證券研究報告相關研究相關研究市場表現房地產房地產海通綜指-2.45%-7.96%-13.47%2022/112023/22023/52023/8房地產行業3Q2023綜述：.1-3Q2023，行業集中度持續回落。從市占率情況看，1-3Q2023，TOP20位房企銷售金額市占率為32.32%。我們認為，隨著政策逐漸回暖，行業藍籌的市占率將再次進入回升的軌道。截止3Q2023末，部分龍頭A股和港股上市公司三道紅線（剔除預收款（含合同負債）的資產負債率小于70%；凈負債率小于100%；現金短債比大于1倍）達標情況繼續轉差。.除新開工外，1-3Q2023，房地產開發投資、銷售面積累計增速繼續回落。行業杠桿率持續回升。1-3Q2023，全國一線、二線、三線城市房價同比增速下行為主，分別為0.7%、0.2%、-1.4%。.當期結算和費用率情況。1-3Q2023，A股房企的營業總收入增速持續回落，銷售毛利率有所回落。其中營業總收入增速為同比-3.49%；銷售毛利率為3.99%。1-3Q2023，A股房企的期間費用率回落，為9.09%。.當期資產減值損益和少數股東損益情況。1-3Q2023，A股地產上市公司資產減值損益為-121.3億元，占扣除資產減值損益前的營業利潤的比例為-11.6%，相對1H2023繼續回落。1-3Q2023，A股房企的少數股東損益為190.4億元，同比增速為-31.0%。.當期銷售和現金流凈額。1-3Q2023，A股房企銷售商品、提供勞務收到的現金相比1H2023的凈負債率繼續下降。.存貨和預收款（含合同負債）。3Q2023，A股地產房企累計存貨同比為-18.4%。“優于大市”評級，截至2023年10月31日，A股滬深300動態PE（TTM）為11.14倍，地產動態PE（TTM）為11.72倍。我們認為市場穩增長的大環境沒有改變，優質公司相對其它房企的優勢和價值將會越加突出。建議關注：1）開發類：A股-萬科A、保利發展、招商蛇口、金地集團；H股-中國海外發展；2）商住類：華潤臵地、龍湖集團、新城控股；3）物業類：萬物云、華潤萬象生活、中海物業、保利物業、招商積余、新大正；4）文旅類-華僑城A。.風險提示。調控加碼和行業基本面下行風險。行業相關股票投資評級2行業研究〃房地產行業21.行業集中度繼續回落，企業債務情況有所轉差 51.11-3Q2023行業集中度持續回落 51.2部分上市公司三道紅線達標情況持續轉差 62.截至目前行業運行情況 63.A股地產房企3Q2023運營情況分析 93.1當期結算、毛利率和費用情況 93.2當期資產減值損失、少數股東損益情況 93.3當期銷售和現金流 3.4存貨和預收款（含合同負債）情況 4.重點上市公司3Q2023業績分析 4.1重點住宅類房企平均營業收入同比增速回落 4.2重點住宅類房企平均凈利潤率有所回落 4.3重點住宅類房企平均預收款（含合同負債）同比增速持續回落 4.4重點住宅類房企平均每股有息負債同比增幅小幅回落 4.5重點住宅類房企資產減值損益合計值持續回落 5.房地產板塊的市場表現、估值水平 215.1板塊2021年1月至2023年10月運行情況總結 215.2板塊合理估值水平 226.投資建議 237.風險提示 233行業研究〃房地產行業3 圖1TOP50地產商銷售額同比增速變動情況（%） 5圖2TOP50地產商銷售額門檻變動情況（億元） 6圖3全國房地產開發投資同比增速情況 7圖4全國房地產開發投資當月情況 7圖5全國房地產新開工、施工和竣工面積增速情況 7圖6全國土地購臵費同比情況 7圖7全國土地購臵費當月情況 7圖8全國商品房銷售面積同比情況 8圖9全國商品房銷售額同比情況 8圖10全國房地產新開工、銷售和土地購臵增速情況 8圖11全國土地購臵金額占銷售金額比值 8圖12全國各類型城市房價情況（%） 8圖13A股地產房企營業總收入及同比增速 9圖14A股地產房企營業總成本和毛利率 9圖15A股地產房企期間費用情況 9圖16A股地產房企ROE和ROA 9圖17A股地產房企資產減值損益情況 圖18A股地產房企少數股東損益情況 圖19A股地產房企商品銷售回籠資金情況 圖20A股地產房企經營性現金流凈額變動情況 圖21A股地產房企流動比率情況 圖22A股地產房企凈負債率情況 圖23A股地產房企存貨絕對值及增速情況 圖24A股地產房企預收款（含合同負債）絕對值及增速情況 圖25房地產指數和滬深300指數收益情況 21圖26單月房地產指數收益以及超額收益情況 22圖272021年1月至2023年10月各板塊收益情況 22圖28板塊和市場PE情況 234行業研究〃房地產行業4表目錄表1行業集中度情況 5表2部分A股上市公司三道紅線達標情況 6表3A股重點住宅類房企營業收入情況 表4A股重點其他類房企營業收入情況 表5A股重點住宅類房企歸母凈利潤和利潤率情況 表6A股重點其他類房企歸母凈利潤和利潤率情況 表7A股重點住宅類房企預收款（含合同負債）情況 表8A股重點其他類房企預收款（含合同負債）情況 表9A股重點住宅類房企有息負債情況 表10A股重點其他類房企有息負債情況 表11A股重點住宅類房企資產減值損益情況 20表12A股重點其他類房企資產減值損益情況 215行業研究〃房地產行業51.行業集中度繼續回落，企業債務情況有所轉差1-3Q2023，龍頭公司市占率繼續回落。從市占率情況看，1-3Q2023，TOP20位房企銷售金額占據行業的市場份額為32.32%；TOP20位房企銷售面積占據行業的市場份額為19.77%。我們認為，隨著政策逐漸回暖，行業藍籌的市占率將再次進入回升的軌道。銷售金額市場占有率（%）銷售面積市場占有率（%）1-3Q2023，排名靠前的龍頭公司銷售額增速繼續回落。其中，1-3Q2023，TOP1-10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50位房企銷售金額同比增速分別為-7.43%、-6.48%、-14.92%、-21.20%。806040200-20-40-60201220132014201520162017201820192020202120221Q20231H20231-3Q2023TOP1-10TOP11-20TOP21-30TOP31-50201220132014201520162017201820192020202120221Q20231H20231-3Q2023TOP1-10TOP11-20TOP21-30TOP31-501-3Q2023，TOP10、TOP20、TOP30、TOP50房企銷售額門檻分別為1221億元、543億元、388億元、231億元。6行業研究〃房地產行業6350030002500200015001000500 TOP10TOP20TOP30TOP502011201220132014201520162017201820192020202120221Q20231H20231-3Q20232011201220132014201520162017201820192020202120221Q20231H20231-3Q2023截止2023年前三季度末，部分龍頭A股上市公司三道紅線（剔除預收款（含合同負債）的資產負債率小于70%；凈負債率小于100%；現金短債比大于1倍）達標情況繼續轉差。證券代碼公司名稱度凈負債率度剔除預收款的資產負債率數金地集團111002200000100210000保利地產2.截至目前行業運行情況行業各項指標還在底部運行。1-3Q2023，地產開發投資增速繼續回落。1-3Q2023，全國房地產累計開發投資為8.73萬億元，同比為-9.10%。7行業研究〃房地產行業71400001000006000002022-092022-112023-022023-042023-062023-080-2-4-6-880006000400020000房地產開發投資當月完成額房地產開發投資當月完成額(億元，左軸)房地產開發投資當月額環比(%，右軸)房地產開發投資當月額同比(%，右軸)房地產開發投資當月額環比(%，右軸)房地產開發投資當月額同比(%，右軸)400-20-402022/042022/072022/102023/022023/052023/081-3Q2023，除施工外，全國房屋新開工、竣工面積同比增速有所回升。1-3Q2023，全國房屋新開工、施工、竣工面積同比增速分別為-23.4%、-7.10%、19.8%。0-20-30-40-50房屋施工面積累計同比（%）2022-092022-112023-02房屋施工面積累計同比（%）2022-092022-112023-022023-042023-062023-08房屋新開工面積累計同比（%）房屋竣工面積累計同比（%）1-3Q2023，全國房地產開發房企完成土地購臵費累計增速繼續回落，為-5.10%。0土地購臵費累計同比(%，右軸)土地購臵費累計額(億元，左軸)50-52022-092022-112023-022023-042023-062023-086000500040006000500040003000200002000-502022-092022-112023-022023-042023-062023-081-3Q2023，全國商品房銷售面積和銷售額累計增速繼續回落。1-3Q2023，全國商品房銷售面積為8.48億平，同比增速為-7.5%。1-3Q2023，全國商品房累計銷售額為8.91萬億元，同比為-4.6%。8行業研究〃房地產行業8160000140000120000100000800006000040000200000商品房銷售面積累計值（萬平，左軸）商品房銷售面積累計值（萬平，左軸）商品房銷售面積累計同比(%，右軸)2022-092022-112023-022023-042023-062023-080-5-20-25-30140000120000100000800006000040000200000商品房銷售額累計值(億元，左軸)商品房銷售額累計同比(%，右軸)2022-092022-112023-022023-042023-062023-0850-5-20-25-30-351-3Q2023，開發商房屋新開工面積累計增速有所回升，而商品房銷售面積累計增速繼續回落。0-20-30-40-50-60房屋新開工面積累計同比（%）購臵土地面積累計同比（%）Sep-22Oct-22Nov-22Dec-22Jan-23Feb-23Mar-23Apr-23May-23Jun-23Jul-23Aug-23Sep-23行業杠桿率（全行業土地購臵金額占銷售金額比）快速下降后又迅速拉起。該數據從2016年的15.96%相對低點持續攀升至2019年的26.09%相對高點后快速下降，至2021年下降至11.87%的低點后，再次快速拉起至1-3Q2023的35.33%。1-3Q2023，全國一線、二線、三線城市房價同比增速分別為0.7%、0.2%、-1.4%。40%35%40%35%30%25%20%15%10%5%0%50-5 9行業研究〃房地產行業91-3Q2023，A股房地產房企營業總收入為15991.8億元，同比下滑3.49%，相比1H2023的營業總收入增速1.36%繼續回落。銷售毛利率方面，1-3Q2023，行業銷售毛利率為3.99%，相比1H2023毛利率4.47%有所回落。40400-20350003000025000200000同比增長率（%，右軸）201520162017201820192020202120221-3Q20230銷售毛利率（%，右軸）50-51-3Q2023，A股房企的期間費用率有所下降。1-3Q2023，A股地產上市公司期間費用占比為9.09%，期間費用占比相對1H2023的9.20%呈現回落趨勢。1-3Q2023，A股地產上市公司實現ROE是2.02%，ROA為1.15%。4.54.03.53.02.52.0管理費用占比（%）銷售費用占比（%）管理費用占比（%）財務費用占比（%）201520162017201820192020202120221-3Q20232050-5ROE（ROE（%，左軸）ROA（%，右軸）201520162017201820192020202120221-3Q2023543210(1)1-3Q2023，A股地產上市公司資產減值損益為-121.3億元（負值代表損失），占扣除資產減值損益前的營業利潤的比例為-11.6%（負值代表損失相對1H2023的-6.71%繼續回落。1-3Q2023，A股地產上市公司少數股東損益為190.4億元，同比增速為-31.0%，相對1H2023的-19.6%繼續回落。行業研究〃房地產行業106004002000-200-400-600-800資產減值損益（億元，左軸）資產減值損益占扣除前的營業利潤比例（%，右軸）201520162017201820192020202120221-3Q2023資產減值損益（億元，左軸）資產減值損益占扣除前的營業利潤比例（%，右軸）201520162017201820192020202120221-3Q2023200-20-30-40-50-60-70-80-90少數股東損益（億元，左軸）少數股東損益同比（%，右軸）4000-20-40201520162017201820192020202120221-3Q20231-3Q2023，A股上市地產房企銷售商品、提供勞務收到的現金為15574.6億元，同比下滑7.10%，增速相對1H2023的0.75%回落。1-3Q2023，A股地產房企經營活動現金流凈額為1538.2億元，籌資活動現金流凈額為-2344.6億元。40000400002500020000500008040200-20-40-80銷售商品、提供勞務收到的現金(億元，左軸）銷售商品、提供勞務收到的現金同比（%，右軸）01-3Q2023，A股地產房企流動比率為1.41倍，相比1H2023的流動比率1.37倍有所回升。1-3Q2023，A股地產房企凈負債率為144.3%，繼續下降。同比變動點數（百分點，右軸）50-5201520162017201820192020202120221-3Q20235050-5400201520162017201820192020202120221-3Q20231-3Q2023，A股地產房企累計存貨為5.89萬億元，同比-18.4%，增速相對1H2023末的-12.2%繼續回落。1-3Q2023，A股地產房企累計預收款（含合同負債）為2.74萬行業研究〃房地產行業億元，同比-23.4%，增速相對1H2023末的-17.8%繼續回落。0存貨(億元，左軸）0-3000-20同比（%，右軸）4.1重點住宅類房企平均營業收入同比增速回落以下是24家重點住宅類房企1-3Q2023的營業收入和同比增長情況。其中24家重點住宅類房企1-3Q2023營業收入增速均值為-2.61%，相對其1H2023營業收入增速均值0.59%回落。行業研究〃房地產行業保利發展金地集團福星股份金科股份棲霞建設泰禾集團合計/平均17.71%注：表中營業收入是指不包括合并金融類子公司的利息收入、已賺保費、手續費及傭金以下是14家重點商業類、園區類、物管類房企1-3Q2023的營業收入和同比增長情況。其中4家商業類房企1-3Q2023營業收入增速均值為-35.32%，相對其1H2023營收增速均值-37.79%有所回升；其中7家園區類房企1-3Q2023營業收入增速均值為-0.42%，相對其1H2023營收增速均值-5.37%有所回升；其中3家物管類房企1-3Q2023營業收入增速均值為16.58%，相對其1H2023營收增速均值20.41%有所回落。行業研究〃房地產行業表4A股重點其他類房企營業收入情況20202021世茂股份金融街合計/平均合計/平均合計/平均24家重點住宅類房企1-3Q2023凈利率均值為2.55%，相對其1H2023凈利率均值3.41%有所回落。行業研究〃房地產行業表5A股重點住宅類房企歸母凈利潤和利保利發展金地集團福星股份金科股份棲霞建設泰禾集團合計/平均而4家商業類房企1-3Q2023凈利率均值為-16.89%，相對其1H2023凈利率均值-2.88%繼續回落；7家園區類房企1-3Q2023凈利率均值為20.55%，相對其1H2023凈利率均值22.03%有所回落；3家物管類房企1-3Q2023凈利率均值為5.75%，相對其1H2023凈利率均值6.37%有所回落。行業研究〃房地產行業表6A股重點其他類房企歸母凈利潤和利202020世茂股份金融街合計/平均合計/平均合計/平均4.3重點住宅類房企平均預收款（含合同負債）同比增速持續回落24家重點住宅類房企3Q2023末每股預收款（含合同負債）同比增速均值為-19.97%，相對其1H2023末每股預收款（含合同負債）同比增速均值-16.05%繼續回落。我們認為，這是開發商2023年以來銷售整體表現不佳所致。行業研究〃房地產行業表7A股重點住宅類房企預收款（含合同負債）情況保利發展金地集團福星股份金科股份棲霞建設泰禾集團合計/平均）（而4家重點商業類房企3Q2023末每股預收款（含合同負債）同比增速均值為24.10%，相對其1H2023末每股預收款（含合同負債）同比增速均值37.33%有所回落；而7家重點園區類房企3Q2023末每股預收款（含合同負債）同比增速均值為-35.09%，相對其1H2023末每股預收款（含合同負債）同比增速均值-40.90%有所回升。而3家重點物管類房企3Q2023末每股預收款（含合同負債）同比增速均值為4.68%，相對其1H2023末每股預收款（含合同負債）同比增速均值9.08%有所回落。行業研究〃房地產行業表8A股重點其他類房企預收款（含合同負債）情況）（2020202120223Q202320202世茂股份金融街合計/平均合計/平均合計/平均4.4重點住宅類房企平均每股有息負債同比增幅小幅回落24家重點住宅類房企3Q2023末每股有息負債同比增速均值為-5.52%，相對其1H2023末每股有息負債同比增速均值-5.23%小幅回落。行業研究〃房地產行業保利發展金地集團福星股份金科股份棲霞建設泰禾集團合計/平均每股有息負債（元/股）28.57%4家重點商業類房企3Q2023末每股有息負債同比增速均值為-6.53%，相對其1H2023末每股有息負債同比增速均值-5.97%有所回落。7家重點園區類房企3Q2023末每股有息負債同比增速均值為23.29%，相對其1H2023末每股有息負債同比增速均值20.09%有所回升；3家重點物管類房企3Q2023末每股有息負債同比增速均值為-4.16%，相對其1H2023末每股有息負債同比增速均值-17.99%大幅回升。行業研究〃房地產行業表10A股重點其他類房企有每股有息負債（元/股）2020202120223Q20232020世茂股份金融街合計/平均合計/平均合計/平均4.5重點住宅類房企資產減值損益合計值持續回落存貨方面，24家重點住宅類房企3Q2023資產減值損益合計為-48.76億元，相對其1H2023資產減值損益合計-20.96億元繼續回落。行業研究〃房地產行業表11A股重點住宅類房企資產減值損保利發展金地集團福星股份金科股份棲霞建設泰禾集團合計/平均而4家重點商業類房企3Q2023資產減值損益合計為-21.58億元，相對其1H2023資產減值損益合計-2.91億元繼續減少；而7家重點園區類房企3Q2023資產減值損益合計為0.01億元，相對其1H2023資產減值損益合計0億元有所回升；3家重點物管類房企3Q2023資產減值損益合計為0億元，相對其1H2023資產減值損益合計0億元持平。Jan/21Mar/21May/21Jul/21Sep/21Nov/21Jan/22Mar/22May/22Jul/22Sep/22NovJan/21Mar/21May/21Jul/21Sep/21Nov/21Jan/22Mar/22May/22Jul/22Sep/22Nov/22Jan/23Mar/23May/23Jul/23Sep/23表12A股重點其他類房企資產減值損世茂股份金融街合計/平均-9.20合計/平均合計/平均5.房地產板塊的市場表現、估值水平2021年1月至2023年10月，房地產行業指數的累計收益率為-36.02pct，滬深300指數的累計收益率為-32.18pct，板塊對滬深300指數的超額收益率在-3.84pct。地產板塊超額收益相對1H2023末超額收益率-4.23pct小幅回升。30%房地產行業收益30%滬深300收益20%房地產行業相對滬深300超額收益20%0%-20%-30%-40%-50%從各個單月表現情況來看，2021年以來，房地產指數除了分別在2021年2月較大幅度跑贏滬深300指數11.18個百分點，2022年3月較大幅度跑贏滬深300指數18.18行業研究〃房地產行業2250-5-20個百分點，2022年11月較大幅度跑贏滬深300指數18.07個百分點，以及2023年750-5-20房地產行業漲跌幅（%）房地產行業相對滬深300超額收益（百分