國家商品房合同(7份范本)第1篇國家商品房銷售合同第2篇解讀建設部國家工商總局商品房買賣合同；;;示本第3篇建設部、國家工商行政管理局該套商品房建筑面積=套內建筑面積+公共部位與公用房屋分攤建筑面積套內建筑面積=套內使用面積+套內強體面積+陽臺面積第四條計價方式與價款。出賣人與買受人約定按下述第種方式計算該商品房價款：1、按建筑面積計算，該商品房單價為(幣)每平方2、按套內建筑面積計算，該商品房單價為(幣)每3、按套(單元)計算，該商品房總價款為(幣)Ao[釋義]本條是關于商品房計價方式與價款的約定。本條款提示點：1、計價方式的改革多年來，我國一直采用按照建筑面積計價的方式銷售商品房，但該種計價方式卻存在著諸多弊病,集中體現在總的公用建筑面積難以確定，公用建筑面積計算分攤復雜，開發商非善意誤算等。隨著房地產經濟的活躍與發展，我國北京等地區已經施行按套內建筑面積計價。堅信不久的將來，按套內建筑面積計價將成為我國房地產市場的主要計價方式，使購房人真正能享受到“明明白白購房”的待遇。個別開發商除收取按面積記得的總價款外,還會向購房人提出收取配套費、教育施行費等其他收費項目，因此，購房人在支付房款時應當對這些收費項目加以關注，如開發商沒有法定收費依據的，購房人可以拒付。第五條面積確認及面積差異處理。根據當事人選擇的計價方式，本條規定以【建筑面積】【套內建筑面積】(本條款中均簡稱面積)為依據進行面積確認及面積差異處當事人選擇按套計價的，不適用本條約定。合同約定面積與產權登記面積有差異的，以產權登記面積為準。商品房交付后，產權登記面積與合同約定面積發生差異，雙方同意按第種方式進行處理：1、雙方自行約定：2、雙方同意按以下原則處理：(1)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據實結算房價款(2)面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內將買受人已付款退還給買受人，并按利率付給利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足超出3%部分的房價款由出賣人承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由出賣人返還買受人絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。面積誤差比=---—×100%因設計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應當簽署補充協本條款的法律依據：建設部《商品房銷售管理辦法》第二十條規定：按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。合同未作約定的，接以下原則處理：(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據實結算房價款(二)面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發公司應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足超出3%部分的房價款由房地產開發公司承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由房地產開發公司返還買受人絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發公司雙倍返還買受人。合同約定面積本條款提示點：本條規定以建筑面積或套內建筑面積為面積確認的依據標準,但購房人在簽約時亦可主張上述兩項面積同時作為依據標準。產權登記面積是指房地產行政主管部門確認登記的面積,一般情形下產權登記面積即等同于購房人實際所得到的面積,但如果產權登記測繪單位所作出的測量結果與購房人的實得面積不符,購房人依舊有權利聘請專業測量公司重新測量,并要求房地產行政主管部門對原產權登記面積作出修正處理。3、自行約定的方式基于設計原因，施工原因以及其他原因，開發商在預售商品房實往往不愿意接受按《商品房銷售管理辦法》的規定簽訂面積差異處理條款，而建議購房人選擇自行約定的方式，常見的約定方式包括：(1)、買受人不要求退房，按照產權登記面積和原約定每平方m價格施行多退少補(該條款的約定從法律上分析仍然存在問題，如某合同原定面積為80平方m,建成面積達120平方m,即使開發商主張該特別約定，由于約定面積差異已經對原合同造成了實質性破壞，法院最終還是會按法定標準而不會按約定標準裁決)(2)、正負3%內施行多退少補，多于3%部分按原單價打折計算房價少于3%部分按原單價上浮一定比例退還房款(3)、將《辦法》規定的臨界點3%調整為臨界點5%(從開發商的利益分析，此條款最符合其利益)(4)、總價包死條款，即無論產權登記面積是否與約定面積發生差異，均按約定總價計算房款。(對于廣泛采用通用文本約定的樓盤，購房人可選擇性使用該條款。就筆者的個人閱歷，很少有開發商在交房后因為測定面積比約定面積少而退款的,而建成后要求購房人補繳購房款的卻是屢見不鮮。)相比而言,上述約定方式均沒有本條款第二種方式那樣更能維護購房人的合法權益,因此建議購房人在簽訂合同時選擇該種面積差異處理方式。的是建筑面積差異與處理條款，更重視了對購房人權益的保障。第六條付款方式及期限。買受人按下列第種方式按期付款：。。 O本條款提示點：(1)一次性付款的本意是指購房人在約定期限內向開發商支付完畢100%的購房款，但在實踐當中，不少開發商同意選擇一次性付款的客戶在簽約是只支付90%-95%的購房款，留存5%-10%的購房款至房屋交接或權證發放時再行給付。(2)、開發商為鼓勵購房人選擇一次性付款方式，往往會在商品房定價的基礎上給予一次性付款購房人一定比例的折扣。購房人如選擇此種付款方式，可以適時提出折扣請求。(1)按揭付款不屬于分期付款，現在開發商與銀行已經在付款方式上取得可高度一致,就是銀行為按揭客戶向開發商提供一次性付款。對開發商而言，按揭購房人在完善其按揭貸款手續后就已經獲得了銀行支付的全額房款，購房人只是按與銀行簽訂的《借款合同》逐(2)、按揭付款方式所產生的法律關系：合同關系二是購房人與銀行之間的借款合同關系，行之間發生的抵押合同關系二是開發商為購房人貸款而向銀行提供的保證合同關系(有的銀行還要求開發商提供一定數額的保證金擔保)三是銀行與開發商之間的回購法律關系，即當購房人逾期未還款構成違約，銀行依法處分抵押房產，開發商向銀行承諾無條件回購該房產，并將回購房款優先直接清償銀行貸款本息，對此購房人在按揭(3)、按揭付款條款在簽約時屬于效力待定的條款，該條款生效的要件是銀行同意向按揭購房人發放貸款,并與其簽訂《借款合同》,如屬不可歸責于當事人雙方的事由銀行拒絕為購房人提供按揭貸款的,則該條款對買賣雙方不具有約束力,由此造成《商品房買賣合同》不能履行雙方互不負違約責任，當事人雙方可以請求解除《商品房買賣合同》,開發商應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還購虛假的申貸資料，開發商拒不承擔銀行要求的保證擔保責任等。(4)按揭付款方式后續法律問題a、因商品房買賣合同被確認為無效或者被撤銷、解除，致使按揭貸款的目標無法實現，買賣雙方及銀行均有權解除按揭貸款合同，開發商應將所收款項分別退還給購房人和銀行b、開發商作為擔保人為購房人按揭貸款提供保證擔保的方式有兩種：一是階段性保證擔保，即開發商提供保證擔保的保證期間為按揭貸款合同簽訂之日起至購房人獲得分戶產權證并將其房屋所有權辦理他項權利登記之日止二是全程保證擔保,即開發商在購房人向銀行償還全部貸款本息之前均需承擔保證擔保責任。按最高院司法解釋的規定，購房人未按照按揭貸款合同的約定償還貸款，但是已經取得房屋權屬證書并與銀行辦理了商品房抵押登記手續，銀行如起訴購房人要求償還貸款本息或主張房屋優先受償的,不應當追加開發商為共同被告，開發商提供全程擔保的除外。如果銀行起訴時買賣人與銀行尚未完善抵押登記手續,則開發商無論是提供哪種方式的保證擔保都會被列為共同被告。開發商盡早為購房人辦理分戶權證的意義不僅是履行自身《商品房買賣合同》所約定的義務，還具有解除自身擔保法律風險的功能和作用。從近年法院受理的案件類型分析，按揭購房人逾期付款違約糾紛已成為一類主要民事糾紛,即每個樓盤都存在著一定比例的按揭購房人逾期不歸還銀行貸款的風險隱患，開發商如不重視此類糾紛的預防和風險防范，將造成不必要的經濟損失。第七條買受人逾期付款的違約責任。.買受人如未按本合同規定的時間付款，按下列第種方式處理：1.按逾期時間，分別處理(不作累加)(1)逾期在日之內，自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止,買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之的違約金，合同繼續履行(2)逾期超過日后，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應付款的%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續履行合同的，經出賣人同意，合同繼續履行，自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止,買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之(該比率應不小于第(1)項中的比率)的違約金。本條中的逾期應付款指依照本合同第六條規定的到期應付款與該期實際已付款的差額采取分期付款的,按相應的分期應付款與該期的實際已付款的差額確定。[釋義]本條是對購房人逾期違約金責任進行約定的條款本條款提示點1、逾期付款違約責任分析逾期付款是買賣合同中的一種典型違約行為,逾期付款未達一定期間,構成根本違約。構成一般違約的，守約方有權要求違約方履行合同并支付一定的違約金構成根本違約的,守約方除有權單方面解除合同外,還有權要求違約方支付承擔由于終止合同所造成的相應經濟基于一般違約與根本違約的理論依據,示范文本建立了兩種相輔相成的違約責任救濟方式。2、怎么設定一般違約與根本違約的合理期間《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規定出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款,經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使，逾期不行使的，解除權消滅。從上述司法解釋分析,基于商品房買賣合同所涉及的標的物是一項重大資產,司法解釋的擬定者期望買、賣雙方都給予違約方相對較長期限的包容和理解，不主張權利人過快的享有單方解約權。因此，我們建議：在設定本條所規定的開發商有單方解約權的期間條款時，一般應定為3個月為宜，至少不應少于2個月，如果購房人在簽訂之后由于偶然性原因造成流動資金周轉困難而不能如期履約,購房人亦《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規定：當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的,應當以違約造成的損失確定違約金數額。該《解釋》第十七條又規定：商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算發法,違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人*銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。結合上述兩條司法解釋,逾期付款違約金設定的標準一般應設在下列區間內：不低于同期銀行活期存款利率標準，不高于同期銀行逾期貸款利率的130%。設定的標準如果低于或高于上述期間，都有可能導致約定的條款存在法律效力上的瑕疵。#同期銀行貨款利率標準：1996年5月16日前：每天萬分之三，年利率為10.95%1996年5月17日----1999年1月29日的每天萬分之五，年利率為18.25%1999年1月30----2000年11月21日的每天萬分之四，年利率為14.6%2000年11月22日----2022年3月16日的每天萬分之二點一，年利率為7.665%2022年3月17日至今,在貸款合同中簽訂的貸款利率水平上加個案分析：李小姐每月要還銀行貸款5000元，按照銀行對大多數客戶執行的5年期以上商業房貸年利率5.508%來計算：1.調整前：按利率萬分之二點一來計算，即5000元×2.1/10000=1.05元(計算公式為：月還款額×萬分之二點一)。也就是說，李小姐每拖延一天，就要多交1.05元。2.調整后：銀行新執行的日罰息利率為5.508%×(1+30%)/365至5.508%×(1+50%)/365,為1.96元—2.26元。對于李小姐來說,她每拖延一日，最少需交納0.98元，最多則為1.13元。第八條交付期限。出賣人應當在年月日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將具有下列第種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：1.該商品房閱歷收合格。2.該商品房經綜合驗收合格。3.該商品房經分期綜合驗收合格。4.該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。 0但如遇下列特殊原因，除雙方協商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據實予以延期：的 o[釋義]本條時對合同標的物交付時間的約定，同時約定了交付的本條款提示點所謂工程驗收是指對建筑工程本身的驗收，包括對房屋基礎、主體、水電、排風排氣、內外裝飾的驗收，但不包括小區道路、綠化、停車場及其他配套設施的驗收。組織工程驗收的主體是開發商本身，由其組織勘察、設計、施工、監理單位并會同當地建設質監單位共同參加，竣工驗收合格的，開發商應于15日內向建設主管部門備案。對購房人而言，如果選擇的是該條件，開發商只需要獲得建設主管部門發出的《竣工驗收備案證》即滿足交付條件。該商品房經綜合驗收合格，是指對整個小區包括主體工程、基礎設施、公共配套設施、綠化等進行的整體驗收，分期綜合驗收是指對分期建設的小區按期進行綜合驗收。該商品房取得商品住宅交付使用批準文件，是指開發商在獲得工程驗收備案證、規劃驗收證明、消防的基礎上向建設主管部門申請辦理《新建住宅交付使用許可證》(全國各地對此法律文件的名稱有所區別),待建設主管部門頒發許可證書方才滿足交付條件。2、對于各條件的選擇站在開發商的角度，往往首選第1項標準，即工程驗收合格即滿均強制性規定未經竣工驗收的工程不得交付使用。站在購房人的角度，應首選第4項條件，即取得商品住宅交付使用批準文件，它不僅滿足工程驗收的各項條件，還需要開發商建成的商品房具有規劃驗收、消防驗收和其他配套設施的驗收證明，能最大限度的保障購房人所購物業的質量和功能。北京市新版《北京市商品房預售合同》示范文本對本條進行修改，具體如下“該商品房交付時應當符合下列第1、2項和第項所列條件該商品房為住宅的，出賣人還應當提供《住宅質量保證書》和《住宅1、該商品房已取得規劃驗收批準文件和建筑工程竣工驗收備案表2、有資質的房產測繪機構出具的該商品房面積實測技術報告書3、出賣人已取得了該商品房所在樓棟的房屋權屬證明4、滿足第十二條中出賣人承諾的市政基礎設施達到的條件5、 C廣州市于2022年7月1日起已停辦商品房綜合驗收業務，原因購房人在收樓時嚴格按《廣州市商品住宅建設項目驗收管理辦法》規定，在收樓時要看到“綜合驗收”合格書才肯收樓，否則就認為自己的權益無法得到保證。但事實上，由于一些開發商的房地產項目是分期進行的，在完成全部開發前，根本不可能拿到“綜合驗收”通知書。因而，雙方在收樓有關綜合驗收手續有沒有的爭執，也屢見不鮮。廣州市房管局人士對此表示,取消綜合驗收也不會對業主辦理房產證有任何影響。因為發放房產證，是以樓盤是否通過專業驗收為依據，而不是以綜合驗收為依據。3、開發商據實延期條款(1)不可抗力僅指不可預見,不可避免并不能客服的客觀情況。造成不可抗力的原因主要有兩種情形，一是自然災害，如洪水、地震、臺風、海嘯等二是政府行為，如發生戰爭、強制征收等。在發生不可抗力的事由后,開發商必須在合同約定的期限內將不可抗力的相關情況告知購房人,否則既使發生了不可抗力的事由開發商仍然需要承擔延期交房責任。不可抗力的條件是非常嚴格的，開發商不得濫用不可抗力條款，即使是在2022年“非典”流行期間，非疫區、非因疫情直接導致施工(2)、其他免責事由對于開發商而言,按約定期限向購房人交付房屋是其主要的合同本條作了重點提示,如某房地產開發商向購房人提供的合同范本中提及辦證行為滯后、政府市政配套未到位、第三人破壞、高考期間停工或其他政府規定、施工單位工期延誤、施工期間停水停電等。出賣人在交房時告知買受人即可據實予以延期交房。”中消協對此的點評意見是：在上述原因中，有的確實可以作為免責事由，如不可抗力等，但也要甄別情況實行部分或全部免責。有些則純屬開發商自身或第三方原因造成，如承建商施工誤期、因技術上需要更改圖紙、因天氣影響或其他異常困難及重大技術問題不能及時解決導致的延誤等,這種情況下應由開發商向購房人承擔違約責任。其實像高考期間停工、辦證行為滯后等內容是開發商可以預料并提前做好準備的,不能作為免責事由。而像施工期間停水停電、第三人破壞等則是第三人原因造成的，開發商應向消費者承擔違約責任，再依法律、依約定向第三人追償。該格式條款私自擴大自己的免責范圍，將第三方對開發商違約的風險轉嫁到消費者頭上，使開發商的逾期行為不必承擔任何責任。第九條出賣人逾期交房的違約責任。除本合同第八條規定的特殊情況外,出賣人如未按本合同規定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第種方式處理：1、按逾期時間，分別處理(不作累加)(1)逾期不超過日，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止,出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之的違約金，合同繼續履行(2)逾期超過日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的,出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起天內退還全部已付款，并按買受人累計已付款的%向買受人支付違約金。買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之(該比率應不小于第(1)項中的比率)的違約金。O[釋義]本條是對開發商逾期交房應承擔的違約責任的約定。本條款的提示點：1、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規定：如雙方沒有約定或者約定不明，逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期間有關部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。這個標準相對于購房人逾期付款責任，標準是不同的。司法解釋顯然更側重保護購房人的權益，因為從實際意義上分析：同地段同類房屋租金標準往往比全部購房款的同期銀行貸款利率還要高的多。筆者在2022年曾經辦理過一樁類似訴訟,按全部購房款的同期銀行貸款利率標準和按長沙市價格認證中心出具的《估價報告》體現的同地段同類房屋租金標準比較，兩者存在3倍的差別。2、從約定的角度分析本條款，本條款的各項設置應與第七條的約定相對等。如開發商逾期交付房屋的違約金比例與購房人逾期支付購房款的違約金比例相同，構成根本違約期間相同等。3、開發商逾期交房構成合同解除需要承擔的責任：如果因開發商逾期交付房屋導致購房人解除《商品房買賣合同》的，開發商除了需要承擔本條款約定的違約責任外,還需要承擔購房人支付購房款后約定交房期間之前的利息損失，該損失可按照同期銀行利息標準執行。第十條規劃、設計變更的約定。經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致下列影響到買受人所購商品房質量或使用功能的,出賣人應當在有關部門批準同意之日起10日內,書面通知買受人：(1)該商品房結構形式、戶型、空間尺寸、朝向買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受變更。出賣人未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房。買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起天內將買受人已付款退還給買受人，并按利率付給利息。買受人不退房的，應當與出賣人另行簽訂補充協議。[釋義]本條是對有關商品房規劃、設計變更的程序、范圍及法律本條款的提示點：1、本條款的法律依據為《商品房銷售管理辦法》第二十四條的規定，該條款為“房地產開發公司應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產開發公司不得擅自變更規劃、設計。經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的,房地產開發公司應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的,視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發公司未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房買受人退房的，由房地產開發公司承擔違約責任。”2、本條所謂的規劃、設計變更包括法定變更和約定變更兩種。法定變更是指商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化的變更約定變更是指合同雙方當事人在合同中明文約定的影響商品房質量或者使用功能的規劃、設計變更。如開發商將原設計應用的現澆樓板改為預制樓板，將原設計使用的隔音材料改為非隔音材料等。但是有的規劃、設計事項在原合同中沒有約定，并且不影響商品房的質量和使用功能的,如開發商將原設計的普通電話線預埋變更為加裝以太網預埋，電線桿位置變更等，開發商可以不通知購房人。3、購房人的權利限制條款：本條要求購房人在接到開發商變更通知之日起15日內作出要求退房的書面回復，逾期未回復的，視為接受變更。這就涉及到一個重要期間的證據問題，建議(1)開發商在通知購房人時，必須書面通知各購房人，而且必須要求各購房人書面簽收通知并注明簽收時間,對不作書面簽收的購房人，應采用公證送達的方式予以證據保全(2)購房人在書面回復開發商時，亦同樣要求開發商書面簽收并注明簽收時間，對不作書面簽收的開發商，應采用公證送達的方式予以證據保全。法律白條。這類語句使用在一份全國適用的示范文本中，有失起草者的基本水準。試問，在已經出現危機或者糾紛的情形下,作為弱勢群句話完全可以視為沒有。第十一條交接。商品房達到交付使用條件后,出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全,買受人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由出賣人承擔。由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：O[釋義]本條是對商品房交接程序的約定。本條款的提示點：1、開發商交付房屋的標準：房屋達到交付使用條件+《住宅質量保證書》+《住宅使用說明書》本條的規定較本合同第八條的規定嚴格。如當事人在第八條中約定商品房閱歷收合格即滿足交付條件，但由于本條款的存在，開發商在交房時就不能僅僅滿足竣工驗收一項條件，而應滿足更全面的“房屋達到交付使用條件。在長沙市去年的一個案例中，某樓盤因為在交房時未能取得消防驗收而被法院裁決延期交付房屋,判令給付購房人逾期交房違約金。2、《住宅質量保證書》:《住宅質量保證書》是開發商對所售商品房承擔質量責任的法律文件,其中應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。開發商應當按《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任。商品房保修期從開發商將竣工驗收的房屋交付使用之日起計算。具體保修期限與保修范圍是：地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內屋面防水為3年墻面、廚房和衛生間地面為1年地下室及管道滲漏為1年墻面、頂棚抹灰層脫落為1年地面空鼓開裂、大面積起沙為1年門窗翹裂、五金件及衛生潔具損壞為1年燈具、電器開關損壞為6個月管道堵塞為2個月供供冷系統設備為一個采暖期或供冷期其他部位、部件的保修期限，由買賣雙方自行約定。3、《住宅使用說明書》:《住宅使用說明書》應當對住宅的結構、性能和各部位(部件)的類型、性能、標準等作出說明，并提出使用注意事項，一般應當包含以下內容：(1)、開發單位、設計單位、施工單位，委托監理的應注明監理單位(2)、結構類型(3)、裝修、裝飾注意事項(4)、上水、下水、電、燃氣、力、通訊、消防等設施配置的說明(5)有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項(6)、門、窗類型，使用注意事項(7)、配電負荷(8)、承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明(9)、其他需說明的問題。住宅中配置的設備、設施，生產廠家另有使用說明書的，應附于《住宅使用說明書》中。4、購房人不接受房屋的特殊約定：在各個樓盤交房的過程中，存在一個普遍現象，就是部分購房人消極對待接收房屋。原因有很多，如購房人對房屋的某處質量問題提出異議、購房人不愿按期支付購房尾款或維修基金、購房人不愿簽訂物業管理服務協議等等。如果購房人在沒有正當理由的情形下拒絕或者消極對待接受房屋，就會給開發商造成被動。因此，一般情況下，知送達七日內未接受房屋的，從第八日起視為房屋已經如約交付，房屋的風險歸買受人承擔,房屋的物業管理費及其他相關費用也由買受第十二條出賣人保證銷售的商品房沒有產權糾紛和債權債務糾紛。因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產權登記或發生債權債務糾紛的，由出賣人承擔[釋義]本條是對商品房產權瑕疵處理方式的約定。本條款的提示點：法律依據：《城市房地產管理法》第三十七條、第三十八條的規第三十七條規定：下列房地產，不得轉讓(一)以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十八條規定的條件的(二)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的(三)依法收回土地使用權的(四)共有房地產，未經其他共有人書面同意的(五)權屬有爭議的(六)未依法登記領取權屬證書的(七)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。第三十八條規定了以出讓方式取得土地使用權的不得轉讓的兩種情形：(一)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書(二)按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。第十三條出賣人關于裝飾、設備標準承諾的違約責任。出賣人交付使用的商品房的裝飾、設備標準應符合雙方約定(附件三)的標準。達不到約定標準的，買受人有權要求出賣人按照下述第種方式處理：1.出賣人賠償雙倍的裝飾、設備差價。 O 。[釋義]本條是用于約定開發商關于裝飾、設備標準承諾違約責任的約定。本條款的提示點：1、本條款是對開發商承諾的合同附件三《裝飾、設備標準》設定的違約責任標準。因此，購房人在簽訂《商品房買賣合同》時應查閱附件內容是否具有，是否明確、具體。2、按照示范文本的建議，由開發商賠償雙倍的裝飾、設備差價是一種買賣雙方都能接受的違約救濟方式，亦具有公平性。但該約定也存在一定的缺陷，如安裝費用的承擔、拆除費用的承擔、價格的確定等問題，有待進一步深入的約定。第十四條出賣人關于基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾。出賣人承諾與該商品房正常使用直接關聯的下列基礎設施、公共配套建筑按以下日期達到使用條件：D O如果在規定日期內未達到使用條件，雙方同意按以下方式處理： o[釋義]本條是對基礎設施、公共配套建筑交付期限及其違約責任本條款的提示點：1、開發商與購房人之間的費用承擔問題：由于水、電、電話、有線電視、燃氣等公用配套設施均屬于壟斷行業的公司收費項目,開發商在與購房人簽訂合同時就應當注意簽約的技巧問題。如某房地產開發商在簽約時特別注明“燃氣前期建設費用由出賣人承擔，開通費用由買受人承擔”,但長沙地區的天然氣由新奧*氣公司提供，該公司直接按戶收取“天然氣工程建設服務費2430元。這家開發商只能老老實實的貼付了該筆價值近200萬元的款項。“開通費”等不規范的收費名目，開發商在擬定本合同之前應當根據當地各家公用壟斷公司制定的收費政策預設條款防范風險。同時，在與購房人洽談合同時將各項費用一一列明,也更能做到讓購房人明明白白消費，保障購房人的知情權。2、在合同中注明-基礎設施、公共配套建筑交付期限對于買賣雙方均有益處。基于公用壟斷公司的強有力勝勢地位,無論是開發商還是購房人都處于絕相對弱勢。根據不同的基礎設施、公共配套建筑，設定合理期間履行合同對于買賣雙方均有益處。如長沙地區某電信公司在開發小區建設過程中雖然預埋了以太網的基礎線路，但并沒有預置當棟的服務器。只有小區內申請開通以太網的業主達到一定比例的情形下方才設置服務器，開通以太網上網服務。開發商如果在合同中承諾在交房時保證以太網的使用，就不僅是騙人，而且在騙己。第十五條關于產權登記的約定。出賣人應當在商品房交付使用后日內,將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，雙方同意按下列第 項處理：1.買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起日內將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的%賠償買受人損失。2.買受人不退房，出賣人按已付房價款的%向買受人支付違約金。 O[釋義]本條是對關于產權登記及其違約責任的約定。本條款的提示點：1、法律依據：(1)《商品房銷售管理辦法》第三十四條：房地產開發公司應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。(2)《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發公司應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。(3)K最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的,除當事人有特殊約定外,出賣人應當承擔違約責任：(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日90日(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的,可以按照已付購房款總額，參照中國人*銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。第十九條商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。2、本地現狀及對開發商的建議：就長沙本地的現狀正常情形下從交付房屋到權證發放需要6-12個月的時間。究其原因，筆者認為有3點：(1)部分驗收項目(如規劃驗收、綜合驗收等)是在交付房屋之后進行(2)本地不施行房屋面積預測制，而適用房屋面積實測制。只有開發商將樓盤建成之后，當地房地產管理機構所屬的測繪部門才開始房屋面積測定,相對時間順延。(3)整體辦證順延。就上述情況，建議開發商在對本條款進行約定時，適當延長權證交付期間，以避免因權證不能及時到位所發生的損失。3、不能取得權證的常見原因：不能辦理房地產權證或者不能按期辦理房地產權證既有開發商的原因，也有購房人的原因。對開發商而言，如下主要原因都不能辦理房屋產權證：1、項目未經立項批準的2、項目未取得規劃審批的3、房屋沒有銷售許可證又無大產證的4、房屋未閱歷收或驗收不合格的5、土地或房屋未解除抵押的6、開發商未交納相關稅費、土地出讓金等。對購房人而言，不能辦理房屋產權證的主要原因如下：1、購房者沒有交納相關的稅費2、沒有提供房屋登記發證機關所要求的相關資料及身份證明3、委托他人辦理房產證但沒有出具授權委托書4、違約救濟模式：示范文本中要求購房人采取一種2選1的違約救濟模式，即或者選擇退房，或者選擇不退房。又因為合同終究要過開發商這一道關購房人最終往往被迫選擇了第2項---不退房。了呢當然不是，只要商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經過一年,由于開發商的原因,導致購房人無法辦理房屋所有權登記的，購房人仍舊可以單方行使主張退房的權利。第十六條保修責任。合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質量保證書》承諾的內容承擔相應的保修責任。買受人購買的商品房為非商品住宅的,雙方應當以合同附件的形式詳細約定保修范圍、保修期限和保修責任等內容。在商品房保修范圍和保修期限內發生質量問題,出賣人應當履行保修義務。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔責任，但可協助維修，維修費用由購買人承擔。C第十七條雙方可以就下列事項約定：1、該商品房所在樓宇的屋面使用權o_[釋義]本條是關于商品房共用部位和建筑物區分所有權的約定。本條款的提示點：1、本條款的約定屬于無處分權的主體之間不具有法律效力的約定，出現在全國性的示范文本之中實在不應該。屋面使用權、外墻使用權、樓宇命名權、小區命名權這些權利均是不動產所有權衍生而來，當所有權掌握在開發商手中時,這些權利屬于開發商當開發商將房屋出售給業主之后，這些權利就歸全體業主共同享有且不可分割。任何一個購房個體都無權將屋面使用權、外墻使用權、樓宇命名權、小區命名權進行處置，更不可能在不受開發商影響的情況下達成所謂的一屋頂平臺或稱曬臺、露臺，是指供人室外活動的上人屋面或底層地面伸出室外的有圍護無頂蓋的臺面。從所有權的角度分析，異產毗連房屋(指結構相連或具有共有的房屋)的毗連部分，往往既是某個業主享有專有所有權的建筑單元的一個組成部分,同時也是與其他業主共有的一部分。這個毗連部分同時具有專有及共有的屬性。屋頂平分及其上部空間不屬于下層單元,具有整棟房屋全體業主共同所有的屬性。從結構上分析，屋頂平臺是房屋建筑最上層的外圍護構件，起著覆蓋，遮風擋雨、排除雨水積雪和保溫隔的作用。此外，屋頂平臺在風力等自然力的作用下，還具有一定的承重作用。從功能上看，屋頂平臺是整棟房屋的屋頂,對整棟房屋的消防疏通起著十分關鍵的作用，是必須的消防安全通道。從所有權的角度出發，商品房在未經出售之前，房屋歸房地產開發商所有出售之后，歸房屋受讓的業主所有。由此，屋頂平臺的原始所有權人應以此而推，即商品房在未經出售之前，屋頂平臺的所有權人為開發商商品房在出售之后，屋頂平臺的所有權人為全體業主。因此,開發商不可能成為屋頂平臺永遠的主人，它終究是要將權利讓渡給全體業主的，在此情形下，他就無權對屋頂平臺的使用權加以處置，甚至將屋頂平臺使用權當成是一種商品加以買賣盈利。第十八條買受人的房屋僅作使用，買受人使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結構、承重結構和用途。除本合同及其附件另有規定者外,買受人在使用期間有權與其他權利人共同享用與該商品房有關聯的公共部位和設施,并按占地和公共部位與公用房屋分攤面積承擔義務。出賣人不得擅自改變與該商品房有關聯的公共部位和設施的使用性質。辦公、停車、商用等事項。第十九條本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決協商不成的，按下述第種方式解決：本條款的提示點：仲裁與訴訟的比較：根據我國民事訴訟法第34條的規定，因不動產糾紛提起的訴訟，由不動產所在地人民法院管轄，所以在履行商品房買賣合同中發生的爭議，可以選擇向商品房所在地人民法院起一般來說對合同爭議的解決方式除了訴訟和協商之外,還可以申請仲裁，但仲裁的前提是雙方達成仲裁協議，對此我國仲裁法第四62條規定，仲裁的裁決同法院的判決一樣都是具有法律效力的，當事訴訟法的有關規定向人民法院申請執行。受申請的人民法院應當執仲裁的優點，主要在于快捷和公正，因為仲裁委請的專家往往都是本行業的資深專家和教授、律師等，地位非常獨立，公正性和專業性都很強，而且是一裁終局，即裁決一且作出，直接進入生效時間，發生法律效力,并且當事人對仲裁裁決不服也不可以就同一糾紛再向仲裁委員會申請復議或向法院起訴的，也沒有二審、再審等程序，所以在時間上比訴訟更快。但是仲裁的缺點主要是費用可能比較高。需要注意的是,如果選擇了仲裁方式,必須明確由哪個仲裁委員會仲裁。第二十條本合同未盡事項，可由雙方約定后簽訂補充協議(附[釋義]本條是關于補充協議的約定。本條款的提示點：基于示范文本的相對滯后性，建議開發商在擬定《補充協議》時充分考慮下列條款：1、關于按揭貸款客戶的特別約定(1)買受人在申請辦理按揭貸款過程中，除提供真實、有效、齊全的辦理按揭貸款所需資料外，還必須積極配合，按照貸款銀行要求和出賣人通知的時間、地點統一辦理各項簽字、見證等手續，并在銀行初審合格時交清所有按揭費用。如因買受人的原因在簽訂商品房買賣合同之日起45日內仍不能辦妥銀行按揭貸款,則構成重大違約。出賣人有權解除買受人按揭貸款的申請，并可要求買受人改變付款方式(變更為買受人在訂立《商品房買賣合同》之日起50日內一次性向出賣人付清全部購房款),如買受人仍無法履行合同，出賣人有權解除商品房買賣合同并按照《商品房買賣合同》第七條追究買受人違約責任。(2)出賣人為買受人提供按揭貸款擔保期間，買受人必須按期償還銀行貸款本金及利息，逾期三個月以上(含三個月)不償還銀行貸款本息的，出賣人有權解除《商品房買賣合同》并按照《商品房買賣合同》第七條追究買受人違約責任。買受人為房屋投入的裝修不作任何補償。2、關于前期物業管理機構的約定和前期物業管理費標準的確定(1)出賣人依法選聘的物業管理公司為：,資質證(2)前期物業管理期間，物業服務收費價格為1月.平方m(建筑面積),由物業管理公司按照【年】【半年】【季】收取。價格構成包括物業區域內保潔費、公共秩序維護費、共用部位共用設施設備日常維護費、綠化養護費、綜合管理費、、 。其中地上停車費、地下停車、(3)出賣人負責監督物業管理公司按照前期物業服務合同的約定提供物業服務。(4)物業服務的內容和業主臨時公約的內容見本合同附件五(加設附件五物業服務的內容和業主臨時公約)。買受人已詳細閱讀附件五有關物業服務的全部內容和業主臨時公約,同意由出賣人依法選聘的物業管理公司提供前期物業服務，遵守業主臨時公約。3、關于物業維修基金的約定。買受人委托出賣人代交專項維修資金(公共維修基金),出賣人應當自接受買受人所交款項之日起日內，向買受人提交專項維修資金(公共維修基金)繳納憑證。第二十一條合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。第二十二條本合同連同附件共頁，一式份，具有同等法律效力，合同持有情況如下：出賣人份，買受人第二十三條本合同自雙方簽訂之日起生效。第二十四條商品房預售的，自本合同生效之日起30天內，由出賣人向申請登記備案。出賣人(簽章):【法定代表人】:買受人(簽章):【法定代表人】: 簽于簽于附件二：公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明4.地面：6.廚房：9.電梯：附件四：合同補充協議【第3篇】建設部、國家工商行政管理局關于印發《商品房買賣合同示本》通知各省、自治區、直轄市建委(建設廳)、工商行政管理局：根據《中華人民共和國合同法》和近幾年來商品房買賣中存在的問題，建設部、國家工商行政管理局對1995年印發的《商品房購銷合同示范文本》進行了修訂，并更名為《商品房買賣合同示范文本》(以下簡稱《示范文本》)。現將《示范文本》印發給你們，并就有關問題通知如下：一、充分認識施行《示范文本》的意義，大力推廣使用《示范文現這些問題，有制度不健全、管理不到位的原因，也有合同不規范的原因。這些問題的出現不僅損害了消費者的合法權益，而且也將影響到住房消費點的形成。施行《示范文本》,有利于保護當事人的合法權益，避免因合同缺款少項和當事人意思表示不真實、不確切，而出現顯失公平和違法條款；有利于減少商品房買賣合同糾紛，促進合同糾紛的解決；有利于調動消費者的購房情，促進住房消費，拉動經濟增長。各地要以施行新的《示范文本》為契機，加強房地產市場管理，規范商品房銷售行為，切實解決老百姓購房的后顧之憂。二、做好《示范文本》的分發工作，方便當事人領取。各地建設行政主管部門與工商行政主管部門，應當協商指定《示范文本》的印刷單位，并負責監制。當事人使用《示范文本》,可隨時向各級建設行政主管部門領取，并繳納工本費，其收費應當執行物價管理部門批三、各省、自治區、直轄市建委(建設廳)要在2000年11月底前將貫徹、落實《示范文本》的情況上報建設部。建設部將會同國家工商行政管理局在2000年年底前檢查各地執行《示范文本》的情商品房買賣合同(示范文本)商品房買賣合同說明1.本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，買受人應當仔細閱讀本合同內容,對合同條款及專業用詞理解不一致的，可向當地房地產開發主管部門咨詢。2.本合同所稱商品房是指由房地產開發公司開發建設并出售的3.為體現合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當事人可以對文本條款的內容進行修改、增補或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文4.本合同文本中涉及到的選擇、填寫內容以手寫項為優先。定；對于實際情況未發生或買賣雙方不作約定時，應在空格部位打×,6.在簽訂合同前，出賣人應當向買受人出示應當由出賣人提供的7.本合同條款由中華人民共和國建設部和國家工商行政管理局出賣人 營業執照注冊號公司資質證書號：法定代表人郵政編碼：委托代理人：郵政編碼委托代理機構：注冊地址：營業執照注冊號法定代表人：郵政編碼：聯系電話：地址：聯系電話：聯系電話：國籍：地址：「委托代表人」「」姓名國籍：地址：郵政編碼電話：理法》及其他有關法律、法規之規定，買受人和出賣人在平等、自愿、協商一致的基礎上就買賣商品房達成如下協議：第一條項目建設依據。出賣人以方式取得位于、編號為__的地件號」「劃撥土地使用權轉讓批準文件號」為該地塊土地面積為,規劃用途為,土地使用年_。建設工程規劃許可證號為,施工許可證號為o第二條商品房銷售依據。機關為,商品房預售許可證號為。o第三條買受人所購商品房的基本情況。買受人購買的商品房(以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一,房號以附件一上表示為準)為本合同第一條規定的項目中該商品房的用途為,屬結構,層高為建筑層數地上層，地下層。其中，套內建筑面積平方m,公共部位與公用房屋分攤建筑面積平方m(有關公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說0o_第四條計價方式與價款。出賣人與買受人約定按下述第種方式計算該商品房價1.按建筑面積計算，該商品房單位為(幣)每平方m_ 2.按套內建筑面積計算，該商品房單價為(幣)每平方m元，總金額(幣)千百拾萬3.按套(單元)計算，該商品房總價款為(幣)千.第五條面積確認及面積差異處理。根據當事人選擇的計價方式，本條規定以「建筑面積」「套內建筑面積」(本條款中均簡稱面積)為依據進行面積確認及面積差異處當事人選擇按套計價的，不適用本條約定。合同約定面積與產權登記面積有差異的，以產權登記面積為準。商品房交付后，產權登記面積與合同約定面積發生差異，雙方同意按第種方式進行處理：1.雙方自行約定：02.雙方同意按以下原則處理：(1)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據實結算房價款；(2)面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內將買受人已付款退還給買受人，并按__利率付給利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同登記面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買產權登記面積-合同約定面積面積誤差比= -×100%合同約定面積因設計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應當簽署補充協第六條付款方式及期限。買受人按下列第_種方式按期付款：O_oO第七條買受人逾期付款的違約責任。買受人如未按本合同規定的時間付款，按下列第種方式處1.按逾期時間，分別處理(不作累加)(1)逾期在日之內，自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止,買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之的違約金，合同繼續履行；(2)逾期超過日后，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的,買受人按累計應付款的%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續履行合同的，經出賣人同意，合同繼續履行，自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止,買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之(該比率應不小于第(1)項中的比率)的違約金。本條中的逾期應付款指依照本合同第六條規定的到期應付款與該期實際已付款的差額；采取分期付款的，按相應的分期應付款與該期的實際已付款的差額確定。o_第八條交付期限。出賣人應當在年月日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將具有下列第種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：2.該商品房經綜合驗收合格。3.該商品房經分期綜合驗收合格。4.該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。0但如遇下列特殊原因，除雙方協商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據實予以延期：1.遭遇不可抗力，且出賣人在發生之日起日內告知買受人O第九條出賣人逾期交房的違約責任。除本合同第八條規定的特殊情況外,出賣人如未按本合同規定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第種方式處理：1.按逾期時間，分別處理(不作累加)(1)逾期不超過日，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止,出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之的違約金，合同繼續履行；(2)逾期超過日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的,出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起天內退還全部已付款，并按買受人累計已付款的%向買受人支付違約金。買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止,出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之(該比率應不小于第(1)項中的比率)的o第十條規劃、設計變更的約定。經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致下列影響到買受人所購商品房質量或使用功能的,出賣人應當在有關部門批準同意之日起10日內，書面通知買受人：(1)該商品房結構形式、戶型、空間尺寸、朝向；買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受變更。出賣人未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房。買受人退房的,出賣人須在買受人提出退房要求之日起天內將買受人已付款退還給買受人，并按利率付給利息。買受人不退房的，應當與出賣人另行簽訂補充協議。第十一條交接。商品房達到交付使用條件后,出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全,買受人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由出賣人承擔。由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：第十二條出賣人保證銷售的商品房沒有產權糾紛和債權債務糾紛。因出賣人原因,造成該商品房不能辦理產權登記或發生債權債務_o第十三條出賣人關于裝飾、設備標準承諾的違約責任。出賣人交付使用的商品房的裝飾、設備標準應符合雙方約定(附件三)的標準。達不到約定標準的，買受人有權要求出賣人按照下述第_種方式處理：_o第十四條出賣人關于基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾。出賣人承諾與該商品房正常使用直接關聯的下列基礎設施、公共配套建筑按以下日期達到使用條件：O如果在規定日期內未達到使用條件，雙方同意按以下方式處理：o第十五條關于產權登記的約定。出賣人應當在商品房交付使用后日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的,雙方同意按下列第項處理：1.買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起日內將買受人已付房價款退還給買受人,并按已付房價款的%賠償買受2.買受人不退房，出賣人按已付房價款的%向買受人支付違0第十六條保修責任。合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質量保證書》承諾的內容承擔相應的保修責任。買受人購買的商品房為非商品住宅的,雙方應當以合同附件的形式詳細約定保修范圍、保修期限和保修責任等內容。在商品房保修范圍和保修期限內發生質量問題,出賣人應當履行保修義務。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔o第十七條雙方可以就下列事項約定：第十八條買受人的房屋僅作使用，買受人使用期間不其附件另有規定者外,買受人在使用期間有權與其他權利人共同享用與該商品房有關聯的公共部位和設施,并按占地和公共部位與公用房出賣人不得擅自改變與該商品房有關聯的公共部位和設施的使0第十九條本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決；協商不成的，按下述第種方式解決：1.提交__仲裁委員會仲裁。第二十條本合同未盡事項，可由雙方約定后簽訂補充協議(附第二十一條合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。第二十二條本合同連同附件共頁，一式份，具有同等法律效力，合同持有情況如下：出賣人份，買受人份，份 第二十三條本合同自雙方簽訂之日起生效。第二十四條商品房預售的，自本合同生效之日起30天內，由出出賣人(簽章):買受人(簽章):于簽于附件一：房屋平面圖附件二：公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明附件三：裝飾、設備標準4.地面：7.衛生間：9.電梯：附件四：合同補充協議【第4篇】國家商品房銷售合同范本合同雙方當事人：出賣人：注冊地址：營業執照注冊號：公司資質證書號：法定代表人：聯系電話：郵政編碼：委托代理機構：注冊地址：營業執照注冊號：法定代表人：系電話：郵政編碼：買受人：身份證護照營業執照注冊號地址：身份證護照營業執照注冊號地址：聯系電話：理法》及其他有關法律、法規之規定，買受人和出賣人在平等、自愿、協商一致的基礎上就買賣商品房達成如下協議：第一條項目建設依據出賣人以方式取得位于、編號為 的地塊的土地使用權。土地使用權出讓合同號土地使用權劃撥批準文件號劃撥土地使用權轉讓批準文件號為。該地塊土地面積為,規劃用途為土地使用年出賣人經批準，在上述地塊上建設商品房，現定名暫定名 。建設工程規劃許可證號為,施工許可證號為 O第二條商品房銷售依據買受人購買的商品房為現房預售商品房。預售商品房批準機關為 ,商品房預售許可證號為第三條買受人所購商品房的基本情況買受人購買的商品房(以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為準)為本合同第一條規定的項目中該商品房的用途為,屬結構,層高為,建筑層數地上層，地下層。該商品房陽臺是封閉式非封閉式。該商品房合同約定產權登記建筑面積共平方m,其中,套內建筑面積平方m,公共部位與公用房屋分攤建筑面積平方m(有關公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明見附件二)。由于商品房的用途為普通住宅、經濟適用房、公寓及其他高檔住宅等居住類房屋,出賣人與買受人約定按下述第1種方式計算該商品房價款;商品房的用途為非住宅的,出賣人與買受人約定按下述第1.按套內建筑面積計算，該商品房單價為(幣)每平方2.按建筑面積計算，該商品房單價為(幣)每平方m元，總金額(幣)千百拾萬千百拾元整。3.按套(單元)計算，該商品房總價款為(幣)千(本條款中均簡稱面積)為依據進行面積確認及面積差異處理。1.雙方自行約定：)o_2.根據本合同第四條按套內建筑面積計價的約定，雙方同意按以下原則處理：(1)套內建筑面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據實結算房價款；(2)套內建筑面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內將買受買受人不退房的,產權登記套內建筑面積大于合同約定套內建筑面積時，套內建筑面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔，產權歸買受人。產權登記套內建筑面積小于合同約定套內建筑面積時,套內建筑面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。套內建筑面積誤差比=產權登記套內建筑面積-合同約定套內建筑面積/合同約定套內建筑面積×100%因設計變更造成面積差異.雙方不解除合同的，應當簽訂補充協議。3.根據本合同第四條按建筑面積計價的約定，雙方同意按以下原則處理：(1)建筑面積、套內建筑面積誤差比絕對值均在3%以內(含3%)的，根據產權登記建筑面積結算房價款；(2)建筑面積、套內建筑面積誤差比絕對值其中有一項超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內將買受買受人不退房的，產權登記建筑面積大于合同約定建筑面積時，建筑面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔，產權歸買受人。產權登記建筑面積小于合同約定建筑面積時建筑面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。面積誤差比=產權登記面積-合同約定面積/合同約定面積×因設計變更造成面積差異,雙方不解除合同,應不簽訂補充協議。第六條付款方式及期限買受人按下列第種方式按期付款：O g3.其他方式 O第七條買受人逾期付款的違約責任買受人如未按本合同規定的時間付款,按下列第種方式處理：1.按逾期時間，分別處理(不作累加)(1)逾期在日之內,自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止,買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之的違約金，合同繼續履行；(2)逾期超過日后，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應付款的%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續履行合同的，經出賣人同意，合同繼續履行，自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止,買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之(該比率應不小于第(1)項中的比率)本條中的逾期應付款指依照本合同第六條規定的到期應付款與該期實際已付款的差額；采取分期付款的，按相應的分期應付款與該期的實際已付款的差額確定。2 O第八條交付期限出賣人應當在年月日前,依照國家和地方人民政府的有關規定，將具有下列第1種、第2種和第種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：1.該商品房取得建筑工程竣工驗收備案表。2.該商品房取得面積實測技術報告書。3.該商品房經分期綜合驗收合格。4.該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。 o但如遇下列特殊原因，除雙方協商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據實予以延期：1.遭遇不可抗力,且出賣人在發生之日起日內告知買受人的；2 o第九條出賣人逾期交房的違約責任除本合同第八條規定的特殊情況外,出賣人如未按本合同規定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第種方式處理：1.按逾期時間，分別處理(不作累加)(1)逾期不超過日，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止,出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之的違約金，合同繼續履行；(2)逾期超過日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的,出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起天內退還全部已付款，并按買受人累計已付款的%向買受人支付違約金。買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止,出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之(該比率應不小于第(1)項中的比率)的違約金。 o第十條規劃、設計變更的約定經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致下列影響到買受人所購商品房質量或使用功能的,出賣人應當在有關部門批準同意之日起10日內，書面通知買受人：(1)該商品房結構形式、戶型、空間尺寸、朝向；O買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受變更。出賣人未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房。買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起天內將買受人已付款退還給買受人，并按利率付給利息。買受人不退房的，應當與出賣人另行簽訂補充協議。第十一條交接商品房達到交付使用條件后,出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全,買受人有權拒絕交接，由此產生的延期交由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：C第十二條出賣人保證銷售的商品房沒有產權糾紛和債權債務糾紛。因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產權登記或發生債權債務糾紛的，由出賣人承擔全部責任。 O第十三條出賣人關于裝飾、設備標準的違約責任出賣人交付使用的商品房的裝飾、設備標準應符合雙方約定(附件三)的標準。達不到約定標準的，買受人有權要求出賣人按照下述1.出賣人賠償雙倍的裝飾、設備差價。 o o第十四條出賣人關于基礎設施、公共配套建筑正常運行的出賣人與該商品房正常使用直接關聯的下列基礎設施司公共配套建筑按以下日期達到使用條件：345 如果在規定日