第頁三級物業管理師練習測試題附答案1.申請省市優時,房屋天臺管理有相應措施不包含()A、天臺整潔,無積水,無亂堆亂放及滲漏現象B、業主可以隨時出入房屋天臺C、對非巡查人員出入有相應管理措施D、專人負責天臺日常巡查工作,并有記錄【正確答案】：B2.裝修現場的管理:客服人員每周一次對所轄區域裝修現場進行巡查,發現違規行為立即制止。A、正確B、錯誤【正確答案】：B解析：

應為每天巡檢。3.調查問卷確定后,需要進行調查計劃的編制,按照客戶信息整理時進行的客戶分類,根據業主的特點選定問卷發放或電話調查的時間,統一確定時間進行答案題。A、正確B、錯誤【正確答案】：B解析：

調查問卷確定后,需要進行調查計劃的編制。按照客戶信息整理時進行的客戶分類,根據不同業主的特點選定問卷發放或電話調查的時間。時間選取本著方便客戶的原則,盡可能選擇在業主空閑時段進行調查。4.業主委員會辦公用房從物業管理用房中安排,其面積不低于()平方米。A、30B、20C、40D、50【正確答案】：B5.物業消防設備設施技術檔案不包括()。A、消防設施設備分布B、日常運行C、維修和改造D、業主投訴【正確答案】：D6.建設單位營銷部門負責接待客戶并驗證客戶入住通知書、購房發票及身份證,核定客戶房屋余款是否交清,確定是否加蓋財務公章,確定符合入住條件,無需開具客戶入住清單。A、正確B、錯誤【正確答案】：B解析：

應為需開具客戶入住清單。7.屋面工程維修養護的中心內容是()A、防水層的養護B、二次裝修的管理C、杜絕不合理荷載D、避免蟲害【正確答案】：A8.客戶服務就是在適當的時間、地點,以適當的方式和價格,為目標客戶提供適當的產品和服務,以滿足客戶的合理需求,使企業和客戶的價值都得到提升的活動過程。A、正確B、錯誤【正確答案】：A9.住宅小區的客戶滿意度調查方法主要是面談調查法、電話調查法、郵寄調查法、留置問卷調查法、秘密客戶調查法等。A、正確B、錯誤【正確答案】：B解析：

調查方法通常有面談調查法、電話調查法、郵寄調查法、留置問卷調查法、秘密客戶調查法等。由于服務人群基數龐大,其涉及的滿意度問題內容駁雜,因此住宅小區一般采用電話調查法、留置問卷調查法及面談調查法。10.拒交物業費的客戶、非物業責任拒不繳納物業費的客戶,物業公司可以通過發送律師函等方式進行追繳,或通過訴諸法律程序進行清收。A、正確B、錯誤【正確答案】：A11.留置權人對收取的孳息只享有()A、抵押權B、債務權C、留置權D、質押權【正確答案】：C12.縣級以上地方人民政府()負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。A、小區管理辦公室房B、工商行政管理部門C、地產行政主管部門D、物業管理協會【正確答案】：C13.留置權人負有妥善保管留置財產的();因保管不善致使留置財產損毀、滅失的,應當承擔賠償()A、責任;義務B、義務;責任C、概念;責任D、權利;義務【正確答案】：B14.影響客戶滿意度的因素主要是物業費的高低。A、正確B、錯誤【正確答案】：B解析：

影響客戶滿意度的因素在不同的客戶需求中,有相當一部分的典型需求是所有人共有的,主要包括良好的服務態度,被關心與被傾聽,物業服務專業度,客戶報事問題得到迅速反應。15.房屋維修管理的基本原因是()。A、經濟合理原則B、區別對待原則C、有償服務原則D、服務原則【正確答案】：D16.上墻制度公示齊全,內容有效,每發現一項不符合扣()分A、0.1B、0.3C、0.5D、0.7【正確答案】：C17.建設單位將車位車庫出售給本區域業主以外的其它人的,由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門責令限期返還;逾期不改正的,沒收違法所得,每違規出售一個車位、車庫,處五萬元以上十萬元以下罰款。建設單位對業主要求承租的車位、車庫只售不租的,由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處五萬元以上十萬元以下罰款。A、正確B、錯誤【正確答案】：A解析：

《河南省物業管理條例》第八十七條。18.最高額抵押擔保的債權確定前,部分債權轉讓的,最高額()不得轉讓,但當事人另有約定的除外。A、擔保權B、抵押權C、債權D、擔保財產【正確答案】：B19.每年開展()以上文體活動A、1次B、2次C、3次D、4次【正確答案】：B20.供水、供電等單位與業主以及業主委員會之間的關系是一種()A、合同關系B、法律關系C、行政關系D、平等關系【正確答案】：A21.建立業主大會制度的,物業服務企業須與()簽訂物業服務合同A、業主B、租戶C、業主委員會D、客戶【正確答案】：C22.自然人、法人或者其他組織為保障其債權的實現,依法以不動產設定抵押的,可以()

申請辦理抵押登記A、由自然人B、由質押人C、共同D、隨意【正確答案】：C23.在房屋計劃養護工件中,要求外墻每()徹底檢修加固一次。A、3年B、5年C、10年D、15年【正確答案】：C24.房屋修繕工程質量分為“合格”和“優良”兩個等級,評定時各項工程均應達到規定的標準。A、正確B、錯誤【正確答案】：A25.大型社區文化活動前期宣傳提前三天到位。A、正確B、錯誤【正確答案】：B解析：

應為提前一周。26.公示物業服務中心上班時間、服務電話、設立有()小時服務監督電話等。A、6B、12C、18D、24【正確答案】：D27.設立質權,當事人應當采取()形式訂立質權合同A、口頭協議B、邀請第三方協調C、書面形式D、檔案形式【正確答案】：C28.在新開發物業驗收之前,通常由開發商行使管理權和處置權,自設或委托一家物業管理公司介入前期物業管理工作,并簽訂()。A、前期物業管理服務協議書B、前期物業委托管理合同C、臨時物業委托管理合同D、永久性合作協議【正確答案】：A29.業主大會應當()物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。A、代表B、維護C、代表和維護D、領導和保護【正確答案】：C30.質權人有權收取質押財產的孳息,孳息的意思是()A、指原物產生的利息B、指由原物所產生的額外收益C、指質權人需要收取的一切費用D、指給第三方的小費【正確答案】：B31.在客戶滿意度調查結束后對于整體滿意度較差的模塊,應由項目經理進行有針對性的原因分析,并就分析結果制定專項提升方案,予以公示及持續跟進。A、正確B、錯誤【正確答案】：A解析：

對于整體滿意度較差的模塊,應由項目經理進行有針對性的原因分析,并就分析結果制定專項提升方案,予以公示及持續跟進。同時,應對滿意度調查結果與往期滿意度調查結果進行比對,通過交叉對比,在驗證往期整改方案效果的同時,獲悉客戶需求的發展趨勢,提前進行統籌安排,做到超前服務。32.債務人不履行到期債務,債權人合法占有的動產又可以叫做()A、移動產B、留置財產C、自有財產D、共有財產【正確答案】：B33.物業管理的早期介入是建設單位引入的()。A、設計工作B、工程監理工作C、開發建設工作D、物業管理咨詢活動【正確答案】：D34.項目經理應接受()以上相應崗位培訓并取得證書A、省級B、市級C、國家級【正確答案】：A35.如果折價質押財產或變賣時,價格應當()A、多于市場價格B、參照約定價格C、參照銀行利率D、參照市場價格【正確答案】：D36.鑰匙借用表需要登記借用人的有效身份證號碼。A、正確B、錯誤【正確答案】：B解析：

客戶服務64頁6.1.3.2鑰匙借用表,不用登記身份證號37.在前期物業管理招標投標過程中,招標人應當在投標有效期截止時限()日前確定中標人。A、10B、15C、20D、30【正確答案】：D38.搞好工業區的環境衛生工作,工廠職工負主要責任,物業管理公司要密切配合。A、正確B、錯誤【正確答案】：B39.物業不僅有價值,而且具有使用或觀賞價值,這體現了物業的()A、固定性B、高值性C、耐久性D、多樣性【正確答案】：B40.質權人放棄質權,是指質權人放棄其因享有質權而()就質物受清償的權利的行為A、優先于普通受全人B、優先于普通債權人C、相當于普通受權人D、相當于普通債權人【正確答案】：B解析：

質權人放棄質權是指質權人放棄其因享有質權而優先于普通債權人就質物受清償的權利的行為。這是根據題干中的描述得出的答案。41.房屋附屬設備維修的中修工程,更換率一般在()。A、10%-30%B、5%-10%C、5%以下D、30%以上【正確答案】：A42.()不是業主大會或業主代表大會的職責。A、選舉業主委員會委員B、罷免業主委員會委員C、修改業主委員會章程D、選聘或解聘物業管理公司【正確答案】：D43.物業管理勞動成本分為()A、有形成本B、無形成本C、固定成本D、有形成本和無形成本【正確答案】：D44.業主大會成立后,專項維修資金的使用由物業服務企業()。A、自行決定B、與部分業主商議決定C、提出計劃,經房地產行政主管部門審核后劃撥D、提出計劃,經業主大會審核后實施。【正確答案】：D45.出質人提前清償所擔保債權的,質權人應當()A、退還所有財產B、返還孳息C、折算成現金返還D、返還質押財產【正確答案】：D46.高壓用具配備齊全,并()檢合格A、月檢B、季檢C、年檢【正確答案】：C47.擔保合同被確認無效后,不包括()有過錯的,應當根據其過錯各自承擔相應的民事責任。A、債務人B、擔保人C、債權人D、當事人【正確答案】：D解析：

在擔保合同確認無效的情況下，擔保人、債務人和債權人都有可能存在過錯。但在具體的責任分擔上，應按照各自的責任大小來確定是否應當承擔責任以及承擔的具體責任程度。在這個問題中，由于未明確指出具體的責任分擔方式，所以應當是"根據其過錯各自承擔相應的民事責任"，而不是全體當事人共同承擔責任。因此，選項D“當事人”是不包括在內的。48.質權人負有()的義務或權利A、妥善保管質押財產B、擅自使用、處分質押財產C、轉質D、因意外造成質押財務毀損、滅失,無需賠償【正確答案】：A49.商譽和商號作為企業的無形資產,()可以質押A、可以B、不可以C、不知道【正確答案】：A50.物業管理企業接到報修后立即行動,馬上修好,這對物業管理企業()的影響是非常明顯的。A、經濟效益B、知名度C、規模D、信譽【正確答案】：D51.業主大會選聘物業服務企業的,()應當與物業服務企業簽訂物業服務合同。鼓勵業主大會采用招投標方式選聘物業服務企業。A、全體業主B、業主大會C、業主委員會D、以上都不是【正確答案】：C52.征地補償方案確定后,有關地方人民政府應當公告,并聽取被征地的農村集體經濟組織和農民的意見()A、對B、錯C、可以參考D、不知道【正確答案】：D53.客戶服務中心按永久性物業用房規劃,須位于地面以上部分,交通便捷,滿足客戶到訪和安防要求,30萬方以內的項目不低于()平方米A、45B、50C、55D、60【正確答案】：A54.物業管理區域劃定后需調整的,應當征得專有部分占建筑物總面積過()的業主且占總人數過半數的業主同意。A、2/3B、1/3C、1/2D、3/5【正確答案】：C55.如果質權人在質權續存期間,未經出質人同意,擅自使用、處分質押財產,給出質人造成損害的該如何處理()A、逼迫當事人重簽合同B、把當事人打一頓C、應當承擔賠償責任D、不承擔賠償責任,當事人協商拍賣質物,將損害部分算作孳息【正確答案】：C56.轉質可以分為()A、責任轉質和非責任轉質B、承諾轉質和公平轉質C、責任轉質和承諾轉質D、承諾轉質和協議轉質【正確答案】：C57.出入有人控制的電梯,物業人員應后進后出,讓客人先進先出。A、正確B、錯誤【正確答案】：A58.下列財產進行抵押時,不可以申請辦理不動產抵押登記的是()A、建設用地使用權B、建筑物和其他土地附著物C、企業商號D、海域使用權【正確答案】：C59.寫字樓商務中心服務保障的前提條件是()A、物業的保值增值B、物業的出租率C、資金的良性循環D、設備的正常使用和保養【正確答案】：D60.物業管理區域內動用明火作業的簽批和現場監護工作由()負責。A、保安部主管B、工程部主管C、義務消防人員D、專職消防管理人員【正確答案】：D61.登記機構可以有()行為。A、就有關登記事項詢問申請人;B、要求對不動產進行評估;C、以年檢等名義進行重復登記;D、超出登記職責范圍的其他行為?！菊_答案】：A62.物業服務收費按照收費形式的不同,分為包干制和酬金制。A、正確B、錯誤【正確答案】：A63.留置權人對留置財產喪失占有或者(),留置權消失A、留置權人接受債務人另行提供擔保的B、留置權人接受質押權人另行提供擔保的C、隨意【正確答案】：A64.新建房屋在保修期內由施工單位負責,室外上下水和道路的保修期為()A、半年B、一年C、兩年D、三年【正確答案】：B65.一個有序的物業管理資料庫是一個完整的()A、樹形圖B、菱形圖C、矩形圖D、環形圖【正確答案】：A66.與客戶說話時,應認真傾聽并及時記錄,不應隨意打斷其說話;客戶述說完畢,簡要復述客戶需求以確認;重要細節或不清楚之處,應詢問清楚。A、正確B、錯誤【正確答案】：A67.房屋種類按房屋承重受力方式劃分,不包括()。A、墻承重結構B、混合結構C、構架式承重結構D、筒體結構【正確答案】：B68.如果要以基金份額、股權出質,那么應該()A、先找質權人談話B、訂立書面合同C、找第三方先做財產價值評估D、以上都可以【正確答案】：B69.老舊小區業主為滿足日常生活需要加裝電梯,需經單元(棟)三分之一以上業主同意。A、正確B、錯誤【正確答案】：B解析：

《河南省物業管理條例》第五十九條應為三分之二以上。70.對于客戶滿意度調查,調查結果在()以上,對合理建議及時整改并公示。A、100%B、95%C、90%D、85%【正確答案】：D71.前款規定的孳息應當先充抵收取()A、孳息的費用B、利息的費用C、余額的費用D、孳息的押金【正確答案】：A72.()是指縣級以上地方人民政府根據需要,在一定期限內對本行政區域內的房屋進行統一的權屬登記。A、總登記B、初始登記C、變更登記D、轉移登記【正確答案】：A73.客戶信息管理重點從客戶信息收集、客戶信息整理、客戶信息保管、客戶信息應用等方面進行闡述。A、正確B、錯誤【正確答案】：B解析：

客戶信息管理重點從客戶信息建立、客戶信息收集、客戶信息保管、客戶信息應用等方面進行闡述。74.由于房屋質量方面的問題而導致的投訴,屬于C類投訴。A、正確B、錯誤【正確答案】：B75.物業管理企業的產品是()。A、服務B、勞務C、實物D、理念【正確答案】：A76.物業服務作為一個服務行業,同其他行業不一樣,不需要通過提升服務滿意度來培養客戶忠誠度,以此來獲得報酬。A、正確B、錯誤【正確答案】：B解析：

應為物業服務作為一個服務行業,同其他行業一樣,需要通過提升服務滿意度來培養客戶忠誠度,以此來獲得報酬。77.下列關于物業服務合同的表述中,不正確的是()A、物業服務合同是業主和物業管理企業訂立的關于雙方在物業管理活動中的權利義務的協議B、物業服務合同是物業管理活動產生的契約基礎C、物業服務合同確立了業主和物業管理企業之間被管理者和管理者的關系D、物業服務合同明確了業主與物業管理企業是平等的民事法律關系【正確答案】：C78.運行電梯發生故障時,保養單位的專業人員負責搶修和電梯設備的大修更新。A、正確B、錯誤【正確答案】：B79.沒有約定債權確定期間或者約定不明確,抵押權人或者抵押人自最高額抵押權設立之日起滿()后請求確定債權;A、二年B、三年C、兩年半D、三年半【正確答案】：A80.管理()創新有計劃、措施和效果A、服務B、形式C、模塊D、技能【正確答案】：A81.申請省市優,秩序維護、消防及停車場管理停車場管理中發現一處不符合扣()分A、0.1B、0.2C、0.3D、0.4【正確答案】：B82.我國對房地產實行(D)管理方式。A、合同B、契約C、租賃D、權證【正確答案】：D83.程控交換機房環境應保持在最佳條件下,最佳室溫是()度。A、10-20B、20-25C、20-40D、20-50【正確答案】：B84.客戶服務中心按永久性物業用房規劃,須位于地面以上部分,交通便捷,滿足客戶到訪和安防要求,30萬方以上項目不低于()平方米;A、45B、50C、55D、60【正確答案】：D85.()是業主或業主大會選聘物業管理企業前所簽訂的物業服務合同。A、物業服務合同B、前期物業服務合同C、后期物業服務合同D、物業管理合同【正確答案】：B86.抵押人、抵押權人姓名變更的,當事人可以持不動產權屬證書、不動產登記證明等必要材料,申請()A、抵押權變更登記B、抵押人變更登記C、抵押變更登記D、債權變更登記【正確答案】：A87.下列關于保險的說法,哪個是錯誤的?A、保險是一種增加物業服務企業收入的具體措施B、保險是一種分攤災害事故損失的財務安排C、保險是一種合同契約行為【正確答案】：A88.新建小區首次業主大會會議的籌備經費,由()承擔。A、業主大會B、業主代表C、全體業主D、建設單位【正確答案】：D89.建設單位將未出售或者未附贈的車位、車庫不優先出租給本區域內業主,或者將多余車位、車庫出租給本物業管理區域外使用人租賃期限超過六個月的,由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門責令限期改正,沒收違法所得;逾期不改正的,處五萬元以上十萬元以下罰款。A、正確B、錯誤【正確答案】：A解析：

《河南省物業管理條例》第八十七條。90.在集中式生活用水供應系統中,許多設備均屬于壓力容器,對其安裝與維修,應由物業管理公司的技術人員進行。A、正確B、錯誤【正確答案】：B91.王叔叔想質押財產,但手頭沒錢,他想單獨出質企業商譽和商號()A、不可以,無形資產不得單獨出質B、可以訂立此內容的協議C、隨意【正確答案】：A92.建設單位將不符合交付條件的物業交付使用,因()給業主造成損害的,應當承擔賠償責任。A、房屋質量B、物業公用部位缺陷C、公用設施缺陷D、以上全部【正確答案】：D93.符合成立業主大會條件的,建設單位或者()人以上業主聯名可以申請成立首次業主大會籌備組。A、5B、10C、15D、20【正確答案】：B94.生活飲用水二次供水的水質檢測每()一次。A、半年B、一年C、二年D、三年【正確答案】：A95.債務人不履行到期債務,則前款規定的債權人又為()人A、債權人B、質權人C、留置權人D、債務人【正確答案】：C解析：

債務人不履行到期債務，前款規定的債權人可以依法采取留置財產的方法，主張留置財產優先受償的權利，因而該債權人又為留置權人。因此，正確答案為C。96.提供適合業主需求的()服務項目A、專項B、普通C、特約D、重點【正確答案】：C97.申請省市優,綠化管理發現一處不符合扣()分A、0.1B、0.3C、0.4D、0.5【正確答案】：A解析：

在物業管理中，對于綠化管理的評分標準通常會有一套明確的規則。對于一處不符合的情況，通常會扣相應的分數。根據題目的描述，申請省市優，綠化管理發現一處不符合扣的分數應該是最小單位，即0.1分。因此，選項A是正確的答案。98.第三人提供擔保,未經其書面同意,()允許債務人轉移全部或者部分債務的,擔保人不再承擔相應的擔保責任。A、債權人B、擔保人C、債務人D、當事人【正確答案】：A99.物業裝修管理過程包括裝修申報、登記審核、入場手續辦理、以及驗收等環節。A、正確B、錯誤【正確答案】：B解析：

應為物業裝修管理過程包括裝修申報、登記審核、入場手續辦理、裝修過程監督檢查以及驗收等環節。100.以應收賬款出質的,雙方訂立書面合同后,質權自()設立A、有關主管部門辦理出質登記時B、雙方默認的時候C、信貸征信機構辦理出質登記時D、政府法院機構評估出質登記時【正確答案】：C1.關于供配電系統的種類說法正確的是()。A、按供電方式的不同分為高壓供電和低壓供電B、按供電回路數目的情況分為單回路供電和多回路供電C、按備用電源情況分為無自備電源供電和有自備電源供電D、按供電性質分為長期供電和臨時供電E、按供電類型方式分為交流電和直流電【正確答案】：ABCD2.辦公費中的宣傳廣告和市場推廣費支出的數量取決于()。A、物業的空置水平B、物業的新舊程度C、物業管理公司的規模D、市場的供求狀況【正確答案】：ABD3.白蟻的防治的方法有()。A、挖巢法B、藥殺法C、誘殺法D、生物防治法【正確答案】：ABCD4.物業管理方案的基本內容有()。A、項目整體設想與構思B、管理方式與運作程序C、組織架構與人員配置D、管理制度的制定E、檔案的建立與管理F、早期介入及前期服務內容G、常規物管服務綜述H、費用測算與成本控制【正確答案】：ABCDEFGH5.物業承接查驗期物業管理檔案收集范圍包括以下哪些內容()。A、權屬資料檔案B、技術資料檔案C、物業運行記錄檔案D、驗收文件檔案E、業主(或物業使用人)的權屬檔案【正確答案】：ABD6.行政處罰的種類包含有()。A、警告B、罰款C、沒收違法所得D、責令停止營業E、行政拘留【正確答案】：ABCDE7.入住住宅區準備工作中,資料準備的內容有《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》及()。A、《入住通知書》B、《物業驗收須知》C、《業主入住房屋驗收表》D、《業主(住戶)手冊》【正確答案】：ABCD8.物業管理公司的治安管理工作應堅持()。A、“預防為主,防治結合”的方針B、物業內治安管理與社會治安工作相結合原則C、“服務第一,用戶至上”的服務宗旨D、治安工作硬件與軟件一起抓的原則【正確答案】：ABCD9.《河南省物業管理條例》第四十八條,物業服務收費應遵循()。A、質價相符B、公平公開C、合理誠信D、公平公正【正確答案】：ABC10.管理機制的一般由()組成。A、目標管理責任制B、激勵機制C、監督機制D、總結機制【正確答案】：ABC11.行政訴訟中一般的庭審程序包含()階段。A、開庭準備B、開庭審理C、法庭調查D、法庭辯論E、雙方闡述F、宣讀判決【正確答案】：ABCDF12.關于物業管理檔案的保存與安全,說法正確的是()。A、某個單份檔案文件的價值是不能孤立鑒定的,應當從相互關聯的一組檔案文件來綜合考慮檔案的保存價值和保存期限B、房屋共用部分和共用設施設備的檢測、檢修與運行記錄檔案,保存期限為設備的使用年限C、檔案損壞有人為的原因和自然的因素D、檔案的安全包括:檔案本身不受到損壞與丟失;檔案信息不被非法復制、查閱和傳播E、小型設備的運行和維修記錄檔案應長期保存【正確答案】：ACD13.《民法典》施行后,下列哪些法律同時廢止?A、合同法B、婚姻法C、勞動法D、民法通則【正確答案】：ABD14.物業租賃合同的簽訂原則()A、及時原則B、自愿原則C、合法原則D、誠實信用原則E、平等原則【正確答案】：BCDE15.關于人職培訓,說法正確的是()。A、人職培訓一般包括職前培訓和試用培訓兩個環節B、職前培訓是指在新員工上崗前,為其提供基本的培訓知識C、試用培訓是對新員工在試用期內,在崗位進行的基本操作技能的培訓D、職前培訓的內容為崗位工作職責及工作要求E、入職培訓的目的是讓員工掌握基本的服務知識【正確答案】：ABCE16.物業管理機構更迭時,物業共用部位及共用設施設備交接的內容有()。A、房屋建筑工程共用部位及設施設備B、共用配套設施C、物業管理用房D、綠化及場地【正確答案】：ABC17.選聘物業管理企業應堅持招標制度,這樣可以激勵企業加強內部管理()。A、提高服務水平B、降低管理成本C、增強自身實力D、遏制腐敗現象【正確答案】：ABCD18.下列屬于重點防火部位的是()。A、地下人防工程B、檔案室C、設備機房D、消防通道E、停車場【正確答案】：ABC19.所有權的積極權能包括()。A、占有權能B、使用權能C、收益權能D、處分權能【正確答案】：ABCD20.日常物業管理的風險包括()。A、業主使用物業和接受服務過程中的風險B、物業管理日常運作中存在的風險C、物管糾紛風險D、合同風險【正確答案】：AB21.收益性物業管理中的收入包括()。A、租金收入B、保證金C、其他經營性收入D、準備金【正確答案】：AC22.選聘物業管理企業的標準有()。A、企業規模B、人員素質C、社會信譽D、收費合理【正確答案】：BCD23.對房屋設備管理的基本要求包括()。A、良好的服務質量B、經濟的管理費用C、及時的維修D、確保設備完好與使用安全【正確答案】：ABCD24.下列闡述是正確的有()。A、業主是物業的主任B、許多業主組織為業主委員會C、物業的產權是物業管理權的基礎D、物業管理權是物業管理中的根本問題【正確答案】：ABCD25.民事行為包括()。A、民事法律行為B、無效民事行為C、可撤銷、可變更民事行為D、緩效民事行為E、效力待定的民事行為【正確答案】：ABCE26.交通類特種物業包括()。A、橋梁B、車站C、劇場D、碼頭【正確答案】：ABD27.衡量物業設施設備管理質量的主要指標有()。A、房屋完好率B、危房率C、設施設備利用率D、設施設備完好率【正確答案】：ABD28.屬于專用水泥的是()。A、礦渣硅酸鹽水泥B、白色硅酸鹽水泥C、低熱硅酸鹽水泥D、道路水泥E、砌筑水泥【正確答案】：DE29.工業廠房和倉庫的服務,主要是做好各項保障工作,包括()。A、供應保障B、環境保障C、售后服務保障D、工作條件保障【正確答案】：ABD30.管理和服務人員的工資福利費包括()。A、基本工資B、福利費C、服裝費D、獎金【正確答案】：ABC31.房屋種類的劃分,房屋的用途可分為()。A、居住B、商用C、工業D、辦公E、公共和其他【正確答案】：ABCDE32.公共關系與市場營銷的區別包含有()。A、范圍不同B、目的不同C、利益不同D、手段不同E、周期不同【正確答案】：ABD33.消防管理工作的內容包括()。A、火災預防B、滅火救援C、提前排查D、防消結合【正確答案】：AB34.物業管理服務涉及的主要險種包含有()。A、企業財產保險B、家庭財產保險C、公共責任保險D、物業管理責任保險E、建筑工程一切險【正確答案】：ABCDE35.清潔衛生服務的內容包括()。A、業主家政保潔B、建筑物內外公共區域清潔C、垃圾收集與處理D、管道疏通服務【正確答案】：BCD36.社會學的研究對象包括()。A、社會結構B、社會過程C、社會變遷D、社會關系E、社會行為【正確答案】：ABCDE37.關于新建物業移交,下列說法中正確的有()。A、新建物業的移交方為開發建設單位B、新建物業的承接方為物業管理企業C、移交的資料有產權資料、業主資料D、移交的物業包括物業管理用房【正確答案】：ABCD38.物業服務企業挪用住房專項維修資金的法律責任有:()。A、由縣級以上地方人民政府建設(房地產)主管部門追回挪用的住房專項維修資金,沒收違法所得B、可以并處挪用金額3倍以下的罰款C、構成犯罪的,依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任D、情節嚴重的,應由頒發資質證書的部門吊銷其營業執照【正確答案】：AC39.新建房屋接管驗收應驗交的產權資料包括()。A、項目批準文件B、用地批準文件C、建筑執照D、拆遷執照【正確答案】：ABCD40.關于住宅專項維修資金的使用,下列說法正確的是:()A、住房專項維修資金的使用,應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則B、開發建設單位或者公有住房售房單位應當按照尚未售出商品住房或者公有住房的建筑面積,分攤住房共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用C、代收代管單位在保證住房專項維修資金正常使用的前提下,

可以按照國有關規定和業主大會的決定,將住房專項維修資金用于購買一級市場國債D、代收代管單位可以將住房專項維修資金用于購買股票和公司債券【正確答案】：ABC41.物業管理企業按股東出資形式來劃分,可分為()。A、有限責任公司B、股份有限公司C、股份合作型企業D、獨資公司【正確答案】：ABC42.物業管理投訴處理程序包括()。A、回訪B、總結經驗改善服務C、調查分析原因D、及時處理注意質量E、判定投訴性質【正確答案】：ACE43.出現下列()情形時,用人單位不得以無過失性解雇或者經濟性裁員的方式與其解除勞動合同。A、在本單位患職業病或者因工負傷并被確認喪失或者部分喪失勞動能力的;B、患病或者非因工負傷,在規定的醫療期內的;C、女職工在孕期、產期、哺乳期的;D、在本單位連續工作滿10年,且距法定退休年齡不足3年的;E、勞動合同期限未到期的【正確答案】：ABC44.房屋附屬設備管理的基本內容包括()。A、使用管理B、維修養護管理C、安全管理D、衛生管理【正確答案】：ABC45.按承重受力方式,房屋可分為()。A、墻承重結構B、構架式承重結構C、簡體結構D、框架簡體結構承重E、大空間結構承重【正確答案】：ABCDE46.建筑石灰主要應用于()。A、建筑室內粉刷B、拌制建筑砂漿C、配制三合土D、地面硬化E、配制灰土【正確答案】：ABCE47.物業裝飾裝修管理是一個系統工程,除要對裝飾裝修的內容進行檢查外,還要對以下哪幾方面進行管理()。A、物業裝飾裝修范圍和時間管理B、對裝飾裝修人員進行現場培訓C、物業裝飾裝修管理費用和垃圾清運的管理D、物業裝飾裝修現場管理E、裝修施工單位各專業人員是否具備專業上崗證【正確答案】：ACD48.物業裝飾裝修管理協議等相關文件應由()三方簽字。A、開發建設單位B、物業管理單位C、裝修人D、施工單位【正確答案】：BCD49.屬于社會群體基本特征的是()。A、成員有經常性的社會互動成員有相對穩定的關系B、成員有共同的行為規范C、成員有一致的群體意識D、成員有不同的行為期待【正確答案】：ABCD50.心理健康的特征有()。A、智力正常B、健全的情緒C、積極的價值觀D、行為協調E、反映適度【正確答案】：ABDE51.依據建筑物的結構劃分,可分為()。A、磚木結構建筑;B、磚混結構建筑C、巖石結構建筑D、鋼筋混凝土結構建筑E、鋼結構建筑【正確答案】：ABDE52.房屋及設施設備的維修方式有()。A、預防性維修B、計劃維修C、事后維修D、緊急搶修【正確答案】：ACD53.物業裝飾裝修現場管理應注意事項有()。A、嚴把出入關,杜絕無序狀態B、加強巡視,防患于未然C、控制作業時間,維護業主合法權益D、加強管理、反復核查【正確答案】：ABCD54.常見的物業租賃管理模式有()。A、包租轉租模式B、出租代理模式C、物業服務委托模式D、以租代售模式【正確答案】：ABC55.物業管理的收入包括()。A、主營業務收入B、其他業務收入C、停車費收入D、電梯廣告收入【正確答案】：AB56.下列開口中,哪些屬于有限空間進出通道的開口?A、直徑50cm觀察口B、直徑60cm檢查口C、直徑60cm入孔D、直徑80cm井口【正確答案】：CD57.客戶滿意度調查的基本原則()。A、目標明確B、持續改進C、員工重視D、單槍匹馬E、基于事實【正確答案】：ABE58.物權法的基本原則是(ACE)。A、物權法定原則B、獨有原則C、公示原則D、永久性原則E、公信原則【正確答案】：ACE59.下列關于物業服務費酬金制說法中,正確的是()。A、物業服務費用酬金應以預收的物業服務資金為計提基數B、物業服務利潤是固定的,不隨物業管理的成本變動而變動C、由業主向物業服務企業支付固定的物業服務費用D、物業服務企業應當向全體業主公布物業服務資金年度預決算E、物業服務費用的收支情況較為透明,避免了收費與服務不符的情況【正確答案】：ADE60.物業服務合同可因以下原因終止:()A、物業服務合同約定的期限屆滿,雙方沒有續簽合同。B、物業服務企業或業主大會自行解除合同。C、因不可抗力致使合同無法履行。D、物業服務企業宣告破產。E、業主委員會認為物業服務企業服務不到位,業主大會宣布解除合同。【正確答案】：ACD61.以下應用文書標題的寫法錯誤的是()。A、《關于召開××會議的通知》B、《關于更換對講機的請示報告》C、《××公司員工考勤管理辦法》D、《關于在A花園組織象棋比賽的報告》E、《關于2006年度培訓計劃的請示》【正確答案】：BDE62.建筑物按用途的分為()。A、生產性建筑B、居住建筑C、公共建筑D、磚混結構建筑E、超高層建筑【正確答案】：ABC63.關于相鄰關系的表述正確的是()。A、就相鄰關系的性質而言,是對所有權的補充B、相鄰權不是獨立的權利,不可以對抗第三人C、相鄰關系在法律性質上不屬于強行規定D、相鄰關系不僅由民法予以規范,環境保護法也涉及相鄰關系E、相鄰關系的處理原則是“有利生產、方便生活、團結互助、公平合理”【正確答案】：CDE64.某物業竣工交付6個月時,消防控制室下雨滲漏水,致使消防設備損毀。下列說法中正確的有()。A、立即通知維保公司前來維修B、維保公司應履行保修責任,并承擔維修費用C、物業建設單位應承擔此次事故的費用D、因管理不到位,物業服務企業應承擔滲漏消防控制室的維修責任及費用E、消防控制室屬于物業共用部位,維修費用應在專項資金中列支【正確答案】：AC65.物業管理企業和相關管理部門在裝修管理中的責任()。A、裝修違規不及時報告的,由房地產行政主管部門給予警告,罰款B、有對違規行為進行勸阻的責任C、行政主管部門的工作人員接到違法行為報告后,未及時處理,玩忽職守的,應依法給予行政處分D、物管企業有對違規人進行罰款的責任【正確答案】：AC66.與業主的溝通交流的內容包括()。A、物業管理相關法規的宣傳B、建立定期客戶溝通制度C、物業投訴的受理D、物業投訴處理的反饋E、物業管理服務內容和標準的解釋【正確答案】：ACDE67.入住期間需要注意的問題有()。A、業主入住實行一站式柜臺服務,方便業主辦理有關入住手續B、因故未能按照辦理入住手續的,可另行辦理C、合理安排業主入住,適當延長辦理時間D、工作現場張貼入住公告及入住流程圖,方便業主了解,加快入住進程E、指定專人負責咨詢和引導F、注意安全保衛及車輛引導【正確答案】：ABCDEF68.社會學家們一般認為,文化由()基本要素構成。A、信仰B、價值觀C、規范和法令D、符號、技術和語言【正確答案】：ABCD69.赫獲伯格的雙因素理論中的雙因素是指()。A、激勵因素B、權力因素C、成就因素D、生存因素E、保健因素【正確答案】：AE70.白蟻的防治方法有()。A、挖巢法B、藥殺法C、誘殺法D、捕殺法E、生物防治法【正確答案】：ABCE71.關于《合同法》對格式條款的規制的表述,錯誤的是()。A、提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務B、提供格式條款的一方應采取合理方式提醒對方注意免除其責任的條款C、提供格式條款一方排除對方主要權利的條款無效D、對格式條款的理解發生爭議的,應作出不利于提供格式條款一方的解釋E、格式條款和非格式條款不一致的,應采用格式條款【正確答案】：DE72.制定物業管理方案的一般程序有()。A、組織人員參加方案制定B、對項目進行分析、收集信息資料C、進行招標文件編寫內容的分工D、確定組織架構和人員配置E、測算物管成本F、制訂詳細操作方案G、測算服務費用H、對方案進行審核、校對、調整、排版、印刷、裝幀【正確答案】：ABCDEFGH73.效力待定民事行為包括()。A、限制民事行為能力人實施的依法不得獨立實施的行B、無權處分行為C、行為人對行為內容有重大誤解的行為D、顯失公平的行為E、無權代理行為【正確答案】：ABE74.進行安全防范工作檢查的方法有()。A、日檢B、周檢C、月檢D、督檢【正確答案】：ABC75.常用給水方式有()。A、直接給水方式B、水箱給水方式C、水泵給水方式D、氣壓給水方式E、中控給水方式【正確答案】：ABCD76.物業管理招標投標的基本要求是()。A、參與招標投標的雙方的活動都應符合相關的法律、法規,即合法性B、在物業管理招標投標過程中,雙方都應充分考慮市場要素,即適應性C、招標投標活動中的條件、程序、方法、過程、結果及相關信息保持公開,即公開性D、招標方應根據項目的實際情況和業主需求選擇物業管理企業,投標方應根據項目的實際情況和業主需求制定物業管理模式,即響應性E、按照國際慣例和相關法律法規的要求,應明確招標投標的相關程序和時間安排,即程序性【正確答案】：ABDE77.《民法通則》中將法人分為()。A、企業法人B、民事法人C、機關法人D、事業單位法人E、社會團體法人【正確答案】：ACDE78.目標設置原則通常包括()。A、目標的具體性B、目標的可測量性C、目標的時效性D、目標的隨機性E、目標多樣性【正確答案】：ABC79.發生失竊案應根據()決定是否向公安機關報案。A、物業管理公司的制度B、客人的明確要求C、保安部的規模D、丟失財務價值【正確答案】：BD80.依據《合同法》的規定,屬于合同種類的是()。A、買賣合同B、贈與合同C、保障合同D、借閱合同E、保管合同【正確答案】：ABE81.管理的原理包含()。A、人性假設原理B、系統均衡原理C、運動控制原理D、信息溝通原理E、目標收益原理【正確答案】：ABCDE82.物業日常運作過程中的風險包括()。A、替公共事業費用代收代繳存在的風險B、管理項目外包存在的風險C、合同訂立的風險D、合同執行的風險E、管理費收繳風險【正確答案】：ABE83.常用的隔墻種類有()。A、塊材隔墻B、承重型隔墻C、輕骨架隔墻D、海綿式隔墻E、裝配整體式隔墻【正確答案】：ACE84.綠化養護管理的特點有()。A、經常性B、針對性C、動態性D、固定性【正確答案】：ABC85.物業管理制度主要由()制度組成。A、公眾B、內部C、員工管理D、崗位職責【正確答案】：AB86.物業管理的風險類型包括()。A、早期介入的風險B、前期物業管理的風險C、日常管理的風險D、合同風險【正確答案】：ABC87.市場調查的方法,按調查范圍劃分有()。A、全面調查B、網上調查C、抽樣調查D、典型調查【正確答案】：ACD88.在物業租賃管理中,為確定承租人數量和類型,需明確哪些要素?A、租賃面積比例B、租賃面積分布狀況C、建筑面積D、可出租面積【正確答案】：BD89.公共安全防范管理服務的內容包括()。A、出入管理B、安防系統的使用、維護和管理C、施工現場的管理D、配合政府開展社區管理【正確答案】：ABCD90.入住準備工作需要注意的事項有()。A、人力資源要充足B、資料準備要充足C、可一次性集中辦理入住手續D、緊急情況要有預案【正確答案】：ABD91.地基基礎的養護包括()。A、杜絕不合理荷載B、防止地基浸水C、勒腳完好D、地基防凍【正確答案】：ABCD92.消火栓給水系統由()組成。A、聯動報警裝置B、消防水源C、供水設施設備D、消防水管E、室內消火栓【正確答案】：BCDE93.在綠色建筑運行管理方面,物業服務企業可經營管理的內容有哪些?A、垃圾處理B、材料鑒別C、污水處理D、噪音控制【正確答案】：BCD94.現代化寫字樓的特點有()A、目標客戶明確B、景觀要求更高C、更多商務空間D、提倡綠色環保E、高智能化【正確答案】：ABCDE95.物業管理企業的特征是()。A、以盈利為目的B、是獨立的企業法人C、屬于服務性企業D、具有一定的公共管理性質的職能【正確答案】：BCD96.物業服務企業間接費用包括()。A、直接消耗材料費用B、直接從事物業管理活動,人員工資、獎金和福利C、固定資產折舊及修理費用D、財產保險費E、低值易耗品攤銷【正確答案】：CDE97.物業服務企業員工患病,在規定的醫療期內勞動合同期滿,該勞動合同應于何時終止?A、合同期滿時B、經雙方協商C、延續到醫療期滿后D、由患病員工決定【正確答案】：BC98.住宅小區的社區文化主要包含內容有()。A、環境文化B、行為文化C、制度文化D、精神文化E、影視文化【正確答案】：ABCD99.情緒的構成包括的層面有()。A、認知層面的主觀體驗B、生理層面的生理喚醒C、表達層面的外部行為D、心理層面的心理活動【正確答案】：ABC100.法人應當具備的條件包括()。A、依法成立B、有必要的財產或者經費C、有自己的名稱、組織機構和場所D、法人的組織者能夠承擔民事責任E、法人參加者能夠承擔民事責任【正確答案】：ABC簡答題1.某住宅小區設有120個車位的專用停車場,當業主入住后不久發生了是否應該交納停車服務費的爭議。業主認為,開發商在售樓廣告中稱提供停車的配套服務,停車場是小區的共用部分,歸全體業主所有,既然是業主自己的,理應不該收費,若是外來車輛則可收費。請分析:業主的觀點是否合理,為什么?【正確答案】：不合理?！逗幽鲜∥飿I管理條例》第六十一條建設單位應當將規劃車位、車庫的處置方式向物業買受人明示,并在商品房買賣合同中予以約定。采用出售、出租方式處置規劃車位、車庫的,建設單位應當向物業買受人明示,約定出售價格、出租方式、出租價格、出租期限等內容。2.案情:某業主在住宅區內被歹徒搶去身上的手袋,內有現金、手機等價值價值六千多元。被搶后,該業主要求物業管理公司承擔責任并悉數賠償。面對業主的要求,物業管理公司能賠償嗎?說明理由?！菊_答案】：判決結果:某業主要求賠償損失和精神撫慰金的訴訟請求不予支持。理由:因為,物業管理的公共秩序服務的性質是一種群防群治的安全防范服務,物業管理公司與業主之間不存在人身、財產的保管或保險關系。當然,如果在案發時,物業管理公司的員工(無論是公共秩序管理員,還是其他員工)裝作視而不見,袖手旁觀,不敢挺身而出與歹徒搏斗,那就應該受到輿論和道德的譴責,物業管理公司也應給其以紀律處分和行政處罰。而這種處分和處罰的目的就是為了弘揚見義勇為、抵制邪惡的正氣,倡導敢于同違法犯罪分子作斗爭的價值取向,并非是有承擔民事賠償責任的義務。3.A先生居住的某小區對機動車輛的停放采取統一管理,即劃定固定的車位并收取一定的管理費用。某日,A先生下班回家將車停放在固定車位。當晚,物業公司的人上門告知,A先生的車被3層B住戶陽臺上跌落的花盆砸了。請分析:A先生所遭受的損失是由誰承擔?【正確答案】：依據《河南省物業管理條例》第四十條物業服務企業應當按照法律、法規規定及物業服務合同約定落實安全防范措施,并協助公安等相關部門做好物業管理區域內的安全防范工作。B住戶作為居住在房屋高層的住戶,應當注意到在沒有任何保護措施或保護措施不夠完善的情況下在陽臺上放置花盆,一旦遇到較大級的風或其他原因將很容易發生花盆跌落的情況。因此,B住戶在此事件中是有過錯的,應當對A先生的損失承擔主要責任。4.案情:1998年,黃女士購買了某小區商品房一套。該小區的業主委員會成立于1998年10月,同年11月,業主委員會與某物業服務企業簽訂物業服務合同,約定物業服務費用由物業服務企業直接向業主按月收取。從1999年6月份起,黃女士將該商品房出租給萬某一家使用。從99年10月份開始,黃女士認為物業服務費用由實際使用人萬某交付,并告知物業服務企業直接向承租人萬某收取。物業服務企業向萬某收取物業服務費時遭拒絕,萬某認為物業服務費用應由業主支付,自己只有支付租金的義務而無支付物業服務費用的義務。你認為他們倆誰應該支付物業服務費用?說明理由?！菊_答案】：處理結果:《物業管理條例》第四十二條規定,業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的,從其約定,業主負連帶繳納責任。因此,應當由業主而非承租人支付物業服務費。理由如下:1、向物業服務企業交納物業服務費用,是業主根據物業服務合同應盡的義務。2、物業服務合同與房屋租賃合同屬于兩個不同的法律關系。3、業主與物業使用人可以約定由物業使用人繳納物業服務費用,但業主應當負連帶責任。業主可在交納物業服務費后,享有依法向物業使用人追償的權利。本案中出租人黃女士與承租人萬某并沒有約定由承租人支付物業服務費用,因此,應當由黃女士支付物業服務費用。5.某物業公司準備接管一個新建大型住宅小區,在承接查驗過程中,開發商將現有的工程圖紙資料全部移交給了物業公司,物業公司悉數打包放進了紙箱里,存放于地下室的倉庫里。請分析:該物業公司對檔案的管理方法是否得當?2.如果由您來負責此項工作,您該如何操作?【正確答案】：1.該物業公司對檔案的管理方法都不得當。檔案的儲存條件不符合規定。2.依據《物業管理實務P337》中檔案的管理方法進行操作,具體如下:a.檔案的收集。按照物業管理的有關規定,依據物業管理檔案歸檔范圍,通過一定的方法將開發商手中的工程圖紙資料等有價值的檔案集中到物業管理機構。b.檔案的整理。按照物業公司檔案分類方案,對接管的資料進行分類、立卷、并對卷內文件進行排列、案卷編目、案卷排列、案卷目錄編制等一系列程序,使檔案由雜亂無章狀態轉化為井井有條的狀態。c.檔案的鑒定:根據國家或物業管理行政機構制定的鑒定原則對開發商移交的資料進行判定,分析檔案的價值,確定保管期限。d.檔案的保管:將接收的檔案組成案卷,歸檔保存在具備相當容量和適宜條件的檔案室,并由專人管理。6.小王住小李隔壁,今年夏季小王安裝空調時未將其空調室外機安裝在物業指定的位置(窗下),而是安裝在窗的一側靠近小李窗的位置,空調噪音影響了小李的正常生活。小李于是找到物業要求其責令小王拆除空調室外機。請分析:針對與此類事件,物業公司應當如何處理?【正確答案】：根據《河南省物業管理條例》第五十六條相關規定,業主小王的空調室外機安裝位置侵占了業主的共用部位,依據條例規定,物業服務企業、業主委員會應當予以勸阻、制止。業主、物業使用人有權投訴、舉報,物業服務企業、業主委員會應當及時處理。勸阻、制止無效的,應當及時報告有關行政主管部門,有關行政主管部門應當依法處理。7.某物業服務企業因項目管理不善,業主大會經過投票決定更換新的物業公司,該物業公司得知消息后直接撤場,并拒絕進行資料檔案的交接。請分析:該物業公司的行為是否合理?為什么?【正確答案】：不合理。該物業行為已經違反《河南省物業管理條例》第五十二條業主大會決定解聘物業服務企業的,被解聘的物業服務企業應當按照規定辦理移交手續,并在約定的時間撤出物業管理區域。被解聘的物業服務企業在約定的撤出時間內,應當維持正常的物業管理秩序。業主大會決定選聘新物業服務企業或者自行管理的,原物業服務企業應當自物業服務合同終止之日起退出物業管理區域,并向業主委員會或者在業主委員會監督下向新選聘的物業服務企業,履行交接義務。8.一天,某物業公司貼出“為了安全起見,將關閉小區的一扇出入大門”的公示,業主只能從另一扇門出入,同時宣告,“將在被關閉的那扇大門附近的空地上開設酒吧,對外營業”。實際上酒吧是承包給小區內的一個業主經營。對此,小區內的廣大業主非常不滿,認為出入小區不方便,占用空地影響小區環境,紛紛要求重新打開被關閉的大門,同時要求不允許在小區內經營酒吧。請分析:你認為物業可以在小區內開設和經營酒吧嗎?【正確答案】：物業公司在未經小區業主大會的授權下,做出關閉小區大門和開設酒吧的決定是不妥當的,開設酒吧的土地為公有土地歸全體業主所有,物業沒有土地使用權?！逗幽鲜∥飿I管理條例》第三十八條未經業主大會同意,物業服務企業不得擅自利用或者擅自允許他人利用共用部位、共用設施設備進行廣告、宣傳、經營等活動,擅自設置或者擅自允許他人設置營業攤點。9.案情:2000年8月,某物業管理公司,將其所轄的大廈拒交物業服務費的業主告上法庭。原告稱,該大廈住宅物業服務費每月0.30元/平方米建筑面積,但被告自99年1月起一直拒絕交納物業服務費,為此,請求法院判令被告支付物業服務費及滯納金。被告辯稱:被告從未與原告簽訂任何形式的委托服務合同,原告與業主委員會簽訂的合同無效,其收費屬于單方行為。同時又稱,物業管理公司只收錢不服務,服務質量差,管理混亂,不符合對等原則,甚至交納的物業服務費無正規發票。如果你是法官,將會怎樣判決?請簡述理由。【正確答案】：判決結果:物業服務企業對業主所在大廈進行物業服務符合《物業管理條例》規定。收費標準有國家行政職能部門的批復,收費行為合法。被告入住小區后,享受了原告的物業服務,必須支付相應的費用。理由:1、《物業管理條例》第三十六條規定:“業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同?！币虼?物業管理公司不必也不可能與住宅區內的每一位業主簽訂物業服務合同。2、按時交納物業服務費是業主的法定義務。個別業主往往以物業服務不到位、清潔不好,公共秩序管理不到位、服務質量差等理由來逃避自己交納物業服務費用的法定義務,顯然是錯誤的,也是違法行為。3、如對物業服務企業的服務不到位等行為可依據物業服務合同約定,通過政府物業管理行政主管部門、仲裁委員會、法院追究物業服務企業的違約責任,而不能以此為借口拒交物業服務費用。10.萬興小區是一個規劃為5000戶的大型新建小區,小區被一條市政主干道自然分成東區和西區,小區已入住率1500戶。請回答案下列問題:1、如果萬興小區的東區和西區是一個物業管理區域,劃分時考慮了哪些因素?(2分)2、萬興小區如何成立業主大會?(2分)在什么情況下可以不成立業主大會?(2分)業主大會由哪些人員組成?(2分)業主的投票權如何確定?(3分)3.萬興小區的業主因工作太忙,可否委托代理人參加業主大會?(2分)業業主大會會議可以采用什么形式召開?(2分)因緊急事件,萬興小區一業主要求召開業主大會臨時會議,需要具備什么條件?(2分)業主委員會將怎樣產生(2分)?它和業主大會間是什么關系?(2分)4.萬興小區業主大會、業主委員會和物業管理區域的居民委員會之間有何關系?(4分)5.萬興小區的物業管理用房歸誰所有,如何使用?(4分)`6.萬興小區的房地產開發企業未通過招投標方式選聘物業管理企業,什么部門將予以何種處罰?(2分)同時,房地產開發企業簽訂的前期物業服務合同為兩年,但是,此僅履行半年時間,業主大會成立后,又選聘了的另一家物業管理企業,前期物業管理合同如何處理?(4分)7.萬興小區內發生安全事故,物業管理企業應承擔什么責任?(4分)8.萬興小區物業的使用與維護應遵循物業管理條例中哪些規定?(4分)9.萬興小區籌集的住房專項維修資金歸誰所有?(2分)何時可以使用?用在哪些?(2分)物業管理企業挪用專項維修資金將會受到什么處罰?(3分)【正確答案】：1.物業的共用設備、建筑物規模、社區建設等因素2.:同一個物業管理區域內的業主,應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會。只有一個業主的,或者業主人數較少且經全體業主一致同意,可以不成立業主大會。決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。物業管理區域內全體業主組成。業主在業主大會會議上投票權的確定,應當根據業主大會議事規則的規定來確定。但首次業主大會會議召開時,由于業主大會議事規則尚未制定,《條例》規定業主在首次業主大會會議上的投票權,根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定,具體辦法由省、自治區、直轄市制定(第十條、第十八條)。3.:業主可以委托代理人參加業主大會會議業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式。業主可以委托代理人參加業主大會會議。但無論采用哪種方式召開會議,都應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加(第十二條)。召開業主大會會議,應當于會議召開15日以前通知全體業主,住宅小區的業主大會會議,還應當同時告知相關的居民委員會(第十四條)。經20%以上的業主提議,業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議業主大會成立時,應當選舉產生業主委員會。業主委員會是業主大會的執行機構。業主委員會應當自選舉產生之日起30日內,向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。4.:業主大會、業主委員會應當配合公安機關,與居民委員會相互協作,共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。在物業管理區域內,業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責,支持居民委員會開展工作,并接受其指導和監督。住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定,應當告知相關的居民委員會,并聽取居民委員會的建議(第二十條)。5.:物業管理用房的所有權依法屬于業主。物業管理企業使用物業管理用房,應當根據物業服務合同中的約定。未經業主大會同意,物業管理企業不得改變物業管理用房的用途。物業服務合同終止時,物業管理企業應當將物業管理用房交還給業主委員會(第三十八條、第三十九條)。6.:住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業管理企業或者未經批準,擅自采用協議方式選聘物業管理企業的,由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,給予警告,可以并處10萬元以下的罰款。前期物業管理服務合同可能約定期限,但是,期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。7.:物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時,物業管理企業在采取應急措施的同時,應當及時向有關行政管理部門報告,協助做好救助工作(第四十七條)。物業管理企業對物業管理區域內發生的安全事故承擔的法律責任,應當根據物業服務合同的約定來確定,未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任(第三十六條)。8.:一是,業主、物業管理企業都不得改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施的用途。二是,供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位,應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任(第五十二條)。三是,業主需要裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主(第五十三條)。四是,利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后,按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用(第五十五條)。9.:專項維修資金屬業主所有,專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造,任何人不得挪作他用。挪用專項維修資金的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金,給予警告,沒收違法所得,可以并處挪用數額2倍以下的罰款;物業管理企業挪用專項維修資金,情節嚴重的,并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書;構成犯罪的,依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。11.劉某是小區內的一位業主,有一次她在媒介中發現一種玻璃可以增加室內光線,且隨外部溫度變化能夠調節室內溫度。于是她幾經周折買了此種玻璃,未經物業公司同意,拆除原有玻璃,將新買玻璃安裝上去,結果因玻璃顏色與整個小區玻璃色彩反差很大,嚴重影響小區整體統一的布局,就此管理處向劉某提出異議。劉某自有道理,產權是我自己的,我自家的玻璃愿意什么顏色就什么顏色,拒不拆換。請分析:該案例中劉某的行為是否正確?為什么?【正確答案】：1.不正確。2.根據《河南省物業管理條例》第五十六條物業管理區域內禁止違法搭建建筑物、構筑物、障礙物,破壞或者擅自改變房屋外觀;對于違反規定的,物業服務企業、業主委員會應當予以勸阻、制止。業主、物業使用人有權投訴、舉報,物業服務企業、業主委員會應當及時處理。勸阻、制止無效的,應當及時報告有關行政主管部門,有關行政主管部門應當依法處理。因此該業主在裝修前應先到管理處辦理裝修手續,對裝修的內容進行備案,對于私自改變房屋的外觀行為應立即停止施工,并恢復原狀。12.2006年5月28日上午,家住某小區的4歲小孩李某,由其姥姥陪同,在橫穿小區噴水池小溪時,身體失去平衡,右眼被池邊種植的鐵樹葉尖刺傷。經醫院診斷,李某右眼角膜白斑,需做角膜移植術,經某法醫驗傷所鑒定其傷殘程度為8級。為此,李某作為原告,其母林某作為法定代理人向法院提起訴訟,要求該小區的建設單位和物業管理單位進行經濟賠償。作為被告的兩家公司認為:應由其監護人承擔原告受到傷害的全部責任。首先,小區的噴水池小溪中鋪有人造亂石,并立有警示牌,提示監護人不應讓未成年人進入該區域玩耍,本案中的監護人未履行好看管原告的義務。其次,原告所在小區是市級園林式住宅小區,綠化布局合理、科學、合法。請分析:該物業公司是否應承擔責任?請分析原因。【正確答案】：本案焦點有兩個:第一,小區內栽種鐵樹究竟恰不恰當;第二,物業公司是否盡到了安全防范責任。此案中,被告在小區內栽種鐵樹的事實客觀存在,但其目的主要是為了進行綠化,美化環境,提高業主生活質量。同時,作為被告的物業公司己考慮到可能存在的安全隱患,在水池旁立有警示牌,并在法庭上出示了警示牌生產廠家開具的正式發票,證明警示牌安裝時間是在原告被鐵樹傷害之前。《物業管理條例》第四十條規定:“物業管理企業未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的應該依法承擔相應的法律責任?！睆谋景竵砜?物業公司盡到了安全防范義務,不存在管理上的疏漏和缺陷。而原告李某系無行為能力人,因監護人監護不力,造成李某受傷,故物業公司不應承擔賠償責任。13.案情:1998年3月30日夜,罪犯黃坷、馮俊杰從后門進入深圳筆架山莊小區,潛入3棟104房內,伺機作案。1998年4月4日晚,業主明某在3棟104房內被罪犯殺害。兩名罪犯后被人民法院判處死刑。2001年4月16日,明某家人向深圳羅湖區人民法院起訴,狀告小區物業管理公司合同違約,并索賠約百萬余元。如果你是法官,將會怎樣判決?請簡述理由。【正確答案】：判決結果:駁回原告業主家屬的全部訴訟請求。理由:物業管理公司對筆架山莊的全體業主及非業主使用人尤其本案中的被害人的人身、財產安全,不負有法定、合同約定的義務,亦不負有附隨義務。《物業管理條例》第三十六條規定,“物業服務企業應當按照物業服務合同的約定,提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任”。所以,物業管理公司是否應對其管理區域內人身、財產安全負責,應由業主委員會與物業管理公司所簽訂的《物業服務合同》確定。14.某日,某高層樓宇32樓B室的業主向管理部門報上一份裝修申報登記表,申報在陽臺裝一臺太陽能熱水器,物業管理單位裝修管理人員在接到申報后擬予以同意。上級主管在審核相關資料時發現安裝地點不明確,于是要求裝修管理人員去現場核實,發現該戶申報的安裝位置實為共用屋面,而非業主自用部分。請分析:1.物業公司在管理服務中存在什么問題?2.物業公司在管理服務中應如何改進?【正確答案】：1.依據《河南省物業管理條例》中第五十六條物業管理區域內禁止下列行為:侵占、損壞共用部位、共用設施設備。并結合《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第十二條裝修人和裝飾裝修企業從事住宅室內裝飾裝修活動,不得侵占公共空間,不得損害公共部位和設施。物業管理公司存在裝修管理人員對裝修申請資料審核不仔細,又未到現場核實而盲目同意的問題。2.依據《客服禮儀規范操作手冊》第五章裝修管理第5.3裝修管理注意事項業裝修管理人員應在客戶裝修申報前擬定《裝修須知》,將裝修的禁止行為和注意事項告知裝修人和裝修人委托的裝修企業,并予以書面確認。物業管理公司應與業主溝通,協助業主將太陽能拆除并恢復原狀。為避免類似問題發生,在后續物業裝修管理中,應從以下方面改進:首先是業主申報裝修時,物業管理人員應輔導業主認真填寫《裝修申報登記表》,詳細說明裝修地點、內容等情況;其次,物業管理人員應根據申報內容到現場核實,不可盲目接受業主裝修申報;第三、應對物業管理單位相關人員加強培訓和約束,強化裝修管理責任意識,同時檢查物業裝修管理各環節存在的問題并予以改進。15.案情:某物業服務企業將所有住宅小區的樓內一層電梯旁的公共部位100余平方米出租給他人設攤經營。住宅小區業主認為,在購房時,已將該公共部分攤入所購房屋的建筑面積之中,對此公共部位擁有使用權,物業服務企業未經業主同意,擅自將公共部位讓與他人經營是一種侵權行為,業主委員會一紙訴狀將物業服務企業告上法庭。物業服務企業作為住宅小區的管理者,有權將樓內一層電梯旁的公共部位出租給別人經營。你作一個法官該如何判決并說出理由?！菊_答案】：判決結果:某物業服務企業未經業主同意,擅自將公共部位出租經他人經營,侵害了業主的合法權益,應當承擔民事責任。判決被告停止侵權,返還非法所得,賠償損失。理由:《物業管理條例》第五十五條規定:利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,應當征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后,按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。本案中電梯旁共用部位的經營權,屬于該共用部分有關的業主。如果與全體業主有關,物業的經營就應當由業主大會決定,如果只與一部分業主有關,則只需要征得相關性業主的同意。16.某物業管理公司管理一高層住宅小區,近斯收到部分業主投訴及建議,具體意見匯總見下表。

編號意見與建議

1部分樓梯間陳舊,要求進行粉刷

2保安人員更換頻繁,給小區安全管理帶來隱患

3小區內停車秩序混亂,建議加強管理

4小區外市政道路邊常有小攤販,環境臟亂,建議加強管理

5常有人到小區散發廣告,住戶反感,也存在不安全因素

6樓道燈損壞頻率高,建議及時檢查更換

7某部電梯安全隱患嚴重,需要大修

8建議小區外墻全部翻新

9小區老鼠和蚊蠅較多(特別是蚊子),建議采取措施

10小區內出現業主丟失自行車情況,要求加強管理

11部分業主要求減免物業服務費

12希望提供家政服務

13部分業主反映交通不便,要求向交通部門建議增設到達小區的公交線路

14建議清潔工作業時間與業主的上下班時間盡量錯開,避免與業主爭用電梯

問題1:解決上述問題,需要資金投入的項目有哪些?費用如何解決(不考慮人工、培訓等管理成本的增加)?(5分)

問題2:上述不屬于物業管理企業管理職責范圍的項目有哪些?對此,物業管理企業應如何處理?(4分)

問題3:試分析第9項問題產生的可能原因和應采取的措施?(4分)

問題4:在上述所有問題中,您認為不可能滿足業主要求,僅需要進行必要的溝通和解釋的項目是哪一項?為什么?(4分)

問題5:針對上述問題,請結合您的工作實踐,試舉出至少三項管理措施,以提高管理服務水平?(3分)【正確答案】：

問題1答案要點及評分標準:(1)需要資金投入的項目有:第1、6、7、8、9項(分,答對每項分,錯答1項得0分)。(2)其中第1、6、9項應在物業服務費在中列支分,答對每項分,錯答1項得0分);第7、8項從住宅專項維修資金中列支,或由全體業主分攤(1分,每項分,錯答1項得0分;答對從住宅專項維修資金中列支,或由全體業主分攤均可得分)。

問題2答案要點及評分標準:(1)第4項和第12、13項(2分,答對任意2項得2分,答對1項得1分,錯答1項得0分)。(2)物業管理企業應向業主作出解釋,第4項和第13項不屬于物業管理企業直接管理職責范圍,無權直接處理;物業管理企業應向有關部門(城管、交通等)反映,積極協調,爭取解決,可積極聯系家政,按業主要求提供相應服務(分);并跟蹤事態,及時向業主通報(分)。(凡未答第12項如何處理的不扣分)。

問題3答案要點及評分標準:(1)可能原因有:環境臟亂。其中積水較多是滋生蚊蠅的主要原因;有食源是老鼠較多的原因(2分)。(2)應采取措施:加強環境治理,包括:及時清運垃圾,積水處理,加強藥物滅殺蚊蠅,利用鼠夾、毒餌等物理、化學、生物等方法滅鼠();同時加強宣傳教育,取得業主配合(分)。

問題4答案要點及評分標準:第11項(2分),因為物業管理服務是公共性服務,所有業主均有按同等標準交納物業服務費用的義務(2分,答因受契約、合同等約定,不能隨意減免物業服務費,也可以得分)。

問題5答案要點及評分標準:1、加強基礎管理,包括日常檢查和員工培訓;2、調整優化管理服務工作流程;3、加強安全管理,公共秩序管理;4、加強小區共用設施設備的更新改造工作;5、加強小區衛生管理工作;6、加強溝通和宣傳工作(答對上述任意3項得3分,答出其它措施,只要合理也可以得分)。17.某住宅小區102房的業主曹某要將自己住房門口的一棵大樹據掉,其理由是該樹遮擋了家里的陽光。物業服務企業得知此消息后,多次上門勸解,曹某認為樹是自己栽的,物業服務企業無權管,并準備了工具要鋸掉此樹,物業服務企業為避免矛盾激化,不能強制制止,就此事向有關行政部門投訴。請分析:物業服務企業是否有權干涉曹某的行為?為什么?【正確答案】：根據《物業管理條例》第三十七條,物業服務企業發現違反法律、法規、業主公約或者管理規約的行為,及時制止并向有關行政主管部門報告。本案件中曹某違反法規,又不聽物業服務企業批評勸告,擅自破壞綠化,是違反行政法規的行為,應對自己的行為承擔責任。物業服務企業接受了業主的委托,對所管的小區內場地以及綠地、樹木進行管理、維護,對綠地樹木的管理是正當行為。無論是國家栽種的,還是私人栽種的,一旦成活以后,再要把它鋸掉或處理掉,首先要得到當地城建、園林部門的批準,否則將屬于破壞綠化,物業服務企業有權制止、報告有