第一節：房地產開發工程管理概述1.房地產開發工程及特點房地產開發工程：又稱為建設工程工程，具體是指在一個總體設計或總預算范圍內，由一個或幾個互有內在聯系的單項工程所組成，建成后在經濟上可以獨立經營核算，在行政上又可以統一管理的單位工程。.1.房地產開發工程及特點工程工程可分為單位工程、單項工程、分部工程等。單項工程：在一個工程工程中，具有獨立的設計文件，竣工后具有獨立生產能力或經濟效益的一組配套齊全的工程工程。單位工程：具備獨立施工條件并能形成獨立使用功能的建筑物及構筑物。分部工程：單項工程的組成局部，按專業性質、建筑部位確定。.房地產開發工程特點：知識密集型；組織層次性；系統性；投資額巨大，建設周期長；整體性強。.2.房地產開發工程管理的概念房地產開發工程管理：房地產開發企業對整個工程工程的開發建設進行的全面管理，是工程開發建設過程中的一項重要管理內容，它集中表達了工程建設過程中的各項實務操作。包括工程的本錢管理、工程管理、質量管理、進度管理、合同管理、工程技術資料管理、施工平安管理以及市政配套協調管理等內容。其中本錢管理、質量管理、進度管理是三大管理核心。.2.房地產開發工程管理的概念三大管理目標之間的相互關系：〔1〕三大管理目標之間的對立關系：如果對工程質量要求較高，就需要投入大量資金；如果要搶時間、爭進度，勢必會增加投資或者使工程質量下降；如果要減少投資、節約費用，勢必會考慮降低工程的功能要求和質量標準。.2.房地產開發工程管理的概念三大管理目標之間的相互關系：〔1〕三大管理目標之間的統一關系：適當增加投資數量，即可加快工程建設進度，縮短工期，使工程盡早開工，投資盡早回收，工程全壽命周期經濟效益得到提高；適當提高工程功能要求和質量標準，能夠節約工程動用后的延續費、周轉費和維修費，從而獲得更好的經濟效益；如果工程進度方案制訂得既科學又合理，使工程進展具有連續性和均衡性，不但可以縮短建設工期，而且有可能獲得更好的工程質量和較低的工程費用。.3.房地產開發工程管理的層次體系業主方的工程管理工程總承包方的工程管理監理方的工程管理設計方的工程管理施工方的工程管理供貨方的工程管理社會環境方的工程管理.業主方的管理總承包方的管理監理方的管理設計方的管理施工方的管理供貨方的管理房地產開發項目社會環境方的管理反饋服務使用.4.房地產開發工程管理的任務施工企業的施工管理：對合同規定的標的內容進行工程建筑生產的管理，包括作業方案管理、勞動管理、平安管理、現場管理、質量管理、進度管理等，其目的是按時保質地完成承包的施工任務，獲得承包利潤。房地產開發商對開發工程的管理：對已發包建設工程整個施工過程的管理，包括對工程質量、工程進度的控制管理，工程施工隊伍的組織管理，對施工過程中可能出現的各種問題的處理等，目的是確保工程工程按合同方案完成，保證工程開發的經濟效益。.第二節：房地產開發工程質量管理1.工程工程質量管理的特點影響因素多質量波動大質量變異大質量隱蔽性終檢局限大.2.質量管理的主要內容施工前的準備階段對施工隊伍及人員質量的控制；對工程所需原材料的質量控制；對施工方案、方法和工藝的控制；對施工用機械、設備的質量控制；對施工環境與條件方面的質量控制；對測量基準點和參考標高確實認及工程測量放線的質量控制。施工過程中的質量管理對施工承包單位的質量控制自檢系統進行監督；在施工過程中進行質量跟蹤監控；會同建設監理單位審查設計或承包方提出的工程變更或圖紙修改；對重要的承重結構進行檢測驗收；參加給排水、電器安裝的試通水、試運轉等工作；參加工程質量的評定和竣工驗收工作；認真做好施工日記；對沉降有觀測要求的定期觀察；監督和協調施工企業做好文明施工、平安施工.承包單位開工準備承包商提交開工報審表項目監理機構審查開工條件批準？分項分部工程施工承包單位自檢（上面所列）承包單位提交報驗申請表項目監理機構檢查質量合格？項目監理機構簽署報驗申請表承包單位完成單位工程或分部分項工程承包單位提交報驗申請表項目監理機構檢查驗收合格？項目監理機構簽署報驗申請表返工否返工否整改是否是是進行下道工序.3.工程工程質量管理的主要途徑和方法3.1房地產開發工程在施工階段進行質量控制三種途徑審核有關技術文件、報告或報表現場質量監督現場質量檢驗.3.2房地產開發工程工程質量控制常用方法排列圖法：假設干個直方圖分別表示質量影響因素的工程，直方圖的高度那么表示影響因素的大小程度，按大小順序從左向右排列，曲線表示各影響因素大小的累計百分數。P256圖9-3。因果分析圖法樹枝圖、魚刺圖、石川圖，把問題標在“魚頭〞，再劃出質量過程階段主干線〔“魚骨〞〕。P257圖9-4。直方圖法SPC圖法.4.施工階段質量監督控制手段旁站監督測量試驗指令文件規定質量監控工作程序利用支付控制手段.5.房地產開發工程的竣工驗收5.1竣工驗收的范圍及依據范圍：凡房地產開發工程必須按批準的設計文件和合同規定的內容建成，還應驗收土地使用情況，以及單項工程、市政、綠化及公用設施等配套設施工程等。依據：批準的設計任務書、初步設計方案、技術設計文件、施工圖、設備技術說明書、有關開發建設的文件、現行的施工技術驗收標準、施工承包合同等。.5.2竣工驗收的要求所有建設工程按批準的小區規劃和有關專業管理及設計要求全部建成，并滿足使用要求。住宅及公共配套設施、市政公用根底設施等單項工程全部驗收合格，并保證驗收資料齊全。各類建筑物的平面位置、立面造型、裝飾色調等符合批準的規劃設計要求。施工機具、臨時工程、建筑余土、剩余構件全部撤除運走，到達場清地平，有綠化要求的工程，要按綠化設計要求，做到樹活草清。.5.3竣工驗收程序及內容驗收程序：驗收準備、初步驗收、正式驗收。竣工驗收報告書及附件：竣工驗收報告書、附件。竣工驗收鑒定證書。.5.4竣工驗收的組織一般由地市級主管部門——工程質量監督站組織驗收。驗收委員會或驗收小組通常由開發商、施工單位、設計單位、物業管理公司及購房客戶參加，還有方案、建設、銀行、環保、消防等有關部門人員。.第三節：房地產開發工程進度管理1.工程進度管理的概念房地產開發工程進度管理：對開發工程各建設階段的工作內容、工作程序、持續時間和銜接關系編制方案，并將該方案付諸實施，且在實施過程中經常檢查實際進度是否按方案要求進行，對出現的偏差分析原因，采取補救措施或調整、修改原方案，直至工程竣工、交付使用。房地產開發工程進度管理有三個階段：工程可行性研究及立項階段、工程建設階段、工程交付使用后的適用階段，其核心內容是工程建設階段的進度管理。.2.影響工程進度的因素分析人的因素、技術因素、材料設備與構配件因素、施工機械設備因素、資金因素、水文地質氣象與自然災害等自然環境因素、政治經濟等社會環境因素、其他不確定因素等。.3.工程進度管理的主要任務設計前的準備階段進度管理任務：確定工期總目標；編制工程總進度方案；編制準備階段詳細工作方案，并控制該方案的執行；施工現場條件調研和分析等。設計階段進度管理的任務：編制設計階段工作進度方案，控制其執行；編制詳細的出土方案，并控制執行。施工階段進度管理的任務：編制施工總進度設計并控制其執行；編制施工年、季、月實施方案，并控制其執行。.4.工程進度管理措施組織措施技術措施合同措施經濟措施信息管理措施.5.工程進度管理控制方法—網絡圖法根本原理：將工程的全部建設過程分解成假設干個施工工程，按照各項工作的展開程序和相互制約、相互依賴的關系，將其繪制成網絡形式。通過網絡圖時間參數的計算，找出關鍵線路，即可以根據繪制的網絡圖計算出工程中各項工作的最早和最遲開始時間，從而可以找出工程的關鍵線路。.5.工程進度管理控制方法—網絡圖法根本原理：利用最優化原理，不斷改進網絡方案方案，并尋求其最優方案。網絡圖可以根據工程進度中遇到的實際情況，調整方案，使得網絡圖滾動起來，即與實際環境緊密結合，以保證工程時間效益和經濟效益。.橫道圖表示進度方案.網絡圖.6.房地產開發工程進度管理系統

建設單位進度控制設計單位進度控制施工單位進度控制施工總進度計劃單位工程施工進度計劃分部分項工程作業計劃任務單或承包任務書作業進度實施監理單位進行控制.第四節：房地產工程本錢管理1.概念房地產工程本錢管理：具體來說就是在投資決策階段、設計階段、開發工程發包階段和建設實施階段，把開發工程的投資控制在批準的投資限額以內，隨時糾正發生的偏差，確保開發工程投資管理目標的實現，力求在開發工程中合理使用人力、財力、物力，以獲得良好的經濟效益、社會效益和環境效益。.第四節：房地產工程本錢管理1.概念房地產開發工程本錢：是指工程建設、銷售過程中所花費的全部費用，包括開發本錢和銷售本錢。開發本錢主要包括土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、根底設施費、公共配套設施費、開發間接費、財務費用等。銷售本錢主要包括銷售房屋的廣告、代理等費用的支出，一般為總銷售額的2～4%。.2.房地產開發工程本錢管理原那么設置科學的本錢管理目標設計階段投資控制是重點變被動控制為主動控制經濟與技術結合是本錢管理的高效手段.3.房地產開發工程本錢管理的主要內容籌劃、設計階段的本錢管理：籌劃階段〔尋找工程、市場調查和投資評估〕、設計階段〔重視設計前的投資估算、重視方案的選擇〕。發包、施工階段的本錢管理：發包〔工程總發包、建安工程及設備采購發包〕、施工階段。銷售階段的本錢管理：房地產銷售廣告支出費用。.第五節：房地產開發工程其他管理1.開發工程合同管理工程合同的特點：合同標的物的特殊性；合同執行周期長；合同內容多，涉及范圍廣；合同風險大。工程合同的作用：明確開發商和承包方在工程實施中的權利和義務、工程實施階段實行社會監理的依據、工程實施的法律依據。.1.開發工程合同管理工程合同的分類：如按簽約各方的關系可以分為工程總承包合同、工程分包合同、轉包合同、勞務分包合同與聯合承包合同等；按計價方式分類又可分為固定總價合同、計量估價合同、單價合同、本錢加酬金合同形式等。工程合同管理的內容：檢查合同執行情況、催促施工企業執行合同條款、根據工程實際進度與施工單位商議更改或取消合同中的某些條款等。.2.工程協調管理做好市政配套的協調管理工作；協調各承包合同中有關進度、技術配合、現場協作、公共設施使用等問題，解決他們之間產生的矛盾；定期召開有各承包單位參加的工程經理協調會議，并檢查會議決定事項的執行情況；參加總包單位或重要分包單位的現場協調會、調度會等；協調各單位之間的矛盾、爭議，正確處理其經濟上的紛爭。.3.工程資料管理內容：工程工程的技術檔案資料。應注意的問題：經常性、準確性、完整性。.4.開發工程現場管理負責施工方案的實