jxufe第8章土地增值稅法財稅與公共管理學院伍云峰第一節土地增值稅根本原理一、土地增值稅概念土地增值稅是對有償轉讓國有土地運用權及地上建筑物和其他附著物產權〔簡稱轉讓房地產〕，獲得增值收入的單位和個人征收的一種稅。二、我國土地增值稅的特點〔一〕以轉讓房地產的增值額為計稅根據〔二〕納稅面比較廣〔三〕實行超率累進稅率〔四〕實行按次征收第二節納稅義務人與納稅范圍一、納稅義務人土地增值稅的納稅義務人是轉讓國有土地運用權、地上建筑物及其附著物并獲得收入的單位和個人。包括內外資企業、行政事業單位、中外籍個人等。【例題?多項選擇題】轉讓國有土地運用權、地上建筑及其附著物并獲得收入的〔〕，都是土地增值稅的納稅義務人。A.學校B.稅務機關C.外籍個人D.國有企業『正確答案』ABCD二、納稅范圍〔一〕根本納稅范圍土地增值稅是對轉讓國有土地運用權及其地上建筑物和附著物的行為納稅。包含的三個判別規范：①轉讓的土地運用權能否國家一切；②土地運用權、地上建筑物及其附著物能否發消費權轉讓；③轉讓房地產能否獲得收入?；菊鞫惙秶粚儆谡鞫惙秶?.轉讓國有土地使用權，包括出售、交換和贈與；

2.地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓；

3.存量房地產的買賣。1.不包括國有土地使用權出讓所取得的行為；

2.不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行為，如房地產的出租?！捕吃敿毷马椉{稅的規定有關事項是否屬于征稅范圍1.繼承、贈予（1）繼承；不征（無收入）（2）贈予：公益性贈予、贈予直系親屬或承擔直接贍養義務人，不征；非公益性贈予，征。2.出租不征（無權屬轉移）。3.房地產抵押抵押期不征；抵押期滿償還債務本息不征；抵押期滿，不能償還債務，而以房地產抵債，征。4.房地產交換單位之間換房，有收入的，征；個人之間互換自有住房，免征。5.以房地產投資、聯營（1）房地產（房地產企業除外）轉讓到投資聯營企業，暫免征；將投資聯營房地產再轉讓，征。（2）2011年新增內容：投資、聯營的企業屬于從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，應當征收土地增值稅。(即：投資方或被投資方是房企的都要征)6.合作建房建成后自用，暫免征；建成后轉讓，征。7.兼并轉讓房地產企業兼并時，被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中，暫免征收。8.代建房不征（無權屬轉移）。9.房地產重新評估不征（無收入）?！纠}?單項選擇題】以下各項中，應征土地增值稅的是〔〕?！?002年〕A.贈予社會公益事業的房地產B.個人之間互換自有住房C.抵押期滿轉讓給債務人的房地產D.兼并企業從被兼并企業得到的房地產【答案】【例題?單項選擇題】以下工程中，按稅法規定可以免征或不征土地增值稅的有〔〕。A.國家機關轉讓自用的房產B.稅務機關拍賣欠稅單位的房產C.對國有企業進展評價增值的房產D.投資于房地產開發企業的房地產工程【答案】CC第三節稅率土地增值稅實行四級超率累進稅率，稅率表如下——需記憶級次增值額與扣除項目金額的比率稅率（％）速算扣除系數（％）1

不超過50％的部分（含50%）3002

超過50％至100％的部分（含100%）4053

超過100％至200％的部分(含200%)50154

超過200％的部分6035【例題·判別題】土地增值稅運用超率累進稅率，累進根據為增值額占轉讓收入的比例?！病场敬鸢浮俊纠}?單項選擇題】某房地產公司轉讓商品樓收入5000萬元，計算土地增值額準允扣除工程金額4200萬元，那么適用稅率為〔〕。A.30%B.40%C.50%D.60%『正確答案』×A土地增值額＝應稅收入－扣除工程合計一、應稅收入納稅人轉讓房地產獲得的應稅收入，應包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。從收入的方式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。二、確定增值額的扣除工程1.獲得土地運用權所支付的金額〔適用新建房轉讓和存量房地產轉讓〕，包括：〔1〕納稅人為獲得土地運用權所支付的地價款；〔2〕納稅人在獲得土地運用權時按國家一致規定交納的有關費用?！踩纾旱怯涃M、手續費等(房地產開發企業獲得土地運用權所支付的契稅款也包括在內)〕第四節應稅收入與扣除工程2.房地產開發本錢：〔適用新建房轉讓〕是指納稅人房地產開發工程實踐發生的本錢，包括6項：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、根底設備費、公共配套設備費、開發間接費用等。3.房地產開發費用——期間費用，即銷售費用、管理費用、財務費用。〔適用新建房轉讓〕〔1〕納稅人可以按轉讓房地產工程計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的：房地產開發費用＝利息＋[(1)＋(2)]×5%(或以內)這里的利息留意兩點專門規定：①利息的上浮幅度按國家有關規定執行，超越上浮幅度的部分不允許扣除；②對于超越貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除?！?〕納稅人不能按轉讓房地產工程計算分攤利息支出，或不能提供金融機構貸款證明的：房地產開發費用＝[(1)＋(2)]×10%〔或以內〕【2021年新增內容·關于利息的其他規定】〔1〕全部運用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述詳細適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。即：房地產開發費用＝〔獲得土地運用權所支付的金額＋房地產開發本錢〕×10%以內〔2〕房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用上述1、2項所述兩種方法。4.與轉讓房地產有關的稅金〔適用新建房轉讓和存量房地產轉讓〕包括營業稅、城建稅、印花稅。教育費附加視同稅金扣除。要關注計算土地增值額時可扣除稅金的詳細規定：企業狀況可扣除稅金詳細說明房地產開發企業（1）營業稅（2）城建稅和教育費附加（1）銷售自行開發的房地產時計算營業稅的營業額為轉讓收入全額，營業稅稅率為5%（2）由于印花稅（0.5‰）包含在管理費用中，故不能在此單獨扣除非房地產開發企業（1）營業稅（2）印花稅（3）城建稅和教育費附加（1）銷售自行開發的房地產時計算營業稅的營業額為轉讓收入全額，營業稅稅率為5%；銷售或轉讓其購置的房地產時，計算營業稅的營業額為轉讓收入減除購置后受讓原價后的余額；營業稅稅率為5%（2）印花稅稅率為0.5‰（產權轉移書據）【例題?單項選擇題】房地產開發企業在確定土地增值稅的扣除工程時,允許單獨扣除的稅金是〔〕。〔2005年〕A.營業稅，印花稅B.房產稅,城市維護建立稅C.營業稅,城市維護建立稅D.印花稅,城市維護建立稅【答案】C5.財政部規定的其他扣除工程〔適用房地產開發企業新建房轉讓〕從事房地產開發的納稅人可加計20%的扣除：加計扣除費用＝[(1)＋(2)]×20%【提示】1.此項加計扣除金對房地產開發企業有效，非房地產開發企業不享用此項政策；2.獲得土地運用權后未經開發就轉讓的，不得加計扣除。6.房屋及建筑物的評價價錢。舊房及建筑的評價價錢是指在轉讓已運用的房屋及建筑時，由政府同意設立的房地產評價機構評定的重置本錢價乘以成新度折扣率后的價錢。評價價錢＝重置本錢價×成新度折扣率重置本錢的含義是：對舊房及建筑物，按轉讓時的建材價錢及人工費用計算，建造同樣面積、同樣層次、同樣構造、同樣建立規范的新房及建筑物所需破費的本錢費用?！?021年新增內容】1.凡不能獲得評價價錢，但能提供購房發票的：舊房及建筑物的評價價錢，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除。計算扣除工程時“每年〞按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年；超越一年，未滿12個月但超越6個月的，可以視同為一年。例：某公司2007年6月購入一棟房屋，價款80萬元，并獲得發票，2021年8月將房屋轉讓，獲得價款200萬元，不能獲得評價價錢，那么評價價錢＝80*〔1＋5*5%〕＝100〔萬元〕。2.對納稅人購房時交納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金〞予以扣除，但不作為加計5%的基數。3.對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評價價錢，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以實行核定征收?！練w納】：從不同轉讓主體的不同轉讓行為看扣除工程的差別：企業情況轉讓房地產情況可扣除項目房地產開發企業轉讓新建房1.取得土地使用權所支付的金額2.房地產開發成本3.房地產開發費用4.與轉讓房地產有關的稅金①營業稅；②城建稅和教育費附加5.財政部規定的其他扣除項目（加計扣除）從事房地產開發的納稅人可加計扣除=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×20%非房地產開發企業轉讓新建房1.取得土地使用權所支付的金額2.房地產開發成本3.房地產開發費用4.與轉讓房地產有關的稅金①營業稅；②印花稅；③城建稅和教育費附加各類企業轉讓存量房1.取得土地使用權所支付的金額2.房屋及建筑物的評估價格①評估價格＝重置成本價×成新度折扣率②不能取得評估價格的，按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5％計算扣除（新增）3.轉讓環節繳納的稅金①營業稅；②印花稅；③城建稅和教育費附加；④購房時繳納的契稅（按發票每年加計5%的納稅人適用）各類企業單純轉讓未經開發的土地1.取得土地使用權所支付的金額2.轉讓環節繳納的稅金【例題·單項選擇題】某國有企業2006年5月在市區購置一棟辦公樓，支付價款8000萬元。2021年5月，該企業將辦公樓轉讓，獲得收入10000萬元，簽署產權轉移書據。辦公樓經稅務機關認定的重置本錢價為12000萬元，成新率70%。該企業在交納土地增值稅時計算的增值額為()。〔2021年〕A.400萬元B.1485萬元C.1490萬元D.200萬元【答案】【解析】評價價錢＝12000×70%=8400〔萬元〕，有關的稅金=〔10000-8000〕×5%×〔1+7%+3%〕+10000×0.5‰=115〔萬元〕，增值額＝10000-8400-115=1485〔萬元〕【例題·判別題】轉讓舊房的，應按房屋的凈值、獲得土地運用權所支付的地價款和按國家一致規定交納的有關費用及在轉讓環節交納的稅金作為扣除工程金額計征土地增值稅。()〔2000年〕【答案】【解析】轉讓舊房的不會涉及房屋的凈值，僅會涉及房屋評價值。B×第五節應納稅額的計算一、增值額〔計稅根據〕土地增值額＝轉讓收入-扣除工程金額在實踐的房地產買賣過程中，納稅人有以下情形之一的，那么按照房地產評價價錢計算征收土地增值稅：1.隱瞞、虛報房地產成交價錢的；2.提供扣除工程金額不實的；3.轉讓房地產的成交價錢低于房地產評價價錢，又無正當理由的。4.舊房及建筑物的轉讓。二、應納稅額計算應納稅額＝增值額×適用稅率-扣除工程金額×速算扣除系數計算土地增值稅要留意4個步驟：第一，要計算扣除工程，留意扣除工程歸集時的詳細內容；第二，計算土地增值額，就是收入減去扣除工程；第三，計算土地增值率，前述第二工程÷第一工程；據此選出稅率和扣除率；第四，計算稅額?！纠}?單項選擇題】2021年某房地產開發公司銷售其新建商品房一幢，獲得銷售收入1.4萬萬元，知該公司支付與商品房相關的土地運用權費及開發本錢合計為4800萬元；該公司沒有按房地產工程計算分攤銀行借款利息；該商品房所在地的省政府規定計征土地增值稅時房地產開發費用扣除比例為10%；銷售商品房交納的有關稅金770萬元。該公司銷售該商品房應交納的土地增值稅為〔〕。A.2256.5萬元B.2445.5萬元C.3070.5萬元D.3080.5萬元『正確答案』『答案解析』根據土地增值稅法計算方法與步驟，計算過程如下：〔1〕計算扣除金額＝4800＋4800×10%＋770＋4800×20%＝7010〔萬元〕；〔2〕計算土地增值額＝14000－7010＝6990〔萬元〕；〔3〕計算增值率＝6990÷7010×100%＝99.71%，適用稅率為第二檔，稅率40%、速算扣除系數5%；〔4〕應納土地增值稅＝6990×40%－7010×5%＝2445.5〔萬元〕。B【考題?計算題】〔2021年〕某房地產開發公司于2021年6月受讓一宗土地運用權，根據受讓合同支付轉讓方地價款8000萬元，當月辦妥土地運用證并支付了相關稅費。自2021年7月起至2021年6月末，該房地產開發公司運用受讓土地60%〔其他40%尚未運用〕的面積開發建造一棟寫字樓并全部銷售，根據銷售合同合計獲得銷售收入18000萬元。在開發過程中，根據建筑承包合同支付給建筑公司的勞務費和資料費合計6200萬元，開發銷售期間發生管理費用700萬元、銷售費用400萬元、利息費用500萬元〔只需70%可以提供金融機構的證明〕。〔闡明：當地適用的城市維護建立稅稅率為5%；教育費附加征收率為3%；契稅稅率為3%；購銷合同適用的印花稅稅率為0.3‰；產權轉移書據適用的印花稅稅率為0.5‰。其他開發費用扣除比例為4%〕要求：根據上述資料，按照以下序號計算回答以下問題，每問需計算出合計數?！?〕計算該房地產開發公司應交納的印花稅〔略〕?！?〕計算該房地產開發公司土地增值額時可扣除的地價款和契稅?！?〕計算該房地產開發公司土地增值額時可扣除的營業稅、城市維護建立稅和教育費附加?！?〕計算該房地產開發公司土地增值額時可扣除的開發費用?！?〕計算該房地產開發公司銷售寫字樓應繳土地增值稅的增值額?！?〕計算該房地產開發公司銷售寫字樓應交納的土地增值稅?！捍鸢附馕觥弧?〕8000×〔1+3%〕×60%=4944〔萬元〕〔3〕18000×5%×〔1+5%+3%〕=972〔萬元〕〔4〕500×70%+〔4944+6200〕×4%=795.76〔萬元〕〔5〕18000-4944-6200-972-795.76-〔4944+6200〕×20%=18000-15140.56=2859.44〔萬元〕〔6〕2859.44/15140.56=18.89%應納土地增值稅=2859.44×30%=857.83〔萬元〕三、房地產開發企業土地增值稅清算要點主要規定清算單位（1）土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算（2）開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額清算條件納稅人應進行土地增值稅的清算的三種情況（1）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的（2）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的（3）直接轉讓土地使用權的主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的四種情況（1）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的（4）省稅務機關規定的其他情況要點主要規定非直接銷售和自用房地產的收入確定將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東、償債、換取非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產收入按下列方法和順序確認：（1）按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定（2）由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定房地產企業用建造的該項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，產權未發生轉移的情況下不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用2011年新增內容：土地增值稅清算時（1）已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入；（2）未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。（3）銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。要點主要規定扣除項目規定可據實扣除的項目（1）開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通信等公共設施：①建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；②建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；③建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用（2）房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本（3）房地產開發企業在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業就質量保證金對房地產開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除（4）房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統一規定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除（5）房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費（6）貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費可核定扣除項目前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的不可扣除的項目（1）扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除（2）房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除（3）竣工后，建筑安裝施工企業就質量保證金對房地產開發企業未開具發票的，扣留的質保金不得計算扣除（4）房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除要點主要規定土地增值稅的核定征收五個條件（省略）清算后再轉讓房地產在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓時，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積清算后應補稅與滯納金納稅人按規定預繳土