基于灰色關聯度的望城縣社會經濟發展與房地產業的關系研究

許多中國科學家研究了房地產與社會經濟發展之間的關系。曹振良認為,房地產業定位也就是房地產業發展與國民經濟發展的關系問題;劉育中闡述了房地產業與區域經濟相互促進的作用;劉靜巖分析了房地產投資和區域經濟發展之間的關系,探討房地產投資對于經濟增長的促進作用;曹宏亮認為,房地產業與國民經濟結成了密切的聯系,并且兩者的發展呈現同向波動關系;李啟明就房地產業在國民經濟中的地位、房地產業與國民經濟各行業的相關關系等方面進行了評述;劉文婷對武漢房地產與經濟增長進行了實證研究等等。但以往的研究偏重于國家或者大中城市有關房地產業的研究,小城鎮的相關研究略顯單薄。因此,本文以湖南省望城縣為例,對房地產業與縣域經濟發展的關系進行了相關分析。一、房地產開發企業數量多,投資及投資小望城縣緊鄰長沙市區,是長沙中心城區人口和產業向外擴散的承接區域。近年,望城縣房地產業不斷升溫,特別是隨著長沙市融城建城步伐的加快,基礎設施的逐步完善,多條交通干線的貫通,以及日益增長的房地產需求,加上自身優越的自然環境和城市區位,使房地產業成為望城縣的支柱產業。2006年,全縣房地產業開發投資259487萬元,進駐望城縣的房地產開發企業已達52家。商品房新開工建設面積100.87萬平方米,同比增長85%;新竣工建設面積42.62萬平方米,同比增長27%。自2002年起,投資額逐年攀升,由1300萬元陡升至2006年的259487萬元。房地產業占固定資產投資的比重逐年上升,帶動了建筑、建材、裝飾、運輸等相關產業的發展。總之,望城縣房地產業成長很快,表現出迅猛發展的勢頭。二、王城縣房地產與社會經濟發展關系的實證分析(一)對金融業的影響社會經濟發展對房地產業的作用或是帶動,或是制約。一般來說,GDP、經濟增長率、社會固定資產投資水平以及消費水平、信貸規模和利率都與房地產業有一定的關聯,對房地產業發展有不同程度的影響。在此,采用灰色關聯分析方法對望城縣各項經濟發展指標與房地產業發展關聯度進行分析。1.灰色關聯分析方法灰色關聯分析方法能夠反映系統內各因素的動態發展狀況,其基本思想是根據序列曲線幾何形狀的相似程度來判斷其聯系是否緊密,以關聯度作為其關系密切程度及相互比較的主要標志,曲線越接近,相關序列之間的關聯度就越大,反之則越小。灰色關聯分析方法計算過程如下:首先,給出原始數據列的參考序列(X0)和比較序列(Xm):其次,對原始數據進行無量綱化處理。求出參考序列和比較序列之間的差序列,計算關聯系數ξ:式中,ξ為分辨系數,且ξ∈(0,1),i=0,1,2,…,m。再次,采用公式計算關聯度,列出關聯序。最后,比較關聯度的強弱。若γa>γb,則稱影響因素Xa的關聯度優于Xb。2.濟發展指標x根據望城縣社會經濟與房地產業發展實際,分別從經濟發展、關聯產業以及生活消費水平3個方面選取以下8項社會經濟發展指標:X1=固定資產投資(萬元)、X2=GDP(萬元)、X3=財政收入(萬元)、X4=工業產值(萬元)、X5=第三產業產值(萬元)、X6=社會消費品零售總額(萬元)、X7=人均GDP(元)、X8=農民人均純收入(元),與X9=房地產投資(萬元),各項指標的原始數據如表1所示。3.關聯系數矩陣的確定利用SPSS11.5軟件對原始數據進行無量綱化處理,求出參考序列以及比較序列差序列矩陣。確定關聯系數γ,這里取值0.5,并計算得出關聯系數矩陣。計算關聯度γm并進行排序,結果如表2所示:4.關系密切的工業產出通過對望城縣的各項經濟發展指標與房地產業投資進行分析可知,在各項指標中,與房地產業關系最為密切的是工業總產值,其次是固定資產投資、社會消費品零售總額、GDP、人均GDP、財政收入、農民年人均純收入、第三產業產值等。這些指標與房地產開發的關聯度差距最多為0.2,說明望城縣各項社會經濟發展指標與房地產業發展關聯緊密,與房地產業發展相互促進。(二)房地產對經濟發展的影響分析望城縣社會經濟發展在影響房地產業發展的同時,房地產業也在很大程度上帶動了這些部門的發展。1.固定資產投資模型依據表1中望城縣社會固定資產投資與房地產投資的數據可知,社會固定資產投資與房地產投資趨于同向增長。根據社會固定資產投資與房地產投資的數據,采用最小二乘法進行線性回歸分析,所得到的相關模型(1)如下:由模型(1)可知,望城縣房地產投資每增加1億元,可以直接帶動固定資產投資增加2.7億元。同時,房地產業的發展也可以帶動GDP以及財政收入的增加,對國民經濟具有明顯的拉動作用。2.帶動相關產業發展房地產業是國民經濟中一個十分重要的產業,我國房地產業關聯度達52個行業。通過對望城縣房地產投資與社會經濟發展關聯分析,房地產投資與工業總產值的關聯度最高,因為房地產業可以直接帶動建材業、冶金業、交通運輸業、飲食服務業、裝飾裝璜業、家具生產業等產業的發展,直接或者間接帶動工業以及其他產業的發展。依據表1中工業總產值與房地產投資的數據,可以得出工業總產值與房地產投資之間的相關模型(2):由模型(2)可知,望城縣房地產投資每增加1億元,就可以帶動工業總產值增加2.8億元。房地產在促進和帶動相關產業發展的同時,又創造了大量就業機會。綜合算賬,房地產業每投資10萬元可創造一個就業崗位。據此,2006年較2005年,望城縣房地產業投資增加值便可為望城縣直接或者間接增加25949個工作崗位。3.房地產的發展可以促進消費，改善生活環境三、房地產行業是地方經濟發展的依托通過以上分析,我們可以看出,望城縣房地產業與社會經濟發展關聯度比較緊密,相互促進發展。推動房地產業健康發展,對拉動投資、刺激消費、帶動就業和優化城市形象環境、提高居民生活質量具有重要意義。近幾年來,房地產業的發展對望城縣經濟的發展起到了較大的促進作用。但是,在依靠房地產業帶動地方經濟發展的情況下,首先應該認識到湖南省現階段房地產行業總體來看還不是很成熟,特別是在房地產的1/3的市場都集中在長沙市,其余也大多集中在各地市,縣域的房地產市場還只是處在起步階段。其次,應該看到,房地產業的整體發展情況出現整體投資過熱,局部存在泡沫的現象。從另一個角度來看,就是存在著一定的風險。為了實現經濟的穩定發展,以科學、合理的產業結構為依托,促進地區經濟的穩定發展。望城縣社會消費零售