目錄丨CONTACT→整體房地產市場分析2018年蘇州市場預判細分物業市場分析123整體房地產市場分析1PART沒有加碼限購、限貸限簽、限價穩字當先土地市場/年度走勢2017蘇州土拍宅地成交建面下滑，與商品住宅成交面積差距縮小，土地樓板價下跌，土地成交溢價率下跌至近五年最低，上漲勢頭控制住。0.812016年成交地宅比0.752017年成交地宅比2016年土拍溢價率102%2017年土拍溢價率23%溢價率38%32%72%102%23%土地市場/土拍走勢成交樓板價：15160元/㎡溢價率：34.7%現房率：86.7%2017年1-10月（282萬方）成交樓板價：18149元/㎡溢價率：152%2016年1-8月（298萬方）成交樓板價：15012元/㎡溢價率：74.7%現房率：48%2016年9-12月（344萬方）成交樓板價：11394元/㎡溢價率：2.1%現房率：12.5%2017年11-12月（110萬方）2016年8月，蘇州出臺新十五條實施現房銷售政策2017年10月，十九大召開，堅持房子是用來住的不是用來炒的，持續嚴厲的調控政策2017年，全國各地調控政策持續加碼房熱帶動地熱地王頻出土拍熱度微降溢價率仍高房冷地熱現房率提高房冷地冷土拍首度降溫新進房企入蘇土地市場/現房率及拿地房企深耕房企補倉2017年整體現房率約71%，地市火熱，主要緣于深耕房企持續補倉，同時戰略布局蘇州新進房企仍達10家，不輸2017年。現房銷售地塊非現房銷售地塊現房銷售率：71%土地市場/土地市場支撐點蘇州人口及經濟指標均處于全國前列，并且持續增長，整體宏觀市場呈現樂觀積極態勢,漂亮的宏觀市場數據吸引外來房企持續入蘇，截止目前銷售金額50強房企34家布局蘇州。商品房市場/同比變化2017年蘇州商品房成交全面下滑，商品住宅市場受政策影響下跌嚴重，其中別墅產品成交量同比降幅最大，類住宅的酒店式公寓產品亦下滑明顯，辦公成交量相對穩定。全線下滑商品房物業形態2017年2016年環比普通住宅（萬方）421608-30.79%別墅（萬方）104184-43.53%酒店式公寓（萬方）6797-30.94%商業（萬方）3962-36.15%辦公（萬方）25.825.9-0.15%蘇州樓市同比情況備注：統計時間均為1.1-12.31房企/排名蘇州主城區企業銷售金額排名TOP10（權益）排名2016年排名2017年房企成交金額（億元）市場份額房企成交金額（億元）市場份額1旭輝108.865.8%1旭輝79.365.89%2蘇高新96.385.2%2萬科66.294.92%3中海67.923.6%3蘇高新50.823.77%4萬科60.143.2%4陽光城48.173.57%5融創54.992.9%5路勁37.062.75%6九龍倉47.932.6%6融創36.532.71%7中新36.642.0%7中銳35.602.64%8中航33.381.8%8招商35.512.63%9招商33.341.8%9建發33.352.47%10正榮33.091.8%10新城32.882.44%小計/572.6630.7%小計/455.5633.8%市區/1867.34100%市區/1348.13100.0%2017年前十房企銷售金額同比明顯下滑，但市場集中度小幅提升。30.7%2016年十強房企市場份額33.8%2017年十強房企市場份額房企/排名蘇州主城區企業銷售金額排名TOP10（流量）排名2017年房企成交金額（億元）成交面積（萬方）1旭輝97.4144.582萬科92.4947.763蘇高新60.6428.764中新49.7424.545新城47.8030.786陽光城47.7727.927招商46.0618.068中海39.9121.979路勁37.0612.8610融創36.4713.32小計/555.35270.552017年前十房企市場流量總額555.35億元，流量成交面積270.55萬方，規模房企合作開發成常態。555億元2017年十強房企流量總額細分物業市場分析2PART商品住宅/年度走勢2017年蘇州商品住宅成交525萬方，月均成交44萬方，創近5年新低。萬㎡元/㎡37%830萬㎡2013-2016年年均成交525萬㎡

2017年成交2017成交較年均34%2017成交較2016商品住宅/月度走勢在嚴厲調控下，2016年10月市場進入觀望；17年3月受限價因素影響，部分樓盤性價比攀升，這些樓盤的熱銷帶動市場小幅回暖；7月以來受利率上漲、市場觀望情緒提升影響，市場二次收縮，年底翹尾。限購重啟“限價”令下高性價比房源跑量清盤高性價比項目供應不足萬方元/㎡熱銷期觀望期回暖期市場二次收縮76.2萬方/月31萬方/月50.4萬方/月46萬方/月利率上浮商品住宅/區域成交結構從成交熱力圖可以看出，吳中、相城是市場供求主力，但從供求上可以看出，園區、姑蘇、新區供小于求，市場更為穩??；從成交熱力圖上可以看出，剛需新興板塊和核心改善外溢板塊是這輪成交的熱點太湖新城尹山湖甪直唯亭湖東：路勁瀾山瀾大獅山木瀆高鐵新城陽澄湖板塊元和滸墅關科技城太湖度假區東山漕湖區域園區姑蘇區新區吳中區相城區全市成交量-41%-50%-49%-34%-3%-34%成交價18%11%13%10%18%10%表：各區域量價環比變化主流型面積段90-144㎡較為集中，且呈現增加趨勢，兩頭面積段占比收縮；蘇州已經進入改善時代，但嚴厲限購限貸政策出臺后，改善需求受沖擊，住宅成交套均面積持續走低至124㎡商品住宅/戶型面積結構1698618098229282557924589商品住宅/在售存量萬㎡月自2016年國慶高壓調控政策始，存量及去化周期持續提升，2017年11月末市區商品住宅在售存量為521萬㎡，去化周期11.4個月，未來有進一步提升趨勢。去化周期=當前存量/近半年的月均流速商品住宅/庫存結構主力庫存面積段在90-144㎡,但120㎡以下戶型健康度高，120-180㎡處于市場穩定狀態，180㎡以上戶型受調控影響去化壓力大。套月34364套庫存套數11.5

個月去化周期90-144㎡主力庫存面積商品住宅/區域庫存各區域庫存去化周期（月）各區域庫存量市區存量合計：527萬㎡市區存量去化周期：11.5個月存量主要集中在吳中區，占比近5成，其次是相城區和新區；姑蘇區存量最少，但去化周期較長。商品住宅/集中度集中度2017年以來排名1-20位的項目成交占比明顯上升備注：成交套數占比市場集中度呈上升趨勢，由于待入市項目延期及高價地項目去化困難，目前成交以限價剛需盤為主。商品住宅/銷售排行2017年套數TOP10項目全部為非核心區的剛需樓盤；金額TOP10仍舊為吳中區和園區項目領跑，改善型樓盤過半。2017年蘇州主城區項目銷售金額排名TOP10排行項目區域金額（億元）套數（套）均價（元/㎡）套均面積（㎡）1萬科湖西玲瓏吳中區31.601223226591142鉑悅犀湖園區30.17473364541753建發獨墅灣吳中區30.06855233801504陽光城麗景灣吳中區29.671875153971035湖畔樾山相城區28.121991135461046路勁瀾山瀾園區26.79656302181357蘇州唐寧府園區26.34451382861538萬科北宸之光相城區25.49148418072959藍光雍錦園吳中區21.146581959716410萬科遇見山新區20.54753202531352017年蘇州主城區項目成交套數排名TOP10排行項目區域套數（套）金額（億元）均價（元/㎡）套均面積（㎡）1湖畔樾山相城區199128.12135461042陽光城麗景灣吳中區187529.67153971033萬科北宸之光相城區148425.4918072954萬科湖西玲瓏吳中區122331.60226591145蘇胥灣吳中區110818.7217376976恒基旭輝城新區108419.53180181007金輝優步水岸相城區99019.43194701018弘陽上水新區88215.19170001019建發獨墅灣吳中區85530.062338015010南山維拉吳中區82511.9615386942017年受到政策調控的影響，以高端改善客戶為主的別墅市場下跌跡象明顯，成交量同比去年下降43%。商品住宅/別墅市場受限購限貸對高端改善客戶的影響，2017年別墅市場的成交量下滑明顯，價格小幅走高。2017年吳中區別墅市場的供求量均處于絕對優勢。高端別墅市場集中在姑蘇區和園區，成交價格在三萬以上。近年別墅產品150㎡以下的小面積產品占比呈現逐年上升趨勢，別墅產品的升級迭代，小面積、多贈送的疊加和mini墅等產品越來越成為市場主流，也帶來套均面積逐年走低。超大面積豪宅型別墅溢價較高。商品住宅/別墅市場232092270423679240582320019662287412013年至今，疊加別墅產品成交占比不斷提高，小面積的疊加別墅和高端改善的聯排別墅成為市場主流。商品住宅/別墅市場2013-2017年，疊加別墅占比不斷提升，17年疊加和聯排產品成為市場主流。同時，近5年別墅在商品住宅中的市場份額逐年提升，改善需求不斷釋放。2013年至2017年，別墅成交套數在商品住宅中的比例穩步提升。改善需求不斷釋放，市場多樣性增強。商品住宅/別墅市場2017年蘇州主城區別墅成交金額前十中，吳中區占7席，擁有絕對優勢。在上榜的項目中，小面積、多贈送的疊加別墅和創新型聯排別墅產品較多，說明此類產品正逐漸被客戶認可，成為市場主流。排行項目區域金額（億元）面積（萬方）成交套數套均面積（㎡）均價(元/㎡)1建發獨墅灣吳中區18.597.81423185237932中梁獨墅御湖吳中區12.807.06449157181173世茂銅雀臺園區12.503.52103342354734中航·樾園吳中區12.214.86269181251385蘇州桃花源園區11.082.8740718385446北辰旭輝壹號院新區10.455.54244227188697世茂石湖灣吳中區8.352.96109272281548和昌紫竹云山墅吳中區8.265.62466121146869陽光城愉景灣吳中區8.113.432071662364810藍光雍錦園吳中區7.723.31155213233432017年酒店式公寓市場供應減少，成交量不及16年，價格也回落到15年的水平。酒店式公寓/供求走勢2013-2017年酒店式公寓市場成交穩定，17年高端酒店式公寓成交量不及16年，成交價格有所回落。2017年酒店式公寓供應集中在姑蘇區和新區，成交以吳中區、園區和姑蘇區為主，成交價格園區領先于其他區域。萬㎡月17年開始多個新項目集中入市，市場成交穩定，存量及去化周期保持穩定，2017年末市區酒店式公寓在售存量為113萬㎡，去化周期19個月，去化周期相對較長。去化周期=當前存量/近半年的月均流速酒店式公寓/庫存走勢2017年蘇州主城區酒店式公寓成交金額前十名中，園區占4席，擁有較大優勢。在上榜的項目中，既有套均面積較大的高端項目，又有小面積的投資型項目，產品類型多樣。排行項目區域金額（億元）面積（萬方）成交套數套均面積（㎡）均價(元/㎡)1東方之門園區11.412.75122226414362豐隆城市中心園區8.563.4638490247593星光耀廣場姑蘇區4.484.3396245103314蘇州中心8號園區4.331.0384122422345星健中心姑蘇區4.263.0163647141796悅東區園區4.172.6845060155337恒基旭輝發現島相城區3.703.0563548121368東山天境吳中區3.232.4530580132059克拉公館吳中區3.121.80318561734910朗詩人民路8號晶邸姑蘇區3.071.5113511220326酒店式公寓/銷售排行2013-2017年商業供應量和成交量逐年減少，成交價格穩定上升。2013-2017年蘇州主城區商業供應量和成交量逐年減少，成交價格穩定上升。17年商業供應和成交吳中區占有較大份額，成交均價新區最高。2017年商業供應集中在吳中區和新區，成交以吳中區和相城區為主，成交價格新區最高。商業/供求走勢萬㎡月17年開始入市項目較少，市場開始去庫存，存量緩慢減少。2017年12月末市區商業在售存量為233萬㎡，去化周期65個月，市場去存周期仍舊路漫漫。去化周期=當前存量/近半年的月均流速商業/庫存走勢商業/銷售排行2017年蘇州主城區商業成交金額前十名中，吳中區占據前4席，并在榜單中擁有5席，擁有較大優勢。在上榜的項目中，既有綜合體商鋪，又有社區商鋪和專業市場商鋪，產品類型多樣。排行項目區域金額（億元）面積（萬方）成交套數套均面積（㎡）均價(元/㎡)1紅星國際生活廣場吳中區4.051.4117979287432陽光天地吳中區2.811.1266170251053楓華紫園吳中區2.790.9571134292244蘇州華夏五金機電城吳中區2.761.5115796183085旺墩道135園區2.640.8930297296206麗豐時代商業廣場新區2.480.8539921293107龍湖時代天街新區2.250.7849159287968綠寶廣場新區2.200.5526210401819弘陽上湖吳中區2.110.77651192730810聯合生活廣場園區2.090.707790300352013-2017年辦公供應量逐年減少，成交量緩慢增加，成交價格保持穩定。辦公

/供求走勢2013-2017年蘇州主城區辦公供應量逐年減少，成交量緩慢增加，成交價格保持穩定。蘇州整體辦公市場供大于求，去庫存仍是主要目標。2017年辦公供應集中在園區和新區，成交量園區擁有最大份額，成交價格園區最高。萬㎡月17年開始入市項目較少，市場開始去庫存，17年下半年開始存量緩慢減少。2017年12月末市區辦公在售存量為217萬㎡，去化周期91個月，辦公也是蘇州銷售難點產品。去化周期=當前存量/近半年的月均流速辦公

/庫存走勢2017年蘇州主城區商業成交金額前十名中，傳統辦公聚集地園區占據7席，擁有較大優勢。園區上榜項目主要集中在湖西和湖東兩大CBD區域。套均面積跨度較大，產品多樣，滿足不同客群的辦公需求。排行項目區域金額（億元）面積（萬方）成交套數套均面積（㎡）均價(元/㎡)1東方之門園區4.031.0252033396792宏海大廈園區3.792.07128162183103旺墩道135園區3.742.20170129170424圓融大廈園區3.433.41103405100615星湖國際廣場園區2.421.5778201154036錦峰國際商務廣場新區1.571.3329458117947招商雍華府吳中區1.451.601729390178圓融星座園區1.290.7815517166199君地新大陸園區1.131.07522061054810蘇州雙銀國際金融城吳中區1.120.863127713094辦公

/銷售排行2018年蘇州市場趨勢預判3PART政策有隱形放松可能1、蘇州政策嚴厲，房地產調控效果顯著，再次加碼可能性較低；2、“十九大”房地產調控基調不變，現有政策放松可能性較小。3、各地“搶人大戰”掀起，蘇州存在類似出臺針對高學歷人才放松買房及落戶的可能，變相突破限購。受嚴控政策影響，2018將是成交量小年，在低價存量依舊在的情況下，新的價格體系難以建立，預計2