09-9月-231物業服務常見糾紛與法律對策鐘

冰09-9月-232案

例某業主在小區內撞到離地不足2米的道旗上，六級傷殘，誰承擔責任？09-9月-233學習目的1、了解物業管理實務中的常見糾紛產生原因，減少糾紛發生；2、探討應對的基本方法，及時解決糾紛、盡可能的規避風險。25-9月-234主要內容——三類七種常見糾紛及法律應對一、物業欠費二、物業服務（一）裝飾裝修管理服務——違章搭建（二）車輛停放服務——亂停放、車輛丟失或受損（三）共用部位、共用設施設備、場地等的維修和管理（四）公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理（五）其他——增值服務三、物業公司參與業主自治活動25-9月-235一、物業欠費（一）物業費常見糾紛類型（二）欠費糾紛法律應對（三）實務中的應對措施25-9月-236（一）物業費常見糾紛類型1、收費標準2、無書面合同3、收費時間4、 履約標準5、合理性相關糾紛25-9月-2371、物業費標準物業費、車位服務費超政府指導價、未經物價部門審核例：上海物業費投訴，武漢車位服務費投訴物業服務收費的收取與當地政策不符例：鞍山市物價部門文件，不準收取裝修管理費25-9月-238政府指導價《物業服務收費管理辦法 》物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。具體定價形式由省、自治區、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門確定。25-9月-239政府指導價《上海市住宅物業服務分等收費管理暫行辦法》規

定“超過最高服務等級收費標準的確定：……業主

大會成立前的物業服務收費，建設單位應委托市物

業管理協會組織專家論證論證提出相適應的收費標

準，經區縣價格主管部門確認并報市價格主管部門

備案后，作為物業管理招標或協議的最高收費標準?！蔽錆h市《物業服務收費管理辦法實施細則》“普通

住宅和經濟適用住房的綜合管理服務費，實行政府

指導價。其他類型物業服務項目均實行市場調節價。住宅區內車輛停泊服務費實行政府指導價?！?5-9月-2310違反后果物業服務司法解釋：“物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的，人民法院應予支持?！薄秲r格違法行為行政處罰規定》“經營者不執行政府指導價、政府定價，有下列行為之一的，責令改正，沒收違法所得，并處違法所得5倍以下的罰款；沒有違法所得的，處5萬元以上50萬元以下的罰款；情節嚴重的，責令停業整頓”25-9月-2311政府定價應對1、制作合同時應考慮當地政府的規定。2、如有特殊原因超出政府指導價，要尋求解決途徑

。沒有必要對抗政府，有指導價規定的，應按指導價來操作。反對指導價，應當從立法反饋、講座等其他方式進行。25-9月-23122、缺乏書面合同引起的糾紛代收費糾紛例：代收水費糾紛事實合同糾紛例：物業服務合同期滿后未簽訂書面合同25-9月-23133、收費時間糾紛建設單位已竣工未交付期間的物業費問題：單棟住宅分期銷售與交付業主因自身原因未交接、未居住房屋物業費收取25-9月-23144、履約標準紛糾業主主張物業公司提供的服務達不到合同約定，要求減少物業費或者拒交物業費25-9月-2315例1：采光井未打掃業主減少物業費訴訟業主認為其地下室北側采光井（也是管道井）長期（一年以上）不打掃，衛生狀況很差，導致其無法開窗通風，因此物業服務不到位，要求法官酌情減少物業費。例2：因居家被盜等，認為物業未盡管理義務，拒交物業費《北京市高級人民法院關于審理物業管理糾紛案件的意見（試行）》31、物業管理企業未按合同約定提供服務或者提供服務不符合約定標準，業主可以要求物業管理企業承擔違約責任。23-10月-2316物業服務司法解釋“物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持?！?3-10月-2317如何應對（以居家被盜為例）1、物業費繳納和居家被盜求償兩個獨立的法律關系。特別是，酬金制中的物業費是業主的共有財產。業主沒有理由因此拒交物業費。2、區分被盜事件中物業公司有過錯承擔責任，協助處理被盜事件。注意：保留履約證據23-10月-23185、合理性相關糾紛業主以公共費用分攤不合理，拒絕交費業主以物業費列支范圍不合理進行投訴同類房屋或計產權面積或不計產權面積因房屋質量、物業維修、鄰里糾紛等拒交物業服務費23-10月-2319（1）業主以公共費用分攤不合理，拒絕交費例：一樓業主拒絕交納電梯費。個別地方性規定摘錄：2000年3月8日，深圳市物價局和住宅局聯合下發通知，

“一樓為電梯起始點的住房不應承擔電梯運行費，二樓以上的電梯運行費不進行區分?！鄙騼r發［2004］125號《關于進一步明確高層住宅樓電梯收費問題的通知》第五條規定，高層住宅樓設有地下停車場的，一層住戶應交納電梯運行服務費，高層住宅樓無地下停車場的，一層住戶可不交納電梯運行服務費?！?3-10月-2320（2）物業費列支范圍引起的投訴戴德梁行案：深圳東海花園二期（獨立物業管理區域）有住戶

1147戶，收取物業管理費的面積為172940平方米，物業

管理費價格4.9元/每平米，實行酬金制。2008年成立業

主委員會，并在近期首次對戴德梁行房地產顧問（深圳）有限公司在小區的物業管理項目賬目進行了審計。審計

報告指出，九年共計將近8000萬元的物業管理費收入中，有2800余萬元的賬目支出，物管公司無法提供相關憑證，

500多萬元的支出項目涉嫌侵犯業主權益。23-10月-23215、合理性相關糾紛同類房屋或計產權面積或不計產權面積因房屋質量、物業維修、鄰里糾紛等拒交物業服務費23-10月-2322（二）欠費糾紛法律應對1、收費不違反法律、法規、部門規章規定或合同約定。除違反法律規定和合同約定的收費，其他不能拒交。對于有爭議的收費，合同中要約定明確。2、應對履約標準糾紛，履約應有明確記錄。3、促進地方立法對物業費的規定。23-10月-2323欠費糾紛訴訟中的注意事項1、訴訟時效期限和中斷2、書面催收和證據保存3、爭議解決方式的選擇23-10月-23241、訴訟時效期和中斷《民法通則》第135條規定：“向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為二年，法律另有規定的除外。”《民法通則》第136條規定：“下列時效為一年：1、身體受到傷害要求賠償的；2、出售質量不合規格的商品未聲明的；3、延付或拒付租金的；4、寄存財物被丟失或被損壞的。”23-10月-2325《關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規定》第十條 具有下列情形之一的，應當認定為民法通則第一百四十條規定????的“當事人一方提出要求”，產生訴訟時效中斷的效力：

（一）當事人一方直接向對方當事人送交主張權利文書，對方當事人在文書上簽字、蓋章或者雖未簽字、蓋章但能夠以其他方式證明該文書到達對方當事人的；（二）當事人一方以發送信件或者數據電文方式主張權利，信件或者數據電文到達或者應當到達對方當事人的；（三）當事人一方為金融機構，依照法律規定或者當事人約定從對方當事人賬戶中扣收欠款本息的；（四）當事人一方下落不明，對方當事人在國家級或者下落不明的當事人一方住所地的省級有影響的媒體上刊登具有主張權利內容的公告的，但法律和司法解釋另有特別規定的，適用其規定。前款第（一）項情形中，對方當事人為法人或者其他組織的，簽收人可以是其法定代表人、主要負責人、負責收發信件的部門或者被授權主體；對方當事人為自然人的，簽收人可以是自然人本人、同住的具有完全行為能力的親屬或者被授權主體。23-10月-23262、書面催收和證據保存物業服務司法解釋“經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持?！弊⒁馐马棧簲M通過訴訟催繳物業費的，之前要先向業主發出書面催交通知。書面催交；文件上注明業主補繳費用的合理期限；保留書面催繳的證據。直接送達的，由業主本人或同住的具有完全行為能力的親屬或者被授權主體簽收，保留簽收回執。直接送達被拒絕的，可以采取掛號或特快專遞郵寄送達的方式。以掛號或特快專遞送達的，應在郵件封面備注“對××項目×棟×室催繳物業服務費的催收函”，郵寄后及時從郵局取得回執并存入檔案，避免超過郵局的保存期限，將無法取得回執。23-10月-23273、爭議解決方式的選擇訴訟？仲裁？23-10月-2328（三）實務中的應對措施1、收費標準符合法律、當地規定和慣例2、物業費列支要能經得起審計3、加強和業主的溝通，提高客戶滿意度4、業主入住時簽署代扣物業費協議注意：不能采取斷水斷電措施催繳物業費23-10月-2329二、物業管理服務糾紛（一）裝飾裝修管理服務——違章搭建（二）車輛停放服務——亂停放、車輛丟失或受損（三）業主共用部位、共用設施設備等的維護和管理（四）公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理（五）其他——增值服務23-10月-2330物業公司責任的產生根源概述（一）違約風險：合同義務、法定義務合同：物業服務合同、前期銷售承諾、物業說明書等說到做到，不能將內部要求做外部宣傳（二）侵權風險：過錯；無過錯：特殊情形。23-10月-2331（一）裝修管理服務——違章搭建1、什么是違章搭建2、如何對待業主的裝修搭建行為3、物業公司在裝修管理中的地位4、處理違章搭建糾紛的注意事項23-10月-2332花園內蓋起兩層樓。23-10月-2333《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第五條 住宅室內裝飾裝修活動，禁止下列行為：（一）未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構；（二）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間；（三）擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；（四）損壞房屋原有節能設施，降低節能效果；（五）其他影響建筑結構和使用安全的行為?！诹鶙l 裝修人從事住宅室內裝飾裝修活動，未經批準，不得有下列行為：（一）搭建建筑物、構筑物；（二）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；（三）拆改供暖管道和設施；（四）拆改燃氣管道和設施。本條所列第（一）項、第（二）項行為，應當經城市規劃行政主管部門批準；第（三）項行為，應當經供暖管理單位批準；第（四）項行為應當經燃氣管理單位批準。23-10月-2334區分所有權司法解釋第十五條業主或者其他行為人違反法律、法規、國家相關強制性標準、管理規約，或者違反業主大會、業主委員會依法作出的決定，實施下列行為的，可以認定為物權法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權益的行為”：（一）損害房屋承重結構，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設施，在建筑物內放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；（二）違反規定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；（三）違反規定進行房屋裝飾裝修；（四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。23-10月-23352、如何對待業主的裝修搭建行為？分清專有部分還是共有部位違章搭建的民事責任根據行為的危害性作出不同處理23-10月-2336（1）分清專有部分還是共有部位《物權法》第七十一條 業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益?！秾徖砦飿I服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第四條“業主基于對住宅、經營性用房等專有部分特

定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部

分相對應的外墻面等共有部分的，不應認定為侵權。但

違反法律、法規、管理規約，損害他人合法權益的除外?！?3-10月-2337共有部位的合理利用業主對特定共有部分的占有性使用：（沒有先占爭議的）例如，安裝太陽能熱水器、 安裝空調室外機、安裝防盜門、安裝商店招牌等。其它共有的稀缺資源，如共有車位，應由業主共同決定使用方法。23-10月-2338（2）違章搭建的民事責任《物權法》第八十三條業主應當遵守法律、法規以及管理規約。

業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。物業服務司法解釋

第四條

業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。23-10月-2339案

例1、北京物業就業主挖地下室的案件09年7月審結，公司勝訴。由于被告沒有立即回填，于9月底申請了強制執行。2、沈陽萬科蘭喬圣菲2戶別墅業主裝飾裝修期間在小院內進行大規模的拆改，下挖地面修建游泳池、酒窖、儲藏室，物業公司進行了告知、制止和上報和訴訟。3、2010年5月深圳都市頻道對金域華府12棟2G違章搭建及拆除情況進行了報道。報道中記者采訪12棟2F業主吳先生時，吳先生提及12棟2G業主鐘小姐曾因違建問題與物業服務中心溝通時，向服務中心出示其市府單位的工作證件，但服務中心能夠堅持立場并勸其不能帶頭違建。23-10月-2340（3）根據行為的危害性作出不同處理

涉及建筑物安全（拆除承重墻、開挖地基等），堅決制止以防既成事實。

一般損害公共利益的（私搭構筑物等），履行告知法律與（臨時）管理規約約定、制止不當行為、上報主管部門的義務，避免其他業主跟風、效仿。

對侵害相鄰業主利益的（如遮陽蓬、搭花架等）行為，可以做出明顯判斷的，依據管理規約約定指出、勸阻并協調相鄰業主協商，不能明顯判斷的，上報主管部門

。23-10月-2341謹慎行使物業公司的訴權《物業服務法律風險防范指引》“只有在嚴重損害業主共

同利益并且勸阻無效、報告行政機關亦無效果時，才考慮提起訴訟。主要應限定在以下方面：1、危及建筑物安全，如改動房屋承重結構、開挖或擴大地下室、儲存危險物品等；2、侵占或破壞公共道路、公共綠地、公共空地、消防通道和其他公共空間；3、故意損壞共用設施設備，拒不賠償；4、欠費超過6個月拒不交納；5、嚴重違章建筑，如在花園或露臺上建造房屋；6、阻礙維修，給公共利益或者其他業主造成損害?！?223-10月-23433、物業公司在裝修管理中的作用物業公司在對業主裝修管理中的職責是什么？《住宅室內裝飾裝修管理規定》第十七條物業管理單位應當按照住宅寅裝飾裝修管理服務協議實施管理，發現裝修人或者裝飾裝修企業有本辦法第五條行為的，或者未經有關部門批準實施本辦法第六條所列行為的，或者有違本辦法第七條、第八條、第九條規定行為的，應當立即制止；已造成事實后果或者拒不改正的，應當及時報告有關部門依法處理。對裝修人或者裝飾裝修企業違反住宅室內裝飾裝修服務協議的，追究違約責任?！段飿I管理條例》第四十六條對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。如果我們希望減少業主的自行改造，在物業服務前期能做些什么？23-10月-2344（3）相鄰維修應對案例：上下層漏水，上層不配合，如何處理？無錫魅力項目402業主發生層漏，報修至無錫物業服務中心后，我司立即前往現場進行維修工作，結果發現該層漏維修必須進入樓上業主家方可進行妥善解決，可是502業主拒絕我司入戶進行維修，客服多次與502協商和發函，并告知根據相鄰的友好幫助精神，《業主臨時公約》及《物業管理條例》，請

502業主給與理解和配合，但502仍然不配合。23-10月-2345相鄰維修應對1、責任區分：上層專有部位滲漏——相鄰權糾紛；上層公共部位滲漏——保修期內，地產是最終責任人；保修期外，物業要承擔維修責任；下層不當裝修引起——下層業主自己的責任。2、如果是保修期外的公共部位維修，有義務提供便利的業主不同意配合的，公司應首先采取其他維修方式進行維修。3、如果不借助該業主院落就必然無法履行義務的，則可暫不維修，保留該協助義務人拒不提供便利的證據，協助義務人應對擴大的損失負責。4、有維修需要的業主如果起訴物業公司，要求物業公司履行維修義務的，待判決生效后物業公司可執行判決。此時，如果協助義務人拒不配合的，原告可申請強制執行，這樣也能達到實際履行維修義務的目的。23-10月-23464、處理違章搭建糾紛的應對事前防范、化堵為疏履行義務，保留證據書面違章通知書的發出和證據保存，向政府主管部門報告的發出、回執。對業主的過激行為要區別對待配合執法，規避風險23-10月-2347（二）停車管理糾紛1、小區內的車位歸誰所有？2、小區車位不足亂停放如何解決？3、 車輛丟失、損壞物業公司是否承擔責任？4、 物業公司能否禁止業主車輛進入小區？23-10月-2348物權法生效了，物業公司沒有權利管理業主違章裝修！開發商無權送綠地花園!小區車位是業主的！23-10月-23492、小區車位不足亂停放的解決共有部位改造法定程序利用紅線外停車的注意事項物業能否拖走亂停放的車輛23-10月-23503、車輛丟失、損壞物業公司是否承擔責任？案例1：未按規定安裝設施設備，車輛被盜案例2：車輛管理制度的宣傳，人車雙核物業服務司法解釋第三條物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業服務合同的組成部分。23-10月-2351如何應對車輛丟失和損害1、保管合同還是服務合同？有償還是無償？公司是否有過錯？2、對于非車輛保管關系，通過合同排除保管責任；車輛管理服務符合合同、盡到一般注意義務。23-10月-23524、物業公司能否禁止業主車輛進入小區？案例：禁止業主車輛進入小區引起的投訴23-10月-2353（三）共用設施設備、共用部位、場地等管理糾紛1、人身傷害、財產損害糾紛2、共有部位改造、經營收益糾紛23-10月-23541、人身傷害、財產損害糾紛（1）高空拋物和墜物侵權責任法“第八十七條從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害，難以確定具體侵權人的，除能夠證明自己不是侵權人的外，由可能加害的建筑物使用人給予補償。”(2)設施設備場地維護上海秋千案、南京游泳池案、天津女工落水案、武漢攀爬欄桿案23-10月-2355案例：好來居砸童案?事件：2006年5月31日17時40分左右，上小學四年級的小宇（化名）放學回家，經過位于南山區南山大道與海德二道交叉口處的“好來居”物業人行路面時，被從樓上墜落的玻璃擊傷頭部，后經南山區人民醫院搶

救無效死亡。

一審法院認為：在本案中，于事故發生的一個多小時前，已經在該區域附近出現了一次高空墜物的事件。被告深圳市錦峰物業經營管理有限公司未舉證證明其已經及時履行職責，說明其未能盡職履行物業管理人的職責，對原告的損害應當承擔一定的賠償責任。判決物業公司承擔30%責任。二審法院：73戶業主每戶賠四千23-10月-2356建筑物侵權責任法條摘錄（一）第八十五條 建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責任人的，有權向其他責任人追償。第八十八條 堆放物倒塌造成他人損害，堆放人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。23-10月-2357建筑物侵權責任法條摘錄（二）第九十條 因林木折斷造成他人損害，林木的所有人或者管理人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。第九十一條 在公共場所或者道路上挖坑、修繕安裝地下設施等，沒有設置明顯標志和采取安全措施造成他人損害的，施工人應當承擔侵權責任。窨井等地下設施造成他人損害，管理人不能證明盡到管理職責的，應當承擔侵權責任。23-10月-2358重點關注：物業服務企業在小區中處于管理者的地位，依照物業服務合同對建筑物共有部分和共用設施設備承擔管理的責任。發生建筑物致害時，業主可以主張已經把建筑物的管理責任交給了物業服務企業，而物業企業責無旁貸。堆放物、傾倒物及林木折斷致害，其責任一般也都會追究到物業企業。在小區道路或者公共區域從事維修時，物業企業是施工人。小區內的窨井，管理人也是物業公司，一旦造成損害，無論受害人自身有無過錯，只要管理人不能證明盡到

管理職責，就要賠償。23-10月-2359應對措施1、按法律規定和合同約定履行維護義務2、事前：風險提示、安全警示和采取安全防范措施， 事后：上報、協助等。23-10月-2360案

例2007年4月10日，天津都市花園業委會主任陪同3名施工人員到物業服務中心辦理施工人員臨時出入證，經詢問曹得知業委會已征得業主的同意，要在小區內建設立體車庫，具體位置設在北大門、南大門和物業服務中心門前，且在當天開始施工。近段時間，物業公司未有業主召開業主大會之類的信息及跡象，也未見業委會對建設立體車庫的公示。上述情況均為業委會主任口頭敘述。23-10月-23612、業主共用部位經營和改造《物權法》第七十六條 下列事項由業主共同決定：（一）制定和修改業主大會議事規則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。建筑物區分所有權司法解釋第七條改變共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分，以及業主大會依法決定或者管理規約依法確定應由業主共同決定的事項，應當認定為物權法第七十六條第一款第（七）項規定的有關共有和共同管理權利的“其他重大事項”。23-10月-23622、業主共用部位經營和改造經營收益分配改造程序的合法性應對：經營收益分配事前約定；小改動授權、告知，大事情表決。維修資金的使用應對：通過合同或管理規約明確業委會授權的范圍23-10月-2363（四）公共秩序維護、安全防范協助第三人侵權事件中物業公司的責任《物業管理條例》第四十七條 物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作?！侗０卜展芾項l例》第二十五條保安服務中使用的技術防范產品，應當符合有關的產品質量要求。保安服務中安裝監控設備應當遵守國家有關技術規范，使用監控設備不得侵犯他人合法權益或者個人隱私。保安服務中形成的監控影像資料、報警記錄，應當至少留存30日備查，保安從業單位和客戶單位不得刪改或者擴散。23-10月-2364案例：1998年3月，二罪犯潛入筆架山莊，在山莊的空置房屋內潛伏4日，掌握了某業主的出入規律，第4天深夜某業主回家時，罪犯在家門前將其搶劫殺害。一審法院判決物業管理公司支付死者家屬10萬元賠償金。深圳市中級人民法院二審撤銷原法院判決，認定物業公司不承擔責任。2001年3月5日凌晨，上海新建小區內罪犯翻過圍墻進入最靠近圍墻的一樓人家，女業主被殺。然后打開小區建筑垃圾堆放地的一扇小鐵門，順著垃圾攀上墻，翻出小區。寶山區法院一審判決物業管理公司不承擔責任。上海市第二中級法院二審撤銷原法院判決，裁定物業管理公司賠償4萬元。23-10月-2365實務中的措施例如：做到小區主要出入口全天有專人值守，危及

人身安全處有明顯標志和防范措施；維護交通秩序；

發生治安案件、刑事案件、交通事故時，應及時報警，并配合公安部門進行處理等。23-10月-2366案例：流浪狗咬人2009年7月，江西省吉安市某小區，小學二年級學生揚揚在小區內被一條流浪狗咬傷脖子。其

家人認為物業公司沒有履行小區安全管理基本義務，要求對方賠償醫藥費、誤工費、護理費、交通費及

精神損失費12121元。23-10月-2367法律如何規定？《侵權責任法》第八十二條遺棄、逃逸的動物在遺棄、逃逸期間造成他人損害的，由原動物飼養人或者管理人承擔侵權責任。23-10月-2368（五）增值服務中的糾紛組織業主活動《侵權責任法》第三十七條 賓館、商場、銀行、車站、娛樂場所等公共場所的管理人或者群眾性活動的組織者，未盡到安全保障義務，造成他人損害的，應當承擔侵權責任。因第三人的行為造成他人損害的，由第三人承擔侵權責任；管理人或者組織者未盡到安全保障義務的，承擔相應的補充責任。23-10月-2369案例：1、2007年12月24日，某物業服務中心2名工作人員裝

扮圣誕老人于當晚6:30在小區中心公園為過往的小朋

友派送小禮物。圣誕老人行至半路時，被在中心公園

等待的住戶（30人左右，其中小孩居多，少數老年人、個別中年人）團團圍住，要求派發禮品，期間幾名小

朋友因受到擠壓哭喊。2、2010年，德國西部魯爾區杜伊斯堡市舉行的“愛的大游行”音樂節24日發生嚴重踩踏事件。據警方統計，至少19人在這起事件中死亡，另有342人受傷。23-10月-2370群眾性活動組織者責任物業企業作為活動組織者時，對活動參加人負有安全保障義務，這就是侵權法上的“組織者義務”。物業服務企業常見的組織活動有：業主露天電影、演唱會、外出旅游、業主運動會等，在這些活動中，一旦出現了損害，組織者要證明自己已經盡到了合理限度內的安全保障義務，否則應負賠償責任。23-10月-2371三、物業公司在業主自治活動中的參與（一）業主表決（二）業主大會和業主委員會授權事項（三）業主大會議事規則23-10月-2372（一）業主表決1、業主大會表決，物業公司能否收取