鎮(zhèn)江美瀾園項(xiàng)目2020年6月23日目

錄第一部分：城市印象第二部分：市場分析第三部分：項(xiàng)目本體城市印象PART11.1、城市區(qū)位

鎮(zhèn)江是中國江蘇省所轄地級市，位于江蘇省西南部，中國東部沿海、江蘇南部。1.2、城市定位

長三角城市群三線城市，南京都市圈核心城市，長江流域第三大航運(yùn)中心，是長三角重要制造業(yè)基地、長三角區(qū)域物流中心城市。鎮(zhèn)江鎮(zhèn)江1.3、城市區(qū)劃

鎮(zhèn)江市轄3個(gè)區(qū)（潤州區(qū)、丹徒區(qū)、京口區(qū)）、3個(gè)縣級市（揚(yáng)中市、句容市、丹陽市）。1.4、城市規(guī)劃

產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向：東西向，東部有國家級鎮(zhèn)江經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（大港），西邊有國家級鎮(zhèn)江高新區(qū)（高資）；

城市發(fā)展方向：南向，東南向?yàn)槎∶凸偬列鲁牵舷驗(yàn)榈ね叫聟^(qū)，西南向?yàn)槟闲煨鲁呛痛髮W(xué)城。老城分區(qū)——城市主中心商業(yè)金融、旅游服務(wù)南徐分區(qū)——城市次中心

由行政、文化、體育、商務(wù)為主的市

級公共設(shè)施和生活居住構(gòu)成的多功能

復(fù)合型新城區(qū)。丁卯分區(qū)——產(chǎn)業(yè)新城區(qū)

以高新技術(shù)（教育、光電子）產(chǎn)業(yè)、

科技信息服務(wù)和生活居住為主。大港工業(yè)物流及配區(qū)丹徒分區(qū)港口和區(qū)域物流中心及配套適量規(guī)模的城市生活區(qū)丹徒分區(qū)——新城區(qū)

以生活居住、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)為主的城市新區(qū)。1.5、宏觀經(jīng)濟(jì)

鎮(zhèn)江GDP總量位于江蘇第10位，增速1.91%，整體經(jīng)濟(jì)水平在江蘇省偏低，增速偏慢。排名地區(qū)2019年GDP（億元）2018年GDP（億元）增速2019年人均GDP（元）12蘇州南京無錫南通常州徐州揚(yáng)州鹽城泰州鎮(zhèn)江淮安連云港宿遷19235.814030.211852.39383.418597.4712820.411438.6284273.43%9.44%3.62%11.35%4.97%5.86%7.02%3.92%0.50%1.91%7.50%13.26%12.30%178939166309180277128364156514812473457400.97050.276755.235466.175487.085107.63405067151.475850.085702.265133.4129112791988911073612912378603101112134127.33871.23601.252771.73139.293099.23694532759.7262917數(shù)據(jù)來源：江蘇省統(tǒng)計(jì)年鑒1.6、人口

鎮(zhèn)江人口年增量小，常住人口總量為江蘇省末位。數(shù)據(jù)來源：江蘇省統(tǒng)計(jì)年鑒1.6、人口

鎮(zhèn)江市區(qū)常住人口增長速度緩慢，市區(qū)人口擴(kuò)容速度慢。數(shù)據(jù)來源：鎮(zhèn)江市統(tǒng)計(jì)年鑒1.7、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)調(diào)整中，第三產(chǎn)業(yè)比重不斷上升，但增速較慢。1.8、產(chǎn)業(yè)布局

二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)以機(jī)械制造、化工原料、汽車制造為主，主要分布在城市東部，丁卯及大港片區(qū)。大港片區(qū)高資片區(qū)丁卯和谷城高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)1.9、工業(yè)區(qū)布局

鎮(zhèn)江市化工、機(jī)械類工業(yè)園分布在東西兩翼的高資、大港；

科技類園區(qū)主要集中在丁卯和谷陽的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。市場分析PART22.1、土地市場

2019年鎮(zhèn)江成交涉宅用地20宗（推出20宗），均為上半年成交，且溢價(jià)率偏低（同比2018年下降60%），下半年開始樓市遇冷，政府?dāng)喙?/p>

2020年1-5月成交涉宅用地4宗（推出4宗），基本以底價(jià)成交，土地市場冷淡。2.1、土地市場

2020年3月26日，鎮(zhèn)江發(fā)布2020年國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃公告，商品住宅供應(yīng)面積達(dá)到1785畝。2.2、住宅市場——年度量價(jià)

2019年鎮(zhèn)江商品住宅市場總體量跌價(jià)漲，整體表現(xiàn)供大于求。2.3、住宅市場——月度量價(jià)

2020年4月開始，樓市逐漸回暖。2.4、住宅市場——銷許庫存

截止2020年5月底鎮(zhèn)江商品住宅銷許庫存206.51萬㎡（按近6個(gè)月去化速度），去化周期17.8月。2.5、板塊市場——丹徒區(qū)

年度：丹徒區(qū)從2018年開始成交量明顯下降，2019年成交量同比下跌30%；

月度：近一年月均供應(yīng)3.38萬㎡，成交2.34萬㎡，供大于求。2.6、周邊項(xiàng)目分析——高層目前，地塊周邊主要分布4個(gè)主力在售項(xiàng)目和2個(gè)即將銷售項(xiàng)目。綠地翠園（在售）97-128㎡高層：7800（毛坯）9500（精裝）悅山園（未售）97-128㎡高層：預(yù)計(jì)7500（毛坯）華珊豪庭（在售）157-173㎡十里花園（未售）97-143㎡高層：預(yù)計(jì)1100（精裝）高層：9000光明南郡（在售）93-137㎡高層：6000鎮(zhèn)江頤景園（在售）97-118㎡高層：75002.6、周邊項(xiàng)目分析——高層占地面積（㎡）建筑面積（㎡）總套數(shù)（套）推出

已銷售

月均去化速度板塊項(xiàng)目容積率類型面積段主力在售均價(jià)開盤時(shí)間（套）

（套）（套）鎮(zhèn)江頤景園1090871.47160357.92900001.24359600高層高層高層高層97-11893-137高層均價(jià)7500元/㎡均價(jià)6000元/㎡8882019年6月

1886272018年4月

627705727306229（南山淺水灣花苑）光明南郡綠地翠園92395713241.62149679.91.65117684.697-128精裝9500元/㎡，毛坯7800元/㎡

9402019年10月

460一期10800元/㎡（精裝）已封盤丹徒板塊悅山園（格林云鏡5月

130-二期預(yù)計(jì)7500元/㎡（毛坯）華珊豪庭33200669541.3243160高層高層157-17395-143均價(jià)9000元/㎡962019年12月

964-1-天地源十里花園133908未售1172--合計(jì)38高層1.

價(jià)格平臺：價(jià)格波動(dòng)比較大，主力在售價(jià)格6000-9000元/㎡不等；2.

客群：以項(xiàng)目周邊地緣性和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城客戶為主，跨區(qū)域和投資客較少；3.

去化流速：丹徒板塊月均流速為38套；4.

庫存：按目前去化速度，丹徒板塊高層庫存去化周期為75個(gè)月。5.

產(chǎn)品力及開發(fā)水平：a、周邊在售項(xiàng)目產(chǎn)品線成熟，仍處于剛性需求階段；b、各項(xiàng)目間同質(zhì)化嚴(yán)重，競爭非常激烈。2.6、周邊項(xiàng)目分析——洋房目前，地塊周邊主要分布2個(gè)主力在售項(xiàng)目。華珊豪庭（在售）130-154㎡洋房：10000光明南郡（在售）85-128㎡洋房：75002.6、周邊項(xiàng)目分析——洋房占地面積（㎡）建筑面積（㎡）總套數(shù)（套）推出

已銷售

月均去化速度板塊項(xiàng)目容積率類型面積段

主力在售均價(jià)開盤時(shí)間（套）

（套）（套）光明南郡華珊豪庭290000332001.241.335960043160洋房洋房85-128均價(jià)7500元/㎡均價(jià)10000元/㎡2080282016年8月18402817729392丹徒板塊130-1542019年12月合計(jì)41洋層1.

價(jià)格平臺：主力在售價(jià)格在7500-10000元/㎡；2.

客群：以項(xiàng)目周邊地緣性、市區(qū)其他版塊外溢為主；3.

去化流速：丹徒板塊月均流速為41套；4.

庫存：按目前去化速度，丹徒板塊洋房庫存去化周期為8個(gè)月；5.

溢價(jià)：同一樓盤，洋房與高層產(chǎn)品相比，溢價(jià)空間在1000-1500元/㎡。2.6、周邊項(xiàng)目分析——疊加目前，地塊周邊主要分布3個(gè)主力在售項(xiàng)目。綠地翠園（在售）148-165㎡疊加：13500華珊豪庭（在售）170-185㎡疊加：

13500鎮(zhèn)江頤景園（在售）150-180㎡疊加：115002.6、周邊項(xiàng)目分析——疊加占地面積（㎡）建筑面積（㎡）總套數(shù)（套）推出

已銷售

月均去化速度板塊項(xiàng)目容積率類型面積段主力在售均價(jià)開盤時(shí)間（套）

（套）（套）鎮(zhèn)江頤景園疊墅（上疊10500，下疊13500，大平層9500）1090871.47160357.9疊加（5F）

150-1802572961122020年1月2019年9月2019年8月100144112502221103（南山淺水灣花苑）丹徒板塊綠地翠園華珊豪庭92395332001.62149679.9疊加（兩疊）

148-165均價(jià)13500元/㎡均價(jià)13500元/㎡1.343160疊加170-2合計(jì)15疊加1.

價(jià)格平臺：主力在售價(jià)格在1150-13500元/㎡；2.

客群：以項(xiàng)目周邊地緣性、市區(qū)其他版塊外溢為主；3.

去化流速：丹徒板塊月均流速為15套；4.

庫存：按目前去化速度，丹徒板塊疊加庫存去化周期為38個(gè)月。2.6、物業(yè)對比去化速度：洋房＞疊加＞高層板塊項(xiàng)目高層在售價(jià)格庫存去化周期

月均流速物業(yè)配置建議點(diǎn)評區(qū)域內(nèi)高層產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，去化速度慢，價(jià)格彈性波動(dòng)大，競品非常激烈6000-9000106個(gè)月8個(gè)月38套41套15套需謹(jǐn)慎配置，控制規(guī)模體量存在市場機(jī)會(huì)區(qū)域內(nèi)洋房產(chǎn)品去化速度快，溢價(jià)率高，客戶接受度高丹徒板塊

洋房

7500-10000疊加

11500-13500存在一定的市場機(jī)會(huì)，但是客戶基數(shù)小，需謹(jǐn)慎配置體量38個(gè)月區(qū)域內(nèi)疊加產(chǎn)品，去化周期適中2.7、物業(yè)配比建議產(chǎn)品定位策略產(chǎn)品類型

同總價(jià)產(chǎn)品，產(chǎn)品類型提升；

高層——跑量的“現(xiàn)金流”產(chǎn)品；

洋房——跑量型兼顧溢價(jià)明星產(chǎn)品；

疊加——溢價(jià)型明星產(chǎn)品。

同類型產(chǎn)品，提升產(chǎn)品力；

低總價(jià)產(chǎn)品，快速跑量；

產(chǎn)品類型互補(bǔ)（高層配置復(fù)式等）。2.8、排行榜2.9、市場小結(jié)1.

土地市場：受二級市場影響，開發(fā)商謹(jǐn)慎拿地，土地市場預(yù)冷。2.

商品房市場：2019年鎮(zhèn)江商品住宅市場總體量跌價(jià)漲，整體表現(xiàn)供大于求；2020年受疫情影響，1-3月樓市成交萎縮，4月份樓市成交逐步回暖。3.

庫存：截止2020年5月底鎮(zhèn)江商品住宅銷許庫存206.51萬㎡，（按近6個(gè)月去化速度），去化周期17.8月，去化周期長4.

潛在供應(yīng)量大：2020年3月26日鎮(zhèn)江發(fā)布2020年國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃公告，商品住宅供應(yīng)面積達(dá)到1785畝。5.

周邊項(xiàng)目分析：①

市場容量小，去化速度慢，拉長項(xiàng)目整體開發(fā)周期，基本項(xiàng)目在3年以上；②

長周期的開發(fā)，受整體市場價(jià)格波動(dòng)影響比較大，增加項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目本體PART33.1項(xiàng)目區(qū)位鎮(zhèn)江市政府距離：8km鎮(zhèn)江站距離：8.8km京口區(qū)潤州區(qū)鎮(zhèn)江南站距離：4km地塊區(qū)位：項(xiàng)目位于鎮(zhèn)江丹徒區(qū)。地塊東丹徒區(qū)政府距離：2km丹徒區(qū)至華山街延伸段，南至湖濱路，緊鄰谷陽湖，西至天王山路，北臨長香中大道。3.2交通分析鎮(zhèn)江南站楊溧高速出入口西環(huán)路政府楊溧高速地塊周邊交通：項(xiàng)目緊鄰城市主干道、快基地速路、高速、高鐵等交通網(wǎng)絡(luò)，整體區(qū)域交通便利。3.3地塊四至項(xiàng)目東臨鎮(zhèn)江頤景園，南臨谷陽湖，西臨光明南郡，北臨長香中大道。市政府頤景園基地大學(xué)城光明南郡規(guī)劃公園谷陽湖3.4地塊現(xiàn)狀（一期）3.5地塊規(guī)劃條件地塊一地塊二規(guī)劃用地面積：133986.35m2規(guī)劃用地性質(zhì)：住宅容積率：≤1.2建筑面積：計(jì)入容積率建筑面≤187700m2綠地率（%）：≥30%建筑密度（%)

:≤35%建筑高度（米）：≤100米退界：規(guī)劃用地面積：17230.67m2規(guī)劃用地性質(zhì)：住宅容積率：≤1.2建筑面積：計(jì)入容積率建筑面≤20700m2綠地率（%）：≥30%建筑密度（%)

:≤35%建筑高度（米）：≤100米退界：一期已建地塊地塊一長香中大道：建（構(gòu)）筑物最突出部分退道路紅線15m；天王山路：建（構(gòu)）筑物最突出部分退道路紅線10m；天王山路：建（構(gòu)）筑物最突出部分退道路紅線10m；華山路：建（構(gòu)）筑物最突出部分退道路紅線4m；配套：幼兒園一座≥1200m2湖濱路：建（構(gòu)）筑物最突出部分退道路紅線10m；配套：公共服務(wù)設(shè)施面積≤1700m2地塊二3.5地塊規(guī)劃根據(jù)規(guī)劃條件，項(xiàng)目可規(guī)劃三種業(yè)態(tài)：建議價(jià)格預(yù)估去化速度①

疊加（4F）②

洋房（8F）③

高層（27F）13000元/㎡100套/年7500元/㎡（毛坯）6500元/㎡（毛坯）350套/年300套/年3.6經(jīng)濟(jì)測算地塊指標(biāo)美瀾園技術(shù)指標(biāo)（暫估）序號名稱單位㎡㎡㎡㎡數(shù)值1736933084322084321749148761規(guī)劃總用地面積總建筑面積地上建筑面積別墅一期

商辦物業(yè)配套小計(jì)二期物業(yè)類型配置㎡㎡116物業(yè)類型高層面積段套數(shù)備注27層8層22483340701206783000012002其中

計(jì)容面積高層（27F）洋房（8F）疊加（4F）幼兒園㎡㎡㎡㎡89-105㎡100-120㎡140-160㎡約340套約1090套約220套二期洋房小計(jì)18594910000032%1.235%地下建筑面積㎡%%%戶個(gè)疊加4層34567建筑密度容積率綠地率總戶數(shù)車位約170016003.6經(jīng)濟(jì)測算工程線工程工期約1200天工程達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目啟動(dòng)2020年6月工程達(dá)到±0.002021年5月工程主體結(jié)頂2022年7月2023年10月2021.62022.62023.62020.62024.6營銷線二期拿到銷售許可證，開始銷售項(xiàng)目交付2023年12月一期銷售2021年1月2021年6月項(xiàng)目銷售周期約3年3.6經(jīng)濟(jì)測算銷售計(jì)劃2021年2022年2023年銷售計(jì)劃表1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月別墅

15336.36㎡

25%

15%

10%

15%

10%

5%

5%

5%

5%

5%一期二期商辦4876㎡25%

10%

5%

20%

10%

15%

10%

5%高層洋房34070㎡20%

10%

5%

2%

2%

2%

20%

5%

5%

5%

15%

5%

2%

2%120678㎡11%

5%

8%

4%

3%

2%

6%

3%

2%

6%

3%

2%

2%

6%

3%

2%

2%

2%

6%

3%

2%

2%

6%

2%

1%

1%

1%

1%

1%

1%

1%疊加車位30000㎡1600個(gè)10%

5%

2%

8%

4%

2%

2%

8%

4%

2%

10%

5%

2%

8%

5%

2%

2%

6%

3%

2%

1%

4%

2%

1%5%

2%

2%

2%

4%

2%

5%

5%

2%

5%

3%

7%

5%

3%

2%

2%

4%

6%

2%

3%

4%

5%

2%

2%

4%

2%

2%

2%

2%

2%

2%3.6經(jīng)濟(jì)測算項(xiàng)目總建筑面積308432㎡，可售建筑面積204961㎡

。規(guī)劃指標(biāo)建筑面積地下可售面積地下廣場及綠地占地面積項(xiàng)目業(yè)態(tài)用地畝數(shù)

用地面積

容積率

計(jì)容面積車位數(shù)備注地上174914876合計(jì)174914876地上153364876合計(jì)15336487612345678別墅商辦174914876一期已售6套別墅，建筑面積約2154.64㎡高層340703407034070340703407012067830000洋房120678120678120678120678疊加30000120011630000120011630000120011630000幼兒園物業(yè)配套車位100000100000100000小計(jì)2601736931.202084322084321000003084322049611000002049611600437073.6經(jīng)濟(jì)測算項(xiàng)目工程成本：97604萬元。工程成本匯總表建筑單方（元/㎡）（工程+景觀）工程成本(萬元)項(xiàng)目業(yè)態(tài)單位建筑面積備注別墅商辦㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡174914876230251501、高層建安2700元/㎡，洋房建安2500元/㎡，疊加建安3400元/㎡，配套及幼兒園2500元/㎡，地下室3500元/㎡，一期設(shè)計(jì)、工程等優(yōu)化和景觀改造5000萬元；高層34070.2120678300001200295627503677275027503780100723318811031330洋房疊加2、按景觀面積800元/㎡計(jì)取；3、不可預(yù)計(jì)費(fèi)按工程費(fèi)用的3%計(jì)取。幼兒園物業(yè)配套車位116.42100000308432323780197604合計(jì)3.6經(jīng)濟(jì)測算項(xiàng)目銷售總貨值：183492萬元。（不含一期已售6套別墅）銷售價(jià)格銷售金額項(xiàng)目業(yè)態(tài)別墅單位㎡可售面積153364876銷售單價(jià)備注(萬元)不含一期已售6套別墅，建筑面積約2154.64㎡13000元/㎡8000元/㎡6500元/㎡7500元/㎡13000元/㎡5萬元/個(gè)199373901商辦㎡高層㎡34070.21206783000016002214690509390008000洋房㎡疊加㎡車位個(gè)合計(jì)2049611834923.6經(jīng)濟(jì)測算各業(yè)態(tài)成本匯總序號項(xiàng)目建筑單方

可售單方目標(biāo)成本目標(biāo)成本增值稅(含增值稅)(不含增值稅)備注308432204961(萬元)44,643(萬元)44,643(萬元)元/m2元/m21土地費(fèi)用01,4472,1781.11.21.3土地出讓金土地契稅41,6861,2511,54241,6861,2511,5420001,352412,034按2000元/㎡樓面價(jià)計(jì)算61契稅按3%計(jì)入大市政配套費(fèi)5075按建筑面積50元/m21、土地使用權(quán)稅每年6元/㎡,按三年計(jì)；2、按照土地款的0.05%交納印花稅。1.4其余土地成本1641640582前期費(fèi)用設(shè)計(jì)費(fèi)5,9531,2345,7971,17115563193402902.1601、按建筑面積40元/㎡；2、增值稅率為6%,按90%考慮。1、按建筑面積100元/㎡；2、增值稅率為6%,因規(guī)費(fèi)發(fā)票取得存2.2規(guī)費(fèi)3,0843,0840100150在困難,暫不考慮抵扣。1、三通一平20+監(jiān)理18+造價(jià)咨詢10+其他預(yù)留5；2、監(jiān)理及咨80詢類成本含稅價(jià)按照增稅稅率6%計(jì)算,其他工程性成本含稅價(jià)統(tǒng)一按照增稅稅率9%計(jì)算,增值稅率暫統(tǒng)一按6%考慮。2.3前期工程費(fèi)1,6351,54293533工程成本建安工程97,60494,76189,54586,9378,0597,8243,1653,0724,7621、高層建安2700，洋房建安2500，疊加建安3400，配套及幼兒4,623園2500，地下室3500，一期設(shè)計(jì)、工程等優(yōu)化和景觀改造5000萬元；

2、按景觀面積800元/㎡計(jì)取；3、增值稅率為9%3.13.24不可預(yù)見費(fèi)2,8432,60823592139按工程費(fèi)用的3%計(jì)取。開發(fā)成本總計(jì)(1+2+3)148,200139,9858,2144,8057,2313.6經(jīng)濟(jì)測算各業(yè)態(tài)成本匯總建筑單方可售單方序號項(xiàng)目目標(biāo)成本(含增值稅)目標(biāo)成本(不含增值稅)增值稅413694158623備注(萬元)(萬元)17,0323,670(萬元)元/m2元/m25期間費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用17,44941605661198515.13,6703,670179按銷售額的2%計(jì)取179按銷售額的2%計(jì)取5.2管理費(fèi)用3,6700119銷售傭金1%+營銷推廣費(fèi)用1.5%，合計(jì)2.5%224已售寫字樓不再收取銷售費(fèi)用暫考慮40%的策劃費(fèi)用可以抵扣稅金,稅率6%可售按照銷售收入的3%計(jì)取，自持部分和不可售269部分按照工程成本及前期費(fèi)用之和的5%計(jì)取稅率6%5.3銷售費(fèi)用4,5875,5224,4831041495.4代建管理費(fèi)5,2093131796稅金及附加增值稅10,6065,0505,55505,0505,0503441645176.1246按銷售額的3%預(yù)征6.26.4增值稅附加土地增值稅505505001625包括城建稅5%,教育費(fèi)附加3%,地方教育附加2%246按銷售額的3%計(jì)取5,0505,0501647項(xiàng)目總成本(4+5+6)總成本176,254176,254183,492162,573162,573168,34213,68113,68115,1517,2395,7155,7155,9492358,5997.188,5998,953銷售收入9稅前利潤353稅前利潤=不含稅收入-不含稅成本毛利潤率=稅前利潤/不含稅收入10稅前利潤率4.30%3.6經(jīng)濟(jì)測算現(xiàn)金流量表總額2020年20Q220Q32021年2022年2023年2024年序號內(nèi)容單位（萬元）20Q120Q421Q121Q221Q321Q422Q122Q222Q322Q423Q123Q223Q323Q424Q124Q224Q324Q41現(xiàn)金流入銷售183,492183,492176,254165,64844,6430000008,37411,92411,9242,0201,33024,25724,25723,42522,02318,12118,1212,9661,91915,08415,0842,5021,63119,62820,25718,24818,85016,8996,35019,62820,25718,24818,85016,8996,3503,39322,6073,1782,8801,2684,668834834128790001-108,3741,8751,3914,66