珠江新城E5-1酒店公寓項目經營管理提案在全國各大主要城市酒店式公寓的市場中，上海、北京、深圳、杭州等城市的市場發展較好，廣州的酒店式公寓的市場未形成相對規模，多為銷售賣點的宣傳，廣州市場中是否有酒店式公寓經營操作的可能性？港聯集團將對各大城市酒店式公寓進行深入的市場調查分析，并從中找到市場的切入點和解決方法，為E5-1項目的經營提出經營方向的建議?？傉撽P于酒店式公寓第一部分酒店式公寓客群定位何謂酒店式公寓酒店式公寓檔次定位公寓和住宅的區別何謂酒店式公寓？何謂酒店式公寓酒店式公寓，是融合酒店設施、酒店服務與家庭特色為一體的自住式單位，并提供低于酒店價格的長期住宅。酒店公寓具有如下特點：1、酒店式公寓強調的仍然是居住功能，而非商務辦公功能；2、酒店式公寓是一種短期、長期居所相結合的物業；3、酒店式公寓必須有酒店般完善的服務；4、酒店式公寓必須具有居家的氛圍；5、相對于酒店而言，酒店式公寓具有一定的價格優勢；6、酒店式公寓具有較大的空間，而酒店房間的空間比較小；7、酒店式公寓配有設備齊全的廚房；8、酒店式公寓會配置完善的家用電器和家居化的家具；9、等等……………1、海內外常駐機構的商務人員、管理人員和技術人員大型國內及海外常駐機構，派駐人員較多的，有專門的辦公和居住場所，二者分離。辦公場所，可能選擇辦公樓，商住樓或酒店式商務公寓；作為住所，可選擇住宅或居住功能齊全的酒店式公寓。規模小的海內外駐地機構往往將居住空間與辦公室合為一體，需要的戶型面積小，可選擇商住樓或酒店式公寓。實力較強，注重形象的機構更傾向于酒店式公寓。2、國內及海外商務人員由于業務關系，國內及海外都有不少商務人員會選擇住酒店，也可能在酒店式公寓中租用一套房，以方便居住和辦公。3、小企業和SOHO族少數盈利能力強的小企業會購買或租用酒店式商務公寓，用于辦公及休息居住。隨著科技發展和計算機網絡普及，家庭辦公室已成現實，已有少數人在家辦公，這部分人即SOHO族。酒店式公寓兼具居住和辦公兩種功能，適合SOHO族。酒店式公寓客群定位1、高端高端的酒店式公寓針對的多是外籍高管、企業高層等高端客群，所以裝修豪華，地段優勢突出，多是由專業的酒店管理公司或有酒店背景的管理公司提供酒店式服務，收費昂貴，但市場表現良好，出租率高且穩定，因市場供給較少，需求不斷擴大，高端酒店式公寓的市場前景被遠見之士看好。2、中端中端的酒店式公寓針對的多是需要酒店式服務的外籍人士，商務人士，小企業或SOHO一族等，這類公寓一般都能提供較完善的硬件設備和軟件服務，收費介于高低檔公寓之間。3、低端低端酒店式公寓是經濟型酒店的主要競爭對手，硬件和軟件配置少，以低廉的價格競爭低端客戶群，惡性競爭難以避免。酒店式公寓檔次定位公寓和住宅的區別土地出讓年限方面：普宅70年；寫字樓50年；商用公寓50年；居住公寓70年使用方面：商用公寓允許公司作為營業地址進行工商注冊登記；設施方面：出租公寓要求精裝修，電器家具齊備；并配有消防噴淋、煙感等專用設備；物業服務方面：公寓的物業管理按照寫字樓或酒店式的標準管理，要求高，收費高于住宅；審批方面：規劃局、國土局審批標準不同，若公寓商用，土地出讓金高于住宅；售價方面：公寓商用，售價高于住宅。按照廣州市新出臺的基準地價標準，土地用途可以劃分為商業、綜合〔辦公〕、住宅、工業。酒店式公寓、商務公寓嚴格來說，應屬于住宅范疇，但它們的功能卻與綜合〔辦公〕類的寫字樓有相似之處。(廣州日報)酒店式公寓市場調查第二部分上海酒店式公寓市場調查北京酒店式公寓市場調查深圳酒店式公寓市場調查廣州酒店式公寓市場調查酒店式公寓市場調查第二部分上海酒店式公寓市場調查北京酒店式公寓市場調查深圳酒店式公寓市場調查廣州酒店式公寓市場調查上海酒店式公寓上海的酒店式公寓從90年代開始，伴隨著上海對外經濟貿易的增多，從最初的上海商城到目前以品牌優勢取勝的“雅詩閣”集團，以及港聯上海公司管理的嘉里華庭二期、柏華麗豪華公寓、園景公寓等高端酒店式公寓，為在上海從事商務活動的外籍人士提供國際化的酒店式居家服務。形成上海房地產市場獨具特色的物業類型，成為引導上海新居住潮流的成功典范。1.全出租酒店公寓高檔型公寓基本都屬于這一類，部分中檔型如黃浦酒店公寓也屬此類型。這類公寓的投資方是將物業作為類似酒店的經營方式長期經營，通過租金取得利潤。因為此類酒店式公寓一般由一個業主進行經營，管理較為簡單，容易創品牌，且都獲得較高的年收益。2.可租售的酒店式公寓目前上海大多數的酒店式公寓都屬于此類，發展商先賣掉一部分單元，收回一部分投資，再留一部分出租，這樣可以降低投資風險。但由于有較多小業主，經營管理有一定難度，有些小業主可委托該管理公司經營管理，也可自己出租，或自用，因此租金不盡相同，可能會造成一定的經營麻煩。酒店式公寓按照投資商盈利模式劃分上海酒店式公寓區域分布上海市的酒店式公寓分布具有明顯的地域特征，主要分布在徐匯、長寧、盧灣三個區，占上?？偭康?1%。二、上海酒店式公寓租金情況名稱面積（㎡）（＄/月*套）（＄/月㎡）楓林大樓502675.33徐家匯花園1308006.15匯峰鼎園13812008.70同濟佳苑4545310.07東方曼哈頓100113311.33巴黎時韻57.666711.57匯金廣場130160012.31上海和平花苑5573313.33圣愛廣場267440016.48名仕苑75126716.89瑞峰公寓酒店220373316.97天賜服務式酒店公寓124213317.20圓景公寓115240020.87嘉里華庭二期205433021.12香港廣場酒店108333330.86上海芝大廈85266731.37御庭國際公寓80280035.00格林豪泰中山滬太酒店1864035.56雅客酒店式服務公寓58219137.78新黃浦酒店公寓63240038.10盛捷高級服務公寓83373344.98根據上海酒店式公寓的檔次、產權、用途、分布等不同，酒店式公寓的檔次分：低檔酒店式公寓月租金在20美元/m2以下;中檔酒店式公寓月租金在25美元/m2左右;高檔酒店式公寓月租金高達40美元/m2以上。圓景公寓和嘉里華庭二期為港聯經營工程。名稱戶型面積租金中福花苑青年匯豪華標準房－183元/天復式一室一廳－298元/天復式二室一廳－359元/天復式兩室兩廳－468元/天名都城酒店公寓一房－380元/天一房一廳－500元/天兩房一廳－780元/天三房一廳－1020元/天天賜公寓標準房－458元/天一房一廳－498元/天兩房一廳－588元/天兩房兩廳一衛－598元/天兩房兩廳兩衛－658元/天森晟世洋酒店公寓高級一房式－888元/天豪華兩房式－2185元/天豪華三房式－2645元/天上海酒店式公寓日租金情況上海短租經營的酒店式公寓較多，戶型多樣，在租金價格分布在，單房183－458元/天；一房一廳298－888元/天；兩房一廳359－2185元/天；三房一廳1020－2645元/天。根據公寓檔次的上下，租金價格有所差異。酒店式公寓根據不同的房型和面積，大致在$1500~10000/月之間。其中月租金在$2500~3500/套的比例最高，約占38%。月租金在$1500~4500/套的比例為85%。二、上海酒店式公寓月租金情況上海知名酒店式公寓房型狀況名稱房型(室/廳)協和酒店公寓一房-3/1靜安廣場2/2香格里拉公寓1/1靜安廣場2/2–3/2上海商城1/0–1/1–3/2嘉里中心1/1–3/2–4/2新黃浦酒店公寓1/1–3/2天賜酒店公寓一房-2/1錦繡公寓2/1–3/2鹿特丹花園1/1–2/2瑞峰公寓1/0–1/1–2/2環球廣場1P1-3P2湯臣商務中心1P1-2P2-3P2雅詩閣1P1-2P2-4P2明城花園1P1-2P2嘉里不夜城1P1-3P2港匯廣場2P2-3P2時代廣場1P1-3P2上海酒店式公寓的房型多樣化，房型面積也從40平方米到300平方米不等。其中二房和三房是在市場上最受歡迎的，占到80%的市場份額。房型最小面積最大面積平均面積市場份額（%）一房46906512二房701209538三房11615013342四房以上1763002408上海酒店式公寓客戶分析一、在滬工作的外籍人士及海外歸國人士他們不會在上海長期居住，但會在某一階段在此地生活，而優厚的津貼補助使這批人員樂于租用豪華完善并能提供中短期居住的場所。租賃酒店式公寓的外籍人士以日韓和歐美地區人士為多，東南亞地區其次。二、港臺地區經營管理者和非本地的高級商務人士他們對體現自身價值，顯示身份，滿足自我需求的“酒店式公寓”趨之若鶩。在上海，外籍人員在企業中大多被聘為高級管理人員，中高級專家、技術專家占80％以上。他們主要擔任各外商投資企業的總經理、總裁、總監、CEO，以及財務、會計師、工程技術、IT技術人員，以及一些國外企業的辦事處的首席代表、代理人等。他們每個月都有很高的住房補貼，是酒店式服務公寓的最重要的客戶。對目前上海市各等級酒店公寓進行客戶資料分析，外籍人士住房預算在$1500~2500占據市場的39%，$2500~3500占據34%，$3500~4000占據20%，$4000以上占據7%。上海外籍客戶住房預算比例上海酒店式公寓租期分析目前酒店式服務公寓的租客可以劃分為短租客戶與長租客戶。（1）短租客戶：租期從一天到三個月不等；這類客戶多數是來滬參加某些會議或其他商務活動，或是由于短期的公司業務需要。從客戶角度出發，采用短租的形式比較靈活，而且與酒店相比，租金要便宜許多。短期客戶通常以一房或兩房為主要的租用對象。（2）長租客戶：大多為在滬跨國公司的中高級管理人員和一些領館人員，他們在上海的工作時間較長，通常帶有家屬，因而在面積上均要求比較大一些。租期一般為三個月以上，租約通常以半年或一年的周期進行續簽。上海市外經貿委資料顯示，全市新批外商投資企業，比上年同期增長。世界《財富》500強企業中已半數以上跨國公司在上海投資。許多跨國公司將自己的中國總部甚至亞太總部設在這里。中國已正式加入WTO，上海已成為無數跨國公司倍加青睞的城市，國際商務活動預計在長期內將保持穩定增長，需要中長期留滬的外籍工作人員數字也將隨之增長。在相當長一段時期內，這些人士則是酒店式公寓主要的目標客戶群體，形成了酒店式公寓發展的巨大市場空間。一、地段為王，地段是酒店式公寓制勝的首要因素，上海主要的酒店式公寓基本以上海浦西和浦東的中央商務區為中心，處于上海黃金地段的區位效應。二、上海酒店式公寓的房型多樣化，二房和三房是在市場上最受歡迎的，占到80%的市場份額。為多樣化的經營手段提供了前提條件。三、上海的酒店式公寓的租賃客源類型多層次化，商務外籍客源和國內商務型為主要客源。四、客源的多層次化也促成了對上海酒店式公寓租金的不同要求，分低:20美元/㎡月、中:25美元/㎡月

左右、高：40

美元/㎡月以上三個檔次。五、上海作為中國國際大都市，酒店公寓市場發展較快，且逐漸成熟，是中國酒店式公寓的標榜城市之一。上海調查小結酒店式公寓市場調查第二部分上海酒店式公寓市場調查北京酒店式公寓市場調查深圳酒店式公寓市場調查廣州酒店式公寓市場調查北京酒店式公寓分布概況目前北京房地產市場中具有代表性的酒店式公寓項目有30個左右，主要分布在CBD、中關村、長安街、亞運村和望京板塊。其中CBD共有酒店式公寓7個，占總體市場的28％；中關村5個，占總體市場的20％；長安街8個，占32％；亞運村2個，占8％；望京3個，占12％?？偣讛?1960套。項目名稱租金水平（＄/月*套）面積戶型三全公寓1000–700033-2251-4居麗都公寓1500–850054-2851-5居東方豪庭公寓1700–1300055-3001-4居

麗苑公寓1800–650060-2371-3居盈科中心1800–800075-3041-3居凱賓斯基公寓1850–600052-1551-4居瑞士酒店2200–600053-1601-3居麗晶苑2200–7000149-3522-4居東湖別墅公寓2230–1270081-3701-5居京城大廈2300–8800109–3361-5居國貿公寓2400–800070-2281-4居嘉里中心2800–22500100-5261-5居雅詩閣3000–12500105-801-4居北京國際公寓3200–1050058-1891-4居萬國公寓5000–13000153-3062-4居北京酒店式公寓租金、面積、戶型對比名稱戶型面積租金麗舍酒店式公寓豪華一室套間－550元/天豪華兩室套間－850元/天亮馬河酒店式公寓一室套間－450元/天一室標準套間－550元/天一室高檔套間－600元/天兩室豪華套間－980元/天京廣中心酒店公寓一室一廳－698元/天兩室一廳－1200元/天星城亮馬國際公寓標準兩室一廳－618元/天高級兩室一廳－658元/天豪華三室一廳－798元/天金融街公寓敞開式套間－580元/天一室一廳－780元/天兩室一廳－1680元/天三室一廳－2680元/天北京酒店式公寓日租金、戶型對比北京酒店式公寓較多，以星級標準裝修經營，戶型多樣，在租金價格分布在，單房450－600元/天；一房一廳698－780元/天；兩房一廳618－1680元/天；三房一廳798－2680元/天。北京酒店公寓工程因所處位置而有所差異，但總體而言，1—2居室的面積占大多數，所占的比例在85%左右；3居以上的戶型相比照較少。1居室的使用面積在50—90平米之間，2居的使用面積根本在90—150平米之間；3居的使用面積在140—200平米之間；4居的使用面積至少在150平米以上。不同區域由于客群存在比較大的差異，所以對不同戶型的需求存在一定差異，比方東部CBD的國貿公寓和燕莎的凱賓斯基就存在一定差異；國貿公寓的1居和2居比較搶手，3居的空置率相對高一些；而凱賓斯基的1居、2居和3居、4居需求差不多。但需求的客戶類型和層次不一樣，1居和2居主要是租期比較短的客戶，3居和4居主要是一些長期租戶。

北京酒店式公寓面積、戶型分析北京酒店式公寓租金分析北京酒店式公寓，低者月均12美元／㎡，最高的在55美元／㎡左右，大多數定價為20-30美元／㎡，所占比例總合為77%。目前，北京酒店式公寓的整體出租率很高，到達88.7%，特別是在CBD地區，出租率高達90%以上，低者也到達70%。酒店式公寓長租目標租賃客戶主要為外籍公司派出的高級員工、國內大型私企的老板、高層人士。他們以商務居住為主，并具有長期居住及安置家人的需求，這些客戶的租期一般為半年以上或更長，通常帶有家屬，因此居住面積要求更大，由公司擔負高額的房租費用。酒店式公寓的短期租賃客戶主要是來京參加會議、從事商務活動或短期公司業務的白領，通常租用一房或兩房，租期從數天到3個月不等。北京酒店式公寓客源及租期分析一、北京的酒店式公寓主要分布在CBD、使館區、商貿中心區和專業市場附近，占所有酒店式公寓市場份額的80%;二、北京酒店式公寓的主力房型為1-2居室，占總量的85%;三、北京的酒店式公寓的租賃客源類型多層次化，使館客源、外籍商務客源、國內商務及會議為主要客源。四、北京酒店式公寓租金的差異較大，價格區間在12-55美元/㎡.月之間，２０－３０美元/㎡.月為主力價格，占總量的77%。北京調查小結酒店式公寓市場調查第二部分上海酒店式公寓市場調查北京酒店式公寓市場調查深圳酒店式公寓市場調查廣州酒店式公寓市場調查羅湖口岸、皇崗口岸、蔡屋圍金融圈、深圳CBD商務圈、華強北商務圈等較為優越的地段是深圳酒店式公寓絕對的集中地。其中福田區占的比重最大，達47.9%；羅湖其次,占41.4%左右；而南山與寶安及鹽田的比例較底，分別占到6.2%、1.8%及2.8%。福田區和羅湖區占到絕對量的89.3%.深圳酒店式公寓概況房型樓盤名面積戶數比單房京基·御景華庭37-3515%京基·東方華都3115%置地·逸軒26-3220%一房國際市長交流中心36-5180%京基·御景華庭33-5125%京基·東方華都38-4570%置地·逸軒37-4445%二房國際市長交流中心63-7620%京基·御景華庭56-7340%京基·東方華都61-6915%置地·逸軒54-5835%三房京基·御景華庭79-8220%深圳酒店式公寓的面積調查深圳新開發的酒店式公寓的面積主要在26-250㎡之間，其中26-90㎡占有絕對的比例，大面積極少。調查項目的戶型比樓盤名戶型戶型比樓盤名戶型戶型比國際市長交流中心一房80%京基·東方華都單房15%二房20%一房70%樓盤名戶型戶型比二房15%京基·御景華庭單房15%樓盤名戶型戶型比一房25%置地·逸軒單房20%二房40%一房45%三房20%二房30%深圳酒店式公寓的戶型調查根據不完全統計，在售或在運營的酒店式公寓戶型有單房、一房一廳、兩房一廳、兩房兩廳、三房兩廳多種戶型。此外，從戶型面積比較可以看出，目前新開發的酒店式公寓的戶型及面積開發特點基本一致，沒有大房或大面積的戶型。1、近年來，隨著深圳經濟的持續增長，尤其是高科技產業的長足發展，海內外駐深圳的商務機構及海內外經常往來深圳的商務人員越來越多，對酒店式公寓的需求不斷增加；2、由于香港駐深商務機構及往來深圳的商務人員3、休閑旅游人員的增多，對酒店式公寓的需求也相應增加。4、網絡時代的來臨，激發大量的創業者加入到SOHO一族，他們對酒店式公寓的需求越來越大。深圳酒店式公寓客源分析名稱戶型面積租金

泰格公寓豪華單房公寓55-68877元/天經典單房公寓941076元/天經典三房公寓1402990元/天金中環酒店公寓一房一廳－568元/天兩房一廳－968元/天三房一廳－1368元/天紅桂皇冠酒店公寓單房26-30㎡218元/天一房一廳30-45㎡258元/天兩房一廳54㎡288元/天天都世紀國際酒店公寓單身公寓－268元/天一房一廳－338元/天兩房一廳－338元/天三房一廳－480元/天輝盛庭國際公寓單房公寓－568-618元/天兩房公寓－678-848元/天深圳酒店式公寓日租調查深圳酒店式公寓戶型多樣，在租金價格分布在，單房218－618元/天；一房一廳338－568元/天；兩房一廳238－968元/天；三房一廳480－2990元/天。根據公寓檔次的上下，價格有所不同。在經歷潮起潮落后日漸成熟的深圳房地產開發商，一改往日的大戶型酒店公寓的做法，而將其定位在小戶型或套房上，其戶型以一房或一房一廳為主，單位面積在40－60平方米之間。深圳東門、華強北等市商業中心的高檔租賃市場公寓70－110平方米的月租金往往在10000—15000元/月之間，主要是針對境外人士的租賃市場。一部分酒店公寓為了吸引白領，而開發出一些較務實的酒店公寓，一般60-100平方米租賃價格在5000元/月到6000元/月之間。五、深圳酒店式公寓租金分析一、深圳的酒店式公寓主要分布在CBD、商貿中心區和專業市場附近，占所有酒店式公寓市場份額的90%;二、深圳酒店式公寓的主力房型為1-2居室，占總量的90%以上;且受投資市場、客源結構的影響，面積相對上海、北京小，

26-90㎡為主要面積；三、深圳的酒店式公寓的租賃客源類型因城市產業結構的特點決定了港澳商務客人、國內商務客源、SOHO及旅游客源

為主要客源。四、深圳酒店式公寓因客源性質決定租金的相對北京和上海較低，價格區間在中檔：5000元左右；高檔：12000元左右。

深圳調查小結酒店式公寓市場調查第二部分上海酒店式公寓市場調查北京酒店式公寓市場調查深圳酒店式公寓市場調查廣州酒店式公寓市場調查廣州酒店式公寓的現狀廣州酒店式公寓市場同北京、上海、深圳等城市相比，開展滯后。酒店式公寓的概念雖然表達在市場中，但沒有形成一定的規模，經營手段比較單一。近幾年，由于CBD區域的逐漸成熟，會展業的國際化，密切相關的酒店和酒店式公寓在近幾年時間中得以快速開展。隨著廣州國際大都市的開展趨勢延伸，這將給廣州的酒店式公寓帶來巨大的市場空間。39廣州酒店式公寓的發展始末廣州公寓的發展大致分兩個階段：第一階段：上世紀90年代為“服務式公寓”的起步階段。多集中在舊交易會（流花路）、環市路商圈及廣州大橋兩側的領事館區。代表之一：富城花苑。第二階段：2000年至今“商務＋服務公寓”發展階段。主要集中在天河北、珠江新城CBD中心區。代表之一：新大廈。會展業促生了廣州的公寓產業，隨之而來廣州對外貿易的升級，駐穗跨國公司高級外籍雇員、港澳臺商務人士、本土高級管理人員的增多，再次刺激了廣州地產服務式公寓的活躍。珠江新城酒店式公寓分布馬賽國際公寓雙城國際嘉裕禮頓陽光鉑林國際新大廈富力愛丁堡E5－1中信公寓希爾頓陽光公寓中怡城市花園天河北酒店公寓分布盛雅效勞公寓名稱裝修戶型面積租金管理費馬賽國際公寓精裝修（800元）單間48㎡日租：150元/天2.8元月租：2200元/月標準間63㎡日租：168元/天月租：2500元/月一室一廳73㎡日租：188元/天月租：2800元/月嘉裕·禮頓陽光精裝修（2000元）單身公寓35-47㎡3000-3500元/月3.5元一房一廳55-70㎡3500-4500元/月兩房－三房80-127㎡6000-元/月雙城國際公寓精裝修單間38－46㎡3000元/月2.8元套房65㎡4000元/月鉑林國際公寓精裝修平層單身公寓34㎡2500-3500元/月3.8元小復式30-60㎡4000-5000元/月新大廈精裝修三房168㎡15000－25000元/月3.5元四方183㎡15000－25000元/月廣州盛雅服務公寓精裝修單房38日租：560元/天日租，每房每天加收15％服務費月租：12000元/月一房一廳65日租：800元/天月租：16000元/月兩房一廳95－100日租：1000-1100元/天月租：18000-20000元/月三房一廳138日租：1400元/天月租：28000元/月富力愛丁堡精裝修（2500元）一房一廳89㎡14500元/月5.0元一房一廳95㎡15500元/月兩房一廳124㎡16500元/月兩房一廳126㎡18000元/月三房一廳187㎡29000元/月廣州酒店式公寓的租金調查43廣州國際公寓主要三個區域的租金價格區間代表分別為：天河北中信廣場160元/㎡月；珠江新城新大廈130元/㎡月；二沙島200元/㎡月。天河板塊和珠江新城是相對成熟的區域，從租金區域分析，80-130元/㎡月是個市場空白。外籍人士大多享受住房補貼，分為三個級別：五千美金～八千美金；二千美金～三千美金；一千美金～二千美金〔占到70%)。廣州酒店式公寓租金分析廣州酒店式公寓客源及需求對比公寓名稱客源類型租房習慣所需類型配套服務馬賽國際公寓中高端商務人士長租小戶型36㎡~78㎡單房一房一廳房間打掃／換洗用品／24小時保安雙城國際商務人士留學生長租小戶型40㎡~60㎡單房一房一廳商務中心／清潔房務／客衣洗燙／24小時保安新大廈日籍人士長租大戶型183㎡~230㎡兩房一廳三房一廳清潔衛生／商務中心／洗燙服務／會所服務／24小時保安富力愛丁堡日韓人士歐洲人士商務人士長租大戶型89㎡~187㎡兩房一廳三房一廳代客訂餐／鐘點家政／穿梭巴士／商務中心/維修服務／會所服務廣州盛雅服務公寓歐美、日本等國外企員工長租大戶型95㎡~138㎡一房一廳兩房一廳三房一廳24小時前臺接待／24小時保安監控服務／每日客房清潔／商務中心服務／保姆服務／購物服務／會議室及多功能廳北京上海深圳廣州經營方式長租、短租、日租多種方式長租、短租、日租多種方式長租、短租、日租多種方式長租多、短租日租少主要房型面積一房至二房；50-100㎡為主二房至三房；70-120㎡為主一房至三房；26-90㎡為主市場規模小，未形成主力戶型，項目各異，房型跨度30-200㎡主要客源類型長租：外籍、高管日租：會議、商務長租：外籍、高管日租：會議、商務長租：外籍、高管、港澳；日租：旅游、商務長租：日韓、外籍、商務租金范圍12-55/㎡美元之間20-30美元為主20-40/㎡美元左右為主高檔：1－1.5萬元/月中檔：5000-6000元/月高檔：1-2萬元/月中檔：0.6-1萬元/月低檔：0.3-0.6萬元/月地段CBD、領事區、專業市場區浦東、浦西中央商務區CBD福田、羅湖CBD商務區珠江新城CBD、天河北商務區廣州與其他城市酒店式公寓對比房型北京（元/天）上海（元/天）深圳（元/天）杭州（元/天）廣州（元/天）單房450－600380－458218－61888－16083－150一房一廳698－780498－500338－568138－190188－516兩房一廳618－1680588－780238－968180－230300－550三房一廳798－26801020－2645480－1368150－280500－966廣州酒店式公寓日租用對比1、從五大城市比照分析，上海、北京的酒店式公寓市場成熟，價格收益高，日租和長租比例平衡。2、從城市規模比照，廣州作為比深圳地位靠前的商務城市，酒店式公寓市場卻明顯落后于深圳。3、杭州作為旅游城市，旅游客源對公寓的需求應低于商務城市對酒店式公寓的需求，但是廣州的公寓市場卻和杭州幾乎相仿。47類別客戶類型置業用途客戶性質位置選擇一類集團集團高級雇員住所跨國集團，駐華辦事處，領事館CBD中心區，成熟商貿區二類商務中小型企業辦公樓國內的私營業主，創業產業群（廣告，IT，設計，投資咨詢）CBD中心區，CBD附近區域三類SOHO居住商務創意產業群CBD中心區，CBD附近區域廣州酒店式公寓客源分析廣州酒店式公寓70%的客戶來自亞洲，包括日本、港澳、東南亞；其他的是歐美國家。1、日本和韓國人是廣州酒店式公寓的主要客源，他們都喜歡群居，經常是同住在一個小區內，比方珠江新城的新大廈日韓占到80%，富力愛丁堡日韓占到50%等；2、日本、韓國的外籍人士，大多是攜帶家屬同住，所以對大戶型，三房兩廳有較大的需求，對周邊生活配套要求較高。3、歐美國家的人，不喜歡群居，甚至不喜歡在同一個樓層見面。4、單身型的商務客源不介意戶型，對地理位置要求較高，多要求靠近工作地點。5、所有酒店式公寓客戶普遍對軟性效勞的要求較高，提供酒店式效勞是根本要求。48廣州酒店式公寓客戶需求習慣分析49方式時間優勢劣勢成功案例所占比例日租天租金效益高管理難度大，客源不穩定馬賽國際30%短租月～半年相對租金效益高，管理難度不大。可能產生租期的空檔新大廈、富力愛丁堡80%－95%長租半年～收益穩定，管理難度小。收益率較低雙城國際廣州酒店式公寓租賃形式分析廣州公寓市場的租用現狀公寓的租用根本上以長租居多。短租的問題：裝修不統一開發商售完樓后不再理會導致市場不標準，租金低長租的問題：經營手段單一雖然風險不大導致平均收益低廣州酒店式公寓市場的特點主動性被動性局部工程規劃時明確定位為專業酒店式公寓如：〔富力愛丁堡、珠江新岸公寓〕因銷售受阻，被迫經營成功、促進銷售如：〔新大廈、白云堡〕52細分市場信息不對稱許多開發商開發國際公寓，卻不知道外國人究竟有何需求，也不知道去哪尋找客源；而許多專業的物業公司知道客人的需求卻還在尋找適宜安置的公寓物業。租用類型少市場表現以長租為主要經營形式，短租和日租少。導致經營手段單一，總收益低。缺乏統一標準名義上的酒店式公寓繁多，實際專業操作的少性質混雜往往不同性質物業混雜在一起。規格不一標準設施、規格、效勞品質都沒有統一尺度。廣州酒店式公寓空白點53廣州酒店式公寓個案調查54戶型面積租金裝修配備售價物業管理費出租率單間48㎡日租：150元/天月租：120元/天家電家私配備齊全1.2－1.3萬元/㎡2.8元/㎡/月70％標準間63㎡日租：168元/天月租：140元/天一房一廳73㎡日租：188元/天月租：160元/天馬賽國際公寓：說明：28層，三梯16戶、分為A、B、C棟。公寓已售完，由陽光酒店式效勞管理公司所購局部樓層及局部業主放盤到該公司進行統一的酒店式管理，租金已包含了所有費用，水電費全包，無需另繳。酒店是效勞包含每天有專人清掃房間衛生，免費提供所需廚具，免費更換牙具毛巾等日用品。主要客源：管理公司自身連鎖商務客源〔廈門〕存在問題：由酒店效勞公司購置一局部樓層做為酒店公寓經營，房間數有限，裝修不統一，效勞檔次低，收益小。55戶型面積租金裝修配備售價物業管理費出租率單身公寓35㎡－47㎡3000元/月－4000元家電家私配備齊全1.8－2.5萬元/㎡3.5元/㎡/月暫無一房一廳55㎡－70㎡3500元/月－5500元兩至三房80㎡－127㎡6000元/月－11000元嘉裕禮頓陽光：說明：23層，三座塔樓。目前該樓已售完，現正處收樓階段，少量業主放盤到物業管理處，由管理處代租。除繳納每月租金以外，水電費、物業管理費自繳，〔也可與業主商談〕公寓目前無酒店式效勞，假設需其它效勞均為有償效勞。物業管理：物業售完，由業主自行租賃，無統一酒店管理模式。56戶型面積租金裝修配備售價物業管理費出租率單間38㎡－46㎡3000元家電家私配備齊全—2.8元/㎡/月85％套房65㎡4000元雙城國際公寓：說明：大廈有80套公寓拿來做酒店式管理，租金里包含了水費和煤氣費用，不含電費；公寓提供接待查詢等效勞。提供有償效勞，假設需要全部有償效勞，那么在租金里一次性另加兩千元。主要客源為：國內企業商務人士。存在問題：戶型選擇單一，面積小，房間數量較少，無日租，只有簡單的根底效勞，幾乎無酒店效勞。戶型面積租金裝修配備售價物業管理費出租率平層單身公寓34㎡2500－3000元/月家電家私配備齊全16000元3.8元/㎡/月（不含公攤）暫無小復式30－60㎡4000－5000元/月鉑林國際公寓：說明：三棟，一梯12戶。該樓現已全部售完，處于收樓階段，由業主將物業交到物業管理中心進行租賃，由業主自行提供配備家私家電，租金價格可協商，首次租賃物業效勞中心收取半月租金為中介費，除每月租金外，其它費用另行繳納，由物業管理處提供有償效勞。存在問題：無統一裝修配備，戶型都為小戶型，半年起租限制，可選擇性較差，無酒店式效勞公寓的管理。58戶型面積租金裝修配備售價物業管理費出租率一房一廳89㎡14500元/月家電家私配備齊全—5.0元/㎡/月50％一房一廳95㎡15500元/月兩房一廳124㎡16500元/月兩房一廳126㎡18000元/月三房一廳187㎡29000元/月富力愛丁堡：說明：32層，290戶。提供完善的配套效勞。租金里不包含水電費用，但已包含物業管理費用，每月免費提供兩桶飲用水，會所提供免費游泳、桑拿、健身次卡及圖書管和兒童游樂室開放。主要客源為日本人。存在問題：都是大戶型的高檔公寓長租，無短租，以半年起租為限制，流失短租客源，出租率不高，客源類型單一。59戶型面積租金裝修配備售價物業管理費出租率三房168㎡15000－25000元/月家電家私配備齊全—3.8元/㎡/月（不含公攤）90％四房183㎡15000－25000元/月新大廈：說明：南北塔各30層。隨樓層的上下租金的價格也有所不同，租金里包含物業管理費用、一周三次的清潔衛生、限額的水電煤氣費〔800元〕、會所使用〔小孩免費〕。主要客源：以日籍人士居多。存在問題：戶型面積較大，戶型單一。無小戶型可選擇，客源類型單一，租住混居，管理難度大。戶型面積租金裝修配備售價物業管理費出租率單房38㎡日租：560元/天月租：12000元/月家電家私配備齊全——70％一房一廳65㎡日租：800元/天月租：16000元/月兩房一廳95㎡日租：1000元/天月租：18000元/月兩房一廳100㎡日租：1100元/天月租：20000元/月三房一廳138㎡日租：1400元/天月租：25000元/月廣州盛雅效勞公寓：說明：29層，175戶。擁有專業酒店式管理，配套效勞齊全，地理位置優越，房型選擇多樣。〔短租需租金以外另加15％/天效勞費用〕。廣州高檔專業酒店式公寓，由雅詩閣管理集團管理，客源定位高端外籍商務人士。1、廣州酒店式公寓的市場狀況與其他成熟相比較落后，同時作為中國國際大城市也有很大的市場空間，市場的空白點也是我們的開展機遇。2、廣州的酒店式公寓經營手段較少，日租和短租缺乏，現有的日租公寓都是散兵游勇各自為戰，無系統經營。3、廣州整體酒店式公寓長租多，短租少，經營結構不合理。4、廣州整體酒店式公寓戶型結構跨度大30-200㎡，合理戶型結構應為：單間45-50㎡;一房一廳60-75㎡;二房一廳90㎡;三房一廳125㎡。用空間提升檔次已到達價格的提升。5、短租房必然要和酒店產生競爭，所以合理的戶型、星級酒店的裝修標準、豪華的家電家私是重要的競爭手段。廣州酒店式公寓市場結論1、上海、北京、深圳、廣州、杭州五大城市比照分析，上海、北京的酒店式公寓市場成熟，價格收益高，2-3房是主力戶型，日租和長租比例平衡。2、從城市規模比照，廣州作為比深圳地位靠前的商務城市，酒店式公寓市場卻明顯落后于深圳。3、杭州作為一個旅游城市，旅游客源對酒店式公寓的需求應低于商務城市商務客源對酒店式公寓的需求，但是廣州的酒店式公寓卻和杭州相仿。4、這說明了個一個問題，就是廣州的酒店式公寓市場與廣州商務城市的名稱不相符，是在浪費商務城市的資源，開發商沒有看到這個市場的遠景。5、從現階段看，廣州短租的價格可能達不到上海、北京的水平，原因在于廣州的整個酒店市場混亂，廣交會2個月期間酒店的暴利收入后，平時的酒店價格僅相當于上海的50%,北京的60％，惡性競爭嚴重，造成從80年代酒店標桿，到目前落后于全國主要城市的現狀。6、廣州的商務客群處于中高檔，但在細分上不如上海、北京，從外籍人士的住房補貼的標準上可看到差距；但如：天河怡苑小區，外籍人士占90%，租金價格已到達100~120元/㎡月，說明廣州有酒店式公寓的市場需求。7、公寓裝修投入低于酒店，但可以從面積大、家電家私豪華上提升檔次，同時用低于酒店的價格來爭奪市場份額。8、廣州長租多，日租少，收益低，經營概念保守，認為大戶型只能長租，小戶型只能短租，不敢于嘗試，上述種種原因造成了廣州與上海、北京酒店公寓市場的巨大差距。全國市場調查結論通過市場調查分析得出，廣州具有酒店式公寓經營的潛力市場，同時也存在的市場的空白點，同時，這些空白點為E5-1工程帶來了哪些機遇？我們將通過對E5-1工程的定位，提出經營方向和手段，使E5-1工程建成具有引導廣州酒店式公寓市場潮流的標桿產品。就是港聯需要思考的問題！港聯需要思考的問題64工程實施背景及定位建議目標客戶群分析工程市場定位項目市場定位第三部分65工程實施背景及定位建議目標客戶群分析工程市場定位項目市場定位第三部分66一.工程地理位置分析本工程具有做酒店式公寓的根底條件E5－1本工程位于廣州天河區珠江新城西部，西臨廣州大道，南臨已建成的南天廣場，西面與五羊新城隔廣州大道相望；地鐵3號線與本工程僅步行5分鐘距離，地理位置優越，交通便利。67客源市場分析根據上一篇章市場調研可看出：廣州酒店式公寓有良好的客源市場；外籍客戶是廣州市酒店式公寓長租市場的主要客源；外籍商務客源、廣交會客源，酒店式公寓短租市場的主要客源；廣州市酒店式公寓的客源市場還有進一步挖掘的潛力；總體客源市場情況能滿足本工程對客源市場的需求，本工程要獲取廣州現有酒店式公寓所沒獲得的利益，必須從工程的定位和經營，對在現有客源市場的根底上，對客源需求進行再挖掘。68二.工程經營定位建議工程經營定位就是要設法建立一種競爭優勢，塑造給顧客留下深刻美好記憶的產品，使工程在目標市場上吸引更多的顧客；工程所處的珠江新城，是廣州城市中心的核心位置，由于城市中軸線及東西塔地標工程的所在，已成為廣州地產最為炙手可熱的板塊，如何彰顯工程的地段價值，是我們考慮的重點；廣州市酒店式公寓市場經營結構不合理，導致廣州市酒店式公寓開展遠落后于北京、上海、深圳、杭州；準確的經營定位，合理規劃本工程的經營結構才能符合符合酒店式公寓市場的良性開展需求，同時也能躲避市場競爭；港聯物業在本工程的經營上，擬采取中高端、長租與短租合理配置的酒店式公寓推向市場！69從市場情況來看，我們的工程以什么樣的身份進入什么樣的市場，與什么樣的產品展開競爭，及采取什么樣的經營原那么，將是我們的市場定位。在市場競爭中，最具有優勢的競爭就是將工程提升到一個沒有競爭的市場，也就是說，樹立產品在市場的唯一特性，具有市場現有產品所不能比較的優勢，給目標客群造成一種“非我莫屬〞的市場狀態，這樣，不僅有利于工程的經營管理，更能給工程創造更廣的利潤空間。70本工程在小產權不能對外銷售采取統一外包經營的前提下，把握以下經營原那么：經營原那么1、短租與長租、不同類型戶型合理配置。市場調研顯示，北京、上海一半以上的酒店公寓市場在進行短租經營，且戶型以二房、三房為主；與廣州臨近的深圳市場，短租占整個酒店式公寓出租市場的絕大多數戶型以小戶型為主，多為一房一廳，單房面積較大。北京。上海、深圳酒店式公寓市場告訴我們，酒店式公寓的獲利點在短租，且短租戶型偏大。我們工程要獲得良好收益，必須從市場出發，決定我們的經營原那么。根據市場調研顯示的需求，港聯物業認為，本工程必須顛覆廣州酒店式公寓市場絕大局部只做長租的保守觀念，并改變大戶型只能做長租，小戶型只能做短租的固有觀念，通過戶型的合理搭配，在經營上采取短租與長租的經營合理配置的經營手法，使工程獲得好的收益。71本工程在小產權不能對外銷售采取統一外包經營的前提下，把握以下經營原那么：經營原那么2、靈活運用價格杠桿平衡公寓出租率，以提高收益。結合長短租的配置特點，設置本工程的價格，同時通過，力求使本工程獲得一種經營平衡點；根據出租率是保證酒店式公寓收益的重要途徑?？梢詫⒖头恳远喾N價格方式吸引消費者，如：門市價、優惠價、協議價等。72經營原那么3、經營有特色，吸引客戶前來消費。本工程所處地段城市中心，屬于廣州CBD中心區域，通過獨特定位、特色經營等方式吸引CBD往來商務客源前來居住與消費。4、追求經濟效益和社會效益的統一。創立自己的品牌，滲透自己的企業文化，擴大社會知名度，提高企業社會地位而追求更穩定的經濟效益。73目標客群消費習慣分析根據市場調研篇章顯示：從承租時間分析，外籍客源的承租時間最長，是酒店式公寓長租的主力客源；從戶型需求分析，大房型、小房型都有一定需求從租金承受分析，外籍客源的租金承受能力最強；商務客源〔兩屆廣交會〕對短期酒店式公寓的出租需求較高，廣州酒店式公寓的經營模式未能很好的挖掘此類客源；綜上所述，針對市場獲得更好的經營效果，獲得更高的利潤，我們的工程必須大小戶型有一定搭配，長租、短租經營多種經營方式；74根據市場調研顯示，相比之下，酒店式公寓的租價對四五星級酒店具有較大的價格優勢，但所提供的效勞接近四五星級酒店，隨著經營效勞的不斷改善，相信酒店式公寓在租賃市場上具有越來越強的競爭力，而且更具價值空間。但是，廣州酒店式公寓的短租市場并沒有在向四五星級酒店看齊，他們在競爭經濟型酒店；而本工程的地段位置優越，如果放在與經濟型酒店競爭，將浪費本工程的地段價值。小結本工程與四五星級酒店看齊，不僅在硬件上到達相應的標準，同時在軟件上，須通過酒店式公寓靈活運營的操作手段，以及與四五星級酒店相比，相對較低的裝修投入，獲得比四五星級較低的售價，通過面積彌補裝修的差距，吸引消費者的目光。75工程實施背景及定位建議目標客戶群分析工程市場定位項目市場定位第三部分76工程SWOT分析〔1〕優勢分析●區位優勢工程處于廣州市核心區，這將為本工程的經營帶來一定客源。●經營定位優勢本工程的經營定位打破廣州現在主要以長租為主的單一經營方式，在吸引客源上具備一定的競爭優勢?！?〕劣勢分析●廣州市區暫無以統一具有一定檔次的酒店式公寓的短租經營方式，暫無可供借鑒參考的成功案例，可能給工程經營帶來一定風險。

77工程SWOT分析〔3〕時機分析隨著廣州經濟的快速開展，作為CBD中心的珠江新城開展前景良好，外籍人員進駐廣州、往來廣州更加頻繁，廣州商務活動頻繁，高級商務客外來廣州將劇增，將為酒店式公寓帶來一定的客源。市區尚未有由開發商統一以長短租相結合方式投放為經營方式的酒店式公寓，本工程作為唯一性產品投放市場，將會吸引潛在消費者眼光，為工程帶來商機。港聯物業在管的怡苑小區，居住著90％的外籍人士，而在對客源的調查上，他們認為怡苑目前的問題在于沒有系統性的酒店式效勞，只是散的家居有償效勞；而怡苑住宅公寓已到達100－120元/平方米的月租金，這將是我們在經營本工程可以帶動的客源。

78工程SWOT分析〔4〕威脅分析●隨著酒店式公寓市場的日漸成熟，預計規劃3—5年后將會有數家中高端酒店式公寓工程投放市場，即時將給本工程的經營帶來一定競爭壓力。

79工程SWOT分析獨具特色的經營定位以及優越的地理位置對本工程來說是一把“雙刃劍〞，一方面，能夠吸引市場眼光，為本工程帶來一定的客源，另一方面，一個新產品投放市場需要接受消費市場的考驗，這將給本工程的經營帶來一定的困難。根據市場調研分析以及SWOT分析，本工程在經營上優勢大于劣勢，時機多于威脅，如果將本工程以中高端、長租、短租兼具的酒店式公寓推向市場，在運作上是可行的。80定位解釋定位關鍵詞——通過產品的經營定位，將產品提升到一個目前市場唯一性的高度，樹立產品的唯一特性，創造一個無產品競爭的市場，從而贏得客戶，贏得市場，擊敗同行業對手，我們擬將本工程定位為長租、短租合理搭配經營的中高端酒店式公寓引入北京、上海成功經營模式的長短租結合的中高端酒店式公寓經營定位解釋長租、短租合理搭配我們為什么要長租和短租合理搭配酒店式公寓作為一種投資性的地產，獲利是其主要目的，我們通過長租、短租〔兩屆廣交會〕的搭配，可以通過長租獲得工程的根本收益；同時，通過短租手法的經營獲得更高的收益，追求利潤的最大化。如果全部以長租經營，我們將不能獲得每年兩屆廣交會的巨大客源利潤；如果全部做短租，經營風險將無形增大。因此，長租、短租合理搭配是最具利潤創造力的經營定位。定位解釋中高端我們為什么做中高端工程的地段價值，決定了工程的檔次，工程所在的珠江新城是廣州目前炙手可熱的板塊，廣州的CBD中心，工程的地段價值極高，我們必須利用工程自身的資源，彰顯工程的價值，使好的資源獲得盡可能大的利潤空間。廣州與北京上海相同，具有眾多的外籍人士，而外籍客源是酒店式公寓的最主要的客源，從本次市場調研分析可看出，外籍客源對中高端酒店式公寓具有強烈的認同和需求。這類客源數量大、停留時間長、租金承受能力強的特點。工程定位檔次選擇保持對此類客戶對酒店選擇的慣有性的迎合，能夠使本工程獲得良好的經濟收益。市場調研分析中高端的真正意義的酒店式公寓是廣州市區經營狀況最為良好的酒店群，且該類酒店產品目前市場嚴重缺乏。83工程實施背景及定位建議目標客戶群分析工程市場定位項目市場定位第三部分84工程形象定位本工程作為城市中心中高端酒店式公寓，以本工程這樣檔次的定位，其建筑造型及外立面等方面規劃設計必須要表達“現代、氣勢、超凡〞的視覺觀感，這樣才能和工程的檔次相配合。85戶型間隔建議對于定位中高端、且經營方向定位為長租、短租搭配的酒店式公寓來說，因為其目標客戶原因，其產品戶型都不同于一般為國內人士設計的普通公寓，對于規劃中的高級公寓，除了參考廣州現時的酒店式公寓外，建議參照北京、上海、深圳、杭州等酒店式公寓經營成功城市的酒店式公寓案例，確定最正確的戶型產品及其他因素。必須顛覆廣州現在酒店式公寓只做長租、顛覆大戶型只能做長租、小戶型只能做短租的固有觀念——因此，必須改變工程的戶型設計，多種戶型存在，各種戶型有一定的比例；同時改變工程的經營、管理方法和手段。并通過嚴密的經營部署，高水平的管理，使工程躲避改革帶來的風險，創造高于廣州其他酒店式公寓的收益。86戶型間隔建議北京、上海、深圳酒店式公寓戶型面積參考戶型參考一房（m2)一房一廳（m2)二房一廳（m2)三房一廳（m2)建筑面積45－5060－7590以上125以上參考國內成功的酒店式公寓內部戶型比例，考慮本工程的實際情況及經營的需要，建議本工程通過合并局部單元，使工程的戶型具備一房、一房一廳、二房一廳、三房一廳的多種戶型。建議根據樓層進行劃分，規劃修改建議如下：87戶型間隔建議一、5－20層A148.A358A647A851A1047A552A458A267A770A959A195A267A358A458A552A770A651A959A847均為一房一廳A1二房一廳、A2、A7一房一廳，剩下6單元均為有客廳、起居功能的單房88戶型間隔建議A148.A358A647A851A1047A552A458A267A770A959修改前修改后均為一房一廳二、21－32層A295A398A1125A470A759A658A552A1三房一廳、A2/A3二房一廳，A4一房一廳，剩下三個單元一房89戶型間隔建議戶型間隔修改后，本工程由原來的只有一房一廳的單一戶型，變為具有單房、一房一廳、二房一廳三種戶型，各戶型所占比例為：戶型比例列表戶型一房一房一廳二房一廳三房一廳總戶數戶數132444012228比例58％19％18％5％100％形象包裝“酒店式公寓〞這個名詞概念現在已經被市面上很多住宅工程濫用，根本不具備酒店式效勞的條件也號稱“酒店式效勞公寓〞。因此，根據市場調研顯示的北京、上海、深圳、杭州成功酒店式公寓顯示的信息息，建議本工程在內裝設計、標準，硬件配套上也能夠代表珠江新城這個片區最高級酒店式公寓的配置：一、內裝設計——豪華二、硬件配置——高端91內裝設計建議內裝參考標準分區內容廚房鋁質吊頂、高級面磚、防滑地磚、歐普節能燈、高級櫥柜、抽煙機、燃氣灶、洗菜盆及水龍頭、消毒柜。浴室鋁質吊頂、高級拋光面磚、防滑地磚、歐普節能燈，高級沐浴房玻璃隔斷、高級臉盆、名牌座廁、防霧面鏡、水龍頭及花灑、沐浴房玻璃隔斷、廁所紙架、毛巾架、換氣扇、熱水器。房間高級墻紙（高級乳膠漆），高級復合實木地板，電視插座、電話插座、網絡插座，報警器按鈕、空調、高級實木家具、嵌入式空調等?？蛷d高級燈具，高級墻紙（高級乳膠漆），高級拋光磚，高級家具，嵌入式空調等。餐廳高級燈具，高級墻紙（高級乳膠漆），高級拋光磚，高級家具。其他入戶門—高級防盜實木門；陽臺—高級不銹鋼加白玻欄桿、高級防滑地磚等高級木質住房門、廚浴門。目前國內，高端的酒店式公寓內裝參考標準如上表，價位在：1500元/m2，其中裝修約占1000元/m2，家具、家電等設施設備占500元/m2。由于本工程帶450元/m2裝修交樓，因此實際裝修投入為1050元/m292高級實木門嵌入式空調廚房浴室實木地板及客廳配置房間93硬件配置建議硬件配置參考標準公共局部裝修的好壞直接影響酒店式公寓的檔次。國內正在運營的酒店式公寓，一般地面都用高級特色地毯，每戶門前裝有典雅壁燈，公共局部一般裝修都比較高檔，細部精致，每平方米的裝修價格在2000元左右。本工程每平方米帶450元裝修標準，因此，公共局部每平方米的實際裝修投入為1550元。分區內容首層大堂地面為進口大理石、墻身為大理石嵌玻璃拼花、大幅砂巖壁畫、油畫，水晶燈；首層電梯廳地面為進口大理石、墻身為大理石嵌玻璃拼花、高級燈式，工藝造型藝術天花，巖壁畫；標準電梯廳高級拋光磚、電梯門套為不銹鋼工藝門套、藝術吊頂天花；標準走廊高級拋光磚嵌藝術造型地磚、高級乳膠漆飾面，高級鋁質天花及高級筒燈；電梯廂3.5米高的電梯廂，用木邊、金色鋁材與金色鏡面裝飾；其他獨立中央空調系統、中央背景音樂及廣播系統。94公寓配套建議作為中高端的酒店式公寓，除了其必備的室內豪華裝修、高端硬件配置外，建議還應具備以下配套：公寓配套位置經營項目面積建議（m2）大堂、商務中心首層入住登記并提供秘書、票務、電傳、會議安排等商務服務500商務酒吧中餐廳首層提供酒水、音樂、洽談單間等服務經營早餐300住客會所二層桌球室、兒童游戲室、壁球、保齡球、按摩、理發、咖啡廳等設施200電影多功能活動室四層電影等休閑活動場所300合計13009596長租、短租比例建議及價格建議短租價格建議長租價格建議根據廣州市酒店式公寓市場的調研情況，結合本工程的定位，我們建議：本工程的酒店式公寓的長租、短租根據工程的建筑特點，將5－20層以短租的方式進行經營，21－32層以長租的方式進行經營，各房型的短租、長租租金價格建議如下：這樣的租賃比例及價格定位策略，既保證工程的根本收益，又使短租在競爭上，處于同檔次酒店的優勢位置，并可獲得兩屆廣交會的暴利，取得更大的收益。房型租金價格建議（元/天）一房328一房一廳398二房一廳628房型租金價格建議（元/套.月）一房5000一房一廳6500二房一廳10000三房一廳1500097港聯優勢介紹本工程運作設想投資概算項目具體運作第四部分98港聯優勢介紹本工程運作設想投資概算項目具體運作第四部分港聯物業酒店式公寓管理經驗簡介港聯物業在酒店管理、效勞上，整個管理層都具有高端酒店的管理經驗，他們具備短租、長租的經營創意和先進理念，能夠準確的判斷市場情況并根據工程不同階段的情況，采取不同的經營方法和手段，使工程獲取最大的收益。港聯物業上海公司以經營酒店式公寓著稱，以具備良好的品牌效應，同時具有效勞世界500強企業的豐富經驗和網絡，其品牌和網絡的延伸，能夠為本工程的經營帶來品牌效應，令本工程具有良好的經營根底。港聯物業(廣州)現已申請增加酒店及酒店公寓經營的營業范圍,預計2021年5月份可辦理完全部手續。效勞宗旨堅持高端地產，結合港聯特色，創造新利潤目標酒店式公寓業務內容市場研究、營銷籌劃、租賃推廣總部租賃部業務架構

部門負責人市場項目現場一策劃行政項目現場二項目現場三高端地產租賃代理業績

1

嘉里華庭二座----Chelsea

在一年不到的時間內，入住率達90%，其入住客戶均為各大跨國公司外籍人士，以歐美客戶為主，租金到達市場一流酒店式公寓〔USD0.7/Day/M2〕的水平。2

柏華美豪華公寓-----BelvedereServicedApartment港聯物業自2003年初作為其獨家租賃代理入駐現場，針對該工程的特點，港聯對目標客戶組織了一系列的推廣活動(例如：圣誕嘉年華會)，使該工程迅速建立其市場知名度，不僅租金提高到市場中上水平，現入住率已達95%，且租期也以一年為主，為開展商獲得較大的回報率。

3松園別墅----CedarVilla

港聯物業針對該工程的優劣勢，進行詳細的市場調查分析后，揚長避短，正確定位，同時充分發揮與各大跨國公司和中介公司的長期合作關系，為其租賃打下堅實的根底，目前入住率已達90%，最高租金可達USD7000/月。4園景公寓----ParkviewApartment

港聯物業受聘為園景公寓的獨家租賃代理和物業管理公司，針對該物業情況我司制定了一系列的籌劃推廣活動，使得園景公寓在05年6月1日順利開盤，受到客戶大量好評，目前該物業的入住率已達80%以上，租金單價在同類型同地區物業中名列前茅，到達USD0.75/sq.m./day.107港聯優勢介紹本工程運作設想投資概算項目具體運作第四部分108經營管理設想酒店式公寓要通過良好經營才能產生效益，同時必須有高端的物業管理作保證。港聯物業集團物業效勞系統完善，同在上海設有區域公司，其業務以提供酒店式公寓效勞著稱，在業內享負盛名。由港聯物業來加盟本工程的經營與物業管理，依托港聯物業管理國際酒店式公寓的管理經驗，本工程會獲得諸多有益的資訊和收益。針對本工程的經營管理，港聯物業建議如下：管理架構設置〔53人〕工程操作流程前期的操作流程市場研究與業主召開討論會確定目標客戶,租賃價格提交和討論實施方案,租賃價格建議,建議裝修風格、家具和電器配置,提升裝修品質;廣告設計房源信息發布制作完畢DM和媒體廣告，進行形象推廣通過港聯平臺，向合作公司和中介公司發送房源訊息及圖片。尋找目標客戶達成合作意向根據客戶建議，創建增值服務，提升入住品質對后續業主的裝修方案進行修正提議，以提升價格召開中介會工程操作思路中后期流程控制廣告支持市場籌劃設計現場總部中介部各類英文雜志和報紙廣告各大商會之前合作酒店式公寓的客戶名單資源支持租賃代理部公司網絡覆蓋每周EMAIL廣告每周廣告每周報紙和雜志廣告每周ColdCall覆蓋數百位中介個人和百位目標客戶覆蓋五十中介公司每周：進行來電、來人和成交統計，分析客戶的流失情況，以調整廣告和銷講；每月：客戶來源和需求研究分析，以調整租賃價格和裝修風格及配置；競爭對手的調研分析；覆蓋近萬位目標客戶走訪周邊高檔辦公樓內外籍人士推廣策略酒店式公寓經營應重點放在客房經營上。因此，應盡快建立以客房為特色、外籍客源、中短期商務、旅游度假等為目標市場的市場營銷網絡。同時也應考慮到作為一個新的酒店產品投放到市場需要一定的時間被行業內部和消費者所接受。針對本工程的租賃客戶主要是外資公司高級外籍人員及港澳臺高級職員的情況，建議從工程建設開始，便與世界500強已經入駐廣州的公司有關人員進行業務聯系，建立合作關系；掌握廣州市各類外國機構及領事館的情況，提前和這些外國機構單位取得聯系，也建立類似的合作關系。

推廣總體策略——資源的延伸和整合港聯物業上海公司具有豐富的酒店式公寓管理經驗，并具有良好的客戶網絡，港聯物業廣州公司運作本工程將通過延伸和整合上海公司的資源，使本工程獲得良好的客源。專業化公司的資源整合有龐大的多層次客戶網絡，解決客戶單一化問題和各大知名中介有良好的合作背景，能積極推動整體去化進程操盤團隊技術力量強大、經驗豐富，能解決突發問題推廣手法有效，能在短期內迅速樹立樓盤知名度公司品牌國際化、認知度高、有多類型物業整盤租賃成功經驗廣州港聯將延伸上海港聯高品質的租客網絡建立本工程的租客網絡擬用各種形式刊登在各類英文雜志和報紙上刊登工程推廣信息推廣策略——宣傳信息的刊登推廣策略——中介合作網絡的建立港聯將通過誠信、務實、高效的作風取得中介行業的認知。與市場上中介公司形成默契和緊密的合作關系。建立有利于擴大工程的合作網絡。通過出色的設計水準，全面提升產品形象推廣策略——品牌的宣傳推廣策略——推介會的開展港聯物業擬通過形式豐富的各類工程推薦會，全面擴大工程影響力；在推介會的推介對象選取上，我們將根據人群的特點，掌握適當的推介方式，通過邀請其家人或秘書參加推介會，以取得良好的推介效果。客戶跟進策略對客戶的跟進，我們將采取一條龍效勞的跟進方式，從目標客戶一腳踏進中國的土地開始，我們的租賃推廣人員就開始與客戶接觸、從協助其看房、選房，到跟進其對家私家具的要求，甚至裝修的要求，以及入住后的后期跟進等方面〔包括家屬的生活安排與效勞〕展開一條龍效勞，建立良好的客戶跟進流程，保持良好的客戶網絡。

用心效勞，良好溝通港聯物業將通過優質的效勞，既保持工程客戶的生活習慣，又具中國特色的效勞〔如中文培訓班、學校接送效勞等〕，獲得與客戶的良好溝通，贏得廣泛的贊譽，為工程保持良好的客源網絡。每年節日都設計發送各類賀卡，貼心關心外籍租客，讓他感受家式溫馨感覺。用心效勞，良好溝通小結：針對該本工程地理位置的優越性及自身的特點，港聯在進行詳細的市場調查分析后，揚長避短，正確定位，對目標客戶組織了一系列的推廣活動，使該工程迅速建立其市場知名度，使工程租金提高到市場中上水平，同時延伸集團及其他區域公司與各大跨國公司和中介公司的長期合作關系，為其租賃打下堅實的根底，提升工程的出租率，使開展商獲得良好的收益。124港聯優勢介紹本工程運作設想投資概算項目具體運作第四部分出租率預測80%75%65%第三年起出租率第二年出租率第一年出租率228套228套228套前期投入二、另前期開辦費用預計需60萬元。一、裝修及二次消防投入項目面積裝修單價費用總價年分攤數月分攤數室內裝修147001050元1543.50萬元154.35萬元

128625公共區域裝修13001550元201.50萬元

20.15萬元16792裝修費合計

1745萬元

174.50萬元145417二次消費費用16000150元240萬元9.60萬元0.80萬元注：1、本工程帶450元/m2的裝修交樓，因此工程1500元/m2的內裝和2000元/m2的裝修在實際投入中各可扣除450元；2、裝修投入10年折舊、消防25年折舊；經營預測〔第一年〕第一年租金收入（一）長租（按照21-32層估算）