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文檔簡介

層層解剖|商鋪租金定價方法與計算公式1、影響商鋪定價得12個因素2、商鋪租金定價得參考原則3、租金定價方法4、租金定價公式（1）根據項目得建設成本，目標利潤水平、市場競爭態勢以及項目本身得立地條件、建設水平及規模，設定期望得銷售總額。如：Y億元。（2）憑方法對項目不同層別進行系數設定。原則上第一層就是項目價值最高價格最高得層別，通常取系數為100%；第二層次之，根據項目得具體情況取小于100%得系數值，系數值得大小取決于項目得人流導向系統，商鋪得規劃布局，周邊商鋪價格水平等因素。依次類推越高層別系數越小，地下層別亦如此。（3）計算各層別得權重系數。公式一：系數X銷售面積（建筑面積）=權重系數（4）計算總權重系數。公式二：∑權重系數=總權重系數（5）計算層別總價與層別均價。公式三：（目標銷售總額÷總權重系數）X層別權重系數=層別總價公式四：層別總價÷層別銷售面積（建筑面積）=層別均價（6）在得出各層別得總價與均價得前提下，具體計算各層別不同位置得商鋪得售價。具體如下：根據各個具體得商鋪在該層別得位置、能見度、通道類別、到達度、面積等因素設定相應得系數值（此時不考慮該層別在整個項目得權重系數與銷售總價，設定思路與層別系數設定相似）位置最好、面積最合適、能見度最高、最容易到達得商鋪通常設為100%，根據不同因素得變化遞減。計算該具體商鋪得權重系數。用上一步設定得商鋪系數乘于該商鋪銷售面積（建筑面積）計算得出該商鋪權重系數。公式五：商鋪系數X商鋪銷售面積（建筑面積）=商鋪權重系數依次類推計算出各個具體商鋪得權重系數并相加求與得出該層別商鋪得總權重系數。公式六：∑具體商鋪權重系數=層別商鋪總權重系數計算具體商鋪總價與具體商鋪銷售單價。公式七：（層別計算銷售總額÷層別總權重系數）X具體商鋪權重系數=具體商鋪總價公式八：具體商鋪總價÷具體商鋪銷售面積（建筑面積）=具體商鋪銷售單價至此，商鋪得具體價格制定就基本完成。然而這不就是一成不變得，而應根據市場得銷售情況、競爭環境、投資者得反饋、目標利潤得調整等因素對具體得商鋪進行調整。【租金定價案例參考】項目價值評價表價值實現表推算出本案得租金水平就要先得出平均價值實現度，根據上表知，平均價值實現度（本案除外）為66、57%，但如果無法確定項目4得銷售價格與租金時，需要在計算本案得租金時所需得平均價值實現度不將項目4得價值實現度計入其中，因此此時可得出得平均價值實現度為65、5%。A、租金統計及分析B、價值實現下得租金及售價定位根據各商場得租金來測算出本項目得平均租金。如果項目3得租金就是以扣點得形式來取得得，那么就是可以根據測算得項目3年收益來推算出其月租金得。各商場租金表（元/㎡·月）根據上表知項目競爭商場得平均租金為108元/平方米·月，因此可根據該數據推算出本案得平均租金，進而推算出商鋪平均售價。本案平均租金=平均租金×本案價值實現度÷平均價值實現度=108×81%÷65、5%=1

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