許昌東區項目整體定位及價值提升建議項目概述項目位置：學院路以東，紫云街以西路，新東街以南，天瑞街以北。總占地面積：122.54畝總建筑面積：30.36萬㎡，其中地上24.53萬㎡，商業6224㎡容積率：3.48建筑密度：18.3%綠化率：35.7%車位比：1:0.85總戶數：2754戶項目配套：9個班幼兒園規劃限制：1/4臨街允許做商業，≤90㎡戶型占比77.2%，≥90㎡戶型占比22.8%。項目現狀學院路新東街紫云路天瑞街本案第二人民醫院二院康復醫院許昌學院客運東站市政府周邊資源交通：16路、102路、客運東站醫院：市第二人民醫院、二院康復醫院。學校：許昌學院、許昌第二高級中學行政：市政府許昌第二高級中學優勢：宗地形狀規則，且涉及不到拆遷安置問題；

宗地四面環路，交通較為便利；區域已經被森林半島等項目炒熱；

位于城市東區高端居住區域，后期升值潛力較大。劣勢：周邊生活配套設施缺乏，居住氣氛有待提升；

區域內項目眾多，市場需求有限，競爭激烈。

通過項目本體分析可見：前言：本案規劃現已報批，布局及戶型調整空間不大，本次方案將側重于項目價值點提升建議及營銷策略。匯報綱要房地產宏觀市場報告綱要城市概況項目整體定位房地產微觀市場產品價值提升總結分析城市簡介許昌市位于河南省中部，河南經濟強市，“中原五小虎”之一，中原城市群、中原經濟區核心城市，等榮譽稱號。中國三國文化之鄉、中國陶瓷文化之鄉、中國臘梅文化之鄉。現轄禹州市、長葛市、許昌縣、鄢陵縣，襄城縣和魏都區共6個縣(市、區)，全境總面積4996平方公里，總人口482.6萬人。其中城區人口約60萬，城市化率約為43%。人文歷史悠久，河南省經濟強市，城市化率43%。區位交通許昌地理位置優越，中原經濟區核心城市，許昌市區距新鄭國際機場僅有50公里，是全省唯一的與省會鄭州市共享一個國際機場的省轄市。107國道、京珠高速、京廣鐵路在許昌穿越而過，國家實施的南水北調中線工程、西氣東輸工程等大型基礎設施都在許昌境內經過，使得許昌區位優勢更加明顯。蘭南高速京港澳高速京廣鐵路G107永登高速G311中原經濟區核心城市，交通便利，區位優勢明顯。城市規劃城市定位：中原城市群高新技術產業、輕紡、食品、電力裝備制造業基地，農業科技示范基地和生態觀光區。城市發展方向為向東和向北。許昌的城市定位為：中原城市群先進制造業基地，城市向北發展，產業向京廣帶集中，重點建設和發展許昌電力電子產業園、許昌高新技術產業基地、檔發產業集群、制鞋產業集群、汽車零部件產業集群、食品加工產業集群、超硬材料產業集群、再生金屬加工產業集群等。城市發展方向：東進——建設東城區，把東城區建設成為集行政辦公、文化教育、金融商貿、高新技術和生活居住為一體的現代化、多功能、外向型，園林式新城區，成為許昌市的政治、經濟、文化中心，東城區將成為未來人流、資金流、信息流的匯集處。北拓——優先發展許昌至長葛產業帶，先期實現許長產業一體化，主動推動與鄭州產業的對接。老城區東區鐵西北部新區經濟技術開發區城市經濟許昌市產業機構中第二產業占比高達60%以上，2012年年末第二產業占比67.9%。工業基礎雄厚，裝備制造、食品加工、紡織、能源電力等支柱產業基礎深厚，發制品、人造金剛石、煙草等一批優勢產業在不斷的發展壯大。10個重點工業集聚區企業的入駐率都達到70%以上。工業基礎雄厚，第二產業占比高達67.9%。許昌市依靠其強大工業基礎，保持較高經濟發展速度，2005年—2009年間經濟增長速度保持在每年遞增16%，2011年GDP到達1588.67億元，2012年GDP突破1739億元。伴隨著經濟持續高速發展，人均GDP連年持續走高，截止2012年年末許昌市人均GDP已經實現40480元。經濟發展速度較快，GDP和人均GDP連年攀升。許昌市城鎮居民可支配收入，保持在每年約10%左右增長速度，到2012年年底城鎮居民可支配收入為19685元。農村軍民純收入，保持在每年約15%左右增長速度，到2012年年底農村居民純收入9819元。城鎮居民可支配收入每年增長約10%,農村居民純收入每年增長約15%。匯報綱要房地產宏觀市場報告綱要城市概況項目整體定位房地產微觀市場產品價值提升總結分析城市概況宏觀市場許昌市固定資產投資額度較大，并且穩步增長，每年大約以20%增長速度發展，截止2012年年底固定資產投資已經達到1155.7億元。固定資產投資穩步增長，每年增長約20%。從2006年到2011年許昌市房地產開發投資額度不斷增長，2011房地產投資為94.39億元，到2012年房地產投資額度略有下降達到89.3億元，同比增長-5.39%。房地產投資中住宅投資在2011年達到峰值，實現79.27億元，同比增長46.09%。到2012年住宅投資則出現回落，投資額度為64.1億元，同比增長-13.14%。房地產投資不斷攀升2011年達到峰值，2012年出現下跌。房屋施工面積在2010年實現跨越式增長，同比增長49.46%，之后每年開發量增幅比例約在17%左右，到2012年年末達到988.9萬㎡。房地產銷售面積在2007年出現爆發式增長到達277.08萬㎡，同比增長171.3%。2008年則迅速回落到108.7萬㎡，到2012年年底住宅銷售面積207.3萬㎡同比增長-2.07%。施工面積連年加大達到988.9萬㎡，銷售面積目前每年約200萬㎡左右，市場競爭激烈。住宅銷售面積在2007年達到峰值，銷售218萬㎡。2011-2012年住宅銷售面積約為190萬㎡左右，2012年受到政策以及市場等因素銷售面積增幅較小同比增長3.08%，銷售面積199.25萬㎡。住宅市場銷售價格逐年攀升，近2年來銷售價格增長幅度大約在11%-17%之間，2012年年底整體市場均價3800元/㎡。住宅銷售面積目前每年約190萬㎡左右，2012年市場整體均價3800元/㎡。許昌市住建局統計數據顯示2013年上半年許昌市住宅總銷面積76.41萬㎡，總銷售套數6708套，總銷金額33.25億元，整體均價4131元/㎡。匯報綱要報告綱要城市概況項目整體定位房地產微觀市場產品價值提升總結分析城市概況房地產宏觀市場按房地產價值梯級與驅動因素的差異，可將許昌房地產市場分為以下五個板塊：（1）北部新區（2）城東板塊（3）城西板塊（4）城南板塊（5）老城區板塊產品特征：多層及小高層產品相對較多稀少，以高層建筑為主，物業類型以住宅為主，以配套商業為輔。價格：價格分布在2800-4700元/平方之間，整體均價在4300元/平方左右。購買人群：本區域內的大型支柱性企業的員工，主要目的是為了未來工作和生活的便利，客戶擁有強烈的區域認可性，呈現出明顯的內需型市場的特點。隸屬于許昌縣，均價3000元/㎡，價值實現不高，但依托于縣政府搬遷、強勢規劃利好和學校醫院等眾多配套的持續建設，未來發展潛力較大。產品特征：以高層為主，產品品質處于許昌中上游，小戶型占比相對較高。價格：該區域的價格目前在4500-5000元/平方米之間，整體均價在4700元/平方米左右。購買人群：該區域的主要購買人群客戶群體主要是周遍上班的一些人員和私營企業主。依托于經濟開發區形成的相對獨立區域，區域形象較差，配套缺失，價值不高，均價3500元/㎡左右，未來有一定供應；產品特征：以高層為主，其次為少量小高層及多層。價格：目前東區的價格集中在4500—6000元/平方，整體均價在4900元/平方左右。購買人群：該區域的主要購買人群以政府公務員、許昌上市企業的中高層管理人員及私營業主為主及教師、周邊地市外來人員為輔。瑞貝卡·新天下東區在售樓盤分布圖本案森林半島天明城水岸香樟東湖翡翠恒大綠洲空港新城東岸華城中央公園鴻景苑陽光花墅建發御園城標尚郡瑞貝卡新天下項目地址魏都區許昌市東城區紫云路與新東街交匯處開發商河南建業置業有限公司總占地面122畝總建筑面積24.36萬㎡建筑形態高層建筑風格西班牙物業類型住宅+商業價格5000元/㎡戶型52㎡一房、87㎡兩房、117—137㎡三房、165㎡四房。兩房占21%.三房120-143㎡占79%。定位語24萬㎡地中海風情藝術生活公園綜合評價施工進度較快，市場口碑好，物業能夠被大眾認可；戶型設計科學，功能分區合理。項目地段周邊配套欠缺，南邊電廠對銷售有一定影響。銷售情況10月12日三期加推兩棟高層，樓層差10元/㎡，二期成交價位在4800元/㎡。個案分析——建業森林半島87㎡兩房99㎡兩房140㎡三房116㎡三房個案分析——恒大綠洲項目地址學院路與天寶路交匯處開發商恒大地產集團總占地面289畝總建筑面積72.13萬㎡建筑形態高層建筑風格法式物業類型住宅、商業價格6100元/㎡戶型83—97㎡兩房、111—145㎡三房定位語東城之巔，精裝御湖豪邸綜合評價恒大地產集團品牌房企，項目精裝修，園林景觀建筑質量較高。客戶約45%為二次置業。銷售情況目前二期在售，一期基本銷售完畢，上半年總銷套數約415套。94㎡兩房145㎡三房個案分析——空港新城項目地址魏都區東城區天寶路與新107國道交會處開發商許昌空港新城置業總占地面880畝總建筑面積180萬㎡建筑形態多層、小高層、高層建筑風格Art-Deco物業類型綜合體價格4300元/㎡戶型80—100㎡兩房、43—80㎡精裝公寓、85—89復式、127、137㎡三房定位語許昌門戶，180萬㎡世界新都匯綜合評價項目規模最大，城市綜合體，距離高鐵站較近，戶型較好，價格相對較低，銷售較好。銷售情況一期售罄，二期銷售約50%。90㎡三房138㎡三房87㎡兩房和103㎡三房個案分析——天明城一期二期加推項目地址魏武大道與蓮城大道交匯處向南200米路東開發商許昌天明地產有限公司總占地面130畝總建筑面積29.67萬㎡建筑形態高層、洋房建筑風格洋房：新古典高層：ArtDeco物業類型住宅、商業價格一期3700-3800，二期待定戶型80㎡兩房、90㎡三房、123㎡三房、36㎡公寓定位語新東城·公園旁·墅級洋房綜合評價戶型設計方正，戶型通透，性價比高。項目廣告力度較大，常用低起價方式吸引客戶，項目整體品質一般。銷售情況目前一期售罄，二期高層加推中價格待定105㎡三房95㎡三房92㎡三房78㎡兩房個案分析——東湖翡翠項目地址魏都區東城區建安大道與興業路交匯處開發商許昌景鴻置業有限公司總占地面75畝總建筑面積18萬㎡建筑形態小高層高層建筑風格簡歐物業類型住宅、商業價格5500元/㎡戶型93-105㎡兩房，123-137㎡三房，137-140㎡三房，173㎡四房。定位語市府旁/東湖畔/雙游園綜合評價項目東邊路東的湖光風景作為宣傳亮點，強調開窗美景。125㎡戶型較為合理，93㎡戶型臥室太小，餐廳面積設置不合理，浪費面積較大。銷售情況4#和8#在售，一期去化約90%。團購房已團購4#8#在售129㎡三房137㎡三房個案分析——東岸華城項目地址魏都區許昌建安大道有線電視臺對面開發商鄭州未來房地產開發公司總占地面128畝總建筑面積28萬㎡建筑形態疊加別墅、小高層、高層建筑風格Art-Deco物業類型住宅、商業價格5500元/㎡戶型170—200㎡疊加別墅、130—150㎡三房定位語品質人生，卓越未來綜合評價項目品質較高，地段較好，建筑質量較好，大三房戶型面積滯銷。銷售情況項目高層剩余房源較少主要為頂層或樓層較高位置，面積較大。121㎡三房151㎡三房個案分析——瑞貝卡新天下項目地址魏都區魏文路和建安大道交會處東開發商魏都區魏文路和建安大道交會處東總占地面160畝總建筑面積32萬㎡建筑形態多層小高層高層建筑風格英倫物業類型住宅、商業價格5500元/㎡戶型87㎡兩房，120-130㎡三房定位語雙城核心、新英倫國際人文低密社區。綜合評價2梯4戶設計，兩房為中間戶純南設計，兩邊三房戶型通透性好。項目毗鄰許昌市博物館和文史館，各項市政及公建設施配套齊全、人居氛圍成熟、交通便捷，地理位置優越。銷售情況小區全部在售，兩房基本售罄，三房剩余樓層較高位置。87㎡兩房138㎡三房個案分析——陽光花墅項目地址魏武大道與前進路交匯處東北角開發商河南正誠置業總占地面150畝總建筑面積29.63萬㎡建筑形態花園洋房，高層建筑風格新古典物業類型住宅、商業價格4400元/㎡戶型122㎡-143㎡三房，103-108㎡兩房定位語30萬㎡別墅級人居院落綜合評價一期洋房已交房，小區景觀已經呈現，對后期營銷有很好的促進作用；現推房源三房戶型較好，兩房南戶戶型設計略有不足，臥室太小，總面積偏大，且受天明城認籌影響，兩房戶型銷售不佳。銷售情況一期剩余房源去化，高層均價4700元/㎡，現剩余房源成交價位在4400元/㎡。匯報綱要報告綱要城市概況項目整體定位產品價值提升總結分析城市概況房地產宏觀市場房地產微觀市場項目名稱總占地面積

（畝）總建筑面積（萬㎡）容積率建筑形態建筑風格建業森林半島122畝24.36萬㎡3高層西班牙恒大綠洲289畝72.13萬㎡2.94高層新古典主義空港新城1084畝180萬㎡4.2多層、小高層、高層Art-Deco天明城143畝19.67萬㎡2.99多層、高層、墅質洋房洋房：新古典高層：ArtDeco東湖翡翠75畝18萬㎡2.95小高層、高層簡歐東岸華城128畝28萬㎡3.49疊加別墅、小高層、高層Art-Deco瑞貝卡新天下160畝32萬㎡2.4多層、小高層、高層英倫陽光花墅150畝29.63萬㎡2.94花園洋房，高層新古典本案122.54畝30.36萬㎡3.48高層新中式東區樓盤規模和體量較大，建筑風格打造異域風情，建筑形態豐富多樣。本案規模在該區域無優勢可言，建筑形態較為單一，建筑風格新中式為市場亮點。項目名稱40-50㎡一房70-80㎡兩房80-90㎡兩房90-100㎡兩房90-100㎡三房100-110㎡三房110-120㎡三房120-130㎡三房130-140㎡三房140-150㎡三房130-140㎡四房150㎡及以上四房建業森林半島★★★★★★★恒大綠洲★★★★★★空港新城★★★★★天明城★★★★★★★★東湖翡翠★★★★★東岸華城★★★瑞貝卡新天下★★★★陽光花墅★★★本案★★市場中戶型一房面積在40-50㎡，兩房主要集中在80-90㎡之間。三房主力戶型面積區間在110-130㎡，四房面積大多在150㎡以上，本案戶型面積適中。一房面積區間兩房面積區間三房面積區間四房面積區間項目名稱均價（元/㎡）梯戶比車位比物業物業費（㎡/月/元）建業森林半島5000一梯兩戶兩梯三戶1:0.6河南建業物業有限公司恒大綠洲6100一梯兩戶兩梯三戶1:0.6恒大金碧物業空港新城4300一梯兩戶兩梯三戶四梯26戶1：0.6浙江綠城物業1.3天明城一期3700-3800一梯兩戶兩梯四戶兩梯五戶1:0.9天明業物業管理公司1.5東湖翡翠5500兩梯兩戶兩梯三戶一梯兩戶1:0.6河南鑫苑物業東岸華城5500一梯一戶兩梯三戶/浙江綠城物業1.6瑞貝卡新天下5500兩梯三戶1:1居易國際物業公司陽光花墅4400兩梯三戶1:0.7/本案待定兩梯三戶兩梯四戶1:0.85待定待定地段較好品質較高項目售價在5000-5500元/㎡，其它為4300-4400元/㎡，恒大綠洲精裝修均價6100元/㎡。主要為兩梯三戶和兩梯四戶，物業服務水平相對較高。項目名稱景觀園林項目配套建業森林半島地中海園林景觀幼兒園恒大綠洲庭院式圍合景觀會所、幼兒園空港新城歐式園林酒店、中央空調、大型商超、籃球場、羽毛球場、兒童游樂中心。天明城組團園林景觀無東湖翡翠歐式園林無東岸華城組團園林景觀無瑞貝卡新天下英倫園林無本案中式園林幼兒園、會所市場中景觀園林豐富多樣，景觀風格與建筑風格相一致。項目配套方面空港新城和恒大綠洲項目較為齊全。本案采用中式園林景觀與項目建筑風格相協調同時區隔于市場。本案與競品樓盤對比分析可見：地段：位于城市東部偏南，相對于瑞貝卡，東湖翡翠項目本案地段優勢不明顯。規模：在東區項目規模及體量均較大，本案無規模優勢可言。建筑形態：純高層設計，產品線較為單一。建筑風格：在異域風格泛濫的市場中，本案新中式風格為市場一大亮點。戶型：本案戶型面積控制適中，戶型設計具有一定競爭力，大平層設計提成了項目整體形象與品質，須嚴格控制戶型配比。物業：東區樓盤物業服務相對較高，建議項目引進知名物業，進行品牌嫁接，提升項目知名度。匯報綱要報告綱要城市概況項目本體研究項目整體定位產品價值提升城市概況房地產宏觀市場房地產微觀市場總結分析項目定位思路

——形象定位項目本體順應許昌東區發展趨勢，體現項目發展潛力城市的發展方向，配套日益完善首創新中式，南北雙庭院客戶需求高品質生活居所高品質尊貴生活市場競爭中高檔市場競爭度低部分創新戶型突破現有市場為許昌造一座中國城——還原城市居住夢想客戶定位：市區中心實力性中高端客戶為本案核心客戶，東區項目周邊區域剛需性客戶為本案重要客戶，項目周邊鄉鎮為本案邊緣客戶。邊緣客戶實力性客戶（40%）客戶特點：許昌政府機關、大型企事業單位中層領導，技術人員、私營業主，教師、醫生，主要來自許昌老城區，置業目的為自主或為子女買房以及投資。敏感點：品質、價格區位配套、居住環境周邊鄉鎮（10%）客戶特點：渴望城市生活、看好東區發展、解決子女教育問題等敏感點：價格、交通、配套、品質、環境核心客戶重要客戶東區剛需客戶（50%）客戶特點：在東區上班普通公務員、企事業單位員工，置業目的主要為自主為主。敏感點：價格、子女上學、功能、生活便利性匯報綱要報告綱要城市概況項目本體研究規劃調整建議城市概況房地產宏觀市場房地產微觀市場總結分析項目整體定位戶型配比調整一期房源戶型配比統計分析共計602套。戶型面積套數占比總占比一房65㎡569.30%9.30%兩房85㎡8814.62%43.19%90㎡8814.62%92㎡7812.96%122㎡61.00%三房90㎡8814.62%44.86107㎡284.65%124㎡7812.96%130㎡7612.62%四房216㎡40.66%1.66%286㎡61.00%六房320㎡61.00%1%調整建議：兩房比例調整在40%以下，相應增加90-110㎡三房比例。四房面積壓縮在150㎡左右，六房復式產品放在二期樓王位置，一期取消此戶型。園林景觀建議根據項目定位以及建筑風格確定，建議本案采用新中式園林景觀其特點是常常使用傳統的造園手法、運用中國傳統韻味的色彩、中國傳統的圖案符號、植物空間的營造等來打造具有中國韻味現代景觀空間。框景手法運用障景手法運用借景手法運用對景手法運用紅、黃、木原色在構筑物上的運用灰色、木原色在鋪裝上運用黑、白色運用窗花圖案虛實運用項目名稱項目配套建業森林半島幼兒園、智能安防恒大綠洲會所、幼兒園、智能安防空港新城酒店、中央空調、大型商超、籃球場、羽毛球場、兒童游樂中心、幼兒園、小學、智能安防天明城健身設施、智能安防東湖翡翠智能安防東岸華城智能安防瑞貝卡新天下智能安防項目配套建議會所——結合規劃的2F健身會所，前期可作為銷售部使用，同時在2樓打造兒童圖書會所或健身房，增強會所的體驗功能；運動場地—