光彩國際物流產(chǎn)業(yè)園2011-06-27項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算報告物流園產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算報告一、項(xiàng)目成本分析物流園產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算報告1、技術(shù)參數(shù)確定2、開發(fā)總體成本構(gòu)成3、開發(fā)成本估算分項(xiàng)說明4、開發(fā)費(fèi)用估算分項(xiàng)說明5、開發(fā)總體成本預(yù)算物流園產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算報告規(guī)劃用地情況：用地面積：500000m2；其中：規(guī)劃道路面積：120000m2；規(guī)劃停車用地面積：30000m2規(guī)劃凈用地面積：300000m2；規(guī)劃用地性質(zhì)：商業(yè)用地；土地使用強(qiáng)度：建筑面積：400000m2以內(nèi)；容積率：控制在0.8；建筑密度：50%；建筑高度：控制在5-20米內(nèi)；綠地率：20%，面積：100000m2。樓面地價：成交價款總額5250萬元，合約樓面地價131.25元/m2建筑面積1.1技術(shù)參數(shù)確定物流園產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算報告地上:1層-7層停車場:30000M2地下:0層道路工程:120000M2綠地:100000M2

項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)假設(shè)：1.2技術(shù)參數(shù)確定物流園產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算報告2.開發(fā)總體成本構(gòu)成開發(fā)總體成本土地成本開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)用前期工程費(fèi)建安工程費(fèi)配套工程費(fèi)不可遇見費(fèi)財務(wù)成本管理成本物流園產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算報告序號項(xiàng)目名稱計(jì)算基礎(chǔ)(畝)總價(萬元)1土地成本7505250.00合計(jì)

5250.00

項(xiàng)目初步成本測算土地成本3.1開發(fā)成本估算分項(xiàng)說明物流園產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算報告

項(xiàng)目建安、配套成本測算（開發(fā)成本測算）3.2開發(fā)成本估算分項(xiàng)說明前期工程費(fèi)建安工程費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)不可遇見費(fèi)物流園產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算報告序號項(xiàng)目名稱計(jì)算程式面積M2元/m2

總價（萬）1.1設(shè)計(jì)、學(xué)校市政配套、監(jiān)理等報建手續(xù)費(fèi)

400000100.004000.001.2三通一平費(fèi)

40000010.00400.001.3臨建水電設(shè)施費(fèi)

4000005.00200.00小計(jì)1.1+1.34600.00前期工程費(fèi)3.21開發(fā)成本估算分項(xiàng)說明物流園產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算報告

序號項(xiàng)目名稱計(jì)算基礎(chǔ)（M2）取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）總價（萬元）1地上土建40000065026000.002配套工程400000502000.003水電安裝400000502000.004消防工程40000010400.0056合計(jì)

30400.003.22開發(fā)成本估算分項(xiàng)說明建安工程費(fèi)物流園產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算報告序號項(xiàng)目名稱計(jì)算基礎(chǔ)(㎡)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(元/㎡)估價(萬元)1市政供/排水工程50000010

500.002供電工程40000015

600.003道路工程1200001501800.004綠化工程10000060600.005停車場30000150450.00合計(jì)

3950.00不可遇見費(fèi)用=（取前期工程費(fèi)+配套設(shè)施費(fèi)+建安工程費(fèi)）*3%=（4600.00+30400.00+3950.00）*3%=38950.00*3%=1168.50（萬元）配套設(shè)施費(fèi)3.23開發(fā)成本估算分項(xiàng)說明物流園產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算報告開發(fā)成本=前期工程費(fèi)+建安工程費(fèi)+配套設(shè)施費(fèi)+不可遇見費(fèi)=4600.00+30400.00+3950.00+1168.50=40118.50（萬元）3.3開發(fā)成本估算分項(xiàng)說明物流園產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算報告4.開發(fā)費(fèi)用估算分項(xiàng)說明開發(fā)費(fèi)用=財務(wù)成本（計(jì)６％）+管理成本（１.5％）管理成本=初步成本*1.5%=40118.50*1.5%=601.78（萬元）財務(wù)成本=初步成本*10%=40118.50*6%=4011.85（萬元）開發(fā)費(fèi)用=4011.85+601.78=4613.63（萬元）物流園產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算報告5.開發(fā)總體成本開發(fā)總成本=土地成本+開發(fā)成本+開發(fā)費(fèi)用=5250+40118.50+4613.63=49982.13（萬元）物流園產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算報告二、財務(wù)效益分析

物流園產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算報告1.財務(wù)計(jì)算中稅項(xiàng)及費(fèi)用設(shè)定營業(yè)稅取值：5.8%

按國內(nèi)資金開發(fā)的方式進(jìn)行本次房地產(chǎn)開發(fā)，在進(jìn)行物業(yè)銷售時預(yù)計(jì)須支付的稅項(xiàng)主要有營業(yè)稅、營業(yè)稅附加、印花稅等，根據(jù)委托方提供的資料，銷售期間稅項(xiàng)合計(jì)按銷售收入的5.8

%計(jì)算。銷售費(fèi)用取值：3%

按銷售收入的百分比計(jì)算，其中包括中介代理費(fèi)、項(xiàng)目推廣宣傳、廣告等費(fèi)用首期按銷售收入的3%計(jì)算。所得稅取值：25%

根據(jù)委托方提供資料，按應(yīng)納稅所得額的25%計(jì)算征收。物流園產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算報告2.財務(wù)效益分析前提

項(xiàng)目地上可銷售總面積為400000m2;

項(xiàng)目建筑地上1-7層；項(xiàng)目100％銷售狀態(tài)分析總投入與收入。物流園產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算報告3.銷售收入測算樓層銷售面積（M2)銷售單價(元/M2）樓層銷售合計(jì)（萬元）均價400000200080000.00銷售收入總計(jì)80000.00銷售收入測算表物流園產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算報告4.財務(wù)收益測算銷售收入總計(jì)80000.00營業(yè)稅=銷售總收入*5.8%4640.00土地增值稅=銷售總收入*2%1600.00銷售費(fèi)用=銷售總收入*3%2400.00開發(fā)總成本49982.13開發(fā)總投資＝開發(fā)總成本+營業(yè)稅+土地增值稅+銷售費(fèi)用58622.13稅前利潤=銷售總收入-開發(fā)總投資21377.87所得稅=稅前利潤*25%5344.47稅后利潤=稅前利潤-所得稅16033.40財務(wù)收益測算表（單位：