本科論文本科論文摘要廉租住房是一種為低收入家庭解決住房問題的住房保障類型。近年來經濟發展越來越快，但是廉租住房卻出現發展緩慢的現況，針對發展現狀本文對出現的問題進行進一步研究和探討。本文以濰坊市廉租住房政策為研究對象，通過分析我國廉租住房的政策以及山東省廉租住房的政策，研究濰坊市廉租住房政策發展現狀及發展過程中遇到的難題，結合國外廉租住房政策的相關經驗，從而為我國廉租住房發展過程中出現的問題提供相應的解決對策和建議。通過對濰坊市廉租住房問題的研究，進一步的分析了我國廉租住房存在的一些問題，為以后廉租住房政策的進一步完善和發展奠定基礎，也進一步滿足了更多住房困難家庭的住房需求，為社會的公平運行和諧穩定奠定基礎。關鍵字：廉租住房，發展問題，優化

AbstractLow-renthousingisatypeofsocialhousingsecurityusedtosolvehousingproblemsforlow-incomefamilies.Inrecentyears,theeconomyhasdevelopedfasterandfaster,butthelow-renthousinghasdevelopedslowly.Inthispaper,thecurrentproblemsarefurtherstudiedanddiscussed.Thisarticletakesthelow-renthousingpolicyofWeifangastheresearchobject,analyzesthelow-renthousingpolicyinChinaandthepolicyoflow-renthousinginShandongProvince,studiesthecurrentstatusofthelow-renthousingpolicyinWeifangandthedifficultiesencounteredinthedevelopmentprocess,andcombinesRelevantexperienceofrentinghousingpolicy,soastoprovidecorrespondingsolutionsandsuggestionsforproblemsarisinginthedevelopmentoflow-renthousinginChina.Throughtheresearchontheproblemoflow-renthousinginWeifang,itfurtheranalyzessomeoftheproblemsinlow-renthousinginChina,whichlaysthefoundationforthefurtherimprovementanddevelopmentoflow-renthousingpoliciesinthefuture,andfurthermeetsthehousingneedsofmorefamilieswithhousingdifficultiesTolaythefoundationfortheharmoniousandstableoperationofsociety.KeyWords:Low-costhousing，Developmentissues，Optimization

目錄 1．緒論 21.1研究背景 21.2研究意義 21.2.1理論意義 21.2.2現實意義 21.3國內外研究現狀 21.3.1國內研究現狀 21.3.2國外研究現狀 31.4研究思路及方法 41.4.1研究方法 41.4.2研究思路 52.界定與理論基礎 52.1廉租住房的定義與特征 52.1.1廉租住房的定義 52.1.2廉租住房的特征 52.2廉租住房的理論基礎 62.2.1馬斯洛需求層次理論 62.2.2貝弗里奇計劃 63．濰坊市廉租住房政策的發展及實施 63.1我國及山東省廉租住房政策的發展歷程 63.1.1我國廉租住房政策的發展歷程 63.1.2山東省廉租住房政策的發展歷程 63.2濰坊市廉租住房政策的發展歷程 73.2.1濰坊市廉租住房政策的發展歷程 73.2.2濰坊市廉租住房政策的實施現狀 73.3濰坊市廉租住房政策的實施內容 93.3.1保障對象 93.3.2租金標準 93.3.3補貼發放 93.3.4申請材料的審查 103.3.5保障退出 104．我國及濰坊市廉租住房政策實施中存在的問題 104.1我國廉租住房政策實施中存在的問題 104.1.1廉租住房保障標準和保障對象單一 104.1.2廉租住房的資金來源有限 104.1.3地方政府不重視，廉租住房政策的宣傳力度不夠 114.1.4退出機制不健全 114.2濰坊市廉租住房政策實施中存在的問題 134.2.1供應數量不足 134.2.2相關配套設施不完善 135．推進濰坊市廉租住房政策實施的建議 135.1濰坊市廉租住房政策制度方面的實施建議 135.1.1提高廉租住房的保障范圍和標準 135.1.2加大廉租住房的資金投入力度 135.1.3健全廉租住房的準入和退出制度 145.1.4進一步擴大廉租住房的供給數量 145.2.濰坊市廉租住房政策運行管理方面的實施建議 145.2.1提高廉租住房的宣傳力度，增強政府的公信力 145.2.2提高廉租住房的配套設施建設，保障社會公平 14結論 15致謝 16參考文獻 17前言隨著經濟的發展以及社會水平的提高，一些低收入家庭的住房難問題顯得越來越突出。房價的飛快上漲使得一些低收入家庭無力購買商品房，政府提出了相應的住房保障政策，其中廉租住房政策就是住房保障的一種，本文主要研究了我國廉租住房政策的發展歷程，以山東省濰坊市為例詳細的闡述了我國的廉租住房在發展過程中遇到的問題，結合西方國家廉租住房政策的經驗采取相應的措施解決我國在廉租住房發展過程中遇到的問題，進而促進我國廉租住房政策的完善。本篇論文主要采用定量分析法以及文獻研究法，通過對濰坊市廉租住房建設數量和廉租住房相關文獻進行研究，發現廉租住房在發展過程中出現的一系列問題，采取相應的措施對問題加以解決。

1．緒論1.1研究背景隨著經濟的發展，住房問題已成為社會突出問題之一，住房需求是公民的基本需求。越來越多的居民因為過高的房價而買不起房，一些低收入家庭甚至都到了租不起房的地步，為了進一步保障居民的基本生活需求，因此政府出臺了相關的住房保障政策用以保障公民的基本居住權。政府通過提供相應的廉價住房和提供相應的補貼資金保障公民的基本住房需求。1.2研究意義1.2.1理論意義通過對我國廉租住房政策的進一步研究，發現廉租住房政策在發展過程中存在的主要問題，推動我國廉租住房政策在實際社會應用方面的價值，進而為我國的廉租住房的進一步發展和實施奠定堅實的基礎。通過對廉租住房政策的深入探討，促進我國住房保障體系的發展和進步。1.2.2現實意義廉租住房政策的實施，緩和了社會矛盾，維護了低收入家庭的基本住房權利和社會的和諧穩定。有利于維護社會公平，防止社會差距拉大，進而為實現共同富裕的目標奠定基礎。廉租住房政策的實施為實現住房全覆蓋目標和建設社會主義和諧社會和全面建成小康社會奠定住房方面的堅實基礎。1.3國內外研究現狀1.3.1國內研究現狀我國在1998年提出了廉租住房的設想，同時發布了《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》。關于廉租住房政策國內研究部分包括以下三個方面。(1)廉租房的保障范圍狹窄。梁小民（2001）認為廉租住房的保障范圍較窄，涉及的人群較少。他提出應該將社會中低收入群體也納入廉租住房的住房保障范圍。望曉東（2007）從住房的保障資金和保障范圍角度考慮，認為我國廉租住房保障對象應該隨著廉租住房政策的發展逐漸擴大，應該從最初的城鎮低收入者等相關群體得到保障之后，然后逐漸擴大至城市合法納稅人、非城鎮戶口的外來務工人員以及城鎮中低收入家庭等。李斌（2009）指出廉租住房的保障范圍不應該只包括城鎮低收入人口也應該包括非城鎮戶口中的外來務工人員和流動人口，這些群體也應該被納入保障范圍。胡媛（2019）指出，我國最初保障住房的對象只涉及本城鎮的低收入家庭，讓城鎮低收入家庭住有所居，而外來的務工人員不在保障范圍內。2011年，我國開始進一步擴大廉租住房的保障對象范圍，開始將城鎮的外來務工人員以及剛畢業就業的大學生納入保障范圍。2014年，我國開始實行公廉并軌制度，制度實施后，人們對公租房的保障范圍一直高度關注，然而一些地方政府沒有開展公租房制度，導致保障性住房處于閑置狀態。(2)關于廉租住房融資制度不合理的研究。巴曙松（2006）對我國廉租住房的融資模式進行了闡釋，指出我國的廉租住房融資制度存在許多的障礙。他指出通過房地產證券化、信托投資基金以及房地產租賃等三大舉措來解決融資制度不合理的問題。趙斌（2008）指出廉租住房建設大部分資金都是由地方政府出資，中央只承擔小部分資金。由于地方政府的資金不足，任務負擔重，地方政府建設廉租住房的積極性不高。秦振揚（2019）指出，我國的公租房存在著資金投資額度大，投資回收期長等特點。在我國的公租房資金投資占比中，政府占總比的70%，其他投資渠道占少數，這就造成政府的資金投資負擔過重。另一方面，雖然我國的保障性住房呈現出進一步擴大發展的態勢，但是主要集中于棚戶區改造，對公租房的支持力度較小。趙以邗（2010）指出我國的公租房和廉租住房應該實行REITS融資模式，用以促進我國的廉租住房和公租房的融資渠道和融資能力進一步提高。(3)關于廉租住房準入與退出機制不合理的研究。袁文全（2007）提出有關廉租住房的退出缺乏明確的法律，導致對違法廉租住房退出機制缺乏嚴格的監管。曾慧敏（2009）提出我國的廉租住房的準入與退出缺乏相應的法律法規以及相應的規范機制，廉租住房的保障對象沒有進行明確的界定，導致廉租住房在實施的過程中出現了一些投機取巧的現象。李嵐（2010）指出我國未建立起居民的誠信檔案系統以及沒有建立完善的居民收入的動態監督系統，從而導致廉租住房的發展進一步受阻。馮銀東、高悅凡（2019）指出，我國的廉租住房退出機制存在立法機制不完善，缺乏統一的退出法律法規。廉租住房缺乏專門的監管機構，缺乏有效的監督和檢查。廉租住房實施過程中，沒有建立相應的績效考核和績效獎懲制度，導致一些管理人員的積極性沒有得提高。鄒開亮、邵帥、宋柯穎（2019）指出公共租賃住房缺乏理論和實踐的支持，在實踐中出現了很多問題，而退出機制不完善就是眾多問題之一。1.3.2國外研究現狀國外學者對廉租住房的研究主要集中在西方國家出臺了廉租住房政策的法律法規。體現在政府在廉租住房政策實施過程中所發揮的作用以及所扮演的角色，以及關于廉租住房配租方式的選擇問題的研究。(1)關于廉租住房制度政策的研究。國外學者出臺許多關于廉租住房政策的法律法規，這些法規主要體現在1955年日本頒布《公營住宅法》，美國為了改善貧困人口的居住條件，在1937年通過了第一個住房保障方面的法案。1949年通過《全國可承受住房法》進一步完善了住房保障制度。1960年，新加坡政府為了保障居者有其屋，通過了《建屋與發展法》鼓勵低收入者購買組屋。英國KleinmanMark指出應該將住房保障制度納入英國社會保障的范圍，根據社會福利分配的相關條件，由政府來進行統一管理。(2)關于廉租住房執行過程中政府所扮演的角色方面的研究。最具有代表性的是比較住房的先驅Donnison(1956)，根據政府在保障住房中扮演的角色的不同，將廉租住房政府發揮作用的角色劃分為雛生型、全面責任型以及社會型三種。雛生型主要指政府對保障住房沒有系統的規劃和建設思路，只是盲目的執行政策。社會型是指政府在廉租住房政策實施過程中政府重點關注低收入家庭的住房問題。全面責任型是政府將居民的住房需求作為自己的主要職責和任務，實現居民住房需求作為自己的主要目標。立宛陶學者M.Burinskiene在文章中探討了政府的住房援助政策，其中對廉租住房的實施主體州政府責任進行了定位，指出廉租住房實施主體是各地方政府和州政府，指出當前市場經濟的條件下，廉租住房是解決貧困群體住房問題的主要方法，各級相關政府應該給予財政支持。(3)關于廉租住房配租方式的研究。在廉租住房配租方式的選擇上HenryJ.Aaron利用替代效用函數，對相關的變量進行了分析，指出廉租住房的配租方式與三個因素有關。這三個因素分別是替代的彈性限度、用于住房補貼的資金份額、以及居民家庭住房支出占家庭總消費支出的比重。DavidDonaidson和CharlesBlackorby指出，實物配租與貨幣補貼相比，具有更強的靈活性與選擇性。政府利用實物配租的方式向住房利益相關者進行住房利益分配。Arthuro’Sullivan指出，美國的公共住房政策不利于美國低收入家庭擺脫住房困難并且容易造成低收入者的進一步階層分化，指出應該實行貨幣補貼的方式增加家庭效用，緩解低收入家庭的住房困難。(4)關于西方國家廉租住房經驗與模式。美國主要通過政府直接興建公共住房、私人部門出資籌建以及用優惠券代替建造公共住宅等方式進行公共住房建設。在低收入家庭的住房問題上提出了很多政策來進行干預。美國政府在1937年頒布首個保障住房法案《臨時住房法案》，該方案的出臺對美國社會上的失業家庭起到了明顯的幫助作用。20世紀60年代，美國由于住房問題出現城市暴政，于是政府開始重視對住房保障問題，加大住房保障的力度。政府對低收入群體通過用減少租金、成立專門的住房保障機構以及興建租金較為低廉的住房等形式加強對保障住房的管理和監督。政府還通過發放相應的資金補貼的方式來解決低收入群體的住房問題。新加坡政府針對人多地少的國情，采取了政府調節與市場調節相結合的方式。20世紀60年代新加坡政府開始著手準備實體房屋建設計劃。1960年頒布《建屋發展法》，成立相應的住房建設局，為建設住房進行規劃。1964年，新加坡政府積極鼓勵低收入困難家庭購買房屋。1968年，新加坡政府對住房公積金的使用途徑重新做了說明，明確了公民可以利用住房公積金購買房屋。1989年，新加坡人均居住面積已達21平方米，全國98%以上的人口擁有了住房。1.4研究思路及方法1.4.1研究方法文獻綜述法，通過進一步的研究我國廉租住房政策這一專題，查閱相關的書籍、整理、提煉、分析廉租住房政策方面的前沿文獻和資料，然后對我國廉租住房政策發展中出現的問題及解決方法做出相應的闡述的過程。定量分析法，運用廉租住房方面的統計資料和數據，對我國的廉租住房進行進一步的規范化研究的過程。1.4.2研究思路首先寫了我國廉租住房的發展歷程緊接著寫了山東省以及山東省濰坊市廉租住房的發展歷程，以濰坊市為例重點研究廉租住房在發展過程中出現的問題，然后根據西方國家住房保障方面的經驗采取相應的解決方法和措施。2.界定與理論基礎2.1廉租住房的定義與特征2.1.1廉租住房的定義廉租住房政策是一種針對既無力購買商品房又無力購買經濟適用房的城鎮最低收入家庭而設計的一種社會保障性的住房政策。廉租住房是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。廉租住房的形式分為：實物配租和租賃住房補貼。最低收入家庭的界定：所謂最低收入家庭是指家庭成員人均收入和家庭財產狀況符合當地人民政府規定的最低收入標準的城市居民家庭。2.1.2廉租住房的特征(1)保障對象具有特定性。廉租住房的保障對象必須符合廉租住房政策規定的城鎮最低收入家庭的申請標準。廉租住房的供應對象范圍較窄，具有一定的社會人群針對性。只有這樣才能確保廉租住房的供應機制與廉租住房的保障對象的相互匹配。(2)補貼方式主要以租賃住房補貼為主，實物配租方式為輔。租賃住房補貼主要指住房保障對象在得到相應資金補貼后，用補貼資金去市場租賃住房。實物配租方式主要是指政府為保障對象提供相應的住房，保障對象按規定繳納一定數量的租金。租金核免，主要是對那些已經租賃了相應住房又符合廉租住房申請條件的低收入家庭，對他們的租賃住房租金采取相應的減免政策，以減輕他們的租金負擔。(3)廉租住房的資金實行政府部門在銀行開設的預算外資金賬戶管理的方式，廉租住房的專項費用用于租賃住房補貼的發放，廉租住房的建設和管理等。(4)廉租住房是具有嚴格申請條件、準入條件、退出條件的住房保障制度。在廉租住房的實施的過程必須嚴格遵循相應的程序和條件，如有違反上述條件則會得到相應的法定機構的懲治。(5)廉租住房對那些城鎮低收入家庭來說具有相應的社會住房保障性，解決了低收入家庭的住房難題。在廉租住房政策的實施中政府占據了主導作用，政府提供了相應的政策和法規，確定了廉租住房的保障范圍和對象、廉租房的準入和退出機制并對廉租住房進行了有效的管理。2.2廉租住房的理論基礎2.2.1馬斯洛需求層次理論馬斯洛需求層次理論在廉租住房政策發展過程中奠定了一定的理論基礎。馬斯洛的需求層次理論把人的需要劃分為生理需要、安全需要、社交需要、尊重需要和自我實現需要五種。生理需要是個體發展最基本的需求，滿足居民的基本住房需要是滿足基本生理需要中一個重要的組成部分。只有居民的基本住房需要得到更好的滿足，才能為后面的需要提供前提和基礎。五種需要相互發展，相互促進，為個體進一步的發展和完善提供理論基礎。2.2.2貝弗里奇計劃英國經濟學家貝弗里奇在1941年負責對英國社會保障現狀進行調查。重新擬定了一套社會保障體系即《社會保險和相關服務報告》。該報告明確規定每個公民都具有受社會保障的權利，受保障居民根據規定每年向政府繳納規定金額的保障費，到期根據規定標準領取相應的保障金和津貼，這些保障金用來保障困難家庭的日常生活的正常進行。貝弗里奇報告中涉及到了社會救濟方面的內容，這方面內容主要用來滿足社會上的低收入群體基本的生活需要。這些基本生活需求中就包括滿足困難群體的住房問題等，因為與廉租住房的發展有相通之處，所以將此理論作為廉租住房政策的基本理論基礎。3．濰坊市廉租住房政策的發展及實施3.1我國及山東省廉租住房政策的發展歷程3.1.1我國廉租住房政策的發展歷程20世紀90年代，我國廉租住房正式開始實施。1999年我國頒布關于廉租住房的首個管理辦法即《城鎮廉租住房管理辦法》。該辦法的出臺為我國廉租住房政策的發展奠定了堅實的基礎，是我國保障性住房建設過程中的重要里程碑。該辦法指出在廉租住房的運行過程中政府擔任主要職能。2004年，為了進一步加強對廉租住房的管理與細化，我國又出臺了《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》，該管理辦法的出臺，標志著我國廉租住房政策進入了一個關鍵性的階段。2007年頒布了《廉租住房保障資金管理辦法》，該辦法進一步對廉租住房的資金的主要來源渠道、資金的主要分配形式、資金的具體管理等工作做了進一步的詳細闡述。標志著我國的廉租住房的資金來源和渠道以及資金分配形式更加的明確和規范。截止到2007年末，全國各地級市以上城市基本上開展了廉租住房制度建設。2014年《關于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》的頒布，標志著廉租住房政策正式從單一的獨立住房保障體系退出，開始列入公共租賃住房的保障范疇，開始出現多種公共租賃住房保障政策并軌運行的局面。3.1.2山東省廉租住房政策的發展歷程山東省政府開始實行廉租住房政策是在1999年。1999年，山東省政府頒布《山東省城鎮廉租租房管理暫行辦法》，該辦法主要依據國務院早前頒布運行的《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》所制定。該暫行辦法明確對廉租住房的定義進行界定，指出了廉租住房的保障標準范圍、保障對象、廉租住房的房屋來源、資金來源以及房屋建設標準、建設用地、申請審批條件、準入與退出等內容。該辦法的頒布標志著山東省廉租住房正式開始實施，為進一步解決城鎮低收入家庭的住房問題提供保證。2004年，山東省政府頒布了《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》，該辦法與暫行條例不同，該辦法的出臺標志著廉租住房政策作為正式的規范條例被確定下來，標志著山東省的廉租住房管理運行與全國的廉租住房管理運行基調基本一致。2008年山東省政府頒布了《山東省廉租住房管理辦法》，標志山東省根據本地的地方特色出臺了關于本省具體的廉租住房政策。該辦法對廉租住房的租賃政策做了進一步的規范，并且根據本省各地區不同的經濟發展水平和條件，靈活的制定省內不同地區的廉租住房長遠發展規劃。2014年，山東省出臺了《關于推進公共租賃租房和廉租住房并軌的實施意見》，該意見的提出，標志著我國的廉租住房政策正式的納入公共租賃住房政策中，兩種住房保障政策開始并軌實施。廉租住房過去未完成的任務繼續執行原來的廉租住房政策，新開展的廉租住房執行計劃開始使用公共租賃住房政策。3.2濰坊市廉租住房政策的發展歷程3.2.1濰坊市廉租住房政策的發展歷程濰坊市廉租住房政策的實施起步較晚，是從2005年開始的。2005年濰坊市政府發布了《濰坊市城鎮租賃住房和救濟住房管理辦法》標志著濰坊市廉租住房政策的開端。該辦法詳細闡述了廉租住房的定義、廉租住房的主要保障對象、主要保障形式、住房的建設面積以及建設用地等的安排情況。2011年，濰坊市政府頒布《濰坊市廉租住房管理辦法》，該辦法著重闡述了城鎮低收入困難家庭以及實物配租方式的具體含義，增加了關于廉租住房后續管理過程中的監督管理問題，上述途徑加深了公民對廉租住房政策的理解，規范了廉租住房的建設與管理。2014年，中央政府頒布了《關于公共租賃租房和廉租住房并軌運行的通知》后，濰坊市政府在2015年頒布《濰坊市公共租賃住房管理辦法》。該住房保障辦法的頒布，廉租住房的保障范圍開始擴展，不僅包括低收入家庭還擴大到了城鎮外來務工人員等“夾心階層”，進一步保障了更多人的住房權利。3.2.2濰坊市廉租住房政策的實施現狀2005年，濰坊市政府頒布《濰坊市城鎮租賃住房和救濟住房管理辦法》，標志著濰坊市廉租住房政策進入了一個新的階段。2007年，濰坊市政府確定了濰坊市直屬區廉租住房的租金標準。根據標準將中心城區的奎文區和濰城區的租金補貼主要標準設為每月5.58元/平方米。而較偏遠市直區租金主要補貼標準設設為每月2.28元/平方米。以上租金標準的設定充分的考慮到了不同地區經濟發展以及收入水平的差異。截止到2007年年底，濰坊市的所有市直區以及所有縣級市和縣都分別建立起了廉租住房制度。2008年濰坊市一共建設廉租住房851戶，其中實物配租方式43戶，租賃住房補貼方式808戶。鑒于濰坊市廉租住房補貼方式集中于租賃住房補貼，2009年濰坊市加大了實物配租方式的補貼，增加實物住房補貼方式房屋116套。2011年，濰坊市政府提出加大住房公積金的使用渠道，除其中涉及的管理費用和貸款準備金，剩余資金全部用于廉租住房的管理和建設。同年濰坊市政府花費2400萬元購買了1000套商品房專門用于實物配租形式的廉租住房。由于住房公積金的補貼，濰坊市廉租住房的每月每平方米的補貼標準也提高兩元。2012年，濰坊市共建設廉租住房335套，累計花費4500萬元。2013年濰坊市共計建設廉租住房165套。2014年開始公共租賃租房和廉租住房合并為公租房。2015年，濰坊市共辦理公共租賃住房3300套，其中貨幣補貼形式408戶。2016年到2019年濰坊市直屬區共計公共租賃租房房源1064套。表3.1濰坊市直公共租賃住房房源信息一覽表序號分布區域項目名稱總套數（套）地理位置1奎文區華安錦繡櫻園89櫻前街與虞河路交匯處東南角虞河路3308號2經濟區居易家園55玄武街新元路交匯處西行100米3奎文區中央生活城114勝利東街與文化路交叉路口東南角勝利東街4778號4濰城區大邦渤景灣329北宮西街與長松路交匯處西北角5高新區玉清家苑114玉清街與銀楓路交匯處東南角銀楓路166號6高新區金豐名苑27臥龍街與銀楓路交匯處東南角，銀楓路322號7高新區金都國際廣場17北宮街以北濰縣中路以西，北宮東街1999號8奎文區銀泉廣場109健康街虞河路交匯處東南角9奎文區江山帝景84虞河路與玉清街交匯處東200米路南，玉清街16346號10高新區華都鳳凰山莊26濰坊市高新區寶通街以南濰安路以西11濰城區朝陽錦園100臥龍街和友愛路交叉路口西北角小計10643.3濰坊市廉租住房政策的實施內容3.3.1保障對象濰坊市公共租賃租房的主要保障對象是城鎮低收入住房困難家庭。公共租賃住房的保障對象涉及到了外來務工人員、剛畢業就業的大學生以及中心城區外來創業及從業人員、市區機關、事業單位新入職人員。3.3.2租金標準廉租住房的保障面積標準為60平方米,補貼標準如下:（1）租賃補貼標準：濰坊市租賃住房補貼標準按照市直屬區的不同而有所差別。濰坊市將租賃住房補貼標準分為兩類，一類是濰坊市經濟發展較快的直屬區包括奎文區、濰城區、經濟開發區、高新開發區、綜合保稅區。凡是戶口在以上五個市直區的城鎮最低收入家庭，每月可領取9元/平方米的補助金。經濟發展較快的城鎮低收入家庭每月可領取5.4元/平方米的補助金。可領取租賃住房補貼第二類的是濰坊市經濟發展相比較慢的市直區包括寒亭區、坊子區、峽山經濟開發區、濱海經濟開發區四個市直屬區。凡是戶口在以上四個市直區的城鎮最低收入家庭，每月可領取的補助金為6元/平方米。發展相對較慢市直區的城鎮低收入家庭每月領取的補助金為3.6元/平方米。（2）實物配租標準：實物配租的前提條件是房屋面積是否超過60平方米。住房面積在60平方米以內的城鎮最低收入家庭，最低收入家庭需要按照市場規定標準租金的40%繳納相應的住房租金，低收入家庭需要按照市場規定租金標準的70%繳納相應的住房租金。住房面積超過60平方米的城鎮低收入家庭，按照市場規定標準中的最低租金標準收取租金。資金來源：濰坊市公共租賃住房的資金主要來源于濰坊市政府以及濰坊市直屬區政府兩部分。按照經濟的發展差異分為兩類，奎文區、濰城區等經濟發展速度較快的市直屬區該區政府需要承擔30%的資金，剩下由濰坊市政府承擔。其他的濰坊市直屬區應與濰坊市政府分別承擔50%的資金。3.3.3補貼發放符合公共租賃住房申請標準的家庭，濰坊市住房保障局首先對資金補貼的標準和資金金額進行核定，然后申請個人可以按照住房保障局的相關規定到指定銀行開設指定公共租賃住房補貼賬戶，然后濰坊市財政部門按照標準每月將相應的補貼劃定個人指定賬戶。3.3.4申請材料的審查（1）最低收入家庭和低收入家庭申請。廉租住房的申請人首先向所在社區的居民委員會提交相應的申請材料。居委會將相關材料提交所屬的街道辦事處。街道辦事處接到材料后，統一移交到本街道所屬的市直屬區住房保障部門。市直屬區的住房保障部門對材料進一步核實，審核完成后移交到濰坊市民政部門。民政部門需要對申請者個人信息進行核查和檢驗，檢驗完成后最后交給濰坊市總的住房保障部門來進行最終的審核檢驗，審核完成交由濰坊市新聞媒體予以公示，公示后發放資格證明，享受保障。（2）新增部分人員申請。廉租住房政策中沒有涉及公共租賃住房政策中所涉及到的新增人員，新增人員的申請材料直接由所在單位直接提交到所屬市直屬區的住房保障部門，其他的申請流程與最低收入家庭的申請流程相同。3.3.5保障退出公共租賃住房實行一年一次審核的審核制度。每年的復核標準與最初申請的程序和條件相同。公共租賃住房中新增保障對象的承租時間為5年，如果承租滿5年，應該按照相關規定有序退出。如果在承租期滿后符合其他公共租賃租房的申請條件可以繼續申請相應的公共租賃住房。最低收入家庭和低收入家庭，在審查相應的收入條件和居住條件后，如不符合規定的申請條件，也需按照相應的規定騰空相應的租房。4．我國及濰坊市廉租住房政策實施中存在的問題4.1我國廉租住房政策實施中存在的問題4.1.1廉租住房保障標準和保障對象單一廉租住房的資格申請標準在《城鎮最低收入家庭廉租住房申請、審核及退出管理辦法》中有明確的規定。申請廉租住房的家庭必須滿足所在地規定的人均最低收入標準、滿足所在地規定的人均最低居住面積標準、家庭中至少有一人為城市戶口三個條件。上述規定的實施，將城鎮務工人員以及那些人均家庭收入滿足標準但是仍然沒有能力購買住房的人員排除在外。廉租住房的申請對象標準將這些“夾心層”排除在保障范圍內，如果上述群體在住房需求方面得不到有效的保障，無論是對社會穩定還是經濟發展都會產生影響。另外，公共租賃住房的面積只簡單的規定為不超過人均居住面積的60%，這就給相應家庭帶來了一些相關住房功能性方面的難題。所以還應該考慮公共租賃住房的發揮的性能，對建設房屋本身的穩定性、便利性等基本外部基礎設施建設也應該考慮進去。4.1.2廉租住房的資金來源有限在廉租住房的建設過程中，配套資金不足時經常出現的問題。根據廉租住房的相關政策，我國廉租住房的建設資金渠道主要來源于以下幾種，（1）我國中央財政劃撥的公共租賃住房保障性住房資金；（2）部分住房公積金；（3）土地出讓獲取的凈收益（一般是總資金的10%以上，根據地區不同有所差異）；（4）地方政府根據公共租賃住房中的實物配租方式獲取的收益;（5）社會捐助及其他方式籌集的資金。在上述幾種資金來源中，除了土地出讓凈收益10%屬于固定的資金以外，其他幾種來源均不穩定，存在不同程度的風險。社會捐助及其他方式的籌款更是困難，隨著房地產市場的暴力發展，加上政府的引導不積極，導致廉租住房在社會上的了解度不足，住房保障方面的公益捐助不理想。隨著社會的發展，廉租住房的硬性任務不斷加大，地方政府的廉租住房建設壓力加強。在我國的廉租住房建設中，中央政府承擔廉租住房建設過程中的一小部分資金，廉租住房建設中的大部分資金都是由地方政府承擔的。而且地方政府的財力有限，只能通過銀行貸款的途徑，這就導致資金的成本高，地方政府的壓力大。因此，地方政府的財力不足是廉租住房發展過程遇到的重要問題。4.1.3地方政府不重視，廉租住房政策的宣傳力度不夠1998年，我國的住房保障制度存在不完善保障范圍窄的情況，政府開始構思廉租住房制度。我國在1999年就頒布了《城鎮廉租住房管理辦法》，指出讓政府在廉租住房政策實施方面扮演統領者，進而向城鎮低收入家庭提供廉租住房以保障低收入家庭公民的基本權利。但是截至2006年，我國仍然還有13個省（自治區），70個以上的地級市仍未建立起相應的廉租住房和公租房制度。主要原因主要是由于地方政府的不夠重視以及草率應對，一些地方官員認為如果實行廉租住房制度將導致商品房的價格被拉低，從而影響地方政府所謂的“第二財政”收入，影響到當地經濟的發展以及當地相關政府官員的績效水平。并且現在我國的廉租住房制度沒有建立嚴格的獎懲機制和評估機制，導致一些地方政府官員存在僥幸心理，認為這些都不會對自己的不作為造成威脅。4.1.4退出機制不健全我國的廉租住房退出機制不健全主要體現在以下方面：首先，沒有建立相應的公民收入查詢體系和收入征信體系。各地方的管理機構對居民的實際收入情況沒有一個準確的了解，即使對每月的工資水平有了解，但是也存在申請者賺取外快等情況。其次是對申請者的個人申報不實情況的沒有有效的懲罰措施和相應的法律制裁和懲罰。這就導致存在大量的謊報不實信息以及制造假材料等情況，導致一些符合申請條件的申請者反而沒能得到相應的住房保障。最后就是我國的廉租房政策退出機制只規定了退出條件，而沒能給退出者提供相應的退出保障，從而出現居民退出廉租住房后實際的生活水平降低的情況。表4.1部分城市廉租住房退出機制城市退出標準退出方式懲罰措施貨幣補貼實物配租北京連續一年超出北京市城鎮居民最低收入標準。停止發放限六個月之內騰退住房申請人出現騙租、期騙隱瞞真實家庭現狀而享受相應的住房保障的情況，申請人根據廉租住房配租的標準，按照廉租住房所在地的租金標準補足相應的承租期的租金。廣州家庭人均資產已超過廣州市規定最低標準的。通過購買住房等形式具備相應的住房條件的。出現不符合廣州市廉租住房規定標準的其他情形。領取租賃補貼的，給予保障對象12個月的過渡期，過渡期內發剛租賃補貼的50%:過渡期滿，停止發放租賃補貼。廉租住房政策中按照實物配租方式來獲得補貼的家庭，應該按照廉租住房政策約定的時間騰退相應的住房；暫時因為特殊情況無法騰退廉租住房的家庭，給予12個月的租房緩沖期，12個月時間里按照同期市場住房的租金繳納住房租金。12個月后，仍然不騰退住房家庭，按照現行市場標準租金繳納費用。申請人出現騙租、期騙隱瞞真實家庭現狀而享受相應的住房保障的情況，由廣州市房改辦住建辦收回房屋，按照同時期市場交納租金的標準填補相應的住房租金，如存在貨幣配租情況，應該歸還相應的補貼資金。構成犯罪的移交司法機關依法追究刑事責任。上海家庭收入超過城市最低保障的。是當前居住的住宅需要搬遷的。是家庭人口出現變動的。停止發放一旦家庭的人均收入超過最低保障規定的標準，又或因為其它問題達不到廉租住房繼續申請資格的家庭，給予這些家庭半年內的過渡期，到期后退出廉租住房申請人出現騙租、期騙隱瞞真實家庭現狀而享受相應的住房保障的情況，由上海市區廉租辦按照市場租金標準收回相應的租金，貨幣配租方式應當停止發放相應的貨幣補貼。4.2濰坊市廉租住房政策實施中存在的問題4.2.1供應數量不足濰坊市的保障性住房主要集中于棚戶區改造和經濟適用房建設上，最近幾年加大了公共租賃住房的力度，但對廉租住房的建設數量一直不大。濰坊市的廉租住房建設儲備不足，發展緩慢。廉租住房數量滿足不了當前低收入階層的需要，房屋的供給與需求方面產生了嚴重的沖突。濰坊市的廉租住房主要以新建設的住房為主，能夠收購的住房數量少，廉租住房的房源來源單一，住房供給數量少。同時，隨著經濟的發展，越來越多居民開始選擇在市區內購買住房，這就導致公有住房的數量越來越少，社會捐助的房屋數量有限，廉租住房的數量供給不足。4.2.2相關配套設施不完善濰坊市的廉租住房建設小區主要分布在城市的外圍，不太發達地區，這就導致居民的交通不便利，乘車困難，影響了居民的正常上下班時間以及學生上下學的時間。另一方面廉租住房建設在城市的中心區是不現實的問題，這樣就導致了一些申請者在申請廉租住房的過程中面臨兩難選擇，一邊是有房住另一方面是有工作有收入。由于廉租住房的資金建設緊缺，廉租住房的周圍設施建設也不完善，治安條件差、沒有休閑鍛煉的地方等。相關設施配套不健全明顯有違社會公平。5．推進濰坊市廉租住房政策實施的建議5.1濰坊市廉租住房政策制度方面的實施建議5.1.1提高廉租住房的保障范圍和標準進一步提高廉租住房的保障范圍和保障標準。保障范圍增加群體包括外來務工人員、不符合條件又買不起房的中低收入家庭以及剛畢業即將工作的大學生等。將這部分人適當的劃入廉租住房的保障范圍對社會的發展以及社會公平都有進步意義。保障標準方面的局限主要是不能僅以保障面積作為唯一的衡量指標，還應該對廉租住房申請家庭居民的實際需求進行合理的規劃。不能在廉租住房的分配過程中進行籠統的安排和規劃，而是應根據申請人的現實情況來劃分，主要包括根據申請人的身體狀況可以安排一些較低層的樓房，對家里工作孩子上學距離較遠的可以安排一些跟實際的工作單位和學校距離較近的住所等，采用柔性化的方式將廉租住房進行進一步合理的分配和發放。5.1.2加大廉租住房的資金投入力度加強中央的轉移支付能力。我國自稅制改革之后，中央承擔的資金份額越來越少，地方承擔的資金份越來越多，以上措施直接的導致了地方政府的資金不足，沒有足夠的資金來解決相應的社會保障問題。因此中央應該科學合理的調配中央財政預算，加強對住房保障方面的資金支持。應該好好利用社會力量這一因素，地方政府應該用優惠政策鼓勵社會力量積極參與到廉租房的建設過程中來，促進廉租住房建設主體的多元化。5.1.3健全廉租住房的準入和退出制度建立廉租住房的評價指標，建立相應的準入與退出指標評價體系。加強廉租住房的動態監測，建立廉租住房申請者的個人征信系統建設。建立個人的信用系統檔案，將個人的信息、經濟情況記錄檔案，為廉租住房申請者的準入與退出方面提供一手的資料。根據申請者的信用等級來判定是否符合廉租住房的申請和退出標準，實行互聯網個人信用電子檔案，降低審查的復雜性，節約時間。同時完善廉租住房的監管系統，加強廉租住房建設過程中的內部監督和外部監督，建立相應的法律法規，對違反廉租住房申請和退出流程的申請者給予相應的法律處罰。5.1.4進一步擴大廉租住房的供給數量廉租住房的供給數量是廉租住房政策實施過程中的一項重要指標。保障廉租住房的房源充足，根據每年廉租住房的申請人數有一個大概的數量上的估計。強化廉租住房的規劃建設，調整廉租住房的供應結構，進一步保證廉租住房實物配租房源的充足。同時要進一步加大租賃住房補貼的資金，保障資金金額充足。廉租住房租賃住房補貼方式相比較廉租住房實物配租方式具有節省空間以及節省相應的規劃上的優勢，可以在廉租住房建設過程中加大對廉租住房租賃住房補貼的力度。5.2.濰坊市廉租住房政策運行管理方面的實施建議5.2.1提高廉租住房的宣傳力度，增強政府的公信力地方政府對待廉租住房建設應該擁有長遠的眼光和良好的期望，要更快的加大廉租住房的建設力度和宣傳力度，加強廉租住房制度的建設和維護。各級政府要緊跟全國各地廉租住房建設，學習各地方政府的廉租住房建設經驗，進一步保障低收入家庭的住房水平，