公允價值計量在投資性房地產中的運用研究摘要：新會計準則適應經濟發展的需要將投資性房地產從固定資產、無形資產中抽離出來，單獨進行核算，并引入先進的公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。成本模式具有可靠性較高的優勢，而公允價值模式也具有提高財務信息的相關性和一致性的優點。選擇何種模式更好的計量投資性房地產，一直是會計研究者關注的問題。在我國當前不斷完善的市場經濟環境下，房地產市場發展迅速。采用公允價值模式計量投資性房地產可以更加真實的反映企業資產的價值，改善企業的財務狀況，提高財務報告信息質量，協調我國會計準則與國際會計慣例的差異，適應企業未來經濟發展趨勢的要求。2014年，我國出臺了公允價值計量的新會計準則，使得公允價計量在適應我國市場經濟環境的條件下更具有了實踐性和可操作性，可以對投資性房地產的計量提供理論指導和技術支持。但新準則實施以來，絕大多數的上市公司依舊選擇成本模式計量投資性房地產，僅少數企業選擇公允價值計量模式。因此，研究公允價值計量模式在投資性房地產中的應用是非常必要的。本文緒論首先介紹研究背景和意義、國內外研究現狀等內容，接著概述論文的相關理論，然后簡要描述了以財務報告為目的的投資性房地產評估發展現狀，重點分析了公允價值計量在投資性房地產中的應用，然后以海南海航地產控股有限公司案例分析投資性房地產公允價值評估模式研究的實踐情況，最后提出完善投資性房地產公允價值評估模式的建議。關鍵詞：投資性；房地產；公允價值

Abstract:Thenewaccountingstandardsmeettheneedsofeconomicdevelopment.Theinvestmentrealestateisextractedfromthefixedassetsandintangibleassets,andiscalculatedseparately,andtheadvancedfairvaluemodeisintroducedtoconductsubsequentmeasurementoftheinvestmentrealestate.Thecostmodelhastheadvantagesofhighreliability,andthefairvaluemodelalsohastheadvantagesofimprovingtherelevanceandconsistencyoffinancialinformation.Itisalwaystheconcernoftheaccountingresearcherstochoosewhichmodeltomeasureinvestmentpropertybetter.InChina'scurrentmarketeconomyenvironment,therealestatemarketisdevelopingrapidly.Usingthefairvaluemodelofrealestateinvestmentcanreflecttherealvalueofenterpriseassets,improvethefinancialsituationofenterprises,improvethequalityoffinancialinformation,coordinatethedifferencesbetweenChineseaccountingstandardsandinternationalaccountingpractices,toadapttothefuturetrendofeconomicdevelopmentrequirementsofenterprises.In2014,Chinaissuedthenewaccountingstandardsoffairvaluemeasurement,makingthefairpricemeasurementmorepracticalandoperationalundertheconditionofadaptingtothemarketeconomyenvironmentinChina.Itcanprovidetheoreticalguidanceandtechnicalsupportforthemeasurementofinvestmentrealestate.Butsincetheimplementationofthenewguidelines,mostofthelistedcompaniesstillchoosethecostmodetomeasuretheinvestmentrealestate,andonlyafewcompanieschoosethefairvaluemeasurementmode.Therefore,itisverynecessarytostudytheapplicationofthefairvaluemeasurementmodelintheinvestmentrealestate.Theprefaceofthispaperfirstlyintroducesthebackgroundandsignificanceofresearchathomeandabroadresearchcontents,thensummarizesrelevanttheoriesofthisthesis,andthenbrieflydescribesthefinancialreportforthepurposeofinvestmentrealestateappraisalsituation,analysestheapplicationoffairvaluemeasurementoftheinvestmentrealestateinHainan,andthentoHainanrealestateholdingspracticetheevaluationmodeloffairvalueofinvestmentrealestateCo.,Ltd.caseanalysis,finallyputforwardasoundinvestmentrealestatefairvalueevaluationmodelisproposed.Keywords:Investment;realestate;fairvalue

目錄第一章.緒論 11.1研究背景 11.1.1國內背景 11.1.2國際背景 11.2國內外研究現狀 21.2.1國內研究現狀 21.2.2國外研究現狀 31.3研究意義 4第二章.公允價值及投資性房地產概述 52.1投資性房地產 52.1.1投資性房地產概況及特征 52.1.2投資性房地產的范圍 52.2公允價值理論 62.2.1決策有用觀 72.2.2全面收益觀 72.2.3資本保全理論 7第三章.公允價值計量在投資性房地產中的應用的現狀 83.1總體應用分析 83.2披露情況分析 93.3不符合準則的情況 9第四章.投資性房地產公允價值計量應用存在的問題 94.1應用公允價值的企業數量少 94.2公允價值的確定方法不統一 104.3計量模式的轉換較隨意 104.4信息披露不充分 11第五章投資性房地產公允價值應用存在問題的原因 125.1公允價值難以確認 125.2增加收益波動性,導致利潤操縱 125.3相對加大企業相關信息獲取成本 125.4加大企業稅收成本 135.5專業人才尚不滿足實際需求 13第六章投資性房地產公允價值應用存在問題的原因 146.1完善我國以財務報告為導向的評估準則體系 146.2加強評估與會計、審計的業界協作 166.3完善企業會計準則，鼓勵企業選擇公允價值 186.4建立與完善我國房產市場價格體系和房產評估市場 196.5加快投資性房地產融入市場環境體系 21第七章公司案例分析 217.1海南海航地產控股有限公司情況介紹 217.1.1公司基本情況介紹 217.1.2公司投資性房地產情況介紹 227.2海南海航地產控股有限公司運用公允價值計量存在問題及原因分析 237.2.1改善業績 237.2.2改善財務狀況 247.3海南海航地產控股有限公司運用公允價值計量模式的對策結論 257.3.1年報披露會更詳細 257.3.2數據更具可靠性 26結論 28參考文獻 29致謝 32第一章.緒論1.1研究背景1.1.1國內背景我國首次引入了公允價值的相關準則是與企業合并，無形資產，非貨幣性資產交換以及債務重組等有關的具體會計準則，時間是1998年。然而，2001年，由于眾多上市公司利用公允價值操縱利潤而影響了正常的市場秩序，我國企業會計準則又重新啟用了歷史成本這一計量模式，并且取消了公允價值計量屬性，自此公允價值在人們的期盼中消失。2006年2月15日，我國繼取消對其的運用之后又重新開始啟用公允價值這一計量屬性并作了相關規范，如果投資性房地產的公允價值不具備可靠性或者其獲取不具備連續性，不能同時滿足這兩個條件，那么應當仍然采用成本模式對其進行計量。這也是我國財政部為了支持和跟隨國際發展的大方向而作出的規定，具體體現在當年新發布的企業會計準則中。這也意味著，公允價值這一曾經被人們所不斷質疑的計量模式在我國有了進一步的發展和應用。1.1.2國際背景從20世紀末到現在，由于衍生金融工具在較為發達國家迅猛的成長和發展，人們普遍把目光從原來的歷史成本計量模式轉移到公允價值計量模式上來，公允價值因此而開始逐步的為人們所接納。公允價值能夠成為對金融衍生品來進行計量的獨一無二的計量屬性，并普遍被美國企業所采納，原因很大程度上得益于公允價值計量屬性于1990年得到了美國證監會主席的證明。2006年這一計量屬性又得到了美國財務會計準則委員會的詳細解釋和說明，這也是公允價值有史以來第一次在美國有關財務會計的公告中得以闡述。在一定程度上也使得有關公允價值計量屬性取得了良好進展。2008年，由于全球陷入了金融危機，金融界相關人士開始質疑和爭論公允價值這一計量屬性，因此公允價值計量屬性遭受到了一定程度的撞擊。在2009年，公允價值計量屬性開始適度的應用于金融機構中，主要用于資產的計價方面，這一舉動得到了美國財務會計委員會的許可，并且財務會計準則也得到了進一步改進和完善。1.2國內外研究現狀1.2.1國內研究現狀戴偉(2009)就指出,公允價值的確定工作理論上可以由報告主體自己完成或外聘評估機構完成,因此在運用公允價值會計計量時,財務報告主體必須就特定報表項目的公允價值確定工作指定相應的人選。此時由評估機構介入的一個重要邏輯就在于:當特定資產或負債不存在活躍市場之時報告主體本身一般難以運用特定估值技術確定其公允價值、謝詩芬、戴子禮及廖雅琴(2010)也曾撰文指出專業的資產評估參與公允價值計量的可靠性主要在于兩個方面:一方面專業價值評估的專業屬性能夠提高會計計量的客觀真實性,另一方面專業價值評估獨立屬性能夠提供公正的價值判斷。極少數研究采用了實證檢驗的方法來探尋投資性房地產公允價值選擇的影響因素。陳鷹（2010）選擇2007年的30家房地產上市公司為樣本，以二元Logistic模型進行回歸，發現只有市值賬面比代表的信息不對稱能較好地解釋企業為什么對投資性房地產選擇公允價值模式。侯曉紅、李剛和郭雅（2013）以2007年到2011年之間的A股非金融上市公司為研究對象，以相同的模型考察市場化程度、股權性質以及債務契約對投資性房地產后續計量屬性的選擇，結果顯示市場化程度越低，企業選擇公允價值的比率越高，其中，借款水平越高的非國有上市公司，其選擇比率越高。大部分研究采用了案例研究的方法。賈莉莉和張鳴（2009）在對CAS3中與投資性房地產有關的會計確認、計量、披露、公允價值的計量前提以及兩種模式相互轉換等具體準則深入分析的基礎上，對2007年至2008年6月之間采用公允價值模式的上市公司其所在行業分布、公允價值變動損益等內容進行了統計，并以浙江金昌房地產集團為例，對其成本模式下的資產和經營狀況進行了詳細的優勢分析，指出公允價值采用成本過高、增加企業納稅成本以及財務穩健目的是影響企業不選擇公允價值模式的主要原因。劉永澤和馬妍（2011）通過分析公允價值計量在投資性房地產中的應用困境與其原因，在對幾家房地產上市公司的稅收成本、利潤波動、利潤分配以及主要財務指標對比分析的基礎上，得出與賈莉莉和張鳴（2009）相似的結論。而戴佳君、季曉婷和張奇峰（2010）則認為世茂股份的政策轉換是基于現有商業模式與盈利模式發生轉變、為與其母公司會計政策保持一致、企業融資需要和穩定債務結構等四個方面的原因。張奇峰、張鳴和戴佳君（2011）通過北辰實業的案例研究，認為出現北辰實業這種情況的原因在于，香港與內地的會計準則差異、兩地監管機構對公允價值的態度差異以及兩地資本市場成熟度和投資者理性程度存在差異等幾個方面。杜興強、雷宇和朱國泓（2009）在考察新企業準則制定與頒布過程中的市場反應時，意外發現了與投資性房地產有關的市場反應。他們以房地產上市公司構建投資組合，采用事件研究法進行檢驗，通過對39家樣本公司在2005年1月1日到2007年6月30日之間個股回報率與市場回報率的顯著性分析，認為投資者將“投資性房地產”準則的頒布視為好消息，市場對其產生了顯著反應，進而引發正向的股價變動。鄒燕、王雪和吳小雅（2013）對津濱發展的投資性房地產項目進行了考察。他們圍繞津濱發展挑選了同一地區的五家同行業公司為輔助案例樣本，從公司自身縱向比較以及與同行業橫向比較兩個維度、在首次計量與后續計量層面，在相關財務與非財務數據的對比中分析了公允價值的計量及其影響因素。他們認為公允價值模式的后續使用能夠真實反映企業資產的價值波動，與其市場價值具有極高的相關性，但同時也給凈利潤與相關財務指標及其波動帶來較強的不可預見性，增加了投資風險。1.2.2國外研究現狀Paik（2009）研究發現不動產和廠房等固定資產重估價值的價值相關性因國家而異，在英美法系國家價值相關性高，在代碼法系國家則沒有表現出明顯的價值相關性。FrancescoAvallone（2010）對歐洲的7個持有投資性房地產的公司進行了研究，發現成本計量模式更有利于平衡企業的收益和降低股票價格波動程度。所以，在權責發生制下，企業管理者為了降低財務報告期內收益的不穩定性，通常會傾向于選擇成本后續計量模式。NellessenT,ZuelchH（2010）研究76家遵循國際財務報告準則的上市房地產公司的投資性房地產的公允價值與公司評估價值之間的關系，發現上市公司股票價格偏離公司凈資產價值的一個原因是投資性房地產公允價值的可靠性，使得投資性房地產公允價值的可靠性受到質疑。ChristensenandNikolaev（2009）以法國和德國多個行業的公司為樣本驗證了債務契約動機。他們發現，對于非金融資產，財務杠桿更高的公司更愿意采用公允價值模式，而不是成本模式。但QuagliandAvallon（e2010）通過多重logistic模型考察了投資性房地產（IAS40）公允價值模式在芬蘭、法國、德國、希臘、意大利、西班牙和瑞典等歐洲七國的應用，他們用企業規模、市賬比和資產負債率分別作為政治成本、信息不對稱和債務契約的代理變量，發現規模、市賬比分別與公允價值模式選擇顯著負相關，而資產負債率與公允價值模式選擇沒有顯著的相關關系。他們的研究表明，規模越大，企業選擇公允價值模式的可能性越小。在管理機會主義動機的驗證中，Dietrich，HarrisandMuller（2001）對英國投資公司研究時發現，在投資性房地產的出售交易中，機會主義動機是樣本公司管理層重估公允價值的一個動機，管理層會通過投資性房地產的出售利得來平滑報告收益。在FRS3實施后，資產的重估升值可能會減少出售利得，但管理層仍可以通過再次評估資產公允價值來實現對凈資產變動的平滑，并在重新舉債之前調增凈資產以降低債務融資成本。QuagliandAvallone（2010）也在研究中也得到了管理機會主義的微弱證據。在信息不對稱的驗證中，Edelstein，FortinandTsang（2012）的研究發現使用公允價值模式的企業，非常詳細地披露了投資性房地產的相關會計信息。但QuagliandAvallone（2010）使用市賬比作為代理變量衡量信息不對稱，結果發現信息不對稱與公允價值模式顯著負相關，并認為，投資性房地產的公允價值估計中的成長機會，導致了較低的信息不對稱。而Cairnsetal.（2011）統計對英國和澳大利亞公司的資產計量模式時發現，投資性房地產越多的企業，更容易選擇公允價值計量模式。1.3研究意義本論文的海南海航地產控股有限公司結果為準則的制定者和市場的監管者提供了有益的參考證據。準則制定者基于我國的制度背景和現實環境推廣應用公允價值后，取得了哪些進步，存在哪些問題，需要更多地實證研究的證據去判斷，在非金融資產中，投資性房地產是應用公允價值較多的報表項目。論文對海南海航地產控股有限公司此進行研究，為準則制定者提供了證據支持，有助于判斷新興市場條件下非金融資產的公允價值應用效果，也為市場的監管者有針對性地開展工作提供了幫助。同時，論文也為財務報告使用者更加合理地決策提供了有益的參考。第二章.公允價值及投資性房地產概述2.1投資性房地產2.1.1投資性房地產概況及特征房地產是土地、房屋和權屬的統稱。我國的相關制度與一些國家不同，規定土地歸國家或集體所有。所以企業或是政府交易的只能是土地使用權。由于我國較為特殊的制度，CAS3中的土地指的是土地使用權。房屋所指是房屋等建筑物及構建物。房地產最開始是用于自用，一般都是自己建造或租賃后供自己使用。經濟在發展，社會在進步。房地產的總持有量也隨著時代的進步在不斷遞增。慢慢的，打造出的房地產因數量過多而呈現供過于求的情況。剩余的出現促使房地產用途進入多元化發展的時代。房地產不再局限于企業生產經營，也不再只做企業自身管理使用，更不光是用來銷售。看到房地產擁有投資價值的企業也愈發的多了起來。投資性房地產便因此誕生了。投資性房地產與普通作為存貨或是管理工具的房地產的區別如下：（1）購買和持有該資產屬于一種經營性活動。（2）持有是為賺取租金或增值，而不是自用或對外銷售，且企業需將此類目的的投資性房地產單獨作為一項資產進行獨立核算。（3）有兩種計量模式。但CAS3規定，只有滿足極其苛刻的條件才允許使用公允價值模式，否則在通常情況下，應選用成本模式計量。2.1.2投資性房地產的范圍雖然不同企業持有的投資性房地產性質、目的不同。但CAS3中將該資產的范圍做了分類匯總。將其分為以下3類：（1）已出租的土地使用權企業通過出讓或者轉讓方式所取得的或以經營租賃方式而出租的土地使用權；面對于企業以經營租賃的方式租入土地使用權后再轉租給其他單位的情況，不能夠將其確認為投資性房地產。（2）持有并準備增值后轉讓的土地使用權企業取得的或者準備增值后再轉讓的土地使用權；這種土地使用權很有可能會給企業帶來資本增值效益，此類土地使用權符合投資性房地產的定義。按照國家有關規定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權。（3）已出租的建筑物已出租的建筑物是指企業擁有產權的，以經營租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發活動完成后用于出租的建筑物以及正在建造或者開發過程中將來用于出租的建筑物。CAS3中還特別指出以下資產項目不屬于投資性房地產：（1）自用房地產，指企業為進行生產商品、提供勞務或經營管理等活動而持有的房地產；（2）作為存貨的房地產，指企業擁有的商品房、土地，作為存貨的這部分房地產的生產和銷售構成企業的主營業務活動，不屬于投資性房地產的范圍。2.2公允價值理論2000年2月，財務會計準則委員會在《財務會計概念公告第7號》中首次給出公允價值的定義。2006年9月，財務會計準則委員會發布《FAS157公允價值計量》，定義公允價值為：計量日當天，市場參與者在有序交易中出售資產收到的價格或轉移負債支付的價格。2011年5月，國際會計準則理事會發布《國際財務報告準則第13號——公允價值計量》，照搬了財務會計準則委員會在FAS157中的公允價值定義。2006年2月，財政部會計司發布基本準則，定義公允價值為：在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者負債清償的金額。2014年1月，財政部會計司發布《企業會計準則第39號——公允價值計量》。公允價值，是指市場參與者在計量日發生的有序交易中，出售一項資產所能收到或者轉移一項負債所需支付的價格。總的來看，FAS157、IFRS13和CAS39關于公允價值的定義，都包含以下要點：一是強調市場參與者熟悉情況，公平自愿交易；二是公允價值是一種以輸入變量為基礎的對資產和負債價值的點估計；三是公允價值是交換價格而非價值。2.2.1決策有用觀會計目標取決于相關的環境。我國會計準則將會計目標明確為：受托責任觀和決策有用觀。受托責任觀是指存在委托代理協議時，企業所有者依據協議內容對管理者經營成果進行評價。決策有用觀產生于資本市場，是指投資者或其他利益相關者依據企業財務報告對企業生產經營等情況進行分析，從而做出相關投資決策。決策有用觀包含了受托責任觀，只是更傾向于向信息使用者提供與決策有關的信息。因此，決策有用觀下的財務報告應該披露企業更為全面的信息，包括開發、生產、銷售等經營活動帶來的現金流、時間分布和面臨的風險；企業擁有或控制的資源以及導致這些資源發生變動的交易或事項等信息。決策有用觀倚重會計信息的相關性，會計確認上既包括已經發生的交易或事項，也包括未發生但對公司資源要求權有影響的未來信息；計量上面相未來，傾向于采用動態計量屬性以反映企業現時資產負債情況，注重會計信息的有用性。2.2.2全面收益觀市場經濟是一個存在價格風險的動態經濟，為了真實反映企業的財務狀況和經濟成果，會計學引入經濟學的收益理論。經濟學家希克斯認為，企業收益是指在保持企業期初期末資源量不變的基礎上，企業所能消費或分配的經濟資源。計算收益需要準確計量企業的期初期末資源量。企業可以選擇適合的計量屬性對期初、期末的資產和負債進行計量，在保持投入資本的基礎上，得出本期凈資產的增加。這樣，會計收益就不再是依據作業法確定的本期收入與本期費用的差額，而是一種包括已實現收益和尚未收到但可以確認收益的，接近于企業經濟收益的全面收益。全面收益使得會計接近企業的經濟實質。2.2.3資本保全理論資本保全理論源于經濟學。1991年會計學家阿邁德.貝克奧伊提出“資本被保持或成本被恢復后的收益確定”，被認為是會計學對資本保全理論的解釋。資本保全理論要求會計核算時區分“資本回收”和“資本報酬”。前者表示企業的資本得以保全，關注企業持續經營能力，是獲得資本報酬的前提。在物價穩定時期，以名義貨幣量為基礎的資本保全與以實體資本為概念的資本保全結果一致，此時歷史成本計量就能滿足需要。但是當出現嚴重通貨膨脹時，采用歷史成本計量將會虛增公司利潤，增加實際稅負，公司的實物資本和生產能力被侵蝕。如果企業采用公允價值計量，此時不管是何時耗費的資產則都可以在現時情況下購回，企業的實物資本得以維護。在市場經濟的動態環境中，實物資本保全是保障企業簡單再生產的基本條件。第三章.公允價值計量在投資性房地產中的應用的現狀3.1總體應用分析在2006年頒布的企業會計準則中首次引入公允價值的概念，并賦予企業選擇計量方式的權利。然而從2007年以來采用公允價值計量投資性房地產的企業卻并不多。下表是2007年至2014年的我國上市公司年報整理得到的數據，從表4-1中可以看出，擁有投資性房地產的公司比例幾乎都在40%左右徘徊，雖然采用公允價值模式的公司在逐年上升，但是比例一直都在5%以下。因此即使總體趨勢是不錯的，但是數量占總體比例是不容樂觀的。不過值得一提的是2014年CAS39的頒布使很多上市公司擁有了信心，通過查詢大量資料了解到在2015年轉換為公允價值計量的就已經有泰禾公司、贊宇科技、美盈森、物產中大、利爾達五家上市公司，可見轉換計量方式的公司在穩步增加。（見表4-1）表3-12007-2014年上市公司投資性房地產公允價值運用情況年份上市公司總數擁有投資性房地產公司數量擁有投資性房地產公司占比采用公允價值模式公司的數量采用成本模式公司數量公允價值模式被采用占比2007157063040.13%186122.86%2008162469042.49%216693.04%2009177477243.52%257473.24%2010212983339.13%278063.24%2011229390539.47%348713.76%2012247296839.16%479214.86%20132537104241.07%529904.99%20142605114844.06%5410944.70%3.2披露情況分析采用公允價值模式計量的上市公司在財務報表中所披露的信息也不盡相同。由于在CAS39頒布之前，我國并沒有一套完整的公允價值估值方法，而是采用借鑒資產評估中對資產評估時所使用的方法。CAS3中對披露的要求為：如采用公允價值模式，就應披露公允價值的是如何確定。并將確定的方法公布于眾。除此之外，要披露價值變動損益，說明其對損益所產生的影響。因此有一些上市公司沒有披露具體估值方法，實際上是不符合會計準則要求的。有些房地產所在市場活躍，并且市場價值容易確定的公司也不愿意選擇這種新興計量模式。還有一些在香港和內地同時上市的A+H股，公司的投資性房地產在香港采用公允價值計量，而在內地卻采用成本模式計量。3.3不符合準則的情況例如ST聯合（現更名國旅聯合）2012年經過董事會和監事會審議批準將歷史成本模式改為公允價值計量，政策執行是2012年第四季度，然而2013年因為企業不能長期可靠地取得其公允價值，所以依舊采用成本模式計量，按照會計準則規定一旦公司采用公允價值計量就不能轉回成本模式計量了。因此如果公司沒有確鑿依據能長期可靠地獲取投資性房地產的公允價值的話，就不應該變更會計政策來對其計量。公司沒有深入了解房地產市場的真實情況，沒有遵循會計的謹慎性的原則。然而此次行為并沒有得到證監會的相關處罰。除此之外方大公司在2013年的年報中顯示該公司對于投資性房地產同時采取兩種計量方式，既有公允價值計量也有成本模式計量，但是按照會計準則要求，對投資性房地產只能選用一種計量方式，很明顯該公司沒有遵循會計準則的規定，應該統一計量方式。第四章.投資性房地產公允價值計量應用存在的問題從上面的分析我們不難看出，雖然我國投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量的公司整體來看情況較好，但是還是存在一些問題。4.1應用公允價值的企業數量少自2007年準則開始實施以來，絕大部分上市公司對于投資性房地產后續計量模式的選擇仍然傾向于歷史成本模式，對于公允價值計量模式的選擇則非常謹慎。從總體數量上看，共有1094家公司。其中不乏有公司擁有眾多投資性房地產，并且滿足使用公允價值計量的標準，但并不采用公允價值。這是什么原因呢？通過上面的分析我們不難看出，自2007年新準則實施到現在10年的時間里，只有不到5%的企業選擇公允價值模式。如果說前兩年為過渡階段，在新舊企業會計準則轉變時，公允價值計量模式在政策法規和實際操作中都存在很多不確定性，大部分上市公司還不能確定選擇公允價值計量模式會給企業帶來怎樣的影響，所以持觀望態度，想待條件成熟再釆用。那么在2009年以后應該會有越來越多的上市公司愿意采用公允價值計量模式。但是從2007年至2014年的統計數據來看，公允價值這種后續計量模式是被邊緣化的。因為上市公司在選擇時，選擇公允價值模式的公司數量依然很少。此情此景，我們不能說公允價值提升了會計信息的相關性。雖然理論上是提升的，但是實際采用的企業數量少之又少。大部分企業的會計信息相關性依舊不強。想要通過投資性房地產準則單獨設立而達到的目標并未達到。4.2公允價值的確定方法不統一在CAS3中并沒有明確指出采用公允價值模式計量時，投資性房地產的價格應如何確定。CAS3中是這樣說的：該資產所在地有活躍的市場，且市場中有同類或類似的產品，使得企業能夠根據以上兩個條件取得市場價格，并獲取其他關聯信息。通過價格和信息來進行合理的估計，從而得到所需價格數據。因此根據準則可以推斷，它希望企業使用市場法。而在實務中，企業投資性房地產的公允價值確定方法在CAS39出臺前沒有統一的標準和規定。因此企業一般采用的方法主要有由專業的資產評估機構評估確定、參考同類或類似房地產市場價格確定或通過對第三方調查報告的分析確定。由于方法不統一，因此橫向可比性相對較弱。相比較來說，使用外部數據來確定投資性房地產的價值其可靠性更強；而自行評估取得的數值可能不一定會具有中立性。4.3計量模式的轉換較隨意CAS3規定了投資性房地產的后續計量模式。一旦確定不得隨意變更。符合條件的企業可以變，是可以轉換為公允價值模式的。但這種轉換具有不可逆性。然而上市公司數量眾多，準則在實際執行中難免會發生良莠不齊的現象。大部分企業是遵守制度的。但有的企業沒有遵守會計準則，采用公允價值計量模式，發現不可行后又變更為成本模式。就像上文提到的國旅聯合股份有限公司（600358）。該公司于2012年9月28日發布公告。認為成本模式不符合自身實際狀況，也不能為未來的發展戰略鋪平道路，所以要改變公司當前的會計政策，稱公司采用公允值計量更為合適。在反映公司投資運營的土地建筑物市場價值上也可以更客觀公允。所以公司決心改變其投資性房地產的計量模式，改為公允價值模式。從2012年10月1日開始使用。但2013年10月31日，該公司又發布公告稱自2012年四季度至2013年10月31日，公司無法持續可靠地取得部分投資性房地產的公允價值，因而將其會計政策再變更為“投資性房地產采用成本模式計量”。從其公布的聲明中處處體現著“本公司始終秉持審慎的原則對待財務數據”，但其前后矛盾的做法卻恰恰說明這家公司對待財務數據的隨意性。該公司在變更之初并沒有切實考察其投資性房地產的真實情況，并沒有十全把握可以獲得所擁有房地產的公允價值，沒有遵循會計準則，不符合謹慎性原則。而后在沒有發布公告的情況下，就悄悄地改變投資性房地產計量模式，又改回成本模式。后果是前后期會計政策不一致。這不符合企業會計準則的規定。但查閱證監會的新聞，我們并未看到相關的處罰信息。4.4信息披露不充分由于采用公允價值模式計量不需對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值。因此在資產負債表日投資性房地產的公允價值究竟是如何確定的就成了重中之重。但是從上文我們不難看出，采用公允價值模式計量投資性房地產的上市公司在財務報告中披露的信息并不都十分充分。有的公司選擇自行評價投資性房地產的價值，但是卻沒有明確披露所選擇的方法；有的公司選擇聘請外部第三方機構對投資性房地產進行評估，并公布了相關的文件；也有的公司什么也沒有披露。使得公允價值的確定成了秘密。沒有任何披露的公司其公允價值是如何取得的外人無從知曉，這樣的公允價值是否可靠讓人懷疑。而有些公司即便公布了其估值方法，但是卻沒有細致的披露其擁有的投資性房地產所處位置，這樣的公允價值是否可靠也值得推敲。第五章投資性房地產公允價值應用存在問題的原因5.1公允價值難以確認我國2014年新出臺的政策表示如果選擇了公允價值計量模式，應當在主要市場這個假設的基礎之上對資產或負債進行計量。如果該交易中不存在主要市場，則應該假設存在最有利的市場使交易順利進行。此外根據之前有關規定在合理的估計公允價值時可以按照該次序:(1)相關房地產的實時交易價格;(2)相關房地產的近期買賣價格;(3)未來經濟利益流入量的現值。由于我國的市場信息種類較多并且公允價值的估值技術存在較大的區別，從而使公允價值在可靠性方面還有所欠缺。主要原因有以下幾點:(1)市場環境不夠完善；(2)監督體系不夠健全；(3)誠信缺失。5.2增加收益波動性,導致利潤操縱根據新準則的規定，新的計量模式是不需要對折舊進行計提或者對成本進行攤銷的，只是應當在期末，對初始金額進行調整并且差異確認為公允價值變動損益，由于這個差額的價值通常比較高并且直接影響到企業的利潤總額，因而會造成企業的利潤有較大幅度的波動，與此同時也影響了企業的凈利潤、每股收益、資產收益率等相關財務指標出現較大的變動。選擇公允價值計量模式的企業，應在資產負債表日以公允價值為基礎來調整資產的賬面價值，一旦企業處于虧損狀態，整個公司的融資和規模擴張以及客戶數量都會受到嚴重的影響，這樣會使公司的財務狀況繼續惡化，此時，公司為了使自身擺脫危機，很有可能高估資產的公允價值，從而達到改善企業的經營業績和再融資的目的。因此，由于我國目前的要素市場還不成熟，企業的管理層極易利用公允價值這個工具來人為的改變企業的經營成果，為融資和再融資創造條件。5.3相對加大企業相關信息獲取成本根據財政部于今年剛剛發布的有關公允價值的相關規定，如果選擇了公允價值模式企業就必須顧及到一些相關的特征問題，該特征是指交易市場上與該資產有關的出售條件、地理位置或使用條件等。另外由于之前相關規定表示即使相關的交易市場的活躍程度相當之大，但是要找到與其各方面特征基本相同的建筑物也是不容易的。因此，基于以上原因，再加上我國在短期內還不可能形成一個非常健全的房地產交易機制，投資性房地產完全公允的市場價格是難以取得的。應用公允價值還必須考慮到的一個因素就是實施成本。實施成本既包括公允價值的評估成本還包括負責搜集信息的人員成本，不僅包含人員在搜集信息時的支出，還包含針對公允價值信息的審計費用。此外，由于我國資本市場的活躍程度不高，造成大部分企業的公允價值都不可直接從活躍市場上獲取，均需通過資產評估的方式進行，這一系列的做法均會加大企業的實施成本。5.4加大企業稅收成本如果企業采用的計量模式是公允價值模式的話，則根據新準則的規定，新的計量模式是不需要對折舊進行計提或者對成本進行攤銷的，而由于折舊或攤銷可以在計算應納稅額之前，先進行扣除，所以會產生抵稅效應從而影響到企業的價值。因企業在變更計量模式后不計提折舊和攤銷就可以大大減少當期費用，但卻起不到所謂的抵稅作用，間接地影響到企業的所得稅費用有所增加。因此改變計量模式也在客觀上使企業的折舊和攤銷喪失了“稅盾”這一作用，在無形中增加了企業的稅負。由于國家稅務總局規定在持有投資性房地產的期間，期末計算應納稅所得額時公允價值的變動額可以不予以考慮，而是在轉移房地產所有權時，銷售所取得的金額減去其實際成本之后的差額則會影響當期的所得稅費用。但是我國財政部在期末考慮到了公允價值的變動情況規定必須對賬面價值進行調整，此做法對企業應納稅額的影響主要來源于這兩種價值之間的差額直接確認為公允價值變動損益。因而企業需按照稅法中相關規定進行納稅調整，這一調整過程也有可能使企業增加成本。另外，如果企業資產的公允價值是下降的，由于公允價值下降所能減少的稅負也就不復存在，無形之中也增加了企業的稅負。總之，企業對計量模式的選擇在很大程度上也會受到與稅收有關的成本的影響。5.5專業人才尚不滿足實際需求會計人員在使用公允價值的整個過程中所能接觸到的范圍很廣，其中包括會計的確認和計量、會計制度的調整、公允價值的獲取方法、公允價值的認可程度、與稅法規定和審計準則相協調等諸多因素。這些對于業務水平一般的會計人員無疑成為了一個難題。此外，成本模式有著悠久的歷史，對于成本模式下的會計處理，會計人員掌握的己經較為熟練，且歷史成本計量模式下的會計處理操作簡便。然而與公允價值相關的計量則不如歷史成本簡便，因為對同一資產所進行的價值判斷和準確程度都隨著人員素質的不同而有一定的區別。所以會計人員要想無誤的對公允價值進行辨別就必須先要提升自身各方面的能力，此外還受外部環境等多方面因素的影響。第六章投資性房地產公允價值應用存在問題的原因6.1完善我國以財務報告為導向的評估準則體系隨著我國市場化改革步入深水區，在市場化程度逐漸提高的經濟大環境中，市場參與各方對于公允價值的需求越來越強烈，這才客觀上要求我國評估行業進一步發揮其在公允價值發現方面的專業優勢，為包括會計在內的多個經濟職能部門提供高質量服務。然而，就我國評估行業的整個行業生態現狀來看，若論及大力發展以財務報告為目的的資產評估業務，以實現為包括會計部門在內的多層次市場參與者提供服務的功能，在現階段看來并非易事。資產評估在我國的發展歷史較短，我國評估行業早期的發展主要得益于上一輪國企改制浪潮，相應地，主要評估業務的開展和相關評估準則體系的建設也是圍繞著國有資產產權交易而展。資產評估行業在我國特殊的發展歷程使得全行業現金不得不面對這樣的一個兩難困境：一方面，隨著國企改制浪潮的退去，傳統國有資產評估業務日漸稀少，整個評估行業亟需拓展以財務報告為目的的評估等新興業務領域；另一方面，由于行業發展歷史較短，發展路徑較單一，造成今天我國的資產評估準則體系建設和相關理論研究較為滯后，仍舊停留在評估為國有資產交易服務的傳統思維框架之中，無法為以財務報告為目的的評估等新興業務的展提供與時俱進的高水平業務指。為了解決這一制約行業發展的兩難困境，資產評估行業參與者和行業規范制定者需要轉變觀念，樹立以財務報告為導向的服務理念，并以此為契機加快構建完善我國以財務報告為導向的評估準則體系。國際評估準則委員會（IVSC）多年以來一直致力于在國際評估準則體系中樹立一種評估為會計服務的理念，仔細閱讀目前《國際評估準則》中的具體條文不難發現以財務報告為導向的這種服務理念已經深植其中。一個典型的例子就是，《國際評估準則》中明確指出，評估的服務對象包括了“企業價值結論使用者以及財務報告使用者”，這表明IVSC已經明確將“財務報告使用者”作為資產評估的主要服務對象。相比于IVSC的做法，我國評估行業規范的制定者則明顯欠缺評估為會計服務的意識。我國現行評估準則中甚至沒有直接提及資產評估服務對象的條文，只是在中國資產評估協會發布的《資產評估價值類型指導意見》中提到評估的服務對象是“資產評估各方當事人”和“社會公眾”，這般模糊不清的界定顯然缺乏對于財務報告目的的指向性和引導性，這也說明我國資產評估業界和評估規范制定者對于評估的認知尚且停留在評估為交易服務的層面，而缺乏評估服務于會計的理念。有鑒于此，我國應當借鑒國際評估準則體系的建設理念，盡快樹立以財務報告為導向的行業服務理念。資產評估行業具有很強的咨詢性，因此必須通過法律層面的制度性約束，來確保評估作為一個咨詢行業所必須具備的獨立性和公正性。因此，為了正確而有效地發揮評估在市場經濟中所擅長的價值發現功能，也為了嚴厲打擊濫用評估程序進行財務舞弊的不法行為，我國評估行業相關管理者應該盡快推動資產評估相關法律法規以及準則的建立、健全。針對我國評估行業發展現狀，相關行業管理部門的當務之急是立足我國市場經濟實際，進行理論創新，盡快出臺《資產評估法》，將保證行業的獨立公正性提高到法律的高度，以填補我國評估準則體系在這方面的不足。此外，資產評估是一種技術方法與理念并重的職業，這一點與會計、審計是相似的。資產評估的最終目的是發現公允價值，在此過程中不論運用何種評估方法，不論其估值技術如何精巧復雜，評估人員的主觀判斷都是一個不可或缺的重要因素。正是由于資產評估中不可避免的存在大量的主觀性因素，評估人員的職業素質和職業操守就顯得尤為重要，因為只有評估師堅持客觀公正的工作態度，最后的評估結論才可能是公允的。特別是考慮到財務報告會涉及到為數眾多的相關利益方，在構建以財務報告為導向的資產評估準則體系時就更應該強調評估主體保持公正客觀的必要性。有鑒于此，適時`出臺一部《注冊資產評估師法》就顯得非常必要，這對于預防注冊資產評估師在評估業務中可能出現的道德危機，以及維護評估行業的健康發展有著重要意義。6.2加強評估與會計、審計的業界協作在公允價值計量體系中，評估與會計、審計之間存在著緊密的關聯——外部評估人員的評估結果是計量工具；會計人員將根據評估結果直接對賬目進行調整；通過會計的“加工”，評估結果得以反映在財務報告中，也即成為審計人員的審計對象。在這種緊密的聯動中，會計、評估、審計三方在保證會計信息相關性和可靠性方面各自起到不同的作用，與此相對應地，即產生了三種不同的責任，即會計責任、評估責任和審計責任會計人員對公允價值的計量和披露負責，外部評估人員對評估結論的合理性負責，審計人員則對公允價值的審計結論負責。由此，會計信息責任體系發展成為由會計責任、評估責任和審計責任構成的三維責任體系、在實務中，應該清晰界定三種責任的邊界，以防會計、評估、審計三方相互推諉責任。現代市場經濟下，會計、評估與審計聯系緊密，這三方在各自的工作中為了提高效率，勢必會相互利用對方的資料和前期工作成果，在這種情況下為了避免事后各方相互推諉責任的情況出現，在上述三維責任體系的建設中應當把握以下原則：不論哪一方的工作在前或在后，都應該由后者對前者的工作成果進行驗證，并對該驗證結果負責。對于資產評估介入公允價值的理論研究雖然已經起步，但仍顯欠缺，尤其是針對我國獨特的市場經濟發展現狀，評估學界在某些關鍵的理論問題上還欠缺與會計、審計界的深入溝通。就進一步開展這方面的理論研究而言，當務之急是要妥善解決以下兩個方面的問題：：（一）在學科屬性方面，應該著重研究并解決資產評估學科是屬于經濟學、管理學，抑或工程學的問題。在此基礎之上，還需要進一步探索評估學的特定理論基礎及其邊界，以厘清評估與會計、審計在理論上的界限。（二）在行業管理方面，應進一步促進評估與會計、審計行業關系的協調統一性，力求做到評估與會計、審計準則的相互支持、相互認同，以及在評估界內部加強規范形成和行業監管，以形成準則的統一、業務的統一、人員準入的統一、數據庫的統一和機構管理統一，最終實現構建協同的資產計量體系的目標。我國資產評估行業的發展歷史較短，相關的理論積淀和實務積累也比較少，在這種情況下，以財務報告為目的的評估業務作為一種新型評估業務種類，對于整個評估行業來說是一種機遇，更是一種挑戰。為應對這種挑戰，一方面需要外部環境的支持，另一方面評估行業更應該努力提升自己在公允價值發現方面的能力，從行業內部加強對于注冊資產評估時勝任能力的培養。這種勝任能力的培養主要應該從以下幾個方面入手：第一，在業務能力層面，應通過建設嚴格的注冊資產評估師準入考試體系以及后續教育體系，從行業入口處提高評估主體素質。評估行業本身的業務種類繁多，工作流程復雜，其學科知識覆蓋面既包括會計、審計、經濟、金融等人文社會學科，也包括機器設備基礎、建筑學理論、'工程造價等理工學科，這就對評估人員本身的素質提出了很高的要求，因此行業管理機構應該在嚴格行業準入機制的基礎上，特別注重對于評估機構和評估人員業務能力的后續教育。第二，在職業操守層面，應通過立法和準則規范的手段強調注冊資產評估師的公正獨立性，避免以財務報告為目的的資產評估淪為某些上市公司操縱利潤的工具。相關立法和評估準則應在保障評估人員利益的前提下，通過明確評估委托權、評估獨立性以及評估責任等方式從制度上確保評估人員在公允價值計量活動中能夠保持公正獨立性。第三，在溝通能力層面，應著重培養注冊資產評估師與評估委托人、企業會計人員以及外部審計人員的溝通協調能力。基于財務報告目的的資產評估在實務中往往是一個復雜的工作，由于其相關利益方眾多，評估人員若不在評估伊始便與各方進行細致溝通，在后續工作的開展中勢必感到處處掣肘，對于公允評估結論的形成也會形成巨大的障礙。此外，由于以財務報告為目的的評估業務涉及諸多的附加業務，這些附加業務往往都是零星的且沒有明確評估規范的指引，這種情況下注冊資產評估師就更應該通過及時、細致的溝通來確定自己的工作范圍、工作方法，以提供高質量的評估服務。6.3完善企業會計準則，鼓勵企業選擇公允價值企業會計準則是影響投資性房地產采用公允價值計量模式的重要因素。2007年，我國會計準則將先進的公允價值模式大膽地引入投資性房地產的計量中，但對公允價值模式的運用有較多的限制條件，表現出了對成本計量模式的高度傾向性，也從側面反映了我國在推廣公允價值計量模式時缺乏信心。而國際會計準則將公允價值模式作為其首要選擇，準則的制定也傾向于公允價值模式，這值得我國借鑒。因此，可以從會計準則的制定、執行等方面完善我國的會計準則，鼓勵企業積極選擇公允價值模式。在準則制定方面：我國的會計準則應恰當平衡成本模式和公允價值模式的關系，適當放寬公允價值的運用條件，鼓勵企業積極地嘗試采用先進的計量模式。國家應配合2014年頒布的關于公允價值計量的會計準則，出臺包括公允價值計量的操作流程、操作規范、責任認定規則等在內的更詳細公允價值計量應用指南，以此來指導企業更好的使用公允價值這一計量屬性，避免企業濫用公允價值來操縱利潤達到非法目的的情況發生。投資性房地產與非投資性房地產之間可以互相轉換，這種操作可能會導致公允價值模式不得轉為成本模式這一限制性規定失靈，企業在不變更計量模式的前提下一樣可以通過不同用途的房地產之間的轉換來操縱企業的利潤，而不必違規操作逆向轉換計量模式。對于上述投資性房地產轉換不對等的問題，會計準則應及時修訂、補充，明確界定轉換的條件、性質，對其不斷完善，以使會計準則的完善與經濟發展同步，為公允價值模式的運用提供更穩固的基礎。在投資性房地產信息披露的規定方面，要制定詳細的披露規定，同時，制定公允價值信息披露的審計準則，以此來加強對公允價值信息披露的審計內容，從而使企業披露的關于投資性房地產公允價值計量的信息更加全面與真實，進而提高披露會計信息的規范化和透明化；此外，我國企業之間關聯方交易較多，關聯方關系復雜，一些上市公司為了達到扭虧為盈的目的，會利用關聯方之間的經濟交易，先低價買入后利用公允價值模式的規定對資產重估增值，達到增加企業利潤的目的。因此，會計準則中要增加企業與關聯方交易信息的詳細披露規定，規定企業要披露關聯方之間如何確定交易價格等相關信息，杜絕企業利用關聯方交易達到扭虧為盈的操作發生，使企業提供的財務會計信息更加有理有據，維護利益相關者的權益。同時，在會計準則的應用和執行過程中，有關房地產的監督檢查部門要發揮良好的作用，加強對持有投資性房地產的企業運用公允價值計量模式的監督，及時發現執行準則過程中存在的問題和缺陷，及時進行反饋，不斷完善會計準則及公允價值操作指南。我國會計準則的制定充分考慮了一些地區還缺乏活躍的房地產交易市場，市場中還存在許多不完善的方面等基本國情。但總體來看，過去十年，在我國經濟迅速發展的大背景下，房地產市場的發展速度也較快，越來越多的上市公司的發展趨向國際化。因此，完善我國的企業會計準則，制定有關使用公允價值計量的具體指南，提高運用公允價值會計核算的準確性和操作性，真正實現我國會計準則與國際會計準則實質性的趨同，提升我國上市企業在國際經濟貿易中的競爭力和發展力。6.4建立與完善我國房產市場價格體系和房產評估市場與國外相比，我國的房地產交易市場發展較晚，還處于初級階段，各項配套設施還不完善。2008年受全球金融危機的影響，我國的經濟出現增速放緩的趨勢，此前，我國房地產市場經歷了房地產價格連續上漲甚至出現泡沫的快速發展階段。隨著國家經濟發展速度的放緩，我國的房地產市場進入穩步發展和調整階段，出現價格有跌有漲、進而平穩運行的新常態，房地產市場差異化仍將存在，甚至會更加突出，但房地產市場價格趨于理性的回歸。選擇公允價值計量模式的關鍵是可確定的公允價值，而公允價值的確定離不開我國房地產交易市場的數據支撐，但我國的不動產交易市場活躍性普遍不高，即使企業可以獲得房地產交易的相關信息，還要考慮不動產所處的地區、房產的已折舊情況、房產周邊的基礎配套設施、房屋的結構等因素對交易價格進行相應的調整；同時，由于我國的資產評估技術起步較晚，評估技術還不成熟，估值技術水平還不能滿足我國迅速發展的房地產市場的需要，在實際操作和技術方法上成為公允價值計量的障礙。因此，有效的降低公允價值計量的成本，增強公允價值的可靠性，推廣公允價值計量模式的應用，應該做到以下三點：（1）落實好全國不動產登記制度，對于房屋、建筑物、農村集體土地、國有土地等，無論是初次取得登記、變更登記、轉讓、出售等，都要到該房產所屬地區的政府不動產登記部門進行詳細備案登記，以此來規范管理房地產的歷史成本、市場價格、房產交易合同和評估報告。（2）由政府牽頭領導，聯合財政部門、稅務部門、城鄉建設部門、金融機構、房產中介機構等相關機構，充分利用統計學、計算機網絡信息技術，建立一個集房地產信息的收集與分析、房地產的交易與登記、房地產服務和監督于一體的房地產交易網絡系統，該系統可以定期向社會提供公開、透明、公正的房地產交易信息，消除信息的不完全、不對稱，促進房地產市場的規范化。這樣，一方面可以完善房地產的價格信息，保證房地產市場價格的真實性、合理性，為企業對投資性房地產進行準確合理的定價提供便利，減少企業在確定投資性房地產公允價值方面的費用，降低企業的附加成本。另一方面，也可以增強企業會計信息的可靠性，保證和維護企業債權人的利益。最終可以形成有序的房地產市場秩序，以此來加強對房地產市場的監管，提高對房地產交易事項的監管力度，加強監管效率，杜絕不正當競爭行為的發生，維護我國不動產市場的穩定發展。（3）完善資產評估機制，建立房地產評估體系，強化對資產評估機構、會計師事務所的管理和監督，提高信息使用者對投資性房地產公允價值的認可度。資產評估師應提高資產估值技術，加強理論學習和應用研究，采用科學合理的估值模型和方法，提高資產評估價格的準確度，提高評估報告的公信力；同時，應執行嚴格的評估機構市場準入制度，對缺乏資產評估資質、資產驗資經驗的資產評估事務所不能獲得相關部門的經營許可證件，不得對投資性房地產進行評估；此外，還應培養一批具有豐富的資產驗資經驗、估值技術過硬的評估人員，建立一批不受政府和企業管理層干預、保持相對獨立性的房地產評估機構；當然，還應加強對評估機構的監督和審核，規范評估行業，嚴厲打擊違法評估行為；與此同時，資產評估機構、注冊會計師及企業的財務會計人員要加強溝通，三方相關人員要對與投資性房地產相關的數據、信息有統一地了解，使得資產評估機構出具評估報告、企業財務會計進行賬務處理及注冊會計師對評估工作及財務報告進行審計三方面的工作都可以有序進行，從而提高工作的效率，確保評估報告和審計報告的準確性與可靠性。6.5加快投資性房地產融入市場環境體系一個廣泛的房地產行業中的公允價值應用的實現，必須滿足一些重要的先決條件。首先，應不斷提高我國投資性房地產行業的市場化水平，不斷完善生產要素市場、商品市場和資本市場，逐步實現行業的透明度和公平性。其次，一個成熟的綜合投資房地產市場將有助于創造一個公平的價值環境，在一個完全競爭的環境中，必須滿足投資性房地產公允計量的條件，才能確定其真正的成本和價格。最后，拓寬研究思路，學習發達地區在第三方評估方面所取得的成就，因為沒有活躍的交易市場，不能準確地觀察到的資產和負債的公允價值的情況下，獨立評估機構的信用有利于促進房地產行業的估值工作。需要使用公允價值的基礎是市場條件的不斷改善使公允價值能夠持續可靠取得。因此，為了更好地評估投資性房地產的公允價值，可以按如下途徑開展工作：第一，強化法制，提高效率。發達的市場必定以完善的法律為前提，完善我國法律條文、強化執法力度可以有效提高交易雙方的效率。相反，沒有健全的法制環境，交易成本將增加，從而降低了交易效率。第二，暢通信息，促進交易。迅速快捷的獲取信息可以有效減少成本，因此，我們應該建立暢通的信息獲取渠道，促進各種資源有效流通、保障交易順利進行。第三將投資性房地產納入市場環境管理。我國市場環境處于在完善的過程中，我們可以一步一步的將投資性房地產納入市場體系中，繼續完善和促進投資性房地產價格市場化環境，在合理有效的引導下逐步實現公允價值的運用。第七章公司案例分析7.1海南海航地產控股有限公司情況介紹7.1.1公司基本情況介紹海南海航地產控股有限公司在二十多年快速成長過程中逐漸發展并亮相于世界舞臺的國際化不動產金融產業公司。旗下產業包括地產、商業、金融、教育、醫療等多個業態，業務覆蓋北京、上海、廣州、深圳、海南、香港、紐約、倫敦等地區。海南海航地產控股有限公司結合公司整體戰略部署，圍繞企業發展目標，緊跟國內外政治經濟發展的時代步伐，通過投資并購和精細化管理實現戰略資源的全球配置與運營。7.1.2公司投資性房地產情況介紹海南海航地產控股有限公司于2009年變更其投資性房地產后續計量政策——由成本模式轉變為公允價值模式，并在2009年12月15日于《中國證券報》、《上海證券報》、《證券時報》、《香港文匯報》上發布會計政策變更公告。公司管理層認為，該公司擁有的主要投資性房地產位于北京、海口、三亞等大中型城市，前述城市市場價格信息和相關資料比較容易取得；同時經濟環境的改變使得采用公允價值模式計量更有利于合理反映公司投資性房地產的價值，能夠提供更可靠更相關的會計信息。截止2009年9月30日，公司用于出租的投資性房地產項目表7-1所示：表7-1海南海航地產控股有限公司2009年投資性房地產持有情況房產項目建筑面積（平方米）賬面價值（萬元）瓊海海航培訓中心酒店15，688.744，761.78圣元中心30，774.0849，900.08合計46，462.8254，661.86海南海航地產控股有限公司投資性房地產公允價值的取得是公司聘請湖北萬信房地產評估有限公司對相關市場交易情況進行調查，并提供價值評估報告。公司以其價值評估報告確定的相關投資性房地產的市場價值作為投資性房地產的公允價值。具體評估結果如表7-2所示：表7-2海南海航地產控股有限公司2009年投資性房地產評估價值單位：千元人民幣評估時點三亞航空旅游學院瓊海海航培訓中心酒店圣元中心2009年6月30日評估值551，3182009年1月1日評估值126，45350，3222008年1月1日評估值120，51748，184資料來源：海南海航地產控股有限公司會計政策變更公告自2009年開始，公司開始對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量，但是海南海航地產控股有限公司在評估時所采取的方式卻不盡相同。雖然公司在各年的年報中披露公司的投資性房地產公允價值是根據市場價值評估而確定，說明公司在進行評估時采用的是市場法，但是評估的方式發生變化——由外部獨立機構評估轉至管理層自行確定卻沒有給出相應合理的理由。表7-3海南海航地產控股有限公司2009-2013年投資性房地產評估方式及價值評估時點評估價值（單位：千元）評估方式2009年12月31日5，541，735獨立注冊評估公司進行評估2010年12月31日9，873，489獨立注冊評估公司進行評估2011年12月31曰6，839，112獨立注冊評估公司進行評估2012年12月31日7，256，342管理層參考市場價值進行評估2013年12月31曰6，830，375管理層參考市場價值進行評估資料來源：2009-2013年海南海航地產控股有限公司年度報告7.2海南海航地產控股有限公司運用公允價值計量存在問題及原因分析企業采用何種方式對其擁有的投資性房地產進行后續計量是我國會計準則賦予企業的權利，但是海南海航地產控股有限公司為什么會在2009年進行會計政策變更，而不是在2007年新準則開始伊始轉換，值得我們分析——即政策變更的動機是什么。7.2.1改善業績從表7-4我們可以看出，海南海航地產控股有限公司2008年發生了巨額虧損，凈利潤為-158841萬元，這其中很大一部分利潤虧損來源是由于2008年在世界范圍內發生了經濟危機、且國內發生自然災害進而導致市場需求下降。按其可收回金額計提固定資產減值準備共計人民幣48073萬元。”由于該經濟危機持續時間較長，因此公司可能會認為在未來較長的時間內其主營業務收入提高不會很明顯。為了改善該公司的業績，公司于2009年將投資性房地產改用公允價值模式進行計量。為什么海南海航地產控股有限公司此舉可以起到如此顯著的成效？這與當年政府的政策息息相關。國務院于2009年12月31日正式發文——《關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》（國發〔2009〕44號），此舉導致海南島當地房價呈現井噴式上升，而早在2009年初就有一些企業得到消息。因此海南島當地房價一直處于持續增長中。從表5-4中我們可以看出。投資性房地產會計政策變動對海南海航地產控股有限公司有著深刻的影響。對公司凈利潤的影響為167.92%。且在以后的年度中對凈利潤均有不同程度的影響，在2011年達到30.69%。不得不說，投資性房地產后續計量模式的變動改善了海南海航地產控股有限公司的經營業績，摘掉了ST的帽子。表7-4海南海航地產控股有限公司2007-2013年主營業務收入及凈利潤單位：萬元2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年主營業務收入1355680135516615548362170615217061528867593023136凈利潤70832.6-15884135596322089.8283420.8194494.6210813.2對當期利潤的影響金額59774.334798.386984.550436.33402.2影響比例167.92%10.80%30.69%25.93%1.61%資料來源：2007-2013年海南海航地產控股有限公司年度報告7.2.2改善財務狀況從表7-5中我們可以看出，2007—2013年海南海航地產控股有限公司的資產負債率一直維持在80%上下。由于銀行業內在對企業進行貸款時會有資產負債率的一項考察——通常情況下會謹慎應對資產負債率超過70%的公司的借款需求。雖然銀行在提供借款時會考慮諸多因素，并不會單單以資產負債率作為考核標準，但資產負債率畢竟起到舉足輕重的地位。縱觀海南海航地產控股有限公司的資產負債率我們不難看出，其一直在努力降低資產負債率。在其2009年對外公布的財務報表中，為了消除投資者對其資金是否充裕的不安，其寫到：“該公司從銀行和金融機構獲取已經其內部核準但尚未使用的授信額度約145億元，除取得的該授信額度外，該公司已從銀行和金融機構獲取新的借款約61億元，基于以往之經驗，該公司管理層相信該等授信額度的授信期間及新增借款的借款期限于需要時可以延長至以后年度。”但在2010年的財務報表中，我們發現海南海航地產控股有限公司于年通過非公開發行募集了30億元資金，用于補充流動資金11.87億，用于歸還借款17.98億，其余用于支付發行費用。由此可見，海南海航地產控股有限公司的想從銀行獲得資金并沒有其設想的那樣便捷。而投資性房地產的公允價值變動雖然并沒有顯著地改善海南海航地產控股有限公司的資產負債率，但確實為降低資產負債率起到了一定的作用。表7-.5海南海航地產控股有限公司2007-2013年資產負債情況單位：萬元2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年總資產39839954830923593434371552808129665927191410328191負債合計3140451416424952157755811345667254868809927775808資產負債率78.83%86.20%87.89%81.22%82.08%74.21%75.29%投資性房地產凈額017230554174987349683911725634683038投資性房地產占總資產比例0.00%0.36%9.34%13.80%8.41%7.83%6.61%資料來源：2007-2013年海南海航地產控股有限公司年度報告7.3海南海航地產控股有限公司運用公允價值計量模式的對策結論7.3.1年報披露會更詳細在CAS39中規定了公允價值披露的要求。對企業在附注中應披露的信息做出了規整，這些信息是最低限制。也就是說，不論企業愿意與否，都必須在每個資產負債表日披露下列信息。由于CAS39引入了計量單元。所以針對每組計量單元都應進行披露：（1）以公允價值計量的項目和金額。（2）公允價值計量的層次。（3）如果不是使用第一層次，需要說明使用到第幾層次。各層次之間是如何轉換的，轉換的金額和原因是什么，確定各層次之間轉換時點的政策。這意味著企業必須在資產負債表具體、詳盡地披露關于公允價值的相關信息。在CAS39頒布以前，海南海航地產控股有限公司在各年的年度報告中并沒有詳細披露其所擁有的投資性房地產的具體信息。海南海航地產控股有限公司自投資性房地產采用公允價值后。每年年報對此的披露情況如何？表5-6為我們呈現了出來。從表5-6中我們可以看出，海南海航地產控股有限公司對其擁有的投資性房地產披露情況并不是十分理想。在其年報中只有兩年（2009和2010年）在投資性房地產有增加時披露了增加的投資性房地產所處的地理位置，而在2011—2013年沒有披露其擁有的投資性房地產所處位置。唯一一次對投資性房地產進行具體披露還是在2009年海南海航地產控股有限公司會計政策變更公告上。從該公告里我們推測，該公司擁有的投資性房地產不只一處，且地理位置也不相同。但在之后的年報中只是籠統地披露了該公司投資性房地產的總體公允價值，并沒有分別披露。在此過程中是否會出現“拆東墻補西墻”以提高公允價值評估值的情況值得懷疑。且在2009—2013年中，雖然2009和2010年披露了增加的投資性房地產的地理位置，但卻沒有披露其面積。沒有面積這一信息，公允價值的估計是否準確就無從知曉。因此在CAS39開始運用后，我相信海南海航地產控股有限公司必定會在年度報表中按照規定詳盡披露其擁有的投資性房地產的情況，這樣對于廣大投資者就有了判別公允價值估計是否正確而非隨意的標準。表7-6海南海航地產控股有限公司2009-2013年投資性房地產公允價值評估披露情況2009年2010年2011年2012年2013年位置是是否否否面積否否否否否估值技術是是是是是資料來源：2007-2013年海南海航地產控股有限公司年度報告7.3.2數據更具可靠性采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量時，需要在資產負債表日對其價值進行評估。從表7-7中我們可以看出，2009—2012年期間，海南海航地產控股有限公司投資性房地產的公允價值變動損益趨勢基本相符，但也有一些出入。如：2008—2010年，海南省房地產銷售價格均大幅增長。此時海南海航地產控股有限公司投資性房地產公允價值變動損益也為正。但2010—2012年海南省房地產銷售價格呈下降趨勢時，海南海航地產控股有限公司投資性房地產的公允價值變動損益卻與房價變動趨勢不相符。當然，我們并不能就以此來說明海