./星級農貿市場商業計劃書二〇一二年五月目錄一、前言…………03二、公司簡介……………………08三、項目簡介……………………10四、市場分析……………………12五、項目建設方案………………16六、項目招商運營策略…………17七、項目經濟效益分析…………19八、項目社會效益分析…………23九、需要政府提供的扶植政策…………………23附件一市調報告〔節選………25附件二農貿市場星級評定標準〔略……………32附件三建設標準〔略………36附件四管理規略…………38一、前言近一段時間以來,國際、國經濟形勢嚴峻,從政府到普通老百姓都感受到了前所未有的壓力。如：1、歐洲主權債務危機持續蔓延,中國出口貿易萎縮,出口加工企業紛紛裁員、倒閉,失業人口增加,社會不穩定因素增加；2、國CPI持續高企,通脹壓力增大。其中與老百姓日常生活息息相關的農產品價格輪番領漲：從"豆你玩"、"蒜你狠"、"你軍",到最近出現的"向前蔥",老百姓的生存壓力日漸增大；3、食品安全問題頻出,"餐桌保衛戰"烽煙再起：從"染色饅頭"、"毒豆芽"、"瘦肉精豬肉"、"假雞蛋、假羊肉"、"膨大劑西瓜",到近日的"工業明膠事件",極大的擠壓了老百姓的消費熱情,嚴重阻礙了"促消費、保增長"方針的落實。中國作為新興經濟體國家的代表,中國經濟的持續、健康增長是促進全球經濟復的重要力量。而居高不下的CPI在很大程度上抵消了GDP的增長,老百姓感受不到經濟增長帶來的生活水平的提高,幸福指數沒有隨著GDP的增長而上升,反而有所下降。老百姓有錢不敢花、不愿花,造成了現在出口出不去、需拉不動的困局,中國經濟面臨著前所未有的增長壓力。而破解這一困局的現實方法之一就是讓老百姓吃上放心、優質價廉的鮮活農產品。〔一菜價高的原因及解決思路讓老百姓吃的放心,政府加強監管就可以解決。而價格問題牽涉則到社會的方方面面,主要原因有兩方面：1、流通環節多以近日暴熱的"向前蔥"為例：省以前每斤不到2元的大蔥,近日已經漲到3.5元,比雞蛋的價格還高。對于一棵普通大蔥來說,從章丘種植基地到省城普通老百姓的餐桌上,僅僅幾十公里的路程,卻因被多次轉手,差價變成了數倍：0.7元1.2元賺兩分錢1.8元3元蔥農小經紀人大經紀人大小批發商零售商在這個鏈條中,可以清晰地看出一棵大蔥的漲價之路。包括大蔥在的農產品價格最大漲幅部分就是終端零售環節,也就是常說的"最后一公里"。大蔥價格從批發到零售之間,每斤價格至少漲1元以上。而農產品零售環節主要是農貿市場〔占80%,因為農貿市場分布不均衡、租賃成本高、管理費用高等問題,迫使大蔥等農產品價格高企。從這個角度看,如果能降低零售商的經營成本,自然就能傳導到菜價上。2、信息不通暢農產品價格暴漲暴跌身后并沒有真正的贏家,看到價格高時,大多數農民就都跟風種植,過量種植導致供大于求,造成賣菜難,價格暴跌,豐產卻不豐收；下一年度農民往往由于上一年價格不好又開始惜種,整體又供小于求,從而導致價格攀升。建立終端信息監控系統,按需種植,或許是解決產銷信息不通暢的好方法。〔二具體解決方案1、加強農產品流通體系建設,提高產銷銜接能力支持建設和改造一批現代化、標準化、規模化的星級農貿市場,支持大型農貿市場與農產品生產企業及農村合作社開展"點對點"對接,充分發揮規模化流通企業和經營主體的骨干作用,消除中間環節。2、規市場流通秩序,提高農產品質量安全水平在具備條件的農貿市場推進農產品檢測、檢驗站點建設和質量安全可追溯體系建設,促進流通環節提高質量安全責任意識。3、建立農產品信息共享機制將終端零售企業的農產品銷售信息納入政府農業產業信息平臺,形成重要農產品監測企業報送信息網絡,定期發布重要農產品市場信息,引導農產品生產和流通,穩定市場消費預期。〔三傳統農貿市場的弊端農貿市場并不是新生事物,它誕生于上世紀八十年代,它的出現緩解了傳統計劃經濟體制下農民"賣菜難"和城市居民"買菜難"的矛盾,為搞活農產品流通、增加農民收入、豐富城市居民的"菜籃子",發揮了重要作用。然而,伴隨人們生活水平與城市文明程度的提高、現代流通業態的發展,傳統農貿市場的弊端逐漸顯現,主要存在以下幾方面的問題：1、基礎設施功能的缺失,造成購物環境和衛生條件上不盡如人意就目前我市農貿市場現狀來看,供水、排水、通風、照明等設施舊,污水處理以及消毒設施基本不具備,許多農貿市場垃圾遍地,污水橫流,老百姓買一趟菜出來一身味、一腳泥,談不上輕松購物,更談不上購物樂趣。同時農貿市場中的一些熟食攤位沒有進行有效劃分,同蔬菜、蛋禽、魚蝦、瓜果等攤位混雜,衛生條件令人擔憂。2、粗獷經營魚龍混雜,存在嚴重的食品質量隱患農貿市場的交易方式,基本上還是延續了3000年前的"日中為市、集天下之民、聚天下之貴、交易而退,各得其所"的原始市場交易方式,眾多的個體小販采取租賃攤位的形式進行經營。這種分散經營的狀況,客觀上形成了進貨渠道廣而雜的混亂局面,導致市場管理者對商品質量難以管理,消費者難以識別。農藥超標、注水豬肉等現象時有發生,而市場又缺乏農產品質量檢測手段,長此以往,有些農貿市場就成了"假冒偽劣產品的集散地",一旦商品出現重大質量或衛生問題,往往是商販一走了之,責任無從追究,消費者的權益得不到保護。3、分散經營、各自為政,難以進行統一監管農貿市場中經營戶眾多,各商戶進貨數量、成本和銷售額只有商戶自己清楚,市場管理者對各經營戶的總交易額不清楚,不能準確把握市場供求狀況,對市場未來前景無法做出準確判斷,從而難以為政府調控市場和農民生產提供科學的依據。4、傳統農貿市場的先天不足,阻礙了城市的現代化進程。我市大部分農貿市場建筑設施已經舊老化,有的甚至是簡易棚市場,還有為數不少的占道市場,嚴重影響到了城市交通、市容環境和居民生活。農貿市場的現狀離人們對現代文明城市的要求仍有著一定的差距,特別是在建設"富庶、美麗、文明"的過程中,農貿市場的標準化、星級化改造勢在必行。〔四農貿市場升級換代的模式進入21世紀以來,國外大型超級市場涌進中國,以其整潔的環境、豐富的商品和新奇的購物模式,在中國大江南北迅速攻城略地,一時間將我國傳統商業企業擠壓的無喘息之地。但隨著大型超市在國經過十幾年的發展,其弊端也漸漸顯現,如：1、農產品價格高﹡超市那種開架式的銷售模式,損耗極高﹡超市管理方收取的費用名目繁多〔現已廣受詬病﹡超市的運營管理模式造成管理成本高這些費用攤到商品上,使得超市的農產品價格要高于農貿市場。2、鮮活農產品的鮮活度差超市的集中采購無法像農貿市場的商戶那樣靈活,農貿市場的商戶通常是當天早上4、5點鐘去批發市場采購,從而保證了所售商品的鮮活,而這一點是超市無法做到的。3、超市的覆蓋圍大,距離遠由于大型超市是舶來品,它的經營模式是適合外國人的購物習慣,即每周一次驅車幾公里外集中購全所有日常用品。因此,在中國,大型超市的選址原則和經營模式也是沿用了國外的模式,人們去超市購物通常是低頻次、高客單價。而老百姓一日三餐高頻次采購農副產品的需要無法由超市滿足,只能由居住地附近的農貿市場來滿足。綜上,鑒于現階段我國經濟發展水平和老百姓消費習慣等客觀需求,在今后相當長的一段時期,農貿市場仍將是我國農產品流通的主要渠道和為老百姓提供放心消費環境的主要載體,它的存在是不可替代的。故此,農貿市場應定位為具有一定公益性的、非壟斷的、競爭性商業設施。將農貿市場的升級換代定位于比超市低一點,比原來的集市要高一點,可以概括為"超市的環境,集市的價格"。****商業中心的"五星級農貿市場"項目就是按照這種模式、借鑒其他先進城市的做法、由****開發建設的市首家星級農貿市場項目。無論是在項目的定位、規劃、硬件投入還是后續招商、運營管理上,新星房地產開發集團和新榮農超管理都圍繞著"打造東北一流的農貿市場,創**農貿市場的樣板市場"這一目標展開。通過各級政府的扶持和幫助,將***農貿市場建設成擁有五星級購物環境,但商品價格比普通集市更低的農產品購銷場所。***商業中心的"五星級農貿市場"項目愿為市農貿市場改造領域的探索產生積極的推動作用,為建設"富庶、文明、美麗"的**出一份力。這也是***集團秉承"天地之心、生民之愛"的企業發展理念所做的一件利在當代、功在千秋、造福于民的大好事。。二、公司簡介三、項目簡介四、市場分析〔一市場需求分析1、人口概況2、交通概況3、居民消費能力〔二市場供給分析〔三結論綜上所述,項目所在區域人口密集,居民消費能力不高,日常消費頻次高,消費需求旺盛,隨著新建住宅項目的陸續竣工入住,居民消費能力呈逐步提高的趨勢。該區域特別適合這種升級版的五星級農貿市場,其品種更齊全、更新鮮鮮活、選擇性更強、交易方式靈活方便。五、項目建設方案星級農貿市場是標準化菜市場和傳統農貿市場的升級版,按照不同的標準要求可以由政府相關部門或行業協會評定為一星、二星、三星、四星、五星。星級評定標準詳見附件二。1、工程概況本項目擬按照五星級標準建設,于20XX5月開始動工新建,20XX5月投入使用。項目位于***〔建筑面積約4,000平,經營面積約2,400平,工程總投資約3,000萬元。2、規劃概況本項目一層為農副產品及制成品、糧油、飲品,地下一層為庫房及停車場,地下二層為停車場,市場管理辦公室設在一層。一層擬規劃約200～260個攤位,可吸納就業約500人。3、項目建設標準﹡市場設立蔬菜農藥檢測室、宣傳欄、服務臺、復秤臺；﹡采用大屏幕顯示器公布當日蔬菜中心指導價格,配置市場動態實時監控設備；﹡市場下水、排污按規定接入城市污水管網；﹡地面采用防水、防滑材料鋪設；﹡屠宰水產經營區域實行防水、防濺設計；﹡市場門面外觀整潔,攤位設置合理、統一美觀；﹡通風條件良好,室光線明亮、通道寬敞；﹡建立信息公開、交易追溯、聯網監測三大系統。具體建設標準詳見附件三。六、項目招商運營策略集團將成立專業的經營管理公司負責該項目的招商、運營、管理,并將對星級農貿市場項目進行規模化、連鎖化、品牌化推廣,力爭在3～5年時間里覆蓋市各區。總經理招商部經理總經理招商部經理綜合管理部經理1企劃部經理物業管理部經理工程管理部經理行政人事專員活動推廣美工平面設計招商專員商管員商場前臺接待兼廣播員保潔主管秩序維護主管消防專員車場管理員保潔員秩序維護員內業管理員電氣主管暖通主管維修電工電梯工萬能工水暖工空調工弱電工商業管理公司組織架構圖副總經理或總監招商營運部內業營運部經理〔二招商策略1、實行品牌戰略,以各經營業態的品牌商家作為龍頭,給予租金減免優惠。如：熟肉制品：瑞安八珍、阿滿食品、棒棰島食品、溝幫子燒雞等生鮮肉：礎明、棒棰島、雪龍、皓月、科爾沁草原牛肉、悅牛等海參：小芹、棒棰島、獐子島、三山島、新玉麟、三山浦等干果：嗑客、好想你棗、大棗、恰恰瓜子等水果：三十里堡的蘋果、旅順的大櫻桃、莊河的草莓等干調：棒棰島調味品、醋等糧油：天狗、日清等2、市場設立一定面積的自產自銷區位在市場中增設自產自銷攤位,并減免其租金及管理費。一方面能夠安置馬路市場中農產品經營戶,將市場周邊街道蔬菜經營戶動員遷入農貿市場；另一方面,可以引進地產的蔬菜生產企業〔如水培菜、芽苗菜及農業合作組織、種菜大戶,實現點對點產銷對接,省去中間環節,以達到比普通集市更低的菜價。3、加強宣傳推廣,讓經營業戶和消費者都能真正領會星級農貿市場"超市的環境,集市的價格"這一市場定位。4、招商過程中,保證市場經營品種、品類齊全,沒有漏項。5、品牌商戶、有經營經驗的商戶優先。〔三運營管理策略1、運營策略﹡每日推出四種特價菜。農貿市場的目標消費者對價格極其敏感,因此這將是非常能聚攏人氣的促銷手段。﹡市場提供統一的計量、收費系統,由市場統一發放儲值消費卡,業戶刷卡收費。這樣,一方面能方面買賣雙方,省去了現金交易找零方面的麻煩,一方面便于市場管理者了解市場行情和商戶的經營狀況,另一方面還可以增強消費者的歸屬感。﹡建立食品安全追溯系統,消費者憑購物小票就可追溯到銷售商和產地,最大限度的保障消費者的權益。﹡建立農產品農藥殘留檢測實驗室,每日抽檢,并即時公布檢測結果。﹡建立公平計量器具,監督商戶的經營行為。﹡建立誠信保證基金,對消費者的舉報、投訴先行賠付。2、管理方案市場管理隊伍落后,管理不規,是現在農貿市場"臟、亂、差、濕"是主要原因。俗話說"三分硬件,七分管理",大部分市場的硬件雖然改善了,但管理仍未跟上,亂扔垃圾,亂擺賣,亂停放現象仍未根本改善。在農貿市場硬件設施提升的同時,應切實加強對農貿市場的規化建設,提升管理隊伍的管理水平和素質,及經營人員的培訓與教育,用制度鞏固農貿市場升級的成果,促進農貿市場管理規,對于提高農貿市場的管理水平具有十分重要的意義。《農貿市場管理制度》詳見附件四。七、項目經濟效益分析項目周邊主要商業設施的租金情況如下表〔略：1、收入估算本項目擬全部采用租賃方式,規劃建筑面積4,000㎡,其中攤位總面積約4,000×〔1-40%=2,400㎡,提供攤位營業道具的租金高,不提供營業道具的租金低。租金收入表如下〔元/天/平：第1～2年第3～4年第5～10年第11～40年11.522.540年總收入：〔1×2+1.5×2+2×6+2.5×30×365×2400÷10000=8,059.2萬元2、成本估算﹡建設成本：6,000元/平﹡裝修成本：500元/平﹡設備成本：300元/平總計：6,800元/平3、財務經濟評價1測算說明﹡假設收益率為3%﹡經營成本〔包括水費、電費等費用：50萬/年﹡管理成本：50萬/年﹡資金成本〔按50%貸款計：6,800÷2×7%=238元/平﹡每五年重新裝修一次,裝修成本為300元/平﹡商業項目計算周期按40年﹡稅費：未考慮2財務盈利能力分析﹡靜態指標：①總投資利潤率=〔8,059.2-7,655.2/7,655.2=5.3%其中：總成本：〔6,800＋300×7＋238×4,000÷10,000＋50萬×40＋50萬×40=7,655.2萬元②投資回收期：經測算,靜態投資回收期約為37年﹡動態指標：①財務凈現值：經測算,FNPV＜0,說明本項目的財務部收益率低于3%②動態投資回收期：已超過70年,遠遠大于商業項目40年的土地使用年限3結論與建議該項目財務盈利能力較差,無抗風險能力,故在財務上是不可行的。鑒于農貿市場屬于公益性項目,不同于一般商業項目對利潤的要求,因此本項目對收益的要求為動態投資回收期30年以,部收益率設定為4%,略高于銀行一年期存款利率3.5%即可,這樣的投資才是有價值的。建議本項目應最大限度的爭取政府的財政支持,當首年得到1,000萬元財政補貼、并每年得到65萬元的財政補貼,補貼至第16年時：﹡靜態投資回收期為：15年﹡動態指標：①財務凈現值：經測算,FNPV﹥0,說明本項目的財務部收益率高于4%②動態投資回收期為：29年﹤項目40年的土地使用年限4、不確定性分析〔在得到如上的財政補貼的情況下由于租賃物業的持有周期較長,隨著社會經濟的發展,、外部環境的變化,使得本項目的經濟效益分析產生了一些不確定性。主要的不確定性因素有以下幾個方面：﹡出租率﹡租金水平﹡經營、管理成本1盈虧平衡點分析﹡經營、管理成本不變的情況下,本項目的盈虧平衡點的收入=〔6,800+238-2,500/40+100萬/4,000=363.45元/年/㎡如果正常年份攤位租金價格為2元/天/㎡,按建筑面積折算后為1.2/天/㎡,則盈虧平衡點的出租率為83%,出租率每上升5%,項目的利潤率變化情況具體如下：出租率利潤率83%088%6%93%12%如果出租率達到100%,則盈虧平衡點的租金為1元/天/㎡,租金每上升10%,項目的利潤率變化情況具體如下：租金〔元/天/㎡利潤率1.001.110%1.220.5%﹡如果正常年份租金價格能達到1.2元/天/㎡、出租率達到100%,則盈虧平衡點的經營、管理成本=1.2×365-4,538/40+650,000/4,000=487.05元/年/㎡,即195萬元/年,經營、管理成本每下降10%,項目的利潤率變化情況具體如下：經營、管理成本〔元/年/㎡利潤率487.050438.358.8%389.6419.4%2敏感性分析由以上分析可見,對本項目的經濟效益指標對出租率、租金水平、經營管理成本這幾個因素的敏感程度比較均等,對出租率的敏感程度略高。因此,在項目的招商過程中要力爭提高出租率,在運營過程中要力爭節能降耗。八、項目社會效益分析*****商業中心星級農貿市場不僅經濟效益顯著,同時也將為社會和諧發展做出很大貢獻。市場每年為社會提供500多個就業崗位,可解決我市城市化改造過程中失地農民的生存、生活問題,并將與北三市、縣區達成戰略合作,帶動地產農副產品的生產和銷售,促進了城鄉統籌發展,有利于推動新農村建設。為確保市場產品質量安全,市場將自籌資金建立質量安全檢測點和"無公害蔬菜檢測中心",所有的蔬菜將全部嚴格實行"準入制"。此外,為維護市場日常秩序、完善市場管理,每年在商戶中開展"誠信守約黨員先鋒崗"和"誠信承諾經營戶"評選活動,正確引導經營戶誠信經營,提高經營戶的食品安全意識。建立現代企業管理制度,把星級農貿市場打造成真正的"綠色市場",為老百姓提供安全放心的農副產品,豐富人民群眾物質生活,實現社會效益與經濟效益的共贏。九、需要政府提供的扶植政策老百姓菜籃子的豐富和餐桌的安全牽動著黨和國家領導人的心,國務院和各地方政府紛紛想方設法減少生鮮農產品流通環節、破解"最后一公里"難題,使農貿市場廣場、公園、健身設施一樣,重新回歸公益性,重新將"菜籃子"工程提到了前所未有的民生高度。2011年10月8日,國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議,部署加強鮮活農產品流通體系建設。會議強調,鮮活農產品流通體系建設具有重要的公益性,要在充分發揮市場機制作用的同時,加大政策扶持力度。要增加財政投入,通過投資入股、產權回購回租、公建配套等方式,改造和新建一批公益性批發市場、農貿市場和菜市場；對鮮活農產品市場要減免租金、攤位費、管理費等費用。落實和完善"綠色通道",依法查處違規收費行為。早在20XX,在市委、市政府就出臺了一系列促進農貿市場改造提升的扶持政策和重大舉措,成立了由工商局牽頭,各委辦局參加的專項工作小組。市財政安排2,000萬元專項資金,對實施改造的各類農貿市場統一進行財政補貼,以促進農貿市場投資管理者對經營業戶減免租金、攤位費、管理費等費用,進而降低農產品銷售價格。市已經在全國設立了樣板,形成了標準化的設計、驗收、評定體系,實現了"地不濕、無異味、菜安全、價公道、計量準、價公示、可追溯、聯成網"。取得了經營者、消費者、政府各方多贏的滿意效果。20XX起,省開始推廣的經驗,