?土地登記代理人之土地登記代理實務模擬考試模擬B卷附答案

單選題（共50題）1、下列各項中，不屬于土地統計資料主要查詢方式的是（）。A.窗口辦文查詢B.觸控系統查詢C.遠程網絡查詢D.資料室閱讀查詢【答案】D2、權利登記制度發源于（）。A.法國B.德國C.中國D.澳大利亞【答案】B3、限制民事行為能力人和無民事行為能力的法定代理人是（）。A.政府指定的代理機構B.由其監護人擔任C.縣級土地主管部門D.當事人自己【答案】B4、（）登記資料是指涉及國家安全、軍事設施等單位的土地登記資料內容。A.特殊B.秘密C.特密D.機密【答案】A5、土地登記通告的內容，不包括（）。A.土地登記區的劃分B.土地登記期限C.土地登記收件時間D.土地登記申請人應該提交的證明文件和資料【答案】C6、代理關系的主體不包括（）。A.代理人B.被代理人C.利害關系人D.相對人【答案】C7、當土地登記簿記載的事項有誤或有遺漏時，由土地權利人和利害關系人申請更正原登記內容的土地登記稱為（）。A.預告登記B.變更登記C.注銷登記D.更正登記【答案】D8、因供役地權利人依法解除地役權合同導致地役權消滅的，注銷登記申請人為（）。A.地役權人B.供役地權利人C.土地使用權人D.地役權人和供役地權利人【答案】B9、下列關于土地登記中權屬問題的描述，錯誤的是（）。A.我國只對集體土地所有權登記，而不對國家土地所有權進行登記B.土地權利人申請土地登記時，應當提交土地權屬來源證明文件C.“土地權屬性質”欄包括所有權、使用權、抵押權和地役權等D.只有根據合法的土地權屬來源證明，土地登記機構才能確定土地權屬的性質和土地使用權類型，并進而在土地登記簿上予以登記【答案】C10、對土地總登記之外設立的土地權利進行的登記是（）。A.全面登記B.初始登記C.設定登記D.其他登記【答案】B11、對由股份有限公司或有限責任公司等公路經營企業經營管理的高速公路及其他封閉式公路線路用地而言，公路線路用地登記的持證人是（）。A.公路經營企業B.公路行政主管部門C.國土資源行政主管部門D.人民政府代表全體人民所有【答案】A12、有關注銷登記的工作程序，下列排列正確的是（）。A.注銷登記申請、審核、注冊登記、注銷(收回)或更改土地權利證書B.審核、注銷登記申請、注冊登記、注銷(收回)或更改土地權利證書C.審核、注冊登記、注銷(收回)或更改土地權利證書D.注銷登記申請、審核、注銷(收回)或更改土地權利證書【答案】A13、土地登記代理人要求報酬應當以（）為前提。A.證書領到B.約定的委托事務完成C.合同到期D.委托人自行確定【答案】B14、因依法轉讓地上建筑物、構筑物等附著物導致土地使用權轉移的，向國土資源部門提出土地變更登記申請后由（）依法進行土地權利的變更。A.建設局B.縣級人民政府C.原土地登記機構D.接受申請的國土資源部門【答案】C15、關于土地所有權、土地使用權和土地他項權利的變更登記，下列說法錯誤的是（）。A.三種權利的變更登記有日常性B.三種權利的變更登記有個別性C.沒有進行總登記或初始登記，也可以進行變更登記D.變更登記主要指權利主體的改變、客體的部分改變及部分內容的改變【答案】C16、進行注銷異議登記時，對異議登記申請人的起訴不予受理或請求不予支持的材料應為（）出具。A.人民政府B.人民法院C.土地資源管理部門D.土地權利人【答案】B17、（）是指土地權利變動當事人雙方只要意思表示一致，訂立了契約，就發生土地權利變動的法律后果，以契約為生效要件。A.權利意思主義制度B.采用形式主義立法C.權利變更意思主義D.采用意思主義立法【答案】D18、土地登記公開性的內在要求是（）。A.公開土地登記結果B.公開土地登記依據C.公開土地登記程序D.土地登記資料可公開查詢【答案】D19、土地登記資料按照要求保管在（）。A.檔案庫B.人民政府機關C.所在地的土地登記機關D.省級國土資源行政主管部門【答案】C20、在履行合同過程中，因土地登記代理人的故意或過失，給當事人造成經濟損失的，應由（）承擔賠償責任A.土地登記代理人B.土地登記代理人所在代理機構C.土地登記代理行業協會D.土地行政主管部門【答案】B21、土地等不動產物權變動的公示方式為（）。A.交付B.登記C.協議D.協商【答案】B22、因（）的消滅而進行的登記稱為注銷登記。A.土地B.土地權利C.土地用途D.土地權利人【答案】B23、我國土地登記過程中土地登記標的物是指（）A.土地及上面的房屋B.土地及建筑物C.土地及附著物D.土地【答案】D24、下列各項不屬于土地總登記特點的是（）。A.階段性B.全域性C.集中性D.隨機性【答案】D25、關于土地使用權轉移，下列說法錯誤的是（）。A.地上建筑物所有權人將其地上建筑物出售后，土地使用權隨之一同轉讓B.地上建筑物轉讓時，并不涉及土地權利的轉移C.贈與，是指地上建筑物、構筑物及其附屬設施所有權人將其地上建筑物、構筑物及其附屬設施無償轉讓給受贈者的行為D.交換，是指地上建筑物、構筑物及其附屬設施所有權人之間相互交換地上建筑物、構筑物及其附屬設施的行為【答案】B26、關于地址變更登記，下列說法不正確的是（）。A.地址變更登記在宗地《土地登記簿》上進行B.地址所在街道名稱改變時應向土地管理部門提出地址變更申請C.由于一個土地權利人只能有一個地址，因此當其地址發生變化時，地址變更登記申請人權利范圍內的全部土地均應進行地址變更D.由于我國的土地權利證書上未設“土地權利人地址”欄目，不須記載土地權利人地址內容，因此，地址變更登記一般不須對土地權利證書進行更改【答案】B27、土地總登記中，對登記公告結果有異議的，可以向（）申請復查。A.縣人民政府B.縣國土資源局C.國土資源部門的上級單位D.土地登記代理機構【答案】B28、在采用形式主義的立法中，甲把一塊土地轉讓給乙，雙方已訂立了土地轉讓合同但并未履行登記手續，當第三人主張該土地權利變動無效時，法律上認定該項土地權利變動（）。A.有效B.無效C.有可能無效D.由甲乙兩方自行商議解決【答案】B29、李某欲抵押一宗土地，在辦理相關手續的過程中發現土地使用權不確定，則該宗土地（）。A.可申請登記和支配B.無法登記但可支配C.可登記但無法支配D.無法登記和支配【答案】D30、土地登記代理人和代理機構違規執業的法律責任范圍不包括（）。A.社會責任B.民事責任C.刑事責任D.行政責任【答案】A31、土地登記公開性的內在要求是（）。A.公開土地登記結果B.公開土地登記依據C.公開土地登記程序D.土地登記資料可公開查詢【答案】D32、（）登記資料是指涉及國家安全、軍事設施等單位的土地登記資料內容。A.特殊B.秘密C.特密D.機密【答案】A33、下列關于集體土地產權登記申請人的表述中，不正確的是（）。A.使用宅基地的城鎮、農村居民由其集體土地所有權人申請土地登記B.村集體內有兩個以上農村集體經濟組織的，可以由村集體代辦C.村集體所有土地由村屬農村集體經濟組織或者村民委員會及其代表申請土地登記D.使用四荒拍賣土地的農村居民由農地使用合同簽訂人申請土地登記【答案】A34、補發的土地證書應注明“補發”字樣，時間以（）為準。A.補發證書日B.申請補發證書日C.土地登記簿登記日D.申請日【答案】C35、土地等不動產物權變動的公示方式為（）。A.交付B.登記C.協議D.協商【答案】B36、土地使用權抵押的抵押權人為（）。A.抵押土地使用權的債務人B.接受抵押擔保的債權人C.土地所有權人D.第三人【答案】B37、若土地上設有抵押權或其他權利，則作為該塊土地的負擔登記的登記制度是（）。A.契約登記制度B.權利登記制度C.我國的登記制度D.托倫斯登記制度【答案】D38、土地利用具有（）。A.社會性B.統一性C.階級性D.歷史性【答案】A39、土地利用具有（）。A.社會性B.統一性C.階級性D.歷史性【答案】A40、離開地面一定深度單獨建筑、不能與地上建筑物聯為一體的地下建筑物，其土地權利可確定為（）。A.用益物權B.土地收益權C.土地使用權(地下)D.土地他項權利【答案】C41、下列各項中，不屬于土地總登記公告意義的是（）。A.追求登記效力的公平性，保證登記的公信力B.為土地登記機關樹立良好形象C.在一定時間內，征詢利害關系人的異議D.讓權利人及時了解其土地權利是否得到保護【答案】B42、世界多數國家的地籍資料的發展大體都經歷了（）的階段。A.法律地籍——稅收地籍——多用途地籍B.產權地籍——稅收地籍——現代地籍C.法律地籍——產權地籍——現代地籍D.稅收地籍——產權地籍——多用途地籍【答案】D43、我國的土地登記實行（）原則。A.強制登記B.自愿登記C.依申請登記D.初次登記不強制【答案】C44、關于地址變更登記中的地址的描述，下列說法錯誤的是（）。A.住所依法只能有一個B.經常性是指連續居住五年以上的住宅C.如無相反證明，戶籍登記的住址即為經常居住地D.漁民和海員住在船舶上，船舶不具有固定性，因而不能以船舶為住所，而必須以船籍地為住所【答案】B45、下列關于地上建筑物的行為中，不會涉及建設用地使用權轉移的是（）。A.買賣B.贈與C.坍塌D.交換【答案】C46、土地登記代理人和代理機構違規執業的法律責任范圍不包括（）。A.社會責任B.民事責任C.刑事責任D.行政責任【答案】A47、土地登記代理人最基本的權利是（）。A.獲取勞務報酬的權利B.依法開展土地登記代理業務的權利C.要求委托方提供相關資料的權利D.對委托方提出建議的權利【答案】A48、土地總登記申請與其他的土地登記申請最大的不同是（）。A.申請方法的不同B.申請人的不同C.土地登記通告的發布D.申請接受單位的不同【答案】C49、土地登記資料公開查詢的程序是（）。A.查詢、鑒證和查詢收費B.查詢土地登記資料的申請、對土地登記資料查詢申請的審查、查詢C.查詢土地登記資料的申請、查詢、對土地登記資料查詢申請的審查、鑒證D.查詢土地登記資料的申請、對土地登記資料查詢申請的審查、查詢、鑒證和查詢收費【答案】D50、土地他項權利注銷登記，其注冊登記在宗地原《土地登記卡》上進行，在“登記的其他內容及變更登記事項”欄土地他項權利登記條款上加蓋（）印章。A.終止B.變更C.取消D.注銷【答案】D多選題（共25題）1、土地登記文件資料的收集應遵循的原則包括（）。A.及時B.完整C.間隔D.系統E.無遺漏【答案】ABD2、下列土地變更登記需要報經人民政府審批的有（）。A.國家授權經營國有土地使用權設定登記B.土地使用權出租設定登記C.土地使用權出租權的變更登記D.劃撥國有土地使用權變更登記E.集體土地使用權抵押權的設定登記【答案】AD3、我國土地登記初期規定公路不予發證的原因有（）。A.公路所占的農田等在修建公路后仍然應歸當地村民集體所有B.公路按照規定使用權應歸國家所有C.公路的使用者并不固定，權利人不明確，權利主體難以確定D.我國法律使用了土地使用權的概念，但是，使用權的權益并沒有界定，如果發證后持證人按照一般使用人權益限制使用人使用，法律上沒有明確制止的規定E.公路大部分是由國家作為公益事業進行的投資和維護，公路本身沒有贏利，不會與其他使用者產生經濟方面的糾紛【答案】CD4、下列各項中，屬于土地異議登記的法律特征的有（）。A.異議登記的前提是土地進行了更正登記B.異議登記必須得到土地權利人的同意C.異議登記不當造成權利人損害的，異議登記申請人應當賠償D.異議登記失效后，原申請人就同一事項再次申請異議登記的，國土資源行政主管部門不予受理E.異議登記期間，未經異議登記權利人同意，不得辦理土地權利的變更登記或者設定土地抵押權登記【答案】CD5、土地登記文件資料的收集應遵循的原則包括（）。A.及時B.完整C.間隔D.系統E.無遺漏【答案】ABD6、關于國家授權經營的國有建設用地使用權人應接受授權部門的監督管理，下列描述正確的有（）。A.被授權的企業必須對土地資產保值、增值情況提供年度報告B.對企業土地股權的年度變化情況以及對土地資產處置的文件及時報授權部門備案C.被授權的企業必須保證土地資產處于持續增值狀態D.授權部門每年要對企業經營的土地資產情況和執行土地管理法律、法規情況進行監督檢查E.授權部門對被授權企業的監督管理要保證每一季度至少兩次的頻率【答案】ABD7、由于書面形式的合同具有（）的優點，土地登記代理合同一般應采用書面形式。A.及時描述B.可查證C.可長久保存D.便于分清責任E.發生糾紛時容易舉證【答案】BD8、土地登記代理的程序主要包括（）。A.接受委托B.簽訂土地登記代理委托書、代理合同C.收集查詢土地登記相關信息與資料D.開展具體業務E.制作土地證書與提交成果【答案】ABCD9、下列各項屬于土地登記代理服務行業協會主要職能的有（）。A.制定土地登記代理機構及人員的行為準則及道德規范B.實施土地登記代理服務行業資格認證，并組織土地登記代理人考試C.調解土地登記代理行業的內部爭議D.向土地行政主管部門反映土地登記代理及從業人員的意見和要求E.辦理土地行政主管部門委托的其他事項【答案】ACD10、目前我國主要的土地證書有（）等。A.《土地租賃權利證明書》B.《劃撥國有土地使用證》C.《集體土地所有證》D.《土地他項權利證明書》E.《集體土地使用證》【答案】CD11、地役權的合同一般包括（）。A.供役地和需役地的位置B.當事人的姓名或者名稱和住所C.政府批文D.利用期限E.利用目的和方法【答案】ABD12、申請國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記，應當提交哪些資料（）A.不動產權屬證書或土地權屬來源資料B.建設工程符合規劃的材料C.房地產調查或者測繪報告D.土地出讓價款E.相關稅費繳納憑證【答案】ABC13、土地登記的特點有（）。A.統一性B.強制性C.多樣性D.連續性E.公開性【答案】AD14、下列關于《土地登記申請書》填寫基本要求的表述正確的有（）。A.《土地登記申請書》由登記機關負責填寫B.《土地登記申請書》以宗地為單位填寫C.一個土地使用者或所有者使用或擁有兩宗以上土地的，按宗地分別填寫D.一宗地有多個使用者的，按其共有使用權人在本宗地所占土地份額，由各共有使用權人分別填寫E.土地他項權利申請書只由土地他項權利擁有人填寫【答案】BCD15、劃撥國有土地使用權設定登記的法律特征不包括（）。A.劃撥國有土地使用權是依國家行政行為而獲得的權利B.劃撥國有土地使用權的取得沒有范圍限制C.劃撥國有土地使用權一般都有明確的期限D.城鎮范圍內的劃撥土地使用權人不用繳納土地使用稅E.劃撥國有土地使用權的處置受法律限制【答案】BCD16、下列關于土地登記資料查詢范圍的說法中，正確的有（）。A.土地登記結果不可隨便由公眾進行查詢B.土地權利人、取得土地權利人同意的單位和個人有權查詢其土地權利范圍內的原始登記資料C.土地登記代理機構有權查詢與其代理業務直接相關的原始登記資料D.國家安全機關、公安機關、檢察機關、審判機關和紀檢監察部門有權查詢與調查、處理與案件有關的原始登記資料E.涉及軍事用地的登記資料，需提交申請后進行查詢【答案】BCD17、下列不動產登記不可以單方申請的是（）A.法院判決的離婚歸并B.繼承的不動產登記C.房屋買賣D.商品房轉移E.現房抵押【答案】D18、土地登記的基本程序包括（）。A.土地登記申請B.申請人資格調查C.權屬審核D.注冊登記E.核發證書【答案】ACD19、土地登記代理機構的義務有（）。A.依照法律、法規和政策開展經營活動B.可向主管部門提出實施專業培訓的要求和建議C.認真履行土地登記代理合同，督促土地登記代理人認真開展代理業務D.維護委托人的合法權益，按照約定為委托人保守商業秘密E.承擔因代理不當造成的委托人的損失賠償【答案】ACD20、契約登記制度由法國首創，故又稱“法國土地登記制度”，目前采用這種土地登記制度的國家有（）。A.美國B.英國C.中國香港D.德國E.新加坡【答案】ABC21、在收集資料時，土地登記代理機構及其代理人應當注意（）。A.資料是否易處理B.有關材料的真實性、合法性C.材料是否完整、齊全D.材料的取得程序要合法E.土地登記代理人應事先準備好需要收集資料的的清單【答案】BCD22、《土地登記申請書》中權屬性質一欄填寫的內容包括（）。A.國有土地所有權B.國有土地使用權C.集體土地所有權D.集體土地使用權E.土地他項權利【答案】BCD23、經縣級以上人民政府依法批準，符合以劃撥方式取得的建設用地有（）。A.某市文化局辦公用地B.住宅小區用地及配套綠地C.城市污水處理場用地D.軍事用地E.油(氣、水)井場及作業配套設施用地【答案】ACD24、根據房地產管理相關法律，下列關于房地產抵押關系的描述正確的有（）。A.轉讓房屋的所有權或者使用權時，建設用地使用權同時轉讓B.轉讓建設用地使用權時，該土地上的房屋也應一并轉讓C.建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物也同屬于抵押財產D.抵押人未按規定將房地一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押E.建設用地使用權實現抵押權時，地上新增建筑物所得的價款，抵押權人優先受償【答案】ABD25、下列各項中可以免征契稅的有（）。A.醫院用地B.因地震造成住房滅失而重新購買住房C.朋友贈與的房屋，也未發生價值增值的D.城鎮職工按規定第一次購買公有住房E.軍事單位承受土地，房屋用于軍事設施【答案】ABD大題（共10題）一、某宗地系國有土地，土地使用權人為某公司，通訊地址為：X市幸福路A號。依據2004年6月20日該市工商行政管理局頒發的經過變更地址登記后的《企業法人營業執照》，該公司的地址變更為X市財源路N號，該企業向有關部門提出該宗地地址變更登記。問題：1.宗地地址變更登記的三個要件是什么？2.宗地地址變更登記的申請人是誰?3.辦理宗地地址變更登記的申請人應當向有關部門提交的土地權屬證明文件有哪些?【答案】1.宗地地址變更的三個要件是：（1）須屬自然人的經常居住地；（2）須屬固定場所；（3）須經法律確認。2.宗地地址變更登記的申請人是地址變更后的土地權利人。3.應當提交的土地權屬證明文件有：（1）由土地登記機關頒發的土地證書地址變更登記申請人為土地所有權人的提交土地所有權證書；申請人為土地使用權人的提交土地使用權證書；申請人為土地使用權抵押權、地役權權利人的提交土地他項權利證明書。（2）地上建筑物、附著物權屬證明凡是地上存有建筑物或附著物的，變更登記申請人還應提交地上建筑物、附著物權屬證明，如房管部門頒發的房產證等。（3）地址變更證明文件申請人為自然人的，提交由戶籍部門開具的地址變更證明文件或戶籍部門發出的能夠證明其地址變更了的有效證件；申請人為法人或其他組織的，其中，企業法人、部分事業單位法人須提交由工商行政管理部門或主管部門開具的地址變更證明文件或發出的能夠證明其地址變更的有效證件，如申請地址變更登記的公司，其地址變更證明文件為工商行政管理部門頒發的經過更址登記后的《企業法人營業執照》。而機關法人和其他的事業單位則只須提交該機關、單位的更址聲明或更址通知書即可。二、某省W國有機械廠因發展的需要，欲臨時取得一宗5000m2的集體土地使用權，按照《土地登記規則》的要求，王某系機械廠的法人代表。問題：1.作為申請人，王某應向土地登記機關提交哪些必要材料？2.依據申請人類型的不同，申請人所提供的身份證明文件有何區別？3.若土地申請人委托他人代理申請，需提供哪些文件？【答案】1.作為申請人，王某應向土地登記機關提交如下文件資料：(1)土地使用權變更登記申請書；(2)W國有機械廠法人證明、土地登記法定代表人身份證明和王某個人身份證明；(3)原國有土地使用證；(4)機械廠的房屋所有權證。2.申請人身份證明一項因申請人類型的不同而不同，具體如下：(1)申請人是法人的，提交單位法人證明，但有的法人（如機關法人）不需提交，此外還有《土地登記法定代表人身份證明書》、法定代表人的個人身份證或戶籍簿；(2)申請人是自然人的，提交個人身份證或戶籍證明，個體工商戶也視為自然人對待；(3)不具備法人條件的其他組織提交的身份證明文件參照法人。3.土地登記申請人(包括自然人、法人和其他組織)凡是委托他人代理申請的，均須同時提交《土地登記委托書》和委托代理人的個人身份證。代理人為法定代理人的，不需簽署《土地登記委托書》，但須提交村委會或居委會開具的監護人證明。三、王某、李某于2004年與某企業私下簽訂協議，購得該企業一幢6層廠房后(廠房土地性質為國有劃撥土地)，將廠房擅自改造成20多套成套住宅對外出售，并申請辦理土地變更登記。問題：1.王某、李某應辦理何種登記？2.國土部門在處理過程中應從哪幾個方面進行權屬審核？【答案】1.該宗土地的使用者由原來的某企業變為了王某、李某，用途由原來的工業用地變為居住用地，他們應當申請土地使用權變更登記和土地用途變更登記。2.國土部門先進行土地使用權變更登記的審核，權屬審核的內容為：(1)對申請人的審核。申請人應與相關證明文件的土地權利人名稱一致。(2)對轉讓地塊投資情況的審核。出讓、國家租賃國有土地使用人對地塊的投資必須達到合同的約定。(3)對使用期限的審核。土地使用期限小于規定使用期限減去已使用期限。(4)對稅費的審核。申請人應按國家規定繳納有關稅費，如土地增值稅等。(5)對土地用途的審核。土地用途一般不得改變，若改變土地用途應經有關部門的批準。(6)對房產變更的審核。房產轉移應已辦理房產登記手續，申請人領有《房屋所有權證》。王某和李某與企業的地塊轉讓屬于非法，因為原土地屬劃撥用地，若想進行轉讓必須先繳納土地出讓金，而王某和李某又擅自更改了土地的利用類型，因此，國土部門應當對其提出的土地變更登記申請不予受理，同時查處其違法用地情況。四、B縣第一機械廠，1995年5月在城郊以協議出讓方式取得一宗地國有土地使用權，面積為18000m2，用途為工業，使用年限為50年，未辦理土地登記。1998年8月該廠進行技術改造，又在原宗地附近購置了8000m2工業用地，使用年限50年。現為抵押貸款之需要，該廠急需辦理土地登記。問題：1.B縣第一機械廠應當如何申請土地登記？2.如何確定土地使用期限？3.出讓土地使用權設定登記權屬的審核要點是什么？【答案】1.應當按以下規則申請土地登記：(1)B縣第一機械廠應該分別申請兩宗地的出讓國有土地使用權設定登記。申請人為該廠法人及法人代表。(2)申請時限的規定是：①按出讓合同約定，受讓方一次支付全部土地使用權出讓金的，應該在支付出讓金30日內提出申請；②成片開發用地采取一次出讓、分期付款、分期提供出讓土地使用權的，應該在每期付款后30日內申請國有土地使用權設定登記。本題中，B縣第一機械廠未按規定及時申請土地登記，應進行處理后再予以辦理出讓土地使用權設定登記。(3)應該提交的材料包括：①土地使用權登記申請表；②B縣第一機械廠法人證明、法人代表身份證明和個人身份證明；③B縣人民政府關于第一機械廠建設用地批準書；④《國有土地使用權出讓合同》；⑤出讓金支付憑證；⑥委托代理的還應該提交土地登記委托書及代理人身份證明等。2.土地使用期限應該按照出讓合同的規定來推定終止日期，而不能從現在土地登記之日起按50年計算。即土地使用權年限從土地使用者與國家土地主管部門簽訂《土地使用權出讓合同書》之日起計算。3.出讓土地使用權設定登記權屬審核要點是：(1)對申請人的審核。要注意土地登記申請人與國有土地使用權出讓合同中受讓人是否一致；(2)對土地權屬來源資料的審核。一是國有土地使用權出讓合同的出讓方，依法是市、縣人民政府土地管理部門；二是出讓合同出讓的只能是經依法批準的國有土地使用權；(3)對使用期限的審核。要注意出讓年限是否符合最高出讓年限；(4)對土地面積的審核。要注意地籍調查結果是否與出讓合同中的面積一致；(5)對出讓金支付情況的審核等。五、某宗土地屬興旺村集體所有土地，張某于2003年8月1日經興旺村同意，市人民政府批準，以批準撥用方式與李某共同取得該宗土地集體土地使用權。批準用途為宅基地。批準土地面積為200m2，張某、李某各擁有90m2，根據地籍調查并經初步審查，該宗地實際界址清楚，土地面積與批準面積一致，為200m2，集體土地使用權批準撥用手續符合法律規定。根據土地登記有關規定，建議為張某辦理集體土地使用權登記。問題：1.該宗土地在審核批準后的土地登記卡上登記的權屬性質是什么？權利人是誰？2.什么是集體土地所有權、集體土地使用權？3.集體土地使用權主體一般為本集體經濟組織成員，具體包括哪些？【答案】1.該宗土地在審核批準后的土地登記卡上登記的權屬性質為集體土地使用權。權利人為張某和李某。2.(1)集體土地所有權是指中國農村勞動集體在法律規定的范圍內占有、使用、收益、處分自己所有土地的權利。(2)農民集體土地使用權是指從集體土地所有權中派生出來的一種用益物權，根據使用類型可劃分為農業用地的使用權、非農業建設用地使用權和“四荒”土地使用權。3.集體土地使用權主體一般為本集體經濟組織成員具體包括：(1)集體非農業建設用地使用權的主體一般要求為農村集體經濟組織和農村居民。此外，回鄉落戶的離休、退休、退職的職工和軍人，回鄉定居的華僑也可以申請宅基地。(2)集體農用土地使用權的主體一般為本集體經濟組織的成員，如為本集體經濟組織以外的單位或者個人，則必須經村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意，并報鄉(鎮)人民政府批準。(3)集體所有的“四荒”土地使用權主體可以為本集體組織成員，也可以為其他社會單位和個人。在同等條件下，本集體經濟組織內的農民享有優先權。如果“四荒”土地使用權承包、租賃或拍賣的對象是本集體經濟組織以外的單位和個人，必須經村民會議2/3以上成員或者2/3以上的村民代表的同意。六、2006年，M企業在工業區內已依法登記擁有一宗工業用地的出讓國有土地使用權，面積為13300m2，地籍號為5—20—30，使用年限為50年，登記時間為2006年3月5日。為抵押貸款，2009年企業經批準將其中北邊一廠區土地使用權設定了抵押權。現因抵押權的實現，被法院判處拍賣，最后由Y企業拍賣取得位于該廠北邊的7000平方米的土地使用權。問題：如何辦理該宗地的變更登記手續？【答案】辦理該宗地的變更登記手續的步驟為：(1)M企業和設定抵押權的銀行應向原土地登記機關提出注銷土地他項權利(抵押權)登記申請，土地登記機關按土地登記程序辦理注銷登記手續。(2)Y企業和M企業應分別申請土地使用權變更登記。申請時限為Y企業與M企業辦理房產變更登記后15日內。應當提交的證明文件主要有：①土地使用權變更登記申請表；②Y企業和M企業的法人證明、土地登記法定代表人身份證明和法定代表人個人身份證明；③轉讓全同；④原土地使用證；⑤變更后的房屋所有權證；⑥稅費交納證明；⑦委托代理的應提交土地登記委托書及代理人身份證明等。(3)土地使用權變更登記的基本程序為：申請—變更地籍調查—權屬審核—注冊登記—核發土地證書。具體如下：①對Y企業和M企業提交的土地使用權變更登記申請資料進行審查，符合規定要求的，予以受理；②進行地籍調查。因本宗地系分割轉讓，涉及界址的變更，必須進行變更地籍調查，包括權屬調查和變更測量，宗地號變更為30—1和30—2；③進行權屬審核，重點應對土地使用期限、土地面積等進行審核，分別填寫《土地使用權變更登記審批表》；④注冊登記，分別新建《土地登記卡》，在新土地登記卡上進行登記；⑤核發證書，收回并注銷原土地證書，分別填制新的國有土地使用證。七、X市A公司原是國有企業，使用的土地是由國家無償劃撥的，2004年企業進行股份制改造，改制時國家以土地使用權作價出資(入股)。近幾年由于經營管理不善，企業正準備宣告破產。問題：1.如何理解國有土地使用權作價出資？2.可以采取國有土地使用權作價出資(入股)的行業、企業有哪些？3.A公司改制時，國有土地使用權作價出資(入股)前是如何進行地價評估的？4.國有土地使用權出資(入股)有什么法律特征？【答案】1.國有土地使用權作價出資(入股)是國家為了支持國有企業改革和發展，進一步推行土地有償使用制度，明晰土地產權關系，盤活和顯化土地資產，對改制的國有企業涉及的劃撥土地使用權進行資產處置的一種方式。它是指國家以一定年期的國有土地使用權作價，作為出資投入改組后的新設企業，該土地使用權由新設企業持有，可以依照土地管理法律、法規關于出讓土地使用權的規定轉讓、出租、抵押。土地使用權作價出資(入股)形成的國家股股權，按照國有資產投資主體由有批準權的人民政府土地行政主管部門委托有資格的國有股權持股單位統一持有。2.國有企業改革時，經土地行政主管部門批準，可根據行業、企業類型和改革的需要，采取不同的土地資產處置方式和管理政策。其中可以采取國有土地使用權作價出資(入股)的行業、企業有：(1)自然壟斷的行業、提供重要公共產品和服務的行業以及支柱產業和高新技術產業中的重要骨干企業，根據企業改革和發展需要，主要采取授權經營和國家出資入股的方式，向集團公司或企業注入土地資產。(2)對于一般競爭性行業，應堅持以出讓、租賃等方式配置土地。當非國有資本購買、兼并、參股原國有企業時，可將企業原劃撥土地評估作價后同其他國有資產一并轉為國有股，逐步通過股權轉讓變現。(3)對承擔國家計劃內重點技術改造項目的國有企業，原劃撥土地可以繼續以劃撥方式使用，也可以作價出資(入股)方式向企業注入土地資產。3.根據《中華人民共和國公司法》第二十七條、《企業國有資產法》第四十二條規定，公司設立時，股東以土地使用權作價出資的必須進行評估作價，核實財產，并折合為股份。不得高估或者低估作價。國有企業改建為股份有限公司時，不得將財產低價折股或者有其他損害出資人權益的行為。采用國有土地使用權作價出資(入股)方式進行資產處置的，在改制企業擬訂的土地資產處置總體方案核準后，企業應自主委托具備相應土地估價資質的機構進行評估，并依據土地狀況和評價結果，擬訂土地資產處置的具體方案。土地估價報告經企業所在市、縣土地行政主管部門初審后，應在省級以上土地行政主管部門辦理土地資產處置審批時備案。4.國有土地使用權出資(入股)的法律特征包括：(1)國有土地使用權出資(入股)必須依法審批；(2)國有土地使用權出資(入股)方式受范圍限制；(3)國有土地使用權出資(入股)前必須進行地價評估，作價結果要備案；(4)作價出資(入股)取得的土地使用權可以依法轉讓、作價出資、租賃或抵押；(5)土地行政主管部門應與國有股權持股單位簽訂委托持股合同。八、B縣第一機械廠，1995年5月在城郊以協議出讓方式取得一宗地國有土地使用權，面積為18000m2，用途為工業，使用年限為50年，未辦理土地登記。1998年8月該廠進行技術改造，又在原宗地附近購置了8000m2工業用地，使用年限50年。現為抵押貸款之需要，該廠急需辦理土地登記。問題：1.B縣第一機械廠應當如何申請土地登記？2.如何確定土地使用期限？3.出讓土地使用權設定登記權屬的審核要點是什么？【答案】1.應當按以下規則申請土地登記：(1)B縣第一機械廠應該分別申請兩宗地的出讓國有土地使用權設定登記。申請人為該廠法人及法人代表。(2)申請時限的規定是：①按出讓合同約定，受讓方一次支付全部土地使用權出讓金的，應該在支付出讓金30日內提出申請；②成片開發用地采取一次出讓、分期付款、分期提供出讓土地使用權的，應該在每期付款后30日內申請國有土地使用權設定登記。本題中，B縣第一機械廠未按規定及時申請土地登記，應進行處理后再予以辦理出讓土地使用權設定登記。(3)應該提交的材料包括：①土地使用權登記申請表；②B縣第一機械廠法人證明、法人代表身份證明和個人身份證明；③B縣人民政府關于第一機械廠建設用地批