XX區XX鄉房地產可行性研究報告（下）土地是不行再生資源，一個工程的土地價值是有多種因素綜合作用的結果。土地所處的地理位置，周邊的自然環境，人文環境，市政配套及接近樓盤的品質等，打算了此地塊大局部的市場家者，因此，我們首先從地塊環境入手調查分析。

1.土地性質及地理位置綜述

地塊面積：凈用地面積8.37公頃，近似平行四邊形，周邊主要有水塘，菜地和村鎮建立用地構成，較平坦。

該地塊位于XX區XX鄉石橋村，遠為農田，整個地塊較平坦，無丘陵，小山包，且地塊的延長四周也大致是一望平原，地塊四周有叫多的村莊，主要有石橋村，塔子湖村（由漁家墩，福園村，蘆家墩三個自然村構成），新春村（有2023人左右）；還有成片的采地和零星的湖面分布在地塊四周。

2.地塊自然景觀及環境質量

2.1自然環境

該地塊總體來看屬于平原地區，空氣較好，無大型污染，植被水系豐富。

以下為地塊四個方向的環境狀況：

1.南向

遠望是一條長條沿路而建的現代化建筑，能模糊感受到大都市生活，京廣鐵路從旁邊橫貫而過，由遠及近是大片開闊地帶，無障礙物，接近的XX大道平行延展，該方向上因有一高壓輸電線路沿XX大道方向鋪設，使得該方向上無論近看或遠望的視線都被干擾，另外區域環境因建立大路略有空氣和噪音污染。

2.北向

北面眺望張公堤，成片的草地，帶狀的防護林區沿堤分布，大片的湖泊，蓮池密布，自然村落散布其間，湖水清亮，空氣清爽，安靜而漂亮，但近處有零星的小村落減弱了風光。

3.東向

遠方較開闊，中部為建立中的東方恒星園，近處的竹葉山路邊為商鋪，工棚映入眼簾，黃孝河平行流過，模糊有河水淤積下來的異味。

4.西向

西對姑嫂樹路，進處無高層建筑，視野開闊，遠眺現代都市居民區，模糊可見正在施工的新華家園，自然村落和耕田水塘由遠及近步入視野，也是因大道的施工沿路有灰塵。

2.2工程周邊狀況

我們選擇以本地塊為中心，南至五干道（進展大道），北至張公堤四周，東西以姑嫂樹路和岱黃大路兩側為界，集中調查。

1．地形地貌狀況（詳見附圖地形地貌圖）（略）

2．物業形態劃分圖（詳見附圖物業形態劃分圖）（略）

3．局部放大圖（詳見附圖局部放大圖）（略）

1.岱黃大路一帶區域調查

自然環境：該帶為平原地段，靠近黃孝河，兩旁不遠處有若干小湖，四周的村落有石橋村，塔字湖村，新春村，都屬于XX鄉。XX鄉鄉政府靠近竹葉山路，距石橋村不到500米。四周設有成片的自然林或人工林，惟有路兩旁不多的樹林，大車過后，塵土飛揚，該地段綠化較差，但也沒有什么大型的污染源。人文環境：沿路兩旁的居民來自不同的地方，主要是石橋村，塔字湖村等四周的村落。另外還有武昌，漢口，漢陽的居民到此打工。同時有黃陂等四周區縣的居民。他們大多是出外打工來到這里，租用當地居民的住房，沿路地帶和石橋村也許有2-3千人。居民的房屋大體為2-3層，比擬簡陋。

經濟環境：有一大型鋼材市場，路兩旁始終到石橋村居民的收入水平不等，屬石橋村的居民每年固定有1000-1500元的收入，來源于村辦企業，承包隊，出租房。另外村民可選擇在路兩旁租商鋪，進展第三產業，或在一些私人辦的公司打工，如XX新基業混凝土有限公司等，他們的收入較高，每月有1000元左右的收入，另外有些較大的公司都有集體宿舍，員工來在各處，有的住在二七路。

此處本地塊東北方向的村落屬于石橋村六隊，該隊共有60戶，約250人，村民主要以種田，打工，出租房為生。對村大隊而言，收入主要以“賣地”為主（該村的集體地約400畝），收入該居民發放補助，根本上每戶居民為4000-5000元/年。該村交通不興旺，小學，中學都比擬遠。居民主要以石橋村人為主，有一些來自黃陂等地區的打工者。工廠很少，只有幾個村民自辦的個體小企業。雇員多為本村居民，村民自建房多為二層樓房，建筑面積約400平方米左右，許多房子由外來者租住，該村的水電，通訊等都不完善，綠化狀況較差，四周有許多廢墟空地，根底設施和公共設施都不完善。

2.塔字湖村至張公堤路段調查

自然環境：沿線區域自然風景較好，多湖泊村莊釣魚臺，無污染，空氣清爽，風光怡人。沿張公堤路段以綠地，防護林區和湖面次第構成，地勢平坦；塔子湖路段屬平原地區，沿路自西向東依次分布新春村，塔字湖村（由漁家墩，福園村，蘆家墩三個自然村構成）。周邊以菜地，耕地為主，零星分布水面，石橋村路段根本同上。

社會環境：該區域位于XX區邊緣。縱有張公堤，橫有竹葉山路，內為塔子湖路段，交通便利，有726，69路公交車。給排水設施齊備，供電設施相對缺乏，但具備進展條件，有待進一步建立，通訊便捷，暖氣設施有待進一步開發建立，有液化汽供給站。

經濟環境：該區域人口經濟實力不強，居民收入水平普遍不高，工礦企業大都以民營，私人企業為主，現到達大都處于半停產狀態，但私營企業仍具相當活力。商業，金融業，效勞業仍處于落后的萌芽狀態，有銀行，合作社零星分布其間。當地居民收入差距較大，新春村，塔字湖村平均月收入在1500元左右，主要以房屋出租，村辦工廠承包，打工，養殖為主。

3.姑嫂樹路段調查沿張公堤段以居民區為主,零星間隔有林區和小塊菜地,無商業門面,有兩個工廠及XX新世界畜禽水產市場。沿線有35路車通行,根底設施,公共設施相對滯后。姑嫂樹路段以民營,私營工廠為主,大都處于半停產狀態,另外該區域內設有XX市勞教所,戒毒所。居民收入主要以經營釣魚臺,打工,出租房屋為來源.道路狀況較差,路面較窄,且坎坷不平,綠化很少,自然環境一般,無污染.

整個經濟實力較同區域內其他村較強,交通也便利,根底公共設施也相對完備,但自然環境,景觀不如其他村。

4.XX大道西段至石橋村一帶

屬石橋鄉行政劃分,居民約800戶。因沒有土地,鄉民很少務農,鄉里只有少數魚塘。鄉里人們生活來源主要靠外出打工和房屋出租,每戶的房屋大局部為2-3層的樓房.區內企業和少,大局部已關閉,只有少數幾家如佳樂化學涂料有限公司,田田股份集團有限公司在經營。漢口殯儀館就在石橋村路旁,有兩所學校,一所幼兒園,兩個集貿市場,一個衛生所和幾個小診所,因XX大道在建,鄉里的水電非常便利。

5.黃浦路一帶至工農兵路一帶

自然環境:沿線因是城區主干道,叫喧嘩,進展大道至姑嫂樹路兩側臨街多為建筑,底層為商鋪門面,上層為居民居住。二七路沿線景觀較差,正在進展根底設施道路建立,旁邊多為低層住宅,商業用房較少,離二七路幾十米以外為江漢鐵路西線，鐵路線以外是大片的農田.

人文環境:進展大道一帶科,教,文,衛,消遣等公用設施一應俱全。進展大道臨街主要是商鋪,背街處大多為住宅,其中進展大道,二七路四周都有村莊:黃浦園豐村,勝華村,人口數量均在2023-3000人之間。

經濟環境:進展大道一帶較繁華,銀行,酒店及商業網點較多;二七路現今在修建大路,路旁有零散建筑物,大局部要拆遷,道路通車后,經濟環境會有大幅度的提高。

二、XX地區區域分析

1.根底設施狀況分析

1.1交通狀況1.2人文環境及生活配套設施

地塊周邊商業網點和金融機構交齊全的主要位于進展大道和姑嫂樹路沿線,如世華大酒店,中百倉儲,農行,建行等,但距離本地塊較遠,岱黃大路沿線主要為小的商業鋪面,專業性市場,無酒吧,網吧等消遣設施。教育機構不健全,僅有華中高級中學,塔子湖小學和黃浦園豐村小學,田園小區小學等,醫療設施缺乏,主要為小的門診部。總的來說,人文環境幾生活配套設施較差,是工程開發的一大劣勢。

1.3市政配套設施

水:該地塊用水有宗關水廠供應,在地塊南側的XX路建有管徑為300毫米的給水管,地塊用水可由該管接入。該地塊雨水屬入黃孝河系統,污水屬入三金潭污水系統。該地塊南側的XX路建有排入黃孝河的雨水箱涵,地塊雨水可接入該箱涵,地塊周邊尚無污水管。氣:整個XX地區目前有三種供氣方式,瓶裝液化石油氣,小區氣化和管道煤氣,其中管道煤氣有管道煤氣公司供氣,有趙家條儲藏站沿黃浦路延長線埋設DN500管道至XX生態花園一帶,XX路在黃浦路延長線西側已埋設DN300現狀管道,東段管道氣有管道煤氣公司也正在籌劃埋設DN300管道。居民習慣:此地區居民主要為當地農夫,生活以打工,種植,養殖為主,年收入水平偏低,居民的文化水平不高,勞動之余,以閑聊為主,對外界根本不關懷和接觸較少,但由于地理位置靠近城區以及外來人員的影響,生活已開頭城市化傾向。

2.XX地區住宅市場調查

2.1XX地區總體規劃及土地出讓狀況XX地區大約有2.5萬畝地,已征用一萬畝,尚未征用的地塊有1.5萬畝.有四十余家開發商已征用土地,其中有征地指標的約為30家,但尚無工程,依據現狀和路網分隔,將XX地區分為:黃浦路下沿線以東以西兩塊,黃浦路下沿線以西稱為左塊,黃浦路下沿線以東稱為右塊。

下面我們據此論述XX地塊的出讓狀況(以下狀況屬規劃局人員介紹,僅供參考):

右塊地出讓狀況:左塊地出讓狀況:右塊地黃浦路下沿線有佳海華苑和竹葉苑兩個工程,朝北上方為東方恒星園,再向上為XX鄉政府和XX生態花園及世紀家園,黃浦路下沿線與竹葉山片東部為萬隆科技工業區等。

2.2XX地區開發覺狀及態勢

XX地區目前開發的住宅小區主要集中在大黃大路以東，現有XX生態花園，世紀家園，東方恒星園，佳海華苑，招銀竹葉苑等五個工程，另外，靠近塔子湖一帶還有夢湖花園，澳門花園兩個工程．XX地區的住宅物業形態有多層，小高層，高層，單體別墅，聯體別墅。XX地區住宅呈現出明顯的走勢特點：規模不斷擴大，價格穩步上升，社區文化濃郁，多層住宅暢銷，客源面有待擴展等，下面是價格，付款方式，區域進展，供求關系，物業形態，戶型，物業治理，目標客源等８個方面的調查統計狀況．

2.2.1區域進展狀況2.2.2供求關系2.2.3價格

2023年XX市住宅的價格全面上漲，今年內將持續上漲，從本區域樓怕的營銷來看也是如此，各樓盤的多層起價一般都上漲到1500元/平方米以上，均價到達1760元/平方米以上，小高層，高層和別墅的價格更高。XX大道建成通車，各樓盤的配套設施到位后，品位的培育成熟后，多層的均價會漲到1900元/平方米以上，這個漲幅是漸進式的。同時本區域樓盤比市內同比樓盤低1000元/平方米左右，是客戶選擇在此置業的最重要因素之一。

2.2.4付款方式

隨著購房客戶的理財力量的成熟和投資途徑的增多，購房客戶選擇按揭方式購房越來越多，如XX生態花園，80%的客戶選擇按揭方式購房，東方恒星園更是到達88%，按揭的成數高，年限長，已成為吸引客戶購房的一個重要條件。

2.2.5物業形態

本區域的物業形態已形成已多層住宅為主的格局，將來仍將是以多層住宅為主，小高層，聯體別墅為輔的格局。這符合本區域人口的規劃要求和客戶在此置業的生活要求和環境需求。

2.2.6戶型2.2.7物業治理

物業治理以人為本，突出人性化，社區文化，智能化竟是時下物業治理的主流，營造深厚的社區文化環境，維護舒適溫馨自由的生活氣氛，在物業治理上強化以人為本的理念和加大效勞的范圍，形成肯定的口碑將是本區域物業治理的方向。

2.2.8目標客源

目前，在本區域購房的客戶大都是黃浦路和進展大道沿線的鄰近區域客戶。今明年隨著區域的市政配套設施的完善，樓盤知名度的提高，來此置業的市內客戶，特殊是有房需要換環境的置業換房客戶（政府公務員，企事業單位人員，生意人）仍將是本區域重要的目標客源。

二、工程周邊主要物業分析

晨星苑

1.工程規劃2.戶型設計戶型1*12*23*2錯式復式分布18層單身公寓18層單身公寓多層，小高層小高層多層

比例20%15%45%15%5%

3.價格策略4.宣傳推廣5.銷售狀況6.客戶分析

客戶主要是以工商，稅務，證券，銀行，設計院等行政企事業單位中高收入人員，另有局部中小企業的業主。

三、工程周邊主要物業分析

晨星苑

1.工程規劃2.戶型設計戶型1*12*23*2錯式復式分布18層單身公寓18層單身公寓多層，小高層小高層多層

比例20%15%45%15%5%

3.價格策略4.宣傳推廣5.銷售狀況6.客戶分析

客戶主要是以工商，稅務，證券，銀行，設計院等行政企事業單位中高收入人員，另有局部中小企業的業主。

XX生態花園

1.工程規劃2.戶型設計

一期主要戶型2*2和3*2，面積為90-130平方米，詳細指標如下：

戶型2*23*24*2復式比例10%45%30%15%

二期主要戶型為２＊２和３＊２，面積為９０-１４０平方米，詳細指標如下：

戶型2*23*24*26*2

面積89,98120,140154173

比例41%44%10%5%

3.配套設施

小區配有局域網，三網合一，大型會所，網球場，露天音樂泳池，健身房，美容中心，購物中心，幼兒園，大草坪，闊葉林，管道煤氣．二期將停車場全部設計在地下。

４.物業治理

有XX金冠物業治理公司進展智能化治理，物業治理費為0.5元／平方米*月

５.價格策略６.宣傳推廣

主要采納派發宣傳單的宣傳手法，同時參與了兩次房交會，在竹葉山轉盤處有戶外廣告。

７.銷售狀況

首期498套2023年5月剛推出便銷售火爆，其中大戶購置占較大比重，據悉空軍雷達學院買了6棟，XX鄉政府購5棟，一期已根本售完．2023年5月份完成銷售額500萬，6月份完成銷售額700萬，由于調價緣由７月份以后，未超過500萬。其中3*2的戶型銷售最好，主要緣由還是因在區域內價格較低，戶型較好，迎合了客戶需求。缺乏之處是局部衛生間為黑房。

８.客戶分析

一期主要客戶為集團購置，雷達學院購6棟，XX鄉政府購5棟，散戶主要為XX區行政企事業單位人員，生意人較少，98%的散戶購房自用改善居住環境，其中為子女購房的比例較大，80%以上的客戶采納銀行按揭貸款的付款方式。

竹葉苑

1.工程規劃2.戶型設計

竹葉苑在戶型設計上以大面積為主，詳細戶型指標如下：

戶型3*2*24*2*24*3*36*3*3分布D區C區C區A區B區A區B區

比例46%9%30%15%

3.配套設施

竹葉苑小區周邊局部景觀住宅底層架空，作為休閑綠化用地，融洽小區內住戶，社交氣氛；小區內道路兩側鋪設植被花草并預留停車位，泊車位可達55%，廚房設置集中排煙管道，管道煤氣，每戶配置ＩＣ卡煤氣表．預留上下水接口，便利住戶裝修，衛生間預留上下水接口，采納自然采光；可供應有線電視，電話，數據通訊線路，每戶預留電話及有線電視接口；水表，電表出戶，可供應ＤＮ15水表，配置供電容量8ＫＷ，40Ａ電表，一戶一表，供電線路引至室內掌握開關．小區內還設有醫療中心，文化中心，老年樂園，少兒樂園，門球場，社區內還設有會所，幼兒園，金融，郵政效勞等。

4.物業治理

有省級先進物業治理公司招銀物業實行全方位智能化的物業治理，向住戶供應安全，便利修理效勞．全天侯二十四小時巡更，紅外線監控，閉路電視監控，戶內安防聯網，車輛出入治理，抓業清潔人員負責苑內公共衛生，垃圾袋化集中清潔，家庭清潔報紙雜志代定，家電修理；代定飛機，火車票，物業租售代理等多項效勞．設備維護，電話通知，１５分鐘內上門效勞。

５.價格策略６.宣傳推廣

目前竹葉苑尚未開盤，正處在內部認購階段，2023年XX金秋貿易洽談會上首次亮相取得了相當的勝利，隨后又參與了2023年11月的房交會，同時在竹葉山轉盤處設有一戶外廣告牌，售樓部設在竹葉山轉盤處。目前處于前期的預備階段，將于4-5月正式開盤。

７.銷售狀況

竹葉苑在武洽會上取得了較大勝利，在內部認購階段，積存了大量的意向客戶，同時已實現認購銷售100套。

８.客戶分析

從前期銷售狀況來看，客戶主要來自進展大道和黃浦路鄰近地段的一些行政企事業單位中高收入人群，客戶分布區域不廣，客戶購房主要是為了改善居住環境．

佳海華苑

1.工程規劃2.價格策略

早期聯體別墅價格為2500元／平方米，單體別墅價格為3500元／平方米，花園**贈送．付款方式敏捷多樣，一次性付款，免息分期付款，銀行供應七成十五年按揭，幫助辦理公積金及組合貸款。

3.銷售推廣4.銷售狀況

佳海華苑銷售狀況較差，目前僅售十幾套，銷售率約10%。

5.客戶分析

客戶主要為開發商的關系戶，直接實現銷售僅兩三套。

世紀家園

1.工程規劃2.戶型設計

以中大戶型為主，面積在86-320平方米之間，共23種戶型，主力戶型為3*2約占34%，一期戶型指標如下：

戶型／多層２室３室４室５室數量733521024戶型／小高層３室４室躍式５室躍式

數量28014056

比例58%29%13%

調查結果說明：

1、工程所在區域已成為一個大型的居住新區，各種檔次的居住小區競相爭艷。

2、工程所在區域雖然居住小區較多，但主要是以中低檔次為主，真正稱得上高品質的小區較少，因此，該區域內以中低檔次的物業競爭最為劇烈。

3、工程所在區域內有特色的樓盤較少，還沒有真正成型的致命品牌。

4、中、低檔次樓盤之間的價格差距不大，中、高檔次樓盤之間的價格差距則較為懸殊。

5、在調查的全部樓盤中，大多數都實行隨行就市的追隨策略。

6、同XX市其他區域相比，區位差異帶來的價格變化影響相對較小，打算價位的更多的是物業的品牌、品質。

四、XX鄉消費者調查分析

1.消費者需求調查

2023年區域在售樓盤實現銷售約10萬平方米，客戶主要來自周邊地區，現對已購房客戶進展調查統計。

1.1客戶類別

來此區域置業的客戶主要分布在進展大道和黃浦路沿線，竹葉山花橋四周等鄰近XX的范圍。如XX生態花園，空軍雷達學院，XX鄉政府集團購置占很大比重，其他工程客戶也是以周邊地區為主。已購房客戶區域分布如下：

區域XX江漢其它

比例80%15%5%

已購放客戶職業分布

行政事業單位科研教育單位個體私營企業

45%45%10%

由于XX屬于新區開發，目前區域樓盤客戶主要還是周邊地區，來源并不廣泛，客源挖掘潛力較大。客戶類型主要為國家行政企事業單位，科研教育單位，個體私營業主這幾種常規的住宅消費類型。

1.2購置力1.3購置動機

此區域置業的客戶多為二次置業，客戶購置動機主要為改善居住環境．購置動機如下：

換環境結婚用投資

87%8%5%

1.4客戶認同的因素

選擇在此置業的客戶對小區的認同因素依次為：

因素環境好距離近戶型合理付款方式價格升值潛力

比例70%50%50%20%20%15%

從成交客戶因素分析客戶多認同區域環境，其次是距離遠近（即離工作單位或原有居住區域遠近），戶型合理，付款方式敏捷，價格，地段進展前景。

第四章工程開發經營優勢點與時機點分析

一、房地產投資工程開發經營時機形成模式

經營時機的實質是尋求、識別、把握企業可進取的市場空間。

經營時機是外部市場、環境條件中的有利條件的綜合態勢與企業本身優勢的結合。

經營時機轉化為工程共性以后，即成為在劇烈的市場競爭中工程的優勢點、競爭點、賣點。

二、工程開發經營優勢點

本報告

一、

二、三局部對該工程作開發經營環境分析時，已作了很多爭論。現對該工程真正的、突出于XX鄉住宅市場的優勢點集中如下。

（1）工程開發經營期幾年內相關的經濟大“勢”。

①國家宏觀經濟走出低谷，進入上升富強期，恰恰是本工程的開發經營期。

②住宅業房改、金融、投資、財政、市場治理等政策逐步到位，住宅業將面臨有利的政策法規環境。

③置業意識——古往今來中國文化觀念的組成局部，已經重新泛起，并將成為全社會占主導地位的消費觀念。全社會小康后的家庭消費將首先集中在住房條件的改善方面。

（2）工程的區位優勢與地段優勢及其進展空間與規模

①XX花園的自然環境，在XX市得地獨優，其遠離市中心；

②XX花園可作為XX區、XX鄉企事業單位人員，私營、民營企業家抱負的生活基地；

③XX花園占地近百多畝，規模適中，可作為經濟住房，是置業的抱負地方。

（3）工程公司企業領導核心與公共關系狀態。

①工程開發公司領導核心可實行新組建的班子，在人事、財務治理等方面可實行全新的體制，

②工程開發公司領導層經營思想應以營造精品品牌，為XX市人民，XX鄉政府作出奉獻。

③工程也可以運行類似于BOT模式，這也將將得到政府的充分支持。

上述這些優勢點的正