國壽物管中心辦公樓類物業項目作業指導書

國壽物管中心辦公樓類物業項目作業指導書

目錄

工作職責

5（四）工程專業職責

5-、總責

6二、工程部經理職責

7三、工程部經理助理職責

8四、內勤主管職責

9五、工程調度員職責

10六、工程部專業主管共同職責

11七、強電主管職責

八、弱電主管職責

九、空調給排水主管職責

十、裝修主管職責

十一、綜合維修主管職責

十二、電梯主管職責

十三、領班崗位共同職責

十四、強電領班職責

十五、弱電領班職責

十六、空調、給排水領班職責

十七、技工共同職責

十八、強電技工職責

十九、弱電技工職責

二十、空調、給排水技工職責

二十一、綜合維修技工職責

二十二、電梯維修工職責

27二十三、電梯司機職責

二十四、裝修現場管理員職責

二十五、計劃維修技工職責

30工作規程

30（三）工程專業

一、安全運行管理制度

二、變配電室電氣安全規程

三、電氣安全工作規程

四、高低壓變配電室防火制度

五、配電室門禁制度

六、配電室值班制度

七、配電室交接班制度

八、配電室電氣巡檢制度

九、配電室高壓柜保養安全操作規程

十、低壓配電柜保養檢修安全規程

十一、電容器操作規程

十二、配電室設備保養檢修制度

十三、配電室倒閘操作制度

十四、配電室電氣故障安全處理規程

十五、維修電工安全工作規程

十六、電機日常運行和維護安全操作規程

十七、照明系統故障處理安全規程

十八、動力系統故障處理安全規程

十九、干式變壓器保養安全規程

二十、強電豎井操作規程

二十一、機房供電系統操作規程

二十二、臨時用電管理制度

二十三、電氣設備日常巡檢內容

二十四、電話機房管理制度

6></a><Bstyle='color:white;background-color:#00aa00'>58二十五、弱電巡檢

制度

二十六、弱電日常工作規程

二十七、弱電應急工作規程

二十八、中控室應急工具箱保管制度

二十九、1301氣體滅火系統操作程序

三十、防火卷簾門維修保養操作制度

三十一、CATV機房管理制度

三十二、CATV系統巡檢內容及標準

三十三、CATV系統維護保養內容及標準

三十四、CATV系統設備安全操作規程

三十五、保安監控系統安全操作規程

三十六、保安監控系統維護保養內容及標準

三十七、保安監控系統巡檢內容及標準

三十八、樓宇系統安全操作規程

三十九、樓宇系統巡檢內容及標準

四十、樓宇自控系統安全運行管理規定

四十一、樓宇自控系統維護保養內容及標準

四十二、通訊系統安全操作規程

四十三、通訊系統維護保養內容及標準

四十四、消防系統安全操作規程

四十五、消防系統維護保養內容及標準

四十六、消防系統巡檢內容及標準

四十七、電梯維修工安全操作規程

四十八、電梯外維人員管理規定

四十九、電梯司機安全運行操作規程

五十、電梯司機操作規程

五十一、電梯司機交接班制度

五十二、梯運送貨物管理規定

五十三、乘梯須知

五十四、電梯機房管理制度

五十五、電梯巡檢制度

五十六、電梯維護管理規定

五十七、電梯三角鑰匙安全管理和使用要求

五十八、電梯應急規定

五十九、電梯困人解救辦法

六十、電梯緊急安全操作規程

按公司《緊急情況應急預案》執行

六十一、電梯周保養期和作業范圍

六十二、水工勞動安全責任制

六十三、水工工作制度

六十四、給排水巡檢制度

六十五、蓄水池、水箱管理制度

六十六、生活給水系統保養規程

六十七、中水給水系統保養規程

六十八、消防噴淋系統保養規程

六十九、衛生間設施保養規程

七十、開水器設施保養規程

七十一、排污系統保養規程

七十二、水泵定期保養操作規程

七十三、項目內管網檢查操作規程

七十四、節水措施

七十五、空調安全管理制度

七十六、制冷機組運行操作規程

七十七、冷凍機保養程序

七十八、排風機運行、保養規程

七十九、風機盤管保養操作規程

八十、機房衛生制度

八十一、設備機房管理制度

八十二、制冷機運行交接班制度

八十三、冷凍機房管理制度

八十四、綜合維修安全工作規程

八十五、油工操作間防火制度

八十六、危險品儲存防火制度

八十七、木工操作間防火制度

八十八、綜合維修專業巡檢制度

八十九、巡檢內容與標準

九十、砂輪機安全操作制度

九十一、臺鉆安全操作規程

九十二、電動圓鋸安全操作制度

九十三、電鉆安全操作制度

九十四、電池式電鉆安全操作制度

九十五、木工多用機床安全操作制度

九十六、電動自攻螺絲刀安全操作制度

九十七、壓刨機安全操作制度

九十八、曲線鋸安全操作制度

九十九、電動工具安全操作須知

一百、電氣焊安全操作規程

一百零一、員工工作制度

一百零二、新員工培訓制度

一百零三、工具管理制度

一百零四、設備設施環境、安全管理規定

一百零五、工程物資管理規定

一百零六、工程檔案管理規定

一百零七、工程部鑰匙管理制度

一百零八、噪音管理規定

一百零九、大氣污染防治管理規定

一百一十、廢油管理規定

一百一十一、工程部巡檢制度

一百一十二、日常維修工作標準與程序

一百一十三、節能制度

一百一十四、事故處理制度

一百一十五、報修單管理制度

一百一十六、維修程序與服務規范

一百一十七、工程遺留問題處理規定

一百一十八、大、中修更新改造管理規定

部門及崗位職責

（四）工程專業職責

—＞總責

1、負責進行項目接管交驗工作及工程遺留問題的處理解決。

2、負責建立完善項目工程專業的相關規定，并負責實施、監督、檢查、改

進。

3、負責工程技術資料、檔案圖紙、相關標識的收集、整理、建檔、管理、

完善工作。

4、負責所管轄區域內設備設施的運行管理工作，制定、實施年度維護保養

計劃。

5、負責記錄、統計、分析設備運行管理的基礎數據，掌握能源消耗規律，

制定能源消耗計劃，開展節能技術革新和技術改造，做好節能降耗工作。

6、負責所管轄區域內設備設施更新、改造方案及預算的編制、申報、實施、

驗收。

7、會同相關部門對所管轄區域內各專業系統設備委保協議合同的洽談、申

報、簽署及實施過程的監管、評價工作。

8、負責做好業戶入住/退租時的交驗工作。

9、負責查驗用戶裝修報批手續及審查裝修方案，監督裝修方案的實施，及

時糾正和處理違章違紀現象。

10、負責為業戶提供工程有償特約服務和對工程維修服務滿意度的回訪及統

計工作。處理本部門業務范圍內發生的問題及業戶對本部門工作的投訴意見。

11、嚴格貫徹執行公司的各項規章制度，并按時完成領導交辦的各項任務。

二、工程部經理職責

1、負責工程專業的綜合管理工作，協調好內、外部關系，處理部門的各項

工作。

2、編制本部門的年度預算及工作計劃，并監督實施。

3、組織人員進行項目接管交驗工作及工程遺留問題的處理。

4、負責本部門的培訓管理工作。提出對本部門員工的聘任、提升與解聘意

見。

5、負責組織建立完善本項目工程專業的相關規定，并負責組織貫徹執行、

監督檢查、持續改進。

6、負責組織本項目工程技術資料、檔案圖紙、相關標識的收集、整理、建

檔、管理、完善工作。

7、負責對供方的評價結果進行確認。

8、負責部門所有文件的審定。

9、負責本部門質量/環境/職業健康安全指標的實施及實施過程的檢查和控

制。

10、負責本部門工作質量的檢查與考評工作，對出現的問題分析原因制訂措

施并進行實施和驗證。

11、完成上級交辦的其他工作。

三、工程部經理助理職責

1、在工程部經理領導下，負責工程部的日常工作的管理，保障設備設施正

常安全運行。

2、審核制訂各級員工可操作的崗位職責、工作內容和標準，完善并明確工

程部管理制度，工作準則，并向工程部經理提出合理建議。

3、協助部門經理制訂本部門合理高效的組織結構，對其中的重點部位人員

進行考核。

4、主要負責監督、匯報工程項目和所有外包項目、中小型改建項目的施工

情況，并實施管理。

5、主要負責分析項目報價單、組織討論，對完成項目進行檢查、評估，并

組織技術驗收。

6、緊密跟蹤、控制能源，審查節能措施，監督能源消耗，掌握能源的使用

情況。

7、解決部門員工之間爭議，進行績效評估，按制度實施獎懲。

8、負責制訂、審核各項培訓計劃，并監督實施。

9、審閱各專業工程月報表，預測潛在的問題，對各專業的工作提出改進要

求，并跟進實施情況。

10、協助部門經理處理重大客戶的投訴。

口、具體落實、執行報修單制度、預防性維保制度，監督、檢查工程各專業

的日常管理和維修。

12、巡查工程設備、設施、組織有效和高效的生產管理和技術管理，確保安

全運行。組織對項目與工程相關區域和設備設施的巡檢。

13、建立有效的工程部物資管理制度，嚴格管理材.料、備件和庫存的消耗。

14、負責制訂、檢查、落實安全生產措施和消防措施，確保人身安全和設備

設施安全。

15、完成上級領導交辦的其他工作。

四、內勤主管職責

1、完成執行工程部經理的工作指令，并向經理報告工作。

2、負責本部門各種文件、通知、報表的收發、傳閱和保管工作，及時分類

立卷歸檔。

3、負責部門日常文件的打印及復印。

4、負責工程檔案的管理工作。

5、負責落實工程部召開的會議，做好會議記錄、編寫會議紀要。

6、負責及時歸檔、整理各類工程技術檔案。

7、負責建立和保管部門員工的管理手冊，負責本部門員工各項福利及款項

的發放和考勤工作。

8、負責員工辦公用品、勞動保護用品的領用、發放工作。

9、配合工程部經理協調工程部同公司其他部門的工作聯系。

10、認真完成部門經理交給的其他工作。

五、工程調度員職責

1、負責接聽業戶對各專業問題的報修電話，向相關專業填發《派工單》。

2、每天統計各專業《派工單》數量及完成情況。

3、對同一問題重復維修兩次以上的《派工單》，要追糾其原因，并有改進措

施。

4、根據每天《派工單》的報修內容，分析各專業的工作情況，預測潛在問

題及隱患，并及時與各專業溝通，對各專業工作提出合理建議。

5、協調解決涉及兩個專業以上的報修問題。

6、跟蹤重要報修問題的結果，對其故障原因進行分析，要求各專業從中總

結經驗。

7、根據維修情況每天回訪業戶，詢問維修情況并記錄。

8、根據《派工單》的報修內容，核對維修用材料，并統計材料費用。

9、每月對《派工單》的各種數據做出報表，上報工程部經理。

10、檢查各專業預防性維保計劃的執行情況，發現問題及時與主管溝通。每

月收集并查閱各專業預防性維保記錄。

11、監督并收集各專業能源統計工作，對能源使用情況做出分析上報經理。

12、負責與外來協作單位的技術問題和協調工作，了解本專業各類市場信息、

新技術、新工藝等情況，供上級參考。

六、工程部專業主管共同職責

1、準確掌握本專業所管轄范圍，負責所管轄系統設備設施的運行、維保及

對外維方的管理工作，確保設備處于良好的工作狀態。

2、執行工程部經理的工作指令，并將執行結果及時向領導反饋。

3、堅持“安全第一”，制定所管轄范圍內設備的安全運行操作規程，并督促

下屬貫穿于工作的始終。

4、負責制定材.料、備品備件的采購計劃，保證始終有適量的備品備件。并

負責按環保要求對所采購的零配件進行驗收，對違反環保要求的零配件堅決不予

驗收。

5、對新工作項目提出解決方案，估工、估料，經工程部批準后，負責組織

實施，對完工的工程，填報實耗材料和工時，并向領導匯報。

6、負責制定切實可行的節能措施，提出實施辦法，做好能源統計工作。

7、負責定期檢查本專業系統各類設備的運行狀況，發現故障和隱患及時帶

領員工處理、搶修。

8、負責檢查本專業工具的保管使用情況，確保正常操作所需要的工具。

9、每年年底對本專業所有設備設施進行一次全面性的評估，有針對性地制

定出次年的設備設施預防性維修保養計劃、設備設施巡檢計劃以及大、中修計劃

上報工程部，并負責具體實施工作。

10、負責編制設備檔案，并核對是否堅持日常記錄和及時更新項目。

11、負責制定本專業培訓計劃，并組織實施與考核。

12、負責督促下屬員工的執行公司管理制度。

13、保證本專業的各項工作符合環保要求，對廢舊物品統一回收處理，避免

影響和污染環境。

14、負責與外來協作單位的技術問題和協調工作，了解本專業各類市場信息、

新技術、新工藝等情況，供上級參考。

七、強電主管職責

1、嚴格履行《工程部主管共同崗位職責》。

2、熟悉項目變電、照明、電力及能源管理方面的功能和設施，以及布線安

裝情況。能正確使用各種圖紙、資料，能合理運用工程圖紙、資料管理系統。做

好設備資料的收集、整理，交工程部內勤歸檔，并熟悉各有關技術規范。

3、按時對設備進行巡檢及維護保養，負責制定強電專業周、月、季度、年

檢修及保養計劃，并對檢修質量把關。

4、負責制定本專業應急（突發停電）情況處理預案，并組織本專業人員操

練學習，在發生緊急情況時，能有序地處理。

5、制定班組人員工作排班，合理及時調配人員。

6、加強配電設備檢查保養，確保供電安全。

7、每月底統計、分析項目月用電量上報工程部，防止用電計量盲點產生。

八、弱電主管職責

1、嚴格履行《工程部主管共同崗位職責》。

2、在工程部經理領導下負責公司內的消防系統、音像室、電話總機、中控

室樓宇自控等弱電系統的技術管理工作，并保證弱電系統始終處于完好的運行狀

態。

3、負責檢查各類設備的維修保養，制止違章操作和使用。

4、負責巡檢本專業所轄各類設備設施，保證設備運行完好率，確保本專業

設備正常運行。

5、按照根據有關規定，配合安保部定期對消防系統進行聯動實驗及檢測工

作，確保消防系統安全可靠運行。

九、空調給排水主管職責

1、嚴格履行《工程部主管共同崗位職責》。

2、在工程部經理領導下負責公司內的各空調系統、供熱系統、給排水系統

等設施的技術管理工作。

3、協助工程部經理指導、督促、檢查本專業技術人員的業務工作。檢查每

日的交接班及巡檢情況。

4、負責巡檢冷凍機組、空調機組、生活用水、排污、雨水、消防用水的運

行使用情況，制止違章操作和使用。

5、熟悉公司的供冷、供暖及排水系統。按期組織設備的檢修工作，提高設

備運行完好率。

6、遵守環保法律法規，執行國家/地方環保要求，確保污水排放不超標。

7、在防汛期間：要確保防汛設備設施的完好及暢通，做好防汛應急預案的

落實，并派專人定期對防汛設備設施進行檢查，使所有防汛設備設施始終處于完

好的工作狀態。

8、在供暖期、供冷期，要定期進行測溫，并根據天氣變化情況設置供暖、

供冷溫度，定時開啟相關設備，保證節能降耗。

9、在供冷期間要認真檢查冷卻塔運行情況，降低運行噪音，為業戶提供良

好辦公環境。

10、在制冷期間每月統計用電情況，并與去年同期進行比較和分析，做好節

能工作。

11、制定節水措施，認真做好節水工作，每月統計用水情況，從專業技術上

改進和降低用水量，保證項目用水量不超過計劃用水量。

十、裝修主管職責

1、嚴格履行《工程部主管共同崗位職責》。

2、維護裝修業戶及項目所有業主的利益，協調物業、業戶、施工方三者關

系。

3、熟悉項目土建結構的總體情況。根據實際情況定期檢查項目主體結構情

況，確保房屋主體及公共區域設備設施完好率。

4、熟悉《裝修指南》的全部內容，能正確地按《裝修指南》指導操作，檢

查現場施工情況是否符合《裝修指南》中有關規定。

5、熟悉消防報審、報驗程序，為業戶提供及時準確的二次裝修服務。

6、收集有關裝修施工的各種技術資料，整理歸檔并定期交中心存檔。

7、配合項目內各種裝修工程的消防檢查和施工質量的驗收工作。

8、施工前，做好物業與施工方的技術交底，協調各專業配合施工管理。

9、按圖紙設計要求檢查施工進度，發現施工工程與設計不符的，以及在施

工中對項目的結構造成破壞的施工現象及時予以糾正和制止。

10、認真巡視裝修現場，發現有違反項目有關規定及《裝修指南》中有關規

定的行為堅決予以制止，并視情節做出不同的處理。

11、遵守職業道德，禁止難為業戶、施工單位及其他裝修人員的行為，禁止

吃、拿、卡、要等有損公司形象的行為。

12、對公司內部的裝修工作，要認真核實裝修內容、裝修量、裝修工藝要求

等技術指標的合理性，并認真核實施工材料是否符合環保要求，對不符合環保要

求的材料堅決不予使用。

13、認真按合同約定進行管理，對出現質量問題及未按合同約定進行施工的

現象，應及時予以制止，并責令其整改。

14、按項目規定嚴格執行監管工作，每天記錄工作情況。

15、對于節假日期間的裝修改造工作，要派人或親自進行監管。

16、工程結束后，按合同要求組織驗收工作。

十一、綜合維修主管職責

1、嚴格履行《工程部主管共同崗位職責》。

2、負責項目公共區域土建設備設施的維修保養工作，確保項目基礎設施始

終處于良好的狀態。

3、負責公司內部小型的土建裝修改造工程。

4、根據工程完工進度，組織所轄人員進行設備及系統的接收，并適時制定

設備的維護運行工作計劃。

5、發現接收部分的缺陷、隱患，應及時書面上報，遇到突發故障及事故應

立即采取措施，組織專業人員給予排除，保障人員及設備設施的安全，保證項目

正常運行的需要。

6、負責對員工進行職業道德和安全知識教育，檢查員工安全操作情況，提

高員工的安全意識，防止工傷事故的發生。

7、處理各種應急工作的組織及實施工作。

十二、電梯主管職責

1、嚴格執行《主管共同崗位職責》。

2、清楚本專業所管轄范圍。負責管轄系統設備設施的運行、維保及對外維

方的管理工作，確保設備處于良好的工作狀態。

3、清楚本專業系統主要設備、設施的數量、使用、安裝位置及服務范圍。

4、能進行本專業內日常維修，總結經驗，不斷提高工作技能。

5、能處理本專業的突發事件及應急維修。

6、遵守公司各項規章制度，遵守本專業管理制度、操作規程。

7、做好日常巡檢，加強責任心，注意節能、增收節支。

十三、領班崗位共同職責

1、熟知本專業所管轄范圍。

2、熟知本專業系統主要設備、設施的數量、使用、安裝位置及服務范圍。

3、負責帶領員工進行本專業內的日常維修，遵守《服務流程》，總結經驗，

不斷提高工作技能。

4、負責帶領員工及時處理本專業的突發事件及應急維修。

5、負責帶頭遵守公司各項規章制度，遵守本專業管理制度、操作規程。

6、要不斷學習物業管理新知識及本專業技術知識，提高處理問題的綜合能

力，并協助本專業主管做好培訓及其他工作。

7、要帶領員工注重做好本專業年度預防性維保，發現隱患及時處理，并制

止違章操作，杜絕事故發生。

8、認真做好日常巡檢，加強責任心，注意節能、增收節支。

9、注重環境保護工作，對維修后的廢舊零配件、廢油等廢棄物進行統一回

收，統一處理。在進行日常維修保養工作中，也要注意保護環境。

10、服從上級安排，做好交接班記錄，保持機房衛生、整潔。

十四、強電領班職責

1、嚴格執行《領班共同崗位職責》。

2、聽從強電主管的工作安排。

3、熟悉專業知識，掌握維修技術，嚴格執行安全制度和操作規程。

4、按照工程部制訂的高、低壓設備維修、保養計劃，做好公司高、低壓配

電間和變壓器間配電設備的維修保養工作，以確保正常供電。

5、做好公司動力、照明等電氣設備的維修保養工作，以確保整個公司電氣

設備和照明燈具等的正常使用。

6、進行各項電氣工作要嚴格做到：裝得安全、用得正確、修得及時、拆得

徹底。

7、負責定期檢查移動及半移動電具的安全絕緣情況，并對絕緣用具每半年

進行一次耐壓試驗。

8、認真做好值班工作日記和設備運行記錄。

9、認真學習專業技術，經常征求和收集各方意見，不斷改進工作和提高工

作質量。

10、在高、低壓配電間維護和保養電氣設備，要同時做好防潮、防火，防止

小動物侵入并及時進行清潔衛生工作。

11、按倒閘操作制度嚴格正確執行倒閘操作，（通常在操作中擔任監護人）

一切工作以電業安全規程為標準。

12、按工程檢修工作計劃，如期完成檢修工作，做好檢修原始記錄工作，保

證檢修人員安全及設備的安全運行。完成日常巡檢工作。

13、完成上級領導交辦的其它工作。

十五、弱電領班職責

1、嚴格執行《領班共同崗位職責》。

2、負責項目的樓宇自控系統的維修保養工作。

3、負責管理項目自控系統的操作人員，并做好培訓工作。

4、與其他專業配合協作，制訂項目樓宇自控系統所轄設備的整體運行方案。

5、負責項目衛星電視系統的前端至各要層放大器的維修、調試。

6、進行日常維修，并負責本專業報修工作的完成情況。

7、在日常維修保養工作中，要注重環境保護，尤其是弱電更換下來的廢舊

電池，對環境有嚴重的破壞作用，因此要將更換下來的廢舊電池進行統一收集、

統一處理。

8、完成上級領導交辦的其它工作。

十六、空調、給排水領班職責

1、嚴格執行《領班共同崗位職責》。

2、聽從主管的工作安排。

3、嚴格執行機械設備維修保養管理制度及操作規程，保證安全和工作質量,

按時完成任務。

4、認真學習專業技能，熟悉公司機械設備結構性能及系統情況，做到故障

判斷準確，維修迅速及時。

5、熟悉本崗位維修機械的工作原理，熟記各種零配件和物料的型號、規格

和用途，及時做好消耗記錄并節約使用。

6、熟知本專業應急預案，能迅速及時地處理各種應急工作。

7、完成本專業的日常巡檢及設備維保工作。

8、下班前做好交接記錄，交代清楚當班的維修情況。

9、完成上級領導交辦的其它工作。

十七、技工共同職責

1、清楚本專業所管轄范圍。

2、清楚本專業系統主要設備、設施的數量、使用、安裝位置及服務范圍。

3、能進行本專業內日常維修，遵守《服務流程》，總結經驗，不斷提高工作

技能。

4、能處理本專業的突發事件及應急維修。

5、自覺遵守公司各項規章制度，遵守本專業管理制度、操作規程。

6、不斷學習物業管理知識及本專業技術知識，提高處理問題的綜合能力。

7、注重做好預防性維保，發現隱患及時處理。

8、做好日常巡檢，加強責任心，注意節能、增收節支。

9、服從上級安排，做好交接班記錄，保持機房衛生、整潔。

十八、強電技工職責

1、嚴格履行《員工共同崗位職責》。

2、聽從強電領班的工作安排。

3、熟悉高壓電氣、低壓電氣的基本知識，掌握維修技術，嚴格執行安全制

度和操作規程。

4、按工程部制訂的電氣設備維修計劃，做好工作，確保正常供電。

5、進行各項電氣工程要嚴格做到：裝的安全、用得正確、修的及時，拆得

徹底。

6、認真做好值班工作日記和設備運行記錄。

7、完成本班設備維護保養和環境清潔工作。

8、配合安保部檢查消防器材，使之處于良好狀況。發生火災時，會正確使

用滅火器。

9、完成日常巡檢工作。

10、完成上級領導交給的其它工作。

十九、弱電技工職責

1、嚴格履行《員工共同崗位職責》。

2、聽從弱電領班的工作安排。

3、熟悉本專業設備的原理，及維修技術。

4、嚴格遵守操作規程，做好設備的正常運行。

5、做好設備的定期保養維修及巡檢工作。

6、做好交接班工作。

7、遵守各項制度，做好室內清潔衛生。

8、完成上級領導交給的其它工作。

二十、空調、給排水技工職責

1、嚴格履行《員工共同崗位職責》。

2、聽從領班的工作安排。

3、熟知并掌握冷凍機的構造和工作原理及有關技術參數。

4、嚴格執行冷凍機組操作使用規程和維修保養規定，保證設備完好和正常

運行。

5、做好冷凍機組的技術改造和更新項目。

6、負責處理好冷凍機故障和事故。

7、堅持現場管理，做好機房設備的巡視和檢查工作。

8、認真做好交接班工作，注意保持機房清潔衛生。

9、完成領導交給的其它工作。

二H'*一、綜合維修技工職責

1、嚴格履行《員工共同崗位職責》。

2、維修人員必須對日常報修的工作任務負責，做到及時、迅速完成各項小

修、小件的加工任務。

3、維修人員離開工作間在外維修，要向主管報告所在的工作地點，修理完

工后回班組待令。

4、負責所管轄物業中的土建結構、金屬結構、內外裝飾、屋頂平臺、辦公

家具、機械維修檢查保養工作。

5、負責為業主提供建筑裝飾的修繕服務，負責業主精裝修的管理。

6、增效節支、修舊利廢，節約使用各種物料和零配件。

7、負責做好木工現場和油漆現場的防火安全和清潔工作，做到安全生產。

8、填寫本專業維修記錄和派工單，當班遇到特殊情況和未修理好的項目,

必須在記錄本上詳細寫明情況。

9、各項工作操作時（包括電器操作），要注意人身安全。

10、熟悉本崗位所用的機械設備的規格、型號及操作規程。

11、定期做好設備的清潔保養工作。

12、嚴格遵守消防安全規程，做好防火及安全工作。

13、嚴格執行維修規程，確保維修質量。

14、做好交接班工作。

15、完成領導交給的其它工作。

二十二、電梯維修工職責

1、認真執行電梯維護保養的各項規定，保證電梯正常運行，以滿足運送客戶及

貨物需要。

2、認真完成保養作業項目和規定的預防性計劃。

3、對業戶或有關部門的報修，應及時予以修復，保證電梯始終處于完好的

運行狀態。

4、認真鉆研維護技術,加強業務知識的學習，不斷提高業務技術水平,為客戶

提供一個良好的工作環境。

5、愛護設備，儀器，工具，做到精心使用，妥善保管,保持齊全完整和性能良好。

6、正確和詳細地填寫電梯維護保養，巡視，測試工作等技術資料的記錄,

并每月交工程部妥善保管。

7、有應急及解救電梯困人等緊急情況的處理能力。

8、完成上級交給的其他工作。

二十三、電梯司機職責

1、應熟練掌握電梯轎廂內各開關及按鈕的性能及用途，嚴格按照操作規定

使用電梯。

2、熟識電梯司機管轄的電梯各部件的名稱，做到小故障能排除，超出排出

范圍的在報修時能說出故障點的部件名稱。

3、做好本班次的例行維護內容，并做好記錄，電梯如有異常應做好相應的

記錄。

4、電梯發生緊急情況時，電梯司機要鎮定地采取措施，并安定乘客情緒及

時用緊急呼喚系統與中控室人員聯系，通知電梯維修人員并講清故障內容。

5、在交接時，接班人員仔細檢查電梯各部位及開關是否正常可靠，電梯運

行是否正常。

6、遵守市技術監督局、勞動局有關電梯司機的安全規定及公司的有關工作

規章制度。

7、認真不斷地學習本專業知識及做好“客戶第一、服務至上”的服務工作,

提高自身的專業水平，創一流的服務水準。

8、電梯司機應忠于職守，嚴禁擅自離崗，有緊急事情與本專業主管請假，

并有專業人員替補方可離崗。

9、服從上級領導的安排，做好電梯的交接班記錄及轎廂內和相關環境衛生。

二十四、裝修現場管理員職責

1、嚴格執行裝修有關管理規定。

2、每天按時認真進行巡視檢查。

3、在檢查中發現違章及時制止，視情節給予相應處罰。并及時上報公司領

導。

4、在工作中不得徇私舞弊，吃、拿、卡、要等行為。嚴格按照公司的規章

制度進行檢查。

5、按照設計及圖紙進行現場監管。

6、配合裝修主管進行裝修前檢查及驗收工作。

7、對檢查中的問題要認真做好記錄，做為驗收的主要問題進行檢查。

8、完成上級交給的其他工作。

二十五、計劃維修技工職責

1、嚴格按照《工程部員工共同崗位職責》的要求執行。

2、嚴格按正確的規程進行操作。

3、對每臺維修保養完畢的電機要進行驗收，并填寫相關記錄上報工程部存

檔。

4、監督電機維修單位的日常保養工作，對維保單位維修完畢的電動機進行

三方（維保方、計劃維修組、使用部門）驗收，嚴格把好質量關、價格觀、材料

驗收關。并確保零配件為環保產品。

5、對工程部所轄區域的電機進行計劃性維修保養工作，制定年度維修保養

計劃，并按計劃進行維修保養工作。

6、在維修保養工作中使用環保材料及零配件，并將維修中的廢油、廢件及

時回收，統一處理，不得污染環境。

7、完成部門經理下達的其他工作任務。

工作規程

（三）工程專業

一、安全運行管理制度

1、執行政府職能部門有關規定，組織對高壓電工、低壓電工、電梯工、電

氣焊工、煤氣工、水化驗員等特殊工種人員取證的技術考核，做到持有操作證的

才能上崗。

2、各專業設專人安全員，負責監督、檢查安全操作、維修工作。

3、根據勞動局安全規，制定各工種維修操作規程和安全檢查制度。

4、加強勞動安全教育。在進行有危險的設備檢修時，工程部專業主管或經

理要親自到現場。

5、發生事故要及時填寫《事故調查報告》，建立事故處理制度、事故分析制

度。對重大事故要做到三不放過：原因沒有查清不放過；員工沒有受到教育不放

過；沒有采取有效防范措施不放過。

6、對外單位施工人員，要強調安全工作，提出安全施工要求，并簽訂安全

協議書，施工中進行檢查監督，避免事故發生。

7、對高空、外墻清洗的吊架、擦窗機要定期檢查，保證安全使用。

8、按職能部門要求，每年定期請氣象局專業隊伍對避雷裝置進行測試檢查,

電氣專業定期對設備、設施的接地電阻值進行檢測、維護。

二、變配電室電氣安全規程

1、配電室值班人員必須取得勞動部門核發的“高壓運行維修”操作證才可

上崗，值班人員必須熟悉項目的供電方式，供電范圍及各種設備的技術參數。

2、運行值班人員必須嚴格按照值班員職責和交接班制度執行。

3、值班人員每小時巡視一次變配電室設備運行情況，巡檢內容主要有：

（1）高壓進線電壓、電流是否正常。

（2）高壓各支路出線開關運行是否正常。

（3）變壓器運行聲音、溫度是否正常。

（4）低壓主進及各支路負荷儀表指示是否正常。

（5）電容補償器運行及補償值是否正常。

（6）三相負荷是否平衡，三相電壓是否正常。

（7）電站內電氣設備表面應無浮塵，站內各角落無雜物。

（8）電站內電氣設備運行是否有異常及異味等。

（9）直流屏運行數據應在規定范圍內。

（10）室內照明是否正常，應急照明是否正常，室內外通道是否暢通。

4、填寫《值班運行日志》、《工程部工作日志》。

5、每月安排各班清掃配電柜，并檢查設備狀況，發現問題及時處理或報主

管。

6、在高峰負荷和異常天氣時，對電站內設備應進行特殊檢查:

7、處于高峰負荷時，應檢查電氣設備的負荷和各電氣聯接部位的發熱情況;

8、雷雨時，應檢查電站周圍墻面及屋頂是否有滲漏現象，如發現異常，應

做臨時處理并馬上報告上級領導。

9、低壓母線、設備或電氣聯接部位非超負荷產生的過熱溫度超過極限時，

應先迅速停斷次要負荷以控制溫升，然后再停斷缺陷設備的供電進行檢修。

10、電氣設備運行中發生異常情況時，值班員應迅速、正確地進行判斷和處

理，并及時上報；當發生威脅人身安全的情況時應先行緊急停電處理，然后立即

向主管、部門經理報告，并及時向停電范圍內的用戶做出解釋。

11、對突發停電故障，嚴格按照停電緊急預案執行。

三、電氣安全工作規程

從事電氣工作得的值班人員，必須嚴格遵守安全工作制度以確實保障工

作人員的安全，防止各種可能發生的人身及設備事故,現根據配電室的具體情況,

制定以下安全工作規章，值班人員應熟悉并掌握下述知識和技能：

1、配電室一次接線及設備分布，設備性能、運行方式和倒閘操作步驟。

2、應熟練掌握各低壓出線柜的供電控制范圍。

3、各種設備運行巡視，事故處理等工作制度。

4、消防設備的使用方法和觸電急救的方法。

5、在全部停電和部分停電的設備上工作時，首先完成停電、驗電、裝設臨

時接地線、懸掛標示牌、裝設臨時遮攔步驟后，才能工作。

6、配電室使用的絕緣手套、絕緣靴、高壓驗電器、拉桿等安全用具、每年

效驗一次合格后才能使用。

7、供電局的各種供電安全常識。

四、高低壓變配電室防火制度

1、變配電室值班人員必須經嚴格考試合格后，并持有高低壓特種操作證方

可上崗。

2、變配電室必須制定安全可靠的操作規程和完善的交接班制度。

3、值班人員必須熟練掌握所管設備性能、操作辦法和注意事項。

4、值班室禁止吸煙、禁止使用明火、禁止存放任何易燃易爆等危險物品。

5、要熟悉值班室內存放的滅火設備的位置，性能及使用方法。

6、要保持消防設備設施的功能正常、清潔完好。

7、每班都要檢查滅火設備設施的情況，發現問題及時上報專業負責人或部

門經理。

8、嚴格執行變配電室的各項規章制度。

五、配電室門禁制度

1、外來人員進入配電室值班室及機房要經過部門主管批準并填寫《重點部

位登記表》。

2、值班室內禁止外來人員逗留，更不允許在值班室內會客等。建立外來人

員登記制度。

3、凡是外單位參觀及聯系工作，必須經過工程部經理批準方可進入配電室。

4、有緊急情況及時通知專業主管及工程部經理，并堅守工作崗位。

5、凡屬外出執行維修任務，要及時通知工程部值班人員，并告知所在位置。

六、配電室值班制度

1、認證遵守配電室各項制度。

2、值班期間根據要求巡視、抄表、認真記錄。

3、要認真計算日月負荷報表，上報工程部。

4、記錄有關供電局通知的工作電話內容，及時匯報。

5、值班期間嚴禁睡覺、串崗、做與工作無關的事情。

6、有事需調班時，提前24小時向主管請假，經主管同意后方可調班。不得

私自調換班次。

7、嚴禁使用電話聊天，除公事外直撥電話不準使用。

8、聽從專業主管的調動，外出工作要說明去向。

9、值班期間保持值班室及機房清潔衛生。

10、每周檢查一次清除器材完好程度，并做好記錄。

11、每天測量蓄電池的電壓，負責充電。

12、遇有特殊情況，不能到崗，需提前報請部門主管同意。

七、配電室交接班制度

1、每天提前十分鐘到崗。

2、值班人員必須按規定著裝上崗。

3、雙方要共同巡視高、低壓柜、變壓器、發電機組直流電源、直流屏。交

班人員要介紹以上設備運行情況。

4、交班人員要在下班前認真清掃機房內的衛生。

5、當班發生任何電氣設備或有操作指令時，在沒有妥善處理前不得交接班,

接班人員應在當班人員換的指揮下協助工作。

6、設備檢修過程中的交接班須現場進行由電氣負責認可，做到交接班無誤。

7、在設備、衛生、報表各方面沒有問題時，雙方在交接班記錄上簽字交接

完畢。

8、交接班記錄要簡明扼要，要將工作交代清楚，不得敷衍了事，否則發生

一切后果自負。

9、需要傳達的各項工作事項，除在交接班時口頭講述清楚之外，還要認真

填寫在交接班記錄上（尤其是重大事項及事故）。否則，出現問題由交班人員負

責。

八、配電室電氣巡檢制度

1、配電室值班人員要對變配電室所有的電氣設備及功能，二次繼電保護回

路及運作操作規程等有清楚的了解。

2、值班時要用各種感官注意聲響、氣味、儀表指示等，判斷設備是否正常,

每班要巡視二次。

3、負荷高峰時要注意各電氣聯接部位置是否過熱，低谷時要注意電容的工

作狀態，遇雷雨天氣要注意防雷裝置并加強巡視。

4、巡視時注意繼電器、轉換開關的位置，直流電源的電壓、電流、地線聯

接處是否堅固，無松動現象。

5、每班巡視一次電纜橋架，注意電纜的工作情況，檢查電纜溝是否有進水

等異常現象。

九、配電室高壓柜保養安全操作規程

1、工作中應認真執行工作票制度，操作票制度、查活及交底制度、工作許

可制度。工作監護制度、工作間斷及轉移制度、工作完成及送電制度以及調度規

律制度等安全組織措施。

2、保養前由電氣主管對工作性質、工作范圍及停電范圍做詳細交底，并做

好工作分工。

3、保養前將所有工具登記、檢測、核對查清。

4、由當值人員填寫《工作票》、《操作票》主管簽字確認后進行倒閘操作。

5、停電后對保養的設備進行驗電、放電、掛地線、掛標示牌。

6、工作要求細致認真，不嬉笑打鬧，工服穿戴整齊，衣兜內嚴禁裝工具、

雜物等。

7、保養范圍包括:

（1）高壓電纜外觀清掃。

（2）高壓柜內外清掃。

（3）各接地螺絲緊固。

（4）控制線緊固。

（5）高壓進出線電纜接頭壓接緊固。

（6）高壓真空斷路器操作機構清掃、調整。

（7）搖測高壓電纜并記錄，搖測完畢放電。

8、保養工作中，當值人員只做協助工作，并隨時巡視系統運行情況。發現

問題及時報告主管。

9、保養完畢后，拆除標示牌，臨時接地線，清點現場工具和材料，不應有

遺漏。

10、由工作負責人對工作范圍進行全面檢查，認為無問題后，宣布工作終結,

全體人員撤離工作地點后，方可辦理送電手續。

11、全部工作完成后，由當班人員對全部工作及相關數據填寫《高壓設備保

養記錄》。

十、低壓配電柜保養檢修安全規程

1、停電檢修前三天向部門經理提出，并說明停電時間、停電范圍，經部門

經理同意后執行。工作當天停電前應用電話等方式再次上報部門經理，以便做好

停電的準備工作。

2、正式檢修前辦理《工作票》、《操作票》，并由主管簽發。

3、嚴格執行《工作票》、《操作票》的檢修程序和布置。

4、采取保證安全的組織措施，認真執行工作監護制度。

5、采取保證安全的技術措施，實行停電、驗電，掛裝地線，懸掛安全標志。

6、對要檢修的設備進行放電，掛地線處理。

7、對設備進行清掃；對銹點進行處理；對接點進行緊固；對變形破損零件

及時進行更換。

8、檢修操作完畢后，應做檢查測試，并做測試記錄。確認恢復正常狀態后,

按《操作票》程序正式送電。

9、工作完畢后要填寫工作記錄。

10、注意事項：

（1）必須有電氣負責人或指定負責人在場監護、指導；

（2）工作前必須驗電；

（3）檢修人員必須會操作設備并熟悉設備的電氣機械聯鎖情況;

（4）清楚了解哪些線路為雙路供電;

（5）遵守工作完畢的檢查制度。

十一、電容器操作規程

1、目的：所有值班人員均應正確操作電容柜，并保證功率因數在03></a>.9

以上，保證設備及人身安全。

2、操作程序:

（1）正常運行時，由電容器柜上自動投切裝置按照運行狀況自動循環投切

電容組，值班人員須將原先情況記錄在《值班記錄簿》上。

（2）正常停電操作時，應先拉開電容器組開關，后拉開各路饋電開關。送

電時，操作順序相反。

（3）事故情況下，如突然停電，必須先將電容器組的開關拉開，以免突然

來電時，電壓過高超過電容器允許值。

3、注意事項:

（1）電容器組開關跳閘后，在未查明原因前不準強行送電。

（2）電容器組嚴禁帶電荷合閘，電容器組再次合閘時，必須在斷開電源三

分鐘后進行。

4、巡檢制度：

電容器的巡查工作應與配電裝置和變壓器的巡查結合在一起，內容如下：

（1）電容器外殼有無凹凸不平及鼓肚現象；

（2）各接頭接觸是否良好，有無發熱，變色現象；

（3）電容器組有無異常響聲或放電火花；

（4）電容器有無異常氣味。

（5）巡查工作完成后，在《值班記錄簿》上做好記錄。

5、維護保養：

運行中的電容器組，每年至少進行一次停電清掃、檢查，其內容如下：

（1）清理外殼、架構通風孔等上面的灰塵；

（2）檢查各緊固部位的螺絲有無松動；

（3）檢查保護裝置情況是否完好；

（4）檢查空氣開關及接觸器的觸頭有無燒蝕現象。

（5）全部工作完成后，在《檢修記錄上》上做好記錄。

十二、配電室設備保養檢修制度

1、每年一次配電室高、低壓柜清掃，具體時間在5月份之前。

2、所有配電室使用的高壓試電筆、絕緣鞋、絕緣拉桿、絕緣手套每年由供

電局做耐壓實驗合格后方可使用。

3、每季度在高、低壓柜進行全面檢查，注意各種回路的電流，電壓變化情

況。

4、每年4月份雨季來臨之前，要由避雷器監測中心對全樓避雷系統進行監

測，同時遙測變壓器接地裝置。

5、安裝和修理電氣設備，必須由專門電工按規定進行，電氣設備各線路不

準超負荷使用，檢修時要引起注意。

6、檢修保養設備要認真填寫單據和記錄，并由工程部存檔保留。

7、停電檢修，要嚴格執行有關規定，提前24小時通知用戶，特殊情況除外。

十三、配電室倒閘操作制度

1、值班電工要切記高、低壓供電系統原理。

2、值班電工要熟記大樓內各級負荷的分配情況。

3、按北京供電局頒布的《調度規程、電氣設備安全運行管理制度規程》及

工程部的指令進行倒閘操作。

4、操作票是防止誤操作（帶負荷錯拉、錯合隔離開關及帶地線合閘等）的

主要措施，變（配）電室的倒閘操作應填寫《操作票》。

5、倒閘操作規程要牢記，嚴禁帶負荷拉閘，停電拉閘時■必須按照由低壓到

高壓，由分開關到總開關順序進行，送電合閘時順序相反。

6、倒閘操作應有兩名電工在場，一名操作、一名監護。倒閘操作前根據操

作票內容在模擬板上進行核對性操作。在實際進行中，應認真進行“監護制”、

“復誦制”，每操作完一步，即應該核對，由監護人在操作項目前劃“J”；操作

中發生疑問時，必須立即向調度員或電氣負責人報告，待明確后在進行操作，不

準擅自更改《操作票》。并及時做好記錄。全部操作完后，進行復查。

7、《操作票》填寫應包括操作內容、任務、操作順序、發令人、操作人、監

護人、操作時間等。《操作票》應按操作順序填寫，不應涂改，禁止使用鉛筆填

寫。操作票應進行編號、已操作過后應注明“已執行”，保存期限不應少于3個

月。

8、在變（配）電室電纜線上工作時，要求停電，值班人員必須在接到工作

負責人書面要求后，填寫《操作票》、《工作票》由主管簽字后方可進行操作。

9、操作人員與帶電導體應保持規定的安全距離，同時應穿長袖衣、長褲。

用高壓操作工具拉、合開關，帶絕緣手套，操作室外設備時穿絕緣靴。

10、變（配）電室的一切操作須得到電氣負責人或供電局調度員的命令或許

可（同時復誦無誤后），將發令人、許可人及時填入《工程部工作值班日志》。

11、將倒閘操作情況記錄在操作記錄本和運行日志上。

十四、配電室電氣故障安全處理規程

1、運行中的電氣設備發生異常情況時，值班員迅速正確地進行判斷和處理,

分清事故情況，事故不明時，不應自行處理，以免事故擴大，具體《緊急情況處

理預案》執行。

2、事故發生時，值班員應堅守崗位，必須沉著、迅速、準確、精力集中地

進行處理，不應慌張，未經慎重考慮不應自行處理。

3、在發生嚴重威脅人身或設備安全的緊急情況下，值班員有權先行處理，

但事后必須報告上級領導，并將情況記錄《工程部工作值班日志》。

4、用安全可行的方法保證正常設備的繼續運行。盡量采取相應的措施對已

停電的設備恢復供電。

5、處理事故時，除指揮者和有關人員外，其他外來人員應立即退出事故現

場。

6、在事故處理過程中，值班員除積極處理外，還應有明確的分工，并將事

故發生和處理的經過做詳細記錄在《故障登記表》內。

7、如遇交接班時發生故障，則應由交接班的值班員處理準備接班的值班員

做助手，待恢復正常后在進行交接班，若一時不能恢復，應得到領導同意后才能

交接班。

8、當高壓一路電源停電時（非本站故障時），應立即拉開失電進線斷路器，

再合母聯，并嚴格按送電程序進行。

9、當高壓雙路停電時，應立即通知通銀物業啟動應急發電機組，確保應急

負荷用電，同時與上級供電部門聯系，調查事故原因，并馬上通知上級領導和項

目內有關單位。并做好相應的記錄。

十五、維修電工安全工作規程

1、維修電工除工作外應在指定崗位待命。

2、工作前用清楚了解工作任務的性質、范圍及所需要的輔助工作。

3、工作前應檢查工具外觀、絕緣是否良好，測電筆需在有電的設備上確認

為正常后才可使用。

4、登高作業時必須系好安全帶，高梯要有人扶把，不得亂仍工具和材料，

不得打鬧嬉笑，確保高空作業安全。

5、接到《派工單》后，應迅速到達現場，如遇突然停電、跳閘等事故應馬

上趕到現場進行應急處理。

6、需要停電應確定停電范圍方可進行，停電后必須在停電的開關上掛標志

牌。

7、工作中發現隱患和問題及時處理和上報。

8、工作完成后應在《派工單》上填寫工作完成情況。

9、維修人員應熟練掌握觸電急救方法。

十六、電機日常運行和維護安全操作規程

1、新安裝或長期停用的電動機啟動前應做如下檢查：

電動機基礎是否穩固，螺絲是否擰緊，軸承是否缺油，油是否合格，電動機

接線是否符合要求，絕緣電阻是否合格（合格值應不小于0.5MQ/KV）。

電機及起動設備的金屬外殼是否可靠接地。

啟動設備工作是否正常。

檢查三相電源是否有電，電壓是否過低（UelO%—5%）。

電機機殼是否清潔，電機周圍是否有妨礙運行的雜物和易燃物等。

2、電動機的日常檢查：

檢查電動機的發熱情況。

檢查電動機電流的額定值。

注意電源電壓的變化。

注意三相電壓和三相電流是否平衡（lelO%—5%）。

注意電動機的運行振動情況。

注意電動機的聲音和氣味。

除上述各項外，運行中還應注意其周圍的通風和環境衛生。

3、電動機維護的主要內容：

對于累計運行5000—8000小時的電動機，要進行解體檢查、保養。

清潔電動機內外：先清潔外殼，再拆開電動機清掃。

清洗軸承：除去軸承舊油，將軸承浸如柴油中洗刷干凈，加入新油。

檢查電機繞組及轉子有無故障：繞組有無接地、短路、斷路及老化現象。

檢查電動機其他零件是否齊全，有無磨損及損壞。

清潔和檢查啟動設備，測量儀表及保護裝置：消除灰塵及油污，檢查啟動設

備的接頭是否良好，接線是否牢固，各儀表是否準確，保護裝置動作是否良好準

確。填寫《風機水泵維修記錄》。

完工后試車檢查：測量絕緣電阻，檢查各轉動部分是否靈活，安裝是否牢

固，起動和運行時電壓、電流是否正常，有無不正常振動和噪音。

在檢修中發現損壞的部件及時更換，如無法處理時及時報主管領導。

檢修完畢，應填寫《風機、水泵維修記錄》。

4、電動機檢修維護保養時安全規程：

日常巡檢時：要先用目測觀看電機運行情況，電動機運轉時不得觸摸旋轉部

位，不得將異物距離電機過近等；其次，在電動機停止運轉時巡檢，不要用手直

接盤車試轉等。

檢修時：首先要將電機脫離電源；拆裝時要注意安全；要按拆裝程序進行拆

裝，不得硬拆硬裝電機的機械部件等。

維護保養時：解體電動機前要先清理外殼；抽轉子時要輕拆、平穩抽出，以

免磕碰繞組，造成斷路現象；試車時要將電機周圍整理干凈；人員不要距離電機

太近；試車時要有專業技術人員監護等。

十七、照明系統故障處理安全規程

1、照明系統出現故障時，要由強電專業維修人員負責處理，其他人員不得

擅自處理，避免故障擴大。

2、維修人員接到通知后，應迅速到達故障現場，根據故障情況大小做相應

處理。

3、檢查故障點發生于照明干線末端開關上口之前，應立即聯系配電室值班

人員共同處理。

4、檢查故障點發生于干線末端開關下口至支路開關上口，應仔細檢查配電

盤。

5、配電箱內聯線及相關開關，發現損壞立即予以處理更換或修理，經儀表

檢測后恢復正常送電。

6、檢查故障發生于支路開關下口線路，應確定故障大小、性質，并予以處

理，不能恢復正常使用的必須更換，經儀表檢測后恢復正常送電。

7、檢查故障點發生于照明燈具或其他用電設備上，應使用相應儀表、工具,

確定造成故障的原因，因使用不當，不能修理的予以更換，檢查合格，恢復正常

送電。

十八、動力系統故障處理安全規程

1、強電系統維修人員接到維修通知后迅速到達現場進行處理。

2、檢查故障點在設備控制柜電源開關上口以前的處理方法，參閱“照明系

統故障處理方法”3、4條。

3、故障點在設備控制柜內部及動力設備本身的檢查：

4、檢查控制回路故障時，對照線路原理圖確定故障元件或故障線路，對故

障元器件進行修復，故障線路與不能修復的元器件予以更換，并填寫在《工程部

設備保養記錄》上。

5、檢查主回路故障時，應使用相應儀表工具對主回路線路及動力（電動機）

進進行檢測，確定故障原因，對動力設備（電動機）進行修復，故障線路與不能

修復的動力設備（電動機）予以更換。并記錄在《電動機維修保養記錄》上。

6、在修復中發現無法處理的問題及時報告主管。

7、在動力設備故障檢修與處理過程中，應要求相關專業人員協助進行。

8、修復動力設備控制盤柜與電動機必須經儀表檢測合格后，恢復正常供電,

對修復的動力系統線路與動力設備應監督運行15~30分鐘。

十九、干式變壓器保養安全規程

1、檢修人員在工作中嚴格執行《工作票》、《操作票》制度，按《倒閘操作

規程》，保證變壓器的檢修質量。

2、變壓器外觀清掃包括變壓器的封閉外殼、視窗、色標，要清掃干凈，無

塵塵漬，并檢查整體完好。螺絲緊固，接地良好。

3、測試絕緣阻值，高壓側對地、對零，低壓側對地、對零，高壓對低壓絕

緣。

4、零地接線端子壓接良好，牢固可靠。

5、母線排壓接良好，牢固可靠，無變形、變色，清潔干凈。

6、絕緣子清掃灰塵，整體應完好無裂痕。

7、檢查分接抽頭螺絲有無松動，并進行緊固清潔。

8、檢修溫度控制器、風機控制箱系統正常，清潔完好。

9、檢修風機外罩、風扇線路工作正常。

10、檢修過程及相應數據記錄在《工程部設備維修保養記錄》上。發現問題

及時處理和上報。

二十、強電豎井操作規程

1、目的：正確操作豎井內設備，保證項目的正常供電，防止人為造成大面

積停電事故。

二、操作程序：

（1）檢修豎井電器要先征得主管的同意，未經許可不得擅自工作。

（2）要實行監護制度，監護人在監護時不應做其它工作，并隨時提醒及糾

正操作人員的錯誤行為，必要時令其停止工作。

（3）需停電時要先停負荷側，后停電嫄側，嚴禁帶負荷拉合開關。

（4）出現開關掉閘情況時，應先查明原因，排除故障后方可送電。

（5）當進行電氣檢修，應先停電然后用合格的同等級驗電器進行驗電，確

認安全后方可進行檢修，并做好各種安全處理措施。

（6）工作間斷時必須做好安全處理，遇有緊急情況需送電時，必須在采取

安全措施后方可送電

（7）檢修結束后，負責人要全面檢查清理現場，檢查工具及人員情況，拆

除各種臨時接地及標牌，確認無誤后方可送電。

（8）送電后應觀察電氣設備運行情況，確認正常后方可離開現場。

（9）將巡查維修內容在《工程部設備預防性維修保養記錄》上做詳細記錄。

3、注意事項：

（1）所有電工應熟悉項目內各強電豎井位置，豎井內各配電柜及開關的功

能。

（2）操作人員要正確使用萬用表、鉗形表及搖表。

（3）嚴禁在不清楚開關作用的情況下進行拉合閘操作。

（4）禁止造成人為的大面積停電。

5、巡查制度:

（1）巡查人員要聽從領導安排，按時定期進行檢查。

（2）認真檢查豎井所有的電氣設備及開關儀表是否正常，導線有無過熱現

象，填寫巡檢記錄。

（3）巡查人員要認真檢查，不得投機取巧，對作弊者要嚴肅處理。

二十一、機房供電系統操作規程

1、目的：正確操作檢修風機、水泵的強電控制箱，保證人身及設備安全，

延長設備使用壽命，保證項目供電系統的正常運行。

2、范圍：適用于項目內所有空調機房、水泵房、風機房、樓道及水箱間等

的配電柜的維護保養。

3、操作程序：

（1）主管要詳細了解各機房設備參數及運行狀況。

（2）維修人員要熟悉掌握各機房位置、用途、強電控制箱的功能及設計參

數。

（3）維修人員必須使用電壓等級相同的、合格的安全用具進行操作檢查。

（4）在對設備進行檢查時，必須將與該設備連接的所有電源斷開，停電檢

查時要掛標識牌。

（5）停電后必須使用合格的驗電器進行驗電并逐相進行。在開關的兩側進

行驗電時，要先驗低壓側，后驗高壓側；先驗下層，后驗上層。

（6）對停電電纜線路進行驗電時，要將電纜的電荷全部放掉直到驗電器指

示無電為止。

（7）電器設備的指示燈和電壓表只能作為參考，不能作為設備無電的依據。

（8）檢查人員必須在保證人身安全及設備安全的前提下才能進行操作。

（9）操作人員應聽從監護人員的指揮，監護人員在監護時不應做其它工作,

監護人發現操作人不正確操作時有權令其停止工作。，

（10）監護人要隨時提醒操作人員的安全，需要工作轉移時要設標識牌并妥

善處理，以保證其它人員及電器設備的安全。

（11）工作終結后，應對現場進行清理并認真檢查，在確認沒有影響電器設

備安全及人身安全的情況下方可送電。送電后要觀察電器設備的運行情況，一切

正常后方可離開現場。

（12）測量電流時，應正確使用鉗形表，依次從大電流檔位向小電流檔位換

檔，測量過程中不可換檔。測量時應使導線位于鉗口中部，并使鉗口緊密閉合，

還應注意操作人員與帶電部位的安全距離，以免發生觸電危險。每次測量完畢后

要把電流量程切換到高檔位，以免下次使用時因未經選擇量程就進行測量而造成

儀表損壞。

（13）測量電壓時應正確使用萬用表，量程開關應選擇在正確的電壓檔上并

選擇在較高的檔位上，以免因誤操作燒毀儀表。測量電阻時驗斷開被測物的電源,

嚴禁帶電測量。測量時還應注意不要觸摸表筆的金屬部分。

（14）對強電箱檢修時，嚴禁帶電作業。

（15）嚴禁連續啟動大型電動機及大負荷的電器設備。

4、巡查制度：

（1）檢查人員必須定期按時巡檢，每月巡檢一次。

（2）檢查內容包括：強電箱內部的主開關、主線路、交流接觸器、熱繼電

器、設備主線、按鈕開關、轉換開關控制線路、指示燈、儀表等，并做好巡檢記

錄。

（3）在巡檢中發現問題能處理的要及時處理，不能立即處理的應采取臨時

措施并上報，必要時應停止設備運行。

（4）檢查中負荷不得超出該設備的額定值，導線及開關等應無過熱、打火、

無異味、無異常聲響等現象。各連接點應牢固可靠，與設備配套的設備應相互匹

配。

（5）巡檢人員必須聽從上級主管領導的指揮，認真完成上級領導交給的各

項巡查任務。巡檢完成后要及時向主管領導匯報巡查情況，并將所發現的問題及

處理情況認真填寫《巡檢記錄》上。

維護保養：

（1）及時清理巡檢中發現的問題，及時更換損壞的零配件，如：主開關、

接觸器、熱繼電器、指示燈等。

（2）所更換的零配件必須是與原設備相配套，符合標準的合格產品，以保

證電器設備的正常安全運行。嚴禁使用偽劣或不配套零配件。

（3）保養人員要熟悉所保養設備的各種功能及用處，與設備無關的不許亂

動。

（4）認真檢查電箱內部導線連接情況，做到發現問題及時處理。

（5）嚴禁到電拉動導線以免發生觸電危險。

（6）保養人員在做完設備的保養后，應認真填寫保養記錄，并由主管簽字

確認。

二十二、臨時用電管理制度

1、當業戶需要接用臨時電時，需提出申請報工程部，工程部提出意見報物

管中心批準后，返回工程部具體實施。

2、工程部根據物管中心要求，請業戶填寫《臨時用電申請表》，應詳細填寫

所用電負荷性質、設備容量、保護方式及參數、臨時用電線路圖等內容。

3、經工程部經理批準，由強電專業主管確定計量方式，最高用電容量及保

護方式，并勘察現場，安排接線及送電工作。

4、臨時用電由強電專業派專人每日進行巡視檢查，發現違章及超出申請表

填寫內容的用電，有權停止送電。

5、臨時用電可租用項目的電纜盤、臨時配電箱。

6、使用功率大的用電設備用使用自動空氣開關/漏電開關控制。

7、如由指定配電箱引出施工照明電源，照明線路應懸掛鋪設，使用護套軟

線，照明燈具應使用防火燈具、白熾燈泡，每只燈泡不宜超過100W,使用碘鴇

燈照明應注意防漏電、防火。

8、所有用電設備電源引用線應時使用橡皮護套絕緣軟銅線，使用時防止線

路絕緣損壞。

9、臨時用電單位應持有上崗專業人員巡視配電箱及工作現場，保證安全用

電，同時注意防止電氣火災。

10、如違反上述規定由物管中心予以適當處理。必要時停電限期整頓，其后

果自負。

11、強電主管負責監督檢查上述工作。

二十三、