房地產企業的財務風險管理摘要：房地產是關乎到民生的重要產業，已成為經濟中的支柱性產業。而房地產面臨的市場環境復雜，資金周期長，導致房地產的財務風險極為突出。房地產財務風險主要來源于各種負債，負債越多則面臨的風險也就越大。本文首先分析房地產財務風險的主要來源，并針對房地產資金籌集、投資及日常運營三大環節，給出風險管理的主要對策。關鍵詞：房地產企業；財務風險；風險管理一、引言房地產在我國有過很大的發展空間，創造出的成績也令人矚目。然而房地產不同于其他行業，有著高收益優勢的同時，還存在投資額大、投資風險較高、資金周期很長等問題。我國的房地產起步較晚，導致房地產企業的基礎和規模都比較小，并且房地產行業的規范也沒有完善的標準。另外從金融環境上來看，金融系統本身也不健全。這些劣勢導致房地產企業的財務風險很大。因此，在房地產企業運營過程中，優化財務結構，合理控制財務風險顯得尤為重要。本文將詳細分析當前房地產企業所面臨的財務風險，并為做好風險管理，降低財務風險提出一些合理化的建議。二、房地產財務風險分類房地產財務風險主要來源于以下三個方面：1.償付風險。房地產開發公司在起初投資開盤時，大部分都來源于借貸，因此在運營過程中，必須按時將借貸的本金與利息付清。如果用借貸方式蓋起來的樓盤，不能按原計劃完工并獲得收益，則房地產企業將會面對無法按時償付對應債務風險，這就導致公司的資金鏈發生問題，從而引發資金鏈斷裂風險。其后果顯而易見，輕則對公司信譽有影響，重則可能導致被破產清算。2.債務成本變動的風險。由于資金的周期較長，房地產企業在負債期間難免出現市場經濟環境的變化，比如通貨膨脹等。這種環境變化使得債務資本的利率發生變化，如果出現利率增大，則使得公司運營的實際成本增大，導致房地產企業的收益會被增加的成本所抵消，重則出現總體的負增長。3.再融資渠道與成本風險。對于負債運營的公司，債權人對公司的信任程度逐步降低，導致房地產企業重新籌資時的成本更高，重新籌資時能夠通過的渠道也會出現不少限制，與負債率小的房地產企業相比，有明顯的劣勢。從上述分析來看，房地產企業的財務風險主要來源于負債，負債量越大，對應的財務風險也就越高。而房地產的資金投入門檻高，因此房地產企業的負債是在所難免的，因此房地產企業在籌資時，必須謹慎行事，把等閑降到最低。三、財務風險管理措施面對房地產所面臨的機遇與挑戰，房地產企業必須有足夠的風險預測與風險管理能力，特別是對未來的風險趨勢，必須采取科學合理的方法去控制風險。風險管理主要體現在基金籌集環節。資金籌集環節風險管理。第一、需要建立合理的基金結構，規避不必要的籌資風險。對于房地產企業，信用記錄良好并且擁有土地使用權，是貸款時的兩大優勢。然而房地產企業不能濫用這個優勢，必須理性地把將來可能引發的風險控制在一定范圍內。需要通過對債務和權益金融的合理安排，得到最佳的資金結構。主要手段一方面要將公司前景、資金回報等作為決策出發點，不同的內外環境下選擇合理的策略，另一方面對長期和短期債務的分配要合理，使得房地產企業的短期債務償還量在還債能力可接受的范圍內，并且對流動負債進行及時合理的處理。在此過程中，需要對企業本身的能力、可使用資金等要有充分的認識。第二、擴展籌資渠道。目前房地產企業發展的最大瓶頸就是對融資規模的限制。如今國家抑制房價上漲，使得房地產企只有降低籌資所帶來的成本，才能有利可圖，因此多元化籌資成為必然的趨勢。至今，向銀行貸款籌資是主導模式，然而企業債券卻沒有良好發展，因此打通債券籌資不失為一種好方法。而這種籌資方式的實現與否取決于政府有關部門的政策，因此房地產企業必須對相關政策的修改持有高度的敏感度。籌資還可以利用投資信托、海外房地產基金、私募籌資、典當融資、合伙開發等不同的渠道獲取。第三、嚴格監管擔保。大型房地產企業旗下有很多子公司，當子公司的資金不足時，母公司可以從中擔保，通過向銀行借貸或其他擴展渠道得到融資。作為母公司必須對子公司的擔保申請做嚴格的審查，并在資金運行過程中提出合理化方案，使得子公司較快擺脫困境。第四、建立完善的預警系統。預警系統是根據房地產企業在實際運營過程中所得到的財務、管理、市場等資料，運用數學和經濟學模型對財務風險進行預測，進而達到減少風險的目的。在此過程中房地產企業必須立足市場，根據內外環境變化做最優決策，以避免投資決策失誤所帶來的財務危機。2.投資環節風險管理。房地產開發商在開發新項目之前和工程進行過程中必須對項目做定性、定量的分析，對資金數額等關鍵問題進行必要的預測，以達到減少建設過程中的投資缺口的目的。具體措施有以下幾種：第一、加強可行性分析。房地產開發項目的可行性研究一般側重于把握市場，開發之前對于購買者進行正確的定位。在進行評過程中以下問題需要引起足夠的關注：軟環境對此地房地產的影響程度；政府的導向如城鄉一體化等對房地產項目的影響；周邊環境的影響等。在綜合考慮這些問題的基礎上，再決定是否開發某個房地產項目。第二、合理的組合投資。房地產企業需要通過企業聯營、對外投資等策略進行組合投資，以達到分散財務風險的目的。特別是當遇到風險比較大的項目時，可以聯合多家房地產企業一同投資，分散投資。由于用戶需求不斷發生變化，房地產企業不宜開發類型單一的樓盤，比如可以結合住房、商業區、辦公樓等多種類型的聯合開發，是避免財務風險的較不錯的選擇。第三、積極應對，合理回避。對于多個投資方案，決策者應該對每個方案的財務風險進行合理分析，并選擇風險較小的方案。3.日常運營環節風險管理。日常運營環節是最為容易忽略的環節，然而在日常運營過程中發現風險，并回避風險是最為行之有效的方法。在日常運營過程中需要注意以下幾點：第一、提高風險意識。在日常運營中，房地產企業的風險很高，因此對風險管理進行日常的學習、培訓必不可少。其中最關鍵的換就是賬目明確，不能出現敗壞現象。對于客戶，房地產企業需要積累各類客戶的信用狀況，根據這些信用資料評估承擔風險的能力。第二、加強資金管理。房地產同時具有投資和消費夾支，因此資金回收的管理也相對麻煩，對房地產企業而言，為回籠資金，需要快速或出租出房子。在此過程中選擇恰當的銷售時間、渠道尤為重要，多媒體推銷也必不可少。在此過程中，必須注意長遠發展形的樹立。在此資金回籠過程中，資金需服從統一調配，避免出現閑置資金，以保證正常的資金流通。第三、做好預算，監督有效。預算可使得公司的管理更為有效，通過預算可以及時發現各種不正常的經營，并將其扼制在初始的階段。另外設專門的負責人監督企業財務，可從不同角度對財務風險進行監督，并把風險情況及時反映到決策者手中，可提高財務風險的防范。第四、合理控制存貨量。由于房地產周轉較慢，資金投入卻很大，因此房地產企業必須對一定的房產作為儲備，然而價格波動平凡加之企業間的競爭激烈，使得存貨可能會出現跌價。因此在管理存貨時必須保證存貨的總量和存貨時間在可操縱范圍內，以降低存貨價格暴跌的風險。四、結語本