報告結構思路項目解析項目目標項目核心問題市場分析發展戰略及策略整體定位客戶定位形象定位產品定位物業發展建議城市背景杭州豪宅市場現狀分析房產形勢與政策走向豪宅發展趨勢案例借鑒項目位與杭州城西蔣村商住區，與主城以及西溪濕地無縫連接，是城市新興的高端住宅區地理位置:位于杭州市主城區域文一西路北側,距市區中心武林廣場7.6公里，距西湖6公里。交通情況：區域交通主要依賴道路交通，有文一西路、紫荊花路、繞城公路、留祥路。項目臨近西溪濕地，距離西溪濕地北側直線距離700米，西溪濕地的環境對項目影響深遠。區域屬性區位、交通項目屬性生活配套本案武林廣場西湖7.6公里6公里本案本案西溪濕地700米新興高檔居住區關鍵詞一：片區發展已進入成熟臨界點，交通系統發達，商業、旅游、教育等高品級生活配套即將成熟區域內公交系統完善，距蔣村公交總站僅數百米，與主城無縫連接。同時緊靠文一西路延伸段，具備高度的城市生活效率。教育資源豐富，項目地塊周邊有綠城育華學校、西溪試驗學校、學軍中學、浙大紫金港校區等數家中高等教育機構。商業：項目距西城廣場、城西商業中心近在咫尺。西溪天堂項目具有旅游集散換乘、旅游服務和商住休閑三大功能，涵蓋濕地博物館、國際品牌的五星級度假酒店、超五星級度假酒店、精品商業、頂級產權式酒店、五星級標準酒店式公寓、旅游集散中心等多重復合功能。區域屬性區位、交通項目屬性生活配套西溪天堂西溪實驗學校綠城育華學校蔣村公交中心西城廣場西溪天堂綠城育華學校西城廣場浙大紫金港校區擁有成熟的高品級生活配套關鍵詞二：位于片區的核心地段，兩側臨路，通達性極佳，周邊樓盤檔次較高，無強勢的景觀資源，但與強勢景觀資源西溪濕地近在咫尺東至東至紫金港路西至規劃中蔣村東路南依規劃中蔣村一號路北北臨規劃中的雙龍路。區域屬性地塊四至項目屬性地塊指標無強勢景觀資源，但距強勢景觀資源較近關鍵詞三、四：區域核心地段東至西至南至北至項目地塊方正，地勢平坦，規模在片區屬于中等水平，內部不存在拆遷問題區域屬性地塊四至項目屬性地塊指標宗地1號地塊2號地塊占地面積44870平方米44664平方米容積率≦2.2≦2.2建筑密度≧30%≧30%綠化率≧30%≧30%限高50米50米規劃用途住宅住宅使用年限7070樓面地價10188.19元/平方米11142.29元/平方米項目經濟技術指標地塊內部為荒地，不存在拆遷問題地勢平坦，無明顯高差2號地塊為不規則梯形，給規劃帶來難度1號地塊與2號地塊規劃又市政綠地，2號地塊規劃有幼兒園地塊內部1地塊內部2中等規模，地塊平整，易于規劃關鍵詞五：地塊解析小結——項目具備開發豪宅的條件，但是存在一些不利的限制因素。優勢因素1.地塊處于蔣村綜合綜合規劃區核心地段，由于未來土地供應較，因此具有地段稀缺性2.該地塊雖不要占據西溪濕地核心區域，但距離較近，具備一定的借勢作用，且地塊方正，易于規劃3.項目周邊各種高品級生活配套齊全4.品牌優勢：綠城在杭州開發多年，積累了相當的高端客戶資源，品牌及產品成為杭州乃至浙江開發商的代表弱勢因素1.地塊：1號、2號地塊分離，地塊開發的聯動空間存在i定障礙。2.資源：項目不占有西溪濕地的核心資源，對于地塊價值的提升有限3、公建：如何處理市政規劃綠地、幼兒園與1號、2號地塊的關系為兩地塊聯動開發的難點屬性界定描述詮釋地段杭州蔣村綜合區核心居住區域未來發展位于蔣村綜合區規劃的住宅核心區域；將建設成為和諧杭州示范區核心區塊的配套服務中心和"新水鄉"式的高標準住區。資源臨近西溪濕地一處規劃綠地項目臨近西溪濕地，距離西溪濕地北側直線距離700米，處于西溪濕地外圍保護帶范圍內。政府規劃一處綠地，可融入項目開發；本體地塊本身高價公建配套平均10000多元/平米的高地價，注定成為豪宅。公建幼兒園是項目的必須配套。區域核心區域項目屬性界定：鄰近景觀資源高端住宅項目＋＋項目屬性界定：杭州核心區域邊緣區域，具有一定景觀資源的、中等規模的、城市高端豪宅項目報告結構思路項目解析項目目標項目核心問題市場分析發展戰略及策略整體定位客戶定位形象定位產品定位物業發展建議城市背景杭州豪宅市場現狀分析房產形勢與政策走向豪宅發展趨勢案例借鑒目標項目目標：成為杭州、浙江乃至全國的豪宅價值地標和品質地標超越區域內項目價格水平，成為市場的領導者成為綠城集團品牌跨越的主要驅動力企業目標：實現綠城集團城西高端市場的戰略布局※綠城的品牌決定了本項目與生俱來便是市場的領導者而非跟隨者※區域的優越條件決定了本項目的起平高度以及豪宅價值實現的必然性基于項目的目標及本身條件決定了本項目必須跳躍區域價格水平，打造一個杭州頂級豪宅項目土地成本10000元/平米建安成本4000元/平米精裝修成本4000元/平米其他費用6000元/平米毛利潤率30％以上31200元/平方米1、東方潤園：37000元/㎡。3、西湖8號公館：60000元/㎡4、白馬公寓：35000－40000元/㎡5、深藍廣場：35000－40000元/㎡7、九樹公寓：40000元/㎡杭州頂級豪宅項目項目品牌利潤最大化打造杭州市場上的高端豪宅項目的一極報告結構思路項目解析項目目標項目核心問題市場分析發展戰略及策略整體定位客戶定位形象定位產品定位物業發展建議城市背景杭州豪宅市場現狀分析房產形勢與政策走向豪宅發展趨勢案例借鑒項目約束條件下客戶目標與現實情況的矛盾1S：由于成本及企業目標限制，項目必須以超越30000元/平方米的價格入市，價格遠超區域價格水平。R1：項目不占據區域核心資源，難以實現標桿性。R2：成為杭州杭州高端豪宅項目的一極問題1：在市場競爭激烈，且不具備派它性景觀資源的情況下，如何實現項目價值目標？S：項目1號地塊與2號地塊分離，中間規劃有綠地。R1：兩地塊之間難以實現聯動開發，最大程度兌現土地價值。R２：公建部分保證項目整體形象統一，成為本項目亮點，為項目重要價值支撐。問題2：規劃綠地如何協調兩地塊聯動開發，甚至成為項目亮點？問題2：B1地塊如何協調A地塊，甚至成為整個項目亮點？問題結構化戰略層面問題－正確的方向：把握豪宅發展方向，走在正確的趨勢上。策略層面問題－突圍：面對區域價值瓶勁，如何實現價值突圍？技術層面問題：公建如何做？物業發展建議...報告結構思路項目解析項目目標項目核心問題市場分析發展戰略及策略整體定位客戶定位形象定位產品定位物業發展建議城市背景杭州豪宅市場現狀分析房產形勢與政策走向豪宅發展趨勢案例借鑒杭州經濟保持穩健的增長速度，連續15年保持兩位數的增長，投資環境的改善，吸引大量企業入駐，同時導入了大量的外來人口杭州居民人均可支配收入達到11899元，在紹興、上海、臺州后,列長三角第四位房產的熱銷和城市經濟發展密不可分，浙江尤其是杭州經濟持續高速發展，為房地產消費奠定了堅實的客戶基礎資料來源：世聯分析杭州城市經濟產業結構正在從“二三一”向“三二一”轉變，第三產業的迅速發展促成了大量中產階級，甚至富豪階層的形成第三產業在杭州市經濟發展中的作用舉足輕重，也是未來杭州市經濟結構轉型與提升的關鍵所在。第三產業中貢獻度較大的行業：金融類、貿易類、旅游類、會展類、咨詢類（含會計、法律服務）、物流類杭州市政府提出要大力發展現代服務業，促成產業結構由“一二三”向“三二一”轉變。2000年2001年2002年2003年2004年2005年第三產業產值（單位：億元）569.28662.98765.37883.8610431277.1增長率21.1%16.5%15.4%15.5%18.0%22.4％表1：杭州產業結構變化43.8％表2：00-05年杭州市第三產業生產總值表資料來源：杭州統計年鑒通過各項指標對比，杭州民間的富裕度及消費潛力和意識在各城市中名列前茅資料來源：世聯分析杭州是浙江的杭州

浙江省內“藏富于民”、“家庭作坊式產業”的經濟特點，培育出了大量的財富階層溫州：模具8400多家（占國內市場的70％）、鞋業5000多家（占國內市場20％）、打火機8000多家（全球市場的70％，國內市場的95％）、低壓電器900多家（國內市場的65%)以及塑料薄膜、眼鏡臺州：全國著名泵類生產基地、塑料、閥門產業集群寧波：塑料模具、家用電器、服裝紹興：全國最大的輕紡生產交易基地永康：全國最大的小五金生產交易基地義烏：全國最大的小商品生產交易基地大唐：襪業8500多家占國內市場的70％，國際市場的70％嵊州：領帶1000多家（國內市場80％，國際市場的30％）慈溪：凈水器、簾子部件、微小軸承資料來源：文獻檢索嘉善：木業集群，3000多家浙江全省88個縣市區中，有85個縣市區形成了以特色產業為標志的塊狀經濟據2004年統計，目前浙江有中小企業108萬家，稅收占全省的60%，外貿出口交貨值占銷售產值比例達16％，涌現了1500多家年銷售收入超過億元的中小企業。億元以上商品交易市場463個，攤位數28萬個。中國已經形成了三大城市群,長三角城市群地區的經濟最為發達，城市一體化程度最高，逐漸形成以上海為核心的世界第六大都市圈

環渤海城市群特征：中心化城市強化階段，即極化階段。北京、天津成為一個磁石核心，強烈地吸引著周邊城市的產業功能。珠江三角城市群特征：中心城市的軸向擴散帶動中小城市發展，點——軸系統形成，即擴散階段。以香港為核心，深圳為代言人，周邊城市形成產業分工，并向特色性方向發展。2006年全國GDP分布41.3％長三角城市群特征：信息化與產業高技術化高速發展，區域生產力向均衡化發展，空間結構網絡化，形成點——軸——網絡系統，整個區域成為一個高度發達的城市化區域。環渤海京津翼地區長江三角州地區珠江三角州地區杭州，長三角“城市副中心”

隨著區域內產業分工加強，杭州已經不僅是“上海后花園”，更多地承擔起長三角“城市副中心”的功能上海蘇州揚州無錫杭州寧波嘉興常州鎮江南通舟山臺州泰州湖州紹興第一圈層——次級輻射中心第二圈層——專業產業基地、專業市場第三圈層——原材料基地上海將重點發展國際經濟、金融、貿易、航運、信息服務等服務業，成為長江三角洲城市群的綜合服務中心；同時上海國際大都市的地位得到加強，承但了長三角對外窗口的功能。次級中心城市一方面接受核心城市轉移出來的產業，向核心城市提供原材料和市場，同時調整自己在整個城市群內的產業，向低一等級的區域轉移產業，帶動低一等級區域的經濟發展。集中發展優勢產業，形成專業性的產業基地南京為產業基地提供原材料，并形成專業市場第三圈層原材料基地，以廉價的人力、物力、豐富的自然資源為核心競爭力。第二圈層依靠廉價的人力資源，對原材料進行低附加值的粗加工，以集群優勢、低成本、低利潤取勝。依靠人才、信息、技術、成本優勢，完成產品的深加工，提高產品附加值。第一圈層核心層依靠便捷的交通樞紐、優良的社會環境、高級人才的聚集、與國際接軌的大平臺建設，提高凝聚與展示優勢。核心——對外窗口世界的西湖，世界的杭州“中國最具幸福感的城市”“中國最具經濟活力的城市”“中國民營經濟最具活力城市”“世界休閑博覽會”“西湖博覽會”“中國國際動漫節”全球500強企業已有58家進駐杭州阿里巴巴、娃哈哈、UT斯達康、萬向、傳化······城市背景結論杭州經濟發展、產業結構、消費潛力都處于全國領先地位浙江高度發展的民營經濟培育出大量的財富階層杭州作為省會城市對省內客戶具有很強的向心力杭州正逐漸成為國際化都市浙江的經濟及城市特色，直接決定杭州豪宅市場擁有廣泛的客戶群，本項目的成功有堅實的市場基礎。報告結構思路項目解析項目目標項目核心問題市場分析發展戰略及策略整體定位客戶定位形象定位產品定位物業發展建議城市背景杭州豪宅市場現狀分析房產形勢與政策走向豪宅發展趨勢案例借鑒在一系列政策調控下，2007年末杭州房地產市場發生重大變化，成交量與成交價逆向發展2007年杭州房地產市場經歷了一波熱潮，成交量和成交價格都達到了較高水平。2007年末，一系列調控政策的出臺，市場出現轉折，成交量下滑至1500套，成交價卻始終保持高位約14000元/平米。08年、09年市場走勢如何？對于市場的判斷取決于市場供需和宏觀政策的變化、、、、、2007土地市場急劇放量，國內房產大鱷進駐，未來兩年競爭加劇2007年杭州市拱出讓土地約176萬平米，總建筑面積418萬平米，由于統計數據限制，部分出讓住宅用地沒有計入，2007年實際出讓住宅用地總建筑面積將在450萬平米以上，預計2008年下半年至2009年上半年市場將出現集中供應的熱潮。從土地出讓情況來看，在萬科、凱德置地等大開發商進入杭州之后，2007年又有寧波雅戈爾置業、遠洋地產、中國海外發展有限公司、南京朗詩等外地開發商紛紛不惜重金在杭城拿地。杭州已成為外地開發商角逐的又一戰場。國內房產大鱷紛紛進入

2008年下半年－2009年上半年市場將出現集中供應的熱潮受市場成交價格急劇上揚的刺激，2007年杭州的土地成交價格也屢屢創出新高。高地價又反過來影響了市場的高樓價出讓證號位置公司占地面積（㎡）總建面（㎡）總價（萬元）樓面地價杭政儲出[2007]70號下城區（原東南面粉廠地塊）廣宇集團股份有限公司、

杭州西湖房地產集團有限公司293718982217100019038杭政儲出[2007]59號拱墅區（杭一棉A、B地塊）遠洋地產有限公司、

北京萊福建設有限公司8506914280122260015588杭政儲出[2007]53號西湖區（留下街B9、19、21、23地塊）寧波雅戈爾置業有限公司55224793168550010780杭政儲出[2007]43號西湖區（規劃轉塘鎮A20地塊）會盈投資管理（杭州）有限公司、

金都房產集團有限公司5702711405411410010004杭政儲出[2007]23號西湖區（浙江工商大學地塊）寧波雅戈爾置業有限公司361319394114760015712杭政儲出[2007]20號拱墅區，上塘河旁浙江旅游西城房地產開發有限公司4085813074616010012245杭政儲出[2007]17號上城區（規劃錢江新城望江區塊C-06、08、17、18地塊）杭州葛洲壩實業投資管理有限公司、綠城房地產集團有限公司、杭州康居投資管理有限公司8425526961634900012944杭政儲出[2006]20拱墅區湖墅南路杭州汽車發動機廠地塊綠城、濱江1040693339533630001087029從未來供應來看，預計2008-2010年，杭州將迎來一個競爭和供應的高峰期

可預計的杭州住宅后期1260萬平方米的供應量不可小視。隨著更多住宅用地的出讓，這樣的供應只多不少，供應無疑是巨大的，預計這些供應量主要集中在2008-2010年，屆時，杭州將迎來一個競爭和供應的高峰期。杭州(不含蕭山、余杭)總體可預計住宅供應量一覽表(單位:萬平方米)

從各城區可預計的住宅供應的比例上看，西湖區的比例位居第一，占杭州主城區總供應量的30%；江干區列第二；前幾年的供應大戶濱江區退居第三；之江區、下城區和上城區三個城區的住宅供量在樓市中占據的比重相對較弱，總和為12.5%，與拱墅區的供應相持平。第二套房貸款政策（首付和利率），對市場影響比較明顯，杭州市場成交量急劇下降，買賣雙方進入觀望期2007.08.22中國人民銀行決定，自2007年8月22日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，由現行的3.33%提高到3.60%；一年期貸款基準利率上調0.18個百分點，由現行的6.84%提高到7.02%；其他各檔次存貸款基準利率也相應調整。個人住房公積金貸款利率相應上調0.09個百分點。中國人民銀行宣布，自2007年9月15日起，金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，由現行的3.6％提高到3.87％；一年期貸款基準利率上調0.27個百分點，由現行的7.02％提高到7.29％；其他各檔次存貸款基準利率也相應調整。個人住房公積金貸款利率相應上調0.18個百分點。2007.09.15中國人民銀行宣布，從9月25日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，這是央行今年以來第7次上調存款準備金率。央行此舉將一次性凍結資金約1855億元，存款準備金率將升至12.5％，已逼近10年來13%的歷史高點。2007.09.062007.4.5中國人民銀行決定從2007年4月16日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，調整后普通存款類金融機構將執行10.5％的存款準備金率。對個人轉讓非普通住房，既沒有評估價格、又不能提供購房發票的，從2007年7月15日起，稅務機關可實行核定征收土地增值稅辦法。凡居住未滿三年的，按轉讓收入的0.5%征收，居住滿三年未滿五年的減半征收。2007.6.142007.7.21中國人民銀行決定，自2007年7月21日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，由現行的3.06%提高到3.33%；一年期貸款基準利率上調0.27個百分點，由現行的6.57%提高到6.84%；其他各檔次存貸款基準利率也相應調整。個人住房公積金貸款利率相應上調0.09個百分點。2007.7.31中國人民銀行決定從2007年8月15日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，這是央行在年內第6次動用這一貨幣工具，調整后普通存款類金融機構將執行12％的存款準備金率。2007.03.22中國人民銀行決定，自2007年3月18日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，由現行的2.52％提高到2.79％；一年期貸款基準利率由現行的6.12％提高到6.39％。根據建設部《關于調整個人住房公積金存貸款利率的通知》，同時上調個人住房公積金貸款利率。五年期以下及五年期以上個人住房公積金貸款利率均上調0.18個百分點。2007.4.29央行決定從2007年5月15日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是央行年內第四次上調存款準備金率，至此商業銀行存款準備金率已經達到11％。2007.5.18中國人民銀行決定從2007年6月5日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，調整后普通存款類金融機構將執行11.5％的存款準備金率。2007.8.13《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發〔2007〕24號，以下簡稱“24號”文）明確表示，加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。根據24號文規定：經濟適用房面積將控制在60平方米左右，購房人擁有有限產權，政府優先回購。2007.03.16十屆全國人大五次會議閉幕式上，中華人民共和國物權法草案獲得通過。央行決定從2007年2月25日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是進入2007年以來，央行第二次使用這一貨幣政策工具，也是央行自2006年以來，第5次上調存款準備金率。至此，存款準備金率達到10%。2007.01.1607年政策主要是針對火爆的房市、股市以及持續高位的CPI指數而出臺的財政和稅收政策，如加息、提高準備金率、發行特別國債、降低利息稅等緊縮銀根政策，這給房地產企業直接的影響就是財務費用提高、融資渠道變少,部分開發商加快了項目進程。央行提高第二套房首付比率和貸款利率2007.09.27前兩輪宏觀調控新一輪宏觀調控短期現象短期內客戶持幣觀望，上門量和成交量均呈下降趨勢短期內客戶持幣觀望，上門量和成交量均呈下降趨勢基本政策土地政策、行政政策、住房供應結構；加息行政管理政策的繼續落實；首付加息、銀行緊縮銀根調控實質調控市場心理調控購買能力后市影響觀望期持續3－4個月后快速結束；引發價格新一輪走高市場可能進入較長時間的橫盤調整本輪宏觀調控：可能導致市場進入較長時間的橫盤調整期十七大代表、建設部副部長仇保興18日晚表示，預計在今年、明年、后年這三年內，廉租房和經濟適用房的投資將呈翻番的趨勢。對于房價趨高的問題，中國政府制定了許多措施，我們有能力解決好這個問題。仇保興說，最近一段時間，中國的房價上漲得比較快，這是一個事實。要調控房價，應該分兩個部分：首先，要保證有效供給，對低收入人群提供足夠的房源和采取有效的措施。其次，要利用各種宏觀調控工具來調控房價。十七大報告在闡明未來完善宏觀調控體系的具體任務時強調，要“綜合運用財政、貨幣政策，提高宏觀調控水平”。專家指出，這意味著我國未來將進一步強化財政、貨幣兩大政策“組合拳”聯動發揮宏觀調控作用。十七大代表、中國人民銀行行長周小川在接受中外記者采訪時也公開表示，下一步將綜合運用包括利率、匯率、存款準備金率、公開市場操作等多種手段加大貨幣政策力度。未來政策預判：基于十七大主題精神研究，我們看到政府抑制房價上漲決心堅定，政策調控短期內不會松口從長遠看，房地產市場將保持穩定持續發展期，國民資產受保障。從短期看，反映政府調控房價決心堅定，近期內市場仍是調控整固期-恢復期。十七大提出：全面奔小康擴大就業規模全國人民分享改革成果保障居民財產性收入措施性質可能出臺的具體舉措金融手段繼續加息嚴格限制轉按加按房對多套置業者停止貸款稅收手段開發環節：耕地占用稅標準提升；征收集體土地時的安置補助費和土地補償費標準提升流通環節：外資購房細則在全國范圍的出臺；個人住房轉讓土地增值稅在全國范圍實施持有環節：保有環節的特別房產稅推出；物業稅試點1、從市場效果來看，房貸緊縮政策已經是抑制房價上漲的有效手段，未來將成為政策主力2、從經濟增長來看，通貨膨脹的壓力也將迫使銀行采取緊縮的貨幣與財政政策資料來源：世聯顧問政策研究組銀監會發出風險提示，要求銀行不能放松借貸標準，嚴格"三查"，嚴防假按揭和虛假貸款，同時，在房價不斷上升的環境下，銀監會還提示銀行要高度關注貸款抵押物的價格風險。未來政策預判：除堅持“土地政策、行政管理以及供應結構”的調整手段外，未來將加大以“金融、稅收政策”為手段的調控措施未來政策預判：近期內可能出臺的稅收政策將著重針對大戶型的購買與持有成本未來市場預判：長期看漲，短期轉淡政策調控近期仍將持續，市場進入整固期1.05-06年政策調控回顧——調控失效，價格飛漲，直接激發本輪調控3.未來政策調控預測——政府決心堅決，實際效果/通貨膨脹壓力下金融政策可能成為調控主力2.07年政策調控分析——行政/金融/稅收多管齊下，其中金融政策效果明顯，市場轉淡市場大勢：中國房地產行業將在政治經濟、人口紅利等一系列利好因素的作用下繼續維持上升發展態勢社會穩定經濟增長城市化率人口紅利就業增加未來中國房地產行業總體將繼續維持上升發展態勢1.經濟增長期持續支撐——年均10%以上的GDP增長率，經濟硬著陸可能性低3.城市化進程加快的剛性支撐——人口快速城市化，新增居住持續放大2.人口紅利剛性需求支撐——人口自然增長的首次置業，換房等剛性居住需求居高不下宏觀大勢：房產形勢與政策總結受宏觀政策影響，2007下半年開始杭州交易量下跌，但銷售均價持續上漲，呈現成交價與成交量逆向發展的局面08-10年，杭州土地市場將迎來供應與競爭的高峰，特別是大量高價地塊的面市將造成豪宅市場競爭加劇中國房地產形勢長期看好，但短期內將進入整固期項目入市期市場供應量放大、競爭加劇，加之國家政策調控的影響，項目必須通過標桿性產品打造強大的核心競爭力，才能實現項目目標。報告結構思路項目解析項目目標項目核心問題市場分析發展戰略及策略整體定位客戶定位形象定位產品定位物業發展建議城市背景杭州豪宅市場現狀分析房產形勢與政策走向豪宅發展趨勢案例借鑒臨平7000元三墩9000-1.2萬蕭山8000元下沙7000元錢江新城2-3萬文教2-2.5萬城北橋西1－1.5萬濱江1萬閑林7000元九堡喬司8000－1.1萬老余杭6000元124市中心2-4萬53671、東方潤園37000元/㎡。2、金色海岸28000元/㎡3、西湖8號公館60000元/㎡4、白馬公寓35000－40000元/㎡5、深藍廣場35000－40000元/㎡6、留莊31000元/㎡7、九樹公寓40000元/㎡8、公元沐橋30000元/㎡杭州豪宅集中于武林及錢江新城CBD，西湖、之江區域有部分資源性豪宅8區域分布售價3萬/㎡以上的豪宅項目市場反應良好，且價格上漲速度快項目名開盤時間及開盤價目前售價銷售速度總建筑面積綠園2000年，7000元/㎡30000元/㎡以上二手房115600白馬公寓2000年，7500元/㎡35000－40000元/㎡二手房220000深藍廣場2004年，7000元/㎡35000－40000元/㎡二手房61000金色海岸2005年8月，21000元/㎡28000元/㎡基本售罄220000西湖8號2006年4月，40000元/㎡60000元/㎡去化60％13604九樹2006年4月，30000元/㎡40000/㎡去化90％30000東方潤園2006年9月，15000元/㎡37000元/㎡去化85％226000留莊2007年10月，31000元/㎡34000元/㎡去化95％78000項目名稱KPI項目名稱KPI銀馬公寓地段：文教區。規劃設計：板式高層圍合，大面積中央景觀，厚板可分割戶型。留莊資源稀缺：西溪濕地規劃設計：新帕拉蒂奧風格建筑品牌：綠城品牌精裝修深藍廣場地段：城市CBD，武林商圈核心地段，緊靠運河。品牌：綠城品牌精裝修物業管理：五星級酒店物業顧問西溪蝶園資源稀缺：西溪濕地規劃設計：高層TH品牌：萬科品牌精裝修東方潤園地段：錢江新城CBD核心資源稀缺：一線江景。規劃設計：戶型，三梯兩戶頂級會所：鴻藝會顧問。智能化：Honeywell數字智能家居。物業管理：管家留學。西湖8號資源稀缺：西湖金色海岸地段：錢江新城資源稀缺：一線江景。規劃設計：戶型，園林景觀精裝修：頂級裝修標準和家園資源稀缺：山景自然資源。品牌：坤和品牌精裝修：頂級裝修標準九樹公寓資源稀缺：山景自然資源。規劃設計：非經驗住宅。精裝修：頂級裝修標準杭州豪宅客戶關注點依次為：

資源及地段>開發商品牌/產品>會所/配套智能化KPI項目名主力戶型主力面積（平米）房均面積（平米）總建筑面積（平米）深藍廣場三居室、四居室160-2005061000白馬公寓三房兩廳、四房160-20050220000綠園三房二廳、四房二廳160-19050115600銀馬公寓三居室、四居室160-21050150000西湖8號三房兩廳兩衛、四房兩/三廳130-22040-6013604新綠園三房二廳、四房二溪蝶園四房兩廳三衛19050420000和家園三房、四房、五房140-30040-501000000金色海岸三房二廳、四房三廳+工人房200-38065－90220000東方潤園三房二廳+（家庭廳+書房）210-36065-90226000留莊三套房+書房280-42080-10078000九樹四房三廳四衛1廚330-40090-10030000房均面積50－60平米之間占主流，少數資源型公寓及頂級豪宅房均面積在65－100平米之間戶型面積戶型設計亮點滿足空間奢侈感：大客廳、大主臥仍然是不變的主流，且日漸奢華。重視其他家庭成員的需求，次臥開間較普通住宅增大。空間的舒適性與功能性要求越來越強：如獨立工人房，雙套房（多套房），中西式廚房，衛生間男女賓衛具分離、淋浴器分離，配置服務陽臺、設備陽臺等不同功能陽臺。別墅空間概念引入公寓；如復式住宅前庭后院、入戶花園、空中花園等。景觀價值最大化：除了一般意義上的全明、南北通透等評價標準外，高端公寓力求多明，并通過如270度景觀陽臺、大面積使用落地窗等增加房間通透性及最大限度實現景觀價值。小體量特色產品市場反應良好：如九樹公寓、留莊等個例產品，戶型設計各具特色，滿足特定人群的價值需求。大開間客廳、保姆電梯、家庭廳、雙套房、中西廚房東方潤園四房三廳三衛267平米7米開間的豪華客廳首創保姆服務電梯，工人房與主人活動區嚴格分開；將家庭廳設計由別墅引入公寓，形成家庭成員專屬空間。次臥帶獨立衛生間，滿足家庭成員需要。主臥帶書房、大面積走入式衣櫥形成豪華套間。主臥衛生間臺盆與坐便器均男女分離，淋浴器與浴缸分離；中西式廚房分離，滿足高端用戶飲食需求。戶型設計亮點五明設計、入戶花園、奢華主衛、270度弧形景觀窗“五明設計”，不但滿足了一般的“三明”，而且電梯廳和工人房也是直接采光；入戶花園；主臥擁有大面積豪華獨立衛生間、淋浴器與景觀按摩浴缸分開，男女坐便器分離；主臥擁有大面積步入式更衣間；獨立的保姆房，與主人生活空間嚴格區分；大面積的落地玻璃，甚至有些房間三面都采用玻璃墻體，270度弧形景觀窗，保證了景觀視野。金色海岸三房兩廳兩衛227.31平米戶型設計亮點萬科產品創新——高層TH設計西溪蝶園四房二廳三衛190平米“高層Town—House”,前庭后院，入戶花園。挑空餐廳。客廳與書房一體，形成大面寬客廳。客臥全落地窗。戶型設計亮點新帕拉蒂奧風格帕拉蒂奧空間美學，十字內廊和園廳，會客廳、起居室、正餐廳、書房、臥室等功能空間沿十字分布，形成禮儀區、社交區、家庭活動區、休息區；超300平米大戶型空間僅三房配置，主臥4.8*8.1米，餐廳3.9*4.8米，極盡奢華；獨立工人房嚴格分區；五衛配置，每間臥室均配豪華衛生間外，與客衛嚴格分開。留莊三房三廳五衛350平米戶型設計亮點豪宅產品具備一定創新點或市場領先點項目名稱創新銀馬公寓大開間剪力墻厚板結構、戶型全自由分割。東方潤園三梯兩戶，保姆專用電梯。留莊帕拉蒂奧十字建筑風格。西溪蝶園高層TH，前庭后院電梯大堂外置。平層連廊，多單元共用樓梯。西湖8號雙開電梯直接入戶九樹公寓非經驗住宅，近400平米大平層，充分體現大空間通透性與流動性。大面積通透的窗墻系統，360度圍廊，可移動木格柵。產品創新智能化等項目名稱產品及智能化精裝修東方潤園鋁板外墻。Honeywell數字智能家居。中央新風系統、中央燃氣熱水系統、單元式中央吸塵系統、戶式中央空調。毛坯，6套大師設計方案贈業主金色海岸鋁板外墻。世界頂級品牌用材，6000元/平米裝修標準。西湖8號浮筑樓板。一卡識別系統、新風系統、中央吸塵系統、同層排水系統。九樹公寓墻體大面積玻璃，衛室大塊天然石材使用。采暖:水地暖、vaillant燃氣壁掛爐和配套的儲水加熱罐。同層排水系統，智能化中央空調。無機房電梯。世界頂級品牌，如德國Bulthaup廚房家具、德國Miele廚房電器，德國DornbrachtMEM系列龍頭、花灑、唯寶薩泊威系列浴缸等留莊中央空調系統、新風系統、中央吸塵系統、地暖系統、燈光控制系統、無機房電梯、同層排水···新帕拉蒂奧風格精裝城市芯語外墻外保溫飾面干掛系統、冷熱橋阻斷系統、門窗系統、同層排水、浮筑樓板系統、無機房電梯、完整降噪系統、新風系統、中央吸塵系統、雨水回收及處理系統、陽光導入系統、屋面系統、地下車庫燈光導航、生活熱水系統、有機垃圾生態處理系統等朗詩國際街區地源熱泵技術、混凝土頂棚輻射制冷制熱、全置換新風、絕緣外墻、“嚴密”外窗系統、同層排水多種產品系統已普遍使用，精裝修水平達國內頂級，出現科技主打項目杭州豪宅會所配套及物管檔次一般，即使東方潤園在這兩方面也更多作為營銷手段項目名稱物管服務會所深藍廣場雷迪森五星級酒店管理恒溫游泳池、健身中心等東方潤園荷蘭國際管家學院留學5.1元/平米·月鴻藝會會所顧問蓮花形會所：中西餐廳、SPA、游泳池、健身房、頂層燒烤金色海岸戴德梁行休閑養生會所。室內外游泳池、網球場、桑拿、健身美容、中西餐廳等留莊綠城物業。8元/平米·月二期有會所，規劃游泳池、影廳、超市等。西湖8號綠城物業，12元/平米·月下沉式小型會所，餐飲、SPA、休閑等物管、會所浙江省內30-50歲頂尖財富階層，三口之家，偏好250-300平米奢華四房來源浙江省內占90％身份特征大型企業老總、頂尖的私企老板（頂尖財富階層）以傳統制造業、外貿、地產、金融為主年齡30-50歲占90％以上其中以30－40歲占60％以上部分年輕新貴涌現，占10％家庭構成基本以三口之家為主，大部分孩子在外讀書，日常居住以兩口為主。僅10％左右客戶與父母居住面積及戶型需求250-300四房最受歡迎，認為空間感、舒適感最佳。300以上四房及200-250三房次之產品關注點大尺度豪華客廳、主臥、主衛、廚房大陽臺主仆分區豪宅客戶看重豪宅標簽，圈層影響需求特征奢華空間舒適性功能分區置業驅動力資源、地段升值潛力圈層影響置業目的多次置業第一居所+資產保值升值置業特征總價承受力強看重豪宅標簽下單速度快，對產品本身關注度不高其他老帶新購買在豪宅客戶中極其明顯，所占比例在70％以上入住后對會所的關注度有所提升豪宅客戶頂級人群代表訪談——最關注豪宅標簽，強調稀缺資源的占有，受圈層影響非常大個人特征：第一代創業者，事業型，也注重生活品質事業處在上升期，對事業有進一步的追求，交際圈較大比較愛顯富置業偏好：首先關注地段和資源，錢江新城CBD和一線江景身邊的朋友也都在說金色海岸對房型要求舒適大氣，對多套房比較看重對總價不關注，關鍵要值得某皮革外貿公司老總東方潤園業主占有稀缺資源、尊貴感個人特征：第一代創業者，非常注重享受財富積累很快，金錢只是數字符號比較低調，不愛張揚置業偏好：關注項目的私密性和安全性置業主要是享受生活，看重江景資源，不關注保值功能對產品細節要求較高，認為這是生活品質的體現行業關系，對相關配套比較關注朋友介紹，第一次到售樓處五分鐘內就下單某娛樂公司老總東方潤園業主私享、安全、配套、資源的占有豪宅客戶個人特征：溫州客戶，比較豪爽身邊一群從事建材生意的朋友，有好幾個都買了金色海岸，喜歡大家在一起很愛顯富置業偏好：喜歡金色海岸的精裝修風格，覺得金碧輝煌看重江景資源在九溪玫瑰園有一套別墅，住過半年，覺得不方便。銀馬公寓也有房子，完全是為了投資。建材老板金色海岸業主身份感、占有稀缺資源、圈層個人特征：溫州人，自己打拼到現在屬于艱苦創業型，以前過的艱苦，現在就都要用最好的置業偏好：身邊人說金色海岸最好，就過來買了在杭州時間也不多，對產品覺得還可以，自己并沒有太多要求豪宅就是要有豪宅的樣子，一看就知道是好東西里面住的人也要和自己地位差不多的服裝外貿公司老總金色海岸業主身份感、圈層圈層、資源、豪宅標簽代表群體生活特征興趣置業特征置業觀念關鍵點A杭州大型企業高層杭州私營企業主杭州貿易行老板龐大的財富支撐應酬多，圈子大，關系復雜對生活質量要求高頂級場所圈層朋友社交游艇俱樂部喝茶GOLF等多次置業資產保值低調，注重個人私密空間；稀缺資源占有私密性、安全老城區，車程距離不超過半小時占有、圈層、區域B總部在杭州的外地老板外地工程承包商外地大型貿易生意人圈子不大，關系相對簡單享受生活，尋求更高的生活品質圈子朋友聚會家人、親戚親情活動旅游多次置業資產保值標志性注重尊貴感資源大于區域私密性、安全性豪宅標簽、圈層、占有、資源C以杭州為平臺的企業主大型鄉鎮企業老板圈子小，私人時間較多對生活品質要求高喜歡跟原城市人扎堆圈子頂級社交場所多次置業資產儲值提升生活品質精神層面大于物質層面資源大于區域對內外交通發達沒有區域情結，關鍵是資源的稀缺性豪宅標簽、資源、占有豪宅客戶杭州人新杭州人省內豪宅市場總結杭州豪宅項目有強大的市場支撐，對高價格的接受能力很強。杭州豪宅在產品硬件方面（戶型、智能化、精裝修等）方面已達全國一流水平，軟性服務（會所、配套、服務）方面仍有很大提升空間。杭州豪宅市場客戶基本為省內頂級財富階層，對豪宅標簽感、資源占有比較看重。從市場接受度、產品發展及客戶需求來看，杭州豪宅市場仍有很大的上升空間，可以通過全國及國際化豪宅視野打造更高層次的豪宅項目。報告結構思路項目解析項目目標項目核心問題市場分析發展戰略及策略整體定位客戶定位形象定位產品定位城市背景杭州豪宅市場現狀分析區域競爭下的市場機會房產形勢與政策走向物業發展建議豪宅發展趨勢案例借鑒報告結構思路項目解析項目目標項目核心問題市場分析發展戰略及策略整體定位客戶定位形象定位產品定位物業發展建議城市背景杭州豪宅市場現狀分析房產形勢與政策走向豪宅發展趨勢案例借鑒杭州目前處于豪宅發展第二階段，產品仍不成熟，發展空間巨大第一階段大第二階段外豪第三階段富人區第四階段私享產品核心特征“大”；“低密度”資源依附金磚堆砌；符號營造；空間改變，空中別墅“體驗點”打造立足于“產品氛圍”、“服務”；注重私密性；注重享受性；注重專屬化；產品價值訴求點大面子身份、體驗、品質卓越、專屬、創新、藝術頂級形象特征“別墅”物業類型為頂級形象；鑲金帶銀，強調富貴符號；強調生活方式低調的奢華收藏品立足于產品硬件立足于產品軟件立足于產品軟硬相結合營銷特征張揚外顯，宣傳產品的用材和資源的占有宣揚某種高尚的生活帶來的身份低調奢華，強調圈內影響市場價格市場比較法定價價格與普通住宅價格比約為1.3：1前期市場比較法定價，后期稀缺性自我定價；價格比1.3：1跳至2-4：1稀缺性自我定價；價格比2-4：1代表項目銀湖別墅星海國寶金色海岸中信紅樹灣波托菲諾東方潤園萬科十七英里貝沙灣；凱旋門注：由于第一階段與第二階段產品沒有太大變革，并為初級階段初級階段高級階段成熟階段1、發展階段高級發展階段在關鍵點上將豪宅價值演繹到極致，軟硬結合打造成熟富人生活理念星海國寶世貿濱江湯臣壹品香蜜湖一號中信紅樹灣紅樹西岸波托菲諾金色海岸東方潤園貝沙灣凱旋門精神理念層級硬件保障水平高低高市場平均價值曲線豪宅價值曲線最高風險曲線12354671011備注：隨著硬件保障水平的提高，硬件檔次提高，在理念的統領下，物質保障整體系統性增強隨著精神理念層級的提高，從簡單的資源占有和炫富，到表達成熟富豪生活階段初級發展階段高級發展階段成熟發展階段特征產品缺乏系統性保障，多為簡單堆砌，對資源的利用意識停留在擁有理念制勝，硬件有一定水準，但系統化程度不強，差異不大市場成熟階段，理念成熟，在具備強勢資源條件下，軟硬件保障全面系統要點重點發揮產品優勢，做出豪華和高檔的感覺精神層面多數僅貼上身份和財富的簡單標簽依托資源，重點挖掘精神理念層面的高度具備一定條件的硬件檔次保障，局部放大具有成熟富人生活理念具備成熟完備的硬件支撐體系，關鍵點放大將豪宅價值演繹到極致89頂級豪宅硬件具有8大“頂”級標準設計：大師之作——定制性、藝術性、地標性材質：國際品牌——貨真價實、奢華、王室御用空間：突破傳統——尺度放大1.2倍以上、人性化功能：功能多元——室外功能室內化、享受性配套設施：配套私享——會所功能放大、圈層生活、私人俱樂部物業管理：5星級服務——金鑰匙人文：時間元素——古樹、山石、歷史科技：高科技元素——時尚、精密、安全目前國內頂級豪宅在硬件的配套檔次上已經趨向完善，但在軟件的標準上，僅初步做到“圈層生活”，而在私享、影響力、藝術性上缺乏深層次的挖掘。8大“頂”級標準2、硬件標準頂級消費趨向與頂級豪宅發展趨吻合，注重私享、影響力、藝術性頂級豪宅客戶的需求特征對圈層乃至社會的影響力對資源的私享對奢侈娛樂方式的熱衷加入社會頂層頂級的權貴圈對社會的影響：基金、捐贈對資源的絕對私享，而不僅是和別人一起觀賞游艇、私人飛機、馬會、高爾夫、頂級spa等對奢侈品的愛好藝術品、珠寶、其它奢侈享受品頂級豪宅客戶構成：上海華府天地：5-15億身價的全球頂級富豪波托菲諾：市級及其以上的政界要人就有18位、文體明星36位、商界名流190位之多。

香蜜湖1號：深圳及周邊城市的企業主、高級公務員和金領香港凱旋門：約一成是內地客戶，主要來自北京、上海和深圳；另外四成是中港商人，其它為海外客戶。來源的多樣性身份的頂級性3、頂級客戶需求客戶需求的三大核心價值點是稀缺位置、卓越硬件、私享生活，進入高級發展階段后，客戶對私享生活敏感點最強私享生活極至要素項目具有昭示性、標志性，私屬領地界定明確公共資源私享，通過標識、規劃達成私享空間圈層生活的社交場通過會籍、俱樂部等形式達成專屬私享頂級配置設施：游艇碼頭、紅酒雪茄坊、私屬學校、頂級購物中心等在圈層中形成影響力，而非需社會影響力服務是1對1，是強調身份的對等私密享受，是具有內張力的，是身份的標簽配套私享資源侵占低調奢華世聯對全國乃至世界范圍內頂級豪宅案例進行研究，總結出豪宅的5種核心驅動力模式功能轉換—東海路9號精裝修—金色海岸科技智能化—紅樹西岸附送價值—蝴蝶谷頂級配套私享歷史人文生活模式資源私享/核心地段產品創新核心驅動力上海華府天地富人生活示范—波托菲諾灣區新生活—中信紅樹灣灣區＋藝術—香港.貝沙灣萬科十七英里吉寶灣凱旋門BrickellKeyWilliamisland代表案例：青島東海路9號深圳星河丹堤杭州金色海岸深圳紅樹西岸上海華府天地杭州西湖8號公館深圳中信紅樹灣深圳波托菲諾香港貝沙灣深圳萬科十七英里新加坡吉寶灣香港凱旋門美國BrickellKey美國Williamisland……4、核心驅動力產品創新東海路9號：以酒店標準打造的青島濱海超高層豪宅，強烈的地標效應青島市區繁華地段占地約10100平方米，總建面95368平方米，容積率：8.95目前售價：均價28000元/平2棟50層塔樓及2層裙樓組成戶型面積：以三房170—270平米為主，其中頂層為623的復式公寓動感的“帆”形外觀豪宅案例3產品創新功能轉換精裝修科技智能附送價值極具地標效應的高度、外形及頂級酒店裝修標準的應用，使得項目超越一般居住功能的，功能轉換到頂級酒店層級，實現了價值提升金色海岸：最核心是以精裝修及闊綽戶型為主的頂級豪宅產品打造產品創新功能轉換精裝修科技智能附送價值要素打造方式建筑設計澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設計公司園林景觀設計貝爾高林景觀設計公司規劃布局建筑排布形成一個“∽”形圍合排布，充分利用將近一千米的臨江線，使戶戶都能享用錢塘江景觀。戶型特點175~500平米，大面寬短進深“五明戶型”，雙主臥設計、入戶花園、獨立工人房空中別墅全套房設計，面積200－400平米，餐廳邊設計邊廳，可改為棋牌室——獨立衛生間、景觀浴室、270度弧形景觀窗、步入式更衣間室內裝修6000元/平米裝修標準：聘請香港G.I.L公司進行室內設計；采用原裝進口OTIS電梯，這是國內第一個大規模采用原裝進口OTIS電梯的住宅項目；原裝進口SIEMENS嵌入式廚房電器；原裝進口Siematic櫥柜；原裝進口漢斯格雅衛浴潔具、龍頭花灑等；選用了目前最先進的日本大金VRVⅡ戶式帶新風中央空調系統。會所設施金色海岸設有5000平米的五星級會所，配有室內恒溫游泳池、室外網球場、高尚俱樂部、商務中心、餐廳、酒吧、時尚健身美容設施等完善配套。社區配套周邊成熟的城市生活配套和商業配套物業管理戴德梁行物業管理營銷手段以“極限享用江景”為推廣語，突出一種尊貴而不失優雅的氣質，精致完善的細節全部隱于房間配合戶型的大尺度、闊綽按照歐洲皇室標準，采用世界頂級品牌的裝修材質塑造歐洲皇室生活場景，讓客戶體驗皇室貴族的奢華配合戶型的大尺度及大空間，按照歐洲皇室標準進行裝修采用原裝進口OTIS電梯，這是國內第一個大規模采用原裝進口OTIS電梯的住宅項目原裝進口SIEMENS嵌入式廚房電器原裝進口Siematic櫥柜原裝進口漢斯格雅衛浴潔具、龍頭花灑等選用了目前最先進的日本大金VRVⅡ戶式帶新風中央空調系統……紅樹西岸：極致高科技智能化：連同LG、日訊、CLIPSAL及HONEYWELL，投資3000萬美元打造亞洲代表性數字化社區亞洲最大智能化社區智能化設施：液晶觸摸屏終端：韓國/HOMEYWELL/HS-5000-G-T家庭網關：韓國/HOMEYWELL/HS-5000-G-W浴室對講分機：韓國/HOMEYWELL/BathPhone可視門口機：韓國/HOMEYWELL/HC-600012路智能繼電器：澳大利亞/CLIPSAL/L5512RVF8路智能繼電器：澳大利亞/CLIPSAL/L5508RVF4路智能調光器：澳大利亞/CLIPSAL/L5504D2A4鍵Neo開關：澳大利亞/CLIPSAL/E5054NL8鍵Neo開關：澳大利亞/CLIPSAL/E5058NLPC界面：澳大利亞/CLIPSAL/5500PC8鍵遙控器：澳大利亞/CLIPSAL/E5038TX室內紅外線傳感器：澳大利亞/CLIPSAL/5751(WE)智能電鎖：韓國/IREVO/TG-smart社區的物業管理、安防管理、社區服務、家居生活全方位實現智能化。以“家庭集成控制”為系統核心，連接網絡智能家電、緊急呼叫、門禁、電子門鎖以及觸摸屏操作終端，實現遠程控制終端設備，甚至手機遙控。全部1301套單元中，其中1000多套單元交樓標準已全部安裝了“智慧家居”系統，業主入住后可直接享用，部分超大戶型單元，業主可以根據自己的需要，結合個性化裝修風格，選擇不同的“智慧家居”解決方案，由CNHOORAY為業主量身定做“智慧家居”系統。功能轉換精裝修科技智能附送價值產品創新高科技材料與產品在細節處體現奢華，保證絕對的高舒適性隔音樓板/阻隔垂直方向噪音紅樹西岸采用美國陶式化學隔音墊和擠塑板相結合的樓板隔音系統使居住在紅樹西岸的業主可充分享受前所未有的、完全不受干擾的寧靜生活空間。JUSTRIGHT熱水循環/無需等待采用美國專利產品品牌JUSTRIGHT，保證水龍頭隨時打開就有熱水，無需分秒等待。依靠重力和冷熱水比重差異進行比較循環，節約能源、無須動力、分戶設置。戶式中央冷暖空調+新風系統新風系統：保證業主在完全封閉窗戶的情況下可以呼吸到室外空氣；戶式中央空調智能化控制：減少室外機數量，戶內入口上方設有出風口，業主可以根據自己的需求在回家之前通過遠程控制預先打開空調；同層側向排水系統，避免直接垂直排水帶來的噪音紅樹西岸排水系統采用了有100多年歷史的瑞士上市公司GEBERIT公司的同層排水系統接吉博力橫排防臭地漏，這是目前發達國家廣泛采用的排水方式，同樓層的排水支管與主排水支管均不穿越樓板，在同樓層內連接到主排水立管上，它從根本上解決了衛生間的許多問題，盡可能地避開上下鄰居排水之間的互相干擾。進水銅管/保障飲用水質量采用美國NIBICO進水銅管，保證用戶飲用水的質量和進水管的使用壽命。檫窗機/保持玻璃幕墻的美觀每戶避雷器陽臺隔柵/保護隱私減少對視蝴蝶谷：全新的創新產品突破市場，創造市場神話戶戶帶花園，360度觀景，盡享南湖500畝絕版景觀資源，充分體現入住者的尊貴與氣度100％的贈送面積產品創新功能轉換精裝修科技智能附送價值歷史人文西湖8號公館：唯一的不可復制的西湖成為其頂級豪宅核心價值支撐西湖8號西湖8號公館與西湖的直線距離僅200米，東與吳山隔街相望，北臨千年文化名街河坊街，出門即是繁華市中心；周邊配套（200米生活圈）：各種文化藝術長廊：以中國美院為中心，包括酒吧、畫廊、咖啡廳、美術館等；頂級名車專賣店：保時捷、賓利、法拉利、瑪薩拉蒂等；國際名品街：這里匯聚了眾多國際知名品牌，包含服飾、箱包、珠寶、手表、皮草、家居、美容及中西式餐飲等；中國的、世界的、唯一的西湖…五大國際知名設計師：雅克設計機構副總建筑設計師朱遠航先生、意大利國家注冊建筑師Ricardo先生；五合國際副總盧求先生、德國建筑師M.Diem先生；香港PAL設計事務所首席設計師梁景華先生

建筑設計西湖8號公館將灰色系作為建筑外觀色彩基調，既將青磚黛瓦等各種元素充分融入，又將現代輕鋼結構與玻璃面、灰墻磚組合運用；整體設計體現了江南園林建筑“瘦、透、露”的神韻，整個樓盤精致靈動、雍容典雅。國際領先節能技術包括置換式新風系統、中央真空吸塵系統、外遮陽、高效節能門窗、浮筑樓板、后排水系統等七大節能技術，有效地解決了居住空間通風、保溫、遮陽、隔音等問題。最新的智能科技包括智能安防和智能家居兩大系統，服務于業主的生活。比如，在窗戶及入戶花園裝上智能防護網，隱藏式施工，其工藝講究，既安全又美觀，15米外幾乎看不到，在防盜的同時并不妨礙業主享受室外美景。內部建筑設計突破電梯：“智能、專屬的景觀電梯”直達每戶，電梯180度取景；物業管理：為每十戶配一個私人保健醫生，隨時為業主的健康問題作出檢查和診治等大師手筆與創新技術運用＋唯一的、不可復制的西湖資源，打造高品質豪宅資源私享萬科.17英里：億年礁石——662米私家海灘——無敵一線大鵬灣海景成為業主的專享集萬千崇于一身，成為南中國海名副其實的新貴名利場：倡導新奢華主義(RE-LUXE)的生活方式項目定位：具有鮮明海邊坡地特征和休閑度假特性的高檔居住小區功能定位：CLUBHOUSE——融合居住、商務、度假、甚至部分商業功能；南中國海資產新貴的名利沙龍產品口號：名流匯聚，低調內斂，無敵海景附送權益無限提升項目價值空間卓越品質特權創新藝術智慧身份唯一第一：她在中國房地產界享有盛名，是卓越的象征第二：她是萬科20年最頂級的產品，是品質的象征第三：她是唯一從小區直接下到海灘的物業，是特權的象征第四：她是深圳第一個VISTACLUBHOUSE，是銳意創新的象征第五：嚴迅奇先生親自主筆，美國SLA、BDS公司豪情加盟，是大師藝術的象征第六：資源極度稀缺、獨有的保值增值功能，是智慧和財富的象征第七：附送浪琴會籍(價值45萬)是榮耀身份的象征第八：她隨著國家對海域的控制也將成為深圳絕無僅有、空前絕后的最臨海物業，是奢侈品的象征頂級配套私享香港凱旋門：擁有維多利亞港無敵景觀，為香港頂級地段；交通便利成香港企業家最大賣點地段繁華，無敵海景資源位于九龍城海邊繁華地段緊靠園林中央公園臨海而建，南向維多利亞港，西向中港碼頭，無敵海景資源交通非常便利到中環只需一站直達香港國際機場靠近中港碼頭將建南環線駁通港九新界和通往內地凱旋門客戶：已與100多位買家簽約，約一成是內地客戶，主要來自北京、上海和深圳；另外四成是中港商人。他們大部分都是最能干的企業家，很多人買房子都是一次性付款，不用做按揭。在九龍區買房子的大部分都是香港的廠家、企業家和實業家，經常要到內地做生意，如果這些鐵路沿線接通了，他們回內地做生意會很方便，這因而成為凱旋門很大的賣點。頂級摩天會所，擁有無敵海灣視野，配套頂級豪華，完全體現頂級高尚生活，僅為業主專屬59樓的摩天大廳，就是凱旋門豪華會所的空中恒溫泳池，每一位身臨其境的參觀者，都會被眼前璀璨的夜景深深吸引，落地窗外大片的維多利亞港夜景倒映在游泳池畔，顯得波光粼粼，令人不禁迷醉。60樓為宴會及休閑區，星夢宴會廳豪華典雅，天花板垂吊著6盞法國Baccarat水晶吊燈；最令人驚艷的是空中酒廊云霄閣，180度的臨海景觀，是適合小酌幾杯的好地方；61樓是大型健身中心，在跑步機上跑步，高空俯瞰維港，彷佛空中漫步；62樓為空中花園，以法國浪漫情懷為藍本，劃分為茶花園、桂花園、松樹園、茉莉園、薔薇園及榕樹園，讓住戶在綠化空間中舒展筋骨。62樓空中花園60樓為宴會及休閑區61樓是大型健身中心生活模式波托菲諾：依托華僑城區域開發所奠定的配套體系，引入意大利波托菲諾風情小鎮生活方式，滿足多元、開放、創新、融合的居住體驗，示范富人生活威尼斯酒店華夏藝術中心漢唐大廈銅鑼灣商業中心世界之窗歡樂谷民俗文化村＋＝華僑城片區經過十年發展，建成了完整的區域配套體系，形成了城市的區域中心地位，城市價值得到極大提升，已經具備打造頂級富人豪宅社區的條件給人帶來休閑、純粹、寧靜、開放生活方式的意大利小鎮Portofino成熟配套與異域生活方式完美結合的純粹富人居住社區華僑城20年區域開發積累的的高端配套體系，經過資源整合后，極大的提升了波托菲諾的區域價值和居住價值主題公園：民俗文化村、錦繡中華、世界之窗、歡樂谷文化藝術：何香凝美術館、華廈藝術中心休閑娛樂：雕塑公園和走廊、OCT生態廣場、保齡球館、體育活動中心等華僑城第一幼兒園南山實驗學校華僑城小學華僑城中學暨南大學中旅學院華僑城醫院歡樂谷國際青年旅館海景酒店：4星級深圳灣大酒店：4星級威尼斯皇冠假日酒店：5星級中國銀行、工商銀行、招商銀行城市公共巴士、環華僑城生活小巴、汽車站配套分類文化娛樂教育醫療酒店銀行交通配套設施以城市的配套體系來經營，功能齊全多樣；配套設施同時面向社區和城市，滿足需求；教育和醫療設施對住宅的影響度大；文化娛樂設施和酒店主要服務于城市，能全面提升區域的形象和檔次。區域價值住宅價值五種頂級豪宅特征及適用性總結類型特征適用性產品創新功能轉換通過居住功能的升級，通過更高層級物業轉換，實現價值升級用地性質、高度等不受限制市場對高層級物業接受度高精裝修通過頂級品牌系統嫁接，實現表里如一的高品質；一旦滯銷容易過時客戶追求效率個性需求不強烈科技智能化最新科技及智能的應用，將便利性及舒適性進行到底；科技容易過時客戶對科技認知度高存在大量科技新貴人群附送價值通過額外贈送給消費者提供超值感政府攻關能力強歷史人文將人文精神進行現代演繹及升華擁有唯一的、不可復制的人文資源生活模式通過資源的整合及挖掘，創造一種全新的生活方式資源具備挖掘潛力客戶對全新生活模式接受意識強資源私享將稀缺的資源獨享化，少數人占有多數人資源資源稀缺通過系統的措施實現資源獨享頂級配套私享將頂級配套專屬化，僅供少數人專享客戶專屬意識強五大核心驅動力中，生活模式是市場空白，亦是豪宅發展方向，與本項目高度契合豪宅核心驅動資源、地段人文歷史產品頂級配套生活模式特征客觀決定，不可改變可變，但很難成為決定性差異（小體量特色產品除外）可變，具備一定專有性通過對資源的整合挖掘，創造出獨一無二，不易復制的杭州豪宅分類西湖8號東方潤園和家園金色海岸留莊九樹公寓（東方潤園）？？？市場空白本案契合度與競爭對手（綠城）相比不成為核心優勢無要在產品方面超越綠城難度很大對中小規模而言，頂級配套的成本過高。報告結構思路項目解析項目目標項目核心問題市場分析發展戰略及策略整體定位客戶定位形象定位產品定位城市背景杭州豪宅市場現狀分析區域競爭下的市場機會房產形勢與政策走向物業發展建議豪宅發展趨勢案例借鑒報告結構思路項目解析項目目標項目核心問題市場分析發展戰略及策略整體定位客戶定位形象定位產品定位物業發展建議城市背景杭州豪宅市場現狀分析房產形勢與政策走向豪宅發展趨勢案例借鑒紐約TrumpWorldTower——城市核心，地標豪宅案例借鑒1TrumpWorldTower

最好的位置，最好的建筑TrumpWorldTower位于紐約的曼哈頓區CBD，東面東河（EastRiver），緊鄰聯合國大廈特色的建筑外形有利于擴大項目的知名度和影響力TrumpWorldTower高262米，90層，世界上最高的住宅建筑建筑占地面積僅為44.2m*23.8m，成為世界上最苗條的建筑一塊美麗的玻璃塔

——《紐約時報》精美的裝潢凸顯項目的品質，奠定項目的豪宅形象所有浴室采用進口的大理石超大的落地窗充分展示東河景觀及繁華的曼哈頓景色采用淡棕色的磨光硬木地板配置有GE系列的家電，壁爐、烤箱、洗碗機、冰箱等每間廚房配備有光亮的白色櫥柜、花崗巖工作臺面、鏡面后擋板每一戶有獨立的暖氣和空調系統媲美五星級酒店的物業服務，提升了項目的檔次五星級酒店式物業服務和配套設施私人SPA健身俱樂部一個長60英尺的游泳池一個世界級的餐廳一個私人酒窖24小時的門衛和保安提供廣泛的服務，包括代客泊車等香港貝沙灣——富豪生活與藝術的完美結合案例借鑒2香港豪宅項目的先驅及典范——以濱海資源和財富為基礎，但又力求突破，領略生活的藝術發展項目名稱：貝沙灣(ResidenceBel-Air)區位：處港島南區西海岸，是香港傳統豪宅地段，屬于“香港硅谷”數碼港中的住宅部分（數碼港包括核心辦公大樓、國際級發數碼港艾美酒店、豪華住宅和購物商場）發展商：盈科大衍地產發展有限公司賣方：香港數碼港（附屬發展）有限公司地塊用途限制：私人住宅年期：2000年5月22日起計50年交通：有巴士、渡輪及規劃中地鐵連接市區，18分鐘至中環，20分鐘到尖沙咀，35分鐘到機場資源：背山面海，700米海岸線香港島貝沙灣九龍貝沙灣六期大師手筆，整體呈波浪型的豪華高層住宅組成，濱海意向強烈Bel-Airno.8由知名建筑師Foster&Partner設計的，共有8座住宅大廈。Bel-Airno.84幢雙子式線性豪宅大樓，與四周的山海呼應，更讓每個豪宅單位皆享有最佳景觀、采光都以及空氣流通量。此外，除了戶戶皆背山面海外，更設有寬敞露臺配合花園平臺上不同主題的池景及特色園林，接連一望無際的碧海藍天，同時飽覽三重優美景致水蓮瀑布繽紛噴泉玩樂池60米無邊際泳池日光浴臺兒童嬉戲泳池寫意休閑泳池特色魚池按摩浴池翠綠山景無邊際遠洋景八大特色水池8個特色水池配以不同主題，燈效及逾百水柱，構成一條躍動閃耀的珊瑚魚，與一線海景形成無邊際效果，凸現濱海意向，形成視覺專屬Bel-Airno.8不但擁有高達170萬尺的大型綠化環境，而60萬尺的臨海休憩公園更在咫尺；大廈前方營造一個以水為主題的花園平臺：8個特色水池配以不同主題、燈效及逾百水柱，構成一條躍動閃耀的珊瑚魚，燈光隨日夜轉變；花費數千萬元在這設置如拉斯韋加斯Bellagio多達約100條的屏風式噴水柱，晚上會配上不同顏色燈光，令住戶日間可看海景之余，晚上也可享有另一種繁華景致；發展商將一艘60尺長的游艇放在示范單位旁，而未來Bel-Airno.8的住戶，可憑住客會所的會員身分，租用這艘游艇。細節設計一切圍繞“海景”享有作為首要原則，一切向海景讓步波浪型露臺每位住客享有無敵海景大露臺，高樓底，寬敞的大廳和房間。大部分單位都擁有波浪形露臺，標準單位樓高為10尺4寸，高層戶樓高更達11尺6寸。間格只有2房2廳以上的大單位，建筑面積在825方尺以上，建筑實用率是82%，樓底有10尺6寸以上，有9尺7寸的露臺；巧妙利用空間設計上巧妙善用空間，尤其設計廚房及浴室時，櫥柜、爐具、冰箱等家電用品的配置皆經過精心安排，以擴大空間感。貝沙灣公寓層高普遍達到3米甚至更高，加上2.4米寬的進戶門，讓人備感舒適和寬敞。電梯電梯門廳里沒有安排任何設備間，而是通過裝修設計，用很簡潔的處理手法體現了高檔樓盤的品質。每座電梯大堂的樓高達30尺，氣勢不凡；對于樓梯的尺度和開門的尺度都有細心設計，尤其是大量采用雙進戶門的設計，也充分考慮到日常生活的細節———可以讓傭人直接進入廚房和傭人的住處，而不必提著大包小包經過客廳到廚房。在有限的室內安排充足的儲藏空間。香港的所謂豪宅其實面積也并不大，貝沙灣一套近2000萬港幣的公寓其實也只有160平方米而已，但是卻有多達四處可以滿足分類儲藏的需要。附送名牌廚具各類單位都配置Miele名牌廚具，浴室和廚房附送迷你電視及按摩式浴缸，另浴室裝置了電暖玻璃板，而三房戶也都配設IslandKitchen；Islandkitchen洗手間內帶GuerlainSpa無敵海景大露臺，弧形窗海景式客廳裝修：以法國南部風情作為規劃和建筑設計藍本，耗資逾1億元打造海邊示范單位及售樓處，為業主提供個性化裝修套餐貝沙灣“南灣”三個各具特色的示范單位，體現了藝術品位與富豪生活的結合：

主題示范單位：ManhattanManhattan以展示個人收藏品味為主題，飯廳主墻以紅色櫥窗設計，并掛滿搜羅自俄羅斯的瓷碟子，予人步入屋即留下一個鮮明的印象。主題示范單位：Malibu最富活力的一個，其名字取自距洛杉磯市中心20多公里的Mailbu。該處有山有水，最適合登山、觀鳥、騎馬、垂釣及滑浪等活動。為迎合動感主題，設計師以極珍貴的限量版Ferrari單車及Ripcuri滑浪板點綴露臺，帶出單身貴族的獨特品味及個人色彩主義。主題示范單位：PowerBlue喻意貝沙灣臨海而居，每天凝望海天一色的碧藍景致。設計師特意將海天的天然色調自室外引入室內，予主人時刻都能感受凈明無壓的生活感覺。Manhattan風格Malibu風格PowerBlue風格通過藝術品收藏、藝術生活體驗及專屬的藝術品牌，貝沙灣創造了藝術品味及富豪生活融為一體新港島富豪生活開發商為保證項目的藝術品位而做的努力：藝術品收藏及租借服務：為了能體現藝術品的珍貴，發展商策劃小組專程走訪了世界各地著名的酒店、住宅、Spa、宮殿。目前，發展商已搜羅百余件藝術珍品，包括來自蘇富比及佳時得的名畫、干隆皇的墨寶等。除了將一些藝術品存放于樓盤會所外，貝沙灣的一手買家，可以憑發展商送出免費簽賬的積分消費，以租借形式將藝