《2024年政府工作報告》（以下簡稱“報告”）對房地產行業著墨頗多，重點強調了標本兼治化解房地產風險，要求“優化房地產政策，對不同所有制房地產企業合理融資需求要一2024加快構建“人房地錢”聯動的房地產發展新模式。考慮到當前房地產行業仍處于深度調整階段，我們建議短期仍以穩預期、穩房價、穩地產為主，中長期從構建多層次住房供應體系、推進土地管理制度改革、完善住房金融制度建設等方面，推動房地產向新發展模式轉型。一、2023年房地產政策組合拳發力，行業邊際改善或進入筑底階段2023優化房地產調控，推動降低房貸成本，積極推進保交樓工作”，力促房地產市場平穩運行。（一）利好政策效果逐漸顯現，房地產行業呈現邊際改善2023716房不認貸”、降低首付比例和貸款利率、調整存量貸款利率、居民換購住房退稅優惠延期等房地產調整政策密集出臺，持續引導潛在需求有序釋放。2023年全國商品房銷售面積和銷售額同比增速分別為-8.5%、-6.5%，1241.56%、38.58%；17%；20.4%，降幅連續52023年房企13.6%，9（-9.9%）和自籌資金（-19.1%）6000融資白名單，貸款額度超2000億元，整體對市場的正向影響有望進一步顯現。（二）房地產負向循環尚未完全打破，制約行業修復進程雖然政策環境持續放松，但受限于行業風險持續釋放、居民收入預期弱、房價下跌預期較強、核心城市政策效果持續性不足等因素，房地產行業深度調整態勢未改，“價格下降-信心不足-銷售低迷-資金受限-投資下滑”的負向循環尚未完全打破，制約房地產修復。20241，701.2%0.4%，房價下跌趨勢并未完全扭轉，或持續制約銷售改善。盡管近期核心一二線城市接連優化樓市政策，政策力度不斷增強，但需求端仍疲軟疊加高基數影響，1-2TOP10051.6%229.3%，64.7%。銷售未見企穩的情況下，房地產投資增速或仍將保持負增長。20239.6%，21土地購置費同比降幅進一步擴大，除核心城市優質地塊外土地出讓市場依舊低迷。供需兩端雙雙走弱下，2024年房地產修復仍承壓，需要更加積極的政策環境，穩定市場信心。二、2024年標本兼治化解房地產風險，新發展模式下“商品+保障”雙輪驅動2024應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關系變化，加快構建房地產發展新模式；加大保障性住房建設和供給，完善商品房基礎性制度建設，滿足剛性和多樣化改善性住房需求。（一）防范化解房地產市場風險仍是2024年的首要任務報告提出“標本兼治化解房地產風險，穩妥有序處置房地產風險隱患”。當前房地產行業最核心的風險問題仍是流動性問題和債務處置問題。隨著房地產金融“十六條”“三箭齊發”穩地產政策的發布、從“三個不高于”到“三個不低于”的監管轉向、以及城市房地產融資協調機制建立及項目白名單制的落地等，對房地產項目融資起到一定支撐，然而政策對房企融資現金流的改善效果仍不理想。根據中誠信國際統計，2023年房地產行業發行債券4057.68億元，凈融資為-914億元，凈融資流出持續走擴，且融資分化更為顯著，民營房企發行規模占比不足一成。疊加低迷的房地產銷售拖累經營性現金流回暖，房企兩大核心現金流入持續疲弱導致房地產行業風險仍在高位。從債務風險及處置看，2023年房地產行業違約232.26（76.31%），14%，61666.9384%；企業流動性風險加劇了行業債務風險釋放及蔓延。然而，房地產違約債務處置卻明顯滯后，爛尾風波不僅持續引發民生問題，還制約了房地產行業復蘇進程。2024風險化解的重要工作之一，優化房地產政策，金融與房地產要形成良性循環，對不同所有制120235房地產企業合理融資需求要一視同仁給予支持，在房地產行業持續發展中化解處置債務風險，建立健全房地產風險防控長效機制，促進房地產市場平穩健康發展。（二）新型城鎮化下，加快構建“人房地錢”掛鉤的房地產發展新模式為適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關系變化，報告再提“加快構建房地產發展新模式”。盡管當前我國房地產市場供求關系發生一定變化，但隨著以縣城為重要載體的新型城鎮化戰略行動深入實施，以城市群、都市圈為依托，人口、資金等生產要素在城鄉實現雙向流動，進而形成了城鄉融合發展的新格局，為中長期住房需求提供有力支撐，尤其是經濟發達、人口集聚的大城市和特大城市。202366.16%，根據聯合國預測，203072.3%，11001047%，與常住20分“新市民”也將為房地產發展提供增量空間。與此同時，結構性供給過剩造成大量房產閑置、保障房與商品房供給失衡、住房租賃市場不規范、公共服務不均等問題始終存在，這也對房地產新發展模式有了更為明確的要求。新發展模式下，應以“人房地錢”要素聯動機制為重要抓手，建立“以人定房，以房定地、以房定錢”的新模式，通過因地制宜地制定差異化政策適應人口流動變化，形成“以需定建”、供需匹配的住房供給體系，推動高質量公共住房建設與供給，滿足差異化、多層次住房需求；土地要素市場方面，構建與人口、產業結構適配度高的土地新機制，有效緩解人口、產業與土地市場匹配失衡問題，也是房地產新發展模式的重要環節；此外，還需高效引導金融資源配置和完善建立財稅體制建設，促進金融與房地產良性循環。總體而言，新型城鎮化趨勢下，需從住房結構、土地管理、金融財稅等多方面共同促進房地產市場實現供需新平衡，加快構建房地產發展新模式。（三）“商品+保障”雙輪驅動滿足居民多樣化住房需求2023825（14）以來，我國住房“商品+保障”雙輪驅動模式進入新的階段；2024227《關于做好住房發展規劃和年度計劃編制工作的通知》，再次明確“以政府為主保障工薪收入群體剛性住房需求，以市場為主滿足居民多樣化改善性住房需求”。相較商品房，我國保障性住房建設相對滯后，存在明顯短板，一、二線城市尤為突出，未能滿足居民的多層次住房需求。根據估算，2008-201876%，保障房占比僅24%。2023年以來，伴隨“三大工程”加速推進，我國保障房建設速度加快，2023年保障性租賃住房開工建設和籌集213萬套（間），超額完成了年度計劃量。此次報告再次強調“加大保障性住房建設和供給”，后續保障性住房供給量將繼續增加，重點滿足新市民、青年人的住房需求。同時，報告首次提出“完善商品房基礎性制度建設”，盡管尚未有對商品房基礎性制度的官方解釋，但從過往兩會政府工作報告內容看，后續或將在土地管理制度、商品房預售制度、住房財稅金融制度等方面，加大改革與創新力度。“商品+保障”雙輪驅動有助于“滿足剛性住房需求和多樣化改善性住房需求”，結合報告提出的“減少限制性措施”，預計后續仍將延續“因城施策”基調，充分賦予城市房地產調控自主權，一線城市或繼續優化限購政策、二線城市或全面取消限制性政策。202425LPR4.2%3.95%，2019最大降幅，體現出央行對房地產行業的托底，有利于進一步釋放剛性和改善性需求。三、構建“人房地錢”聯動的房地產發展新模式的建議盡管當前“房地產市場供求關系發生重大變化”，但并不意味著房地產行業快速下行，需要在相對平穩的狀態向新發展模式轉變。目前，穩房價是穩地產的關鍵，穩房價才能穩定市場預期、提升市場信心，有助于恢復從銷售到投資的流動性鏈條。同時還需要從需求端發力，提高居民收入的同時進一步打開需求端限制性政策，全面放開限購限貸。只有存量資產處置起來，交易流動起來，整個行業才有穩的希望。從報告表述上看，房地產發展新模式的20242工作的通知》，預計后續將加快構建“以人定房，以房定地、以房定錢”的新模式。對此，我們提出以下幾點建議：（一）平衡新建與存量盤活的前提下，構建多層次的住房供應體系當前我國房地產市場面臨多重結構性供需失衡，構建“人房地錢”聯動的房地產發展新模式，首要需加快房地產業供給側改革，建立“商品+保障”雙軌并驅的住房供給體系，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。商品房市場，建議以市場化發展為導向，減少限制性政策，推動居民住房改善與升級。建議在核心一二線城市繼續推行全面取消限購限貸、降低首付比例、下調房貸利率、提高公積金貸款額度、放松落戶限制、降低交易稅費等措施，加大對改善性住房需求的信貸支持、政策支持等，同時匹配高品質住房需求，放開商品房供給上的限價限建等約束政策。保障房體系，建議在合理評估新開工建設與盤活存量孰為最優選擇的基礎上，收購或改造存量住房資源，補充保障房、公租房及養老等薄弱領域的短板。當前，我國房地產市場總體上已經出現了供過于求的局面，尤其是二三線城市甚至是部分一線城市存在著非住宅地產的大量閑置。一是建議通過設立專項貸款、貼息補助等方式，鼓勵地方政府、國企、房企收購存量房用于保障性住房建設。2023100082住房，后續可進一步擴大試點范圍。二是通過收購或改造閑置的存量非住宅房產，用于保障性住房或醫療、養老等結構性供給短缺的領域。近年來支持“非改租”的政策層出不窮，廣州、深圳、岳陽、貴陽等地均出臺了對非住宅存量的盤活支持政策，其中廣州、岳陽等城市的支持政策不僅解決閑置商辦、廠房類庫存的資金沉淀問題，同時也為保障性租賃住房的建設擴展的來源渠道。三是通過盤活存量住房資源，彌補租賃住房短缺，建立住房租賃監管服務平臺，有效增加保障性住房供給以及提升租賃住房質量。此外，根據需求，加快保障性住房等“三大工程”落地，完善住房保障基礎性制度和支持政策，在土地供應、信貸融資、稅收政策等方面給予政策支持；推行“租售同權”，適當提升核心大中城市的公共服務投入，逐步擴大惠及范圍；還可借鑒美國租房券項目經驗，加大對低收入群體、青年群體租房補貼力度；推進保障性租賃住房REITs試點，逐步拓展參與主體與試點資產范圍。（二）優化土地供應節奏、結構，深化土地管理制度改革政府工作報告提出“完善‘人地錢’掛鉤政策”，表明人口將成為各地獲取土地、金融219地區高質量發展保障能力的意見》，后續或圍繞人口、產業、城市發展進一步優化土地資源配置，深化土地管理制度改革。土地供應方面，建議根據人口規模與流動方向、社保繳納情況、產業分布情況以及存量與庫存去化周期，前瞻性安排土地供應節奏與結構，如適當增加重點中心城市與城市群的住宅用地供給，減少住宅庫存去化周期過長區域的住宅用地供給；減少非住宅房產供給過剩區域或產業薄弱區域的商業用地、工業用地供給。同時，土地供應中配套推出一定比例的“只租不售”宅地，通過集中建設、配建等方式增加租賃住房的建設和供應，拓寬租賃住房建設途徑。2202318在“不大規模新增建設用地”的要求下，盤活存量用地對優化資源配置至關重要。建議推動集體地入市，有效盤活存量閑置、低效、破碎化土地，推進農村集體經營性建設用地與國有建設用地同等入市、同權同價，提升城市建設用地規劃彈性，建立健全城鄉統一的建設用地市場，有效盤活存量閑置土地。同時，從城市發展和城鎮實際出發，允許在合理范圍內調整部分規劃建設指標，以促進低效用地空間向生產、生活、生態多功能復合型空間轉型，并通過用地功能轉型實現“變資源為資產”，充分體現土地利用價值。（三）科學探索商品房預售制度改革，完善住房金融制度建設房地產新舊模式轉換過程，要求金融與房地產應形成良性循環，構建房地產債務風險長效機制。針對房地產行業融資問題，需加大金融支持力度。適度調整房地產信貸政策，穩定房地產開發貸款投放，對正常經營的房地產企業“不惜貸、抽貸、斷貸”，進一步推動落實城市房地產融資協調機制；加快推進房地產貸款的“三個不低于”政策落地，增強銀行關于房地產融資支持的窗口指導，對不同所有制房地產企業合理融資需求要一視同仁給予支持；繼續用好債券融資增信工具，鼓勵房企發債緩解流動性壓力，支持房地產企業通過資本市場合理股權融資等。針對房地產不良資產和債務風險問題，可通過主辦銀行制度統籌推進房地產債務處置工作，按市場化原則推進展期、調整還款安排、新發貸款、處置資產償還借款等安排。此外，還可設立專門的房地產不良資產管理機構，發揮政策性金融資產管理公司職能，通過債務重組、破產清算/重整、資產證券化、司法清收等方式，降低房地產不良資產風險。引入市場化機構共同參與，豐富資產處置手段及機制。預售制是商品房基礎性制度的重要組成部分，但其具有雙刃劍特征，伴隨房地產市場供求關系轉變，建議后續科學探索商品房預售制度改革。一方面，商品房預售制加速了我國城鎮化建設進程；另一方面，在此輪房地產行業深度調整中，也暴露出我國預售制度建設不完善，侵害購房者權益等問題。然而，當前我國房地產行業并不具備全面轉為現房銷售的條件，現房銷售對房地產行業流動性、債務風險、資金使用效率都將產生更為嚴峻的考驗。在此背景下，為更好推動房地產向新發展模式平穩過度，建議積極探索商品房預售制度改革。從統一立法角度明確預售資金監管模式、監管范圍、相關主體職責邊界及違約責任。優化預售資金支付模式，建立與項目開發工期進度相匹配的預售資金支付模式，降低購房者和開發商之間的權責不對等和風險不對稱問題。加強對預售資金賬戶的監管力度，增強預售資金劃轉及使用信用披露。探索定金或首付款保護制度，建立商品房爛尾保護機制，降低購房者風險。附錄：2014-2024年政府工作報告中房地產相關表述年份房地產相關表述2024標本兼治化解房地產、地方債務、中小金融機構等風險，維護經濟金融大局穩定。優化房地產政策，對不同所有制房地產企業合理融資需求要一視同仁給予支持，促進房地產市場平穩健康發展。健全風險防控長效機制。適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關系變化，加快構建房地產發展新模式。加大保障性住房建設和供給，完善商品房相關基礎性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。積極推進新型城鎮化。我國城鎮化還有很大發展提升空間。要深入實施新型城鎮化戰略行動，促進各類要素雙向流動，形成城鄉融合發展新格局。把加快農業轉移人口市民化擺在突出位置，深化戶籍制度改革，完善“人地錢”掛鉤政策，讓有意愿的進城農民工在城鎮落戶，推動未落戶常住人口平等享受城鎮基本公共服務。培育發展縣域經濟，補齊基礎設施和公共服務短板，使縣城成為新型城鎮化的重要載體。注重以城市群、都市圈為依托，促進大中小城市協調發展。推動成渝地區雙城經濟圈建設。穩步實施城市更新行動，推進“平急兩用”公共基礎設施建設和城中村改造，加快完善地下管網，推動解決老舊小區加裝電梯、停車等難題，加強無障礙、適老化設施建設，打造宜居、智慧、韌性城市。新型城鎮化要處處體現以人為本，提高精細化管理和服務水平，讓人民群眾享有更高品質的生活。2023有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，防止無序擴張，促進房地產業平穩發展。保障基本民生和發展社會事業。加強住房保障體系建設，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，加快推進老舊小區和危舊房改造。2022繼續保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩地價、穩房價、穩預期，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。2021保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩地價、穩房價、穩預期。解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，規范發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。2020深入推進新型城鎮化。發揮中心城市和城市群綜合帶動作用，培育產業、增加就業。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進房地產市場平穩健康發展。完善便民、無障礙設施，讓城市更宜業宜居。2019深入推進新型城鎮化。堅持以中心城市引領城市群發展。抓好農業轉移人口落戶，推動城鎮基本公共服務覆蓋常住人口。更好解決群眾住房問題，落實城市主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產市場平穩健康發展。繼續推進保障性住房建設和城鎮棚戶區改造，保障困難群體基本居住需求。繼續推進地下綜合管廊建設。城鎮老舊小區量大面廣，要大力進行改造提升，更新水電路氣等配套設施，支持加裝電梯和無障礙環境建設，健全便民市場、便利店、步行街、停車場等生活服務設施。新型城鎮化要處處體現以人為核心，提高柔性化治理、精細化服務水平，讓城市更加宜居，更具包容和人文關懷。健全地方稅體系，穩步推進房地產稅立法。2018健全地方稅體系，穩妥推進房地產稅立法。580度，對低收入住房困難家庭要應保盡保，將符合條件的新就業無房職工、外來務工人員納入保障范圍。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實地方主體責任，繼續實行差別化調控，建立健全長效機制，促進房地產市場平穩健康發展。支持居民自住購房需求，培育住房租賃市場，發展共有產權住房。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓廣大人民群眾早日實現安居宜居。2017因城施策去庫存。目前三四線城市房地產庫存仍然較多，要支持居民自住和進城人員購房需求。堅持住房的居住屬性，落實地方政府主體責任，加快建立和完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，健全購租并舉的住房制度，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。加強房地產市場分類調控，房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規范開發、銷售、中介等行為，遏制熱點城市房價過快上漲。目前城鎮還有幾千萬人居住在條件600障性住房，因地制宜、多種方式提高貨幣化安置比例，加強配套設施建設和公共服務，讓更多住房困難家庭告別棚戶區，讓廣大人民群眾在住有所居中創造新生活。2016深入推進新型城鎮化。城鎮