2024年高等教育經濟類自考-00122房地產評估歷年考試高頻考點試題附帶答案（圖片大小可自由調整）第1卷一.參考題庫(共25題)1.成本法中的利潤是（）。A、正常條件下的平均利潤B、個別開發商的利潤C、開發商的平均實際利潤D、開發商預期的平均利潤2.為評估某宗房地產2012年10月13日的價格，選取了可比實例A，其成交價格為8000元/m2，成交日期為2011年11月15日。經調查獲知2011年7月至2012年10月該類房地產的價格平均每月比上月上漲1%。對可比實例A進行交易日期修正后的價格為（）元/m2。A、9280B、8925C、8880D、80003.有關房地產的價值和價格正確的描述是（）A、房地產價值更加科學、準確B、房地產的價值是房地產真實所值C、房地產的價格圍繞其價值上下波動D、現實中由于個人偏好、定價決策、無知等原因，時常發生價格背離價值的情況E、房地產的價格是相對穩定的，而價值不穩定4.同一宗房地產在不同的時間會有不同的價值。5.委托人不一定是估價對象權利人或估價報告使用者。6.當房地產的區位由劣變為優時，其價值會上升；反之，其價值會下跌。7.某在建工程規劃建筑面積為12400平米，土地使用期限為40年，從開工之日起計算。項目建設期為2年，建成后一年內可全部出租（第一年的收益暫且不計），按可出租面積計算的月租金為60元/平米，可出租面積為建筑面積的75%，正常出租率為90%，運營費用為有效毛收入的20%。假設報酬率為8%，則該在建工程續建完成時的總價值為（）萬元。A、1607萬元B、1486萬元C、473萬元D、438萬元8.某宗房地產采用比較法、成本法、收益法估價的結果有較大的差異，其最終估價結果應（）。A、取三者的平均值B、取三者的中間值C、任選其中之一D、在三者的基礎上綜合分析決定9.房地產價格是由房地產的（）這兩種相反的力量共同作用的結果。A、供需與價格B、需求與價格C、供給與價格D、供給與需求10.采用收益法測算房地產價格時，公式V=A/Y+b/Y2表示（）A、房地產凈收益按一固定數額逐年遞增B、房地產凈收益按一固定數額逐年遞減C、房地產凈收益按一固定比率逐年遞增D、房地產凈收益按一固定比率逐年遞減11.某企業擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補辦了土地使用權出讓手續，出讓年限為50年（自補辦之日算起）。在2006年1月時，建筑物剩余經濟壽命為45年，則在計算建筑物折舊時，經濟壽命應取為（）年。A、45B、50C、52D、5512.如果先按原幣種的價格進行交易日期修正，則對進行了交易日期修正后的價格，應采用（）的市場匯價進行換算。A、估價作業日期B、成交日期C、估價時點D、交易日期修正后13.引起房地產價格上升的原因主要有（）。A、房地產擁有者自己對房地產進行投資改良B、外部不經濟C、需求增加導致稀缺性增加D、通貨膨脹E、房地產使用管制放松14.各種因素在不同水平上的變化對房地產價格的影響是不同的，同一因素在不同地區對房地產價格的影響也可能是不同的。15.在成本法中，只有貸款計算利息，而自有資金則無需計算利息。16.下列關于重新購建價格的說法中，正確的有（）。A、重新購建價格是指重新開發建設全新狀況的估價對象所必需的支出B、重新購建價格是在估價時點的價格C、重新購建價格是客觀的價格D、建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格E、土地的重新購建價格是法定最高出讓年限狀況下的價格17.有特殊保護價值的建筑物運用成本法估價時，采用（）為好。A、更新重置成本B、復原重置成本C、完全成本D、重新購建價格18.資產評估值是對資產特定時點及特定市場條件下的客觀價值的估計值。19.某估價事務所在2008年6月20日至7月20日評估了一宗房地產于2008年6月30日的價格。之后，有關方面對其估價結果有異議。現在若要求你重新估價以證明該估價結果是否真實，則重新估價的估價時點應為（）。A、2008年6月30日B、現在C、重新估價的作業日期D、要求重新估價的委托方指定的日期20.專業估價要對估價的過程和結果負責，承擔相應的法律責任。21.某公司購買一宗房地產，土地使用期限為40年，不可續期，至今已使用了8年。該宗房地產當時在正常情況下第一年獲得凈收益6萬元，以后每年凈收益增長2%，從第8年開始，凈收益保持穩定，該宗房地產的報酬率為7%。則該宗房地產的現時收益價格為多少萬元？22.屬于非市場價值的評估結果既適用于產權變動類資產業務，又適用于非產權變動類資產業務。23.根據《物權法》的規定，建設用地使用權期間屆滿后自動續期的是（）用地。A、工業用地B、教育、科技、文化C、衛生、體育用地D、居住用地24.某套住宅的套內建筑面積為140m2，套內使用面積為128m2，應分攤的公共部分建筑面積為20m2，按套內使用面積計算的價格為3500元/m2，則該套住宅按建筑面積計算的價格為（）A、3500B、3200C、2800D、250025.一般來說，平坦的土地，價格較高；高低不平的土地，價格較低。第2卷一.參考題庫(共25題)1.有關專業估價下列說法不正確的是（）。A、由取得相關資格的專業人員完成B、任何人都可以做出C、具有社會公信力D、是一種專業意見2.某建筑物實際經過年數為10年，估價人員現場查勘后認為該建筑物建筑設計過時和維修保養差造成功能折舊和物質折舊高于正常建筑物，判斷其有效經過年數為18年，剩余經濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為（）。A、43.2%B、50%C、56.8%D、70%3.某幢寫字樓，建筑物重新購建價格為2000萬元，經濟壽命為50年，有效經過年數為10年。其中，門窗等損壞的修復費用為10萬元；裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，有效經過年數為4年；設備的重置價格為250萬元，平均壽命為15年，有效經過年數為9年。假設殘值率均為零，則該幢寫字樓的物質折舊額為多少萬元。4.期房與現房的價格孰高孰低？5.委托人的義務包括（）。A、向估價機構如實提供其知悉的估價所必要的情況和資料B、對所提供的情況和資料的真實性、合法性和完整性負責C、協助估價人員搜集估價所必要的情況和資料D、協助估價人員對估價對象進行的實地查看等工作E、不得干預估價人員和估價機構的估價行為和估價結果6.應計息的項目包括取得土地成本、開發成本、管理費用、銷售費用和銷售稅費。7.綜合成新率反映評估對象現行價值與其全新狀態重置成本的比率。8.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為1202，單位建筑面積的重置價格為800元/2，建筑物殘值率為6%，年折舊率2.2%，則該建筑物的現值為（）元。A、76880B、79104C、77952D、815629.某在建工程，土地使用權年限為50年，自取得土地使用權證日起開工。預計該項目建成后的建筑面積為17500m2，年凈收益為350萬元。目前該項目已建設2年，預計該項目建成并正式投入使用還需2年。已知市場上同類房地產的報酬率為8%，則該項目續建完成時的總價值為多少萬元？10.某宗房地產的土地面積為1000m2，建筑面積為1400m2，現需拆除重建。估計建筑面積的拆遷費用和殘值分別為300元/m2和50元/m2，則該宗土地的減價修正額為（）元/m2。A、350B、300C、250D、5011.企業的特許經營權、商譽、客戶基礎、員工隊伍等不能作為估價對象。12.只要執行了資產評估程序就可以防范資產評估風險。13.資產的非市場價值也是資產交易中的一種相對公平合理的價值，只是其相對合理性的適用范圍較窄。14.建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊三大類。其中，屬于經濟折舊的有（）。A、功能落后B、功能缺乏C、環境污染D、交通擁擠E、正常使用的磨損15.收益現值是指為獲得該項資產以取得預期收益的權利所支付的貨幣總額。16.比較法中，采用間接比較對可比實例價格進行個別因素修正，其中可比實例的個別因素優于標準個別因素得102分，估價對象的個別因素劣于標準個別因素得97分，則個別因素修正系數為（）。A、1.05B、1.02C、0.97D、0.9517.某宗房地產建成于2000年底，此后收益年限為48年；2001年底至2004年底分別獲得凈收益83萬元、85萬元、88萬元、92萬元；預計2005年底至2007年底可分別獲得凈收益94萬元、95萬元、96萬元，從2008年底起每年可獲得的凈收益將穩定在95萬元；該類房地產的報酬率為9%。試利用上述資料測算該宗房地產2004年底的收益價格。18.估價報告使用者可能是（）。A、估價對象權利人B、債權人C、投資者D、受讓人E、政府及其有關部門和社會公眾等19.某建筑物實際經過年數為10年，經估價人員現場觀察和產權核查，該建筑物的剩余經濟壽命為40年，殘值率為2%，用直線法計算該建筑物的年折舊率為（）。A、2%B、1.98%C、2.5%D、2.45%20.某房地產土地總價為6000萬元，土地單價為1000元/m2，容積率為2，則該房地產的樓面地價為（）。A、2000B、1000C、750D、50021.運用市場途徑評估時，為了減少評估人員的工作量，一般只要求選擇一個參照物。22.最有效使用原則是房地產評估的最高原則。23.某房地產土地面積為2000m2，土地價值為400萬元，容積率為2，建筑物價值為800萬元，則該房地產的房地單價為（）。A、6000B、4000C、3000D、200024.市場法評估房地產價格的主要難點是（）。A、市場行情變化不定B、供需變化引起價格變化C、影響房地產價格的因素極其復雜且難以把握D、影響房地產價格的因素影響程度不同25.下列可以作為估價對象有（）。A、在建房地產B、正在開發建設或者計劃開發建設、但尚未出現的房地產C、已經滅失的房地產D、現在狀況下的房地產與過去狀況下的房地產的差異部分E、以房地產為主的整體資產第3卷一.參考題庫(共25題)1.某建筑物為鋼筋混凝土結構，經濟壽命50年，有效經過年數為8年，經調查測算，現在重新建造全新狀態的該建筑物的建造成本為800萬元，管理費用為建造成本的5%，銷售稅費為60萬元，利息率為7.5%，開發利潤為120萬元。又知其中該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為18萬元；裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，已使用2年；設備的重置價格為110萬元，平均壽命為10年，已使用8年。假設殘值均為零。試評估該建筑物的現值。2.某商品住宅總價為100萬元，首付款為40%，其余為抵押貸款，貸款期限為20年，按月等額還本利息，貸款年利率為7.5%，自有資金資本化率為6%。則其綜合資本化率為（）。A、7.5%B、6.9%C、6.6%D、6%3.在成本法求取折舊中，采用（）更符合實際情況A、有效經過年數B、實際經過年數C、剩余經過年數D、自然經過年數4.在評估時點，資產的非市場價值只對特定的資產業務當事人來說是公平合理的，對于其他人并非公平合理，資產評估結果公平合理性所能涵蓋的范圍基本上就限定了評估結果的適用范圍和使用范圍。5.同一資產在不同假設條件下，評估結果應趨于一致。6.價格指數中如果是以某個固定時期作為基期的，稱為（）。A、固定價格指數B、定基價格指數C、長期價格指數D、環比價格指數7.李某于2008年花70萬元購得“一大三小”住宅一套，此后不久在住宅小區上風位建了一座化工廠，致使空氣中時常有一股酸臭味。于是李某在2012年底將該住房以60萬元低價轉售，則引起減價的折舊因素有（）。A、物質折舊B、經濟折舊C、功能折舊D、區位折舊8.某地區房地產交易中賣方、買方應交納的稅費分別為正常成交價格的6.5%和4.5%。某宗房地產交易，買方付給賣方5000元/m2，應交納的稅費均由買方負擔，則該宗房地產的正常成交價格為（）元/m2。A、5325B、5225C、4775D、46759.某商業大樓始建于10年前，建造期為2年，建成8年后補辦了土地使用權出讓手續，土地使用年限為40年（自補辦土地出讓手續之日算起），建筑物的設計經濟壽命為50年，當前建筑物的剩余經濟年限為（）。A、50年B、40年C、32年D、30年10.某地區某類房地產2009年4月1日至10月1日的價格指數分別為89.6、84.7、86.7、95.0、89.2、92.5、98.1（以2008年1月1日為100）。其中有一房地產在2009年6月1日的價格為2000元/平方米，對其作交易日期修正到2009年10月1日的價格為（）元/平方米。A、2263B、1962C、1768D、173411.某寫字樓預計持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬元，出售時的價格為5616萬元，報酬率為8%，則該寫字樓目前的收益價格為多少萬元？12.已知某收益性房地產的收益期限為50年，報酬率為8%時的價格為4000元/m2；如果該房地產的剩余收益期限為40年，報酬率為6%，則其價格為多少元/m2？13.非市場價值就是不公平價值，因此評估人員要把資產的市場價值作為追求的目標。14.某房地產的土地面積為500m2，土地價格為2000元/m2；建筑面積為1000m2，成本法估算的建筑物重置價將為1800元/m2；市場上同類房地產的正常房地價格為2500元/m2，則該房地產中建筑物的實際價值比重置價格低（）元/m2。A、200B、300C、700D、100015.有關專業估價，下列說法正確的是（）。A、由取得相關資格的專業人員完成B、是一種專業意見C、具有社會公信力D、不用承擔法律責任16.一個地區房地產價格總水平與該地區的經濟發展狀況成正比關系。17.資產評估是一項國際性的社會經濟活動。18.某商場建成3年后補辦了土地使用權出讓手續，土地使用權出讓年限為40年，建筑物的自然壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經濟壽命為（）年。A、40B、43C、47D、5019.下列“完全市場”必須同時具備的條件正確的是（）。A、同質商品，買者不在乎從誰的手里購買B、買者和賣者的人有限C、買者和賣者都有進出市場的自由D、買者和賣者都掌握當前價格的完全信息，并能預測未來的價格20.開發利潤是該類房地產開發項目在正常條件下房地產開發商所能獲得的平均利潤，而不是個別房地產開發商最終實際獲得的利潤，也不是個別房地產開發商所期望獲得的利潤。21.非專業估價要承擔法律責任，而專業估價不必須承擔法律責任。22.某宗房地產建筑物建成于1996年10月1日，經濟壽命為60年。后于2001年10月1日補辦了土地使用權出讓手續，土地使用權出讓年限為50年（從補辦之日算起）。2006年10月1日對該房地產進行評估。經計算，該房地產的土地重新購建價格為2000萬元，建筑物重新購建價格為3000萬元，殘值率為0。則在估價時點（2006年10月1日）該房地產的評估價值為（）。A、5000萬元B、4500萬元C、4455萬元D、4400萬元23.采用成本途徑進行資產評估時，其實體性貶值與會計上的折舊是一樣的。24.合理確定評估基準日有助于減少和避免不必要的資產評估基準日期后事項調整。25.下列真正屬于房地產自然升值的是（）。A、房地產擁有者自己對房地產進行投資改良所引起的房地產價格上升B、通貨膨脹所引起的房地產價格上升C、外部經濟引起的房地產價格上升D、需求增加導致稀缺性增加所引起的房地產價格上升E、房地產使用管制改變引起的房地產價格上升第1卷參考答案一.參考題庫1.參考答案:A2.參考答案:B3.參考答案:B,C,D4.參考答案:正確5.參考答案:正確6.參考答案:正確7.參考答案:D8.參考答案:D9.參考答案:D10.參考答案:A11.參考答案:C12.參考答案:C13.參考答案:A,C,D,E14.參考答案:正確15.參考答案:錯誤16.參考答案:A,B,C,D,E17.參考答案:B18.參考答案:正確19.參考答案:A20.參考答案:正確21.參考答案:P=6×(F/P,2%,7)×(P/A,7%,32)=87萬元22.參考答案:正確23.參考答案:D24.參考答案:C25.參考答案:正確第2卷參考答案一.參考題庫1.參考答案:B2.參考答案:C3.參考答案:物質折舊=(2000÷50×10)+10+(200÷5×4)+(250÷15×9)=620萬元4.參考答案: 在期房與現房同品質（包括質量、功能、環境和物業管理等）下，期房價格低于現房價格。以可以出租的公寓來看，由于買現房可以立即出租，買期房在期房成為現房期間不能享受租金收入，并由于買期房總存在著風險。所以，期房價格與現房價格之間的關系是： 期房價格=現房價格-預計從期房達到現房期間現房出租的凈收益的折現值-風險補償5.參考答案:A,B,C,D,E6.參考答案:正確7.參考答案:正確8.