宜昌長江三峽游輪中心項目

修建性詳細規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書

（草稿1）

一、規(guī)劃背景

為了貫徹落實省委省政府“兩圈一帶”戰(zhàn)略，推進宜昌

現(xiàn)代化特大城市建設(shè)、加快建設(shè)三峽旅游度假區(qū)，更好地利

用規(guī)劃區(qū)內(nèi)山、河、水、壩、島、城等優(yōu)質(zhì)組合特征，按國

際一流、國內(nèi)領(lǐng)先的水平規(guī)劃、建設(shè)、經(jīng)營好宜昌長江三峽

游輪中心項目，湖北宜昌長江三峽游輪中心開發(fā)有限公司委

托澳大利亞PTW公司開展宜昌長江三峽游輪中心項目修建性

詳細規(guī)劃的編制工作。

二、規(guī)劃設(shè)計任務(wù)

本次規(guī)劃設(shè)計的主要任務(wù)是，在《宜昌市城市總體規(guī)劃》

的引領(lǐng)下，在克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司編制的《宜昌

三峽游輪中心項目咨詢報告》的基礎(chǔ)上，對項目地塊進行的

建設(shè)深化和細化設(shè)計，用于指導(dǎo)項目的施工圖設(shè)計。其編制

深度要達到中華人民共和國建設(shè)部、湖北省及宜昌市規(guī)劃局

關(guān)于編制“修建性詳細規(guī)劃”有關(guān)規(guī)章和規(guī)定的要求。

三、規(guī)劃范圍

宜昌長江三峽游輪中心項目擬建于西陵區(qū)夜明珠和夷

陵區(qū)蝦子溝一帶，地塊位于宜昌市西陵區(qū)和夷陵區(qū)平湖半島

風(fēng)景區(qū)內(nèi)，黃柏河左岸。項目用地總面積為400514平方米

（約600畝）。用地范圍按照行政區(qū)域劃分為兩宗用地，一

宗地位于西陵區(qū)夜明珠，用地面積144719平方米（下稱A

地塊，約217畝）；另一宗地位于夷陵區(qū)蝦子溝，用地面積

約255795平方米（下稱B地塊，約383畝）。

四、設(shè)計依據(jù)

1、《宜昌市城市總體規(guī)劃（2011-2030年）》；

2、《城市規(guī)劃編制辦法》（中華人民共和國建設(shè)部令第

146號）；

3、《城市規(guī)劃編制辦法及實施細則》（中華人民共和國

建設(shè)部建規(guī)（1995）333號）；

4、《湖北省修建性詳細規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)定（修訂稿）》

（2001.11.23）

5、《宜昌市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（2010年版）；

6、本地塊規(guī)劃用地地形圖；

7、克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司編制的《宜昌三峽

游輪中心項目咨詢報告》。

五、規(guī)劃經(jīng)濟技術(shù)指標

見附件。

六、規(guī)劃設(shè)計目標

通過深入研究宜昌悠久的歷史底蘊，感受流淌在這一區(qū)

域內(nèi)深厚而特別的巴楚人文氣息，把握宜昌現(xiàn)代文明強烈的

跳動脈搏，細心傾聽宜昌要實現(xiàn)第三次騰飛的心聲，充分發(fā)

掘長江三峽區(qū)域蘊藏的優(yōu)質(zhì)自然資源秉賦，突出宜昌地處三

峽入口，山水妖嬌、風(fēng)光迷離、水電之都、交通要津之特色,

通過規(guī)劃，營造出國際一流、國內(nèi)領(lǐng)先的三峽平湖國家級旅

游休閑度假目的地，建設(shè)好宜昌長江三峽游輪母港，塑造長

江三峽西陵峽口環(huán)境舒適優(yōu)雅、空氣清新宜人的高端旅游新

區(qū)形象，彰顯宜昌鮮明的城市個性。

宜昌長江三峽游輪中心項目的建成，將有力推進宜昌市

平湖新區(qū)的城市經(jīng)濟發(fā)展，極大地改善城市面貌，極大地滿

足不斷增長的旅游休閑經(jīng)濟、文化、生活消費需求，推動城

市物質(zhì)文明和精神文明建設(shè)，從而更好地促進宜昌市政治、

經(jīng)濟、社會的全面飛速發(fā)展。

七、規(guī)劃設(shè)計原則

1、充分體現(xiàn)宜昌平湖地區(qū)濱江城市特點，突出區(qū)內(nèi)山、

河、水、壩、島奇妙融合的這一特有的自然風(fēng)貌，堅持城市

建設(shè)與生態(tài)保護并舉，人文景觀與自然景觀并重，投入與產(chǎn)

出基本平衡，項目建成后可持續(xù)穩(wěn)健運行、發(fā)展的原則，運

用新理念、新視野、新技術(shù)、新材料，高水平規(guī)劃、高水平

設(shè)計這一項目。

2、規(guī)劃設(shè)計應(yīng)符合國家和地方的相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)

范、規(guī)章及《宜昌市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的要求。

3、堅持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、配套建設(shè)的

原則，充分體現(xiàn)規(guī)劃的整體性、分期實施的有序性，以及規(guī)

劃最終建設(shè)的完整性，體現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)貌，彰顯地方特色。

4、注重規(guī)劃的協(xié)調(diào)性，強化規(guī)劃地塊與周邊環(huán)境的相

互聯(lián)系、相互滲透，注重環(huán)境效益、社會效益、經(jīng)濟效益協(xié)

調(diào)共贏。

八、規(guī)劃設(shè)計要求

1、總體規(guī)劃

在規(guī)劃方案中應(yīng)立足當?shù)貙嶋H情況和市場狀況，積極運

用創(chuàng)新的理念和定位，同時充分考慮市場的需求和項目的經(jīng)

濟性，把適用性、經(jīng)濟效益與超前性、美觀性良好結(jié)合以作

為項目的成功要素，確保本項目對市場的引導(dǎo)作用和競爭優(yōu)

勢。

規(guī)劃設(shè)計中應(yīng)注意結(jié)構(gòu)清晰、流線順暢、聯(lián)系便捷，注

意營造富有文化特色的旅游休閑氛圍。

具體規(guī)劃中應(yīng)重點根據(jù)環(huán)境、建筑形式和景觀的美觀協(xié)

調(diào)，體現(xiàn)地塊規(guī)劃的科學(xué)性、超前性等特點，注重發(fā)揮環(huán)境

的優(yōu)勢，結(jié)合地塊形狀考慮建筑布局的采光、景觀視距和風(fēng)

向要求。

總體布置應(yīng)符合科學(xué)、合理、經(jīng)濟、美觀的要求，各項

技術(shù)經(jīng)濟指標符合有關(guān)規(guī)范及文件規(guī)定。

2、景觀要求

景觀設(shè)計應(yīng)有明確的主題，綠化、環(huán)保、休閑必須體現(xiàn)

以人為本的宗旨。綠化應(yīng)從純觀賞性向功能化轉(zhuǎn)變，做到人

與自然、建筑與環(huán)境在色彩、形態(tài)上的和諧統(tǒng)一，動靜結(jié)合,

同時考慮空間層次的豐富性。

結(jié)合現(xiàn)有河湖水域等組織生態(tài)和景觀系統(tǒng)，突出城市化

的個性特征，以完整的整體設(shè)計，使優(yōu)美的自然環(huán)境同現(xiàn)代

氣息融為一體，突顯重點景觀地段的城市形象特色。明確湖

岸保護線和綠化保護線的具體位置。

在景觀設(shè)計上要求著重考慮立面和外觀，注意建筑材料

的選用，力求美觀大方，但又相對經(jīng)濟實用。

3、城市設(shè)計特點

三峽游輪中心碼頭（游輪母港）的規(guī)劃設(shè)計要充分運用

現(xiàn)代化綜合交通運輸?shù)睦砟詈投ㄎ唬⒅亟煌屑~和平湖

半島風(fēng)景區(qū)旅游目的地的有機結(jié)合。

注重考慮人在室外公共活動空間的視線直覺感受和空

間尺度，營造宜人的環(huán)境；考慮設(shè)置體現(xiàn)城市形象的標志性

建筑；充分考慮整個區(qū)域的無障礙設(shè)計；適度利用地下空間；

保障該地區(qū)在分期實施過程中，各階段的城市設(shè)計均具有相

對完整性。

九、規(guī)劃成果的主要內(nèi)容（包括但不限于以下內(nèi)容）

（一）規(guī)劃說明書

1、現(xiàn)狀條件分析；

2、規(guī)劃原則和總體構(gòu)思；

3、用地布局；

4、空間組織和景觀特色要求；

5、道路和綠地系統(tǒng)規(guī)劃；

6、各項專業(yè)工程規(guī)劃及管網(wǎng)綜合；

7、豎向規(guī)劃；

8、分期建設(shè)規(guī)劃；

9、主要技術(shù)經(jīng)濟指標，一般應(yīng)包括以下各項：

1）總用地面積；

2）總建筑面積；

3）各類建筑總面積，平均層數(shù)；

4）容積率、建筑密度；

5）建筑容積率、建筑密度；

6）綠地率。

10、工程量及投資估算。

（二）圖紙

1、規(guī)劃地段位置圖。標明規(guī)劃地段在城市的位置以及

周圍地區(qū)的關(guān)系；

2、規(guī)劃地段現(xiàn)狀圖。圖紙比例為1/500-1/2000,

標明自然地形地貌、道路、綠化、工程管線及各類用地和建

筑的范圍、性質(zhì)、層數(shù)、質(zhì)量等;

3、彩色規(guī)劃總平面圖。比例尺同上，圖上應(yīng)標明規(guī)劃

建筑、綠地、道路、廣場、停車場、河湖水面的位置和范圍。

4、道路交通規(guī)劃圖。比例尺同上，圖上應(yīng)標明道路紅

線位置、橫斷面，道路交叉點坐標、標高、停車場用地界線;

5、豎向規(guī)劃圖。比例尺同上，圖上標明道路交叉點、

變坡點控制高程、室外地坪規(guī)劃標高；

6、單項或綜合工程管網(wǎng)規(guī)劃圖。比例尺同上，圖上應(yīng)

標明各類市政公用設(shè)施管線的平面位置、管徑、主要控制點

標高，以及有關(guān)設(shè)施和構(gòu)筑物位置；

7、重點區(qū)域放大平面圖；

8、主要、典型建筑的效果圖；

9、相關(guān)建筑立面建設(shè)方案；

10、鳥瞰及透視圖；

11、電子沙盤。

十、工作要求

1、設(shè)計單位要深入了解規(guī)劃地塊現(xiàn)狀，充分搜集相關(guān)

意見，聽取相關(guān)部門的情況介紹，做到心中有數(shù)。

2、設(shè)計單位應(yīng)充分應(yīng)用現(xiàn)化通訊手段，隨時保持同委

托方密切的聯(lián)系和溝通。以會議形式向委托方進行中間匯報

和溝通不少于2次，會議初步定在初步規(guī)劃方案完成后和送

審規(guī)劃方案提交前。在進行會議匯報和溝通前要準備匯報材

料和提交匯報討論的成果電子文件。

3、根據(jù)要求向市規(guī)劃管理部門、市委市政府作規(guī)劃成

果匯報，并按政府或市規(guī)劃管理部門對規(guī)劃成果進行修編，

形成報批成果文本文件25套，電子文件一套。

4、本規(guī)劃編制工作要求在2013年12月31日前完成。

附件：宜昌長江三峽游輪中心項目修建性詳細規(guī)劃設(shè)計

經(jīng)濟技術(shù)指標

湖北宜昌長江三峽游輪中心開發(fā)有限公司

二。一三年八月十九日

附件：宜昌長江三峽游輪中心項目

修建性詳細規(guī)劃設(shè)計經(jīng)濟技術(shù)指標

（本指標由克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司提供）

第一篇背景篇

一、開發(fā)條件：

（一）有利條件：

景觀資源：正南望江、江景開闊，景觀資源具有稀缺性、

唯一性和不可復(fù)制性。

（二）不利條件：

1、蝦子溝片區(qū)有土地的高差硬傷，夜明珠路與沿江貨

運碼頭整體存在近10米的土地高低差。

2、夜明珠片區(qū)4號地塊內(nèi)北側(cè)有山坡，沿夜明珠路西

側(cè)有高約30米的山坡。

為了解決高差問題，建議將蝦子溝片區(qū)打造階梯式地

形，將高差劣勢變?yōu)槿皟?yōu)勢；夜明珠片區(qū)的山坡建議平

整作業(yè)，有利于規(guī)模性土地開發(fā)。

二、上位規(guī)劃研究

根據(jù)《宜昌市城市總體規(guī)劃（2011-2030本案所在

的平湖半島TBD板塊緊鄰市中心板塊，定位為以旅游和文化

功能為引擎，帶動區(qū)域綜合化發(fā)展，成為城市空間的重要拓

展區(qū)域。

第二篇定位篇

基于本項目優(yōu)越的地理位置，定位為以旅游集群為核心

功能，集酒店集群、商業(yè)集群、居住集群和商務(wù)辦公集群的

濱水旅游休閑綜合體。2大功能，5大集群，以游輪客運中

心為核心引擎，打造三峽游輪新區(qū)大門，樹立城市新名片、

塑造區(qū)域新形象。

一、核心功能：旅游集群

（-）三峽游輪客運中心（建筑面積約57000以）

形象定位：三峽游輪新區(qū)門戶

世界級長江游輪港區(qū)

通過打造配備國際領(lǐng)先設(shè)施、國際化服務(wù)的世界級游輪

客運中心（夜明珠），發(fā)揮旅游集散作用，吸引普通旅游客

群人流，導(dǎo)入游輪旅游經(jīng)濟、宜昌旅游新生活，打造宜昌城

市名片，帶動新區(qū)跨越式發(fā)展。

（二）游艇俱樂部（建筑面積約10000以）

形象定位：國際私人領(lǐng)海會游艇俱樂部

國內(nèi)外峰層人士圈層聚集地

通過國際化私人游艇游艇休閑碼頭（蝦子溝）的打造、

引入國際頂尖游艇設(shè)備，國際高端游艇俱樂部運營商，舉辦

高檔”游艇嘉年華”活動，打造國內(nèi)外峰層人士的圈層聚集

地。建筑內(nèi)容包括游艇停泊碼頭、游艇會所、游艇出租服務(wù)

中心、游艇駕駛體驗中心。

二、衍生功能：酒店集群、商業(yè)集群、居住集群、商務(wù)辦公

集群

1、酒店集群：五星級酒店、文化客棧、經(jīng)濟型酒店；

2、商業(yè)集群：濱水文化休閑特色商業(yè)街、鄰里中心、

旅游特色商業(yè)街；

3、居住集群：普通住宅、親水獨棟別墅、聯(lián)排別墅、

疊加別墅、花園洋房；

4、商務(wù)辦公集群：標準寫字樓。

第三篇規(guī)劃設(shè)計篇

一、規(guī)劃布局

(-)經(jīng)濟技術(shù)指標

占地面積占地面積建筑面積

地塊編號用地屬性容積率備注

(畝)(itf)(m1)

1#地塊238364

居住用地3581.495356354

2#地塊26800

3#地塊商服用地40683811.62343500

4#地塊商服用地103475960.87860039

建設(shè)持有

5#地塊居住用地71429011.50071394

型物業(yè)

（二）物業(yè)配比指標

建筑面積

物業(yè)類型物業(yè)配比運營方式

（萬球）

住宅35.661%銷售

商業(yè)47%持有

辦公23%持有

酒店13.623%持有

其他3.25%持有

總占地面積：424042nf（636畝）

總建筑面積：588287m2

綜合容積率：1.387

（三）整體規(guī)劃布局

1、180°江景公寓6、游艇俱樂部

?容積率：L5

?容積率：L5

?總建筑面積：35.6萬平米

?總建筑面積：L0萬平米

?容積率：0.9

?總建筑面積：3.5萬平米

3、臨水獨棟

?容積率：0.8

?總建筑面積：2.5萬平米

?容積率：2.0

?容積率：L5

?總建筑面積：1.0萬平米

?總建筑面積：7.1萬平米

總建筑面積?容積率：13

?容積率：1.658.8萬平米?總建筑面積：5.7萬平米

?總建筑面積：2.4萬平米?航站樓0.8萬平米、停車庫1.8萬平米

綜合容積率?旅游配套商業(yè)0.5萬平米、精品酒店0.6萬平米

1.39?標準辦公2.0萬平米

二、投資測算

一級開發(fā)總成本：182023萬元

二級開發(fā)總成本：233663萬元

總投資：415686萬元

息稅后總收入:417732萬元

利潤額：2047萬元

利潤率：0.5%

三、設(shè)計要求

(-)住宅設(shè)計要求

1、經(jīng)濟指標：1、2號地塊住宅總建筑面積：356354而

(僅供參考)

功能類型容積率占地面積占地比例建筑面積建面比例

高層378660m233%235980m266%

住

宅

22

物疊加152440m22%52440m15%

業(yè)

配

22

比聯(lián)排0.847673m20%38138m11%

獨棟

0.530987ID213%15494m24%

(二線濱江)

獨棟

0.528604m212%14302m24%

(一線濱江)

2、高層物業(yè)

(1)高層物業(yè)定位：一線濱江標桿公寓

(2)戶型配置原則：80-110m22房、110-140nf3房

為主，結(jié)合考慮項目區(qū)域升級的定位，及快速回籠資金的財

務(wù)要求，建議面積段適度放大，但以140nl,以內(nèi)為主。

建議140itf以下戶型注重戶型實用性，保證得房率；140

以上客戶注重居住品質(zhì)，以私密性實現(xiàn)為目標。

戶型尺度建議：層高為3.2m。主要功能空間的尺度隨面

積放大而拉伸，同時次要空間面寬增加。

戶型功能建議：兼顧功能配置與居住舒適度

1)80-110球2房：放大客廳尺度，主臥套房設(shè)計，增

設(shè)公共衛(wèi)生間；

2)130-140m23房：在保證主臥套房及收納空間配置時,

大橫廳處理。

(3)建筑設(shè)計原則

建筑風(fēng)格建議：現(xiàn)代濱江風(fēng)格。現(xiàn)代濱江風(fēng)格，明亮且

線條清晰的建筑立面質(zhì)感強，外觀簡潔，色彩柔和，但簡潔

之處卻見豐盛。

立面材質(zhì)建議：采用石材、真石漆及玻璃幕墻。建筑立

面基座采用石材，主體選用真石漆(仿石涂料)，局部采用

玻璃幕墻。

立面色系建議：以淺色外墻為主色調(diào)，中和了現(xiàn)代風(fēng)格

剛性表現(xiàn)方式。

3、疊加別墅物業(yè)

(1)疊加別墅定位：夷陵區(qū)江景疊加別墅。

(2)戶型配置原則

面積段建議：150-170itf戶型面積段。

注：有天有地，前庭后院，獨門獨戶概念，私家車住車

庫化建筑層數(shù)

建筑層數(shù)建議：4層

建筑形態(tài)建議：新古典主義風(fēng)格，在立面效果上呈矩形

及正方體結(jié)合的表現(xiàn)，線條簡潔，秩序感強；并以淺色系將

立面剛性表現(xiàn)中和，而不顯得十分強硬。

4、聯(lián)排別墅物業(yè)

(1)聯(lián)排別墅定位：一線臨江聯(lián)排別墅。

(2)戶型配置原則

面積段建議：160-2501tf戶型面積段。

注：兼顧私有與公共空間，大面寬短進深，私家庭院，

利用豎向空間構(gòu)造，增加疊加親地性，激活上層空間溢價，

實現(xiàn)聯(lián)排別里價值。

建筑層數(shù)建議：2層(地上)。

建筑形態(tài)建議：現(xiàn)代建筑風(fēng)格。現(xiàn)代風(fēng)格建筑，審美需

求的導(dǎo)向、追求空間和形式的文化內(nèi)涵、人與自然和諧需求。

（建筑形態(tài)示意參考）

5、獨棟別墅物業(yè)

（1）獨棟別墅定位：一線沿江獨棟親水別墅。

（2）戶型配置原則

戶型面積建議：350-450rtf戶型面積段，以符合高端人

群生活方式舒適完備為營造重點。

注：臨水區(qū)域，景觀資源稀缺，地段價值高，資源高度

私有，空間尺度強調(diào)儀式感，休閑社交功能。

建筑層數(shù)建議：2層（地上）。

建筑形態(tài)建議：現(xiàn)代建筑風(fēng)格。現(xiàn)代風(fēng)格建筑，審美需

求的導(dǎo)向、追求空間和形式的文化內(nèi)涵、人與自然和諧需求。

（建筑形態(tài)

示意參考）

（二）商業(yè)設(shè)計要求

1、經(jīng)濟指標：商業(yè)總建筑面積：35164nf（僅供參考）

功能類型容積率占地面積建筑面積

商業(yè)物業(yè)

鄰里中心2500010000

配比

濱水商業(yè)0.83145525164

2、濱江商業(yè)

濱江商業(yè)定位：濱水文化商業(yè)街區(qū)。以餐飲為主，服務(wù)

及零售為輔的中高檔休閑濱水特色BLOCK街區(qū)。

商鋪面積建議：參照濱江同類業(yè)態(tài)商鋪面積段，建議本

2

案商鋪面積段為100-200itf以及局部的300-400mo

1）輕餐飲商鋪面積以100-150m,為主，休閑餐飲等商

鋪面積可以適量放大至200nf左右；

2）品牌旗艦店等功能性商鋪面積在300-400而。

注：考慮濱江商業(yè)定位較高端，商鋪面積不宜過小。

商鋪層數(shù)建議：「3層。

注：獨棟式商業(yè)由于整棟的考慮，因此可單棟3層設(shè)置,

品牌進駐，但需注意餐飲業(yè)態(tài)可單層布置也可單棟2層布置,

便于人流導(dǎo)入消費即可。

商業(yè)業(yè)態(tài)建議：休閑餐飲、藝術(shù)文化特色店、時尚精品

店、零售品牌旗艦店等。

建筑形態(tài)建議：多棟1-3層的獨棟建筑，形成高低錯落

的天際線

注：1）根據(jù)招商需要，每棟獨棟建筑層數(shù)、體量可不

一樣；2）不同層數(shù)的建筑相鄰布置，形成高低錯落的天際

線。

（建筑形態(tài)示意參考）

3、鄰里中心

鄰里中心商業(yè)定位：悠活?鄰里中心。集服務(wù)、餐飲、

零售為一體的中高檔社區(qū)商業(yè)，圍繞居住配套功能，從“油

鹽醬醋茶”到“衣食住行閑”，充分滿足市民物質(zhì)文化生活

需求。

商業(yè)面積建議：輕餐飲面積200-250nf左右，服務(wù)類商

鋪（如便利店、洗衣房等）面積控制在50-100nf。

商業(yè)業(yè)態(tài)建議：銀行、書店、郵政、餐飲、洗衣房、美

容美發(fā)等。

建筑形態(tài)建議：集中式商業(yè)建筑形態(tài)。

（三）酒店設(shè)計要求

1、經(jīng)濟指標：酒店總建筑面積：32937m2（僅供參考）

功能類型容積率占地面積建筑面積

酒店物業(yè)

五星級酒店1.615133m223500m2

配比

文化客棧0.615728m29437m2

2、五星級酒店

五星級酒店定位：五星級國際度假精品酒店，世界旅游

度假人士的遷徙地。國際化設(shè)計，國際化設(shè)備品牌，國際化

服務(wù)體驗，宜昌新地標。

酒店面積建議：參照五星級酒店標準，建議單套客房平

均面積70nl二客房總建筑面積10500nf（僅供參考）。

注：配套面積占比約60%（僅供參考）。

酒店客房數(shù)建議：參照五星級酒店標準，建議客房數(shù)約

150間（僅供參考）。

建筑形態(tài)建議：單棟現(xiàn)代

風(fēng)格地標建筑。

（建筑形態(tài)示意參考）

3、文化客棧

文化客棧定位：文化旅途會所。這里不僅僅滿足個性化

旅宿的需求，也有區(qū)別于城市生活的特色文化，同時有提供

一切游戲、休閑、演出設(shè)備，這里不僅是旅社，更是旅途會

所。

酒店面積建議：參照烏鎮(zhèn)等客棧類面積段，建議本案客

棧面積段為1600nf左右。

酒店層數(shù)建議：2-3層（可參考烏鎮(zhèn)客棧）。