2008年深圳秋季房地產交易會總結報告11/22/20232008年深圳房地產秋交會暨住博會展會概況1參展項目2成交分析3論壇觀點4媒體關注5導航21

展會概況展會主題：關注民生民計實現和諧安居中國（深圳）秋季房地產交易會（總第31屆）中國（深圳）住宅產業國際博覽會（第5屆）主辦日期：2008年9月29日～10月3日主辦地點：深圳會展中心一號館主辦單位：深圳市住宅產業化工作領導小組辦公室住房和城鄉建設部住宅產業化促進中心深圳市土地房產交易中心參展單位：深圳及全國房地產企業房地產專業服務企業房地產相關媒體4開發商熱情高，展會現場人氣旺，但成交冷淡展覽規模：比去年秋交會擴大11％展出樓盤：124個（其中深圳本地90多個）參展開發商：100家(其中深圳本地開發商70家）樓盤類型：別墅、豪宅：27％普通住宅：66％寫字樓、商鋪：7％概況5此次深圳本地房企參展數量進一步增加，十一黃金周成為各房企突擊年度計劃的重要時機歷年展會對比2007年秋交會，深圳與珠三角參展項目數量比例約為1：3；2008年秋交會，這一比例變為3：1；該變化反映了投資需求回落及自住需求的回歸。去年下半年，在房價達到最高點之后，樓市開始轉冷；“價量”齊跌的局面在接下來的日子不斷出現，開發商的日子越過越緊；以往被忽視的房交會在淡市下成為開發商促銷重要的一張牌；近三屆的房交會參展項目均在120個以上，充分反映了樓市冷暖。此次秋交會深圳本地的開發商達到了創紀錄的70多個，參展樓盤90多個，占全部參展樓盤的70％左右，這與上一屆秋交會形成了鮮明的對比，兩屆房交會的數據倒掛，這一變化在上半年的春交會就初見端倪；國家對住房投資需求的抑制政策在近一年里已經發揮了充分的效力，自住需求已經成為開發商關注的重點。6參展商包括了開發商、銀行、策劃代理機構、二手中介機構、規劃設計機構、家居建材企業、新興及傳統媒體等泛房地產利益主體參展商地產專業服務展區地產展區住宅部品展區地產展區展出了來自近百家地產商的120多個樓盤。開發商包括萬科、中海、中糧、金地、榮超、中信、航天地產、深物業、振業、和黃、招商、鴻榮源、佳兆業、綠景、冠懋、泛海建設、沙河、奧康德、金光華、富力、東海、龍光等；樓盤以深圳本地為主，其次為惠州住宅部品展區的參展商主要由家居、建材、電器等企業組成，包括美的、松下、怡豐家具、戴迪樂、敖翔、地中海、萬和、雅庭及木地板展團地產專業服務展區囊括了房地產服務相關的諸多行業，深圳本地知名的地產中介企業悉數參展，包括世聯、中原、德思勤等；工行、荷蘭銀行等中外金融機構到場；搜房網、新浪、深圳商報等新老媒體占據較多展位，此外還有建筑設計機構7以“七個如果”為邏輯構筑展會的七大板塊，并設計七條線路供不同需求購房者參觀瀏覽，滿足不同置業者差異化的置業需求，契合展會“關注民生民計”的主題展會特色8展會照片展會照片2參展項目深圳本地開發商悉數到場，鄰城惠州樓盤積極參展，其它城市樓盤屈指可數；關外依然成為深圳展出主力；參展項目類型超過往屆樓盤分布關外樓盤占58％123深圳本土樓盤成為秋交會主力，惠州參展樓盤達到了二十多個，其它珠三角城市只有少數幾個樓盤；珠三角之外的長沙、天津、西安、成都、北海等城市只有寥寥數個樓盤，且開發商大部分來自深圳本地。關外樓盤依然以關外為主，龍崗、寶安位于一、二位，其次為南山；基本上反映了深圳樓盤存量的分布。參展樓盤除了普通住宅，還涉及公寓、別墅、寫字樓、商鋪等，產品線全面超過歷屆樓盤分布12參展樓盤一覽表-1參展樓盤區域參展樓盤開發商類型區域參展樓盤開發商類型龍崗華浩源四期寶安/恒安住宅龍崗招商依山郡招商房地產小高層龍崗海語山林承翰商住龍崗振業城二期-五期振業集團別墅龍崗慢城承翰高層龍崗振業匯振業集團商住樓龍崗萬象天成東部高層龍崗大山地中海地產別墅龍崗英郡年華東部住宅龍崗康城國際中海地產住宅龍崗御峰園和黃別墅、高層寶安富通城富通房地產高層龍崗公園大地二期鴻榮源高層、小高層寶安觀湖園和黃住宅龍崗可園佳兆業住宅寶安世紀春城4期恒安房地產高層龍崗茗萃園佳兆業高層寶安金港華庭恒基泰商住樓龍崗水岸新都佳兆業住宅寶安熙龍灣鴻榮源住宅龍崗君悅龍庭龍光高層寶安禧園鴻榮源高尚住宅龍崗城市立方綠景高層寶安花郡花樣年集團商住樓龍崗東城上邸深業高層寶安上塘道花園金地住宅龍崗深業紫麟山深業雙排、小高層寶安金地梅隴鎮三、四期金地住宅龍崗萬科城四期萬科綜合體寶安溪山金光華實業高層龍崗第五園萬科高層寶安榮超濱海大廈榮超寫字樓龍崗清林徑萬科別墅寶安深業新岸線3期深業高層13參展樓盤參展樓盤一覽表-2寶安新華城深圳物業發展集團高層住宅南山世紀假日廣場沙河實業商住樓寶安上河坊廣場書香門第投資公寓南山泛海拉菲花園深圳光彩置業高層、疊院寶安泰華陽光海泰華房地產高層南山香瑞園興沃爾石化住宅、別墅寶安招商瀾園招商房地產高層南山招商海月華庭招商房地產小高層、高層寶安西岸華府中海地產商住樓南山星海名城六期、七期振業集團住宅寶安幸福花園中糧住宅南山中海陽光玫瑰園中海地產住宅寶安中糧瀾山中糧住宅、別墅南山諾德國際居住區中鐵諾德高層住宅寶安中熙香緹灣中熙投資高層福田高發城馳高發投資住宅寶安中信灣上六座中信住宅、別墅福田和黃.華強北大型項目和黃寫字樓南山塘朗雅苑奧康投資住宅福田金地名座金地住宅南山鼎太風華六期鼎太風華住宅福田中城天邑綠景高層住宅南山鼎太風華七期鼎太風華商住福田企業大道綠景綜合體南山方鼎華庭方鼎實業商住福田城市春天榮超綜合體南山曦灣華府富力投資高層、疊加別墅福田榮超國際榮超寫字樓南山香年廣場花樣年集團商務寫字樓福田榮超中心榮超寫字樓南山皇庭港灣皇庭房地產別墅、高層福田皇御苑三期御花園深圳物業發展集團高層住宅南山僑香諾園榮超高尚住宅福田水木瀾山天居置業高層住宅14參展樓盤參展樓盤一覽表-3鹽田金水灣御園東海成房地產商住樓惠州愛頓第3季花園聯光房地產高層鹽田藍郡廣場東埔實業高層住宅惠州金域華庭萬科住宅鹽田花港家園華樣年集團商住樓惠州惠陽振業城振業集團別墅鹽田萬科東海岸萬科住宅惠州中天彩虹城中天興源實業商住羅湖聚寶華府恒運泰實業商住東莞御泉山深業別墅羅湖東方尊峪萬科高層住宅東莞萬科棠樾萬科別墅羅湖晴山月優勝美地高層住宅中山中山清華坊圣都房地產

惠州聽濤雅苑昌浩房地產別墅、洋房珠海海怡灣畔四期和黃住宅惠州德州城大亞灣德州投資高層北海振業中央華府振業集團

惠州太陽灣大亞灣建藝實業住宅長沙盈峰翠邸和黃綜合體惠州菩提園大亞灣天拓房地產高層長沙振業浪琴灣振業集團

惠州新際首座大亞灣新際房地產商住成都彩疊園和黃別墅、高層惠州新天名城大亞灣新天房地產住宅成都南城都匯和黃高層惠州公園道1號花園海志房地產高層、小高層南寧振業南寧項目振業集團

惠州金海灣金融街公寓、別墅天津振業天津項目振業集團

惠州金莎花園巨龍房地產高層西安振業西安項目振業集團

1508年秋交會部分樓盤促銷措施：折扣、特價房、送寶馬、會員卡優惠、數精裝修、抽獎等樓盤促銷參展項目優惠措施萬科城四期購多變三房，優惠可達20萬萬科第五園五期毛坯房一口價8900元/平米，總價再減5萬金地梅隴鎮1、飛鏢送禮，1萬到5萬或同等價值抵房價；2、16棟毛坯房均價調至9000余元/平米金地名座辦理會員卡可享受“三重購房優惠”佳兆業茗園二期在售的2-4房均有一口價單位，5000元/平米。現場看房有抽獎佳兆業水岸新都三房首付3成，雙拼首付最低2成。現場看房有抽獎活動。中海康城國際交納1000元，可在購房時根據戶型獲得6-10萬房款減免星海名城國慶期間有20套11000元左右/平米的特價單位花樣年花港29平米單身公寓不分樓層一口價20萬/套，首付4萬，月供1000元水木瀾山居購2B、2C、2F的兩房戶型贈送5萬元精裝修，購2A、2D的“2+1”戶型贈送7萬元精裝修。龍光君悅龍庭國慶成交贈送5萬元裝修，可折算成5萬房款世紀春城購買世紀春城四期，即可獲得4-6萬元代金券僑香諾園國慶成交有四重大禮：97折優惠；寶馬車；送10萬元裝修；抽獎活動景園購買景園單位，即可獲得3-4萬元代金券，國慶推出部分限量單位給予特別優惠。晴山月現在交納2萬元可在購房時抵5萬房款。山海家園購買120平米以上的戶型送價值15萬元的車并帶2000元/平米的裝修依山時代在售單位為49平米百變一房，可做90平米三房，折合約5000余元/平米163成交分析08年秋交會（9.29-10.3）相比春交會,日成交量大幅下滑;對比08年第三季度的數據,秋交會并沒有給樓市都來一絲驚喜,整個期間呈現價量齊跌的態勢除去年受“9.28新政”影響的秋交會外，08年秋交會的成交量在對比的各個時期中是最低的；08年至今的日成交量為98套，第三季度為77套，而秋交會期間僅為63套，成交數據在隨時間增長而下降，市場觀望情緒日益濃烈；相比春交會，秋交會一系列促銷活動并未帶來令人期待的成績，整個樓市在巨大慣性的帶動下，依然向底部滑行數據來源：世聯數據平臺和深圳國土資源與房產管理局網成交對比1808年秋交會雷聲大，雨點小，促銷效果不明顯，與今年的春交會相去甚遠秋交會期間關外總共成交一手房247套，占總成交量的78％，其中寶安成交166套，列各區之首；羅湖成交5套，最少。秋交會期間羅湖成交均價最高，達到19958元；龍崗與鹽田低于萬元，分別為7722元和9211元；秋交會期間深圳總共成交一手房317套，日均成交63套，成交均價11965元；秋交會一日最多成交80套，最少成交46套，成交均價逐日遞減，由15646元下跌至8395元，其中兩日均價跌破萬元；數據來源：世聯數據平臺和深圳國土資源與房產管理局網成交數據199月29日至10月5日，世聯地產代理項目深圳地區總共成交594套，平均每天成交85套，實現銷售總面積超過4萬平方米。同時，在售項目的總上門量也較國慶前一周增長了4倍以上。深圳地區代理項目的銷售業績全面提升。

世聯成交銷售業績總上門量：7天，33個在售項目總上門量6948批，較國慶前一周增長436.5%成交套數：7天，深圳公司實現銷售總套數594套，較國慶前一周增長306.8%成交面積：7天，深圳公司實現銷售總面積44198㎡市場特征剛性需求的首次置業者所選擇的價格適中的普通住宅產品成交火爆改善居住的多次置業者所選擇的素質好的豪宅產品也成交火爆熱銷樓盤（部分）慢城開盤當周勁銷116套；萬科清林徑開盤當周勁銷83套；泰華陽光海繼開盤熱銷后國慶七天再創74套佳績鼎太風華勁銷62套金泓凱旋城熱銷51套星河丹堤開盤15天時間內勁銷62套，銷售金額超6億萬科東海岸進場第3周以3千余萬元的銷售金額繼續突破性銷售悠山美地實現30天銷售40套的突破204展會論壇觀點2008年第二屆（深圳）綠色建筑論壇9月29日孫大明（中國建筑科學院綠色與生態建筑發展中心常務副主任、總工程師）對于我們整個房產界來說，綠色建筑還有一個絕對的難題，我們做綠色建筑碰到的最主要的一個問題就是它的成本增量的問題。三星級綠色建筑，有三個設計目標，第一是用綠色生態技術打造客戶的體驗，以客戶認同感為第一目標，增加建筑的溢價空間。第二個設計目標就是，打破傳統技術堆積的節能設計模式，建立建筑能耗后期運行統計系統，達到同類住宅小區能耗最低的設計目標。第三個目標才是綠色建筑三星級的標準就是滿足節能、節水、節材、保護環境的綠色建筑理念，達到《綠色建筑評價標準》中的最高的三星級設計標準。劉拴強（清華大學建筑節能中心博士）在北京、上海、深圳的調查之后發現，一平方米一年要耗電300度的。這個是單位面積住宅能耗的10多倍。我們國家目前住宅的能耗是低于美國、歐洲等國家的。但是我們的商業建筑的能耗已經和他們幾乎是一樣的了。也就是說占全社會5.4%的大型公用建筑消耗的電量和所有的住宅電量是一樣的。所以大型的建筑做節能減排是非常有意義的。目前大型的空調所面臨的問題有：比如冬天北方地區冬季過熱、南方地區夏季過冷，包括溫度不能同時控制、夏季濕度高，冬季濕度低，還有就是空氣質量不能保證。22當前形勢下的設計對策論壇:最好的時代VS最壞的時代

9月30日范純青（立方建筑設計顧問有限公司董事副總經理）我們這個地方是冬天來了，但實際上也是一種機遇，也是給大家一種展示自己真正搞設計，給建筑師一個真正設計的機會。在我們現在的設計當中，我們不光是設計一個房子，不光是百仕達時期的六點要求，還有其他的一些方面。比如說關于住宅的生態、節能和環保這些方面的東西，這是對于我們所思考的一個目標。葉碧云（何顯毅建筑工程中國有限公司董事設計總監）我們公司做設計有一個說法“三個最”，我們會把我們最多的戶數、最大面積的戶型、最多的銷售面積放在銷售價格最貴的地段，而且是放在景觀價值最高的位置。這“三個最”的原則可以造成三贏的局面，如果達到了這三個“最”，開發商的利益已經是最大化了，另外對住戶來講也是一個最大的照顧，因為住在小區的住戶最多的人可以享受到最好的景觀、最好的位置。孫晨陽（深圳市致道思維景觀設計有限公司設計總監）資源節約型低成本景觀設計的理念，是在權衡短期投資和長期投資收益，在不犧牲形式美感，實用功能和自然生態為代價的情況下，減少對自然環境資源的破壞，節約社會的一些經濟低成本的概念。降低前期投資以及中后期的損耗、能耗，維護經營方面的投資，充分利用原有的自然資源的優勢，低成本的經濟新是完全可以操作的。

23新浪論壇：地鐵5號線的開通對樓市的影響

9月30日李榮（世聯地產代理事業部副總經理）5號線有很大的意義第一，可以加快的各個區域之間的融合的進程。第二，地鐵5號線是外環線，關內、關外有穿越，有助于降低城市地價的級差，對整體房地產市場的樓價的均衡關系和和諧社會的建設有一個很大的幫助。

第三，它將對整個是深圳市城市化的近程起到非常好的促進作用，城鄉距離逐漸模糊化，從城市建設角度來講，使整個城市形態發生很大的變化，未來不會是一個單純的中心城區加上郊區的模式，可能出現類似的衛星城、包括區域的商業中心、區域的居住中心等等的格局，這樣會打破城區過于集中和價格過高的局面。

賀承軍（深圳城市規劃、建筑規劃設計著名資深評論家）環中線是城市的產業升級的基礎性和結構性角色。軌道交通對于產業升級的基礎性作用自不用多言。特區內外二元華特征將由環中線而大大減弱，并促進城市土地價值的均衡化，為升級所需的人才流動提供便利條件，改變深圳的高級人才首選特區內居住的狀況，環中線將聚集深圳產業升級所需的人力資源，它的結構化作用，在于補充并擴展城市輻射力。

242008年深圳“軌道交通與城市發展”高峰論壇9月30日高海燕（深圳市社會科學院城市營運研究中心主任）每一個人的城市格局完全是由它的交通工具來實現的。有車的人通行距離最大的步行距離不能超過800米，超過800米他就覺得遠。這是開車人的行為習慣。所以城市格局和每個人有關系。我想城市作為一種，城市的本質是資源的最高效率的集合，但是同時它的疏散能力、交易能力也是城市的價值，這一點地鐵會帶來我們城市資源最激蕩的交流，未來是可以實現的。王峰（深圳房地產研究中心副主任）應該說房地產市場在最近一年多的時間調整，確實是非常必要的。它真正地使我們這兩年多房地產市場非常不冷靜的發展、非常不理性的發展終于開始向一個理性的渠道開始進行回歸了。同時宏觀調控政策持續注入后，也避免中國房地產市場出現了像日本那樣的泡沫破裂。賀承軍（深圳城市規劃、建筑規劃設計著名資深評論家）關于深圳軌道交通我講兩個概念。1號線的延長應該是一個功能線，5號線可能是叫產業線，所謂功能線，1號線延長把我們深圳未來城市定位向西移動。1號線延長顯然是對深圳城市功能整體提升。這方面也是商機無限。5號線等于是半開敞的環把深圳特區內大部分擁抱在這個環里，我形容成綜合提升了城市產業的一條線。雷焰（世聯地產顧問商業部資深顧問）我們通過全世界案例，把站點周邊區域的發展分成七大模式，包括以法國TGV北歐線里爾站為代表的商貿中心型，另外還有中央商務型、旅游休閑型、市政集中型、高端產業型、新型市政型、購物娛樂型。

25把握時局掌控未來—“一保一控”背景下的中國經濟走勢與深圳機遇高端論壇9月30日易憲容博士（中國社會科學院金融研究所研究員工、著名經濟學家）第一，房地產市場要發展，這是必然。而且這種發展也是我們未來中國經濟增長的一個動力。

第二，既然我們的房地產市場要朝著這個方面走所以我們未來的政策，無論是信貸政策、稅收政策、房地產市場，基本上都會圍繞著這個宗旨、目標來做。

第三，我們房地產市場企業面臨的問題，從未來政策的變化來講，我們的房地產市場未來肯定要從二三線城市著手。要從標準化、產業化、通用化的角度來做。所以說深圳的房地產的企業家要抓住這個機會，如何走上產業發展的道路很重要。

國世平博士（國家發改委特約研究員、深圳大學國際金融研究所所長）我認為股市在崩盤，房地產市場還在處于調整之中，在目前的情況下，要指望政府馬上出手救房地產，這個可能性我覺得不高。另外在深圳講，我主張政府應該出臺一些政策，減少房地產開發商的壓力。深圳市政府能夠拿出錢采取對地產商的救市政策不應該樂觀。我覺得地產商應該自救。

朱敏（世聯地產副總經理）如果不是這批企業在前幾年發展速度過快，導致的負債率過高的話，銀行給他們的開發貸款壓力過大的話，實際上整個行業，不管是開發商還是房地產中介行業，我們都認為這個市場已經接近到可以抄底的時候了。大家都知道，深圳是一個房地產從業人員非常巨大的城市。如果這個群體在恢復信心的話，可以迅速地帶動這個市場信心的恢復。26"現在是否置業者最佳入市時機"置業高峰論壇

宋丁（深圳市政府決策顧問）調控重點是保持國民經濟增長與發展，大家要重點關注10月9日十七屆三中全會，尤其是關注未來三個月乃至明年上半年國家在財政和貨幣兩大政策體系中會出臺怎樣的政策措施。我估計，除了兩率（存款準備金率和貸款利率）下調以外，未來幾個月還會有更多的貨幣政策出臺，不排除出臺更積極的財政政策。我覺得問題還不是行動本身，而是要考慮“救市”這個詞的概念。現在提“救市”太敏感。我們國家過去是計劃經濟，政府從上到下、從左到右都要管，包括你找對象，由黨來決定你何時找誰作對象。但現在政府突然發現。中間有一塊是市場自己可以操作的，那什么時候才管呢？你價格漲的太快了我來管你，中間走的好好就沒有必要管。沈永淳（南方都市報黃金樓市主編）我們并不是看空，而是一直對這個市場的發展憂心忡忡。我們認為：非理性的繁榮與非理性衰退，對經濟損害都很大，非理性衰退對經濟的影響會更加嚴重。林昌隆（眾夏地產深圳公司總經理）坦白說，降價不一定是最有效的手段，但放在今年的確是有效的。但我敢說，今年有效的降價手段，2009年就會無效了。我們一直在強調價格有沒有一個底？其實肯定會有一個底限的，而且這個底已經很接近了。因為大多數開發商肯定不會在虧本價上賣房。目前有個別虧本賣房的，主要是解決資金鏈問題，資金面一緩解，他馬上就要回復到合理的利潤水準線上。

10月1日27“珠三角地產如何破局”論壇

魏達志（深圳大學產業經濟研究中心主任、經濟學院教授）深圳加上香港什么概念？我們的土地面積馬上就變成了3千平方公里，我們的人口馬上變成了2千萬，我們的經濟總量馬上就是上海的兩倍。如果這個城市能打造成世界級的特大城市，將是中國區域經濟發展中的最大亮點，它很快會站到世界的前沿，很快會和倫敦、紐約比美。這個民族要去占領世界的高地，是必須要戰略的。中國改革開放30年還沒有打造這樣的一個高地。珠三角未來結構的突圍，在區域經濟打造深港國際大都會，這是我們最大的亮點。

周會川（東莞星彥地產副總經理）關于樓市如何破局的問題，我談五點：1.開發商心態的問題。第一方面，不要再希望回歸到07年。作為開發商可以通過價格策略，把市場拉到非常理性的軌道。3.開發商能不能起帶頭作用。作為品牌開發商稍微有拉動的話，是一個信息的傳遞，是廣告。4.科學營銷。無論一塊地多大、多小，要請更多的開發商進行參與。5.外力因素。包括政策、經濟、金融環境的影響。風語（深圳地產劍客）最近幾天的秋交會，開發商出現了幾個失望：1.這個秋交會沒有想象的那么多人參加。2.很多老百姓價格大血拼的情況沒有出現。在目前的情況下，即使開發商再降價20%，也沒有人購買。這使開發商更加的謹慎、小心。

開發商是不是在等政策出臺？的確有這樣的情況。深圳已經有跡象要來救市，不簡單的救開發商。分為兩個層面：1.恢復置業者受