第九章物業管理制度與政策【本章歷年考試狀況】

■分值較大，考了綜合分析題，分值低，但有也許再出綜合分析題年份單選多選判斷綜合分析共計1題0.5分－1題0.5分－2題1分2題1分－2題1分2題4分6題6分【本章重要內容】

第一節物業管理概述

第二節物業管理實行與運作要點

第三節物業服務收費

第一節物業管理概述

1.基本概念▲

■物業

是指各類房屋及其附屬設備、設施和有關場地

■物業管理

是指業主通過選聘物業服務公司，由業主和物業服務公司按照物業服務合同商定，對房屋及配套設施設備和有關場地進行維修、養護、管理，維護有關區域內環境衛生和秩序活動

■物業管理內涵

物業管理是由業主通過選聘物業服務公司方式來實現

根據是物業服務合同

內容是對物業進維修養護、管理，對有關區域內環境衛生和秩序進行維護

■兩個主體

物業服務公司－指依法設立，具備獨立法人資格，從事物業管理服務活動公司

業主－即物業產權人，指房屋所有權人

■物業管理重要目

保證和發揮物業使用功能，使其保值增值，并為物業所有人和使用人創造和保持整潔、文明、安全、舒服生活和工作環境與秩序

■作用

有助于提高人民群眾居住質量

有助于增長就業，擴大居民消費

有助于維護社區穩定，推動精神文明建設

有助于增進財富增值，哺育民主意識

2.物業管理基本特性▲

■社會化

■專業化

■市場化

3.物業管理服務基本內容▲（八項內容）

■物業共用部位維護與管理－共用部位

■物業共用設備設施運營、維護和管理－共用設施

■環境衛生、綠化管理服務－環境綠化

■機動車和非機動車停放管理－車輛管理

■物業管理區域內公共秩序、消防、交通等協助管理事項服務－公共秩序

■物業裝飾裝修管理服務－裝飾裝修

■物業檔案資料管理－檔案資料

■通過物業服務合同商定其他事項－其他

4.物業管理重要環節▲（四階段）

■物業管理策劃階段

初期介入

制定物業管理方案

制定暫時管理規約及關于制度

選聘物業服務公司

■物業管理前期階段

物業服務公司內部機構設立與人員編制擬定

物業管理人員選聘和培訓

物業管理規章制度制定

■物業管理啟動階段

物業接管驗收

顧客入住

檔案資料建立

初次業主大會召開和業主委員會成立

■物業管理尋常運作階段

尋常綜合服務與管理

系統協調

5.物業管理條例確立基本制度（七項）◆

■業主大會制度

■管理規約制度

■物業服務招投標制度

■物業承辦驗收制度

■物業服務公司資質管理制度

■物業管理專業人員職業資格制度

■住宅專項維修資金制度

第二節物業管理實行與運作要點

1.物業服務公司▲

1.1物業服務公司性質

■是依法定程序設立，從事物業管理活動，獨立核算、自主經營、自負盈虧具備獨立公司法人地位經濟組織

1.2物業服務公司設立

■向工商行政部門注冊登記領取營業執照

■向房地產行政主管部門申報資質證書

種類

△一級

△二級

△三級

資質管理－分級審批制度

△國務院建設行政部門負責一級資質頒發與管理

△省級負責二級

△市級（還涉及直轄市）負責三級

1.3物業服務公司權利、義務

■六項權利

制定物業管理制度

收取物業管理服務費

制止、糾正違背物業管理制度行為

規定委托人協助管理

選聘專業公司承擔專項經營服務管理業務

其他

■五項義務

提供物業管理服務

接受業主大會、業主委員會和業主及使用人監督

定期發布物業管理服務費用和資金賬目，接受質詢和審計

接受行政部門監督管理

其他

2.業主、業主大會及業主委員會◆

2.1業主與物業使用人（都是物業管理服務對象）

■業主

指物業產權人（所有權人），是物業服務對象

業主對建筑物專用某些享有所有權，對共有某些享有共有和共同管理權利

業主轉讓其專有某些，對共有某些共有和共同管理權利一并轉讓

規劃汽車車位、車庫歸屬，由當事人通過出售、附贈或出租等方式商定

占用業主共有道路或者其她場地用于停放汽車車位，屬于業主共有

■物業使用人

不擁有物業所有權，但通過某種形式獲得物業使用權，并實際使用物業人，是物業管理服務對象

其與業主權利上最大區別是沒有對物業最后處置權

【真題】

◆建筑區劃內，規劃用于停放汽車車位、車庫，其產權（）。

A.屬于房地產開發公司

B.屬于業主共有

C.屬于物業服務公司

D.歸屬由當事人通過出售、附贈或出租等方式商定

提示：參見教材P222[答疑編號]

『對的答案』D

『答案解析』取決于商定。【真題】

◆房屋承租人與業主同樣，也是物業管理服務對象，物業服務公司應按合同商定為其提供服務。（）

提示：參見教材P222[答疑編號]

『對的答案』對

『答案解析』房屋承租人屬于使用人，使用人與業主同樣屬于物業服務對象。2.2業主大會－決策機構，相稱于股東大會

■內含

構成－由物業管理區域內全體業主構成

地位－代表和維護全體業主權益

數量－一種物業管理區域只能成立一種業主大會

■必要由業主大會決定事項

制定和修改業主大會議事規則

制定和修改建筑物及其附屬設施管理規約

選舉或更換業主委員會成員

選聘和辭退物業服務公司或管理人

籌集和使用維修資金

改建、重建建筑物及其附屬設施

關于共有和共同管理其她重大事項

■規定（兩個原則必要同步滿足：面積+人數）

第五項和第六項，經專有某些占建筑物總面積三分之二以上業主且占總人數三分之二以上業主批準

其他事項，經面積過半且人數過半業主批準

【真題】

◆業主選聘和辭退物業服務公司，需要經（）批準。

A.業主委員會

B.專有某些占建筑物總面積過半數業主

C.占總人數過半數業主

D.專有某些占建筑物總面積過半數業主且占總人數過半數業主

提示：參見教材P223[答疑編號]

『對的答案』D【真題】

◆業主大會議事規則由（）制定并修改。

A.業主大會

B.業主委員會

C.政府物業管理部門

D.業主和物業管理公司若同

提示：參見教材P222[答疑編號]

『對的答案』A2.3業主委員會－業主大會執行機構

■性質

是業主大會執行機構

■產生

業主委員會由業主大會選舉產生，只有一種，人數為5－11人單數

■備案

業主委員會成立之日起30日內，將狀況報物業所在地縣級房地產行政主管部門備案

【真題】

◆業主委員會職責涉及選聘、辭退物業管理公司。（）

提示：參見教材P222[答疑編號]

『對的答案』錯

『答案解析』選聘、辭退物業服務公司是業主大會權利2.4管理規約

■性質

由全體業主承諾共同訂立，規定業主在物業管理區域內關于物業使用、維護和管理等涉及業主共同利益事項，對全體業主具備普遍約束力自律性規范

調節業主之間權利與義務文獻（注意不是調節業主與物業公司關系）

此前叫業主公約

■程序（兩步）

建設單位制定暫時管理規約，在銷售時向買受人明示

業主籌辦成立業主大會，由籌辦組擬定管理規約草案，經業主大會討論通過生效

【真題】

◆業主公約是業主自我管理一種重要形式和手段，因而建設單位不得制定業主公約或者業主暫時公約。（）

提示：參見教材P223[答疑編號]

『對的答案』錯

『答案解析』在房屋銷售之前，由建設單位制定暫時管理規約。3.物業管理委托和物業服務合同◆

3.1物業管理委托方－業主，詳細分三類主體

■房地產開發公司

銷售型房屋，在建成與銷售之前，產權歸開發公司，由開發商初次選聘物業服務公司

自持或出租型房屋，產權始終歸開發商，可委托物業管理

■公房出售單位

■業主大會

業主入住達到一定期間或一定比例時，要成立業主大會和業主委員會

業主大會成立后由其選聘物業公司，由業主委員會與物業服務公司訂立合同

3.2物業管理業務獲得－招投標

■內涵

實質是一種市場雙向選取行為，國家也倡導通過招投標選聘物業服務公司

■方式

公開招標－合用于規模較大物業，特別是收益性物業

邀請招標

合同方式－投標人少于3個或住宅規模較小，經物業所在地房地產管理部門批準可合同

3.3物業服務合同

■性質

屬于委托合同，委托人是業主或業主大會，受托人是物業服務公司，受托人以委托人名義為委托人進行物業管理，委托人支付報酬

■類型

前期物業服務合同－開發公司或公房出售單位與物業服務公司訂立

物業服務合同－業主委員會代表全體業主與物業服務公司訂立，該合同一經訂立，前期物業服務合同失效

■內容

對物業管理服務事項、服務質量、費用、雙方權利義務、專項維修資金管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等進行商定

【真題】

◆業主委員會應當與業主大會選聘物業服務公司訂立書面（）合同。

A.物業托管

B.物業服務

C.物業管理

D.物業委托

提示：參見教材P225[答疑編號]

『對的答案』B

『答案解析』D物業服務合同屬于委托合同，可稱為物業服務委托合同，不等同于物業委托合同。4.物業承辦驗收▲

■驗收時間

物業服務公司承辦物業時，物業公司與業主委員會辦理驗收

■承辦驗收內容

物業共用部位、共用設施設備進行查驗

■建設單位向物業移送資料

圖紙及竣工驗收資料

設施設備技術資料

物業質量保修文獻和物業使用闡明文獻

其他第三節物業服務收費

【本節重要內容】

1.物業服務收費原則▲

2.物業服務收費價格管理方式▲

3.物業服務收費計費方式▲

4.物業服務收費費用構成與測算辦法◆

5.物業管理服務級別原則▲

6.住宅專項維修資金◆

1.物業服務收費原則▲

■合理、公開原則

■費用與服務水平相適應原則（注意不是費用與經濟水平相適應）

■長遠應由物業委托者和物業服務公司協商，按質論價、質價相符

2.物業服務收費價格管理方式▲

■管理方式

區別不同物業性質和特點分別實行政府指引價和市場調節價

■政府指引價

由價格主管部門會同關于部門制定基準價及其浮動幅度，定期發布

■市場調節價

在合同中商定

3.物業服務收費計費方式▲

■包干制

是指由業主向物業服務公司支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務公司享有或承擔物業服務計費方式

■酬金制

指在預收物業服務資金中按商定比例或者商定數額提取酬金支付給物業服務公司，別的所有用于物業服務合同商定支出，結余或局限性均由業主享有或者承擔物業服務計費方式

4.物業服務收費費用構成與測算辦法◆

4.1物業服務收費費用構成

■物業服務費構成（3+2）

包干制（三項）

△物業服務成本

△法定稅費

△物業服務公司利潤

酬金制（兩項）

△物業服務支出

△物業服務公司酬金

■物業服務成本或支出

構成（九項）

△管理服務人員工資、社會保險和按規定提取福利費

△共用部位、共用設施設備尋常運營、維護費用

△清潔衛生費用

△綠化養護費用

△秩序維護費用

△辦公費用

△物業服務公司固定資產折舊

△物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用

△經業主批準其他費用

重要規定

△物業共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或成本中

△如電梯尋常維護費用可列入物業服務費成本，但更換電梯費用要從專項維修資金中支出

■物業服務費信息公開

酬金制

△物業服務費屬代管性質，歸業主所有

△物業公司應向業主大會發布物業服務資金年度預決算

△每年不少于一次發布物業服務資金收支狀況

△業主大會提出質詢時，物業服務公司應當及時答復

包干制

△普通業主不需要理解資金狀況，因物業公司盈虧自擔

【真題】

◆實行包干制物業服務費，其構成不涉及（）。

A.物業服務成本B.法定稅費

C.物業服務公司酬金D.物業服務公司利潤

提示：參見教材P228[答疑編號]

『對的答案』C

『答案解析』包干制不涉及酬金。【真題】－綜合分析題

◆如果丙物業公司物業服務收費實行酬金制，則其物業服務支出構成不涉及。（）

A.物業公司人員工資、社會保險

B.物業公司管理人員獎金

C.物業服務區域清潔衛生費用

D.物業共用部位、共用設施維修和更新改造費用

提示：參見教材P228[答疑編號]

『對的答案』D

『答案解析』D屬于專項住宅專項維修資金。4.2物業服務收費測算辦法

■物業服務成本或支出測算辦法

各項目分別計算，然后匯總求和

■法定稅費

營業稅及附加

■利潤

按政府部門擬定比率

■酬金

可按某個固定原則或按一定比例從物業服務資金中提取

4.3漏交率問題

■漏交率

物業管理收繳很難達到100%，收不到物業服務費占總服務費比例是漏交率

■解決途徑

一方面物業服務公司必要提供質價相符物業管理服務

另一方面業重要增強物業管理消費觀念，準時繳費

第三在進行物業管理經費財務預算時要留有一定余地

5.物業管理服務級別原則▲

■合用范疇－普通住宅社區，高檔商品房實行市場調節價，不合用于此規定

普通商品住房

經濟合用住房

房改房

集資建房

廉租住房

■服務級別

一級、二級、三級三個服務級別

■服務級別評估六大內容

基本規定

房屋管理

共用設施設備維修養護

協助維護公共秩序

保潔服務

綠化養護管理

■選取服務級別考慮因素

住宅社區建設原則

配套設施設備

服務功能

業主居住消費能力

6.住宅專項維修資金◆

6.1住宅專項維修資金概念、性質和用途

■用途

專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后維修和更新、改造資金

■性質

由業主交存，屬業主所有

從公有住房售房款中提取屬公有住房售房單位所有

【真題】

◆業主交存住宅專項維修資金屬于業主所有。（）

提示：參見教材P231[答疑編號]

『對的答案』√6.2住宅專項維修資金交存

■交存范疇（三大類）

住宅（一種業主所有且不具備共用部位共用設施設備除外）

住宅社區內非住宅或者住宅社區外與單幢住宅構造相連非住宅

出售公有住房

■交存原則

商品住宅、非住宅按建筑面積交存

初次交存原則為本地住宅建安工程造價5%~8%

出售公有住房交存原則為本地房改成本價2%，按多層住宅不低于售房款20%，高層住宅不低于售房款30%，從售房款中一次性提取

■應轉入資金中滾存使用項目

專項維修資金存儲利息

運用資金購買國債增值收益

住宅共用設施設備報廢后回收殘值

運用住宅共用部位共用設施設備進行經營所得收益

【真題】

◆商品住宅業主按照所擁有物業建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金數額為本地住宅建筑安裝工程每平方米造價5%至8%。（）

提示：參見教材P232[答疑編號]

『對的答案』對6.3住宅專項維修資金管理

■業主大會成立前－由物業所在地建設（房地產）主管部門代管

■業主大會成立后－將賬面余額劃轉至業主大會開立帳戶，將賬目移送業主委員會，管理單位由業主大會決定

■在商業銀行開戶，以物業管理區域或以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬

■業主分戶帳面余額局限性首期交存額30%，應續交

■續交方案擬定

成立業主大會，續交方案由業主大會決定

未成立業主大會，續交方案由政府房地產管理部門會同財政部門制定

【真題】－綜合分析題

◆下列關于住宅專項維修資金表述中，對的為（）。

A.業主交存住宅專項維修資金屬業主所有

B.業主大會成立前，住宅專項維修資金由甲房地產公司代管

C.程某房屋墻面滲水、管道堵塞維修可以申請使用住宅專項維修資金

D.業主分戶賬面住宅專項維修資金余額局限性首期交存額30%，應及時續繳

提示：參見教材P232-233[答疑編號]

『對的答案』AD

『答案解析』B業主大會成立前，資金由政府部門代管；C屬于尋常維修護理，而專項基金用于大修與設備更新。6.4住宅專項維修資金使用

■列支規定

商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間，按建筑面積分攤

售后公有住房之間，按各業主與單位所交存專項資金比例分攤，業主某些再按建筑面積分攤

售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間，先按建筑面積分攤，再按業主與單位交存比例分攤

尚未售出商品住宅、非住宅或者公有住房，開發建設單位或公有住房單位按尚未售出商品住宅或公有住房面積分攤

■不得從住宅專項維修資金中列支項目

應由建設單位或施工單位承擔費用

應由有關單位承擔費用（重要是市政設施）

人為損壞共用部門修復費用

應從物業服務費用中支出共用某些維修養護費用（尋常維護費用）

■資金使用

可用于購買國債

■購買國債批準

應經業主大會批準

未成立業主大會，應當經專有某些占建筑物總面積三分之二以上業主且占總人數三分之二以上業主批準

公有住房中提取維修基金購買國債，需經同級財政部門批準第九章物業管理制度與政策一、單項選取題1.下列關于物業含義，說法錯誤是（）。

A.從物業管理角度來說，物業是指各類房屋及其附屬設備、設施和有關場地

B.物業也是單元房地產稱謂

C.同一宗物業，只能分屬一種產權所有者

D.同一宗物業，往往分屬一種或各種產權所有者

2.（）是物業管理社會化必要前提。

A.物業所有權、使用權與物業經營管理權相分離

B.物業所有權、使用權與物業經營管理權相一致

C.物業所有權、使用權與物業經營管理權相融合

D.當代化大生產社會專業分工

3.（）是物業管理最重要特點。

A.社會化

B.專業化

C.市場化

D.綜合化

4.下列不屬于物業管理服務基本內容是（）。

A.物業共用設備設施運營、維護和管理

B.環境衛生、綠化管理服務

C.業主自用部位維護與管理

D.物業檔案資料管理

5.（）是房地產開發延續和完善，是一種復雜、完整系統工程。

A.物業管理

B.中介服務管理

C.交易管理

D.維護與維修管理

6.在物業管理策劃階段中，建設單位應與選聘物業服務公司訂立（）。

A.《物業服務合同》

B.《物業管理合同》

C.《前期物業服務合同》

D.《后期物業服務合同》

7.建設單位通過招標方式選聘物業服務公司，新建現售商品房項目應當在現售前（）日完畢。

A.30

B.45

C.60

D.90

8.預售商品房項目應當在（）之前完畢選聘物業服務公司。

A.獲得《土地使用證》

B.獲得《施工允許證》

C.獲得《商品房預售允許證》

D.獲得《房屋所有權證》

9.檔案資料不涉及（）。

A.業主資料

B.物業資料

C.房地產公司資料

D.租住戶資料

10.物業管理尋常綜合服務與管理是指（）并訂立《物業服務合同》后，物業服務公司在實行物業管理中所做各項工作。

A.政府職能管理部門與選聘新物業服務公司

B.房地產開發商與選聘新物業服務公司

C.業主大會選聘新物業服務公司

D.業主委員會選聘新物業服務公司

11.物業管理尋常運作是物業管理最重要工作內容，涉及（）。

A.尋常綜合服務與管理、系統協調兩個基本環節

B.尋常清潔打掃與租賃

C.房屋拍賣

D.地皮招標

12.下列不屬于《物業管理條例》確立基本制度是（）。

A.業主大會制度

B.物業管理議標制度

C.物業承辦驗收制度

D.住宅專項維修資金制度

13.（）特殊性、經營管理專業性以及涉及學科多、管理復雜等特點，決定了應對物業服務專業人員實行職業資格制度。

A.物業服務招投標

B.物業承辦驗收

C.物業服務公司資質管理

D.物業服務活動

14.物業管理實行原則是（）。

A.業主公約自我約束、自我管理與物業服務公司專業化管理相結合

B.業主大會自我約束、自我管理與物業服務公司專業化管理相結合

C.業主委員會自我約束、自我管理與物業服務公司專業化管理相結合

D.業主自我約束、自我管理與物業服務公司專業化管理相結合

15.物業服務公司應當是具備獨立（）。

A.機關法人地位經濟組織

B.事業法人地位經濟組織

C.公司法人地位經濟組織

D.非公司法人地位經濟組織

16.新設立物業服務公司，其資質級別按照最低級別核定，并設（）年暫定期。

A.半

B.一

C.二

D.三

17.物業服務公司資質管理實行（）。

A.一級審批制度

B.逐級審批制度

C.分級審批制度

D.分別審批制度

18.《物業服務公司資質管理辦法》規定，（）負責一級物業服務公司資質證書頒發和管理。

A.國務院

B.國務院建設主管部門

C.直轄市人民政府房地產主管部門

D.省、自治區人民政府建設主管部門

19.《物業服務公司資質管理辦法》規定，設區市人民政府房地產主管部門負責（）級物業服務公司資質證書頒發和管理。

A.暫定級

B.一

C.二

D.三

20.業主是指（）。

A.所擁有物業管理人

B.所擁有物業使用人

C.所擁有物業產權人

D.所擁有物業租賃人

21.下列關于物業使用人，表述錯誤是（）。

A.物業使用人擁有物業所有權

B.物業使用人是實際使用物業人

C.物業使用人基本權利、義務受到租賃合同一定限制

D.物業使用人沒有對物業最后處置權

22.物業使用人和業主在權利上最大區別是（）。

A.物業使用人有對物業最后處置權

B.物業使用人沒有對物業最后處置權

C.業主沒有對物業最后處置權

D.以上三項均不對

23.業主選聘和辭退物業服務公司，需要經（）批準。（試題）

A.業主委員會

B.專有某些占建筑物總面積過半數業主

C.占總人數過半數業主

D.專有某些占建筑物總面積過半數業主且占總人數過半數業主

24.業主大會決定選舉業主委員會或者更換業主委員會成員，應當經（）業主批準。

A.專有某些占建筑物總面積過半數業主且占總人數過半數

B.專有某些占建筑物總面積三分之一以上業主且占總人數三分之一

C.專有某些占建筑物總面積四分之一以上業主且占總人數四分之一

D.專有某些占建筑物總面積三分之二以上業主且占總人數三分之二

25.業主大會會議決定制定和修改業主大會議事規則，需要經（）批準。

A.業主委員會

B.專有某些占建筑物總面積過半數業主

C.占總人數過半數業主

D.專有某些占建筑物總面積過半數業主且占總人數過半數業主

26.下列關于管理規約，表述不對的是（）。

A.管理規約是一種公共契約，屬于合同、合約性質

B.管理規約作為業主自我管理一種重要形式和手段，規定全體業主共同遵守

C.建設單位應當在銷售物業之后，制定暫時管理規約，對關于物業使用、維護、管理，業主共同利益，業主應當履行義務，違背規約應當承擔責任等事項依法作出商定

D.建設單位制定暫時管理規約，不得侵害物業買受人合法權益

27.業主委員會是業主大會（）。

A.決策機構

B.執行機構

C.監督機構

D.聯合機構

28.物業管理招標方式普通采用（）。（試題）

A.公開招標、委托招標

B.公開招標、邀請招標

C.邀請招標、合同招標

D.委托招標、合同招標

29.物業服務合同屬于國內合同分類中（）。

A.單務合同

B.委托合同

C.免費合同

D.非典型合同

30.普通來說，房地產開發公司或公房出售單位與物業服務公司訂立是（）。

A.物業服務合同

B.前期物業服務合同

C.后期物業服務合同

D.物業管理合同

31.下列關于物業管理招標方式，表述錯誤是（）。

A.物業管理招標有公開招標、邀請招標兩種方式

B.公開招標長處是招標方有較大選取范疇

C.公開招標普通合用于規模較大物業，特別是收益性物業

D.公開招標普通合用于規模較小物業

32.業主委員會應當與業主大會選聘物業服務公司訂立書面（）合同。（試題）

A.物業托管

B.物業服務

C.物業管理

D.物業委托

33.下列關于物業承辦驗收，表述錯誤是（）。

A.業主大會選聘物業服務公司后，物業服務公司承辦物業時，應當與業主委員會辦理物業驗罷手續

B.物業服務公司承辦物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗

C.物業服務合同終結時，物業服務公司可不將關于資料交還給業主委員會

D.業主委員會應當向物業服務公司移送關于資料

34.物業服務收費實行政府指引價，有定價權限人民政府價格主管部門應當會同房地產行政主管部門依照物業管理服務級別原則等因素，制定（）。

A.相應市場價及其浮動幅度，并定期發布

B.相應基準價及其浮動幅度，并定期發布

C.相應成本價及其浮動幅度，并定期發布

D.相應標定價及其浮動幅度，并定期發布

35.物業服務收費計費方式中，包干制是指（）。

A.由業主向物業服務公司支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由業主享有或者承擔物業服務計費方式

B.由業主向物業服務公司支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務公司享有或者承擔物業服務計費方式

C.在預收物業服務資金中按商定比例或者商定數額提取酬金支付給物業服務公司，別的所有用于物業服務合同商定支出，結余或者局限性均由物業服務公司享有或者承擔物業服務計費方式

D.在預收物業服務資金中按商定比例或者商定數額提取酬金支付給物業服務公司，別的所有用于物業服務合同商定支出，結余或者局限性均由業主享有或者承擔物業服務計費方式

36.物業服務收費計費方式中，酬金制是指（）。

A.由業主向物業服務公司支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由業主享有或者承擔物業服務計費方式

B.由業主向物業服務公司支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務公司享有或者承擔物業服務計費方式

C.在預收物業服務資金中按商定比例或者商定數額提取酬金支付給物業服務公司，別的所有用于物業服務合同商定支出，結余或者局限性均由物業服務公司享有或者承擔物業服務計費方式

D.在預收物業服務資金中按商定比例或者商定數額提取酬金支付給物業服務公司，別的所有用于物業服務合同商定支出，結余或者局限性均由業主享有或者承擔物業服務計費方式

37.業主交存住宅專項維修資金屬于（）所有。

A.房地產開發單位

B.公有住房售房單位

C.業主

D.直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門

38.商品住宅業主、非住宅業主按照所擁有物業建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金數額為本地住宅建筑安裝工程每平方米造價（）。

A.2％至3％

B.2％至5％

C.5％至8％

D.5％至10％

39.業主大會成立前，商品住宅業主、非住宅業主交存住宅專項維修資金，由（）代管。

A.房地產開發單位

B.業主大會

C.業主委員會

D.物業所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門

40.住宅專項維修資金劃轉后賬目管理單位，由（）決定。

A.房地產開發單位

B.業主大會

C.業主委員會

D.直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門

二、多項選取題1.下列關于物業管理含義，表述對的是（）。

A.物業管理是指業主通過選聘物業服務公司，由業主和物業服務公司按照物業服務合同商定，對房屋及配套設施設備和有關場地進行維修、養護、管理，維護有關區域內環

境衛生和秩序活動

B.物業管理是由業主通過選聘物業服務公司方式來實現

C.物業管理活動根據是商品房買賣合同

D.物業管理活動根據是物業服務合同

E.物業管理內容是對物業進行維修養護、管理，對有關區域內環境衛生和秩序進行維護

2.（）是物業管理三個基本特性。

A.社會化

B.專業化

C.市場化

D.私有化

E.民主化

3.物業管理社會化有兩個基本含義，即（）。

A.房地產施工公司要到社會上去選聘物業服務公司

B.物業服務公司要到社會上去尋找房地產施工公司

C.物業服務公司要到社會上去尋找可以代管物業

D.物業所有權人要到社會上去選聘物業服務公司

E.政府職能部門要到社會上去選聘物業服務公司

4.物業管理策劃階段工作涉及（）等基本環節。

A.物業管理初期介入

B.制定物業管理方案

C.制定暫時管理規約及關于制度

D.物業管理人員選聘與培訓

E.選聘物業服務公司

5.下列關于物業管理尋常運作階段特點，說法錯誤是（）。

A.物業管理尋常運作是物業管理最重要工作內容

B.物業管理尋常運作涉及尋常綜合服務與管理，系統協調兩個基本環節

C.物業管理尋常運作涉及尋常綜合服務與管理，顧客入住，系統協調三個基本環節

D.系統外部環境條件重要是物業服務公司與業主、業主大會、業主委員會互有關系協調

E.系統內部環境條件就是與有關部門及單位互有關系協調

6.《物業管理條例》確立基本制度，涉及（）。

A.業主大會制度

B.管理規約制度

C.物業服務公司資質管理制度

D.住宅社區綜合驗收制度

E.住宅專項維修資金制度

7.物業管理市場供需主體是（）。

A.政府職能部門

B.物業服務公司

C.業主及使用人

D.房地產開發公司

E.業主公約

8.《物業服務公司資質管理辦法》規定，負責二級物業服務公司資質證書頒發和管理部門為（）。

A.國務院建設主管部門

B.省人民政府建設主管部門

C.自治區人民政府建設主管部門

D.直轄市人民政府房地產主管部門

E.設區市人民政府房地產主管部門

9.下列（）事項決定，應當經專有某些占建筑物總面積過半數業主且占總人數過半數業主批準。

A.選舉業主委員會或者更換業主委員會成員

B.選聘和辭退物業服務公司或者其她管理人

C.制定和修改建筑物及其附屬設施管理規約

D.監督業主公約實行

E.籌集和使用建筑物及其附屬設施維修資金

10.按物業產權歸屬，當前在國內，物業管理委托方有（）主體。

A.房地產開發公司

B.政府物業管理職能部門

C.公房出售單位

D.業主大會

E.業主委員會

11.下列關于物業服務合同，說法不對的是（）。

A.業主委托物業服務公司對物業實行物業管理，物業服務公司接受委托從事物業管理服務，雙方應當訂立物業服務合同

B.物業服務合同屬于國內合同分類中委托合同

C.物業服務合同既可以發生在法人之間，也可以發生在公民與法人之間

D.《前期物業服務合同》合同甲方是業主委員會

E.《前期物業服務合同》合同乙方是房地產開發公司或公房出售單位

12.物業服務收費計費方式重要涉及（）。

A.服務制

B.酬金制

C.包干制

D.管理制

E.服務和管理制

13.實行物業服務收費包干制，物業服務費用構成涉及（）。

A.物業服務成本

B.法定稅費

C.物業服務公司利潤

D.物業服務支出

E.物業服務支出

14.實行物業服務收費酬金制，預收物業服務資金涉及（）。

A.物業服務成本

B.法定稅費

C.物業服務公司利潤

D.物業服務公司酬金

E.物業服務支出

15.下列關于住宅專項維修資金，表述對的是（）。

A.住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿前維修和更新、改造資金

B.業主交存住宅專項維修資金屬于業主所有

C.從公有住房售房款中提取住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有

D.1998年國務院《關于進一步深化城鄉住房制度改革加快住房建設告知》明確提出建立住房維修基金制度

E.住宅專項維修資金存儲利息，除業主大會另有決定外，應當轉入住宅專項維修資金滾存使用

16.（），除業主大會另有決定外，都應當轉入住宅專項維修資金滾存使用。

A.住宅專項維修資金存儲利息

B.運用住宅專項維修資金購買國債增值收益

C.住宅共用設施設備報廢后回收殘值

D.物業服務公司支出節余

E.運用住宅共用部位共用設施設備進行經營，業主所得收益

17.下列（）費用不得從住宅專項維修資金中列支。

A.依法應當由建設單位或者施工單位承擔住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用

B.依法應當由有關單位承擔供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備維修、養護費用

C.應當由當事人承擔因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需修復費用

D.依照物業服務合同商定，應當由物業服務公司承擔住宅共用部位、共用設施設備維修和養護費用

E.住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用

三、判斷題1.物業管理重要目是為了保證和發揮物業使用功能，使其保值增值，并為物業所有人和使用人創造和保持整潔、文明、安全、舒服生活和工作環境。（）

2.業主，即物業產權人，指房屋所有權人和使用人。（）

3.物業管理專業化是指由物業服務公司通過合同訂立，按照產權人和使用人規定去實行專業化管理。（）

4.房地產開發項目擬定后，開發公司就應盡早制定物業管理方案，但不可聘請物業服務公司代為制定。（）

5.物業接管驗收涉及新建物業接管驗收和原有物業接管驗收。（）

6.對物業服務公司而言，物業接管驗收是對涉及物業共用部位、共用設施設備在內接管驗收。（）

7.尋常綜合服務與管理是指業主大會選聘新物業服務公司并訂立《物業服務合同》前，物業服務公司在實行物業管理中所做各項工作。（）

8.管理規約是各種業主之間形成共批準志，是業主共同訂立并遵守行為準則。（）

9.社會化、專業化、市場化物業管理體制其核心是專業化。（）

10.物業管理實行原則是業主自我約束、自我管理與物業服務公司專業化管理相結合。這種結合重要是通過物業管理指令籌劃來實現。（）

11.物業服務公司設立分工商注冊登記和資質審批兩步。（）

12.物業服務公司資質級別分為甲級、乙級、丙級和丁級。（）

13.新設立物業服務公司，其資質級別按照最低級別核定，并設兩年暫定期。（）

14.建筑區劃內，規劃用于停放汽車車位、車庫應當一方面滿足業主需要。（）

15.業主大會由物業管理區域內全體業主構成。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中合法權益。（）

16.一種物業管理區域可以成立兩個業主大會。（）

17.業主對建筑物專有某些以外共有某些，享有權利，承擔義務；可以放棄權利不履行義務。（）

18.業主共同決定選聘和辭退物業服務公司，應當經專有某些占建筑物總面積過半數業主且占總人數過半數業主批準。（）

19.物業社區內，業主共同決定重建建筑物及其附屬設施事項，應當經專有某些占建筑物總面積過半數業主且占總人數過半數業主批準。（）

20.在業主大會和業主委員會成立之前，公房出售單位作為原業主，與房地產開發公司同樣，負責初次選聘物業服務公司。（）

21.物業服務合同屬于國內合同分類中單務合同。（）

22.《物業服務合同》訂立后，其原房地產開發公司或公房出售單位與物業服務公司所訂立《前期物業服務合同》繼續有效。（）

23.物業服務公司承辦物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。（）

24.物業服務收費應當區別不同物業性質和特點分別實行政府指引價和市場調節價。（）

25.物業共用部位、共用設施設備大修、中修和更新、改造費用，可以計入物業服務支出或者物業服務成本。（）

26.實行物業服務費用酬金制，預收物業服務支出屬于代管性質，為所交納業主所有，物業服務公司不得將其用于物業服務合同商定以外支出。（）

27.物業服務收費采用酬金制方式，物業服務公司或者業主大會可以按照物業服務合同商定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金收支狀況進行審計。（）

28.住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿前維修和更新、改造資金。（）

29.從公有住房售房款中提取住宅專項維修資金屬于業主所有。（）

30.直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當委托所在地一家商業銀行，作為本行政區域內住宅專項維修資金專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。（）

31.業主大會開立住宅專項維修資金賬戶，應當接受所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門監督。（）

32.業主分戶賬面住宅專項維修資金余額局限性首期交存額50％，應當及時續交。（）

33.容許運用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業務或者將購買國債用于質押、抵押等擔保行為。（）

答案某些一、單項選取題1.【對的答案】：C

【答案解析】：參見教材P212，同一宗物業，往往分屬一種或各種產權所有者。因此C選項不對的。【該題針對“物業與物業管理基本概念”知識點進行考核】【答疑編號10063963】

2.【對的答案】：A

【答案解析】：參見教材P213，物業所有權、使用權與物業經營管理權相分離是物業管理社會化必要前提。【該題針對“物業與物業管理基本概念”知識點進行考核】【答疑編號10063964】

3.【對的答案】：C

【答案解析】：參見教材P213，市場化是物業管理最重要特性。【該題針對“物業管理基本特性”知識點進行考核】【答疑編號10063965】

4.【對的答案】：C

【答案解析】：參見教材P213，物業管理服務基本內容重要有：物業共用部位維護與管理；物業共用設備設施運營、維護和管理；環境衛生、綠化管理服務；機動車和非機動車停放管理；物業管理區域內公共秩序、消防、交通等協助管理事項服務；物業裝飾裝修管理服務；物業檔案資料管理。【該題針對“物業管理服務基本內容”知識點進行考核】【答疑編號10063966】

5.【對的答案】：A

【答案解析】：參見教材P214，物業管理是房地產開發延續和完善，是一種復雜、完整系統工程。【該題針對“物業管理重要環節”知識點進行考核】【答疑編號10063967】

6.【對的答案】：C

【答案解析】：參見教材P215，建設單位應與選聘物業服務公司訂立《前期物業服務合同》。【該題針對“物業管理重要環節”知識點進行考核】【答疑編號10063968】

7.【對的答案】：A

【答案解析】：參見教材P215，建設單位通過招標方式選聘物業服務公司，新建現售商品房項目應當在現售前30日完畢。【該題針對“物業管理重要環節”知識點進行考核】【答疑編號10063969】

8.【對的答案】：C

【答案解析】：參見教材P215，預售商品房項目應當在獲得《商品房預售允許證》之前完畢選聘物業服務公司。【該題針對“物業管理重要環節”知識點進行考核】【答疑編號10063970】

9.【對的答案】：C

【答案解析】：參見教材P216，檔案資料涉及業主或租住戶資料和物業資料。【該題針對“物業管理重要環節”知識點進行考核】【答疑編號10063971】

10.【對的答案】：C

【答案解析】：參見教材P217，尋常綜合服務與管理是指業主大會選聘新物業服務公司并訂立《物業服務合同》后，物業服務公司在實行物業管理中所做各項工作。【該題針對“物業管理重要環節”知識點進行考核】【答疑編號10063972】

11.【對的答案】：A

【答案解析】：參見教材P217，物業管理尋常運作是物業管理最重要工作內容，涉及尋常綜合服務與管理、系統協調兩個基本環節。【該題針對“物業管理重要環節”知識點進行考核】【答疑編號10063973】

12.【對的答案】：B

【答案解析】：參見教材P217～219，物業服務基本制度：業主大會制度、管理規約制度、物業服務招投標制度、物業承辦驗收制度、物業服務公司資質管理制度、物業服務專業人員職業資格制度、住宅專項維修資金制度。【該題針對“物業管理條例確立物業服務基本制度”知識點進行考核】【答疑編號10063974】

13.【對的答案】：D

【答案解析】：參見教材P218，物業服務活動特殊性、經營管理專業性以及涉及學科多、管理復雜等特點，決定了應對物業服務專業人員實行職業資格制度。【該題針對“物業管理條例確立物業服務基本制度”知識點進行考核】【答疑編號10063975】

14.【對的答案】：D

【答案解析】：參見教材P220，物業管理實行原則是業主自我約束、自我管理與物業服務公司專業化管理相結合。【該題針對“物業服務公司”知識點進行考核】【答疑編號10063976】

15.【對的答案】：C

【答案解析】：參見教材P220，物業服務公司是依法定程序設立，從事物業管理活動，獨立核算、自主經營、自負盈虧具備獨立公司法人地位經濟組織。【該題針對“物業服務公司”知識點進行考核】【答疑編號10063977】

16.【對的答案】：B

【答案解析】：參見教材P221，新設立物業服務公司，其資質級別按照最低級別核定，并設一年暫定期。【該題針對“物業服務公司”知識點進行考核】【答疑編號10063978】

17.【對的答案】：C

【答案解析】：參見教材P221，物業服務公司資質管理實行分級審批制度。【該題針對“物業服務公司”知識點進行考核】【答疑編號10063979】

18.【對的答案】：B

【答案解析】：參見教材P221，國務院建設主管部門負責一級物業服務公司資質證書頒發和管理。【該題針對“物業服務公司”知識點進行考核】【答疑編號10063980】

19.【對的答案】：D

【答案解析】：參見教材P221，設區市人民政府房地產主管部門負責三級物業服務公司資質證書頒發和管理。【該題針對“物業服務公司”知識點進行考核】【答疑編號10063981】

20.【對的答案】：C

【答案解析】：參見教材P221，業主指所擁有物業產權人。【該題針對“業主、業主大會及業主委員會”知識點進行考核】【答疑編號10063982】

21.【對的答案】：A

【答案解析】：參見教材P222，物業使用人是指不擁有物業所有權，但通過某種形式而獲得物業使用權，并實際使用物業人。【該題針對“業主、業主大會及業主委員會”知識點進行考核】【答疑編號10063983】

22.【對的答案】：B

【答案解析】：參見教材P222，物業使用人和業主在權利上最大區別是物業使用人沒有對物業最后處置權。【該題針對“業主、業主大會及業主委員會”知識點進行考核】【答疑編號10063984】

23.【對的答案】：D

【答案解析】：參見教材P222～223，業主共同決定選聘和辭退物業服務公司或者其她管理人，應當經專有某些占建筑物總面積過半數業主且占總人數過半數業主批準。【該題針對“業主、業主大會及業主委員會”知識點進行考核】【答疑編號10063985】

24.【對的答案】：A

【答案解析】：參見教材P222～223，業主大會決定選舉業主委員會或者更換業主委員會成員，應當經專有某些占建筑物總面積過半數業主且占總人數過半數業主批準。【該題針對“業主、業主大會及業主委員會”知識點進行考核】【答疑編號10063986】

25.【對的答案】：D

【答案解析】：參見教材P222～223，業主大會會議決定制定和修改業主大會議事規則，需要經專有某些占建筑物總面積過半數業主且占總人數過半數業主批準。【該題針對“業主、業主大會及業主委員會”知識點進行考核】【答疑編號10063987】

26.【對的答案】：C

【答案解析】：參見教材P223，建設單位應當在銷售物業之前，制定暫時管理規約，對關于物業使用、維護、管理，業主共同利益，業主應當履行義務，違背規約應當承擔責任等事項依法作出商定。因此C選項不對的。【該題針對“業主、業主大會及業主委員會”知識點進行考核】【答疑編號10063988】

27.【對的答案】：B

【答案解析】：參見教材P223，業主委員會是業主大會執行機構。【該題針對“業主、業主大會及業主委員會”知識點進行考核】【答疑編號10063990】

28.【對的答案】：B

【答案解析】：參見教材P225，物業管理招標有公開招標、邀請招標兩種方式。【該題針對“物業管理委托和物業服務合同”知識點進行考核】【答疑編號10063993】

29.【對的答案】：B

【答案解析】：參見教材P225，物業服務合同屬于國內合同分類中委托合同。【該題針對“物業管理委托和物業服務合同”知識點進行考核】【答疑編號10063994】

30.【對的答案】：B

【答案解析】：參見教材P225，房地產開發公司或公房出售單位與物業服務公司訂立《前期物業服務合同》。【該題針對“物業管理委托和物業服務合同”知識點進行考核】【答疑編號10063995】

31.【對的答案】：D

【答案解析】：參見教材P225，公開招標普通合用于規模較大物業，特別是收益性物業。因此D選項不對的。【該題針對“物業管理委托和物業服務合同”知識點進行考核】【答疑編號10063996】

32.【對的答案】：B

【答案解析】：參見教材P226，依照業主大會授權，業主委員會應當與業主大會選聘物業服務公司訂立書面物業服務合同。【該題針對“物業管理委托和物業服務合同”知識點進行考核】【答疑編號10063997】

33.【對的答案】：C

【答案解析】：參見教材P226，物業服務合同終結時，物業服務公司應當將關于資料交還給業主委員會。因此C選項不對的。【該題針對“物業承辦驗收”知識點進行考核】【答疑編號10063998】

34.【對的答案】：B

【答案解析】：參見教材P227，物業服務收費實行政府指引價，有定價權限人民政府價格主管部門應當會同房地產行政主管部門依照物業管理服務級別原則等因素，制定相應基準價及其浮動幅度，并定期發布。【該題針對“物業服務收費價格管理方式”知識點進行考核】【答疑編號10063999】

35.【對的答案】：B

【答案解析】：參見教材P227，包干制是指由業主向物業服務公司支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務公司享有或者承擔物業服務計費方式。【該題針對“物業服務收費計費方式”知識點進行考核】【答疑編號10064000】

36.【對的答案】：D

【答案解析】：參見教材P227，酬金制是指在預收物業服務資金中按商定比例或者商定數額提取酬金支付給物業服務公司，別的所有用于物業服務合同商定支出，結余或者局限性均由業主享有或者承擔物業服務計費方式。【該題針對“物業服務收費計費方式”知識點進行考核】【答疑編號10064001】

37.【對的答案】：C

【答案解析】：參見教材P231，業主交存住宅專項維修資金屬于業主所有。【該題針對“住房專項維修資金”知識點進行考核】【答疑編號10064002】

38.【對的答案】：C

【答案解析】：參見教材P232，商品住宅業主、非住宅業主按照所擁有物業建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金數額為本地住宅建筑安裝工程每平方米造價5％至8％。【該題針對“住房專項維修資金”知識點進行考核】【答疑編號10064003】

39.【對的答案】：D

【答案解析】：參見教材P232，業主大會成立前，商品住宅業主、非住宅業主交存住宅專項維修資金，由物業所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門代管。【該題針對“住房專項維修資金”知識點進行考核】【答疑編號10064004】

40.【對的答案】：B

【答案解析】：參見教材P233，住宅專項維修資金劃轉后賬目管理單位，由業主大會決定。【該題針對“住房專項維修資金”知識點進行考核】【答疑編號10064005】

二、多項選取題1.【對的答案】：ABDE

【答案解析】：參見教材P212，物業管理活動根據是物業服務合同。因此C選項不對的。【該題針對“物業與物業管理基本概念”知識點進行考核】【答疑編號10064006】

2.【對的答案】：ABC

【答案解析】：參見教材P213，社會化、專業化、市場化是物業管理三個基本特性。【該題針對“物業管理基本特性”知識點進行考核】【答疑編號10064007】

3.【對的答案】：CD

【答案解析】：參見教材P213，物業管理社會化有兩層基本含義，一是物業所有權人要到社會上去選聘物業服務公司；二是物業服務公司要到社會上去尋找可以代管物業。【該題針對“物業管理基本特性”知識點進行考核】【答疑編號10064008】

4.【對的答案】：ABCE

【答案解析】：參見教材P214～215，物業管理策劃階段工作涉及物業管理初期介入、制定物業管理方案、制定暫時管理規約及關于制度、選聘物業服務公司四個基本環節。【該題針對“物業管理重要環節”知識點進行考核】【答疑編號10064009】

5.【對的答案】：CDE

【答案解析】：參見教材P217，物業管理尋常運作涉及尋常綜合服務與管理，系統協調兩個基本環節。系統外部環境條件就是與有關部門及單位互有關系協調。系統內部環境條件重要是物業服務公司與業主、業主大會、業主委員會互有關系以及業主之間互有關系協調。因此CDE選項不對的。【該題針對“物業管理重要環節”知識點進行考核】【答疑編號10064010】

6.【對的答案】：ABCE

【答案解析】：參見教材P217～219，物業服務基本制度：業主大會制度、管理規約制度、物業服務招投標制度、物業承辦驗收制度、物業服務公司資質管理制度、物業服務專業人員職業資格制度、住宅專項維修資金制度。【該題針對“物業管理條例確立物業服務基本制度”知識點進行考核】【答疑編號10064011】

7.【對的答案】：BC

【答案解析】：參見教材P219—220，物業管理市場供需主體是物業服務公司和業主及使用人。【該題針對“物業服務公司”知識點進行考核】【答疑編號10064012】

8.【對的答案】：BCD

【答案解析】：參見教材P221，省、自治區人民政府建設主管部門負責二級物業服務公司資質證書頒發和管理，直轄市人民政府房地產主管部門負責二級和三級物業服務公司資質證書頒發和管理，并接受國務院建設主管部門指引和監督。【該題針對“物業服務公司”知識點進行考核】【答疑編號10064013】

9.【對的答案】：ABC

【答案解析】：參見教材P222～223，制定和修改業主大會議事規則；制定和修改建筑物及其附屬設施管理規約；選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；選聘和辭退物業服務公司或者其她管理人；關于共有和共同管理權力其她重大事項，應當經專有某些占建筑物總面積過半數業主且占總人數過半數業主批準。【該題針對“業主、業主大會及業主委員會”知識點進行考核】【答疑編號10064014】

10.【對的答案】：ACD

【答案解析】：參見教材P224，按物業產權歸屬，當前在國內，物業管理委托方有房地產開發公司、公房出售單位和業主大會三類主體。【該題針對“物業管理委托和物業服務合同”知識點進行考核】【答疑編號10064015】

11.【對的答案】：DE

【答案解析】：參見教材P225，《前期物業服務合同》合同甲方是房地產開發公司或公房出售單位；《前期物業服務合同》合同乙方是甲方選聘物業服務公司。因此DE選項不對的。【該題針對“物業管理委托和物業服務合同”知識點進行考核】【答疑編號10064016】

12.【對的答案】：BC

【答案解析】：參見教材P227，物業服務收費計費方式重要涉及包干制和酬金制兩種方式。【該題針對“物業服務收費計費方式”知識點進行考核】【答疑編號10064017】

13.【對的答案】：ABC

【答案解析】：參見教材P227，實行物業服務收費包干制，物業服務費用構成涉及物業服務成本、法定稅費和物業服務公司利潤。【該題針對“物業服務收費費用構成與測算辦法”知識點進行考核】【答疑編號10064018】

14.【對的答案】：DE

【答案解析】：參見教材P227—228，實行物業服務收費酬金制，預收物業服務資金涉及物業服務支出和物業服務公司酬金。【該題針對“物業服務收費費用構成與測算辦法”知識點進行考核】【答疑編號10064019】

15.【對的答案】：BCDE

【答案解析】：參見教材P231，住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后維修和更新、改造資金。因此A選項不對的。【該題針對“住房專項維修資金”知識點進行考核】【答疑編號10064020】

16.【對的答案】：ABCE

【答案解析】：參見教材P232，下列資金應當轉入住宅專項維修資金滾存使用：住宅專項維修資金存儲利息；運用住宅專項維修資金購買國債增值收益；住宅共用設施設備報廢后回收殘值；運用住宅共用部位共用設施設備進行經營，業主所得收益，除業主大會另有決定外。【該題針對“住房專項維修資金”知識點進行考核】【答疑編號10064021】

17.【對的答案】：ABCD

【答案解析】：參見教材P233，下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：依法應當由建設單位或者施工單位承擔住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；依法應當由有關單位承擔供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備維修、養護費用；應當由當事人承擔因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需修復費用；依照物業服務合同商定，應當由物業服務公司承擔住宅共用部位、共用設施設備維修和養護費用。【該題針對“住房專項維修資金”知識點進行考核】【答疑編號10064022】

三、判斷題1.【對的答案】：對

【答案解析】：參見教材P212，物業管理重要目是保證和發揮物業使用功能，使其保值增值，并為物業所有人和使用人創造和保持整潔、文明、安全、舒服生活和工作環境與秩序。【該題針對“物業與物業管理基本概念”知識點進行考核】【答疑編號10064023】

2.【對的答案】：錯

【答案解析】：參見教材P212，業主，即物業產權人，指房屋所有權人。【該題針對“物業與物業管理基本概念”知識點進行考核】【答疑編號10064024】

3.【對的答案】：對

【答案解析】：參見教材P213，物業管理專業化是指由物業服務公司通過合同訂立，按照產權人和使用人規定去實行專業化管理。【該題針對“物業管理基本特性”知識點進行考核】【答疑編號10064025】

4.【對的答案】：錯

【答案解析】：參見教材P214，房地產開發項目擬定后，開發公司就應盡早制定物業管理方案，也可聘請物業服務公司代為制定。【該題針對“物業管理重要環節”知識點進行考核】【答疑編號10064026】

5.【對的答案】：對

【答案解析】：參見教材P215，物業接管驗收涉及新建物業接管驗收和原有物業接管驗收。【該題針對“物業管理重要環節”知識點進行考核】【答疑編號10064027】

6.【對的答案】：對

【答案解析】：參見教材P216，對物業服務公司而言，物業接管驗收是對涉及物業共用部位、共用設施設備在內接管驗收。【該題針對“物業管理重要環節”知識點進行考核】【答疑編號10064028】

7.【對的答案】：錯

【答案解析】：參見教材P217，尋常綜合服務與管理是指業主大會選聘新物業服務公司并訂立《物業服務合同》后，物業服務公司在實行物業管理中所做各項工作。【該題針對“物業管理重要環節”知識點進行考核】【答疑編號10064029】

8.【對的答案】：對

【答案解析】：參見教材P218，管理規約是各種業主之間形成共批準志，是業主共同訂立并遵守行為準則。【該題針對“物業管理條例確立物業服務基本制度”知識點進行考核】【答疑編號10064030】

9.【對的答案】：錯

【答案解析】：參見教材P219，社會化、專業化、市場化物業管理體制其核心是市場化。【該題