工程規劃設計報建及變更程序流程介紹工程建設流程建筑工程規劃管理工作的重要性建筑工程規劃管理是在城市總體規劃、分區規劃、控制性詳細規劃及各類專業系統規劃的指導下，控制建筑活動，協調有關矛盾，保證建筑工程符合城市規劃的各項要求。建筑工程規劃管理作為城市政府的一項具體職能，必須維護公共利益、盡可能保障各單位、個人合法權益，兼顧經濟、社會和環境效益。建筑工程附著于土地，具有“定著性〞，一旦建成，短期難以改變。如有失誤，撤除、改建都會造成巨大損失。例如：侵占城市規劃道路的土地進行建設，會嚴重影響城市道路交通規劃的實施，導致城市交通擁擠；擅自改變用地和建筑性質，在工業用地內建住宅，在綠地內搞開發，占用高壓供電走廊和壓占地下管線進行建設等等，不僅造成降低生態環境質量、影響公共平安等局部矛盾，嚴重的還會影響城市總體用地布局，制約城市健康協調開展。通過對建筑工程進行必要的控制，以維護城市平安、衛生、交通等公共利益，保障各單位、各部門以及個人的合法權益。

建筑工程規劃管理的內容一、建筑工程使用性質的控制城市是一個有機的綜合體，具備生產、生活、交通、游憩等不同功能，因此建設用地規劃管理必須充分考慮這些要求，恰當地選址建設用地，以確保建設工程的正常利用。在建筑工程規劃管理中，對建設工程平面布置需明確使用功能，防止不同性質建筑之間相互干擾，保證各項功能各得其所，既聯系方便又互不干擾。同時，建筑工程應防止對周圍建筑產生不利影響，如不應對基地外的住宅、學校產生噪音、震動、“廢水、廢氣、廢渣〞污染，不得安排有礙公共平安、衛生的建筑物等。二、建筑容積率的控制容積率是指地面以上建筑面積之總和與建筑基地面積的比值或單位建設用地面積上所獲得的建筑面積。容積率對城市建設和環境質量的影響有以下方面：1、自然環境影響。建筑容積率過高，建筑體量過大，不利于北側和下風向建筑的日照、采光、通風和綠化種植，這種影響負面效應在居住區建設中尤為突出。2、人工環境影響。在一定時期，地區供水、供電、通訊、排水等市政設施供給能力和道路交通容量有一定限度，如建筑容量過大，容易造成設施供不應求。在文物、建筑保護單位周圍和歷史風貌保護區，建筑過高、體量過大，必然會對環境造成破壞。建筑容積率審核是一項重要的工作，特別在市場經濟條件下，由于經濟利益的驅動，開發商盲目追求高容積率，甚至弄虛作假，應予嚴格審核。三、建筑密度的控制建筑密度是指建筑物基底占地面積與建筑用地面積的比率〔用百分比表示〕。在建設用地規劃管理中，核定建筑工程的建筑密度，是為了保證建筑空間環境質量，滿足綠化、地面機動車和非機動車停場地、消防車作業場地、人流集散場所及變電站、天然氣氣調壓站、通訊設施及信箱等配套設施用地的面積。四、綠地率的控制綠地率是指建筑基地內的綠地面積占基地總面積的比例，以百分比表示。控制綠地率是為了改善城市綠化環境質量。綠地面積是指建筑基地內實際用于綠化種植的面積，包括集中綠地和房前屋后、基地內道路兩側以及建筑間距內的綠化用地，也包括用于美化環境的小塊水面。綠地率指標反映了地塊綠地水平和環境質量的水平。綠地率的控制與用地性質、地段位置等因素有關。不同的地塊應有不同的綠地率控制指標。一般來說，居住用地綠地率比工業用地高，新城區比舊城區高，風景旅游區比一般區高。五、建筑〔層數〕高度的控制建筑高度控制〔建筑限高〕是指基地內允許的建筑最大高度，在對沿街建筑，具有傳統風貌街區和重點地段規劃時，采用建筑限高規定，更利于對環境空間、視覺景觀進行控制。建筑高度的控制是核定建筑規劃設計要求和審核建筑設計方案的一項重要內容。在已編制詳細規劃或城市設計地區進行建設的，建筑高度應按已批準的詳細規劃或城市設計的要求控制。在尚未編制詳細規劃或城市設計的地區，建筑高度的核定應充分考慮以下制約因素；視覺環境、文物保護和建筑保護、航空、微波通信、消防、防震等專業方面的要求。六、建筑間距的控制建筑間距是建筑物與建筑物之間的距離，包括正面間距和側面間距。建筑之間因消防、衛生防疫、日照、交通、空間關系以及工程管線布置和施工平安等要求，必須控制一定的距離。確定建筑間距考慮以下因素：1、日照因素。住宅、學校教學樓、幼兒園、托兒所、療養院和醫院病房均有特定日照要求，在審核間距時，尤其在高層建筑較多的地段，不僅應注意新建筑之間的間距，而且要注意建設基地內外新舊建筑之間的距離，互不影響。2、消防平安因素。建設基地內的建筑間距應保證消防通道的暢通，并留出高層消防登高場地。此外，如果新建筑物或建設基地外相鄰建筑有易燃、易爆情況，還應按有關規定保存平安防護距離。3、衛生防疫因素。如果新建筑或建設基地外相鄰建筑有傳染病源或產生有害物質時，應按衛生防護規定要求，保持足夠間距。4、施工平安因素。高層建筑打樁或地下室施工相鄰建筑的平安不利。在審核建筑間距時，應充分考慮這種因素，保證有足夠的施工平安距離。5、空間景觀因素。為了豐富空間景觀、保證城市環境質量、防止壓抑感或視線干擾，高層建筑之間或與多、低層建筑之間應控制合理間距。文物保護單位或建筑保護單位周圍的新建筑應根據保護要求核定距離。6、其他方面的因素。如道路的安排、工程管線的布置也會影響到建筑間距。最終的建筑間距必須符合滿足以上因素。七、建筑范圍的控制建筑范圍不等于用地范圍，建筑物、構筑物與相鄰控制線之間應保存一定距離，即建筑退讓距離，包括建筑物、構筑物后退道路紅線、用地紅線、河道藍線、鐵路線、高壓電線的距離。城市規劃中應該有“七線〞為加強對城市道路、城市綠地、城市歷史文化街區和歷史建筑、城市水體和生態環境等公共資源的保護，促進城市的可持續開展，我國在城鄉規劃管理中設定了紅、綠、藍、紫、黑、橙和黃等7種控制線，并分別制定了管理方法。規劃紅線一般稱道路紅線，指城市道路用地規劃控制線，包括用地紅線、道路紅線和建筑紅線。對“紅線〞的管理，表達在對容積率、建設密度和建設高度等的規劃管理。規劃綠線是指城市各類綠地范圍的控制線。對“綠線〞的管理，表達在對城市綠地系統的規劃管理。規劃藍線一般稱河道藍線，是指水域保護區，即城市各級河、渠道用地規劃控制線，包括河道水體的寬度、兩側綠化帶以及清淤路。根據河道性質的不同，城市河道的藍線控制也不一樣。規劃黑線一般稱“電力走廊〞，指城市電力的用地規劃控制線。建筑控制線原那么上在電力規劃黑線以外，建筑物任何局部不得突入電力規劃黑線范圍內。規劃橙線是指為了降低城市中重大危險設施的風險水平，對其周邊區域的土地利用和建設活動進行引導或限制的平安防護范圍的界線。劃定對象包括核電站、油氣及其他化學危險品倉儲區、超高壓管道、化工園區及其他安委會認定須進行重點平安防護的重大危險設施。規劃黃線是指對城市開展全局有影響的、城市規劃中確定的、必須控制的城市根底設施用地的控制界線。規劃紫線是指國家歷史文化名城內的歷史文化街區和省、自治區、直轄市人民政府公布的歷史文化街區的保護范圍界線，以及歷史文化街區外經縣級以上人民政府公布保護的歷史建筑的保護范圍界線。對“紫線〞的管理，表達在劃定城市紫線和對城市紫線范圍內的建設活動實施監督、管理。八、道路交通的控制建筑基地出入口、停車和交通組織應盡量減少對城市道路交通的影響，合理確定建設基地機動車、非機動車出入口方位，保持與交叉口有一定距離，組織好行人、機動車、非機動車的交通，并按照規定設置停車泊位。九、基地標高的控制建筑物的室外地面標高，必須符合地區詳細規劃要求。尚未編制詳細規劃地區，可參考該地區的城市排水設施情況和附近道路、建筑物的現狀標高確定，不得阻礙相鄰地段的排水。建設基地標高一般不低于相鄰城市道路中心線標高0.3米以上。十、建筑環境的協調管理建筑工程規劃管理除對建筑物本身是否符合城市規劃及有關法規進行審核外，還必須考慮與周圍環境的關系。已有城市設計的地區，應按城市設計的要求，對建筑物造型、立面、色彩進行審核。在沒有城市設計的地區，大規?；蛑匾ㄖ脑煨?、立面、色彩方案應組織專家進行評審，控制好城市景觀。成片開發的建筑工程〔如居住區等〕，應審核環境設計。

十一、配套公共設施和無障礙設施的控制成片開發的建設工程規劃管理，要根據批準的詳細規劃和公共設施配套要求，對中小學、幼兒園及商業效勞設施審核，考慮開展要求，留有一定備用地。公共設施如辦公、商業、文化娛樂等建筑方案，應按規定審核無障礙設計，成片開發建設工程，環境設計應滿足無障礙。因此，為了充分發揮城市在社會經濟中的中心作用，對城市建設進行有效調控，保障公共利益，城市規劃管理工作已成為政府的一項重要職能。關于“一書兩證〞

《建設工程選址意見書》是城鄉規劃主管部門按照國家法律規定，對以劃撥方式提供國有建設用地使用權的建設工程，在報送有關部門批準或者核準前向建設單位核發的同意選址證明文件?！督ㄔO用地規劃許可證》是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設工程位置和范圍符合城市規劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證?！督ㄔO工程規劃許可證》城市規劃行政主管部門依法核發的，確認有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證。建設工程規劃許可證是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證，是建設活動中接受監督檢查時的法定依據。沒有此證的建設單位，其工程建筑是違章建筑，不能領取房地產權屬證件。九江市規劃局工程辦理流程圖九江市規劃局工程辦理流程圖辦理建設工程規劃報建、審批手續，根據建設單位取得用地方式的不同，分為四種不同類別?！醯谝活悾涸谝巹潊^內，以出讓方式提供國有土地使用權的開發建設工程。□第二類：在規劃區內，以劃撥方式提供國有土地使用權的建設工程。□第三類：屬單位用地，并已取得國有土地使用證，且用地性質未發生變化的建設工程。□第四類：市政道路、管線工程建設工程。九江市規劃局工程辦理流程介紹〔一〕第一類建設工程的報建、審批

公開出讓的開發建設用地，已由市國土資源局先期向市規劃局提出申請，并取得了規劃用地設計條件。

九江市規劃局工程辦理流程介紹用地初審，申請核發《建設用地規劃許可證》1、報建必備材料：①申請報告；②立項主管部門批準建設工程的有關文件；③國有土地使用權出讓合同、成交確認書和規劃設計條件；④營業執照、開發資質證書〔查驗原件〕；⑤出讓土地的四址范圍圖；⑥標有出讓用地范圍的現狀地形圖一份〔1:200或1:500，含道路紅線〕〔附電子文件一份〕；⑦法律、法規、規章規定的其他材料。2、審批流程：窗口受理～現場踏勘～局務會研究～窗口發件3、審批時限及發件：時限：5個工作日。發件：核發《建設用地規劃許可證》九江市規劃局工程辦理流程介紹規劃方案審批，核發方案批復1、報建必備材料：①申請報告；②《建設用地規劃許可證》復印件；③使用土地的有關批準文件；④規劃方案文本二套〔提供A3圖幅尺寸裝訂成冊含設計說明、效果圖、總平面、道路豎向、給排水圖、平面、立面、剖面圖的規劃方案文本二套和總平面布置圖二份，重要地段必須有亮化效果圖〕，附方案持證設計單位所提供的面積計算表，全套CAD電子文件一份〔版本2004以下格式，保存計算面積的多義線〕。⑤標有出讓用地范圍的現狀地形圖一份〔1:200或1:500，含道路紅線〕；[轉下頁]九江市規劃局工程辦理流程介紹⑥其他相關申報材料：a、環境影響評價報告及審批意見和交通影響評價報告〔交評必須附有“兩證兩章〞〕。b、工業工程應辦理平安影響評價報告及審批意見。c、涉及航空、通信、航運、堤防等城市根底公共設施的建設工程，應同時征求相關職能部門的意見。d、法律、法規、規章規定的其他材料。2、審批時限及發件：時限：15個工作日〔不含專家藝術委員會評審和上報市建設規劃局、市政府、市規劃委員會審批時間〕。發件：核發建筑方案批復并附批準的建筑方案文本一套。溫馨提示：建設單位收到上述批件后，應委托有資質的設計單位進行施工圖設計，由施工圖圖審機構進行施工圖審查并加蓋圖審章及辦理施工圖審查報告，市發改委核準批復，到市行政效勞中心進行規費的繳納，在領取規劃放線通知單后，到市行政效勞中心“規劃局窗口〞辦理下步規劃審批手續。九江市規劃局工程辦理流程介紹審施工圖，申請核發《建設工程規劃許可證》1、報送必備材料：①申請報告；②方案批復回執；③國有土地使用證及附圖或使用土地有關批準文件；④市行政效勞中心規劃放線通知單原件；⑤市發改委核準批復；⑥圖審后的建筑施工圖四套〔含電子文件1份〕；⑦圖審機構施工圖審查報告；⑧建筑面積核算清單；⑨然氣管道安裝、施工合同及圖紙一份；⑩法律、法規、規章規定的其他材料2、審批時限及發件：時限：10個工作日。發件：核發《建設工程規劃許可證》及附件并附批準的施工圖二套。溫馨提示：出讓用地范圍內的“臨時建筑〞審施工圖階段的收件按有關規定執行。九江市規劃局工程辦理流程介紹〔二〕第二類建設工程的報建、審批政府劃撥土地的建設工程，應由土地所屬區政府或建設單位向市政府申請進行先期審批，取得規劃意見或復函后，方可進行規劃報建。

九江市規劃局工程辦理流程介紹用地初審，申請核發《建設工程選址意見書》、規劃用地設計條件1、報建必備材料：①申請報告；②經過市政府批準的規劃意見或復函；③工程審批、核準部門允許開展前期工作的通知；④工程初步可行性研究報告；⑤符合規劃審批要求的城市現狀地形圖四份〔1:200或1:500含道路紅線〕〔含電子文件1份〕；⑥法律、法規、規章規定的其他材料。2、審批流程：窗口受理～現場踏勘～擬定規劃用地設計條件～局務會研究～市建設規劃局及市分管領導審批～窗口發件3、審批時限及發件：時限：5個工作日〔不含現場勘查、擬定設計條件、劃定用地范圍和上報市建設規劃局、市政府、市規劃委員會審批時間〕。發件：核發《建設工程選址意見書》、規劃用地設計條件并附批準的四址范圍圖二份。九江市規劃局工程辦理流程介紹核發《建設用地規劃許可證》1、報送必備材料：①申請報告；②《建設工程選址意見書》復印件；③土地批準文件；④提供市發改委初步設計審查的批復；⑤需要征求意見的，應提供相關部門意見；法律、法規、規章規定的其他材料。2、審批時限及發件：時限：5個工作日。發件：核發《建設用地規劃許可證》九江市規劃局工程辦理流程介紹規劃方案審批，核發方案批復1、報建必備材料：①申請報告；②規劃用地設計條件回執、《建設工程選址意見書》、《建設用地規劃許可證》復印件；③使用土地的有關批準文件；④規劃方案文本二套〔提供A3圖幅尺寸裝訂成冊含設計說明、效果圖、總平面、道路豎向、給排水圖、平面、立面、剖面圖的規劃方案文本二套和總平面布置圖二份，重要地段必須有亮化效果圖〕，附方案持證設計單位所提供的面積計算表，全套CAD電子文件一份〔版本2004以下格式，保存計算面積的多義線〕。⑤已批四址范圍圖一份〔如用復印件，必須附符合規劃審批要求的城市現狀地形圖1:200或1:500含道路紅線原圖一份〕。其他相關申報材料：a、環境影響評價報告及審批意見和交通影響評價報告。〔交評必須附有“兩證兩章〞〕b、工業工程應辦理平安影響評價報告及審批意見。c、涉及航空、通信、航運、堤防、等城市根底公共設施的建設工程，應同時征求相關職能部門的意見。d、法律、法規、規章規定的其他材料。九江市規劃局工程辦理流程介紹2、審批時限及發件：時限：15個工作日〔不含專家藝術委員會評審和上報市政府、市規劃委員審批時間〕。發件：核發建筑方案批復并附批準的建筑方案文本一套。溫馨提示：建設單位收到上述批件后，應委托有資質的設計單位進行施工圖設計，由施工圖圖審機構進行施工圖審查并加蓋圖審章及辦理施工圖審查報告，市發改委核準批復，到市行政效勞中心進行規費的繳納，在領取規劃放線通知單后，到市行政效勞中心“規劃局窗口〞辦理下步審批手續。九江市規劃局工程辦理流程介紹審施工圖，申請核發《建設工程規劃許可證》此階段審批報送必備材料要求和審批時限及發件與第一類工程同階段相同。溫馨提示：“工業工程〞審施工圖階段的收件按市政府抄告單〔九府廳抄字[2006]33號〕執行。九江市規劃局工程辦理流程介紹〔三〕第三類建設工程的報建、審批屬于單位用地，并已取得國有土地使用證，且用地性質未發生變化的建設工程九江市規劃局工程辦理流程介紹建筑初審，申請核發建筑工程的方案批復1、報建必備材料：①申請報告；②主管部門意見；③立項主管部門批準建設工程的有關文件；④國有土地使用證復印件〔查驗原件〕；⑤符合規劃審批要求的城市現狀地形圖二份〔1:200或1:500含道路紅線〕〔電子文件一份〕；⑥建筑方案文本二套〔提供A3圖幅尺寸裝訂成冊含設計說明、效果圖、平面、立面、剖面圖，重要地段必須有亮化效果圖〕，附方案持證設計單位所提供的面積計算表，全套CAD電子文件一份〔版本2004以下格式，保存計算面積的多義線〕。⑦其他相關申報材料：a、集資建房工程必須有房改部門的房改批文。b、加油站工程必須先有消防部門的審批意見。c、危房改造必須有房產部門的危房鑒定，加層工程需提供立項部門的批文和設計部門的加層鑒定。d、涉及航空、通信、航運、堤防、等城市根底公共設施的建設工程，應同時征求相關職能部門的意見。e、法律、法規、規章規定的其他材料。九江市規劃局工程辦理流程介紹2、審批流程：窗口受理～現場踏勘～局務會研究～市政府審批～窗口發件3、審批時限及發件：時限：15個工作日〔不含專家藝術委員會評審和上報市建設規劃局、市政府、市規劃委員會審批時間〕。發件：核發建筑方案批復并附批準的建筑方案文本一套。溫馨提示：建設單位收到上述批件后，應委托有資質的設計單位進行施工圖設計，由施工圖圖審機構進行施工圖審查并加蓋圖審章及辦理施工圖審查報告，發改委核準批復，到市行政效勞中心進行規費的繳納，在領取規劃放線通知單后，到市行政效勞中心“規劃局窗口〞辦理下步審批手續。九江市規劃局工程辦理流程介紹審施工圖，申請核發《建設工程規劃許可證》此階段審批報送必備材料要求和審批時限及發件與第一類、第二類工程同階段相同。九江市規劃局工程辦理流程介紹〔四〕第四類市政道路