中國·河北·衡水“衡水葵花地產中聯文化大容園”項目建議書 嘉財恒潤房地產開發有限公司2013年11月目錄一、項目背景分析 .2養生資源優勢突出（1）上古神話養生理念項目地民間傳說很多，如大禹造湖、龍宮借寶、金龜醉酒、紫薇仙山、女媧補天、黃帝戰蚩尤、共工怒觸不周山等。這些神話對于衡水市的文化滋養是難以估量的，這不僅僅是因為神話傳說彌補了人類早期對自身文明起源問題的認知空白，更重要的是神話傳說也是一個民族的精神食糧，并早已自然而然地轉化成了民族的價值支點和文化血脈。而在衡水市這些獨具華夏文明特點的上古神話背后，自然而然的體現出了人們對繁衍不息，長壽養生理念的追求與向往。（2）葵花藥業醫藥資源葵花藥業集團主營業務以中成藥為主，同時涵蓋化學藥和生物藥等。目前，已形成肝膽用藥系列、小葵花兒童用藥系列、風濕骨病用藥系列、呼吸感冒用藥系列、心腦血管用藥系列、抗生素用藥系列等8大系列、724個準字號藥品的產品新格局，其中3個國家中藥保護品種，12個國內獨家品種。被列入國家基本藥物目錄的產品就達181個。小葵花兒童藥在第五屆“健康中國”2012中國藥品品牌榜被評為第一品牌。這些都為醫藥養生的開展提供了保證。三、項目市場需求3.1文化地產發展潛力巨大自國家倡導文化“大發展，大繁榮”后，文化市場漸趨火熱，上至國家對居民生活模式的引導，下至居民自發的對文化生活的追求，這種背景下，文化已慢慢成為影響居民消費動機和消費行為的重要因素，而作為居民生活最為重要的一部分，居住環境的文化性正逐步走進人們的視野為大眾所接受。物質文化化的文化地產成為人們追求物質生活與精神文化生活的重要訴求點與重要載體。文化地產市場需求潛力巨大，文化性的地產將逐步崛起。3.2養生地產市場需求旺盛隨著社會的不斷發展，養生保健成為人們生活的重要內容。按照世界聯合國健康組織的調查顯示，社會中的人群中有20%的人是患者、75%為亞健康人群、只有5%是健康人，不難想象現代社會的快節奏生活和競爭壓力使得越來越多的人不堪重負，提前透支了自己的生命。生態環境惡化和環境污染造成的疾病和生態資源枯竭也在不斷威脅著人們的生存安全，養生保健成為人們日常生活的重要部分。這都表明，文化休閑、養生保健越來越成為廣大市場群體關注的焦點，市場上對文化和養生地產的需求越來越大。四、項目基本構想基地具備發展文化養生地產滿足市場需求的條件。如何利用有利條件，抓住市場需求，獲取經濟效益，推動濱湖新區社會經濟的發展是我們應進一步思考的問題。4.1項目構想由“一心，三組團”四大板塊組成。“一心”是指葵花公園公共服務中心，“三組團”是指中聯衡水基地功能組團、葵花醫藥養生園功能組團以及九州書院衡水分院功能組團。（1）葵花公園功能定位：園區公共服務中心；建設構思：建設園區展示中心，信息咨詢中心，生態停車場，葵花酒店以及其它公建設施等。融入陽光活力的元素，通過陽光活力的理念集中展示葵花藥業集團品牌。園區展示中心：以凸顯“文化、養生、宜居”為核心，宣傳園區的生態環境，進行總體布局，以文化養生的理念，吸引游客。信息咨詢中心：主要為游客和購房者提供信息咨詢服務，加深游客對園區的了解，方便游客的參觀游覽，促成購房者購房意愿的完成。生態停車場：基于項目地的環境保護，建設高綠化、高承載的“生態，低碳”停車場，側面顯示園區文化與養生的理念。葵花酒店：以“葵花”命名，建設生態休閑式的主題酒店，滿足來訪游客的住宿需求。其它公建設施：包括道路的修建，健身場地的建設，公園綠化，公共廁所以及其余必要的公共基礎設施。（2）中聯衡水基地功能定位：園區文化體驗中心建設構思：建設文化街區、藝術家大講堂、文化名人工作室、文化藝術展覽館、文化藝術劇院、藝術家公寓、博鰲論壇華北中心以及文化藝術品華北交易大廈。文化街區：依托國家文聯資源，進行市場化運作，建設文化藝術品特色街區。藝術家大講堂：邀請國家文聯藝術家到此講課，宣傳普及藝術知識；還可以與電視臺探索長期的合作模式，建設成藝術宣傳交流基地。文化名人工作室：發揮文化名人領軍作用，為全國有突出貢獻的衡水文化名人建設工作室集聚區。讓全市文化工作者、文化愛好者都能接受先進的學術熏陶、理論教育和科研實踐指導。具體建設可由名人自行提出設計要求和風格，鼓勵打造精品園林建筑。文化藝術展覽館：建筑風格融入藝術形式，作為國家文聯以及衡水市文化工作者作品的收藏、展示、交易基地。文化藝術劇院：建設文化藝術主題劇院，定期開展國內外主流文化藝術劇的演映活動，也可放映衡水本地藝術家的作品。將其建設成我國文化藝術劇的傳播、交流基地。藝術家公寓：作為接待設施，滿足在園區開展文化藝術活動的藝術家以及旅游者的住宿需求。并定期舉行文化沙龍活動，為戲劇家、小說家、詩人、音樂家、畫家、評論家等進行交流活動提供場所。博鰲論壇華北中心：以高規格、高標準建設主題場館，作為藝術會議的舉辦地，提高知名度，建設成具有重要影響力的藝術論壇基地。文化藝術品華北交易大廈：作為華北地區文化藝術品的創作、交易、銷售和物流中心。（3）葵花健康產業園功能定位：園區醫藥養生中心建設構思：建設葵花醫藥養生園、葵花養生會所、葵花養生飲食文化街區和葵花養生公寓以及系列公建設施等。打造集旅游養生休閑、生活娛樂于一體的功能區。葵花醫藥養生園：利用中醫藥的特色和優勢，建設國醫館、養身養心園等，發揮離退休專家的余熱，建設集中醫醫療、教學、科研、養生康復、學術繼承、文獻整理、科普咨詢、義診活動、國際交流為一體的主題園中園。葵花養心會所：利用項目地溫泉優勢，植入中醫養生的理念，開展醫藥養顏，醫藥理療等活動。葵花養生飲食文化街區：選取具有養生價值的菜品、飲食企業進駐，完善內涵，豐富健康產業園的內涵。葵花養生公寓：建設以養生休閑為主題的住宅公寓，滿足不同群體購房、長短期租房養生的需求。（4）九州書院衡水分院功能定位：中華文化弘揚基地建設構思：為弘揚中華文化精粹為宗旨，繼承宋代書院文化氣象，重視德業、鼓勵辯爭、修身為本、明道為剛。開展博學領袖哲商班，佛學文化之旅，道家精修之旅，周易學堂，九州國學講堂等活動。另依托衡水的教育優勢，開展高端教育論壇、狀元論壇、學術研討會等活動。在“衡水葵花地產中聯文化大容園”文化養生園基本功能實現的基礎上，逐漸開辟新的文化養生產業領域，比如養生旅游、養生保健食品、養生保健藥品、養生保健器材、養生文化藝術品等，構建出新型的文化養生產業集群。4.2項目定位以文化為依托，以醫藥養生為核心，緊扣京津市場，環渤海市場、長三角市場以及中原市場，努力建設成為功能結構齊全且獨具地方特色的集養生文化科普、參與分享、保健調理于一體的“國家級文化養生宜居示范基地”。五、產業體系構建5.1項目的形成機理通過“衡水葵花地產中聯文化大容園”養生文化園的興建，帶來各種與養生文化有關的大規模消費行為，促進并帶動濱湖新區各類養生健康文化產業的共同發展。“衡水葵花地產中聯文化大容園”養生文化園不僅僅是房地產項目，更有文化、養生理念貫穿始終。葵花公園、醫藥養生園區等都是充分考慮當地環境的基礎上，通過文化理念的植入而擬設置的。5.2產業體系的構建該項目的興建勢必吸引大量的游客到此參觀、游覽、體驗、學習、休閑、度假、療養與居住。由此，必將帶動各種與文化養生有關的大規模消費行為，極大的促進并帶動濱湖新區包括健康養生食品、養生保健藥品、養生健康農產品、養生保健器材、養生保健高科技產品、養生健康住宅與公建事業、養生文化藝術品、養生保健旅游產品、精品養生休閑旅游線路產品以及與之相配套的養生休閑服務與商業等行業門類眾多，關聯緊密的養生產業集群，使濱海新區成為國內文化養生產業的生產、流通、研發、消費、服務與信息的集散中心。充分發揮當地的自然資源、人文資源優勢促進上述產業的構建，全面帶動濱湖新區經濟的發展。六、項目綜合意義6.1是對濱湖新區生態保護開發的有效實踐該項目是嘉財恒潤房地產開發有限公司積極響應衡水市政府提出的“水市湖城”的戰略目標，促進衡水市濱湖新區經濟社會全面發展，締造養生文化產業體系的新思路，項目建設必將成為河北乃至全國具有獨特人文價值的養生文化旅游示范基地，是在保護生態環境的基礎上，對資源的保護與開發的一次有效實踐。6.2是對濱湖新區旅游經濟發展的有效嘗試為衡水市濱湖新區城市經濟的發展注入活力，具有顯著的經濟效益。該項目的建設能形成廣泛的社會效益。首先，該項目將極大的帶動當地旅游業的發展，從而促進濱湖新區經濟的快速發展，增加大量就業機會，為政府創造巨大的稅收；其次，該項目是對濱湖新區旅游開發項目的豐富與補充；最后，葵花藥業在濱湖新區的投資將會帶動其它品牌對濱湖新區的關注與投資。6.3是對濱湖新區走向全國的有力推動“衡水葵花地產中聯文化大容園”養生文化園的興建以及由此而形成的養生文化產業必將促使濱湖新區走向全國，加速與其它地區間的交流與合作，通過舉辦各種大規模養生長壽博覽會、研討會、展覽會與藝術節等多種形式的民間與政府間文化交流活動，以文化促進經濟、經濟帶動發展的方式實現“水上湖城”的城市發展戰略目標。未來的濱湖新區一定會成為充滿現代活力的新興地區。“衡水葵花地產中聯文化大容園”養生文化園無疑是衡水市濱湖新區走向全國的一張最好的名片。七、項目實施條件7.1政府認同，社會支持“衡水葵花地產中聯文化大容園”養生文化園是一項綜合復雜的社會工程項目，其發展戰略的順利實施與預期效果如期實現，最終要依靠政府、企業和社會各界三方面共同努力才能實現，缺一不可。嘉財恒潤房地產開發有限公司積極響應了市政府關于經濟社會發展的總體規劃與部署，盡所能為社會做出自己應有的貢獻。為更好的服務于社會，運作好項目，希望得到政府和社會的大力支持。7.2土地低價，保證投入為保證項目的預期進行和良性發展，更好的實現衡水市文化養生產業體系的構建，需要政府在包括土地在內等多方面政策上的大力支持與優惠，首先，我們希望政府能夠提供足夠的建設用地，用于整個項目的建設；這些并不是因為我們希望獲得更高商業利潤而提出的要求，而是積極響應市政府的發展規劃部署，積極投身于城市經濟建設，急政府所想，為政府分憂，以期用我們創造的價值更好的回報社會的需要。其次，我們期望通過吸引盡可能多的旅游消費者促進城市經濟的發展，因此土地價格不能過高。前期土地價格過高，勢必影響項目運行成本與費用的提高，這就極大的限制和違背了我們期望更好的服務消費者，促進濱湖新區經濟發展的初衷。八、項目選址用地經過綜合考慮，項目地點擬選定在濱湖新區，區內擁有衡水湖國家級自然保護區，環境優美，交通便利，是旅游者放開身心、怡情逸志、休養健身的絕佳場所。九、項目投資概算在依照《國家關于建設項目可行性研究階段投資估算的編制方法》、《<河北省建設工程計價依據>（2012年）》、《<河北省建筑工程預算定額說明及計算規則>（2012年）》、《<建設工程費用定額>（2011年）》、交通部《公路工程技術標準》（JTGB01-2003）等相關文件和標準的基礎上，并結合當地的建設成本與市場價格，進行項目的投資匡算。經計算，得出項目總投資約為30億元人民幣。詳見下表：表9-1項目投資匡算覽表分區一級項目二級項目投資額（億元）占比（%）合計（億元）服務區葵花公園園區展示中心1.55%5信息咨詢中心0.51.67%生態停車場1.44.67%葵花酒店1.65.33%功能區中聯衡水基地文化街區13.33%10藝術家大講堂0.72.33%文化名人工作室0.51.67%文化藝術展覽館13.33%文化藝術劇院0.82.67%藝術家公寓4.515%博鰲論壇華北中心1.55%葵花健康產業園葵花醫藥養生園310%10葵花養心會所13.33%葵花養生飲食文化街區0.82.67%葵花養生公寓5.217.33%九州書院衡水分院會議中心1.55%5國學館1.55%書苑公寓26.67%總計100%30十、項目效益評估該項目在開發過程中將向地方財政上繳約2億元人民幣的稅收。項目開發完成后，約4500套住宅及1000套酒店式公寓將會為園區帶來相對固定的人流和消費；另有高端會議的舉辦以及養生旅游人群的季節性補充。其中，4500套住宅可以容納至少9000人的固定業主，這部分業主都是京津市場的中高端收入及消費群體，按照平均每月2500元的消費計算，每年將會至少帶來約2.25億元的消費產值。酒店的200套住房可容納400人左右同時入住，主要面向探親訪友以及度假人群。酒店的客戶比較固定，每周都會構成固定的消費，入住率至少在85%以上，按照每周入住2天，每年10個月42周，人均消費500元計算，每年將會帶來至少700萬元的營業收入。公寓的800套住房主要面向長期養生和短期度假的游客，按照每年10個月，入住率70%，游客平均停留時間1周，人均消費1500元計算，每年將會帶來至少6.4億元的收入。該項目的建設在為地方提供持續的稅收和經濟貢獻的同時，也會為濱湖新區乃至衡水市提供大量的就業崗位，能促使約20000人的直接和間接就業，為濱湖新區社會穩定和經濟的繁榮做出貢獻。該項目的成功開發，將會樹立一個具有強大影響力的優良的企業形象和品牌形象，為后續的養生產業鏈的發展打下堅實的基礎，為地方經濟的發展做出長期的持續性貢獻。由以上概算可以看出，“衡水葵花地產中聯文化大容園”文化養生園的建成，為濱湖新區留住了大約9000人的固定業主和上萬人次的游客，在文化養生園內可實現大部分消費，預計每年的經營收入約為8.72億元人民幣。十一、結束語經過分析，嘉財恒潤房地產開發有限公司認為在濱湖新區建設一個高標準的文化養生園是可行的。該項目的成功開發，不僅為廣大文化養生需求人群提供一處配套完善、環境優美、健康舒適、特色鮮明的場所，還將促進地方經濟的發展，完善濱湖新區乃至衡水市的旅游休閑功能，提升城市形象，助推“水市湖城”的建設。“衡水葵花地產中聯