大學項目需求一、項目基本情況簡介物業名稱：坐落位置：3?總面積：108022平方米。其中教學樓68654平方米（含A座、B座、C座、D座），圖書館39368平方米。物業管理區域：建筑物及內部公共區域（含連廊）二、物業管理范圍界定建筑內公共區域（含公共走廊、公共門廳、公共樓梯間、公共廁所、開水房、工具房、雜物間、清潔間、教室、教員休息室、閱覽室、會議室、地下室、架空層及架空層停車場、內庭院、樓內墻面、室內天花板、上人屋頂、玻璃幕墻內面及外面底層部分、連廊內外、大樓入口雨篷等）的清潔衛生、垃圾清運（至校內垃圾站）；電梯轎廂內部及轎門的清潔保養。建筑物共用部分（含房屋承重結構、房屋主體結構、公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、公共廁所、內外墻面、屋面、傳達室等）日常管理、檢查報修。共用設施設備（含開水器、公共電風扇、公共照明、樓內上下水管道、門窗、課桌椅、休息室內家具及器具、垃圾桶等公共衛生器具、公共廁所內設施及器具、責任區內其他公共水電設施設備等）的使用管理、日常維護、零星維修和檢查報修；電梯的使用管理及故障報修；滅火器、消火栓、水槍水帶、防火卷簾等消防設施的日常巡查及故障報修。根據《新校區教學樓教室空調使用和管理暫行辦法》及學校其他有關制度，對新校區教學樓教室內安裝的空調系統進行日常使用管理，包括運行管理、使用安全管理、日常維護保養、設備安全巡查、故障申報及維修監督等。物業內部公共秩序維護、安全防范管理。地下停車場、架空層停車場的車輛停放管理、安全防范管理。物業檔案資料管理。三、具體物業服務要求（一）基本要求1、建立質量管理體系和環境管理體系。有完善的物業管理方案，并按規范簽訂物業管理合同；2、經甲方同意在物業管理現場建立本企業的形象標識系統：服務理念、行為規范（專業著裝、佩戴標志、語言規范、文明服務）、現場標識等；3、按照投標文件承諾配備充足的人力、物力，確保各項服務內容按質、按量完成；4、項目管理負責人具備三年以上物業管理經驗，曾擔任項目負責人一年以上；5、管理人員應持有物業管理上崗證書，所有特種作業員工應持有政府或專業部門頒發的有效上崗證書；一線服務人員每年體檢一次，合格上崗；6、廣泛運用計算機管理，建立完善的檔案管理制度（包括但不限于物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、日常管理檔案等）；7、項目現場設置“值班室”，實行24小時服務接待，公示服務聯系電話。8、采取走訪學校師生、召開座談會、問卷調查等多種形式，與服務對象進行有效溝通，確保投訴處理率100%。每年進行一次滿意度測評，并對薄弱環節不斷進行改進；9、加強現場服務人員行為規范管理，要求所有工作人員語言文明、行為規范、著裝統一、工作敬業；10、合理安排作業時間，保潔，設備維修、維護等工作須在不影響正常教學工作前提下進行（應急處理除外）；11、其他指標、要求見附件。（二）房屋管理1、房屋外觀（包括屋面、陽臺等）完好、整潔，外墻、公共區域地面、玻璃、屋面等無污跡、無破損；外墻及公共區域等無亂張貼、亂涂亂畫、亂懸掛現象。2、加強巡查，發現亂張貼、亂涂亂畫、亂懸掛等現象及時制止并清理。3、對房屋的主體結構、公共區域和公共部位每天巡查一次以上，及時發現破損、損壞現象，30分鐘內通知責任保修單位或甲方，并監督限期修復。4、其他指標、要求見附件。（三）所管理的共用設施設備的維修維護1、所管理的共用設施設備運行正常，維護良好，無安全隱患。有設備臺帳、運行記錄、檢查記錄、維修記錄、保養記錄。2、各類故障、問題即發現即處理。發現設施設備等出現損壞、故障等問題單件及材料費100元（含）以內的，30分鐘內必須有人到現場進行維修處理，當日修復（或按有關規范要求按時修復）；屬于原施工單位保修責任范圍內的或單件及材料費超過100元的，于30分鐘內聯系有關責任單位或報甲方，并監督限期修復；維修時派人做好現場秩序維護和安全管理工作。3、電梯、消防設施等的有關工作人員業務熟練，嚴格執行操作規程，定期進行消防演習，保證消防通道暢通，消防器材隨時可以啟用。4、公共區域水、電、電風扇等設備設施運行良好，制定有合理的照明燈具開關時間并嚴格遵照執行。5、維修養護制度健全并在工作場所明示，工作標準及崗位職責明確，執行良好。6、對設備故障及重大事件有完善的應急方案和現場處理措施、處理記錄。7、各工作場所衛生整潔；設施設備等重要部位所設置的標識整潔清晰，沒有損壞、遺失現象。8、根據招標文件要求，設施設備維修維護內容及責任見附件。（四）公共秩序維護、公共安全管理及保安服務1、 教學樓主入口（A座北門）24小時設崗值班。圖書館一樓入口教學時間（每天7：30-22:30）內有人值班。2、 加強教學樓人員的出入管理，對無關人員進入教學樓須進行詢問登記；對進入圖書館的人員須按照學校要求查驗校園卡。嚴禁各類衣裝不整人員及攜帶違禁物品、攜帶寵物等人員進入大樓；對攜帶個人物品之外的物品離開大樓的人員進行詢問登記。3、 建立責任區保安巡查制度，按時對各區域進行巡查并認真做好記錄，嚴防各類偷盜、破壞及公共安全責任事故的發生。4、 確保頂層天臺、架空層、配電間、重要設備房等存在危險性的部位所設置的安全防范警示標志整潔清晰，沒有破壞、遺失現象；制定有相關的公共安全管理制度并在有關部位采取有效的防范措施。5、 加強地下車庫、自行車庫管理，引導車輛的出入和有序停放。6、 加強電梯乘用管理，嚴防各類違章使用問題發生；遇到電梯故障導致人員被困，須立即有人前往現場，及時聯系電梯維保公司，協助電梯維保公司開展人員解救等工作。7、 對火災、斗毆、群體沖突、刑事案件等突發事件有應急預案，并認真做好預演。8、 其他指標、要求見附件。（五）保潔服務1、健全管理制度，合理安排人員，保障保潔工作順利開展。2、建立健全保潔巡查制度，確保不出現衛生盲區、衛生死角，對新出現的衛生問題及時進行清理、處理。3、其他指標、要求見附件。（六）教學樓教室空調的使用和管理1、嚴格按照《中南大學新校區教學樓教室空調使用和管理暫行辦法》的有關規定，對空調的開啟、關閉等實施精確管理；認真做好因空調啟閉引起的自習教室的調整，以及所涉及自習學生的解釋、引導等工作；2、認真做好中央監控室的值班、安全、衛生等工作。空調開啟時間內全程有人值守并認真察看監控視頻；其余時間定期巡查、清掃，確保監控室安全、整潔、有序；無關人員嚴禁隨意進入監控室；3、認真做好空調的清潔工作，室內機外殼每周清潔兩次，過濾網每學期初和學期中各清洗一次；4、加強日常巡查，嚴防空調及附屬設施、配件被隨意移動或人為破壞、損壞；5、認真做好故障信息收集、故障報修及維修監督工作。發現設備故障應及時通知保修單位維修；維修時應有人在現場做好維修監督、秩序維護等工作；6、認真組織有關員工參加操作技能培訓，與空調運行管理維護工作有關的員工應熟練掌握有關設備操作方法和一般故障問題判斷；7、合理安排作業時間，清潔、維修等工作不得影響正常教學工作（事關人身安全、財產安全等情況除外）；8、對監控值班、巡查、維護保養、故障維修等工作有詳細記錄。（七）其他服務1、認真做好電開水器的使用管理，定期進行清洗消毒；每天為每個教員休息室提供充足的、質量合格的開水；認真做好教員休息室內器具、設施的管理維護工作，發現損壞、遺失的及時維修或報甲方。2、認真做好教學樓內粉筆、黑板刷的采購、發放、使用管理等工作，及時為各個教室提供充足的、質量合格的粉筆和黑板刷。3、按照投標文件承諾，在國家法律法規和學校規章制度允許范圍內，認真做好便民服務工作及其他有關服務工作。四、 項目特別說明1．實施地點：2．結算方法2.1付款人：2.2付款方式：物業管理服務費用的支付為按月結算，根據每月考核結果下月初支付上個月的物業費。附件一大學新校區教學樓、圖書館物業服務內容及標準序號服務區域、內容服務頻率質量要求1門廳、公共走廊、公共樓梯、連廊地面保潔每天清掃1次，濕拖1次（不可濕拖材質地面每半月清潔保養一次），循環保潔地面無明顯垃圾，無污水，無陳舊污漬污跡

2公共樓梯扶手、欄桿保潔；樓內其他公共區域欄桿保潔每周抹洗1次，每天保潔無陳舊灰塵、污跡，無亂張貼物3樓內公共區域門、窗、玻璃、窗臺等區域保潔每月清潔1次，每日巡查無灰塵、無污漬、表面明亮4樓內公共區域墻面、頂保潔每2月清潔1次，每日巡查無灰塵、無污跡、無蜘蛛網、無亂張貼物5樓內公共區域電風扇、燈具保潔每月清潔1次無灰塵、無蜘蛛網6樓內消防栓、消防器材箱柜、各類指示牌保潔每周清潔1次，每日巡查無灰塵、無污跡、無蜘蛛網、無亂張貼物7公共衛生間地面、便池保潔每天清掃、清洗各2次，循環保潔無垃圾、無污漬、無異物、無異味8公共衛生間洗手臺、洗手盆、清洗池及潔具保潔每天抹洗2次，循環保潔無雜物、無污漬，潔具及臺面明亮9公共衛生間內隔板保潔每周抹洗1次，每日巡查無灰塵、污跡，無亂張貼物10教室地面保潔每天清掃1次，每2周濕拖1次（不可濕拖材質地面每月清潔保養一次）無垃圾、無污漬、無污跡11教室內課桌椅、講臺保潔講臺每天清潔清理1次；課桌內每天清理1次；課桌椅每季度抹洗1次無灰塵、無污漬污跡、無亂張貼物、課桌內無垃圾12教員休息室保潔地面每天清掃2次，濕拖1次（不可濕拖材質地面每半月清潔保養一次）；器具設施每天抹洗1次；循環保潔地面無垃圾、無污漬；器具設施無灰塵、無污漬13閱覽室地面保潔每天清掃1次，每周濕拖1次（不可濕拖材質地面每月清潔保養一次）無垃圾、無污漬、無污跡14閱覽室內課桌椅保潔課桌內每天清理1次；課桌椅每季度抹洗1次無灰塵、無污漬污跡、無亂張貼物、課桌內無垃圾15會議廳、會議室保潔每次使用前檢查清潔1次，使用后清掃、清潔1次室內無垃圾雜物，桌椅清潔無灰塵、污漬16地下車庫、地下自行車庫、架空層保潔地面每天清掃1次，循環保潔，每月濕拖1次（未裝修地面除夕卜）；墻壁每季度清潔1次地面無垃圾、無污漬污水；墻壁無灰塵、無污跡、無蜘蛛網、無亂張貼物17電梯內部保潔地面每天清掃2次，濕拖1次；梯壁、頂每周抹洗保養1次無垃圾、無污漬、無亂張貼物18樓內庭院、花池保潔每天清掃1次，循環保潔無垃圾、無污跡19樓頂保潔開放區域每天清掃1次，每3天清潔1次；不開放區域每周清掃1次，每半月清潔1次無垃圾、無污漬污水，采光玻璃頂棚明亮

20樓內垃圾桶、垃圾筐清理保潔每日垃圾清理2次，筐、桶每天清潔1次無明顯污漬，垃圾無沉積滿溢現象21大樓周邊及外墻沿保潔周邊每日清掃1次，循環保潔；外墻沿每日巡查地面無明顯垃圾；外墻清潔，無污漬、污跡、亂張貼物22樓內其它區域保潔開放區域地面每天清掃1次，每3天清潔1次；不開放區域每周清掃1次，每半月清潔1次無衛生死角；無明顯垃圾；無陳舊污漬污跡；無亂張貼物23地下車庫、地下自行車庫管理教學時間內有專人現場管理車輛停放有序，各類通道暢通24大樓保安主要入口24小時值班；每晚大樓關閉后樓內巡查1次，重點部位巡查2次大樓及樓內設備、設施等不被破壞、偷盜；巡查有記錄25電梯管理、保養、檢修有專人負責，根據電梯使用維護有關規范進行梯壁、頂光潔明亮，無銹蝕、劃痕；無違章使用情況，能隨時保持可用26樓內開水器具保養、檢修、清洗、消毒即時巡查運行情況，開水器水箱內膽每月清洗消毒1次；出現故障30分鐘內聯系保修方限期修復；其他根據飲用水衛生、器具使用維護規范標準進行能正常運行，開水水質達標；不出現干燒等管理漏洞27樓內消防器材、設施維護、檢修根據有關制度規范進行設施設備完好率100%，可隨時啟用28樓內公共區域其他設施、器具、器材巡視、檢查、檢修根據需要進行巡視、檢查，出現損壞30分鐘內開始維修（或聯系保修單位限期修復）無水電浪費現象；照明燈具完好率95%以上；電源開關、插座完好率95%以上；水龍頭、沖水器完好率100%；電風扇完好率99%29樓內下水、便池等的清理疏通發現問題30分鐘內到現場處理各處下水、便池等無堵塞現象30垃圾清運每天及時清運至垃圾站清運及時，無垃圾堆積；清運途中無漏灑

附件二設施設備維修維護內容及責任序號內容物業服務單位責任1（1） 燈具（含燈泡、燈管、燈座、鎮流器等）、開關、插座；（2） 各類水龍頭、水龍頭連接軟管、衛生間沖水閥門及沖水感應器；（3） 各類門鎖；各類門窗的插銷、風鉤；維修、更換（含需更換的設施設備、零配件，以及輔助材料、工具、人工等）2（1） 設施設備及部件的松動、脫落、移位等輕微損壞（包含但不僅限于下列情況：各類門窗的合葉松動脫落、課桌椅螺絲松動脫落、其他各類家具的結合部松動及螺絲松動脫落、各類標識標牌的松動脫落、墻磚地磚及踢腳線的松動脫落、各類玻璃的松動脫落），經維修可恢復正常使用的；（2） 墻面局部破損、污損；（3） 各類下水堵塞；日常零星維修（含輔助配件、輔助材料及工具、人工等）3（1） 中央空調、電風扇、開水器、監控系統及設備；（2） 供水及排水管道、供電線路；（3） 建筑物本體、連欄主體等出現的破損、開裂、滲漏等嚴重損壞；（4） 未列出的其他損壞、缺失；負責損壞、遺失的檢查、報修、維修監督4（1） 電教設備；電子打鈴設備；（2） 電梯；（3） 消防設備設施；巡查，發現問題通知有關單位進行維修處理附件三新校區教學樓教室空調使用和管理暫行辦法從2012年9月開始，新校區教學樓教室全面啟用空調。為優化環境，規范管理，厲行節約，現制訂教室空調使用和管理辦法。一、 空調開啟的溫度1、 室內溫度咼于30°C時，開啟空調制冷。室內溫度低于5°C時，開啟空調制熱。2、 空調制冷時溫度設置為26C，空調制熱時溫度設置為20Co二、 空調開啟的時間根據學校作息時間表，每天開啟時間為：上午：7:30-11:40下午：13:30-17：30晚上：18:30-22:00。空調開啟的季節主要集中在夏季（制冷）和冬季（制熱）。春秋兩季的溫度比較適宜，原則上不開啟空調。三、 空調運行的管理1、 教室空調的開啟與關閉，由教學樓的物業服務單位