準化建設。農產品批發市場要以漢濱區為中心輻射各縣區及周邊省市，完成10個左右重點農產品批發市場的建設及升級改造，承擔起安康市要緊農產品流通任務，發揮農產品流通主渠道的作用。農貿市場建設要因地制宜，建設或改造完成20個左右的農貿市場，最大限度地滿足周邊居民的生活需求。到2015年，力爭每個縣區都有2個以上標準化農貿市場，1個綜合性農產品批發市場。安康市中心城區要取締馬路市場和占道經營市場，人口較多的重點集鎮要建設一個規范化的農貿市場。5.2農貿市場設計指導思想與原則項目總體布局設計的要點在于為使用者提供最佳工作環境，為客戶制造最為方便的經營空間。總體規劃應遵循“以人為本”的原則，以創建良好的建筑造型和保持良好的經營環境為目標，使建筑與環境達到和諧的統一，立面造型追求簡潔，具有時代感的風格。地下車庫入口位于市場周圍的街心廣場，可不能對進出道路造成干擾。合明白得決主次關系，動靜關系，使建筑與環境相得益彰。設計應遵守以下原則：⑴運用現代都市設計手段和方法，著重于環境整體形象的刻畫，塑造優美適用的經營環境空間。在功能合理、經濟可行的前提下，注重與自然和諧的環境成效。⑵在規劃、設計、建設上本著經濟適用的原則，做到造價低廉標準高，結構輕巧質量好，面積不大功能全，占地不多環境美。⑶盡量利用新技術、新材料、新工藝加快施工進度，保證結構安全。⑷基礎設施要與建筑物布置相結合。⑸建筑物立體造型與周圍地面環境綠化布置相和諧，為經銷商制造一個舒服的經營場所。5.3農貿市場建設標準5.3.1基礎設施建設要求

⑴交易廳棚。市場交易大棚應采納大跨度、大空間的鋼架結構。有條件的宜建成封閉的室內市場，采納鋼筋混凝土結構或磚混結構，層高應不低于4m。

⑵地面及墻體。市場地面應硬化、防滑，并向排水槽（溝）傾斜。有條件的放開式棚架建筑市場周圍應有圍墻或相應建筑物圍欄，圍墻應牢固，高度不低于1.8m；室內市場的內墻宜貼墻磚，高度應不低于1.5m。

⑶出入口及通道。市場應當設置2個以上的出入口，要緊出入口寬度應不小于4m；市場主通道寬度應不小于2m，次通道寬度應不小于1.5m，有條件的市場可單設進出貨出入口。市場出入口、通道等公共空間應當設臺階的，應同時設置無障礙通道。室內市場通道上方應當設置懸掛應急疏散警示牌裝置。

⑷停車場。應按照市場規模相應當設置非機動車停車場，地面應硬化，停車場面積不小于市場建筑面積的5%，有條件的市場可為經營戶和消費者分設停車場。

⑸衛生設施。市場應當設置公共衛生間，可按2-3個/千人（市場內日平均人口流淌數量）的標準配置廁位（含市場外50m內公共衛生間的廁位），公共衛生間不得設在熟食區域，有條件的市場能夠設置1-2個無障礙廁位。

市場應當設置垃圾池或一定數量的帶蓋垃圾桶等垃圾收集容器，有條件的可設置垃圾中轉密閉間。市場應當設置一定數量的防鼠、滅鼠設施設備。

⑹給排水設施。市場內應配備合理的供水系統，水產品供水應到檔口，畜禽肉類供水應到畜禽肉經營區，宰殺間、現場食品加工間等應供水到專間。市場內應當設置供消費者使用的自來水供水點。

市場內部排污管道（溝）應單獨設置，自成系統，不與連體建筑污水管道共用。排污管道（溝）應盡量采納直排式，減少彎道且應有合理坡度。當地有公共污水排放系統的，市場排污管道應與其聯通。

市場柜臺外側或內則應當設置排水槽（槽寬宜為8-12cm，深度宜為3-5cm，底部應呈弧形）或明溝（斷面尺寸不小于10×10cm）并加蓋隔柵蓋板，宰殺間、現場食品加工間內應當設置下水管道。水產、畜禽肉類污水排放口應當設隔離過濾設施。

市場內應配備清潔墻面地面和設施設備的沖洗裝置。

⑺供電設施。市場應配備滿足用電負荷、安全的供電設施。有條件的市場宜設獨立的配電室。

市場應統一合理布線，有條件的市場宜穿管暗敷，并配備漏電防護裝置。

市場應統一配備照明燈，室內市場應當設置應急燈。

用水較多的區域應采納防水電源開關和防潮型照明燈具，燈具防護罩應為防爆型制品。

交易廳內照度應不低于100lx，專間內照度應不低于200lx。

⑻通風設施。室內市場應達到良好的通風條件，有條件的可配置低噪音抽送風機，宜按建筑面積1000m2安裝不低于2KW，1000m2以上每增加100m2相應增加功率300W的標準配置。

宰殺間、現場食品加工間內應配備獨立的通風換氣裝置。

⑼消防設施。市場內應按照國家對消防有關規定，配置消防栓、消防水帶、干粉滅火器等消防器材，并符合消防規范的要求。5.3.2經營設施建設要求

市場應按蔬菜、果品、糧油、干貨調味品、水產品、禽蛋、畜禽肉、豆制品、熟食、副食品、百貨等商品大類科學分區，合理布局各檔口。生熟、干濕、鮮活經營區之間應有通道分隔。

水產品區與其他食品加工經營區間距應不小于5m或設有效的物理隔離；食品檔口距離衛生間的距離應不小于5m，其中，熟食等直截了當入口食品檔口距離活禽檔口和衛生間應在10m以上。

⑴檔口。檔口設置應整齊劃一，臺面、柜臺外立面及外沿擋水凸邊應光滑平坦；柜臺高度宜為70-80cm，擋水凸邊應不低于5cm，臺面尺寸宜為長100-200cm，寬80-100cm。各檔口應統一設置檔口號牌、價格牌及有關證照的懸掛裝置，高度宜為1.8-2m。價格牌、檔口號牌等標識牌應統一制作。

①蔬果檔口。柜臺宜采納斜面或階梯擺放式設計。

②畜禽肉檔口。柜臺面積應不低于1.4m2，應統一配置不銹鋼操作臺、砧板、冷藏柜、不銹鋼制掛架等專用器具。有條件的宜設置專間，配置空調。

③水產品檔口。地面應有一定的排水坡度，有條件的宜鋪設防滑地磚；應統一配置不銹鋼或貼面磚的操作臺、砧板、蓄養池或不銹鋼盤、冷藏柜或冰臺等專用器具；活水魚銷售可在魚池、魚缸前設擋水板，擋水板高于魚池、魚缸20cm。

④熟食、散裝醬菜、糕點類檔口。應配備全封閉式防塵、防蠅罩，有條件的宜設置營業專間，配備帶滑門的玻璃或有機玻璃柜、加熱或冷藏設備、洗手池。④檢測設施。有條件的市場能夠配備食品衛生檢測等設施；從事蔬菜、水果交易的市場能夠配備農藥殘留快速檢驗設施設備；從事水產品交易的市場能夠配備檢測甲醛等化學物品的快速檢測設備。5.4農貿市場建筑設計5.4.1設計依據⑴《民用建筑設計通則》（GB50352-2005）⑵《建筑設計防火規范》（GB50016-2006）⑶《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范》（GB50067-97）⑷《公共建筑節能設計標準》（DBJ04-241-2006）5.4.2總平面布置該農貿市場地處西門河新區南端，與老城區北端接壤交匯處，東臨廣場延紫府路居住區，南臨老區密集居民點，西臨漢江公路二橋和碼頭，北臨西門河新區住宅群。該項目占地面積3畝，項目總平面呈“扇”形布置，擬建兩層半的框架結構景觀式建筑風格，兩部觀景電梯上連縣城廣場、下接縣城新區，同時人行通道上下貫穿，居民購物方便快捷。5.4.3平面功能布置該農貿市場為兩層半的框架結構，以街心廣場地面為正負零標高。整個農貿市場一層平面四方通透、采光成效好；整體店面居住經營一體化，十分方便。中空區為農民地產菜經營區，利用電梯上下便利，平面進出通行方便。負一層為肉、禽、蛋、畜、水產及加工服務區，通過地下通道車輛直達市場平臺；一層為商鋪區；二層為市場治理辦公區。市場將經營區和治理區分設，經營區內分門不類統一規劃。按照經營品種和屬性，劃定經營區域，既方便人們購物，又有利于經營過程產生的垃圾分類處理，同時也便于污水集中處理達標排放。從全然上治理農貿市場的臟、亂、差，操縱污染源，營造舒服衛生的人居環境。5.4.4立面設計該農貿市場負一層層高4.8m，一層層高3.8m，二層為3.3m。主體建筑物的立面設計關于改善周邊環境起到一定的主動作用，并考慮與周邊整體建筑物的建筑風格相和諧。5.4.5建筑裝修建筑外裝修的原則是力求在經濟有用的條件下，充分體現建筑的形象特點。建筑物基礎采納鋼筋砼梁板式基礎，主體結構為框架結構體系，以經濟、有用、美觀為原則。5.5基礎設施規劃設計5.5.1給排水設計⑴設計依據①《建筑設計防火規范》（GB50016-2006）②《建筑滅火器配置設計規范》（GB50140-2005）③《建筑給水排水設計規范》（GB50015-2003）④《室外給水設計規范》（GB50013-2006）⑤《室外排水設計規范》（GB50014-2006）⑵給水系統生活用水由市政給水管網供給，分兩路引入DN150進水管，在建筑物外圍形成環狀，該環狀管網為生活給水和室外消火栓合用。都市給水壓力按不小于0.35Mpa考慮，水質滿足國家生活飲用水的衛生標準。市場內的人均生活用水標準80L/D，公建用水量按生活用水量的20%運算，不可預見用水量及管網缺失水量按總水量的15%計，按以上用水標準運算最大用水量。⑶管網設計按照本設計的任務要求，給水管網由城區道路管網引入，引入市場后采納直截了當供水方式來滿足公共設施和生活用水及消防用水。⑷排水設計排水系統采納雨、污分流制。室外污水、雨水管均采納砼管。①污水量：污水排放量按用水量的80%計。污水管網：由場內向城區道路排水管相接。②雨水量：雨水量按以下公式運算：，其中，i為暴雨強度(升/秒?公頃)；P為重現期，取一年；t為地面集水時刻與管內流行時刻之和（取1）。Q=qFψT，Q為雨水排放量，F為匯水面積(公頃)；Ψ為徑流系數（0.4-0.9，取0.7）；T為收水時刻，一樣取15分鐘。雨水管網的排放依據就近盡快排放的原則，排入周邊城區道路的市政雨水管網系統。5.5.2供暖通風市場及住戶的采暖由市政集中供給。水系統為雙管制，夏季提供7~12℃冷凍水，冬季提供50~60℃熱水，各機組應能就地操縱。5.5.3電氣設計⑴設計依據①《供配電系統設計規范》(GB50052-95)②《低壓配電設計規范》(GB50054-95)③《筑物防雷設計規范》(GB50057-94)④《建筑照明設計標準》(GB50034-2004)⑵用電設計電網：依據設計要求，電源引入市場地下車庫，電纜采納地下直埋電纜方式。5.5.4環衛在區內設1處封閉清潔站，由治理人員將腐爛果菜及雜物和生活垃圾收集后放入垃圾站，定期送走，以滿足市場衛生要求。5.5.5消防與安全疏散消防通道及防火空間間距均應滿足國家規范要求，滿足抗震間距，市場的消防通道及貨車通道均可直駛樓前，保證消防、裝卸物資及垃圾清運。在遇到地震等緊急情形下應能夠迅速疏散商戶。環境愛護和勞動安全6.1環境愛護6.1.1依據與規范⑴《中華人民共和國環境愛護法》⑵《中華人民共和國大氣污染防治法》⑶《中華人民共和國水污染防治法》⑷《中華人民共和國塵肺病防治條例》⑸《環境空氣質量標準》⑹《建設項目環境愛護治理條例》⑺《規劃環境阻礙評判條例》6.1.2環境阻礙評判原則建設項目一樣都會引起所在地的自然環境，社會環境和生態環境的變化，對環境狀況、環境質量產生不同程度的阻礙。環境評判是在研究確定場址方案和技術方案中，調查研究環境條件，識不和分析擬建項目阻礙環境的因素，研究提出治理和愛護環境的措施。該項目環境阻礙評判應堅持以下原則：⑴符合國家環境愛護法律、法規和環境功能規劃的要求。⑵堅持污染物排放總量操縱和達標排放的要求。⑶堅持“三同時”原則，即環境治理設施應與項目的主體工程同時設計、同時施工、同時投產使用。⑷力求環境效益與經濟效益相統一，力求環境愛護治理方案技術可行和經濟合理。⑸注重資源綜合利用，對環境治理過程中項目產生的。廢氣、廢水、固體廢棄物，應妥善處理。6.1.3項目建設對環境的阻礙分析⑴大氣環境阻礙分析施工活動對環境空氣的要緊阻礙表現為施工揚塵、在場地清理、基坑開挖和填埋、混凝土攪拌、建筑材料運輸和堆放等過程中都會產生揚塵。其中道路揚塵和細粒材料的堆放造成的揚塵是施工揚塵的要緊組成部分。⑵地表水環境阻礙分析整個工程施工中有混凝土攪拌、場地噴灑和施工人員生活用水，用水量有限，絕大部分都蒸發掉了，排放的生活廢水（要緊污染指標為SS、COD、BOD5），由于污染物濃度較低，對地表水的阻礙差不多能夠不考慮。⑶噪聲環境阻礙分析施工時比較典型的噪聲源有挖掘機、推土機、起重機等設備。這些噪聲源的強度一樣在80-95dD（A）之間。要緊采取以下措施：①設備的選型盡可能選用噪聲低、震動小的設備，對強噪聲設備（如風機），在支架下面安裝橡膠減震設施，風機進出口采納軟連接，以減少風管震動，降低噪聲。②關于傳輸設備的旋轉和傳動部分以及接近地面的連軸節、傳動軸、皮帶輪等均裝設防護裝置。③嚴格操縱夜間作業時段。⑷固體廢物對環境阻礙分析施工過程產生的固體廢物要緊是廢渣土和生活垃圾，生活垃圾能夠傾倒在指定地點，由環衛部門統一處理。施工廢渣土則是由施工單位環衛部門的要求定點傾倒和外運。另外，在施工過程中應盡量充分利用建筑物料，少排放建筑垃圾。6.1.4項目運行對環境的阻礙分析⑴廢水處理項目產生的廢水要緊為生活用水，經化糞池消解后，再用SBR綜合處理系統進行處理，達到排放標準后用于綠化或排入排水系統，確保達標排放。⑵固廢處理本項目在運營期產生的固體廢物料要緊為生活垃圾和瓜果菜葉等，在總圖設計時應當設置生活廢渣和瓜果菜葉等垃圾堆放場所，通過集中定點堆放或袋裝后，由環衛隊統一裝運處理，定期排出。6.1.5環境愛護措施本項目在施工期對環境的阻礙盡管是短暫的，能夠操縱和防范的，但依舊會對環境造成一定的阻礙，因此，在施工期一定要嚴格按照施工要求，文明施工，遵紀守法，加大環境愛護，具體要求和措施如下：⑴大氣愛護①施工生產區和生活區的大氣環境質量應滿足規定的標準。②燃油機械應安裝除塵裝置，使其煙塵排放度低于機動車輛污染排放標準。③為幸免運輸物質的灑落形成粉塵危害，運輸水泥、石灰、砂子和垃圾的車輛必須掩蓋起來。為幸免道路上揚塵造成的空氣污染，施工道路及交通道路應定期灑水。⑵生態環境的愛護①施工臨時占地在施工過程中應采取攔擋措施。在施工完畢后，應及時拆除臨時建筑物，清理丟棄的雜物，復原地貌及植被，以愛護生態環境。②施工棄渣要運到指定地點堆放，并要及時平坦、壓實，以免飛揚。⑶人群健康愛護①抓好環境和飲食衛生，垃圾、糞便應及時清理。②加大施工期衛生防疫和疾病防治工作，以預防為主，進行廣泛的衛生保健宣傳教育，并建立健全衛生防疫制度。③施工人員進場前要進行體檢，施工期間定期檢疫，發覺傳染病人趕忙進行隔離治療。④施工過程中嚴格按照環保要求施工，禁止超標的污染物排入項目區內。⑤施工單位在施工過程中，一線人員要佩帶口罩，并采納濕式除塵作業，操作攪拌機、振搗器、鉆機等施工機械的人員或鄰近的工作人員必須采取勞動愛護措施，配備個人防護用具，如棉衣、耳塞等。⑥距離居民區較近的施工區禁止在夜間施工，幸免阻礙居民的正常休息。綜上所述，項目區的環境阻礙要緊表現在施工期間，但這些阻礙差不多上短期的且通過相應的措施處理后差不多能夠幸免。工程建成后，對環境進行美化、地面硬化，對社會及環境差不多上有益的，因此，本工程是可行的。6.2勞動安全和消防本工程在施工過程中，有較多的不安全隱患，因此，應嚴格按照國家建筑施工規范執行。所有進、出場人員在施工現場必須佩戴安全帽，在鋼筋砼施工過程中必須有專門的安檢人員，安裝和拆除砼模板工作必須由專業人員施工。6.2.1安全設計依據⑴《建設項目勞動安全衛生監察規定》⑵《工作場所有害因素職業接觸限值》⑶《中華人民共和國安全生產法》⑷《中華人民共和國職業病防治法》項目勞動安全衛生是在已確定的工程技術方案基礎上，分析論證在建設和運行過程中存在的對勞動者和財產可能產生的不安全因素，并制定相應的防范措施。6.2.2安全措施方案在項目施工過程中一定要制定相應的安全防范措施及規章制度，保證該項目順利建成。6.2.3自然環境危害及防范⑴地震：紫陽縣地震差不多烈度為6度，該建筑按規范要求進行設防。⑵防雷：為預防雷擊災難，該建筑物應安裝金屬接閃器，鋼筋砼基礎作接地極，同時，需埋設水平接地帶構成接地網。⑶降雨：為防止暴雨形成內澇，擬設排水系統，雨水經排水系統排入下水道。⑷防暑降溫：擬設計利用自然窗戶進行通風降溫。必要時可裝置機械通風降溫設施。6.2.4消防設計⑴消防任務消防設施研究，要緊是分析建筑物在運營過程中可能存在的火災隱患和重點消防部位，按照消防安全規范確定的消防等級，并結合當地公安消防設施狀況，提出該建筑物消防監控報警系統和消防設施配置方案。并經當地消防部門審批后實施及驗收。⑵設計依據①《中華人民共和國消防法》（1998年）②《建筑設計防火規范》（GB50016－2006）③《建筑滅火器配置規范》（GBJ140－1990）④《通用用電設備配電設計規范》（GB50055－1993）⑶消防措施①市場外部通道全部為砼路面，兼作消防道路，消防車能夠到達建筑物周圍。②防火間距：建筑物與其它建筑物間距可滿足建筑設計防火規范要求。③建筑物安全出口：農貿市場均按規范要求設置安全出口。④防水、防爆措施：為防范雷擊引起的火災，各個要緊獨立建筑物擬按第三類工業建筑物進行設計。⑤消防水源與生活用水水源均由市場供水干管供給。⑥本工程應配備兼職消防員1人，消防任務擬托付當地消防隊承擔。節能措施7.1設計依據⑴國務院《節約能源治理暫行條例》國發（1998）4號⑵《綜合能耗運算通則》GB2589－1990⑶《民用建筑節能設計標準（采暖居化建筑部分）實施細則》7.2項目能耗分析該項目在建設期的能耗要緊是電能，在試用期的能耗除電能外，水的消耗較為突出，因而制定并實施節能措施是該項目建設的關鍵。7.2.1節能的原則和要求當今能源建設已成為世界性的重大咨詢題之一，各國對能源咨詢題都給予了極大地關注。合理利用能源、降低能耗被列為經濟進展的重大課題。節能工作是一種特定形式的“能源開發”，是解決我國能源供應緊張、愛護能源資源、愛護環境的有效途徑。按照《中華人民共和國節約能源法》的規定，本項目的建設方案要體現合理利用和節約能源的方針，節能方案應符合有關建設標準、技術標準和《中國節能技術政策大綱》中的節能要求。單位建筑面積能耗指標、設備的和利用能、其他能源單耗指標要以國內先進能耗水平或參照國際先進水平作為設計依據進行設計。建筑節能是都市環境愛護、落實科學進展觀、建設節能型社會、實現可連續進展的差不多要求。國家規定設計時期就開始能好操縱。在施工圖時期，設計必須進行認確實負荷運算，嚴格按標準進行節能設計。目前建筑節能的要緊依據有《民用建筑節能治理規定》（建設部令76號）、《公共建筑節能標準》、《公共建筑節能設計標準》（2005年7月1日實施）及其他措施、標準與規范。7.2.2節水的原則和要求全面節水是緩解水資源短缺的重要途徑，是關系到我國實現資源永續利用、經濟和社會可連續進展的一項戰略任務。按照《中華人民共和國水法》、《都市供水條例》、《都市節約用水治理規定》和《建設項目水資源論證治理方法》的規定，本項目的建設方案設計必須采取有效的技術措施，提升水的重復利用率，降低水的消耗量，總而言之，節約能源，合理用水、節約用水、是本項目建設設計必須遵循的重要原則。7.2.3項目能耗、水耗分析⑴項目的能耗要緊來自于建筑的設施、設備等的損耗。⑵項目的水耗要緊是市場營業用水、清潔用水和生活用水。7.2.4節能、節水措施⑴采取節能新技術、新工藝和新設備，不選用已公布剔除的設備產品以及產業政策的產品序號和規模容量。⑵建筑物設計盡量滿足通訊、采光要求。⑶合理配置設備和燈具的數量及位置，盡可能選用新型的節能型用電設備，力求做到供電、用電系統合理配置，降低電耗，節約用電。⑷盡可能選用高性能低耗產品，以降低能源消耗。⑸加大能耗治理，制定機械合理的送風指標。⑹采納高效節水型新工藝、新技術、新設備、新材料，強制剔除落后的衛生潔具、設備和管道材料。同時，供水系統采取防滲、防漏措施，以降低水資源無效消耗。⑺加大中水回收利用，節約水資源，減少排污。⑻熱水供應系統采納電加熱開水器，充分利用現有的自然資源。7.3節能措施7.3.1無耗能源的利用最大限度的利用太陽能，合理布局、妥當安排建筑的朝向，達到日照充分，降低能源消耗。合理布置建筑物，有效組織穿堂風；恰當設置窗子，確保有效采光，減少人工光源耗能。7.3.2節能材料、設備的利用該項目實施中的建筑材料，全部選用環保節能型材料。該項目的設備要緊為水、暖、電設備，選用經國家鑒定認可的節能型產品，如使用高效熒光節能燈可大大減少電耗等。7.4節水措施在研究技術方案和工程方案時，對水資源消耗應提出節水措施，并對水消耗指標進行分析。⑴應采納節水型工藝和設備，提升水資源利用率，降低水源無效消耗。⑵提升廢水的回收率和重復利用率。⑶供水系統采取防滲防漏措施，應盡最大可能減少跑、冒、滴、漏水現象，杜絕水量流失。⑷采納節水措施后，要對水耗指標進行分析，力爭達到同類行業用水先進水平，達到高效利用水資源，提升水資源利用率成效。7.5技術和工程措施⑴應采納先進的技術和設備，以提升設施的使用效率，盡量降低能源消耗。⑵對建筑物外形及外圍結構設計考慮節能成效，屋面與外墻均采納保溫隔熱層措施進行防護，提升能源利用率。⑶合理利用熱能，盡可能幸免運行工藝中能量的不合理轉換。⑷電氣運行采納先進手段，配電設備采納可靠的先進設備，提升自動化治理水平。⑸關于室內及室外照明設備，第一應選用節能型燈具，盡可能達到自動操縱關停之目的。投資估算與資金籌措8.1編制依據⑴國家計委、原建設部（現為住房與城鄉建設部）關于公布《工程勘察設計收費治理規定》的通知（計價格【2002】10號）；⑵國家發改委關于印發《招標代理服務收費治理暫行方法》的通知（計價格【2002】1980號）；⑶國家計委、原建設部（現為住房與城鄉建設部）《建設項目經濟評判方法與參數》（第三版，2006年）；⑷國家發改委制定的《建設項目前期工作咨詢收費暫行規定》（計價格【1999】1283號）；⑸國家物價局、統計局公布的物價上漲指數（CPI指數）；⑹陜西省建筑安裝工程綜合概預算定額（1999）；⑺陜西省建設廳發行的《陜西省建設工程其他費用定額》；⑻類似工程估算、概算指標；⑼有關建設項目經濟評判的差不多參數和指標。8.2估算范疇投資估算包括該項目的全部工程，要緊內容有：主體建筑工程、場地硬化工程以及其它各類費用。各類費用要緊包括：建設單位治理費、勘察設計費、報告編制費、工程監理費、招投標費、土地費和差不多預備費等。8.3其他費用講明⑴土地征用費用該項目土地征用費用為400萬元。⑵建設治理費建設單位治理費取建筑工程費用的1.2%；工程監理費按國家進展改革委、建設部關于印發《建設工程監理與有關服務收費治理規定》的通知發改價格〔2007〕670號文件執行；設計審查費按設計費的13%計取；工程勘察成果報告審查費按工程勘察費的10%計取，招標代理費以建安工程及設備費為基數，差額定率累進運算。⑶勘察設計費工程勘察費用按建筑工程費用的0.3%計取；設計費按計價格（2002〕10號文件規定計取。⑷環境阻礙評判費按規定該項目屬于編制環境阻礙評判報告書，按計價格〔2002〕125號文件規定計取下限；⑸預備費該項目目前所處時期為資金申請報告時期，工程預備費率取8%。8.4投資估算該項目估算總投資1880萬元，其中：建筑工程費用1171.17萬元，輔助設施、補償及其它費用169.57萬元，土地征用費400萬元，差不多預備費139.26萬元。8.5資金籌措該項目總投資1880萬元，全部由建設單位自籌。表8-1工程造價估算表序號工程項目名稱單位數量單價（元）合計（萬元）備注一建筑工程費用1171.171農貿市場m23453.71350466.252綠化及道路硬化m24201004.23地下通道m250200005004地下車庫m2100018001805水、電、暖、通訊等附屬設施20.72二輔助設施、補償及其它費用169.571輔助設施費用50.372補償費用53建設單位治理費%1.214.054勘察費%0.33.515勘察審查費0.35勘察費的10%6設計費44.36內插法7設計審查費5.77設計費的13%8環境阻礙評判費0.8取下限9可研報告編制費4取下限10工程監理費34.21內插法11招投標費7.15差額定率累進法三土地征用費畝3.133.3萬400四差不多預備費%8139.26一、二、三之和為基數合計1880經濟社會效益分析9.1項目存在的風險及應對措施投資項目的風險是指由于一些不確定因素的存在，導致項目實施后偏離預期結果而造成缺失的可能性。項目風險分析旨在識不擬建項目建設和運行中潛在的風險因素，分析風險程度，提出操縱風險的計策，以達到降低風險缺失的目的。項目從立項、建設到運營過程中不可幸免的要受到眾多不確定因素的阻礙。因此，本項目在實施中會毫不例外的遇到一系列風險，需對各種風險有足夠的估量，以便采取相應的計策。9.1.1項目面臨的要緊風險西關農貿市場建設項目的風險分析貫穿于項目開發建設和項目建設后愛護運營的全過程，著重研究和識不的風險包括：⑴工程風險工程風險要緊為：氣候、水利條件專門，導致施工不能按打算進行；工程地質條件與原勘察資料發生重大偏離，導致工期延長。工程量及投資增加。⑵融資風險資本金和債務資金不能及時到位，或者原定的融資方案發生變化，導致資金供應不足，阻礙工程建設。⑶外部協作條件風險外部配套設施中交通運輸條件、供水、供電、通訊等要緊外部協作配套條件發生重大變化，給項目建設和運營帶來困難。⑷運營治理風險運營治理中的風險要緊來源于農貿市場的業務風險。農貿市場本身存在著較高的風險，要緊風險有以下幾個方面：①生產安全風險。農貿市場人流量、車流量較大，容易滋生安全事故，若安全措施沒有做足，則形成風險基礎。②農產品質量風險。農貿市場的農產品來自眾多農戶和企業，質量參差不齊，市場準入把關不嚴或檢驗、監管不到位，則容易產生質量安全事件。③農產品市場風險。農產品生產狀況和銷售方式。農產品需求變化、農產品供求環境構成了農產品市場風險。由于農產品生產方式、農產品成本效益、生產品種和銷售方式的不同，農戶和企業要承擔市場風險水平不同，同時農產品供求環境的不穩固，也加大了農產品市場風險發生的概率。農產品市場風險因素貫穿于農產品供求系統及其環境的各個方面。因此，能否建立完善的市場機制，引導農戶和企業合理、高效生產，是增強抗擊市場風險的基礎④租金的收取。要緊表現為租戶經營不善無力繳納租金而蒙受的缺失。⑤欺詐行為。為牟取利益而進行的有預謀的欺詐行為時有發生，做好各項防范工作是預防的關鍵。⑸政策風險社會經濟條件進展發生變化或是政府政策作出重大調整，導致項目原定目標難以實現甚至無法實現。9.1.2風險程度分析西關農貿市場建設項目將風險程度按災難性風險、嚴峻風險、較大風險、一樣風險分類，編制成項目風險因素和風險程度分析表，如下表所示。表9-1項目風險因素和風險程度分析表序號風險因素名稱風險程度災難性嚴峻較大一樣1工程風險√2資金風險2.1資金來源中斷√2.2資金供應不足√3外部協作條件風險√4運營治理風險√5政策風險√從以上分析可知，本項目要緊在運營治理方面存在較大風險，其余風險均表現為一樣。對本項目進行投資具有一定的風險性，但概率較小。只要對風險采取及時、有效和適當的防范，或采取一定的補救措施，能夠降低風險的發生概率，或減小風險的缺失，減少投資者的投資風險。9.1.3防范和降低風險措施為了進一步規避風險，降低風險缺失，本項目風險防范計策要緊包括：⑴及早安排資金來源與到位打算，并與建設單位整體的債務償還打算相結合。⑵加大項目實施過程中的工程監理和財務治理，嚴格操縱建設投資。編制詳細的資金使用打算，既保證工程進度支付，又降低財務費用。加大工程設計、概預算操縱和決算審計等治理工作，降低工程投資。加大地質、自然災難的預防、推測工作，使工程施工的未預見風險降至最低。⑶通過貫徹決策民主化、科學化、制度化的原則，依靠增強自身實力來降低政策變化帶來的風險。本項目應在充分研究論證的基礎上，廣泛聽取社會各界的意見和建議，減少決策失誤。⑷運營期間的風險防范措施。運營期間，應該嚴把生產安全和產品質量關，完善市場各項制度，照章執行，規范市場治理，做好各項宣傳教育工作。⑸建設單位應多渠道、多形式的吸引人才，壯大自己的專業治理隊伍，降低治理風險。充分發揮在人才、政策、設施、環境等方面的優勢，建立靈活的內部鼓舞機制。以上的風險防范措施，能夠有效的降低風險發生的概率。通過分析本項目所面臨的風險因素，研究能夠采取的風險防范措施，能夠得出對開發商來講項目建設風險較小的結論，開發商能夠按照差不多建設程序落實項目建設的各項工作。9.2經濟社會效益分析本項目建設的經濟社會效益具體表現在：⑴該項目建成后使原有市場面積擴大一倍以上，能從全然上解決菜農賣菜無地點的難題。建成后的新市場配套設施齊全，人行交通方便，增加了市場容積，擴充了交易空間，改善了貿易條件，營造了舒服環境。同時，市場投入使用后，可杜絕菜農因無處賣菜而沿街兜售的情形，能有效優化市容市貌，凈化環境衛生，提升都市品位。⑵該項目的開發建立在紫陽縣良好的自然生態和資源條件，以及差不多初具規模的農產品生產和貿易的基礎上，項目建設將有利于合理擴大資源的開發利用程度，將分散、無序及環境差的農產品交易整合起來，提升紫陽縣的各種蔬菜、水果、家禽、水產、干貨等特色農副產品的商業價值，更好的實現農民和企業的經濟利益。⑶該項目的建設有利于充分利用現有基礎資源，擴大紫陽縣的農產品交易規模，提升為農產品提供專業服務的企業的產能和水平，改變現在農產品市場落后的狀況。⑷項目建設圍繞農產品儲藏、加工、運輸、配送、批發、銷售各環節進行“功能和產能整合”，形成產業規模，促進和提升紫陽縣蔬菜、水果、家禽、水產、干貨等農產品的產業化、規模化經營和流通水平。⑸項目建設將為紫陽縣的農產品交易制造一個良好的交易平臺，為企業和農戶提供優質服務，立足紫陽縣城，輻射整個縣域部分，解決農產品銷售難的咨詢題，有利于提升企業和農戶的生產主動性和經濟效益。⑹項目的建設是符合現代標準的新型市場體系，采納先進的科研成果，保證農產品的質量，提供迅速、及時的市場信息，促進農產品的產業化經營，有利于降低農產品交易成本，增強競爭力。⑺項目的建成還將帶動更多農戶進行綠色農產品的生產，把分散的小生產同全縣的大生產直截了當聯系起來，制造就業崗位，增加稅收，提升農民收入，有利于社會穩固。項目實施進度該項目實施應科學組織建設過程中各個時期的工作，按工程進度安排建設資金，保證項目按期建成運營，發揮投資效益。10.1建設工期按照項目建設規模情形，項目打算工期為8個月。10.2工程實施進度安排⑴2011年5月30日前完成前期預備工作時期；⑵2011年6月1日至2011年9月30日為綜合市場主體及車庫、通道工程施工時期；⑶2011年10月1日至2011年11月30日為硬化、安裝及工程實施時期；⑷2011年12月1日至2011年12月底為全部工程掃尾及驗收時期。10.3工程實施進度表表10-1工程實施進度表序號工作時期2011567891011121前期預備工作時期2綜合市場主體及車庫、通道工程施工時期3硬化、安裝及工程施工時期4全部工程掃尾及驗收時期招標投標治理11.1編制依據⑴《中