改擴(kuò)建項(xiàng)目施工管理的風(fēng)險(xiǎn)及經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)探析1各方的改造節(jié)點(diǎn)計(jì)劃沖突風(fēng)險(xiǎn)1.1、使用單位的改造節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與管理單位招標(biāo)節(jié)點(diǎn)矛盾先行明確使用單位的改造節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，特別是移交場(chǎng)地計(jì)劃。由于大部分改造項(xiàng)目都是邊運(yùn)營(yíng)邊改造，所以必須清楚使用單位的計(jì)劃。如有些需要等新建好了搬遷過(guò)去新樓，再移交舊樓場(chǎng)地進(jìn)行改造；有些確采取搬遷到臨時(shí)辦公點(diǎn)騰空舊樓進(jìn)行改造。例如，在某醫(yī)院改造的過(guò)程中，使用單位由于沒法騰空舊樓（住院樓）進(jìn)行改造，整體計(jì)劃是先將新建門診樓落成后將再進(jìn)行搬遷騰空舊樓場(chǎng)地給施工單位進(jìn)行改造。而項(xiàng)目的管理單位是區(qū)建設(shè)中心，建設(shè)中心在招標(biāo)時(shí)未必全部詳細(xì)了解到這些細(xì)節(jié)，在合同節(jié)點(diǎn)工期上與使用單位的計(jì)劃存在矛盾。所以我們?cè)诤贤て诘暮炗啞⒖偸┕び?jì)劃的編制，都需要提前與使用單位詳細(xì)溝通，并及時(shí)將這些矛盾點(diǎn)及時(shí)反饋到項(xiàng)目管理方，對(duì)投標(biāo)的節(jié)點(diǎn)進(jìn)行調(diào)整，以免造成合同工期違約風(fēng)險(xiǎn)。1.2、使用單位的預(yù)期效果與管理單位投資矛盾很大部分改擴(kuò)建項(xiàng)目，投資管理方和使用方往往不同一個(gè)單位。特別是政府財(cái)政投資的項(xiàng)目，基本上都指定政府的建管中心或者代建單位來(lái)實(shí)施。投資建設(shè)管理方的想法是嚴(yán)控概算，能不改則不改；使用方則想著標(biāo)準(zhǔn)更高、布局更加合理，功能更加完善，環(huán)境更加優(yōu)美。因此在實(shí)施過(guò)程中難免會(huì)有矛盾出現(xiàn)。作為施工方，要先摸清各方的意見，不能輕易進(jìn)行增減。有些因規(guī)范強(qiáng)條、特殊功能要求等因素必須修改的，也要由使用單位發(fā)起，經(jīng)各方同意后再開展實(shí)施，留好相應(yīng)變更圖紙、會(huì)議記錄、簽證單等文字依據(jù)，避免后面驗(yàn)收及結(jié)算產(chǎn)生不必要的糾紛，甚至超概算后遲遲結(jié)算不了。1.3、圖紙效果與使用單位預(yù)期的矛盾與新建項(xiàng)目不同，使用單位基本上從改造立項(xiàng)提出至改造完成都全程參與，對(duì)于完成效果必定有很多各自的想法、期待。又考慮使用單位大多非工程行業(yè)，大部分對(duì)圖紙沒有直觀的感受，圖紙不一定能完全表達(dá)出使用單位的期望效果。所以進(jìn)行改造項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)要求使用單位應(yīng)在設(shè)計(jì)方案上進(jìn)行確認(rèn)，如效果圖的簽名蓋章等方法。提前做好樣板間給相關(guān)單位確認(rèn)，甚至使用單位的各科室等都應(yīng)提前參與進(jìn)來(lái)，有意見盡早提出，避免大面積施工后再大面積施工。后續(xù)再遇到改動(dòng)一定要按流程做好資料記錄留存。2設(shè)計(jì)圖紙風(fēng)險(xiǎn)2.1對(duì)舊有建筑結(jié)構(gòu)及裝修了解不足有些建筑經(jīng)過(guò)十多年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間，現(xiàn)存的建筑物結(jié)構(gòu)、建筑竣工圖等資料，由于舊的管理辦法、管理水平、資料存放管理、后期改造等原因，與實(shí)物已大不相同。大部分設(shè)計(jì)階段均無(wú)法完全拆除舊裝飾等進(jìn)行實(shí)物測(cè)量，多數(shù)都是依據(jù)舊資料或者現(xiàn)場(chǎng)表觀測(cè)量等進(jìn)行設(shè)計(jì)圖紙，必定會(huì)導(dǎo)致實(shí)物與圖紙有出入。如某廠房項(xiàng)目的辦公樓外墻尺寸比圖紙尺寸大，根據(jù)圖紙尺寸無(wú)法施工新增幕墻，再者加上新增幕墻后又會(huì)涉及到規(guī)劃驗(yàn)收的問題。2.2對(duì)原有地下管網(wǎng)、原有的專業(yè)系統(tǒng)未全面摸查清楚一個(gè)運(yùn)營(yíng)了多年的園區(qū)，各專業(yè)系統(tǒng)、地下管網(wǎng)等經(jīng)理多年的增、改、補(bǔ)等早已變得“面目全非”，雖然目前基本上都在前期進(jìn)行了物探，物探亦有其技術(shù)的局限性無(wú)法做得到全面摸查清楚。在某院項(xiàng)目曾遇到空調(diào)主管與原有圖紙標(biāo)示位置偏差了十多米，導(dǎo)致挖土?xí)r直接挖穿，造成整棟樓空調(diào)停用。在舊樓舊裝飾拆除后有部分信號(hào)線、電線搞不清楚有沒有用，哪里用，所以在改造過(guò)程中不敢去剪斷，只能做到“保護(hù)保留”。故在施工前，應(yīng)由使用單位牽頭組織包括維保單位、維修單位等熟悉舊有管網(wǎng)的專業(yè)部門、各參建單位一起對(duì)原有管網(wǎng)、專業(yè)系統(tǒng)進(jìn)行全面摸查清楚后方可進(jìn)行下一步工序的施工。2.3可能需要對(duì)舊樓進(jìn)行加固或者局部加固有部分舊建筑因年代已久、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)低、亦可能保養(yǎng)不良或者受到外力沖擊，在拆除裝飾面后才發(fā)現(xiàn)存在結(jié)構(gòu)安全隱患，如地面土層已嚴(yán)重下沉、結(jié)構(gòu)梁柱等明顯強(qiáng)度不足，屋面新增空調(diào)機(jī)組后舊有屋面結(jié)構(gòu)受力無(wú)法滿足等。此時(shí)需要反饋管理單位要求進(jìn)行第三方檢測(cè)鑒定，根據(jù)鑒定結(jié)果由設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)圖紙加固處理。2.4改造設(shè)計(jì)范圍與施工范圍的矛盾注意改造設(shè)計(jì)范圍與施工范圍的矛盾。在以為的多個(gè)改造項(xiàng)目中，往往存在改造設(shè)計(jì)范圍往往小于施工范圍的現(xiàn)象！比如，某醫(yī)院住院樓改造項(xiàng)目，僅為五樓以上需要改造，設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)范圍僅僅為五樓以上區(qū)域。但排水、消防立管、五樓衛(wèi)生間排水彎頭等要在下一層樓四樓中進(jìn)行施工更改，這些就會(huì)涉及到需要協(xié)調(diào)進(jìn)行“不在改造范圍”的四樓進(jìn)行施工，需要拆除及恢復(fù)相應(yīng)部位的天花，此外，該樓層仍在運(yùn)營(yíng)當(dāng)中，給施工方造成極大困難。2.5主電纜的遷改或增容圖紙會(huì)審時(shí)需要特別注意主電纜是否經(jīng)過(guò)新改建區(qū)域，判別是否需要遷移。有些舊改項(xiàng)目設(shè)計(jì)僅僅考慮到樓層主電箱后端的設(shè)計(jì)，而忽略了改變了功能增加了設(shè)備后原有的電纜及上端的電柜是否足夠，所以在圖紙會(huì)審時(shí)需要特別留意，避免做到裝飾后期才發(fā)現(xiàn)而導(dǎo)致電纜訂貨等延誤。3改造實(shí)施環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)3.1施工場(chǎng)地限制在施工前了解使用單位能給予改造所需的施工場(chǎng)地。施工涉及到臨時(shí)辦公、住宿及材料堆放，在前期進(jìn)場(chǎng)準(zhǔn)備就要了解好對(duì)方能給我們利用的場(chǎng)地，結(jié)合改造計(jì)劃來(lái)安排。盡可能減少搭設(shè)臨設(shè)，最好能利用現(xiàn)有能利用的建筑作為辦公及倉(cāng)庫(kù)等。甚至個(gè)別施工場(chǎng)地?zé)o法做到封閉施工的現(xiàn)場(chǎng)，如某醫(yī)院首層改造，醫(yī)院方因運(yùn)營(yíng)、急救等原因無(wú)法封閉場(chǎng)地移交場(chǎng)地我方施工，只能搭建一條安全運(yùn)營(yíng)通道橫穿施工區(qū)域直至施工完成。了解使用單位對(duì)改造項(xiàng)目的管理，是否獨(dú)立施工區(qū)域或者要他們也參與管理。如果使用單位也參與，可能會(huì)涉及管理標(biāo)準(zhǔn)、管理架構(gòu)的不同，這些都需要考慮進(jìn)我們的施工組織里。3.2

施工環(huán)境限制了解改造場(chǎng)地的特殊限制，或者高峰時(shí)間段限制。比如說(shuō)學(xué)校，可能在上學(xué)期間不允許有噪音改造。醫(yī)院在臨近住院樓投訴會(huì)特別多，只能在正常上班時(shí)間施工。有些靠近特殊科研設(shè)備不允許有震動(dòng)等。這些都涉及到施工流水安排及施工工藝的優(yōu)化，達(dá)到對(duì)周邊環(huán)境影響最小化的效果。3.3使用個(gè)體對(duì)項(xiàng)目的影響除了管理單位對(duì)改造項(xiàng)目的意見，我們還需要注意實(shí)際使用個(gè)體的意見風(fēng)險(xiǎn)；如在一些微改項(xiàng)目中，有些圖紙上沒問題，管理方也沒有問題，但是小區(qū)居民意見很大，出現(xiàn)阻攔施工、投訴等現(xiàn)象。遇到此類問題需要及時(shí)調(diào)整施工順序，不能施工的做好甩項(xiàng)的準(zhǔn)備。4各專業(yè)兼容風(fēng)險(xiǎn)留意各專業(yè)系統(tǒng)新舊系統(tǒng)銜接、兼容適用的問題，導(dǎo)致影響使用單位無(wú)法投入運(yùn)營(yíng)使用。比如說(shuō)醫(yī)院的結(jié)算系統(tǒng)，停車場(chǎng)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)的模塊接入等，可能涉及到品牌兼容的問題，找舊系統(tǒng)廠家通常都比較貴，需要定品牌時(shí)注意，要不預(yù)留模塊開發(fā)的費(fèi)用，要不就選用原有品牌。需特別注意機(jī)電工程的系統(tǒng)性，但是又不在改造范圍的，比如消防報(bào)警系統(tǒng)講究系統(tǒng)性，一棟樓不宜部分改，部分不改，會(huì)在后期產(chǎn)生消防無(wú)法驗(yàn)收等問題。遇到此類問題可提前建議使用單位另立項(xiàng)解決或者以“設(shè)備更新”名義加入本次改造的施工簽證。除了電氣專業(yè)的兼容，還留意裝飾風(fēng)格的兼容，比如說(shuō)同一棟樓，上下幾層的電梯門都改了，剩下的兩三層是否要統(tǒng)一一起更新？實(shí)踐中大概率都會(huì)要求統(tǒng)一。所以風(fēng)格大變或者新舊太明顯的最好早提出，不要等新改造完成后使用單位才提出修改。5安全管控風(fēng)險(xiǎn)5.1新建筑距離舊建筑太近當(dāng)新舊建筑距離很近的話，需要注意房屋現(xiàn)狀的視頻、照片等如實(shí)記錄，做一次房屋鑒定。兩棟樓距離近的話還需要注意舊建筑物的基礎(chǔ)形式、有無(wú)地下室等，除了清楚地面上各自的邊線，還需要清楚基礎(chǔ)是否有“打架”的情況。定期對(duì)舊建筑進(jìn)行觀察，留好記錄，杜絕后期產(chǎn)生房屋損壞賠償糾紛。5.2舊樓外墻改造的腳手架、施工升降機(jī)、卸料平臺(tái)附墻問題舊樓改造不同新建項(xiàng)目。在舊建筑物不改外墻的這種情況，與新建主體結(jié)構(gòu)不一樣，外腳手架、施工升降機(jī)等的附墻件、卸荷無(wú)法預(yù)埋鋼管在結(jié)構(gòu)上的非常規(guī)做法。為確保安全性，建議采用成品式的附墻件，一般采用化學(xué)螺栓與舊樓結(jié)構(gòu)固定，并應(yīng)進(jìn)行受力分析，滿足使用要求，施工完畢后應(yīng)委托第三方檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行抗拉拔實(shí)驗(yàn)，確保附墻件安全性。6成本造價(jià)風(fēng)險(xiǎn)拆除前注意做好拍照記錄，保留好最原始的記錄，做好移交記錄和清單，為后續(xù)造價(jià)分析做好基礎(chǔ)工作，以免出現(xiàn)無(wú)法計(jì)量或者計(jì)量不合理的現(xiàn)象。一些隱蔽工程拆除后（如吊頂工程），也應(yīng)做好拍照記錄，對(duì)可能產(chǎn)生成本造價(jià)增加的位置進(jìn)行詳細(xì)記錄，為后續(xù)簽證、結(jié)算提供詳實(shí)的依據(jù)，避免出現(xiàn)實(shí)際成本增加卻無(wú)法計(jì)量的情況。7政策風(fēng)險(xiǎn)隨著我國(guó)建筑工程行業(yè)及我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，國(guó)家也對(duì)建筑行業(yè)相關(guān)政策進(jìn)行改革優(yōu)化。如項(xiàng)目改造過(guò)程中，對(duì)最新相關(guān)政策的不了解，也會(huì)對(duì)項(xiàng)目的推進(jìn)造成一點(diǎn)的困擾，在多個(gè)改擴(kuò)建項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中，列出應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的問題：1、國(guó)有資產(chǎn)報(bào)廢處理，對(duì)于大型設(shè)備，如空調(diào)主機(jī)、電梯等如果要拆除應(yīng)有使用單位進(jìn)行國(guó)有資產(chǎn)報(bào)廢處理。2、園林綠化遷移涉及到的移樹審批。3、原有園區(qū)未進(jìn)行雨污分流，局部改造卻需要按新規(guī)進(jìn)行雨污分流。4、海綿城市及規(guī)