PAGE棗莊國際大酒店項目可行性研究報告目錄第一章、項目總論……………………§1.1項目基本情況………………§1.1.1項目名稱…………………5§1.1.2項目委托單位名稱……………………5§1.1.3項目委托單位基本情況…………………5§1.1.4可行性研究報告編制單位基本情況……5§1.2項目開發(fā)概況………………§1.2.1地塊位置及四至范圍…………………6§1.2.2宗地周圍環(huán)境與設(shè)施……………………6§1.2.3建設(shè)規(guī)模與主要經(jīng)濟技術(shù)指標…………6§1.3項目申請報告編寫依據(jù)………§1.4項目申請報告編寫原則…………7§1.5項目申請報告編寫范圍………7§1.6項目申請報告結(jié)論……………8§1.6.1市場預測和項目規(guī)模…………………8§1.6.2項目建設(shè)進度…………§1.6.3投資估算和資金籌措…………………9§1.6.4環(huán)境保護…………………10§1.6.5項目財務和經(jīng)濟評論……………………10§1.6.6項目綜合評價結(jié)論………10§1.6.7存在問題及建議…………10第二章、項目背景與建設(shè)條件……………………§2.1項目背景………………………§2.1.1連云港獨特而重要的戰(zhàn)略地位…………11§2.1.2江蘇省發(fā)展戰(zhàn)略下的連云港……………13§2.1.3灌云縣社會經(jīng)濟條件……………………13§2.2建設(shè)條件………………………§2.2.1自然條件…………………15§2.2.1.1地理位置、地形、地貌等基本情況…………………15§2.2.1.2氣候和地質(zhì)條件調(diào)查分析……………16§2.2.1.3氣象條件………………16§2.2.2社會經(jīng)濟條件……………16§2.2.2.1連云港市概況………17§2.2.2.2灌云縣概況…………17§2.2.2.3灌云縣縣域發(fā)展規(guī)劃………………18§2.2.2.4交通條件……………18§2.2.2.5經(jīng)濟條件……………18§2.2.3基礎(chǔ)設(shè)施………………第三章、市場分析………………………19§3.1政策及市場分析………………§3.1.1政策導向………………§3.1.2連云港房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀………………§3.1.3整體供需分析…………21§3.1.4銷售價格及地區(qū)市場分析……………22§3.1.5連云港房地產(chǎn)趨勢預測………………23§3.1.6連云港房地產(chǎn)市場警情分析……………23§3.2連云港市房地產(chǎn)住宅市場競爭特點…………24§3.3項目的發(fā)展前景與項目建設(shè)緣由…………§3.3.1項目的發(fā)展前景…………25§3.3.2項目建設(shè)緣由……………25§3.3.2.1市場推動………………25§3.3.2.2政策吸引………………25§3.3.2.3環(huán)境和諧………………26§3.3.2.4發(fā)展需要………………26§3.4項目SWOT分析…………………26§3.4.1優(yōu)勢與機會分析（SO）…………………26§3.4.2劣勢與威脅分析（WT）…………………27第四章、項目規(guī)劃設(shè)計………………28§4.1總體規(guī)劃………………………28§4.2形態(tài)結(jié)構(gòu)規(guī)劃…………………28§4.3規(guī)劃設(shè)計………………………29§4.3.1住宅基本戶型…………§4.3.2道路與交通……………§4.3.3景觀與環(huán)境……………§4.3.4空間形態(tài)………………§4.3.5公建配套………………§4.3.6公用工程………………§4.3.6.1給、排水……………§4.3.6.2供電…………………§4.3.6.3電視、電話、寬帶…………………§4.3.6.4采暖、通風…………第五章、進度與計劃安排……………32§5.1項目實施進度計劃編制依據(jù)…………………32§5.2項目實施總進度計劃…………33§5.2.1籌建準備階段計劃……………………33§5.2.2工程施工階段計劃………33§5.2.3工程竣工驗收及決算階段計劃…………33第六章、項目建設(shè)程序及項目招標……………………36§6.1項目建設(shè)程序…………………36§6.2項目招標………………………36§6.2.1招標方式與程序…………36§6.2.2招標文件…………………38第七章、項目投資估算及資金籌措……………………39§7.1項目投資估算…………………39§7.1.1建設(shè)投資估算……………39§7.1.1.1土地費用估算…………39§7.1.1.2施工前期工程費用估算………………40§7.1.1.3工程建筑、安裝費用估算……………40§7.1.1.4工程預備費……………43§7.1.2建設(shè)期利息………………43§7.1.3流動資金…………………43§7.1.4項目總投資估算構(gòu)成……………………43§7.2項目開發(fā)資金籌集計劃………44§7.2.1資金籌措…………………44§7.2.2資金成本…………………44§7.3貸款償還……………………第八章、項目財務分析………………45§8.1財務評價編制依據(jù)…………§8.2項目銷售收入估算與分析…………………§8.3項目成本分析………………§8.3.1項目開發(fā)固定成本……………………46§8.3.2項目銷售收入估算與分析……………46§8.3.3總成本…………………46§8.4營業(yè)稅及附加、土地增值稅………………§8.4.1營業(yè)稅及附加…………47§8.4.2土地增值稅……………47§8.5項目開發(fā)利潤估算……………47§8.6投資收益率……………………47第九章、項目不確定性與風險分析………………§9.1項目盈虧平衡分析……………48§9.2項目敏感性分析………………48§9.3項目投資風險的定性分析……………………50§9.3.1實施風險與對策…………50§9.3.2市場風險與對策…………50§9.3.3政策性風險與對策………51第十章、項目環(huán)境影響與評價……………………§10.1環(huán)境保護執(zhí)行標準……………52§10.2項目施工期間對環(huán)境不利影響………………52§10.3施工期間環(huán)境不利影響的對策及處理措施…………………53§10.4項目投入運營后的環(huán)境控制…………………54第十一章、消防、衛(wèi)生及安全……………………§11.1消防……………55§11.2衛(wèi)生……………56§11.3安全……………56第十二章、項目節(jié)能設(shè)計…………§12.1建筑節(jié)能………………………57§12.2給排水節(jié)能……………………57§12.3電器節(jié)能………………………58第十三章、項目申請報告結(jié)論與建議…………………58§13.1項目經(jīng)濟效益與社會效益……………………58§13.2對項目的建議…………………59§13.3附件及附圖……………………60第一章、項目總論§1.1項目基本情況§1.1.1項目名稱：棗莊國際大酒店項目§1.1.2項目委托單位名稱：棗莊國際大酒店管理有限公司§1.1.3項目委托單位基本情況委托單位：棗莊國際大酒店管理有限公司公司性質(zhì)：有限責任公司棗莊國際大酒店管理有限公司成立于2007年11月21日，企業(yè)法人代表余福友，公司注冊資本壹仟萬元，主要從事餐飲娛樂及酒店管理。公司現(xiàn)有員工39人，其中高級管理人員16人，具有大專以上學歷者占公司總?cè)藬?shù)95%。§1.2項目開發(fā)情況§1.2.1地理位置及四至范圍該地塊位于灌云縣縣城西苑南路東側(cè)，小鴨河北側(cè)，馨福嘉園對面，項目用地約為3839.1平方米，該地塊屬于灌云縣國有土地使用權(quán)掛牌出讓用地；宗地編號為縣城2007-4號地塊。詳見附圖。§1.2.2周圍環(huán)境與設(shè)施該地塊處于灌云縣城新城區(qū)核心地段，西邊緊靠縣城西苑南路和寧連高速公路的出入口，北邊緊鄰風景秀麗的蘇北第一神山—大伊山。該項目是灌云縣政府打造新城區(qū)的重點建設(shè)項目。項目附近有灌云縣政府、灌云縣實驗小學、灌云縣公安局、灌云縣人民法院、大伊山旅游風景區(qū)、灌云縣中醫(yī)院、灌云縣廣播電視局、灌云縣地方稅務局、灌云縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、灌云縣體育場、市民廣場等單位及活動場所。另外項目附近還有溢彩新都、云海花園、金陵御花園、馨福嘉園等高檔住宅區(qū)，在此建造大酒店是應勢所需，此地是酒店開發(fā)的黃金寶地。§1.2.3建設(shè)規(guī)模與主要經(jīng)濟技術(shù)指標建筑面積(預計總建筑面積)：17792.65平方米,其中地面總建筑面積15252.64平方米,地下建筑面積2540.01平方米,容積率3.97，建筑密度46.36%，綠化率30%。開發(fā)周期：12個月；項目計劃總投資5000萬元。§1.3項目申請報告編寫依據(jù)1、灌云縣馨都國際大酒店有限公司關(guān)于本項目申請報告的委托書；2、國家和地方以及酒店行業(yè)的建設(shè)政策、法令和法規(guī)；3、灌云縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年計劃綱要；4、灌云縣土地及規(guī)劃管理部門簽發(fā)的有關(guān)項目用地土地預審意見書、規(guī)劃設(shè)計條件等；5、國家發(fā)展和改革委員會、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟審評方法與參數(shù)》(第三版)及建設(shè)部有關(guān)設(shè)計規(guī)范、標準；6、根據(jù)項目需要進行調(diào)查和收集的設(shè)計基礎(chǔ)資料，以及灌云縣馨都國際大酒店有限公司提供的有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟資料。§1.4項目申請報告編制原則1、編制的全過程貫徹安全、規(guī)范、完善和經(jīng)濟的原則；編制的成果需符合國家、省、部委和連云港市頒布的相關(guān)法規(guī)、標準、規(guī)范和規(guī)劃；2、堅持技術(shù)可靠、經(jīng)濟合理、運行穩(wěn)定、節(jié)能降耗、便于管理、降低成本的原則；3、在灌云縣總體規(guī)劃的指導下，以發(fā)展、提高為中心，滿足灌云縣政策、環(huán)境、建筑與城區(qū)建設(shè)規(guī)劃整體要求的協(xié)調(diào)統(tǒng)一；4、通過該工程項目建設(shè)，逐步壯大灌云新城區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，進一步帶動灌云新城區(qū)的建設(shè)，促進灌云服務業(yè)的全面發(fā)展．5、以人為本，精心設(shè)計，為發(fā)展灌云經(jīng)濟建設(shè)作貢獻。§1.5項目申請報告編制范圍本項目申請報告是對該項目在市場需求、市場分析及建設(shè)規(guī)模、經(jīng)濟效益等諸方面可行與否的研究，并作出結(jié)論。研究范圍包括：1、需要預測及建設(shè)規(guī)模的結(jié)論；2、建設(shè)條件與市場分析；3、規(guī)劃設(shè)計與施工安排計劃；4、項目環(huán)保及節(jié)能情況分析；5、投資估算及項目贏利能力分析；6、項目不確定因素及投資風險分析等。§1.6可行性研究結(jié)論§1.6.1市場預測和項目規(guī)模1、市場需求簡要分析：灌云縣地處連云港市區(qū)南面，東臨黃海，北接連云港市區(qū)，南為灌南縣，西邊是沭陽縣和東海縣；縣城距隴海鐵路新浦站40公里，距連云港機場50公里、距連云港港口60公里，寧連高速公路、汾灌高速公路、沿海高速、204國道縱貫境內(nèi)，還有數(shù)十公里的海岸線，具備發(fā)展基礎(chǔ)經(jīng)濟所必要的交通、用地及城市依托等優(yōu)勢條件。優(yōu)越的地理位置和不斷改善的投資環(huán)境，使灌云縣的經(jīng)濟迅速發(fā)展。同時，由于這兩年縣政府加大了招商引資力度，一大批國內(nèi)外客商紛紛來灌投資，伴隨著經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)的迅速崛起，大伊山風景旅游區(qū)的不斷開發(fā)，越來越多的外來人口涌向灌云，這對本來就比較薄弱的灌云服務業(yè)是一種考驗，是挑戰(zhàn)也是機遇，因此建造能夠提供高質(zhì)量服務的星級酒店已是勢在必行，據(jù)此，我們認為項目的開發(fā)建設(shè)在經(jīng)濟上可行的。§1.6.2項目建設(shè)進度項目建設(shè)期12個月，計劃于2008年3月底完成項目的可行性研究、勘探、設(shè)計工作，于2008年4月完成工程發(fā)包工作，確定工程施工隊伍與設(shè)備供應商，確保2009年4月底全部完成施工任務，并申請峻工驗收。§1.6.3投資估算和資金籌措1、項目總投資額5000萬元。項目所需固定資產(chǎn)投資總額為9654.2萬元、流動資金總額為1200萬元、建設(shè)期利息為145.8萬元。2、資金來源于企業(yè)資本金、銀行貸款和企業(yè)自籌銷售滾動收入投入等。貸款額2000萬元、貸款年利率為7.29%，全部用項目銷售收入分期償還本息。§1.6.4環(huán)境保護項目建設(shè)的環(huán)境污染主要來自于施工期間，項目施工期間排放的污染物均要求達到國家規(guī)定的排放標準。§1.6.5項目財務和經(jīng)濟評價1、項目開發(fā)投入總成本13751.2萬元；2、項目銷售總收入16900萬元；3、項目銷售利潤2041.85萬元，投資利稅率18.56%、投資利潤率12.44%、盈虧平衡點為86.64%，盈虧平衡面積為64980㎡。§1.6.6項目綜合評價結(jié)論從項目經(jīng)濟分析來看，該工程項目各項經(jīng)濟指標均超過規(guī)定要求。項目經(jīng)濟效益較好，具有良好的財務生存能力，同時具有較強的抗風險能力，投資項目從地方和企業(yè)發(fā)展的角度來看是可行的，在經(jīng)濟上是合理的。從宏觀角度考察，投資符合國家投資發(fā)展政策，具有良好的社會效益，從總體上評價，項目投資可行。§1.6.7存在問題及建議由于本項目地處經(jīng)濟相對不發(fā)達地區(qū)，項目屬于高檔星級酒店，地處灌云地區(qū)，經(jīng)營過程中，在消費能力、服務水準、運營管理等方面存在一定的風險。建議加強員工崗前培訓，強化服務意識，提高服務質(zhì)量，聘請知名的酒店管理機構(gòu)進行專業(yè)化、規(guī)范化管理，并根據(jù)當?shù)厥袌龅膶嶋H情況，對目標市場進行深度細分，拿出切實可行的營銷策略和市場運作方案，以規(guī)避項目運營期間的投資風險，保證項目的財務安全。第二章、項目背景與建設(shè)條件§2.1項目背景§2.1.1連云港獨特而重要的戰(zhàn)略地位1、鑒于連云港獨特而重要戰(zhàn)略地位，國家發(fā)展戰(zhàn)略向連云港傾斜；2、連云港位于隴海鐵路的起點，亞歐大陸橋的最東端。使得連云港港與國家鐵路干線的銜接相當方便；3、連霍高速公路和同三高速公路交會于連云港。使得連云港在我國高速公路網(wǎng)中占據(jù)重要地位，見下圖2.1-1；4、此外，連云港也是沿海經(jīng)濟帶、沿江經(jīng)濟帶、京九經(jīng)濟帶和隴海經(jīng)濟帶的重要結(jié)合點，見下圖2.1-2；5、2007年1月1日至2日，國務院總理溫家寶來連云港考察，要求中央和江蘇省委搞好連云港的規(guī)劃和建設(shè)，加快連云港建設(shè)步伐，從而使連云港成為連接沿海地帶包括環(huán)渤海峽、長江三角洲以及浙江、福建的一個中間環(huán)節(jié)，又使連云港成為隴海線經(jīng)濟發(fā)展與沿海經(jīng)濟發(fā)展相溝通的一個紐帶。§2.1.2江蘇省發(fā)展戰(zhàn)略下的連云港2007年1月29日，江蘇省人大五次會議上的政府工作報告也明確提出要加快連云港建設(shè)步伐，逐步發(fā)揮帶動沿海和振興蘇北的龍頭作用，連接長江三角洲、環(huán)渤海經(jīng)濟帶和隴海線經(jīng)濟帶的樞紐作用，形成江海聯(lián)動、沿海與隴海線發(fā)展互動的格局。江蘇省新的發(fā)展格局：從“三沿”到“四沿”（如圖2.1-3所示），連云港作為振興蘇北的極核，是拉動東隴海產(chǎn)業(yè)帶與沿海產(chǎn)業(yè)帶的龍頭。跨越發(fā)展成為連云港必然的選擇。§2.1.3灌云縣社會經(jīng)濟條件跨入二十一世紀，隨著灌云縣政府著力擴大城市規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施投資加大了投入，新建、改建和擴建了城市道路，對老城區(qū)進行大規(guī)模改造，加大了拆遷力度，經(jīng)濟上致力于招商引資，投資氛圍十分濃厚，相繼建設(shè)了各類專業(yè)市場和旅游服務配套項目，城市環(huán)境以及相關(guān)市場環(huán)境得到很大程度的優(yōu)化。灌云縣隨著經(jīng)濟實力的增強，人民收入的提高，總體消費水平，總體投資能力，包括消費和投資額等均有極大的提高，隨著城市化建設(shè)進程的加快，“吃在灌云，住在灌云，消費在灌云，創(chuàng)業(yè)在灌云”將持續(xù)深入人心，本項目的市場基礎(chǔ)是可靠的。目前灌云縣已初步形成以機械、紡織、食品、化工、建材五大行業(yè)為主的工業(yè)體系；以棉花主副產(chǎn)品深度加工、機電產(chǎn)業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)、林木加工業(yè)為主的四大主導產(chǎn)業(yè)；以灌云臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)、灌云經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、板浦工業(yè)園為主的三大工業(yè)園區(qū)。擁有“太陽雨”牌熱水器、“云山”牌旋耕機、“汪恕有”牌滴醋、“花果山”牌鳳鵝、“云”牌犁刀、“東耕”牌棉花、“雙保”牌乳業(yè)、“綠灌”牌禽蛋、“銀河”牌漆業(yè)、“蘇棉”牌棉花等知名商標和名優(yōu)產(chǎn)品。灌云縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)主要發(fā)展電子、機械、醫(yī)藥、食品、紡織、服裝等高科技、無污染等產(chǎn)業(yè)。該項目建址于灌云新城區(qū)核心地段，地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)雅，交通運輸便捷，人流、物流暢通(詳見基地概況)。附近有眾多的單位和高檔住宅區(qū)，市場潛力巨大，是理想的酒店投資場所。§2.2建設(shè)條件§2.2.1自然條件§2.2.1.1地理位置、地形、地貌等基本情況連云港市地處中國沿海中部的黃海之濱，江蘇省東北部，東與日本、韓國、朝鮮隔海相望，西于江蘇徐州市和山東郯城、宿遷的沭陽相鄰。連云港市地處海陸、南北過渡的結(jié)合部，是中國沿海首批對外開放城市之一、新亞歐大陸橋東方橋頭堡，地理位置十分優(yōu)越。灌云縣地處東經(jīng)119°2’50’’-119°51’9’，北緯32°11’45’’-34°38’50’，位于江蘇省東北部，東瀕黃海，屬隴海經(jīng)濟帶、沿海經(jīng)濟帶的交叉輻射區(qū)，與韓國、日本隔海相望；西部與東海縣及宿遷市沭陽縣相鄰；南部與灌南縣相鄰；北部與連云港市區(qū)接壤。工程區(qū)域位于蘇魯隆起區(qū)與揚子淮地區(qū)蘇北凹陷兩個不同構(gòu)造單元之間，響水深斷裂自灌南縣田樓至燕尾港向黃海以北東向延伸。連云港市就位于北斷裂以東，呈平原丘陵山作半圓性排列，是近海退潮而形成的一塊較為年輕的陸地，整個市區(qū)可劃分為三個大的工程地質(zhì)區(qū)；I區(qū)，構(gòu)造削，蝕山地；II區(qū)，三前增積臺；III區(qū)，海積平原。該項目地段屬于III區(qū)，海積平原。根據(jù)場地勘查深度范圍資料反映，未見斷裂構(gòu)造，區(qū)域穩(wěn)定良好。§2.2.1.2氣候和地質(zhì)條件調(diào)查分析1、氣候因受陸地和海洋的共同作用，連云港市處于暖溫帶向北亞熱帶過渡地帶，具有典型的季風氣候特征，氣候資源豐富而有多樣性。其表現(xiàn)為連云港地區(qū)四季分明，光照充足，氣候溫和，雨量適中，無霜期較長的特點。由于逐年之間季風有強有弱，來臨或早或遲，造成氣候年際變化較大，雨量不均和溫度差高低多變的現(xiàn)象。2、地質(zhì)本建設(shè)場地用地為耕地，地勢平坦，排水良好，與周邊無影響。灌云縣區(qū)域構(gòu)造單元屬華北地臺膠院子斷塊的膠南隆起帶，主要有連云港——東王集倒轉(zhuǎn)向斜和陡溝——南崗倒轉(zhuǎn)背斜。區(qū)內(nèi)地層屬于揚子地層區(qū)，基底為晚元古代中深度變質(zhì)巖系組成，上部直接覆蓋第四松散土層，厚度70-180cm。本地區(qū)地震基本烈度為7度。§2.2.1.3氣象條件灌云縣處于北暖溫帶南部，氣候溫和濕潤，四季分明，常年平均氣溫為14攝氏度，1月平均氣溫為-0.4攝氏度，7月平均氣溫27攝氏度。歷年平均降水在1000毫米左右，降水期主要集中在7、8、9三個月。全年無霜期220天。一年四季主導風向為東南風。由于受海洋的明顯調(diào)節(jié)，灌云縣屬于季風特點的海洋性氣候，四季分明、寒暑適宜、光照充足、雨量適中。§2.2.2社會經(jīng)濟條件§2.2.2.1連云港市概況連云港市江蘇省的直轄市，也是中國首批對外開放的十四個沿海城市之一，位于江蘇省東北部。東瀕黃海，與朝鮮、韓國、日本隔海相望；南與淮安市漣水縣、鹽城市響水縣相連；西與徐州新沂市、淮安市沭陽縣毗鄰；北與山東郯城、莒南、臨沭、日照等縣市接壤。總土地面積7444平方公里，水域面積1759.4平方公里。現(xiàn)轄有新浦、海洲、連云三區(qū)和東海、贛榆、灌云、灌南四縣及國家經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，總?cè)丝?65萬，新浦區(qū)為市政府所在地。連云港是終年不凍的天然良港，為我國八大工業(yè)港口之一。連云港市是“隴海-蘭新”鐵路東部口，是著名的“亞歐大陸橋”東橋頭堡。該陸橋東起中國連云港，西至荷蘭鹿特丹，全長一萬余公里，是橫跨亞歐大洲的最便捷的陸上黃金運輸線。連云港市旅游資源十分豐富，素有“海古神幽”只美譽。有文明遐邇的國家級風景名勝區(qū)花果山，有“世外桃源”宿城、漁灣，有古老而神秘的將軍崖、孔望山摩崖石刻，更有碧海金砂，風光旖旎的海濱度假村等。§2.2.2.2灌云縣概況灌云縣位于江蘇省東北部，東北瀕臨黃海；西部與宿遷市的沭陽縣及連云港市東海縣為鄰；南部隔新沂河與連云港市灌南縣相鄰；北部與連云港市海州、新浦兩區(qū)接壤，隸屬于連云港市，是國務院首批批準的對外開放縣之一。灌云縣1912年建縣，得名于南有大川灌河，北有名山云臺。總面積1840平方公里，其中：耕地面積154萬畝。下轄8個鎮(zhèn)、12個鄉(xiāng)、3個省屬農(nóng)鹽場、6個縣屬農(nóng)林場圃。全縣共有318個行政村，總?cè)丝?05萬人。§2.2.2.3灌云縣縣域發(fā)展規(guī)劃2006年編制完成《縣城發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》、《新城區(qū)控制性詳細規(guī)劃》、《臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》、《大伊山旅游經(jīng)濟區(qū)總體規(guī)劃》等十大專業(yè)規(guī)劃。開工建設(shè)城建重點工程103項，全面完成小鴨河環(huán)境綜合整治工程，完成縣城管道燃氣一期工程，部分小區(qū)安裝入戶，會議中心主體完工，污水處理廠截流管網(wǎng)及廠區(qū)建設(shè)快速推進，行政中心、廣電大廈、西環(huán)路等項目全面投入使用。按照“彰顯個性、展示形象”的要求，傾力打造縣城三大出入口。§2.2.2.4交通條件灌云縣地處連云港經(jīng)濟帶，緊鄰港口，距隴海鐵路新浦站40公里，距連云港機場50公里、距連云港港口60公里，寧連高速公路、汾灌高速公路、204國道縱貫境內(nèi)，擁有數(shù)十公里的海岸線，具備發(fā)展基礎(chǔ)經(jīng)濟所必要的交通、用地及城市依托等優(yōu)勢條件。§2.2.2.5經(jīng)濟條件2006年完成地區(qū)生產(chǎn)總值54.85億元，增長18%，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由36.4：33.9：29.7調(diào)整為33.4：37.4：29.2，單位生產(chǎn)總值能耗下降3.4%；全社會固定資產(chǎn)投資64.24億元，增長53.8%，一般預算收入增幅在全省66個縣區(qū)中排名第二，絕對值較2005年前移2位，被評為全省財政增收先進縣。在2006年度全國中小城市科學發(fā)展評價中，被評為全國最具投資潛力中小城市百強縣。§2.2.3基礎(chǔ)設(shè)施灌云縣近年來為提高縣城的綜合服務能力，投入大量資金對城市基礎(chǔ)設(shè)施進行了大范圍的改造建設(shè)，現(xiàn)已初見成效，市區(qū)范圍內(nèi)已基本解決了通訊、電、水和煤氣等供應緊張的問題。供電、通訊、給排水等城市基礎(chǔ)設(shè)施的管線（道），均已沿路架（鋪）設(shè)。供水：用水可直接從西苑南路接入，經(jīng)水泵房加壓后的自來水可用作消防用水。供電：利用現(xiàn)有的配電線路直接接入酒店。電信及有線電視線路網(wǎng)絡(luò)已覆蓋該區(qū)域，按規(guī)劃要求敷設(shè)，在辦理相關(guān)手續(xù)后，由有關(guān)單位組織施工。擬建工程緊臨城市主干道，可根據(jù)需要向有關(guān)部門申辦有關(guān)用電、用水等使用手續(xù)。第三章、市場分析3.1酒店業(yè)發(fā)展狀況3.1.1中國酒店業(yè)現(xiàn)狀我國酒店業(yè)目前發(fā)展十分迅速，2004年我國住宿與餐飲業(yè)營業(yè)總額1萬億元人民幣，歷史上首次突破萬億元大關(guān)，約占國民生產(chǎn)總值的7.3%左右，成為我國國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)。隨著我國改革開放的進一步深入，國民經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，我國國際化進程的逐步加快，北京奧運會、上海世博會、乃至廣州的亞運會大型活動的成功舉辦、2020年我國將成為世界最大的旅游目的地等眾多利好因素，我國酒店業(yè)無疑將有進一步的發(fā)展和新的動向，目前來看，酒店業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下幾個特點：

1、酒店產(chǎn)品功能不斷完善，酒店市場進一步細分經(jīng)過20多年的發(fā)展，我國酒店業(yè)已從一般的酒店細分為商務酒店、旅游酒店、度假酒店、會議酒店、經(jīng)濟型酒店、主題型酒店和一般旅館等，這是一個不斷滿足市場多樣化需求的過程；2、酒店集團化步伐加快，國內(nèi)外品牌酒店管理公司逐鹿中國市場目前，我國酒店集團已經(jīng)有100多家，連鎖酒店近1000家。酒店聯(lián)合重組還在不斷推進，特許加盟也開始興起，國際酒店集團從高端市場向中低客源市場推進，國內(nèi)市場國際化步伐正在加快；3、酒店個性化服務更加突出，信息技術(shù)進入中國酒店業(yè)以電子信息技術(shù)和連鎖經(jīng)營為代表的現(xiàn)代科技正加速進入我國酒店業(yè)并向客人提供全新服務，如人工智能對技術(shù)溫度，光線的自動調(diào)節(jié)，在客房能有寬帶上網(wǎng)、客房電視機能接收衛(wèi)星網(wǎng)絡(luò)信號、遠程網(wǎng)絡(luò)預定等，一句話，酒店業(yè)的發(fā)展越來越離不開科技進步；4、綠色、環(huán)保、節(jié)能、安全、健康將成為酒店業(yè)發(fā)展的新時尚。綠色、環(huán)保、節(jié)能、安全、健康是經(jīng)濟發(fā)展的必然要求，21世紀酒店業(yè)發(fā)展的新趨勢也離不開這個方向。順應這種趨勢、積極創(chuàng)建綠色酒店、推動中國酒店業(yè)進入以“安全、健康、環(huán)保、節(jié)能”為主題的新時代，將是國內(nèi)酒店業(yè)的必然選擇。

3.1.2灌云酒店業(yè)現(xiàn)狀1、從灌云現(xiàn)有酒店的絕對數(shù)及容納能力來看灌云目前有準四星級標準酒店1家,三星級酒店1家，二星級酒店3家，再加上一些小型賓館縣城酒店總數(shù)不會低于100家。全縣客房平均開房率為61.2%。從這個角度來看，灌云酒店市場無疑是個競爭比較激烈的市場。2、從利好因素對灌云酒店業(yè)的支撐來看連云港作為江蘇省唯一擁有海港資源沿海城市，位于隴海線的東端，除了輻射我國中、西部廣大區(qū)域外，還可以直接和歐洲內(nèi)陸各大城市連通，具有良好的港口資源優(yōu)勢，隨著國家“西部大開發(fā)”和“中部崛起”的發(fā)展方針，盡快把連云港建設(shè)成為“國際性濱海城市”、“現(xiàn)代化的港口工業(yè)城市”和“山水相擁的知名旅游城市”，為本項目開發(fā)提供了堅強的政策導向。伴隨著連云港市“一體兩翼”戰(zhàn)略的實施，灌云作為兩翼中的南翼，每年將會有數(shù)量龐大的各種類型的招商團、考察團前來灌云投資、考察，另外隨著蘇北第一神山—大伊山的不斷開發(fā)，也會有大批游客來灌云觀光旅游，這些團體頻頻光顧灌云，將會給灌云的酒店帶來的滾滾客源；其次，工業(yè)化密集型的“暈輪”效應也衍生出繁榮的會展業(yè)和工業(yè)旅游，這也是灌云酒店業(yè)得以蓬勃發(fā)展的原因之一；另外，灌云地處連云港的南翼，位于寧連、沿海高速的交匯點，地理條件相當優(yōu)越。相對于新浦、墟溝而言，同等級的酒店在灌云其價格要低很多，這個價格優(yōu)勢也吸引了大量消費者。正是這些利好消息，吸引了大批投資者投身于灌云酒店行業(yè)。3、從酒店經(jīng)營狀況來看從經(jīng)營的角度來看，灌云酒店市場收入中，客房、餐飲和娛樂三大收入三國鼎立，特別是娛樂業(yè)，它已成為灌云一種產(chǎn)業(yè)化的經(jīng)濟，其規(guī)模之大、層次之豐富已經(jīng)成為了灌云一個主要的創(chuàng)收經(jīng)營項目。這是其他地方酒店市場所沒有的特征。4、從酒店競爭能力來看灌云現(xiàn)有酒店規(guī)劃相對落后。灌云酒店如林，但大多獨體建設(shè)、散點布落，環(huán)境較差，缺乏真正意義上的多元化、規(guī)模化、具有較高美譽度的品牌酒店，主題特色酒店幾乎為市場空白。這是由灌云酒店業(yè)的發(fā)展歷史所決定的：一方面，灌云酒店業(yè)發(fā)展才不過四、五年的時間；另一方面，灌云酒店的投資者一般都不是酒店業(yè)出身，再者國內(nèi)還鮮有經(jīng)驗豐富的本土管理人才；這些因素決定了灌云酒店還不具備長遠眼光和規(guī)劃能力，還沒有形成深厚的企業(yè)文化內(nèi)涵，所以真正意義上具有強大競爭力的酒店還沒出現(xiàn)。3.2灌云酒店消費者研究3.2.1消費者對商務酒店和度假酒店的需求差異經(jīng)過詳細的調(diào)查，就灌云范圍來說，商務酒店最為重要的是要能盡可能地為客戶帶來便利：1、就酒店位置來說，最好臨近商務區(qū)或重要交通樞紐（例如高速公路）附近，在這些地方住宿，方便與客戶洽談業(yè)務，便于參加各種商務活動；2、商務酒店本身提供的條件要便利，如商務中心的設(shè)施是否齊全，通訊、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備是否齊全，能否滿足小型會議甚至遠程會議種種需求等；3、完成一天的任務之后，客戶需要的是放松自己，釋放一下一天的工作壓力，好的酒店要能夠滿足消費者的一切需要健身、游泳、桑拿、KTV、美體、球類等等；4、商務酒店對價格因素很敏感，因為商務酒店數(shù)量比較多，相互之間的競爭比較激烈；5、灌云商務酒店逆黃金周現(xiàn)象特別明顯。灌云擁有眾多的企業(yè)，這些企業(yè)的老板、高級管理人員的商務往來、業(yè)務談判沒有淡旺季之分，因此灌云的酒店除了每年的春節(jié)生意較淡以外，其他時段酒店業(yè)務都很多。但是在黃金周，由于灌云旅游資源缺乏深度開發(fā)，大量的人員外出旅游，于是就形成了灌云酒店業(yè)務逆黃金周的現(xiàn)象。6、商務酒店存在一定的輻射商圈，核心商圈是5分鐘車程，次級商圈為5分鐘車程，三級商圈半小時車程。度假酒店主要接待度假休閑的客戶，并為他們提供各種相關(guān)服務。所以對它的要求有所不同：1、從自然條件來說，度假酒店最好位于濱海、山川、湖泊等自然風景區(qū)的附近，位置與氣候最好具有非常獨特的特點；2、度假酒店因為遠離客源地，其知名度對酒店的影響非常重要；3、度假客人的需求與商務客人的需求有所不同，他們主要選擇旅游、休養(yǎng)、度假、運動等活動項目，而且客人的結(jié)構(gòu)相對復雜，所以，針對不同的客戶群，在不同的季節(jié)，營造不同的配套，如高爾夫、中醫(yī)養(yǎng)生、兒童娛樂等，就顯得十分重要；4、度假酒店業(yè)務對時令、季節(jié)非常敏感，在節(jié)假日火爆，但平時比較泠淡。為了熨平這種波動，很多度假酒店都特別注意營造本身的建筑特色與配套特色，例如有些度假酒店配備了各種會議；5、度假酒店基本上沒有商圈的概念，但度假客戶對度假城市的旅游資源、文化底蘊、生態(tài)環(huán)境、休閑配套的要求很高。3.2.2灌云酒店消費者特征：調(diào)查表明：1、從職業(yè)角度看，灌云酒店的消費者主要來自兩大塊：第一種是來自所在區(qū)域的企業(yè)。他們大多數(shù)是周邊企業(yè)、工廠的高管、老板和所有者，這些人因為商務和業(yè)務的需要而與其業(yè)務伙伴成為酒店最重要的消費群體，這些人約占酒店客人總量的65%；第二種是來自機關(guān)和事業(yè)單位的客人，他們除了自己有一定的消費能力之外，也因為工作需要而成為酒店的消費者；2、從籍貫角度看，灌云酒店消費者主要是來自滬浙一帶以及本省的蘇、錫、常一帶，另外還有一部分是來自海外和珠三角的客人。這些蘇、錫、常客戶很多是因為自己在灌云擁有投資，或者是作為母公司派到灌云的高級管理人員；而來自海外和珠三角的客戶一般都是作為上述公司的業(yè)務伙伴而來灌云作商務逗留的；而且近年來受灌云酒店的吸引，這部分人越來越多，并逐漸成為灌云酒店消費市場一支不可忽視的力量。3、從入住酒店的時間上看，來自海外和珠三角的客戶入住的時間相對來說長一點，一般是三天左右，而且這種入住都帶有非常強的季節(jié)性；蘇、錫、常客戶因為是長駐灌云，一般在灌云都擁有自己固定的住所，他們?nèi)ゾ频晗M時往往在餐飲、娛樂方面消費的比較多而住店的時候少，而且他們在酒店里面消費這些項目的頻率非常高；4、從消費偏好來看，一般來說，來自海外和珠三角客戶更注重保健、休閑、安全與保密（水療、游泳、書吧），另外，因為體格的緣故，他們對房間的空間要求比較多一些；蘇、錫、常等客戶大多比較喜歡娛樂（桑拿、KTV、酒吧）以及相關(guān)服務；5、另外，平均來講，灌云酒店所接待的業(yè)務中，有20%左右的業(yè)務為政府部門的會議、考察、度假、旅游，這些客戶主要來自江、浙、滬、粵等沿海地帶，灌云本地也占有一定比例，他們大都喜歡選擇幽雅、安靜的環(huán)境，而且基本上每年他們平均都有兩次這種消費機會；6、從文化層次來看，這些酒店消費者一般都具備較好的文化素養(yǎng)，其中大專和本科學歷的占據(jù)50%以上，也有少部分客戶只接受過中學文化教育；7、從收入角度來看，灌云酒店消費者特征比較獨特：低收入人群占客戶總數(shù)的絕對多數(shù)，而高收入階層在總數(shù)中所占比例非常少；第四章、項目分析與定位4.1項目資源分析4.1.1項目自然資源分析本項目地處淮北第一神山——大伊山旁。大伊山風景區(qū)是國家級風景名勝區(qū)。它誕生于太古代，迄今已有20億年的歷史了，它有12座山峰組成，方圓15華里，最高峰海拔226.6米。是省域內(nèi)南京以北所看到的第一座高山，素有“淮北平川第一神山”之稱,大伊山因“華夏第一賢相”、我國美食和創(chuàng)制中藥湯液的始祖伊尹晚年曾隱居于此而得名。在大伊山東側(cè)的青風嶺上，有我國發(fā)現(xiàn)最早、保存最為完好、新石器時期的石棺墓遺址，這是全國重點文物保護單位，與故宮具有同等的價值，大伊山上還有江蘇省省級文物保護單位――元代梅鹿石巖畫等。

大伊山是一座奇山，一是奇在石上，有各種象形石，如：有形如人頭的老人石、形似青蛙的蛙王石、還有獅身人面石、象石、飛來石、鱷魚石、龜石等，栩栩如生，應有盡有，可以說是石頭的動物世界。二是奇在巖畫上，有各種石刻，星羅棋布，如省政府定為重點保護單位的梅鹿石、還有被稱為東方天書的星相石、海船石、美女石等；三是奇在山洞上，有各種洞穴二十多處，如八一洞、六一洞、神仙洞、白云洞、盤絲洞等，每個洞都有動人的故事，每個洞都是無價之寶，面積僅有五平方公里的景區(qū)內(nèi)藏有這么多的奇洞即使是在名山上也不多見。四是奇在巖崖上，有各種奇崖，不僅顏色奇而且形態(tài)奇，有紅色崖、青石崖、黃色崖等五彩繽紛的崖，還有升仙崖、望夫崖等，令人不禁驚嘆不自然的神刀鬼斧。五是奇在植物上，大伊山有植物種類近千種，珍奇植物上百種，如本地特有的金鑲玉竹、生長非常壯觀的香樟樹、形似母子的母子松、榮獲省第九屆陸羽杯特等獎和一等獎的臥龍云霧茶等等。六是奇在水上，雖然大伊山水資源不是太豐富，但老龍澗遠近聞名、飄兒井極富傳奇色彩、茯苓泉水讓人陶醉，還有人工開采的后形成的侍溝湖清澈見底，大伊山的瀑布也是一景，由于大伊山峰多、澗多、雨后的大伊山成為彩虹瀑布的世界。一年四季皆有特色。大伊山植被豐富，景色秀麗，山林幽靜，環(huán)境幽雅。有各種植物上千種，珍稀植物數(shù)百種。不但改進了大伊山的空氣質(zhì)量，也造就了幽靜的環(huán)境。4.1.2項目人文資源分析項目所在地伊山鎮(zhèn)文化底蘊深厚，許多美麗的神話遍布大伊山的大小景點，比如：“盤絲洞”、“濯垢泉”與蜘蛛精的故事，龍王、龜石與通天河的傳說，“石佛寺”、“古佛寺”、涉及到神話小說《西游記》中的豬八戒、孫悟空、如來佛主、觀世音菩薩和唐僧等。再如：“白云洞”又名“白龍洞”，與六月初三小白龍?zhí)酵赣H傳說在當?shù)亓鱾魃鯊V。民間傳說雖不可信，但僅此就足以證明項目所在地實為“有山有水，有仙有靈”的人文寶地。4.1.3項目政府資源分析到目前為止，灌云縣城還沒有一家能提供高水平接待能力的酒店，而其他縣基本上每縣城都擁有一家四星級以上大酒店。從其他縣區(qū)的情況來看，興建一家四星級以上酒店不僅能為當?shù)卣畡?chuàng)造可觀的國民收入，更為重要的是，它能為當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展提供良好的潤滑作用。正是因為這個原因，灌云縣政府對本項目建設(shè)非常支持，這也是本項目一項非常重要的資源。4.1.4項目區(qū)位分析根據(jù)灌云新的縣城規(guī)劃方案，本項目與灌云縣行政中心距離僅兩分鐘左右車程，同時，本項目所在地正好是灌云新城的中心，灌云縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)就在本項目附近（不超過五分鐘車程）。從區(qū)位上看，一方面，本項目建成之后，能同時為這兩個辦事機構(gòu)提供急需的服務；另一方面，這兩個機構(gòu)也能對本項目的經(jīng)營產(chǎn)生一個強大的支托。另外，從灌云縣范圍來看，灌云縣未來的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)還會以勞動密集型產(chǎn)業(yè)和資本密集型產(chǎn)業(yè)為主，其中資本密集型產(chǎn)業(yè)主要就是房地產(chǎn)業(yè)，本項目的建成，將能對全灌云縣區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展起到拋磚引玉的作用。4.2項目定位4.2.1項目總體定位酒店的總體定位：集度假、商務、會議、娛樂為一體的大伊山古文化主題型綠色生態(tài)酒店；持續(xù)發(fā)展模式：旅游+酒店+酒店管理學院+地產(chǎn)+高爾夫；定位說明：1、在省政府擬編的新區(qū)位規(guī)劃中，江蘇省新的發(fā)展格局：從“三沿”到“四沿”，連云港作為振興蘇北的極核，是拉動東隴海產(chǎn)業(yè)帶與沿海產(chǎn)業(yè)帶的龍頭。灌云作為連云港的南翼，跨越發(fā)展成為灌云必然的選擇。這對本項目來說無疑是非常有利的；另外，沿海鐵路建成后，灌云的地位優(yōu)勢將更為明顯，這對本項目而言更是錦上添花。2、項目總體方向為度假酒店，同時也注重商務與娛樂。從地理位置來看，項目做成純粹商務酒店沒有便利性優(yōu)勢，而且以項目所在地為核心在10分鐘車程的區(qū)域內(nèi)，包含了周邊地區(qū)眾多的商務酒店，競爭十分激烈，以本方向為思路，可以有效避開這種競爭；另外，隨著灌云經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的飛速發(fā)展，項目周邊的企業(yè)數(shù)量將越來越多，酒店的商務及娛樂的需求量也會隨之增長，從既有經(jīng)驗來看，商務與娛樂是灌云酒店市場的重要收入來源，所以不可忽視這些市場的需求量；同時，項目雖然具備一定的度假環(huán)境，但相對純粹旅游勝地的旅游資源、文化底蘊、生態(tài)環(huán)境、休閑配套等而言，兩者之間還有相當大的差距，而且灌云在工業(yè)化過程中環(huán)境污染問題本來就嚴重，所以走純粹的度假酒店的路子也是行不通的。近年來，隨著政府工作的不斷深入，灌云縣招商引資力度的加大，全縣硬、軟件環(huán)境都得到了飛速的提升。每年都有眾多企業(yè)考察團前來學習、考察，這部分客戶同時也具有旅游、度假、會議等需要，本項目位于核心區(qū)，在多方面都能更好地滿足該類客戶的需求；綜合考慮，我們還是不能忽略商務與娛樂的存在；但是在項目的整體規(guī)劃設(shè)計過程中，我們將會充分考慮商務、娛樂與度假功能的相互影響；3、綠色、生態(tài)、自然是人的需求發(fā)展到一定階段后的必然選擇，酒店也是如此，無論是度假酒店還是商務酒店，注重酒店內(nèi)外自然生態(tài)環(huán)境的營造，體現(xiàn)人與自然的和諧，將是一種潮流。本項目本身就具備天然的綠色自然生態(tài)環(huán)境，再經(jīng)過營造，這些條件將會有力地保證本項目在未來的競爭中不落人后；4、項目在本地人文歷史底蘊的依托下，從酒店的建筑風格及園林藝術(shù)等方面多加考慮，將更有利于提升酒店的文化內(nèi)涵。灌云現(xiàn)有酒店的設(shè)計基本上都是以歐陸風格或東南亞風格為主題。為使項目不入俗套，獨樹一幟，可以考慮走差異化道路，選擇古典園林及建筑為主題風格。4.2.2項目檔次定位項目定位：白金四星級1、從灌云其他縣區(qū)酒店營運經(jīng)驗來看，就灌云以及周邊地區(qū)的社會經(jīng)濟條件以及其自然、人文、政治等資源而言，它們完全有能力支撐一個四星級大酒店的正常運作并盈利；2、到目前為止，灌云周圍縣區(qū)基本上都擁有本地的四星級大酒店，灌云屬于“中部塌陷”地區(qū)，興建一座四星級大酒店能彌補這個缺憾；3、如果興建一座四星級大酒店，不僅可以彌補這種塌陷，而且可以把外出其他縣區(qū)消費的客人留在灌云，為灌云創(chuàng)造價值；如果興建一座低于四星級的酒店，則不僅很難抵擋住周圍縣區(qū)其他酒店的競爭，而且也不能保證能有效地參與本縣酒店市場的競爭；4、就項目地塊綜合素質(zhì)而言，一座低于四星級的酒店與該地的環(huán)境極不相稱，這不僅會削弱地塊本身的利用價值，更重要的是，它還會破壞項目地塊所在片區(qū)的可持續(xù)開發(fā)和利用。4.2.3項目客戶群定位屬性具體描述年齡30-55歲籍貫滬浙一帶、珠江三角洲、蘇、錫、常等地職業(yè)文化層次經(jīng)濟能力保健、休閑、安全、保密娛樂、康體、餐飲、商務相關(guān)服務消費目的商務需要、釋放工作壓力4.2.4項目技術(shù)指標定位土建園林等技術(shù)指標序號名稱面積（㎡）1用地面積3838.972建筑總面積17792.653建筑占地1779.744客房樓6821.065卡拉OK、夜總會30006桑拿洗浴區(qū)1570.367會議室8008豪華包間18009園林綠地150010停車場2540.01機電設(shè)備類技術(shù)指標序號名稱數(shù)量1供電：雙回供電2000KVA2發(fā)電機500KVA3供水：日用水量300噸4電話總機300門第五章、項目投資估算5.1項目投資估算5.1.1項目投資概況本項目總投資5000萬元，初步規(guī)劃建設(shè)期為一年。為了減輕項目開發(fā)對融資的壓力，同時也為了減輕項目開發(fā)的風險，我公司擬向銀行融通一部分資金作為本項目的投入。5.1.2項目投資估算表項目投資估算表序號用途建筑面積（㎡）工程單價（元/㎡）合計（萬元）1總用地面積3838.97建筑總面積17792.652各種稅費、辦證費3勘察、設(shè)計、監(jiān)理17792.654土建17792.651416.3625206園林綠化1500100157給排水17792.65101.161808空調(diào)17792.65809強電、弱電17792.6530010消防17792.6510220011廚房15012洗衣房5013洗浴中心設(shè)備20014室內(nèi)裝飾（包括家具）17792.6560015餐廳用具、用品8016廚房用具、用品5017客房用具、用品20018制服、CI設(shè)計3019營銷10020試營業(yè)費用8020不可預見費16521項目投資=SUM(ABOVE)5000第六章、進度與計劃安排§6.1項目實施進度計劃編制依據(jù)項目實施進度計劃主要考慮以下原則：(1)業(yè)主對工程建設(shè)工期的意見。(2)工程施工通過公開招標方式，擇優(yōu)選擇房屋建筑二級以上施工企業(yè)承建，以保證工程質(zhì)量和建設(shè)進度。(3)根據(jù)工程規(guī)模及建筑物施工特性，各主要工程項目施工宜選用大、中型機械設(shè)備為主。(4)施工安排應不影響公司的正常管理工作，應集中安排在一段時間內(nèi)完成。§6.2項目實施總進度計劃§6.2.1籌建準備階段計劃籌建期內(nèi)開發(fā)商負責完成本工程設(shè)計、招標、評標、簽約等工作，為承建單位進場開工創(chuàng)造前提條件。籌備工作應在開工前完成。§6.2.2工程施工階段計劃根據(jù)本項目特點及施工條件，開發(fā)期限12個月，開發(fā)量約為17792.65平方米。經(jīng)各單項工程施工方法研究后確定，該工程施工總工期為10個月，其中：工程施工準備期半個月(直線工期)；從工程施工到完工使用工期為9個月。工程竣工驗收、決算期１個月。本工程總工期宜安排在2008年4月開始實施，其中土建項目的實際施工期為8個月。前半個月可安排施工準備，不占用直線工期。為確保建設(shè)工程全面完工，除要求土建承包單位必須按總進度要求完成外，更需要項目發(fā)包單位按期撥付投資，方可保證在規(guī)定時間內(nèi)完成工程項目的施工任務。§6.2.3工程竣工驗收及決算階段計劃本工程的施工，于2008年4月開始至2008年11月陸續(xù)完成，應及時組織竣工驗收，并于11月底完成所有工程的竣工決算工作。本項目的項目實施進度安排見下圖。序號項目名稱日期2007年2008年2009年10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月1施工準備20083.1~2008.3.311.1研究勘察設(shè)計2008.3.1~2008.3.311.2五通一平2008.3.1~2008.3.311.3設(shè)備訂貨2008.1.1~2008.1.311.4招標、簽約2008.3.1~2008.3.312施工與按照2008.4.1~2009.1.312.1土建施工2008.4.1~2008.11.312.2設(shè)備安裝2008.8.1~2009.1.313驗收、結(jié)算2009.2.1~2009.2.283.1竣工驗收2009.2.1~2009.2.283.2竣工結(jié)算2009.2.1~2009.2.284第七章、項目投資分析7.1項目投資分析7.1.1項目投資分析資料的預測和選定本可行性研究所使用的資料和基本條件,是根據(jù)灌云市面上同類酒店的實際經(jīng)營情況作參考來確定的。⑴、營業(yè)收入的測算標準①客房營業(yè)收入本酒店有各類客房328間,灌云縣面上同類型酒店的房租一般每天在600-700元之間（如御景灣酒店、塘廈三正半山酒店、喜來登大酒店等）,本研究報告適當降低標準,按客房每天每間550元計算。根據(jù)灌云地區(qū)的客房情況,開房率按62%的標準計算,房租每年遞增5%。②飲食營業(yè)收入本酒店有1000人的宴會廳和30間中、西餐廳包房。灌云同類酒店的飲食服務收入一般為客房收入的1.2-1.4倍,本研究報告適當降低標準,選定飲食服務收入與客房收入的比例為1:1。③康體與娛樂營業(yè)收入本酒店康體與娛樂設(shè)施包括卡拉OK、歌舞廳、健身及桑拿浴、桌球、麻將等項目，KTV包房為60間，桑拿房為80間。根據(jù)灌云同類型酒店的營業(yè)資料，康樂與娛樂營業(yè)收入為客房收入的100%，本研究報告按康體與娛樂營業(yè)收入與客房收入的比例按1：1計算。④其它服務收入其它服務收入包括旅游服務、客運服務、票務服務、電訊服務、會議服務、商場、洗衣服務等，本研究報告按入住客人的40%，每人每天消費40計算，每年遞增5%。⑵營業(yè)成本的測算標準①客房營業(yè)成本根據(jù)灌云同類型酒店的標準，本研究報告按營業(yè)收入的7%計算。②飲食業(yè)成本根據(jù)灌云同類型酒店的標準，本研究報告按營業(yè)收入的45%計算。③娛樂營業(yè)成本根據(jù)灌云同類型酒店的標準，本研究報告按營業(yè)收入的30%計算。④其它服務成本根據(jù)灌云同類型酒店的標準，本研究報告按營業(yè)收入的40%計算。⑶營業(yè)費用測算標準①人員編制及工資標準根據(jù)灌云同類型酒店的標準，員工配置系數(shù)一般為1.5-1.7之間，本研究報告按1.6的系數(shù)配置員工，本酒店共有328間客房，需配置員工524.8人，考慮本酒店的經(jīng)營范圍及酒店的形式，參考同類酒店的標準，總員工人數(shù)為780人，人平均工資按每月1600元計算，工資總額每年遞增5%。②廣告費根據(jù)灌云同類型酒店的標準，按營業(yè)收入的3%計算。③水電煤氣根據(jù)灌云同類型酒店的標準，按營業(yè)收入的6%計算。④維修保養(yǎng)費根據(jù)灌云同類型酒店的標準，按營業(yè)收入的2%計算。逐年遞增5%。⑤行政管理費培訓費營業(yè)期第一年為工資總額的8%，第二年為第一年的40%，以后每年遞增5%。服裝費營業(yè)期第一年為每人1000元，第二年為第一年的50%，以后每年遞增5%。辦公差旅費根據(jù)灌云同類型酒店的標準，按營業(yè)收入的1.5%計算。交際應酬費根據(jù)灌云同類型酒店的標準，按營業(yè)收入的2.5%計算。董事會費根據(jù)灌云同類型酒店的標準，按營業(yè)收入的1.5%計算。顧問費根據(jù)灌云同類型酒店的標準，按營業(yè)收入的1%計算。⑥工會經(jīng)費根據(jù)灌云同類型酒店的標準，按當年工資總額的3%計算。⑦保險費根據(jù)灌云同類型酒店的標準，按固定資產(chǎn)原值的3%計算。⑷土地使用費及稅項①土地使用費由酒店向國家征用土地，并按國務院規(guī)定，建設(shè)期免交土地使用費，營業(yè)期開始后按每年每平方米20元計交，每隔五年遞增10%。②稅項營業(yè)稅根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，酒店內(nèi)客房、餐飲及其他服務按營業(yè)收入的5.5%計交，康體與娛樂按營業(yè)收入的22%計交。所得稅根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)法》及其它有關(guān)法律的規(guī)定，本酒店的所得稅率33%，從獲利年度起計。⑸固定資產(chǎn)折舊和開辦費攤銷根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)法》及其它有關(guān)法律的規(guī)定，屬注冊資本部分的固定資產(chǎn)折舊不能作為償還投資本金和利潤之用，只能留著企業(yè)使用。本研究報告把注冊資本部分的折舊作為酒店的固定資產(chǎn)更新、重置的費用。本酒店固定資產(chǎn)折舊和開辦費攤銷如下：①注冊資本金折舊按10年直線折舊，不留殘值。②注冊資本以外部分折舊按10年直線折舊，不留殘值。⑹投資本息的償還貸款按分期等本償還方式安排貸款本金的償還和利息的支付。注冊資本作為自有資金,貸款投放的資金,可用折舊償還本金,貸款利息計入企業(yè)費用開支.并按年利率6.12%計算,以10年為償還期。⑺三項基金的提取根據(jù)有關(guān)的規(guī)定，應在企業(yè)的稅后利潤中提取企業(yè)發(fā)展基金、企業(yè)儲備基金和職工福利基金，提取比例將由董事會決定。本報告按稅后利潤的10%提取。⑻項目投資籌資分析項目投資籌資分析表 單位：萬元一，總投資：259641、土地使用費8802、前期費用34.553、政府各類規(guī)稅費1504、設(shè)計費503.975、建筑工程費19606.13其中：土建工程10292二次裝修7793.256、設(shè)施配套費用1256.867、營銷費用392.128、財務費用2160.069、不可預見費980.31二，總資金和資金籌措總資金（包含建設(shè)期間資本化利息）25964其中：注冊資本10000⑴項目投資相關(guān)財務分析①項目營業(yè)收入稅金及附加經(jīng)估算，本項目建成后，每年營業(yè)收入超過一個億，上繳稅金及附加超過1千萬，高達2千萬。具體情況詳見營業(yè)收入稅金及附加估算表。②項目營業(yè)成本費用估算經(jīng)估算，項目投入運營后，在考慮了偶發(fā)事件影響的條件下，各種營業(yè)成本費用都得到了有效控制，具體情況詳見營業(yè)成本費用估算表。③項目借貸還本付息計算在科學估算的基礎(chǔ)上，我司對本項目各項借貸款項的還本付息做了科學安排，具體情況詳見借貸還本付息計算表；④項目損益估算經(jīng)估算，本項目正式投入運營之后，每年的稅前、稅后利潤都相當可觀，其他如所得稅、營業(yè)稅等的及時上繳也得到了保證，具體情況詳見損益估算。⑥項目財務現(xiàn)金流量計算對本項目的財務分析評價均依據(jù)國家相關(guān)規(guī)定、同時結(jié)合項目實際情況進行的。具體情況詳見現(xiàn)金流量表。⑥項目投資回收期計算表初步擬定項目建設(shè)期為兩年，經(jīng)營期十年，從項目動工開始到正式經(jīng)營每年的投資回收情況見投資回收期計算表。⑦項目投資收益率計算表計算表明，本項目投資收益情況是有利于項目開發(fā)的，具體計算詳見投資收益率計算表。⑧項目財務內(nèi)部收益率計算表經(jīng)科學計算，本項目的盈利能力比較強，完全能滿足最低要求，具體情況詳見財務內(nèi)部收益率計算表。⑨項目敏感性分析經(jīng)過計算，我們對影響本項目財務效益的幾種主要因素都做了敏感性分析，分析結(jié)果詳見敏感性分析表。第八章、項目風險分析8.1系統(tǒng)風險本項目的系統(tǒng)風險主要來自企石鎮(zhèn)及其周邊鎮(zhèn)區(qū)的宏觀經(jīng)濟運行所產(chǎn)生的不確定性。雖然從整個灌云來說，其宏觀經(jīng)濟運行情況是令人樂觀的，但是從前面的聚類分析我們也看到，企石和周邊幾個鎮(zhèn)的情況并不是那么樂觀，這些鎮(zhèn)區(qū)整體發(fā)展水平在整個灌云來說都處于相對較低的位置上。所幸的是，灌云政府在這個地區(qū)設(shè)立了一個東部工業(yè)園，所以本項目的系統(tǒng)風險主要就產(chǎn)生與此。8.2市場風險灌云酒店林立，競爭激烈程度異于一般。雖然企石地處灌云欠發(fā)達的東部地區(qū)，可是酒店縣場的競爭程度也非同小可。來自周邊大小酒店的競爭將是本項目必須面臨的最直接的壓力。8.3財務風險從財務角度看，通過靜態(tài)和動態(tài)分析，在考慮各種因素上下浮動10%的情況下，本項目將來的財務狀況仍然能夠保持良好，這說明本項目抵抗財務風險的能力也是非常強的。8.4其他風險除了上述三種主要風險之外，另外的如經(jīng)營風險、技術(shù)風險等等也是本項目所需要認真考慮的對象。酒店不同于其他的房地產(chǎn)產(chǎn)品,它在建造、經(jīng)營等過程中對技術(shù)的要求遠遠超過一般的房地產(chǎn)產(chǎn)品對各種技術(shù)的要求；與此同時，酒店正式投入運營之后的經(jīng)營管理風險更是我們必須認真對待的東西。第九章、結(jié)論本項目是我司在房地產(chǎn)行業(yè)實行多元化發(fā)展的第一步，它對我司與企石鎮(zhèn)的發(fā)展都具有非常重要的意義。⑴如前所述，灌云的宏觀經(jīng)濟情況有利于本項目的開展。以灌云GDP2000億的基數(shù)（2005年），加上高達18%的增長速度，它完全能夠支撐本酒店完工后灌云酒店縣場的正常運作與盈利；⑵整個灌云酒店縣場競爭雖然激烈，可是企石屬于東部塌陷地區(qū)（就酒店縣場而言），相對來說競爭激烈程度并不是太高，發(fā)展空間還比較豐裕，這也給本項目的開展提供了可能；⑶本項目建成之后，能夠給當?shù)卣畮?.5億的直接稅收收入，而2005年企石鎮(zhèn)全年的GDP才15億。可見本項目的社會經(jīng)濟效益之巨大；同時也能給我司帶來可觀的利潤。從財務和社會角度來看，都不失可行性。⑷本項目的主要風險來自東部工業(yè)園園區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的不確定性，縣場競爭風險并沒有達到令人生畏的程度。“十一五規(guī)劃”已經(jīng)確定了東部工業(yè)園為未來灌云重點發(fā)展地區(qū)之一，所以這個系統(tǒng)風險的不可控性也會大大降低；而且本項目定位于度假加商務，這也將大大提高本項目抵御縣場風險的能力。⑸本項目所在地地質(zhì)為沖積地，工程結(jié)構(gòu)為多層框架結(jié)構(gòu)，有半地下室，縣政各項配套都可以解決，所以，從工程技術(shù)方面來看，本項目不存在技術(shù)上的不可行。綜上所述，本項目回報比較理想，社會效益巨大，各種都在可以接受的范圍之內(nèi)，是一個綜合素質(zhì)比較高的優(yōu)質(zhì)工程。第十章、項目環(huán)境影響與評價§10.1環(huán)境保護執(zhí)行標準1、《中華人民共和國環(huán)境保護法》2、《建設(shè)項目環(huán)境保護保護管理辦法》3、《建設(shè)項目環(huán)境保護保護管理辦法實施細則》4、《污水綜合排放標準》§10.2項目設(shè)施對環(huán)境不利影響項目建設(shè)對環(huán)境產(chǎn)生的不利影響，主要集中在項目工程施工期。項目工程在建設(shè)期間，有土石方開挖，有砼攪拌，水泥，黃沙隨時堆放，有施工人員，因此必然會產(chǎn)生不良影響。(1)對河流水質(zhì)的影響：施工人員日常生活排出廢水、垃圾和施工產(chǎn)生的廢水對河流水質(zhì)有不良影響；施工機械的沖洗水及施工時產(chǎn)生的泥漿等也會對水體造成污染，這部分污染主要是COD，石油類芳烴和SS。其中泥漿影響最大。建議施工時將泥漿外運或臨時沉淀后排放。(2)對大氣環(huán)境的影響：施工期機動車輛的往來，產(chǎn)生的揚塵、廢氣、生活燒煤排放的氣體、施工中砼、砂漿拌和時的揚塵，對大氣環(huán)境有不良影響；(3)環(huán)境噪聲影響：該工程地點大部分處在居民生活區(qū)，周圍有大量的居民。施工期間，施工人員、機械產(chǎn)生的噪音會對周圍的環(huán)境產(chǎn)生一定的影響。(4)對施工人員的影響：施工時，人員集中居住衛(wèi)生條件較差，施工中產(chǎn)生的廢氣、揚塵、噪聲等影響施工人員健康。§10.3施工期間環(huán)境不利影響的對策及處理措施該項目在建設(shè)中對周圍環(huán)境的影響主要是噪聲、污水、污物等三方面問題。噪聲的來源是施工設(shè)備和運料車輛所產(chǎn)生的噪聲。因此，在施工中要求施工單位嚴格按照城管部門的要求，文明施工，嚴禁夜間混凝土澆灌和其他有噪聲的施工。確保施工區(qū)居民的生活和工作不受影響。為減少噪聲和揚塵對大氣的影響，可在繁忙地段設(shè)警戒牌，加強過往車輛管理，砂石料堆放整齊，水泥包裝保持完整，減少揚塵產(chǎn)生量，減輕大氣污染。施工期間不會產(chǎn)生影響環(huán)境空氣質(zhì)量的排氣，但建筑材料的運輸、堆放和使用過程中會產(chǎn)生揚塵。應采取灑水等措施，以減輕對附近居民學習、工作和休息的影響。污水、污物的主要來源是施工產(chǎn)生的建筑垃圾和建成后居民的生活污水、垃圾。建筑垃圾按城管部門規(guī)定的時間、地點及時進行清理。生活污水經(jīng)小區(qū)生活污水凈化裝置處理后排入鹽河。生活垃圾實行袋裝化管理，集中至垃圾箱內(nèi)，有環(huán)保部門統(tǒng)一運出郊外處理。施工泥漿對環(huán)境的不利影響最大，建議施工時將泥漿外運或臨時沉淀后排放。綠化是環(huán)境保護的重要組成部分。本項目在項目區(qū)內(nèi)設(shè)置了大面積的綠化區(qū)，綠地綠化達30%，可有效吸塵降噪。§10.4項目投入運營后的環(huán)境控制1、污染物與污染源本項目產(chǎn)生的主要污染物為：生活污水排水系統(tǒng)和生活廢水排水系統(tǒng)。生活污水經(jīng)化糞池處理后同生活垃圾廢水匯合一同排入市政污水管網(wǎng)，廚房排水經(jīng)隔油器處理后排入室外生活污水排水管網(wǎng)。2、環(huán)境保護措施（1）項目規(guī)劃對排污管網(wǎng)作了合理的設(shè)計，與雨水合并集中，通過鋼筋混凝土管排入城市地下污水管網(wǎng)。（2）在規(guī)劃區(qū)域內(nèi)合理布置廢物箱，以收集生活垃圾。并安排保潔人員進行定時清理、打掃，以保持市場的清潔、衛(wèi)生。有關(guān)部門負責將生產(chǎn)、生活垃圾集中后運至城市垃圾場處理。綜上所述，該工程的興建，經(jīng)濟效益明顯，社會效益、環(huán)境生態(tài)效益、顯著，對環(huán)境有利影響是主要的、長遠的，不利影響是次要的、暫時的，通過合理安排及時采取有效措施，也是可以消除的。第十一章、消防、衛(wèi)生和安全§11.1消防根據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GBJ6-87）要求，整個項目按照中華人民共和國民用建筑防火規(guī)范進行設(shè)計，小高