深圳市商業市場深度調研報告〔上〕目錄深圳商業市場格局與開展，及未來供給情況1深圳各商圈重點工程的調研分析2深圳商業市場開展總結3深圳商業市場格局與開展，及未來供給情況1266.3,

81%63萬m2,

19%2003年2006年2023年2004年：萬象城2004年：金光華2006年：Coco

Park2003年前，百貨、大型超市是商業主導力量

天虹百貨2007年：海岸城2023年：益田假日廣場2023年：KKMall海雅繽紛城皇庭IA

Mall……非購物中心規模〔萬m2〕深圳商業已由百貨時代過度到購物中心時代購物中心規模〔萬m2) 176,94%11萬m2,6%378.

66%198萬m2,

34%茂業百貨歲寶百貨華潤萬家新一佳深圳集中式商業形態演變過程深圳市各區域集中式商業面積變化〔單位：萬m2〕600300

0 深圳集中式商業存量、5年后總量〔萬m2〕1200 900 10812023年增加87% 577現有存量〔2023年〕未來5年，深圳1萬平米以上集中商業供給量將達1080萬平米，城市商業格局將發生徹底改變中信城市廣場金光華廣場萬象城花園城購物公園海岸城中心城深國投廣場京基百納廣場保利文化廣場益田假日廣場大利名城萬象城二期喜薈城KKMALL卓越InTown歡樂海岸曲水街歡樂海岸中航城寶能太古城皇庭廣場東海國際中心筍崗一清水河改造太子灣片區改造深業黃貝嶺益田木龍頭華潤湖貝新天地華潤大沖改造金地大百匯京基下沙項目華潤總部科技生態園來福士廣場新海上世界水灣1979豐隆中心鹽田萬科廣場深圳大型購物中心總體供給情況寶安中心（未來5~10年）商業50萬㎡前海中心（未來5~20年）超級商業中心90萬㎡南山商業文化中心商圈華僑城—紅樹灣商圈蛇口商圈（未來5~20年）新海上世界、太子灣后海金融區（未來5~10年）商業面積120萬㎡福田CBD中心區商圈深南大道中商圈羅湖金三角商圈深圳大型購物中心未來供給體量及分布區域資料來源：《中國商業地產藍皮書〔2023-2023〕》深業黃貝嶺工程益田木頭龍工程華潤湖貝新天地筍崗—清水河片區改造佳兆業豐隆中心中航城金地大百匯皇庭廣場京基下沙工程歡樂海岸東海國際中心華潤大沖村改造生態科技園華潤總部

寶能太古城水灣1979新海上世界太子灣片區改造來福士廣場深圳大型購物中心未來供給工程及分布區域南山商圈華強北東門人民南在深圳近25年的商業開展過程中，從20個世紀80年代崛起的人民南商圈到90年代叱咤風云的東門商圈、華強北商圈，再到今日的深圳國際濱海商圈——南山商業文化中心區商圈，深圳市商圈一路向西推進成為一個非常明顯的特征20世紀80年代—90年代初特區成立后，城市建設的迅猛開展以及深港交流的擴大，初級商圈開始形成。到1992年，在人民南和老東門，現代商圈雛型初現。這一時期的商圈層次較低，輻射范圍很有限，也僅能夠滿足區域內的一般消費，為社區型商圈。20世紀90年代中后期1992開始，深圳商圈的根本格局開始逐步形成，市級商圈有人民南、東門、華強北，區域商圈有南頭、寶城等，而社區商圈那么較多，商圈已根本可以滿足深圳作為大都市的商業需求。在城市開展的西移過程中，羅湖的商業地位有所弱化，但東門商圈作為深圳最大的商業中心，地位逐漸穩固，福田華強北和南山商圈日益崛起并迅猛開展，有形成特區內商圈的三足鼎立之勢。20世紀90年代末至21世紀初期1999年隨著濱海大道的正式開通，南山被徹底激活。在南山的核心版塊——南山商業文化中心區更將國際商圈運營的各項指標淋漓盡致的加以展現。南山商業文化中心商圈是目前深圳各商圈里面惟一通過國際招標的方式進行規劃設計的國際濱海主題文化商圈，也是目前乃至將來惟一能代表深圳濱海城市特色的大型國際化商圈。從商圈輻射范圍、商圈人流會聚能力、商圈持續運營能力、商圈的消費容量及商圈的品牌張力等層面考察，依托南山強大的產業優勢、區位優勢、規劃優勢、資源整合優勢，南山商業文化中心商圈的核心商圈地位是目前深圳各大商圈無法相提并論的。第三次擴張？深圳商圈開展軌跡及趨勢福田中心區

羅湖人民南、東門、

蔡屋圍+華強北寶安中心區

區域

中心

南山片區

商業

副中心鹽田片區龍華－坂田片區

商業中心

商業

副中心區域中心深圳商業格局也由單中心城市，轉變為一主中心、多副中心

商業中心：羅湖金三角－華強北片區

商業副中心：福田中心區、南山片區

區域中心：龍崗中心城、寶安中心區

其它：龍華－坂田、鹽田片區龍崗中心區深圳各商圈重點工程的調研分析2南山區：未來1萬平米以上商業總量達197萬㎡，增長率為60%1主要商業工程分析花園城購物中心主要商業工程分析花園城購物中心主要商業工程分析花園城購物中心主要商業工程分析花園城購物中心工程經營特色花園城主力店占比大，到達66.43%，且分布比較分散，降低了市場風險，有利于商業布局，帶動人流向不同和方向流動；花園城中心定位主要是滿足區域性的家庭消費需求，所以目的性消費較強的零售業態較多；南海大道上設置天橋，直接將馬路對面人流引導至工程二樓，工程車行出入口在兩側盡端和中端人流較少處，實現人車分流；工程主入口處設置廣場，集聚人氣，主動線清晰，多扶梯設計防止死角和盡頭路，多組垂直電梯設計連接車庫和商業景觀布景和美陳設計很有特色，攀巖工程在深圳購物中心首屈一指；內部中庭通透，活動展帶動氣氛強。主要商業工程分析花園城購物中心主要商業工程分析寶能ALLCITY主要商業工程分析寶能ALLCITY主要商業工程分析寶能ALLCITY21主要商業工程分析寶能ALLCITY工程經營特色突破傳統商業模式：寶能·allcity是一個全新體驗型商業綜合體，其以“靈感打動生活〞為主旨，打造中國南部地區最具人文、藝術、國際化時尚體驗場地。依托寶能太古城龐大的建筑群、“動感、韻律〞的海洋文化特色、地上地下雙層連廊互通南北兩區、兩個下沉式廣場與地鐵2號線“海月站〞無縫對接、片區內井字型交通網絡、3000個超大規模的停車位……與傳統商業相比，寶能·allcity釋放出更多繽紛色彩和海洋氣息，構建出的是富有韻律、動感的都市時尚生活空間，盛放無數童真童趣的Childrencare，4萬平方米的公共藝術空間等，都讓寶能·allcity的一切被注入了獨特的個性。人文：心靈藝術樂享灣：重新定義新都市人的生活方式，深入人體內在，為品牌植入人文關心；由注重多元化的業態規劃，向注重多層次、深層次的業態體驗升級；從時間與空間的跨度，價值與財富的寬度，品質與品位的高度，塑造品牌內在靈魂；藝術：奇遇生活暢想地：深圳首個以人文為品牌形象的購物中心，藝術與商業的完美交融，美學與潮流的動態出行，將徹底改寫時代對商業的認知。精致與唯美，靈感與生活，抽象與寫實，將國際藝術集體遷徙，在深圳灣，在寶能·allcity。時尚：都會中心風氣標：時尚，是永恒不變的話題，更是寶能·allcity賦予城市的新活力。全球最具前沿的風氣主主場，FastFashion旗艦店，將年輕、活力、時尚與深圳個性360度深入詮釋。倡導最新潮的生活態度，演繹都市樂活族全新動態。主要商業工程分析寶能ALLCITY主要商業工程分析海岸城購物中心主要商業工程分析海岸城購物中心主要商業工程分析海岸城購物中心工程經營特色海岸城購物中心集知名百貨、高級零售、特色餐飲、潮流娛樂、高檔影院、真冰溜冰場等多功能休閑效勞于一體，薈萃了購物、美食、娛樂、運動、文化、康體、觀光等多種現代生活方式。購物中心整體業態分布涵蓋零售、餐飲、休閑娛樂幾大類，其中，餐飲由特色餐廳、美食廣場、休閑飲食組成，服裝、首飾、家居、家電等均有分布，已確定主力店包括吉之島百貨、嘉禾影城及深圳西部最大的室內真冰溜冰場等。主要商業工程分析海岸城購物中心主要商業工程分析天利名城購物中心主要商業工程分析天利名城購物中心主要商業工程分析天利名城購物中心工程經營特色天利名城定位為中高檔體驗式購物中心，主要滿足區域性家庭消費要求，客戶主要覆蓋南山中心區、南油老區、后海新區、餐飲及休閑娛樂所占比例較高天利名城附近有海岸城、保利文化廣場、海雅百合、茂業百貨等主要競爭對手，其零售所占比例較多，為了有效的防止競爭，天利名城以餐飲、娛樂為主要業態，零售所占比例較低。天利名城購物中心業態以餐飲娛樂為主，是典型的以餐飲、休閑娛樂提升人氣的購物中心，但通常餐飲、休閑娛樂租金相對零售要低，當購物中心形成一定人氣之后，可適當增加零售主要商業工程分析天利名城購物中心主要商業工程分析益田假日廣場主要商業工程分析益田假日廣場主要商業工程分析益田假日廣場整體業態比列主要商業工程分析益田假日廣場工程經營特色融合了國際購物、環球美食、休閑娛樂等功能為一體，充滿鮮明主題和體驗特色，將“假日體驗〞無限擴張，結合工程地段特色以及周邊氣氛，以國際化的規劃塑造著全球先進的城市樣板，致力打造適合都市人生活的具有國際化的全體驗式購物中心。主要商業工程分析益田假日廣場主要商業工程分析歡樂頌主要商業工程分析歡樂頌主要商業工程分析歡樂頌主要商業工程分析歡樂頌工程經營特色歡樂頌深圳南山店建筑面積為32000平方米，地上5層地下2層，包含主題百貨、華潤萬家主力超市、餐飲、美容美發等經營品類，是歡樂頌購物中心全國簽約工程當中的MINI版本。南山店位于南山文化中軸線上，與南山市政公園自然銜接，開發了區域內獨有的“歡樂調頻〞、“VIP課堂〞、“家庭親子洗手間〞等效勞設施，通過親民、有趣的文化營銷和氣氛體驗，打造成為具文化特征，充滿歡樂故事的創新型購物中心品牌電梯的布局較有特色，導示系統也很新穎。主要商業工程分析歡樂頌主要商業工程分析振業星海商業廣場主要商業工程分析振業星海商業廣場主要商業工程分析振業星海商業廣場主要商業工程分析振業星海商業廣場工程經營特色振業星海商業廣場，業