深圳市中海信物業管理有限公司設備現狀及管理實施對策

目錄第一部分公司設備體系現狀分析第五部分啟動方式及支持第二部分明確責任流程，搭建操作平臺第三部分根據目前體系現狀，中長期我們急需做什么第四部分從中長期看，我們應該開展那些工作一、設備現狀中存在的問題第一部分公司設備體系現狀分析設備積塵嚴重，無例行保養。積塵太厚，連標識牌的字都看不到。觸目驚心呀觸目驚心呀高壓電纜入地下室穿墻封堵不嚴，一遇下雨，雨水順電纜進入高壓房，如果高壓室遭水浸，后果不堪設想，那可是10KV的高壓電。高壓電纜溝碧波蕩漾危險，整改客不容緩！設備房內垃圾物品隨處可見設備巡查抄表極不正常，時有時無。沒有形成制度化，常態化。設備維修不及時，保養不到位。細水長流銹跡斑斑上面只是列出目前設備的幾個主要問題，還存的問題有：1、設備房及設備無標識，編號。2、設備故障的維修不及時，完好率達不到3、電梯故障頻繁，客戶投訴多。4、工程人員的安排的合理性，等等。二、體系現狀目前的公司工程設備系統體系基本空白，已經越來越多暴露出系列問題，維護、部分流程煩瑣低效，執行結果表現化，管理不規范等。序號項目名稱分類存在問題1公司級文件體系控制文件1）變化點導致必須修改。2）低效必須簡化、優化。部門文件2操作層文件操作規程低效需要重新改良保養標準與記錄點檢標準與記錄定期整備標準與記錄3數據信息管理停臺記錄1）流程、責任不清。2）數據不全面3）真實性差4）缺乏分析，不能為檢修提供有效依據。故障分析設備檔案維修費用指標分析維護優化三、管理及維修人員現狀1、維修人員作業內容不夠固定，管理層次分散，人員積極性不高2、基層管理人員對設備管理業務相對生疏。3、人員流失、設備增加，造成設備技術和維修人員不足4、維修工作為技術較強的工種，沒有技能培訓和持續成長機制。面積發展管理不專業管理分散培訓缺失人員流失體制發展類型發展設備發展

管理面積的加大，不能滿足公司的發展需求鑒于物業公司設備體系現狀，做強設備管理體系必須提高到一個重要位置，引起各級人員足夠的重視。第二部分明確責任流程，搭建操作平臺一、對物業公司工程維修管理機制進行整改動作1：由工程技術部負責全面督導動作2：工程主管直接負責動作3：劃分區域專塊責任到人動作4：全員培訓實行專業化管理，提高維修隊伍凝聚力。主管領導熟悉業務，直接負責。工作責任明確，專人承當并持續化。給予支持，提升維修工操作技能。二、針對設備現狀，全員管理，分項推進工程技術部工程主管工程維修人員體系規劃、設計與維護人員素質提升文件與數據管理標準與流程貫徹1、體系規劃，設計，學習，引進。2、體系、流程、標準制定與維護3、規劃計劃編制，控制推進過程。4、體系會、現場會、案例活動等。

5、開展三級（經理、主管、工人）管理培訓6、維修人員的技能培訓。7、尋求外部專家，解決關鍵技術問題。8、做好物業設施設備的前期介入工作，9、做好檢修計劃，平衡大中修及改造計劃10、做好關鍵設備問題的技術攻關，改善。11、保養、點檢人、事后維修、計劃維修、故障分析等日常工作質量。12、監管外委工程項目的施工質量及進度。13、公司范圍內的設備管理水平進階評價。14、底層文件的管理（標準、規程、記錄、分析等）15、數據管理：采集、匯總、分析、報告針對目前公司最緊迫的問題，我們要有重點的開始做幾件事第三部分根據目前體系現狀，中長期我們急需做什么維修工屬于技術工程，需學校到企業長達五六年的培訓積累，培訓成本遠高于操作工，應做為技術資源特別管理，建立長期育成規劃（培訓，考核、檔案、崗位管理等）一、專人主抓培訓，建立維修隊伍育成體

系，提升技術水平（工程技術部）對策：1）開展名師帶高徒活動，并從激勵上常態化2）通過自主和外部培訓結合的方式，就新技術對維修人員進行輪訓。3）建立維修人員培訓陣地，公司集中配置場地、資源。4）逐步推行專項專題培訓，及工種橫向技能培訓。二、重新規劃點檢，組織部門把點檢工作做實各種表格不統一內容過于簡單點檢作業形式化，記錄不真實作業內容專業性不足重新編制表格，統一格式關鍵點要記錄數據按計劃進行設備保養部分設備由工程技術部統一推薦內容如供配電、發電機等。

根除保養就是清擦的誤解，制定三級專業保養標準，分級推進。2013年組織工程部把專來保養真正做起來。三、以專業保養為基礎，做好設備的狀態管理當前狀態一級標準（2013.7）二級標準（2013.10）三級標準（2014.1）外觀狀態控制：六項基礎工作：清潔、整齊、完整、牢固、潤滑、有序。內在品質控制：如精度、磨損、震動、校準、整定值等。作業規范控制：作業過程、結果高質、標準記錄、指導規范。

四、重新規劃和優化設備管理體系和流程，提高體系效率。工程技術部將組織針對無作業標準，無作業指導書、作業效率低等問題對體系流程進行編寫，改善。序號項目名稱分類存在問題改善措施負責人初定日期1公司級文件體系控制文件基本無體系文件重新編制、維護譚鳳平2013.10部門文件2操作層文件操作規程無重新編制、維護譚鳳平2013.5.31保養標準無重新編制、維護譚鳳平2013.6.30點檢標準與記錄只有少部分，低效。改良、重新編制。譚鳳平2013.4.303數據信息管理故障停機記錄1)流程、責任不清2）數據不全面3）真實性差4）缺乏分析，不能為檢修提供有效依據1)工程技術部確定申報流程。2）部門主管負責收集申報3）工程技術部專人管理、分析4）以月、季等形式匯總通報，學習。各基地主管2013.4開始故障分析設備檔案維修費用

第四部分從中長期看，我們應該開展那些工作一、構筑新的設備自主預防維保體系。通過重新布局，構筑以預防為主要作業內容的預防維保體系。設備檢點故障維修專業保養定期整備針對性修理大中修及改造事后故障的動態維修及故障分析。設備整體基礎狀態的控制和養護設備有規律的劣化、定期更換、校準等臨時追加預防修理及隨機問題的集中處理服役后期設備的狀態恢復提升重要性的順序

二、推行維修標準化管理，建立典型故障模式和作業指導標準書在設備環境穩定時，維修和保養作業有相當部分是重復性的，因此要在維修操作中導入標準化維修的理念，實現快速修理。作業標準指導書維修預案故障模式Lk現場管理作業方法備件準備圖紙資料如何實現快速維修呢？三、設備檢修常態化，從而使設備狀態和管理逐步提升1、定期檢查逐步專職化，常態化，減少配合，誤工。2、按照三級標準，循序漸進引導部門設備管理走上軌道。3、公司和相關部門領導示范性參加重要檢查過程。4、使現場設備管理標準化和流程化，從而使過程受控，不受人員流動的影響。4、設備狀態定期評價及晉級情況，作為部門年終考核指標。推行過程擬按如下方式啟動：1、各部門支持，密切配合，短期內操作平臺搭建到位，以明確責任和職責常態化