湄潭智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn)策劃方案(1)1一、愿景2二、項目簡述三、發(fā)展思路四、頂層設(shè)計五、發(fā)展戰(zhàn)略目錄一、愿景3農(nóng)田變公園

農(nóng)區(qū)變景區(qū)

民房變客房

農(nóng)村變鄉(xiāng)村

農(nóng)園變樂園

農(nóng)產(chǎn)品變禮品農(nóng)民的農(nóng)業(yè)勞動變成城里人的健身運動讓農(nóng)村成為人們向往的地方：成人在這里放松、孩子在這里上學(xué)、老人在這里養(yǎng)老以湄潭興隆鎮(zhèn)為樣板，打造出城市周邊農(nóng)村與城市融合發(fā)展的新路徑、新經(jīng)濟模式讓農(nóng)民成為最大的合作伙伴、最重要的參與者、最大的受益者現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)基地；集商、旅、景、文為一體的文旅產(chǎn)業(yè)示范鎮(zhèn)；一、二、三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展樣板工程；“耕讀田園中茶間一壺酒妙曼興隆鎮(zhèn)康養(yǎng)在湄潭”湄潭智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn)(互動分布式花園田園幸福綜合體)4貴州省遵義市的標(biāo)桿性項目中國醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的典范之城成為中國鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的示范點養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)采用的是開發(fā)商、投資高與運營商互相分離模式。模式11——與國際知名養(yǎng)老品牌共同開發(fā)，引進管理模式以種植開花美觀的農(nóng)作物為主，按照優(yōu)美的自然景觀設(shè)計、種植各種具有經(jīng)濟功能的茶葉。4)、以新農(nóng)村建設(shè)為基礎(chǔ)的農(nóng)業(yè)新村及農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)1、由湄潭縣政府派駐單位、當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)企業(yè)、中頤集團、央企等共同組建“湄潭智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn)”項目公司（平臺公司）。投資是涉入養(yǎng)老地產(chǎn)最重要的環(huán)節(jié)，決定需要資金量多少、投資回報期長短、投資所得收益高低、投資風(fēng)險、所需要準(zhǔn)備的資源及必須符合的規(guī)章監(jiān)管等。1)、產(chǎn)業(yè)循環(huán)收益2）民營投資機構(gòu)；一維的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)——二維的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)——三維的智能科技產(chǎn)業(yè)。3、一期投入啟動資金 萬現(xiàn)金。3、一期投入啟動資金 萬現(xiàn)金。產(chǎn)業(yè)策略：通過帶動農(nóng)民，以茶葉種植為根基，一、二、三產(chǎn)聯(lián)動。01位置502交通03產(chǎn)業(yè)04人口05經(jīng)濟二、項目簡述（一）湄潭優(yōu)勢分析1、三農(nóng)政策(2018一號文件六大方向與六大保障)明確六大方向、重精品——實施休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游精品工程、重生態(tài)——注重鄉(xiāng)村生態(tài)優(yōu)勢轉(zhuǎn)化、重產(chǎn)業(yè)——構(gòu)建農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展體系、重傳承——推進農(nóng)耕文化遺產(chǎn)的保護與適度利用、重扶貧——堅決打好精準(zhǔn)脫貧攻堅戰(zhàn)、重監(jiān)管——完善市場準(zhǔn)入和監(jiān)管6夯實六大保障、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)保障：更特色、更安全、更科技、更優(yōu)質(zhì)、設(shè)施環(huán)境保障：更便利、更衛(wèi)生、更美觀、更聯(lián)通、規(guī)劃保障：加強規(guī)劃統(tǒng)籌管理和系統(tǒng)銜接、土地保障：進一步完善設(shè)施農(nóng)用地政策、財政保障：充分發(fā)揮財政資金的引導(dǎo)作用、人才保障：以鄉(xiāng)情鄉(xiāng)愁為紐帶造就新農(nóng)民（二）政策分析２、旅游政策7３、康養(yǎng)政策政策風(fēng)險主要體現(xiàn)在政策有效性和穩(wěn)定性兩方面。國家出臺了一些養(yǎng)老服務(wù)相關(guān)政策，但是令人遺憾的是，地方政府并沒有相應(yīng)出臺具備系統(tǒng)可操作性的配套實施辦法及措施。中央政策如何有效地影響市場，還存在諸多的不確定性因素。1、中國未來產(chǎn)業(yè)分為三種：一維的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)——二維的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)——三維的智能科技產(chǎn)業(yè)。一維世界正在推倒重建，二維世界被劃分完畢（BAT掌控），三維世界正在形成，高維挑戰(zhàn)低維總有優(yōu)勢。所以網(wǎng)店可以沖散實體店，而微信的對手一定在智能領(lǐng)域誕生。82、休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)是休閑農(nóng)業(yè)同地產(chǎn)業(yè)的一個嫁接，涉及到農(nóng)業(yè)、文化、旅游業(yè)和地產(chǎn)業(yè)，要對其進行分類是一個綜合的提煉和概括過程，以休閑農(nóng)業(yè)的分類為理論基礎(chǔ)，與房地產(chǎn)業(yè)進行融合、對接，從而形成休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)分類，主要包括以下五種：、以農(nóng)家樂為基礎(chǔ)的地產(chǎn)開發(fā)、以農(nóng)業(yè)觀光園為依托的地產(chǎn)開發(fā)、以景區(qū)為依托的地產(chǎn)開發(fā)、以新農(nóng)村建設(shè)為基礎(chǔ)的農(nóng)業(yè)新村及農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)、養(yǎng)老地產(chǎn)成農(nóng)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)新寵（三）產(chǎn)業(yè)分析3、文旅產(chǎn)業(yè)4、康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)5、地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)6、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)進化論：PC互聯(lián)網(wǎng)——移動互聯(lián)網(wǎng)——物聯(lián)網(wǎng)，中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進化論：計劃經(jīng)濟——市場經(jīng)濟——共享經(jīng)濟——共產(chǎn)經(jīng)濟。9三、發(fā)展思路10一）、方針大策劃、大規(guī)劃、大發(fā)展寫好一篇文章講好一個故事整合相關(guān)資源尋求政府支持建成一個項目（一）大策劃111、邀請世界或國內(nèi)頂級的“鄉(xiāng)村綜合體”策劃單位編寫“湄潭康養(yǎng)第一鎮(zhèn)”策劃方案。定位：具有國際水平的中國一流智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn)；打造：“互動分布式花園田園幸福綜合體”；規(guī)模：湄潭縣全境(興隆鎮(zhèn)為重點打造的核心區(qū)域)；產(chǎn)業(yè)：以聚焦“農(nóng)業(yè)+文旅+康養(yǎng)+地產(chǎn)+金融+互聯(lián)網(wǎng)”六大產(chǎn)業(yè)融合模式，打造123產(chǎn)業(yè)產(chǎn)融結(jié)合，全產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)動。打造三個體系，居住體系、文化體系、產(chǎn)業(yè)體系。三生：生產(chǎn)、生活、生命2、關(guān)鍵詞、互動式：要意為：各景區(qū)、各項活動、各商業(yè)體之間不但互相促進，而且盡量做到一個景區(qū)的影響力和產(chǎn)能轉(zhuǎn)化為下一個景區(qū)的效益。、分布式：要意為：各景區(qū)和商業(yè)體之間在物理空間上要有一定的距離，和分割感。一方面使游客和客戶在進入各個園區(qū)時主題和審美上截然不同，避免產(chǎn)生“大同感”；另一方面更是為了更大范圍的帶動農(nóng)村、農(nóng)民的“差異化”發(fā)展。、田園：不要脫離農(nóng)業(yè)田園的屬性，不要脫離農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的屬性。、田園：打造“茶葉農(nóng)業(yè)經(jīng)濟”的新模式。以種植開花美觀的農(nóng)作物為主，按照優(yōu)美的自然景觀設(shè)計、種植各種具有經(jīng)濟功能的茶葉。、綜合體：除圍繞茶葉植入豐富的二、三產(chǎn)業(yè)外。養(yǎng)老、學(xué)校、醫(yī)院等依托環(huán)境升值的高效益產(chǎn)業(yè)也在后期植入，創(chuàng)造一種新的“茶葉經(jīng)濟綜合體”。綜合體是利潤最為豐厚的部分。123、特色’二字應(yīng)體現(xiàn)在三個方面：1)、特色在于產(chǎn)業(yè)特色：產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)，沒有產(chǎn)業(yè)依托就是空中樓閣;農(nóng)業(yè)(茶葉種植)、茶加工、旅游、康養(yǎng)（養(yǎng)老、醫(yī)療、護教、老旅、健康食品）2)、特色在于環(huán)境特色：強調(diào)城區(qū)的合理布局，方便生活，方便生產(chǎn);全國茶種植第一縣，環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)3)、特色在于文化特色：要把各地不同的風(fēng)土文化融入特色小鎮(zhèn)建設(shè)之中，強調(diào)文化自信。我們要改變過往產(chǎn)業(yè)區(qū)、居住區(qū)分離的理念，做到產(chǎn)城結(jié)合，并營造人與產(chǎn)業(yè)、自然相協(xié)調(diào)、互動的氛圍。”a、茶文化

b、苗文化

c、文化歷史紅色文化（遵義會議）當(dāng)代紅色文化（十謝共產(chǎn)黨）13（二）大規(guī)劃14邀請世界頂級的農(nóng)業(yè)、旅游、康養(yǎng)等產(chǎn)業(yè)“鄉(xiāng)村綜合體”設(shè)計單位規(guī)劃湄潭縣“幸福綜合體”概規(guī)設(shè)計方案。特色小鎮(zhèn)是透過挖掘產(chǎn)業(yè)特色、歷史人文和自然資源，創(chuàng)新打造出新產(chǎn)業(yè)、新商業(yè)、新品牌、以及新的居住與生活方式，包括三個體系，即：居住體系、文化體系、產(chǎn)業(yè)體系。形成產(chǎn)、城、人、文、景五位一體有機結(jié)合的功能平臺，成為打造城市新經(jīng)濟的新途徑。特色小鎮(zhèn)是不走尋常路，到達新地方。含蓋吃、住、行、游、娛、購、，產(chǎn)城融合的特色智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn)（三）大發(fā)展依托湄潭已建成的中國最大規(guī)模茶葉種植基地，提檔升級建成世界級的“智慧康養(yǎng)特色小鎮(zhèn)”特色版塊151、高品質(zhì)茶種植中心（一產(chǎn)）2、茶加工中心（二產(chǎn)）3、茶貿(mào)易中心（三產(chǎn)）4、茶文化中心（三產(chǎn)）5、康養(yǎng)中心6、茶旅游中心7

、騰訊集團智慧產(chǎn)業(yè)根植于湄潭康養(yǎng)特色小鎮(zhèn)“三生”之中8、集裝箱花樣旅游小鎮(zhèn)9、國學(xué)研究中心10、房車露營基地11、青少年愛國教育基地12、茶產(chǎn)業(yè)博物館13、節(jié)主題公園14、婚慶產(chǎn)業(yè)鏈15、.特色民宿按照“一次規(guī)劃、分步實施”的原則，四、頂層設(shè)計16頂層設(shè)計主要由一、商業(yè)模式,二、組織模式,三、資本模式三種模式組成,必須緊緊圍繞“1、特色為本。2、產(chǎn)業(yè)為根。3、宜居為核。4、雙創(chuàng)為體。5、企業(yè)為主。五個為”展開,歷史機遇面前，應(yīng)敢為人先、獨樹一幟,一、商業(yè)模式（一）商業(yè)模式1、公共基礎(chǔ)設(shè)施（市政公路、污水處理）建設(shè)采用PPP模式（公共私營合作制、股權(quán)合作）；2、公共配套設(shè)施（公辦醫(yī)院、養(yǎng)老院等）采用BOT模式（建設(shè)-經(jīng)營-移交）；3、經(jīng)營性設(shè)施（酒店、民宿、機構(gòu)養(yǎng)老、康復(fù)）采用民間投資。（二）特色小鎮(zhèn)主要有三種創(chuàng)建模式一是企業(yè)主體、政府服務(wù)。政府負責(zé)小鎮(zhèn)的定位、規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施和審批服務(wù)，引進民營企業(yè)建設(shè)特色小鎮(zhèn)。二是政企合作、聯(lián)動建設(shè)。政府做好大規(guī)劃，聯(lián)手大企業(yè)培育大產(chǎn)業(yè)。三是政府建設(shè)、市場招商。政府成立國資公司，根據(jù)產(chǎn)業(yè)定位面向全國招商。1、特色小鎮(zhèn)開發(fā)必備的3個體系17小鎮(zhèn)開發(fā)最重要的是不能思維僵化，給小鎮(zhèn)定框框。一個小鎮(zhèn)的發(fā)展是由自然和人文資源、經(jīng)濟基礎(chǔ)、市場環(huán)境決定的。特色小鎮(zhèn)是透過挖掘產(chǎn)業(yè)特色、歷史人文和自然資源，創(chuàng)新打造出新產(chǎn)業(yè)、新商業(yè)、新品牌、以及新的居住與生活方式，形成產(chǎn)、城、人、文、景五位一體有機結(jié)合的功能平臺，成為打造城市新經(jīng)濟的新途徑。特色小鎮(zhèn)是不走尋常路，到達新地方。1)、特色小鎮(zhèn)應(yīng)該建立哪三個體系？即：居住體系、文化體系、產(chǎn)業(yè)體系。所謂居住體系，即傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)所包含的所有元素，比如社區(qū)及配套，物業(yè)及服務(wù)，房子以及周邊相關(guān)的居住及生活單元。萬科提出的三好（好房子好社區(qū)好服務(wù)）即是此中之意。所謂文化體系，是小鎮(zhèn)特有的內(nèi)容，在房子之外，在社區(qū)之上，具有獨特、專屬的社區(qū)氛圍，能夠產(chǎn)生軟性價值的內(nèi)容。文化體系要滿足：有人，有文，有人文，最終實現(xiàn)有生機有活力。所謂產(chǎn)業(yè)體系，是小鎮(zhèn)能夠自循環(huán)的體系，有產(chǎn)業(yè)，才有活力，才能獨立并持續(xù)運轉(zhuǎn)。產(chǎn)業(yè)體系與前兩者共同形成一個產(chǎn)業(yè)鏈，是一個生態(tài)體。產(chǎn)業(yè)體系最終實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，自循環(huán)運營。：生產(chǎn)、生意、生生不息。182)、特色小鎮(zhèn)到底賣什么？特色小鎮(zhèn)的第一層級是賣房子，賣商業(yè)配套，以及物業(yè)服務(wù)，通過此類“產(chǎn)品”實現(xiàn)快速資金回籠。

特色小鎮(zhèn)的第二層級是基于文化體系，售賣“文化”以及衍生品。比如阿那亞社區(qū)的話劇社在北京天橋劇場、大隱劇院的演出話劇，特色小鎮(zhèn)更高一級是售賣一種讓人向往的生活方式。賣房子賣服務(wù)，賣文化以及衍生品，賣向往的生活方式。所有成功的特色小鎮(zhèn)在干也是必干的事情。193)、特色小鎮(zhèn)怎么算成功？特色小鎮(zhèn)不是房地產(chǎn)開發(fā)，不止于讓房企滿意。要滿足本地老百姓，社區(qū)居者和用戶的需求，給予他們幸福和諧，良性健康的生活環(huán)境和美好社區(qū)。還要政府滿意，不再是純粹的賣地收錢，更要實現(xiàn)政府政績、城市形象、和長效利稅的統(tǒng)一。特色小鎮(zhèn)的正軌：形成產(chǎn)、城、人、文、景五位一體有機結(jié)合的功能平臺，成為打造城市新經(jīng)濟的新途徑。能夠?qū)崿F(xiàn)三個滿意的特色小鎮(zhèn)才是真成功。204)、特色小鎮(zhèn)最終實現(xiàn)什么？特色小鎮(zhèn)最終實現(xiàn)什么，應(yīng)該基于其三個體系。其一，實現(xiàn)居住多元。其二，是實現(xiàn)文化多樣。其三，是實現(xiàn)聰明增長。是能夠持續(xù)發(fā)展的社區(qū)，形成一種自我生長的生態(tài)，足以安放心靈，寄托一生。212、十套低成本特色小鎮(zhèn)拿地策略方案一：使用存量國有建設(shè)用地方案二：圈內(nèi)農(nóng)用地辦理轉(zhuǎn)用、征收手續(xù)后依法提供給具體項目方案三：圈外單獨選址建設(shè)項目用地方案四：使用國有農(nóng)用地方案五：直接使用集體建設(shè)用地方案七：使用集體未利用地方案八：使用設(shè)施農(nóng)用地方案九：結(jié)合土地整治、村莊整治安排用地方案十：使用增減掛鉤項目建新區(qū)用地的，視同建設(shè)用地；223、特色小鎮(zhèn)：三種盈利模式解析（政府、開發(fā)商、金融機構(gòu)）政府政府是特色小鎮(zhèn)發(fā)展的最主要推動者，特色小鎮(zhèn)的發(fā)展不僅可以推動地方經(jīng)濟的快速發(fā)展升級和就業(yè)人口的聚集，也給政府帶來了巨大收益。、稅收收入。、土地溢價。23開發(fā)商開發(fā)商是特色小鎮(zhèn)的開發(fā)主體，涉及小鎮(zhèn)開發(fā)的前中后全鏈條，從土地整理就開始介入，往往一直延伸到小鎮(zhèn)運營。對于開發(fā)商來說，可以從以下幾點收益：1)、政策性資金。2)、基礎(chǔ)建設(shè)收益。3)、項目運營收益。4)、地產(chǎn)收益：開發(fā)商可以以短平快的地產(chǎn)收益平衡見效慢的產(chǎn)業(yè)開發(fā)支出，長短相濟，長遠發(fā)展。金融機構(gòu)金融機構(gòu)介入特色小鎮(zhèn)開發(fā)，除了作為資金供給方，還可根據(jù)自身特點通過以下方式盈利：

1)、產(chǎn)業(yè)循環(huán)收益2)、消費信托收益政府、開發(fā)商、金融機構(gòu)因其介入角色的不同，在特色小鎮(zhèn)的開發(fā)中形成了不同的盈利點和盈利模式，但只有互相攜手共進，才能讓特色小鎮(zhèn)真正煥發(fā)生機，長久發(fā)展。24(三)、休閑農(nóng)業(yè)25休閑農(nóng)業(yè)作為農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)的融合體，在促進農(nóng)業(yè)提質(zhì)增效、帶動農(nóng)民就業(yè)增收、擴大居民消費需求、傳承中華農(nóng)耕文明、建設(shè)美麗鄉(xiāng)村、推動城鄉(xiāng)一體化發(fā)展等方面發(fā)揮了重要作用。樂享吃、住、行、游、購、學(xué)、觀、教、娛的高品質(zhì)體驗。1、搞懂10個字賞——休閑農(nóng)業(yè)基本的構(gòu)成要素采——吸引游客和盈利的抓手嘗——為消費者帶來味蕾綻放之旅學(xué)——發(fā)揮農(nóng)業(yè)的教育功能耕——休閑農(nóng)業(yè)的靈魂戲——快樂農(nóng)業(yè)憩——放松心情、釋放壓力養(yǎng)——發(fā)現(xiàn)農(nóng)業(yè)的健康功能淘——快樂“淘寶”2、休閑農(nóng)業(yè)9大經(jīng)營模式，休閑農(nóng)業(yè)核心在與經(jīng)營，經(jīng)營到位，賺錢也是分分鐘的事情。

1)、連片開發(fā)模式以政府投入為主建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，帶動農(nóng)民集中連片開發(fā)現(xiàn)代觀光農(nóng)業(yè)。

2)、“農(nóng)家樂”模式、農(nóng)民與市民合作模式、產(chǎn)業(yè)帶動模式、村鎮(zhèn)旅游模式、休閑農(nóng)場或觀光農(nóng)園模式、科普教育模式、民俗風(fēng)情旅游模式、休閑度假模式263、4大休閑農(nóng)業(yè)的盈利點、親子文化、養(yǎng)生健康文化、養(yǎng)老文化、鄉(xiāng)愁以“以人為本、以游客情懷歸宿”為出發(fā)點,27(四)、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)281、15種經(jīng)典模式分析第一類：與社區(qū)共同建設(shè)模式1：專門建設(shè)綜合型養(yǎng)老社區(qū)模式2：新建大型社區(qū)的同時開發(fā)養(yǎng)老組團模式3：普通社區(qū)中配建各類養(yǎng)老產(chǎn)品模式4：成熟社區(qū)周邊插建多功能老年服務(wù)設(shè)施第二類：與相關(guān)設(shè)施并設(shè)模式5：與醫(yī)療機構(gòu)結(jié)合，就近設(shè)置養(yǎng)老設(shè)施模式6：養(yǎng)老設(shè)施與幼兒園并設(shè)模式7：與教育設(shè)施結(jié)合，建設(shè)養(yǎng)老公寓第三類：與旅游或商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合模式8：在旅游風(fēng)景區(qū)中開發(fā)養(yǎng)老居住產(chǎn)品模式9：與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合，開發(fā)老年公寓第四類：與國外養(yǎng)老企業(yè)結(jié)合圖9日本東京豊州老年公寓建筑剖面功能示意圖模式10——引入外資，建世界型連鎖老年設(shè)施模式11——與國際知名養(yǎng)老品牌共同開發(fā)，引進管理模式第五類：以其他方式轉(zhuǎn)型模式12——與保險業(yè)結(jié)合，利用險資投資養(yǎng)老地產(chǎn)模式13——與護理服務(wù)業(yè)結(jié)合，將原有優(yōu)勢注入養(yǎng)老地產(chǎn)模式14——利用自身獨特資源轉(zhuǎn)型開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)模式15——將舊的國有資產(chǎn)盤活，改造為老年設(shè)施292、養(yǎng)老服務(wù)商業(yè)模式設(shè)計的九大關(guān)鍵要素養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是片藍海，處處充滿著機遇，也時時伴隨著風(fēng)險。要想享受養(yǎng)老服務(wù)市場帶來的機遇，必須建立行之有效的商業(yè)模式。解析要素，設(shè)計模式開發(fā)價值主張確定目標(biāo)顧客凝煉價值訴求設(shè)計產(chǎn)品/服務(wù)組合整合關(guān)鍵資源打造業(yè)務(wù)平臺戰(zhàn)略合作；業(yè)務(wù)協(xié)同。30設(shè)計盈利模式產(chǎn)品主導(dǎo)型：服務(wù)主導(dǎo)型：混合型：無法對抗的風(fēng)險 政策風(fēng)險：

金融風(fēng)險：

市場風(fēng)險：

文化風(fēng)險：一、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的國家政策與地方政策——“市長是爹”，如何向市長要政策？二、養(yǎng)老項目的商業(yè)模式與盈利模式設(shè)計——“市場是娘”，如何向市場要效益？三、養(yǎng)老項目的運營服務(wù)與營銷推廣——“營銷制勝，服務(wù)為王”如何實現(xiàn)高入住率？31（二）組織模式321、由湄潭縣政府派駐單位、當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)企業(yè)、中頤集團、央企等共同組建“湄潭智慧康養(yǎng)小鎮(zhèn)”項目公司（平臺公司）。2、聯(lián)合成立“政府產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金”；~資金問題3、由項目公司實施一二級土地聯(lián)動開發(fā)；~土地開發(fā)主導(dǎo)權(quán)4、政府派駐單位負責(zé)相關(guān)政策的協(xié)調(diào)落地、拆遷安置；~政策支持5、當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)企業(yè)負責(zé)種植加工提檔升級；~一、二產(chǎn)業(yè)大發(fā)展6、央企負責(zé)整個項目的基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套等建設(shè)工程；~綜合勢力中頤集團負責(zé)整個項目的運營7、中頤集團負責(zé)引進旅游、康養(yǎng)、酒店等三產(chǎn)聯(lián)盟企業(yè)入駐項目，管理。~全產(chǎn)業(yè)鏈配套。（三）資本模式331、由以下四方面融資渠道組成項目公司；政府引導(dǎo)基金；民營投資機構(gòu)；企業(yè)帶資建設(shè)；國開行“康養(yǎng)基金”、“農(nóng)業(yè)基金”、“旅游基金”等專項基金引進。2、通過發(fā)債、資產(chǎn)證券化、股權(quán)、理財?shù)冉鹑谑侄稳谫Y。3、投資模式投資是涉入養(yǎng)老地產(chǎn)最重要的環(huán)節(jié)，決定需要資金量多少、投資回報期長短、投資所得收益高低、投資風(fēng)險、所需要準(zhǔn)備的資源及必須符合的規(guī)章監(jiān)管等。不同資金規(guī)模的投資商應(yīng)當(dāng)依據(jù)自身資金量水平、資金運用風(fēng)險及資產(chǎn)與負債間的匹配選擇最為適宜的投資模式，也可以選擇復(fù)合式投資模式，分散風(fēng)險。1)、全資自籌模式優(yōu)點在于最具可控性，可以完全按照預(yù)先規(guī)劃的目標(biāo)制定投資計劃并實施，完全將預(yù)期想法付諸實踐，不必擔(dān)心與合資方出現(xiàn)決策與管理上的矛盾；二則是可以獲得全部投資收益。缺點，最大問題在于投資量過大，風(fēng)險難于控制。

2)、合作投資模式指投資商與其他機構(gòu)合作共同開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目，如壽險公司、房地產(chǎn)公司、醫(yī)療護理機構(gòu)

3)、REITs模式也稱房地產(chǎn)投資信托基金，4)、信托投資模式345)、BOT模式（建設(shè)-經(jīng)營-轉(zhuǎn)讓）。用來進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。縱觀全球養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展史，產(chǎn)業(yè)初始是資本密集進入期，產(chǎn)業(yè)成熟期是兼并重組，直到下一個密集期的資本大舉進入，那時將會迎來真正的強強聯(lián)合，形成壟斷的大時代。“與資本聯(lián)姻固然可以在某種程度緩解資金壓力，加快布局，但養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的核心在于服務(wù)，而高素質(zhì)人才、穩(wěn)定的團隊是通往成功的基石。”354、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式（15種）36共分為五大類，15種模式。1).專門建設(shè)綜合型養(yǎng)老社區(qū)的模式2).建大型社區(qū)的同時開發(fā)養(yǎng)老組團模式3).普通社區(qū)中配建各類養(yǎng)老產(chǎn)品模式4).成熟社區(qū)周邊插建多功能老年服務(wù)設(shè)施模式5).與醫(yī)療機構(gòu)結(jié)合，就近設(shè)置養(yǎng)老設(shè)施模式6).養(yǎng)老設(shè)施與幼兒園并設(shè)模式7).與教育設(shè)施結(jié)合，建設(shè)養(yǎng)老公寓模式在旅游風(fēng)景區(qū)中開發(fā)養(yǎng)老居住產(chǎn)品模式與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合，開發(fā)老年公寓模式引入外資，建設(shè)世界型連鎖老年設(shè)施模式與國際知名養(yǎng)老品牌共同開發(fā)，引進管理模式與保險業(yè)結(jié)合，利用險資投資養(yǎng)老地產(chǎn)(重要的投資主體之一)。與護理服務(wù)業(yè)結(jié)合，將原有優(yōu)勢注入養(yǎng)老地產(chǎn)利用自身獨特資源轉(zhuǎn)型開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)(以酒店行業(yè)為代表)將舊的國有資產(chǎn)盤活，改造為老年設(shè)施5、運營模式（3種）養(yǎng)老地產(chǎn)的運營模式主要指當(dāng)養(yǎng)老地產(chǎn)建成后，如何進行產(chǎn)品銷售、整體管理、日常經(jīng)營、考核運轉(zhuǎn)等。養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)采用的是開發(fā)商、投資高與運營商互相分離模式。這一模式的核心是開發(fā)利潤、租金收入、經(jīng)營管理收益和資產(chǎn)升值收益的分離與投資風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、市場風(fēng)險的分拆。開發(fā)商通過快速銷售地產(chǎn)商品給投資商或運營商迅速收回成本，收益不高但資金回籠快；投資機構(gòu)通過資產(chǎn)買賣獲得高收益，同時也承擔(dān)相應(yīng)財務(wù)風(fēng)險；運營商通過少量資產(chǎn)以杠桿方式擴大經(jīng)營，獲得較高現(xiàn)金回報并承擔(dān)著市場與經(jīng)營風(fēng)險。376、盈利模式（7種）1).那么養(yǎng)老地產(chǎn)如何賺錢？賺土地的錢——在城市遠郊低價拿地開發(fā)養(yǎng)老養(yǎng)生項目，隨著土地價值提升進而獲得土地溢價收益。這部分是最容易、也是開發(fā)商最想賺到的錢。賺服務(wù)的錢——養(yǎng)老人群處于身心衰退期，就有消費的需求，所以開發(fā)商在護理方面、服務(wù)方面供應(yīng)品種豐富，就有賺錢的機會。賺設(shè)施的錢——為老年人配置會所及其他服務(wù)設(shè)施，為老人提供消費場所，通過配套設(shè)施獲取收益。服務(wù)和設(shè)施是養(yǎng)老地產(chǎn)的核心，但這一部分是目前國內(nèi)項目的短板，未來需要開發(fā)商進一步加強。賺人群的錢——當(dāng)一個社區(qū)成熟之后，會形成老年人群的文化、社交集聚的圈層效應(yīng)，從而有利于提升地產(chǎn)價值。賺量身定做的錢——細分市場、研究老年人的活動規(guī)律，進行有針對性的設(shè)置，即量身定做，形成一套成熟服務(wù)體系、管理體系，從而提升價值。從精神層面和量身定做提升價值需要開發(fā)商進行長時間的探索，才有可能實現(xiàn)。382).目前國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利來源具體可分為以下7種：銷售模式——出售產(chǎn)權(quán)持有模式——只租不售銷售+持有模式——租售并舉

(4).會員制模式(5).逆抵押貸款購房

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