28三月2024中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考內容精要------三點思考

思考點一：項目市場定位項目雖為片區商業中心的輻射區，但目前開發所具備的優勢并不明顯，需要通過產品創新才能出彩。思考點二：項目商業本項目商業體量較大，商業部分的成敗，將是本項目能否成功的關鍵。思考點三：項目操作如何利用中原的強大網絡資源，與大綠地房地產產生互動，從而實現項目價值的最優化？中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考地塊分析住宅定位市場分析項目解析項目定位市場攻擊策略商業定位項目發展建議中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考市場環境分析中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考東莞市國內生產總值東莞市總體經濟水平的大幅快速提高，帶動了東莞市人民生活水平不斷改善，消費能力和消費需求迅速提高。對本項目的銷售提供了良好的市場背景。中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考東莞2003年恩格爾系數為31.1％，根據國際上恩格爾系數標準衡量,東莞已基本達到富裕型的消費水平。對房地產的消費要求也逐漸提高。人均消費性支出中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考2004年東莞市房地產投資較2003急劇增長52.7％，說明東莞市房地產正處于一個蓬勃發展的階段。房地產投資的放量增長同時也存在的一定的風險。東莞市房地產投資狀況分析中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考2004年房地產施工面積是竣工面積的6.11倍，表明未來樓市可能將供大于求。今后兩年內東莞房地產市場可能將面臨較大的消化壓力！中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考2004年商品房施工及竣工面積開始放量，但全市商品房空置面積與2003年相差不大，可看出市場需求保持旺盛的增長之勢.大環境趨好極利于本項目的發展。東莞市商品房空置面積分析中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考東莞市商品房銷售均價234724832660y=2200e0.0626xR2=0.996721002200230024002500260027002002年2003年2004年商品房銷售均價（元/㎡）指數(商品房銷售均價（元/㎡）)東莞商品房價格相對于整體經濟狀況處于較低的水平，還有一定的上升空間。東莞市商品房銷售均價分析中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考外來人員置業所占比例不斷提高；境外人士，購房所占比例逐年下降；本地居民購房比例穩步增長，是東莞市房地產市場主要的購房群體。東莞市購房群體分析中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考☆房地產開發持續火熱☆銷售價格持續上揚☆商品房供應膨脹，市場消化壓力劇增☆東莞各鎮區的房地產發展供需兩旺☆東莞東部各鎮區的房地產市場總體也呈現向上的勢頭東莞市房地產市場總結中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考塘廈鎮房地產交易十分活躍，近年來一直呈現租售兩旺.塘廈房地產概況近幾年開發的三正半山豪苑、駿景高爾夫花園、可居、銀湖山莊等項目的銷售情況良好。中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考塘廈本地人公務員外資投資商工廠、企業的高級管理人員鄰鎮或深圳人主力購房群體：中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考住宅租賃市場非常活躍：房屋出租的回報非常可觀，面積約110平方米的住宅，其月租金范圍在2000-5000元的水平，回報率平均達到10%以上。說明片區市場內，住宅也是一種較好的投資物業。中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考整體開發量較小。

鳳崗鎮商品房開發時間較晚，開發總量不大。鳳崗房地產概況中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考總體開發水平低。

目前鳳崗房地產的開發、規劃、設計、營銷、社區配套等都尚處在初級階段。中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考外來客戶支持鳳崗依靠其靠近深圳的優越性，吸引了許多外地購房者，使鳳崗房地產市場呈現良好的上升趨勢。市場漸趨活躍近年翡翠山湖、嘉輝豪庭等房地產項目的開發，使片區房地產市場漸趨活躍。中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考樟木頭房地產概況房地產市場發展成熟樟木頭房地產市場由92年開始快速發展，到現在已發展了十多年。相續開發了御景花園、帝豪花園、綠茵豪廷等十幾個具有影響力的樓盤。整體市場已日趨成熟。中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考購房主力以香港人為主樟木頭有便利的交通，發展商更以此將樓盤主推香港市場，從而形成了以香港外銷市場為主導的房地產市場。中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考房地產外銷市場總量增加，市場份額下降2003年以來，內銷市場持續向好。整體外銷市場雖然總量增加，但市場占有份額下降。中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考挖掘本地市場

從2004年下半年開始，樟木頭內銷市場迅速膨脹，發展商開始挖掘本地市場、而經濟的發展也使內地人士的購買力不斷增加。內銷的比例從不到的一成的比例升至三成半左右。中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考清溪鎮房地產概況清溪房地產處于發展初期，商品房的開發仍處于較為初級的階段。所開發的樓盤中，以商住小區為主，戶型以120平米以上的戶型為主。清溪鎮可分為新城區和老城區以及郊區三個部分。中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考

老城新城老城區，是香芒西路、康怡路、香芒中路、香芒東路延線。新城區，是聚富路和廣場路交界處以南，清魚路以北地區。郊區是清溪鎮中心區以外的地區中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考名稱類型單位面積戶型均價或銷售情況金陽商貿廣場商住94-137三房二廳二衛3200康泰大廈商住132-123三房二廳二衛2500星光商業廣場商住70-86二房、三房1900公務員大樓小高層130三房二廳二衛1600碧月灣花園別墅，小高層140四房二廳二衛2980大綠地別墅，小高層168-348三房――六房3000-6500年豐豪苑商住100-150三房售罄銀橋花園商住120-160三房、四房售罄康怡花園商住120-180三房、四房售罄南峰聚富花園商住100-160二房、三房、四房售罄柏麗花園別墅300（地皮）自建別墅售罄清溪鎮開發樓盤一覽中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考地理位置：清溪鎮聚富路占地面積：21萬平方米建筑面積：118569平方米容積率：0.56綠化率：58%發展商：清溪房地產公司物業類型：520套洋房、別墅及部分商鋪主力戶型：三房兩廳133.85㎡、四房兩廳137.87㎡銷售價格：洋房3380元/㎡、別墅6000元/㎡車位：售價：8萬/位；租賃：250元/月.位碧月灣花園中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考地理位置：香芒西路占地面積：57029平方米發展商：東莞市三陽實業發展有限公司物業類型：180套商鋪（1-4層捆綁銷售其中1-2層為商鋪，3-4層為住宅）主力戶型：333.36-419.01㎡交樓標準：簡單裝修銷售價格：3200元/㎡（1-4層捆綁銷售)1層:約6500元/㎡2層:約3000元/㎡3-4層:約1600元/

㎡付款方式：一次性；銀行按揭九五折。管理費：1.2元/月.㎡金陽商貿廣場中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考地理位置：清溪科技路與埔星西路交匯處建筑面積：19800㎡（商業12200㎡、住宅7500㎡）物業類型：102套住宅、61間商鋪及一家大型綜合商場主力戶型：住宅：三房兩廳78.12㎡、二房兩廳69.49、85.73㎡；商鋪：100㎡、65㎡銷售價格：洋房1900元/㎡、商鋪6500元/㎡公開發售日：05年3月27日發展商：東莞星光商業廣場開發有限公司星光商業廣場中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考清溪房地產市場總結清溪鎮對商品房的市場需求較大。中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考清溪房地產市場總結鎮區商品房每年開發量不大，項目發展有較大空間。中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考清溪房地產市場總結主力客戶群仍以本地居民和外來經商者及企業主和高管為主，對住房的需求，主要是出于對居住環境、安全性的考慮而產生。中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考清溪房地產市場總結投資客戶群中，多數為持幣觀望型。有一定的客戶外流現象。周邊的：常平、樟木頭、塘廈等。中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考清溪房地產市場總結目前清溪鎮新建住宅項目回報率較高。中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考清溪房地產市場總結鎮區沿街商鋪極為普遍。新興商業區初成規模。給本項目的經營銷售都帶來極大的壓力。中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考中原認為：

此項目的商業部分是項目的難點及重點所在。解決好了項目的招商工作將會對項目商業的銷售帶來極大的便利，從而使本項目的盈利目標能較好、快速實現。商業市場分析中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考東莞市商業概況業態多元化倉儲商店商業步行街品牌專賣專業市場主題購物公園大型超市大型百貨中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考物業名稱返租模式華南MALL10-16年返租，起點1-3年7％回報，從第4年起每年遞增5％盈鋒廣場20年返租，1－5年回報率4.25％，6－10年回報率4.81％，10－15年回報率5.44％，16－20年回報率6.15％地王廣場帶租約銷售，并引進了眾多知名商家東城風情步行街返租三年世博廣場街鋪擬返租三年返租商業項目中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考☆業態多元化東莞市商業總結☆商業用房供應過剩☆主題式商業正在接受市場考驗☆返租方式得以普遍采用☆銷售較順利，招商是瓶頸中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考

☆東莞高端人群相對有限，而大型商業百貨遍地開花，致使不少走高端路線的商業場所人氣不旺，經營狀況不理想。中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考清溪商業分布☆兩大主力商圈為支點，以街鋪為延伸網線，以幾大商業百貨為網點，共同構建清溪商業圈。☆傳統商圈成熟全面，是清溪鎮主力商業圈。☆新興商業圈，發展潛力巨大。☆工業區及住宅區內的零散商業普遍。中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考

新興商圈傳統商圈華潤天和舊大新大新富升華潤萬佳商圈分布及七大百貨分布富佳中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考☆大型零售百貨與商業街鋪的相互補充清溪商業經營特點清溪鎮兩大商業圈中，均為以大型零售百貨和商業街鋪互為補充的形式，其中大型零售百貨店是長期吸引較大人流的商業熱點，是支撐商圈的支柱。而圍繞零售百貨店的各種街鋪，經營業態全面，為消費者提供了較多不同檔次的服飾、通訊等產品，是主力商家的有利補充。兩種經營形式的有利結合，增強了商圈生存的重要生命力中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考☆經營業態以滿足生活所需為主如：服裝、餐飲、生活用品等☆檔次一般為中低檔次。較少高檔次的消費。如：六大百貨中，華潤萬佳檔次較高，但門可羅雀。天和百貨有中高檔的購物環境，但商品檔次為中低檔。富升、大新，經營檔次中低檔，但人流較多。中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考消費時段性明顯

中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考☆本鎮區的商業處于滿足居民日常生活的較低層次，外來大型零售百貨領導市場；清溪商業分析及總結☆目標客戶群對生活有更高層次的需求，例如休閑、娛樂、康體等商業在市場中較為缺乏，是較好的市場機會。例如：傳統商業圈內：休閑場所和娛樂場所都較少。☆現有商業檔次普遍較低，競爭激烈，消費者期待市場出現一些高檔、環境舒適、更具特色的商業形式。例如：當地經濟實力較強的客戶，會選擇到深圳、廣州等地購物，到塘廈、樟木頭等鎮區消費。中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考清溪鎮的消費者大致分為三大類：清溪商業消費者總結企業主、政府官員、企業高端人群、外來經商者本地普通居民較低層次的外來打工族此部分客戶消費在很大程度上具有不確定性，沖動消費還可以加以更好的引導和釋放，并使之成為一種消費習慣。中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考清溪投資者分析☆投資者大多為本地人調查研究表明：現有商鋪大多為當地人士所購買。☆投資動機：將存款購置商鋪，作為長期固定的收入來源。負利率的現實，使有存款的客戶愿意進行投資。而商鋪作為固定資產，有長期穩定的現金流。一定升值潛力的物業，受到投資者的親睞。☆缺乏豐富的投資知識和投資經驗

投資者自身學歷不高，對股票債卷等缺少投資技巧。中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考☆投資外流現象明顯城區及周邊經濟重鎮是他們的選擇。根據周邊鎮區房地產項目，客戶資料的調查分析得出此觀點☆關注商業投資項目，有“一鋪富三代”的傳統思想，尤其習慣于投資臨街商鋪。在當地居民中存在牢固的“一鋪富三代”的傳統思想。擁有臨街商鋪的當地人士在經濟發展的過程中也確實得到了極高的回報。中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考清溪投資型商業物業市場供量較小,相對于較大的投資市場,項目商業部分銷售有較大的市場空間。清溪商業市場存在七大主力商場,和諸多零散商業形式,相對于有限的消費市場,商業經營壓力巨大。結合到本項目的龐大商業體量,經營是難點,招商是關鍵!切實可行的商業定位,以及強大的招商實力是保證項目商業成功的關鍵。清溪商業市場總結中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考項目地塊分析中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考鳳凰花園所在地項目距離商圈核心及中心旺地距離有一定距離，周邊的生活區和對項目造成了一定的商業阻斷。項目位于鹿鳴路與商業街交界處，屬于傳統核心商圈的輻射區域。項目有與核心商圈近距離的地緣優勢，經過引導和培育后，完全有分享商圈龐大人流的可能。中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考☆項目東邊是菜田、美鮮娜園藝花木場和重河村委☆項目西邊是私宅。☆項目南邊是廠房、鹿鳴路。

☆項目北面是舊式商品房廠房區項目四至中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考☆道路：鹿鳴路、商業街☆學校：清溪幼兒園（步行15分鐘）、中心小學（步行18鐘）清溪中學（步行15分鐘）、清溪第二中學（步行20分鐘）☆醫院：清溪醫院（步行15分鐘）☆銀行：農行重河分行、建設銀行清溪儲蓄所、農業銀行清溪辦事處、工行旺東儲蓄所、農信鎮西儲蓄所。☆商業：華潤超市、富升百貨、肯德基、麥當勞、真功夫、商業街街鋪(8分鐘)結論：項目周邊配套完善，可以非常方便的享受商業、銀行、教育、醫療等生活配套。項目周邊配套情況分析中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考商圈范圍：項目商圈分析香芒東路、商業街。兩街交界處為整個商圈的最核心點。半徑范圍約300米。業態：以傳統市場、富升商場、大新百貨（服裝）、華潤超市為主，肯德基、真功夫、麥當勞著名快餐店與之互補。舊市場街鋪、香芒中路沿街街鋪、商業街街鋪，為商圈核心點做了有效的延展。中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考街鋪:

經營服裝為主，以餐飲、食品、飾品為輔。經營的檔次高中、低檔兼有。

經營模式分析傳統市場：以生活用品為主，附帶周邊沿舊市場的街鋪，街鋪銷售商品以服裝、飾品為主，貨品檔次以低檔為主。百貨類商場：

整體是以超市類型經營，以生活用品、食品、服裝為主。貨品檔次為中低檔，中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考☆區位優勢項目位于泛傳統成熟商業圈內。即可以享受到成熟商圈的便利，另一方面隨著商圈的不段完善和發展，物業價值的提升速度很快。☆規模優勢項目相對于同一商業圈內的物業具有規模上的優勢。☆設計規劃優勢按照規劃設計，本項目建成后將是清溪集休閑、娛樂、購物、餐飲為一體的大型綜合商業城。☆市政規劃優勢項目附近將會拓寬道路連接莞深高速及北環路。☆公共交通劣勢公交車站點離本項目有３百米的距離，不太便利。☆與商業旺點沒有直接的連接本項目不能與商業旺點直接的連接，缺乏人氣。☆項目公共空間不足

項目因為占地面積不大，地面停車不便，消費者難以在此長時間逗留。項目商業SWOT分析優勢S劣勢W中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考☆片區供應量少項目所在傳統商業片區今年商業用房供應量較少。☆清溪市場需求量的增加。清溪市場內潛在需求的增加。☆清溪商業竟爭的威脅六大商家同臺競技，帶來的商業威脅。☆項目本身商業體量較大。本項目商業面積將近4萬平方米，清溪市場能否及時消化。☆貸款政策影響銀行貸款利率的調整，投資門檻的提高。機會O威脅T中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考☆本項目位于成熟商業片區，而且規模較大，如經營得當將可以引領清溪商業走向。☆本項目占地不大，但體量大，造成公共空間不大，應盡量拓展公共空間，采用開放式街區，使客戶可以在公共空間里逗留。☆在鎮區內，七大商家的同臺競技給本項目的經營帶來了很大的威脅，本項目的經營定要突破現狀，才能出彩。SWOT總結中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考☆項目的商業部分是項目的難點及重點所在。在項目的銷售初期能夠很好的解決項目的招商問題，將會為項目的銷售帶來極大的利好，從而能更快促進項目的銷售，使本項目的盈利目標能更好更快的實現。☆中原判斷，本項目商業市場有良好的發展潛力和空間。SWOT總結中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考項目商業篇中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考

27年，23城中原對住區商業開發的問題與思考！中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考實際需要矛盾商業街初定位分期入住矛盾一次性開發居民生活矛盾商業設施住區商業開發中存在的問題中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考☆分類別設置的住區商業設施通過對住區商業設施存在的問題以及不同商業設施特點的總結與反思，中原提出了以關注居民的需求為出發點的商業設施配套主張。根據規模、地段、租金、干擾程度的不同，商業設施可以劃分為6類：餐飲設施、日常必備型配套（便利店等）、階段性配套（裝修、中介公司）、文化類商業配套（酒吧、書店等）、零售型商業（超市）以及傳統型商業（肉菜市場等）。☆分級設置的住區商業設施根居民實際需求、設施服務和城市環境特點進行分級設置，在保證便利性的同時，增加公共設施的共享性。中原按照鄰里、住區和城市片區3個層次進行分級設置。中原對商業設置特點的反思中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考

從項目的規模和地段特點出發，根據中原操作大量住宅區商業項目的經驗，本項目商業在分級上應定位為住區商業，即不僅服務于本項目居民，更包含項目所屬住區的大量居民，以及到香茫路商圈購物消費的鎮區客戶，最終形成全鎮聞名的新型商業熱點。從項目的大體量和大規模看，項目商業類別應該區別于以往商業形式，以市場發展潛力大、利潤空間大、市場空白的特色商業，打造清溪新一代最好最休閑最具特色的商業街區。中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考

定位注解：☆清溪第一城——清溪首席集餐飲、休閑、娛樂、購物為一體的都市時尚城☆“ＢＬＯCＫ街區”源自北美，是開放式街區的展現模式，是集商住于一體的城市生活表現形式。

項目商業定位

清溪第一城

————開放式BLOCK街區中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考茶樓、風味美食坊（大酒樓）美容、水療、康體休閑大中型百貨、特色專營店（如女人世界）、酒吧項目業態定位集中式三層集中式首、二層集中式四層中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考公共空間特色商業最大的特色最終體現在公共空間，本項目必須在公共空間上營造一種休閑文化與體驗情趣相結合的特色經營業態特色特色餐飲（休閑餐飲為主體，附帶部分商務餐飲）、服裝為業態主體；超市——社區式購物，為完善項目功能的業態補充使本項目集餐飲、社區式購物功能，又兼有休閑娛樂功能和觀光價值本項目在規劃設計上特色化的商業建筑組合建筑規劃特色從特色中尋找機會！

開放式休閑街區表現中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考沒有特色就沒有生命力，有特色，就有了機會！土圍磚屋金屬院木屋玻璃房大型風味美食坊+時尚精品服飾街+集中式購物震撼的視覺效果、新穎、時尚——Block街區開放式休閑街區表現二中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考木屋——料理坊在商業街區的某個區域規劃為帶木屋特質的立面，引入日式、韓國或其他東南亞風味的特色餐飲。建議在商業街區的局部區域規劃為大面積玻璃組合的立面，其無論在造型上還是在內部情景上均在外部就能親臨感受。具體表現玻璃屋——感受吧、集中式商業中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考另本項目的集中式商業也可以規劃為大面積玻璃組合的立面，使造型上有相對較強的視覺感。中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考本項目的餐飲消費旨在營造真正的block街區，其最終的消費感受就是一種無限空間、無限自由，壓力心情釋放的感覺。中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考通過體驗式園林、文化情景雕塑，營造一種在公共空間上處處是景，處處是休閑的人性化空間。消費者為享受、體驗開放式的街區空間的樂趣與氛圍而發生的自主消費，是開放街區最大的成功之處！觀賞體驗極限休閑處處是景處處是休閑

Block開放空間建議空間上能形成以下幾種功能：公共空間的營造中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考觀賞——在商業街的人流主要通道，增加一些可以觀賞的元素，形成視覺亮點Block空間中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考1美國BLOCK街區示意步行環境/小品PocketParks多功能零售空間中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考廣場

廣場氛圍營造動感、趣味/生活/文化廣場可作為公眾休憩場所/與會所相結合，提供小型表演舞臺和臨時的展示空間/給街區公民提供一種“人居人聚”的雙優空間，為他們創造一種差異化城市生活體驗的價值實用的公共設施中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考體驗空間

廣場氛圍營造體驗——在商業街區的較大的公共空間位置可增設一些可以讓人體驗的設施中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考便捷的步行距離特色街區指示/街名開放的街道實用的公共設施動感、趣味/生活/文化自然的步行系統標志點景觀元素核心交匯點都市休閑時尚block街區開放的街道、集中的商店、實用的公共設施、自然的步行系統、便捷的步行距離、特色街區指示.街區——關于商業

街區元素獨立命名——清溪第一城中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考本項目在統一開發建成后，采用統一管理、統一經營、統一租賃等，實行集中管理和分散經營。項目經營管理建議整體商業采用先招商，后銷售的策略。整體物業發展方向為：高檔次的消費環境，中檔次的商品價格。中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考項目經營管理建議委托/組建專業的管理公司進行總體的、全面的管理服務:>>對項目整體形象的推介，負責整個項目的形象宣傳、推廣；>>對項目范圍內所有的商業面積進行統一經營管理；>>提供項目范圍內的車位、住宅、辦公室的租用服務；>>提供經商咨詢、引進新型商業形態；>>提供商鋪出租、轉讓等中介服務；>>物業管理的常規服務、監督；>>負責項目的招商（指招商部分）；>>承辦大型文化、娛樂活動；中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考中原商會的會員主要為以下三類：①連鎖商業零售企業：包括百貨公司、超級市場、專業市場、主題商場、休閑娛樂及飲食管理公司等；②著名商品品牌：包括服裝、皮具、化妝品、珠寶首飾及名表等；③在莞的港臺商人：東莞有大量的外資企業，其高層管理人員特別是港、臺籍人士中，有很多均在東莞置業或有置業計劃，他們通過委托中原代理的方式，尋找符合其投資意向的物業，這類會員主要為商鋪及住宅投資者。中原商業資源整合中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考森拓普顧問有限公司森拓普顧問有限公司(以下簡稱“CentaPro”)為香港中原集團旗下首要提供專業房地產及投資顧問服務的子公司，專注于商業以及投資類型的顧問服務。現時的業務網絡除香港外，還遍及全國及亞太區各重點城市。CentaPro由一批擁有不同國籍與技能的專業人才組成，包括來自新加坡、英國等地的測量師、建筑師及財務分析員，并擁有逾十年的豐富行內經驗。憑借CentaPro以客為先的理念，中原的專業隊伍能為客戶洞悉市場的走勢，并提供最全面的專業意見。憑借集思廣益的優秀團隊，CentaPro承諾為客戶提供最專業的高質素服務。

中原CentaPro操作的部分商業項目：金光華廣場、五洲風情MALL、萬象城對外招商操作途徑中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考項目住宅篇中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考☆區位優勢項目位于泛傳統成熟商業圈內。一方面可以享受到成熟商圈的便利，另一方面隨著商圈的不段完善和發展，物業受商圈的輻射就逾加明顯，物業價值的提升速度很快。☆項目周邊缺少景觀。四周環境組成是菜田、私房、廠區及陳舊商品房，導致景觀的缺乏。優勢S劣勢W項目住宅SWOT分析☆配套優勢項目位于清溪鎮成熟片區，教育、商業、醫療、文體設施齊備。☆產品優勢經過市場調查：項目戶型大小適中，結構合理。☆公共交通劣勢公交車站點離本項目有３百米的距離，較不便利中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考☆項目特色項目周邊為工廠和民房，建筑形式較為混亂，本項目容易從中脫穎而出。☆片區供應量少項目所在傳統商業片區今年商品房供應量較少。☆清溪市場需求量的增加。清溪市場內潛在需求的增加。☆未來市場潛在供應量的增加。清溪未來市場的供應量將有所增加，對本項目造成潛在的威脅。機會O

威脅T中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考爭取時間，及早入市。利用本項目獨有的地段和位置，形成傳統成熟片區，特色項目的唯一性，直擊市場空白點。利用產品特色打造“都市生活零距離的高品質產品，充分迎合市場購買群體的心理預期。全方位引導和培育市場，突出項目的概念形象，增加感召力，營造多極、多元化的購買市場。項目住宅SWOT小結中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考【潛在客戶分布及構成】客戶定位清溪周邊鎮☆客戶區域構成：以清溪鎮為重點區域，周邊鎮區為輔助區域。☆主要客戶職業構成：清溪原始居民、企業中高級職員、工廠高級管理人員、外來個體經營者、公務員等。中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考A、年齡層次：多數年齡在26-40歲之間；B、家庭結構：多為2-4人，需要相對獨立的個人空間C、收入狀況：屬于中高等級，家庭年收入8萬元以上，有一定的支付首期能力；D、消費水平：是一些中高檔商品、中高檔休閑娛樂場所的消費對象。E、購買動機：改善居住條件，提高生活質量，追求獨立自主追求自我，或對項目未來預期看好的投資。F、置業次數：多為首次置業。主要目標客戶三大特征分析☆背景特征：中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考A、追求舒適生活B、忙碌中尋求寧靜；C、對自己的未來和收入預期樂觀；D、享受高檔次的休閑娛樂消費。E、希望與親朋為鄰，需要健康、融洽的社區文化。☆價值傾向：中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考A、注重住宅的多種功能。B、住宅設計本身應具有現代居住概念，建筑風格及色彩符合目標客戶的審美情趣，有較完善的社區生活配套；C、注重子女教育，希望孩子能得接受好的教育；D、希望有相對個性化，而且功能齊全的高檔會所；E、希望社區在空氣清新、環境良好的區域；F、要求小區要有完善的物業管理。☆購房時可能考慮相關問題：中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考定位注解：在清溪鎮中心區域，塑造全新的都市生活典范。1、針對周邊自建房比較，本項目就是現代化，周邊自建房是落后。2、針對碧月灣、大綠地金豪花園比較，本項目是位于中心區，享受成熟齊備的社區配套，而碧月灣及大綠地金豪花園，位于相對偏僻地段，周邊缺乏商業配套。

住宅形象定位現代都市零距離中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考項目物業發展建議☆通過對小區整體規劃設計、以及各細節部分的打造包裝，從而體現都市生活區的狀況。☆通過對小區公共空間、空中花園、泛會所的包裝，達到高檔次的物業，中檔次價位的策略。中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考泛會所+立體綠化建議

建議將五層架空層設計成為一個富有趣味、有機的、具會所功能的綠色空中花園，以彌補地面綠化覆蓋率的不足。建議架空層的層高做到5.0米，使高度空間更廣闊。建議裝修時注意通過綠化、藝術展示區、園林小品、桌椅、兒童戲具來區隔出比例恰當、相互獨立又彼此聯系的藝術空間。此外，由于轉換層中管道和設備較多，注意排布及隱蔽裝飾，如綠體或百葉窗等。如在綠色花園中設立許多玻璃房，玻璃房子內是健身會所、空中情景餐廳、活動室等，玻璃房子之間用林蔭小道相互連接。從而形成會所和園林有機的結合在一起，既是會所又是園林的一個小品。中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考

中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考建議住宅大堂要有酒店式裝修，以及在公共空間方面，體現尊貴的氣勢。產品創新中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考戶戶增送落地凸窗，讓更多的陽光入戶。

倒凸窗弧飄窗產品創新中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考通過打造空中花園及泛會所，以及多重門禁系統等智能化系統，達到讓客戶感受到人性化、生活化、特異化、以及尊貴。中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考智能化及貼心設施的運用閉路電視監控系統小區車輛進出管理系統小區門禁管理系統無線對講系統多媒體信息服務系統小區監控中心頂樓水箱二次加壓設施中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考影響價格制定的八大因素：地

段客戶購買物業的首要選擇要素環

境周邊及小區內環境景觀發展商知名度發展商的社會認同度和實力背景。周邊配套社區配套、樓宇配套的完善程度；交

通與交通主干道的間距，可選擇之交通工具的多元性、出入的便捷建筑質量客戶購買物業的基本信心支撐；戶型方正、實用率高、功能分區合理等物業管理成熟、專業的物管公司可以提升物業形象及促進物業增值價格項目銷售定價中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考項目核心均價依托同類競爭性物業橫向比較法，與目標消費者需求法進行綜合比較。名稱類型單位面積住宅均價商鋪平均租金商鋪平均價格金陽商貿廣場商住94-137320030元/㎡3200元/㎡（連住宅）康泰大廈商住132-123250070元/㎡12000元/㎡星光商業廣場商住70-861900暫不租6500元/㎡碧月灣花園別墅，小高層140298065元/㎡13000元/㎡中原地產東莞鳳凰花園營銷推廣策略思考☆項目只要立足項目地塊本身，針對項目的客戶群，充分發掘出項目的區位、地段，項目規劃建筑、園林、社區服務優勢，實現項目與周邊項目及市場同類項目的比較優勢，就較容易實現市場的占位和突圍，進而實現項目價格的突圍和拉升。☆結合對東莞整體房地產市場調查研究分析和清溪市場上同類競爭物業的銷售狀況了解，在既考慮市場暢銷和實現發展商最大利潤的前提下，建議總體均價：

住宅：3000元/㎡商業：７000元/㎡―10000元/㎡商業租金：３０－4