物業公司管理工作方案物業公司管理工作方案1

根據市紀委有關糾風工作的布署和全市20_年糾風工作要點，結合全市物業管理行業實際，制訂本工作方案。

一、指導思想

認真貫徹貫徹市紀委全會精神，以科學發展觀為指導，堅持以人為本、執政為民理念，圍繞全市物業管理行業存在的實際問題，扎實開展物業管理糾風治理工作，認真解決損害群眾利益突出問題，為增進物業管理事業科學發展提供有力確保。

二、工作目的

按照市紀委__屆__次全會精神和物業管理糾風調研報告會的批示，全市物業管理糾風工作將認真貫徹貫徹上級布署，在市紀委統一領導和有關部門的通力協作下，實現下列目的：一是將優化經濟發展環境與物業管理糾風工作相結合，結合行業存在的問題，將物業服務公司的管理服務行為上升到全市優化經濟發展環境工作上來，提高物業服務公司對優化經濟發展環境的重要性認識;二是認真貫徹我市環境建設的工作重點，嚴肅“工作人員五條禁令”，加強學習，提高認識，嚴格貫徹各項規章制度，特別是考勤制度、請銷假制度等，嚴禁工作中的“吃、拿、卡、要”現象，樹立部門良好形象;三是加強監管手段，樹立服務為民的思想，進一步規范行政行為，強化服務意識，解決百姓關注的熱點難點問題，拓寬群眾投訴渠道，廣泛接受社會各界監督，及時辦理群眾的咨詢和投訴。

三、重要任務和責任分工

(一)重點加強物業管理法制建設。在市紀委支持下，擬定《有關加強物業管理工作的實施意見》，報請市政府頒布實施。加強物業管理核心環節監管。規范物業市場準入、退出流程，緊緊抓住物業服務公司資質管理、前期物業管理招投標、前期物業管理備案、物業項目竣工(承接)驗收、物業管理用房貫徹、物業服務公司退出項目管理“六個”核心環節，依法加強行政監管，依法維護物業管理各方當事人正當權益。在強化監管的同時，形成各部門聯動，齊抓共管的工作局面，為構建和諧社區形成聯動合力。

完畢時限：20_年6月底。

牽頭部門：住房保障局

責任部門：市政府法制辦、各區政府、建設局、規劃局、工商局

(二)切實加大行業監管工作力度。嚴格糾正隨意減少服務原則或只收費不服務行為，增進物業行業規范服務，保障群眾基本權益。一是開展業主委員會培訓工作。結合推行社區物業服務站工作，舉辦社區、業委會專項培訓，指導業主委員會切實發揮作用，增進業主自我管理、自我約束機制盡快形成，切實發揮業主委員會依法維護權益的功效。二是嚴格實施物業管理招投標制度。督促房地產開發與物業管理分離,激勵有實力、信譽好的物業服務公司參加競爭，扶持其做大做強。三是嚴格規范物業服務收費行為。加緊對住宅社區開展物業服務分等定級原則工作,實施優質優價,體現質價相符，進一步推廣物業服務“菜單式”模式，切實提高服務收費透明度。

完畢時限：20_年12月底。

牽頭部門：住房保障局

責任部門：各區政府、物價局

(三)開展創立業主滿意的物業公司活動。今年市物業辦將組織成立物業管理行風監督員隊伍，同時開展創立業主滿意的物業公司評議活動。通過以上載體，完善物業管理監督運行機制。指導行業內部解決好下列五個方面的關系：一是要解決好社區和物業的關系，建立社區與物業的良性互動機制;二是要解決好業主與物業公司的關系，提高物業服務公司的服務意識和技能;三是要解決好新區和老區的關系，通過有關制度和激勵方法，妥善解決好協調發展的關系;四是要解決好日常管理和應急管理的關系，提高解決應急問題管理的能力;五是要解決好公共管理與物業公司的關系，梳理有關水電熱氣等公共服務與物業服務的界限，明晰物業管理范疇。

完畢時限：20_年12月底。

牽頭部門：住房保障局

責任部門：市紀委環境辦、各區政府(社區、城管)、建設局、規劃局、環保局、供排水、供熱、供電、供氣、通訊等單位

(四)在保障性物業管理工作上實現突破。針對破舊社區物業管理存在的問題，進一步探索保障性物業管理工作，通過組織貼心人行動、好鄰居行動、新管家行動等多個方法，

推動棄管樓房管理工作，計劃成立社區物業服務站40個。

完畢時限：20_年12月底。

牽頭部門：住房保障局

責任部門：各區政府、財政局、民政局

四、工作方法和保障方法

(一)工作方法

市物業辦以推動物業管理糾風工作為契機，進一步解決影響和制約行業發展存在的問題，嚴格解決侵害百姓權益的違規公司。重點從下列三個方面入手，一是重點研究解決如何規范服務行為問題。20__(請自填)年要從規范管理和服務方面出臺有關規范性文獻，明晰物業管理與公共服務單位的職責范疇，解決好供水、供熱、排水等維修管理責任劃分問題。在市紀委的支持下，將物業管理服務與公共服務的責任進行界定。二是要規范入住收費工作。針對物業公司收取裝修確保金及進戶不合理收費問題，要會同價格主管部門共同研究規范收費行為的具體工作方法。建立收費價格公示制度，將公司等級、社區等級、服務原則、收費原則全方面公示，服務成本也要定時公示，既是約束物業公司按原則提供服務，也能督促業主按原則推行義務。三是要開展經常性培訓。現在的服務水準層次過低、服務程序、流程、職責不清晰，特別是一線人員缺少與服務原則對應的崗位培訓。對此，我們將全方面開展物業管理培訓工作，開展多層次的崗位培訓工作，提高服務水平。四是強化物業投訴調查、協調、調解方法，探索調解糾紛速裁平臺，對業主的合理訴求提供法律支持，維護業主正當權益。

(二)保障方法

一是加強組織領導。物業辦高度重視物業管理糾風工作，為認真貫徹貫徹市紀委__屆__次全會和全市優化經濟發展環境工作會議精神，成立物業辦糾風工作專項推動領導小組，狠抓貫徹。

二是強化責任意識。各科室要認真推行職責，圍繞糾風工作重點和百姓投訴熱點，切實解決好百姓反響強烈的問題，明確責任，抓出實效。

三是加強協調和配合。不定時與有關部門溝通，研究解決問題的方法和方法，對重大問題及時與糾風辦請示報告。

五、組織領導

組長：___

組員：___

領導小組下設辦公室在局監察室，具體負責綜合協調、督辦貫徹工作。

物業公司管理工作方案2

為了加強內部管理，做到既合理地運用資源又節省開支，體現對業主及其它員工的公平原則，公司對現有的員工宿舍的管理有關注意事項告知并規定以下：

一、宿舍必須保持整潔衛生，不得亂堆亂放。

二、不得在宿舍內大聲喧鬧、飲酒猜拳，嚴禁在宿舍里賭博。

三、節省水電，不得浪費。

四、不得隨意攜帶別人在宿舍內留宿，如因特殊狀況有親戚朋友投宿的，應告知管理處負責人或協管隊長，在得到同意后方可留宿。

五、員工因工作需要，經管理處許可，住在管理處指定的集體宿舍的不收房屋管理費、水電費;若條件許可，不造成負面影響，經公司管理處許可的個別管理人員可住單間宿舍的，必須由公司統一安裝獨立水電表，按水電表讀數計收水電費。帶家眷住宿舍的(不倡導住在區內)，并按各管理處實際居住條件臨時收取30-50元不等的管理費。以利合理運用資源和節省使用水電，體現公平。

本規定自_年_月_日起執行。

員工宿舍管理制度20__(請自填)-10-2716:31|#2樓

員工宿舍是員工休息的集體場合，為發明一種整潔、文明、安全的良好環境，特做以下規定：

一、自覺保持宿舍的良好秩序及衛生環境，努力提高本身素質，恪守《員工行為規范》。

二、保持個人物品整潔，做到勤換床上用品、個人衣物，勤收拾桌面床鋪上下物品，勤洗澡、修面、剪發。

三、不得在室內大聲喧嘩，高聲播放廣播、音樂，不在宿舍飲酒。

四、不準運用公家設備器材或自帶設備器材在室內播放錄相，不準傳閱不健康書刊雜志。

五、不準在宿舍及社區任何地方從事賭博及有賭博性質的活動。

六、外來人員不得進入員工宿舍及其它娛樂地方，涉及員工來訪親友，不得在宿舍逗留、留宿。

七、班余時間嚴禁穿背心、短褲、拖鞋出入宿舍以外的公共場合。

八、注意安全，做好防火、防盜、防事故的安全工作，出入隨手關門，勿留外人獨自在宿舍，嚴禁使用電爐、電加熱器及其它任何私人交流電器，無關人員嚴禁隨便進入員工工作范疇的工作場合。

九、節省水電，人人自覺從我做起，杜絕長明燈、長流水，愛惜公物，損壞者追究責任照價賠償。

十、實施輪流值日制度，當值者要認真推行職責，對當天內的安全、衛生工作全部負責。

物業公司管理工作方案3

一、項目概況

1.地理位置

該項目位于sh區與jz區的結合部，面臨武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。

2.項目重要經濟指標

二、物業管理資料

物業管理將政策和法規為理論根據，寓管理與服務之中，建立社區服務體系。為住戶帶給全方位管理，服務項目呈現多元化、全方位態勢，總體歸納為“六項管理、三類服務”，即“房屋及設施設備管理、環境衛生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理”;常規性公共服務(合同服務)委托性特約服務(非合同零星服務)和經營性多個服務(全方位、多層次的綜合服務)。

1、房屋及設施設備管理

1.1建筑公共部位得到維修、養護和管理范疇涉及：公共屋面、房屋承重及抗震構造部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。

房屋建筑的維護管理實施“管養合一”重要貫徹在下列幾個方面：

A、工作的主動性

管理職責人與服務中心相結合，貫徹巡邏制度及年度房屋建筑維護、養護，執行房屋修繕原則、有關工程施工技術規范、健全檔案統計、持續房屋正常的使用功效及完好。

B、工作的多樣性

根據房屋的完損狀況、季節變化、住戶對象等采用日常修繕服務，季節修繕服務、重點修繕服務和特殊修繕服務等形式，并做到制度化、規范化。

C、工作的針對性

在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜，根據住戶的不同需求和所處的特定條件采用有針對性的服務方法。

1.2共用設施、設備的管理

范疇涉及：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內消防設施、電梯、水泵房。

共用設施設備的管理由維修管理和運行管理兩大部分構成，進行統一管理，對于不同的設施、設備進行不同的維修管理，執行對應的工作質量原則，建立設施設備管理帳冊和重要設備的技術檔案，貫徹定時檢查、維修、保養制度多個運行統計齊備。達成設施設備齊全、功效正常、運行良好。

1.3市政共用設施和附屬建筑物、構筑物的養護和管理

范疇涉及：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。

根據共用設施和附屬建筑、構筑物的類別不同，指定并貫徹巡邏制度、維修保養制度、大中修工程的驗收制度、積累有關技術資料。對于有些專項類別，如：車庫、制訂專業管理方案并實施。透過有序的工作使其達成功效正常、暢通、達標，基本完好。

1.4智能化設施設備

范疇涉及：樓宇對講系統、顧客寬帶數據網系統、室內紅外線報警系統，周界紅外線對射報警系統、門禁及車庫管理系統、電子巡更系統等。

根據智能系統的構成、分系統設備的構成狀況，建立起適合jt智能系統、操作性強的管理制度，從管理前期介入人員培訓入手。做好智能系統設備的檔案管理、智能系統的運行管理、系統的維護保養管理、設備維護保養工作質量的檢查及設備維修管理，并以科技為先導、智能指揮中心統一指揮、全方位服務，充足運用現有資源，提高智能系統功效，透過嚴格管理確保智能系統運作正常。

2、環境衛生管理

在jt我們遵照“高原則、嚴規定”的環境衛生管理和“高質量、高頻度”的環境衛生維護、實施環境衛生管理和環境衛生保護的職能。做好兩項工作，即衛生管理、環境管理。

2.1衛生管理

是對房屋公共部位的清潔、衛生、垃圾的收集、清運達成環衛設施齊全，實施原則化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。透過對社區的清潔衛生，區域管理的過程控制，確保向住戶帶給高檔次的服務水準及高質量的生活場合。

2.2環境管理

jt的環境管理為社區禮貌干凈、環境質量良好、資源合理運用、生態良性循環基礎設施健全、生活舒適便捷，構成環保意識，日常管理與保護有機結合，提高住戶的生活質量。

3、綠化管理

綠化的功效是美化環境。透過我們的管理達成綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果;我們以專業化的管理養護人員，將片區負責與巡邏相結合，科學合理的保養、管理社區的綠化。綠化管理的重要資料是花木、草坪的養護。

4、治安消防管理

治安消防管理工作是jt重點管理工作之一。我們要貫徹“防止為主、防治(消)結合”的方針，對所轄物業區域的治安和消防工作進行全方面的管理。

5、車輛交通管理

對社區內各類車輛(汽車、摩托車、自行車等)進出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛安全、交暢通通、組織有序，停放整潔，發明優美的轄區環境。

6、公共管理

6.1住戶裝修管理

在jt物業轄區里，對業主及住戶的裝修實施全方面的監管。以確保裝修設計合理，隱蔽工程貼合設計規定及圖紙規定。裝修材料及施工過程貼合消防管理規定的規定，并安全使用。保障住宅的構造安全及社區的整體美觀，使業主有一種舒適、安寧的生活環境。

6.2搞好維修基金以及儲藏金的核收與管理。

6.3協助政府進行社會管理，如在物業轄區范疇內從事人口統計、計劃生育、防止犯罪等方面的工作。

7、常規性公共服務

即物業處推行物業管理合同，為全體業主及住戶帶給的經常性服務，是全部業主及轄區內住戶都能夠享有到的。它貫穿于物業管理之中。如：清潔衛生服務、治安保衛服務、維修居住區環境服務等。我們將以專業、入微、優質的服務帶給給業主及住戶。

8、委托性特約服務

是為某些住戶群體帶給的服務，如：為高層住戶14小時啟動電梯、24小時高層供水、水泵的維修保養等。我們以專業的養護工作為業主及住戶帶給舒適便利的生活環境。

9、經營性多個服務

即向業主及住戶帶給便利、高效、經濟的便民服務。營造jt溫馨、和諧的社區環境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細節思考，以點點滴滴的積累和平凡的小事，體現物業管理的親情和為業主服務的整體水平。從而使每一位業主及住戶體驗生活在jt這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業主及住戶為中心，有環節地開展多個免費與有償服務，并不停傾聽業主及住戶的意見，開辟新的服務項目。

物業公司管理工作方案4

一、服務原則的定位及介入點。

1、站在前沿制訂切實可行的高原則。

只有高起點，高原則，服務原則的定位自然能上新的臺階。所謂前沿就是開發建設的前瞻性，市場預測的精確性，用發展的眼光看待現實存在的問題。服務原則的定位關系著全方位的經營理念。起點高，原則高，服務原則的取向必定高。你有100元想辦200元、300元的價值，必定不符合價值增效的邏輯性。核心是如何能把100元轉變成200元、300元的價值。首先是切實可行的。有可塑性、可操作性。諸如員工的聘任，你的門坎高，那些有才無德，無才無德的人必定跨不進來。因此你制訂的原則高了，硬件、軟件就都跟著有了進一步的跨越，服務原則也就進一步提高了。

2、重構服務規范

服務原則有了定位。對應的服務規范也必須與之相匹配，高原則的服務，高原則的員工也就必須是高原則的服務規范。規范不是強硬的制度。也不是畫地為牢的枷鎖。規范是原則與準行業的商定。有了規范計劃就有了依靠。

3、研究項目特點

服務原則的定位，服務規范的重構必須合乎項目特點。建筑風格符合客戶的需求社會文化內涵的發展趨勢。存在的遺留問題解決的渠道與方法。員工的架構模式職能部門的協調，軟硬件的現狀等。

4、計劃站在將來看現在

計劃確實跟不上變化，因此計劃的前瞻性十分重要。以將來的高度看待現實存在的問題，遠大而不空曠。目的有了取向一切問題就有了切入點。

5、重視控制與成果

再好的理念你不去執行也只能是一句空話。而執行的成果是什么，又必須監督控制。公司的好壞最后還是歸結于經濟效益、社會價值效益。

盈利創收不是1+1=?的簡樸問題公式。做大做強公司要有久遠的構想與機制。打破固有的行為習慣，思維方式，發明性的發揮自己的經營空間。

二、物業組織架構模式

1、架構金字塔服務梯形構造新構思

金字塔塔尖放在那里，整個工程部組織構造我們認為就是一種服務體系。經理服務主管，主管服務領班，領班服務于員工，員工服務于客戶。逐級管理逐級責任制，一級管理一級、每級都有職有權，在整個組織架構中基層員工要放在首要位置。他們才是金字塔塔尖。這樣有助于激勵員工追求進步，自我提高、完善。有助于培養人才，發現人才。在物業經營管理中重視的是效益是成果。服務梯形構造是服務觀點的轉變、規范、責任、控制、貫徹貫穿于整個服務環節中。

2、制度的完善，用人機制的規范

用人機制的規范，制度的完善來之于新思維、新觀念。物業管理是一項以服務為本質，以管理體現服務的工作。物業公司以經營為手段，覺得客戶提供優質的服務為宗旨，以經濟效益、社會效益的綜合統一為公司的經營目的。規范是公司發展的需要，制度是行為規程。吸取什么樣的員工，架構什么樣的組織形式。現有員工的整體素質能否適應服務客戶的新趨勢。領班、主管的錄用，是聘任還是從基層員工中晉升。各自的職責是什么。各自的錄用條件、前提又是什么?因此必須進一步完善制度、規范用人機制。

3、員工晉升與激勵機制的重構

獎優裁減末位制。優秀的員工就應當予以更多的激勵與關心。例如：培訓的機會、崗位調節的機會，獎金、榮譽證書。工資檔次調高一檔。抓典型，有效的激發團體精神的凝聚力。

4、原則與責任

制訂再好的服務原則，行為規范，操作規范制度，還必須要執行。執行中堅持原則，凝聚責任。形成一種部門的長效機制。工程部現有的人員架構素質修養、技術技能在許多地方都存在著原則與責任的問題。堅持原則的時候不堅持，做事流于形式缺少責任感。

5、薪資與服務原則，技術技能、素質修養掛鉤

薪資與服務原則、技術技能、素質修養應當是成正比的。薪資提高了，聘任的員工就有了保障。服務水平、技術技能、素質修養自然也就上了一種臺階。工程部現在的狀況是一刀切，薪資沒有檔次。服務水平、技術技能、素質修養高的員工拿不到相稱的薪資。他們的工作激情、原則、責任也就會隨波逐流，相對較差的員工更差，因此員工的晉升，薪資的分檔設立勢在必行。

三、物業的前期介入

1、參加規劃重視前瞻性、科學性、實用性。

物業公司對物業的前期介入越早，對后來管理水平越有增進。參加規劃重視前瞻性、科學性、實用性，能使物業管公司增效增值。能使客戶的投資在后來有對應的回報。前瞻性、科學性、實用性從物業管理使用的角度考察論證建筑構造。設備設施分布區布置綠化小品等的合理性。提出建議、整治方案。跟進貫徹狀況以免后來接管出現差錯。提高物業品質。如果工程已經竣工、設備已經安裝，在發現問題也已無法變化。因此工程施工階段提早介入是完全有必要的。對物業的構造、防水層、隱蔽工程、鋼管以及管線材料與否含有耐久性、耐腐蝕以及按擠壓應力等，進行過程控制和驗收控制的監管檢查。我們現在的狀況是全部的檔案材料很不健全。例如園區的綜合布線圖：給排水、雨水、強弱電系統等管線的走向、重要的閘閥和檢查口的重要位置。綠化、小品景觀的水電管線布局分布。某些設備設施的供貨商聯系方式，產品設計闡明書、操作規程質保期限與商定的書面合同。竣工驗收和接管驗收是兩種不同概念的驗收。竣工驗收是政府行為、接管驗收是公司行為。物業接管就等于責任的一種轉移。因此接管驗收可謂責任重大。

2、客戶收樓與入住全方位提供管理服務新理念

在物業介入時就應當對每個單元的問題匯總整頓存檔備案。客戶收樓時提出的意見也應當具體統計存檔。這樣就形成了一種具體單元的房屋病例。對后來裝修管理、維修運行都有一種參考改善的價值。二裝是客戶認識理解物業公司的形象窗戶，二裝員工的品行，技能直接影響著公司的整體形象。認為二裝員工就是巡視檢查、監督管理是完全錯誤的觀念。他們熟悉掌握的狀況匯總起來對整個運行管理都是一種強有力的保障。客戶的需求是多方面的。有許多地方是無從預測的。因此我們必須規定我們的員工知識面廣、服務水平、技術技能都要盡量的合乎客戶的需求、滿足客戶的需求。全方位的拓寬自己的才干，迎合客戶花錢買方便的消費觀念。客戶收樓以及裝修、入住實施一站式、全方位的服務。滿足客戶、壯大自己、資源共享、互利雙贏。

四、軟件與硬件有機結合

1、硬件是平臺，軟件是“靈魂”。

園區的硬件設施陳舊，已經很難適應客戶的消費需求。在現有的平臺上，我們怎么做，能否從軟件上彌補硬件設施的局限性呢?強化服務，優化組合員工構造、制度完善、規范操作。軟件是“靈魂”，靈魂有了靈性，有了可操作性，硬件就能發揮他的潛能了。

2、提高硬件設施、改良軟件支撐

如何通過技術改善改造現有的硬件設施。切入點在哪里、如何提高。現在維修資金動不了，費用怎么解決。例如：園區的智能門禁系統、監控系統。消防聯動系統、污水提高泵監控系統、有線電視網絡系統。辦公環境設施的配備等問題。全部這些問題都需要一步一步的解決。如果提高了硬件設施，我們的軟件也就需要改良。沒有優良的軟件支撐再好的硬件設施也發揮不了應有的作用.

3、找出硬件與軟件的結合點

硬件與軟件相輔相成，怎么運作它才干達成的狀態，結合點在哪里?硬件、軟件都是能夠改造改良的。想解決就能有方法解決。問題在于解決的方案時間。上級領導的認同必定。

五、設備設施的運作模式

1、從節能降耗的角度、服務原則的角度重構設備設施的運行

一切的經營活動，政策法規最后都是為了增效增值。節能而不降耗仍然不能增效。節能控制有指標，維修控制有計劃，通過以往的客觀狀況推斷制訂一種合理的比率。節能是多方面的，精簡某些確實差勁的員工，提高培訓員工的綜合技能，推廣新型的節能產品，選聘專業技能公司。強化服務意識，提高服務原則，避免材料積壓浪費重構設備設施維修運作模式，只要能夠盈利增值無論采用什么方式方法都應當是可行的。

2、要質的轉變不要量的堆積。

員工寧精勿濫。選聘員工進行培訓上崗，認真考核、杜絕公私不分的現象。不符合規定果斷不予錄用。只有切實堅持原則。吸取優良的人力資源。組織機構才干合情合理。工程部現有的組織構造很大程度上有量的堆積。配備可能是合乎比例的，但并沒有發揮到應有的作用。

3、學會借力壯大自己

“力”力度、品質、專業。借力也就是通過某些正當的經營模式，聘任某些專業的高質量的公司維修管理設備設施。參加管理的同時，也就增強了自己員工的技術才干。這就是楷模的力量。但是聘任的費用應當是合理的，前提的原則是雙贏互利的，符合物業管理條例。

六、維修運行管理

1、重塑“楷模”鍛造團體精神。

公司的綜合素質的提高也需要員工來體現，員工能力的高低也就直接影響到公司的整體能力和團體精神的建設。樹立“楷模”為員工能力的提高樹立目的，讓員工時時刻刻不停鞭策自己，在員工本身技術技能、素質修養不停提高的的同時提高公司的服務原則。讓每個員工都抱著一種共同的目的——公司利益，至高無上，在公司發展的同時，實現的本身價值。

2、建立培訓計劃

維修運行的管理是工程部的重要職責，如何確保自己的職責有效貫徹執行。必須建立一套完整的切實可行的制度，規范與計劃。計劃是手段，規范是控制，制度是商定。有計劃才干有章可循，一切才干有條有理。找出普遍存在的環節，研究突破的接入點，然后有針對性確實實培訓的課題、次序。培訓設立應當成為一種長久堅持的工作。沒有學習就沒有進步。工程部現有問題就是缺少計劃。年計劃、月計劃、日計劃。公司檢查慌忙應付，臨陣磨槍。

3、效益、效率、價值觀

效益從哪里來，從效率中來，從價值觀中來。效率不是你解決問題時間的長短。而是你解決問題的時效。例如為客戶維修疏通下水，你確實用了極短的時間達成了通的效果與目的，然而，通過了一天或者一種禮拜同樣的問題又出來了。重復的報修，引發客戶反感、并且人力、物力重復投入。這就是浪費。效率又能從何談起?一種員工的價值取決于他對解決問題的責任心、服務意識、技術技能的綜合素質。優秀的員工返修率低。客戶滿意度高。相對來說他的薪資高，公司得到的回報更多。效率是看得見的效益，價值觀是效能更是規范的導向器。品質、專業是維修運行的核心。如果我們的員工都是高品質、專業強的技術能手。我們所面對的客戶會是如何的反映。這難道不是一種效益嗎?把某些技術含量高的設備設施托付給專業的公司去做，不也是一種增效的手段嗎?在風險轉移的同時得到更多的實惠。

物業公司管理工作方案

【下列為精品推薦，可刪改！】

【推薦一：《物業管理整治實施方案》】

物業管理整治實施方案1

一、概述

某項目位于甲縣城東，將是甲縣新城區及行政、文化、體育、經濟中心，地理位置優越，物業升值潛力巨大。由此良好的物業背景，某社區的物業管理水準將更顯重要。

二、目的

貫徹開發商開發某社區項目構思，引進大都市物業管理理念，通過優良的服務將某社區管理成都市居住區，讓業主在縣城里享有都市生活氛圍。并使物業功效發揮，力促某社區物業保值增值。樹立某物管公司品牌，

三、組織

物業管理行業是一微利行業，現在多數物業管理公司處在虧損狀態。因此，物業管理公司的組織要更加簡潔、實用，減少組織內耗及勞資成本等。

四、人事

人事設立原則：一人多崗，不要因人設崗。預計16名員工(按整個社區交付時設計)。

序號崗位人數重要職責怪注

1經理1在董事會領導下，全方面負責經營等。

2經營部主任1具體經營事務、人事等。

3辦事員3文書、財務、勞資、后勤等。財會要持證

4物業管理員1具體物業管理、裝修監管、收費、維保服務等。

5安全護衛員7門衛、巡更、停車管理、社區內公共秩序等。

6水電工1公共區域水電設施維護、水電維修服務等。

7保潔員2公共區域衛生保潔、綠化養護等。

員工招聘后即由公司聘任的物業管理顧問公司進行培訓，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓構造培訓。培訓率100%。

五、經營預測

a)經營收入：19.14萬元(年度，下列省略)

l物業管理費：11.34萬元

應收12.6萬元

30000_12_0.35=126000(元)

預計收入11.34萬元(收繳率90%)

l維修服務費：0.5萬元

l特約服務：5.8萬元

l其它收入：1.5萬元

b)支出：20.25萬元

l人員工資福利：14萬元

l辦公費用：2.5萬元(辦公、安全護衛、綠化、保潔、消殺等)

l維修保養費用：1.5萬元

l稅金：1.05萬元

l不可預見費用：1.2萬元

c)潤虧：-1.11萬元

d)物業接管期間

前期投入：10萬元(辦公設施購置費、通訊器材、員工服裝配備費、安全護衛用品、綠化等)

e)公共性服務費構成測算：21.962萬元/年，0.61元/月_M2

(1)員工的工資和按規定提取的福利費

序號崗位人數工資原則工資累計

1經理1120__(請自填)200

2經營部主任1800800

3辦事員36001800

4物業管理員1800800

5安全護衛員75003500

6水電工1700700

7保潔員2400800

工資總額累計9600

工資總額累計：9600元/月;115200元/年

福利：115200_23%=26496(元/年)

累計：14..17萬元/年

(2)公用設施設備維修及保養費：1.5萬元

(3)綠化管理費：綠化率45%1.04萬M2_1元/年_M2=1.04萬元

(4)清潔衛生費：2人_12月_80元/月_人=0.192萬元

(5)安全護衛費：7人_200元/年_人=0.14萬元

(6)辦公費：按管理人員工資總額25%計算

5.52萬元_25%=1.38萬元

(7)固定資產折舊費：按10%計算即1萬元

(8)稅費：按營收5.5%繳納即1.052萬元

(9)保險費：暫不投保

(10)合理利潤：按營收8%計算1.36萬元

但為減輕業主負擔，我司將通過多元化經營、特約服務，嚴控經營成本等多項方法增加收入，減少支出，從而減少公共性服務費價格，擬向政府物價主管部門申報本社區公共性服務費價格指導價格為0.35元/月_M2。

六、前期物業接管

a)派物業管理員、水電工等工程技術人員參加工程驗收(無驗收權，僅可從物業管理角度向開發商提出建議)。

b)物業接管驗收

l既應從此后物業維護保養管理的角度進行驗收，也應站在業主的立場上，對物業進行嚴格的驗收，以維護業主的正當權益。

l是物業通過竣工驗收后，對物業主體構造安全和使用功效的再驗收;

l供電、給排水、衛生、道路等設備設施能正常使用;

l房屋幢、戶編號已有關部門確認;

l貫徹物業的保修事宜(保修責任、保修期限、保修范疇)。確保保修項目、期限、原則、責任、方式的貫徹，重大保修項目細則與圖紙校驗到位;

l接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術資料進行對照檢查，發現產權、技術資料有缺漏的，應以書面形式上報開發商，請求予以協助解決。

l接管小組按《設備移交清單》，對各類設備按數量、規格、性能、容量等進行對照檢查，發現接管設備(設施)與移交清單不符或有缺漏的，應以書面形式上報開發商，請求予以協助解決。

l接管小組對每套單元房的水、電、土建部分進行全方面檢查，并將檢查統計在冊，對發現的問題應及時督促有關單位快速解決。

l在保修期內，因施工、安裝、設備等因素產生的質量問題，公司應查明因素，及時上報開發商，請求盡快解決。

l抄水、電、氣表的底數，統計備案。

l接管驗收中若發現問題，應明確統計在案，商定時限督促開發商督促建筑商對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。

l接管驗收符合規定后，物業管理公司應簽訂驗收合格憑證，簽發接管文獻。

l當物業管理公司簽發了接管文獻，辦理了必要的手續后來，整個物業驗收與接管工作即完畢。

七、入伙

1、準備工作

l治安方面：社區四周種綠籬或安裝防護欄;增設報警系統;統一安裝防盜網、防盜窗或鋁金窗;

l車輛管理：增設區間道路標志;封閉社區由多個出入口到一進一出;增設自行車棚;加固架空層車庫;

l垃圾清運：增設垃圾池(屋)或垃圾清運站等

l樓道燈：改用節能燈(如：溫感、聲控或角摸式等)

l分步購置辦公、護衛、保潔、水電工等設備及工屬具和員工工作服等;

l制訂入住流程;

l印刷入住表格;

2、協調工作

l與供電局、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯系工作，確保住戶入住后的水、電、氣等的供應。

l代業主與電話公司聯系電話安裝事宜，爭取現場放號，方便業主。

l與學校、派出所和居委會聯系，理解小孩轉學和遷移戶口的手續辦理細節，以及有關聯系電話，入住時公示。

3、入伙現場

入伙準備、協調工作到位后，要布署入伙現場，彩旗、橫幅、花卉、背景音樂，安全護衛立崗、巡更，迎接業主入伙。

舉辦入伙典禮：邀請政府官員、新聞媒體、業主代表剪彩，造聲勢。

注意事項：避免后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現象。

4、業主、使用權人入住程序

發函辦入伙手續

簽約

5、辦理入伙手續程序

已繳款票據入伙手續書、身份證、購房合同

確認業主身份繳清代墊代繳費用、裝修確保金

建筑垃圾清運費、物管費，蓋章

業主簽訂

向業主辦理手續

八、物業裝修與管理

業主在收樓后有權對自己所購物業進行裝修，但裝修必須在規定范疇內進行。其有關規定涉及：國家建設部公布的《建筑裝飾裝修管理規定》和物業管理公司制訂的《住戶裝修管理規定》。根據上述規定，業主在裝修前必須向物業管理公司進行申請登記，涉及填寫業主裝修申請表、領取《裝修管理規定》，根據商定在申請表上簽字，繳納裝修管理押金及確保金，經同意后方可開工。業主在裝修完畢后來，物業管理公司應組織驗收，合格后即退還裝修押金及確保金。

業主在裝修前向物業管理公司申請登記時，需如實填寫裝修施工內容，并注明委托施工單位及進場人數，業主、施工隊及物業管理公司三方應在申請書上簽字蓋章。

九、物業檔案的建立

物業檔案資料的建立是對前期建設開發成果的統計，是后來實施物業管理時對工程維修、配套、改造必不可少的根據，也是更換物業管理公司時必須移交的內容之一。當代建筑工程隨著科學技術的發展和使用需求的提高，樓宇設備設施以及埋入地下和建筑體內部的管線越來越多，越來越復雜，越來越高科技化和專業化，因此一旦發生故障，物業檔案就成了維修必不可少的東西。物業檔案資料的建立重要抓收集、整頓、歸案、運用四個環節。收集的核心是盡量完整，時間上講是指從規劃設計到工程竣工的全部工程技術維修資料;從空間上講是指物業構成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環境，整頓的重點是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內在規律、聯系進行科學地分類與保存，運用即是在后來的管理過程中使用并加以充實。

十、日常管理

(一)房屋管理運作一覽表

工作內容核對業主裝修審核巡視跟蹤監督走訪回訪熟悉收費財務

頻度天一天內辦完二遍/天，入伙期間6H/天，消亡違章于未然每七天三次100%

原則精確符合規定，無危及安全、外觀無變化、用途無變化無亂堆亂放、亂挖亂接，無違章裝修，房屋完好率100%，投訴率1‰下列。無違章裝修及時聽取業主意見、滿足業主合理規定，業主滿意率99%以上對社區幢數、套數、面積、公共實施、管線、開關、業主幢號、房號、姓名、單位、電話以及家庭狀況等隨問隨答，對的率90%以上收繳率90%以上日清月結，帳表相符，每六個月帳目向業主公開一次

工作程序8：00~8：30向總值班理解和解決業主保修、投訴。8：30~17：00跟蹤監督、巡視、走訪、整頓檔案

(二)綠化管理

工作項目澆水施肥修剪整形病蟲防治除雜草保潔補苗

工作規定冬春季晴天每二天澆一次水，時間近午為宜;夏秋季每天二次，時間近早晚為宜春秋季一遍，根據長勢局部加施灌木和粗生喬木春秋季多遍;冬季喬木一遍春夏秋季多遍，冬季清園，嚴重者重點防治每月一遍，嚴重者半月一遍8H/天春夏季一遍，嚴重者隨缺隨補

原則均勻，保持綠色長勢良好均勻，無重、無漏喬木剪下叢生枝、內生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50MM長勢優良不污染環境純度90%以上保潔率99%以上綠化率95%以上

程序7：00~9：30澆水、施肥;9：30~11：30除雜草、整形、保潔;13：30~15：30除殺蟲、補缺、保潔;15：30~17：00澆水、施肥

(三)房屋及公用設施維修、養護運作一覽表

工作內容裝修審查、監督巡視清理室內維修室外維修及養護

道路停車場天面樓梯及墻面明溝暗溝外墻供水供電供氣路燈

頻度8H內隨來隨辦，隨進度進行每天一遍污水井、雨水井一遍/月，化糞池一遍/六個月，污水管二遍/季急修但是夜，小修補24H內，中修二天，大修二天內有回音檢查二遍/天，及時維修每月檢查一遍每二年漆刷一遍，每七天查換梯燈一遍，隨壞隨修每七天檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，責任范疇內即壞即修，責任區外及時報告有關部門每月檢查一遍，即壞即修

原則符合規定，無危及安全、外觀，無變化用途熟悉房屋公用設施、種類、位置、分布、安全規定、開關位置，公用設施完好率90%以上無堵、少污積、無缺損、井蓋完好率100%憑票收費不索要小費、好處，回訪率100%，業主滿意率90%以上平整率無積水，缺損，完好率90%以上無積水，無漏隔熱層完好整潔無缺，扶手完好，梯燈正常，無張貼痕跡暢通無積水、無塌陷無鼠洞無脫無鼓、無滲水、無違章、整潔統一運作正常，無亂搭亂接，無泄漏燈泡正常，燈罩完好率90%以上

程序8：00~8：30向總值班理解和解決業主保修、投訴。8：30~17：00跟蹤監督、養護維修、巡視、走訪、整頓檔案

工作內容定崗檢查流動檢查學習與訓練

消防設施家居安全違法行為裝修監督車輛行駛停放保潔單車、摩托保管突發事件學習法規教育訓練

頻度24H每七天一遍24H，每20分鐘一遍24H5分鐘內達成現場每七天一次，每次1H

原則人車進出有序，車輛發牌、登記，交費90%以上，無收購、乞討、商販等可疑人物進出。完好率100%被盜、刑事、火災、治安案件發生率2‰違章率5%下列無違章、無鳴笛叫人100%無違章采用對的、恰當方法國家和地辦法規、業主公約等遵紀遵法、嚴明安全護衛紀律健身、隊列等常規訓練

(四)安全護衛、停車管理

(五)保潔管理

工作項目地面清潔保潔樓梯道垃圾清運消殺滅鼠、蟑螂

頻度二遍/天14H/天掃二遍/周洗一遍/月二遍/天一遍/天二遍/月，向業主發藥一次/年

原則地面無雜物、垃圾、道路無泥沙，無雜草、積水，單車棚、樓梯口無雜物和蜘蛛網，清潔率95%以上全部公共區域無雜物、垃圾，保潔率95%以上無雜物和蜘蛛網，無張貼、亂堆，扶手無塵，清潔率95%以上日產日清，整潔無味無污積，垃圾清運率100%無蠅、少蚊、少蟲鼠密度1%下列(夜夾法);蟑螂密度室內15M2或室外管道20M內3只下列

程序5：00~7：00地面清掃;7：00~8：00清運垃圾;8：00~10：30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害;13：30~15：00清運垃圾;15：00~16：00地面清掃保潔。

物業管理整治實施方案2

在送舊迎新之際，物業公司在回憶20_年工作開展的基礎上，總結經驗，找出局限性，以更加務實的態度，主動配合集團經營的戰略方針，細化管理，從內部挖掘潛力，向管理要效益，更加嚴格規定，加強培訓，勇于面對局限性，團結一心，增強大局意識、責任意識和協作意識，同心同德，努力完畢工作。我們會繼續發揚敬業、奉獻的精神，共同為公司的快速發展竭心竭力。

《孫子兵法》說：“間于天地之間，莫貴于人。”員工是公司的根本，員工素質是公司優質服務的基礎。我們將把培養一支專業、高效、嚴格管理的服務團體作為20__(請自填)年物業開展內部管理的基本戰略，實施嚴格管理，善待員工的方針，開展系列的培訓計劃、績效考核，推動公司文化，強化品牌意識，提高團體的凝聚力和向心力。

一、人事行政

人事行政工作目的：

人員當月流動率不大于5%

人員培訓覆蓋率達成100%

人員招聘到崗率達成98%

員工生活滿意度達成90%

1、團體的建設在于制度化的管理，人事行政部年度首要工作是完善管理制度，細化崗位責任制，把責、權、利充足統一，貫徹到位。推行與之相配合的績效考核制度，調動員工的主動性。績效源于執行力，執行力源于細節，人事部計劃以保安部作為試點，對每個崗位提出具體的崗位職責規定，推行新的績效考核制度，調動員工對工作的主動性，使員工不停加強自我管理能力，明確工作原則，提高自我提高的動力并逐步推廣。在各個崗位上采用績效管理，力求在三月份全方面覆蓋，以提高整體的服務水平和團體的執行力度。在有效的績效考核制度和崗位責任制的基礎上，人事行政部將加強監督的力度，對崗位的操作和執行進行有計劃巡邏管理。及時發現問題，及時改善。

2、人事行政部將把提高員工素質作為部門工作的重點，制訂有針對性的培訓計劃，以業務知識培訓和公司精神相結合，堅持正面灌輸，強化理念，增強員工主人翁責任感和事業心，培養開拓進取，勇于奉獻的精神。規定員工在工作中真正做到“100%業主第一”。以公司精神和宗旨作為統一員工意志，述職報告統一行動的共同基礎。在人事管理流程中，采用優勝劣汰的方針，對入職、轉正的員工嚴格按原則把關，逐步提高員工素質，繼而提高團體的整體素質。

3、在提高管理規定的同時，更進一步關心員工生活，重視員工需求，加強員工宿舍、飯堂的管理，組織對應的員工生日活動、團體活動。重視改善員工福利，加強與員工的溝通，以多方渠道聽取員工意見加以綜合，并及時予以改善。

4、效益是公司的最后目的，通過崗位責任制的貫徹，人事行政部將重新審核各部門、崗位人員定編的狀況，避免人浮于事，以建立一支精干、高效的服務團體為目的，嚴格控制人事成本。

5、行政方面，將以配合業務部門開展工作的需要為前提，主動與各部門加強溝通協調，大力配合。修正現有的工作程序，使之更原則化、規范化。及時完畢物料采購，嚴格管理物料的采購、使用控制流程，重視公司資產、倉庫、車輛的管理，堵塞漏洞，做好把關的工作，確保公司財物、利益不受損失。

二、客服中心

物業管理是以服務為主，客服中心是整個物業公司的服務窗口。為此，服務中心將把服務放在第一位，堅持“以人為本”的服務宗旨，規范管理、追求創新、至誠服務。不停提高江南世家物業價值，使物業發揮的使用效能。

工作思路：

強調成本控制意識和成本管理程序;

強調團體的有效運作和服務流程;

強調公眾服務的規范化與特約服務的個性化;

強調“以人為本”的服務理念和服務的人性化;

致力于建立與業主有良好溝通的和諧社區。

目的設立：

客戶綜合滿意率不低于90%;

服務綜合及時率不低于85%;

業務技能培訓100%;

社區

綠化完好率不低于90%;

綠化覆蓋率不低于60%;

管理費收費率一期逐步達成70%;

二期收費率達成90%;

生活垃圾日清率為100%;

工作重點：

根據對20_年的工作回憶和反思，20_年將致力于加強規范管理、協調溝通、貫徹執行，以提高管理服務效能，營造和諧生活環境。

(1)制訂、完善工作手冊，使員工翻開手冊即可操作，如《管理規章制度及操作規程》等。使每一位員工理解工作規程，熟悉管理程序，達成規范自我、服務業戶的目的。并對員工進行定時的業務、技巧、服務意識等方面的培訓，通過不停的強化學習，不停提高服務中心員工水平。盡快帶領出一支業務過硬、服務意識強的員工隊伍。對進入服務中心工作的員工嚴格把關，定時進行考核評比，對不稱職工工果斷撤換。

(2)社區的環境管理極為重要，如何為業戶發明一種良好、舒適的居住環境，是我們非常重視的問題，以往的管理經驗告訴我們，保潔工作責任到人，督導、檢查、培訓貫徹到位，才干充實發揮每個人的潛能，認真地去做好每天的保潔工作。主動宣傳環保意識，使社區的環境衛生狀況達成狀態。

(3)根據現在的收樓狀況，強化對工程維修的監管力度，與各部門主動協調配合，完畢收樓任務。

(4)對物業管理費收取率較低的現狀，由于綜合因素較多，將通過定時開展社區文娛活動、定時安排上門家訪及問卷調查等多個渠道與業戶進行溝通，聽取業戶的意見。接受合理的規定及意見，采用有效方法進行對應的整治，提高管理質量;對于超出管理原則的規定，按國家及有關規定向業主耐心解釋，并加強對物業管理行業的政策宣傳，以轉變以往固有的觀念，爭取業主的理解，對經解釋無效拒交管理費的業戶，將通過法律途徑解決，使管理工作得以順利開展。

(5)加強社區文化的建設，建立與業主的良好溝通，共建和諧社區。

(6)協助成立業主委員會籌辦小組，實施業主自治，共同管理。

三、工程維修

四、保安部

保安部針對20_年總結和分析工作狀況，繼續堅持以固強補弱和狠抓貫徹為中心，以做好安全和服務工作為前提，搞好團體建設。結合公司的發展需要和管理方向，做好社區的全方面安防工作，確保人、財、物的安全，配合客服，加強對社區的巡邏，提高整體管理水平。

工作目的

住客及公司綜合滿意度95%;

無因管理責任事故率0;

新員工崗前培訓率100%;

不合格項整治率100%;

員工流動率≤20%(不涉及非正常流動率);

突發事件快速反映率為98%;

非正常投訴率低于2%。

并全力配合做好二期水鄉別墅外售和收樓工作及本部有關工作事項的接管，同時全方面做好二期有關工作的服務和管理，樹立保安隊伍的形象。

2、做好元旦、春節期間社區各項安防工作，節日前社區安全大檢查，由主管領導負責;同時貫徹好春節期間主管領導巡邏和值班;明確強調放假不放制度;組織和安排好春節期間部門員工的業余娛樂活動。隨著本部人員增加和三期宿舍籃球場地的修復竣工，擬成立物業公司籃球隊，既可豐富員工業余生活，又可為公司聯誼公關比賽做好準備。

3、保安部將于1月份開展為業主或客人優質服務月活動，體現保安隊伍的服務意識和服務熱情，同時建立良好的口碑。

4、做好一二期智能化系統投入使用的前期準備工作，建立和完善智能化系統的使用和管理制度，及時進行智能化系統操作規范培訓，逐步變化完全靠“人防”的管理模式。同時設專人負責在監控中心上崗，確保社區24小時的監督和管理，提高安防原則。

5、針對一、二期消防設備設施的分布和配備狀況，更進一步完善設備設施管理和使用運作培訓，同時加強日常消防培訓和突發事件解決演習。根據實際狀況將社區日常安全管理注意事項、家居與森林防火、突發事件解決辦法等安防常識制作后派發業主，提高安防意識的宣傳和群防群治工作。

6、做好人員的培養和儲藏工作。對保安員管理方向是力求轉型和建設成為強有力綜合型的隊伍。結合保安職業特性，在年初人員流動高峰期前做好人員安撫工作，加強與人才市場、部隊和保安學校的聯系，做好人員補充儲藏工作。全年退役軍人占總人數比例為75%，其它占比例為25%(保安學校、警校、武校人員)。發揮和運用現有人力發明價值，做好物業公司排頭服務部門。

7、加強骨干隊伍的建設，拓寬員工知識面，條件允許組織骨干參觀兄弟單位學習，查找本身問題，提高整體素質和層次，(骨干隊伍)使用原則為能者上、庸者讓，每季度開展工作自評，部門上六個月工作總結時工作述職。

五、會所經營

20_年上六個月將繼續以服務為先、效益為本的經營方針，主動配合營銷及客服工作的開展。采用靈活的經營手法，推出更貼身的服務，把會所經營做到推陳出新。在內部管理上，加強本部門各經營點的協調合作性，著力增強和提高員工工作技能和服務意識，程度地調動人員的主動性、發明性;切實加強餐廳出品管理工作，在飲食出品上不停推陳出新，做好社區配套服務工作的開展。

工作目的

力求六個月創收3萬元;

六、財務管理

圍繞集團發展戰略和財務年度工作目的，增進效益增加，完善財務管理體系，加強資金、資產、成本、采購價格的管理和控制。在把服務放在第一位的同時，建立規范的賬務管理，主動配合業務部門工作的開展，加緊科耐物業管理軟件的投入使用。為全方面完畢物業的各項工作指標和工作任務，制訂物業財務部上六個月工作計劃以下：

工作目的：

服務滿意度90%;

控制虧損在20萬元以內;

建立君華物業成本庫;

1、物業財務部在集團財務中心的統一指導下,根據物業公司財務管理制度,結合物業財務工作的實際狀況,建立一套具體完整的成本庫,合理的進行成本控制,及時精確地向管理層提供最真實的財務數據。

2、負責公司資金計劃的制訂與跟蹤對比，管理臺帳的登記與財務狀況分析，并向管理層提供財務報告,進行成本分析,提出有關的建議,力求控制六個月虧損額在20萬以內。

3、以服務為宗旨，與客服中心一起做好管理費的收繳工作。對于前期欠費的業重要與客服中心配合，一起商定催繳的方法，爭取催繳率達成30%。把物業公司的收費工作推向一種新的臺階。

4、負責多個款項的審核，規范財務付款審核程序，進行新的財務制度的培訓。重要是對物業公司各部門負責人及本部門員工組織一起學習新的財務制度，對以前修改的部分要進行重點的解說，新的制度實施后，要嚴格按照制度執行。財務部門進行監督把關。

5、完畢的年終財務總結，進行財務狀況分析，編制財務報告。并且根據各部門提供的數據編制上六個月資金計劃，上報集團資金計劃部，根據集團同意的資金計劃，合理安排物業公司上六個月每月的資金，并與各部門協商對某些付款計劃進行對應的調節。

物業管理整治實施方案3

根據市紀委有關糾風工作的布署和全市20_年糾風工作要點，結合全市物業管理行業實際，制訂本工作方案。

一、指導思想

認真貫徹貫徹市紀委全會精神，以科學發展觀為指導，堅持以人為本、執政為民理念，圍繞全市物業管理行業存在的實際問題，扎實開展物業管理糾風治理工作，認真解決損害群眾利益突出問題，為增進物業管理事業科學發展提供有力確保。

二、工作目的

按照市紀委__屆__次全會精神和物業管理糾風調研報告會的批示，全市物業管理糾風工作將認真貫徹貫徹上級布署，在市紀委統一領導和有關部門的通力協作下，實現下列目的：一是將優化經濟發展環境與物業管理糾風工作相結合，結合行業存在的問題，將物業服務公司的管理服務行為上升到全市優化經濟發展環境工作上來，提高物業服務公司對優化經濟發展環境的重要性認識;二是認真貫徹我市環境建設的工作重點，嚴肅“工作人員五條禁令”，加強學習，提高認識，嚴格貫徹各項規章制度，特別是考勤制度、請銷假制度等，嚴禁工作中的“吃、拿、卡、要”現象，樹立部門良好形象;三是加強監管手段，樹立服務為民的思想，進一步規范行政行為，強化服務意識，解決百姓關注的熱點難點問題，拓寬群眾投訴渠道，廣泛接受社會各界監督，及時辦理群眾的咨詢和投訴。

三、重要任務和責任分工

(一)重點加強物業管理法制建設。在市紀委支持下，擬定《有關加強物業管理工作的實施意見》，報請市政府頒布實施。加強物業管理核心環節監管。規范物業市場準入、退出流程，緊緊抓住物業服務公司資質管理、前期物業管理招投標、前期物業管理備案、物業項目竣工(承接)驗收、物業管理用房貫徹、物業服務公司退出項目管理“六個”核心環節，依法加強行政監管，依法維護物業管理各方當事人正當權益。在強化監管的同時，形成各部門聯動，齊抓共管的工作局面，為構建和諧社區形成聯動合力。

完畢時限：20_年6月底。

牽頭部門：住房保障局

責任部門：市政府法制辦、各區政府、建設局、規劃局、工商局

(二)切實加大行業監管工作力度。嚴格糾正隨意減少服務原則或只收費不服務行為，增進物業行業規范服務，保障群眾基本權益。一是開展業主委員會培訓工作。結合推行社區物業服務站工作，舉辦社區、業委會專項培訓，指導業主委員會切實發揮作用，增進業主自我管理、自我約束機制盡快形成，切實發揮業主委員會依法維護權益的功效。二是嚴格實施物業管理招投標制度。督促房地產開發與物業管理分離,激勵有實力、信譽好的物業服務公司參加競爭，扶持其做大做強。三是嚴格規范物業服務收費行為。加緊對住宅社區開展物業服務分等定級原則工作,實施優質優價,體現質價相符，進一步推廣物業服務“菜單式”模式，切實提高服務收費透明度。

完畢時限：20_年12月底。

牽頭部門：住房保障局

責任部門：各區政府、物價局

(三)開展創立業主滿意的物業公司活動。今年市物業辦將組織成立物業管理行風監督員隊伍，同時開展創立業主滿意的物業公司評議活動。通過以上載體，完善物業管理監督運行機制。指導行業內部解決好下列五個方面的關系：一是要解決好社區和物業的關系，建立社區與物業的良性互動機制;二是要解決好業主與物業公司的關系，提高物業服務公司的服務意識和技能;三是要解決好新區和老區的關系，通過有關制度和激勵方法，妥善解決好協調發展的關系;四是要解決好日常管理和應急管理的關系，提高解決應急問題管理的能力;五是要解決好公共管理與物業公司的關系，梳理有關水電熱氣等公共服務與物業服務的界限，明晰物業管理范疇。

完畢時限：20_年12月底。

牽頭部門：住房保障局

責任部門：市紀委環境辦、各區政府(社區、城管)、建設局、規劃局、環保局、供排水、供熱、供電、供氣、通訊等單位

(四)在保障性物業管理工作上實現突破。針對破舊社區物業管理存在的問題，進一步探索保障性物業管理工作，通過組織貼心人行動、好鄰居行動、新管家行動等多個方法，

推動棄管樓房管理工作，計劃成立社區物業服務站40個。

完畢時限：20_年12月底。

牽頭部門：住房保障局

責任部門：各區政府、財政局、民政局

四、工作方法和保障方法

(一)工作方法

市物業辦以推動物業管理糾風工作為契機，進一步解決影響和制約行業發展存在的問題，嚴格解決侵害百姓權益的違規公司。重點從下列三個方面入手，一是重點研究解決如何規范服務行為問題。20__(請自填)年要從規范管理和服務方面出臺有關規范性文獻，明晰物業管理與公共服務單位的職責范疇，解決好供水、供熱、排水等維修管理責任劃分問題。在市紀委的支持下，將物業管理服務與公共服務的責任進行界定。二是要規范入住收費工作。針對物業公司收取裝修確保金及進戶不合理收費問題，要會同價格主管部門共同研究規范收費行為的具體工作方法。建立收費價格公示制度，將公司等級、社區等級、服務原則、收費原則全方面公示，服務成本也要定時公示，既是約束物業公司按原則提供服務，也能督促業主按原則推行義務。三是要開展經常性培訓。現在的服務水準層次過低、服務程序、流程、職責不清晰，特別是一線人員缺少與服務原則對應的崗位培訓。對此，我們將全方面開展物業管理培訓工作，開展多層次的崗位培訓工作，提高服務水平。四是強化物業投訴調查、協調、調解方法，探索調解糾紛速裁平臺，對業主的合理訴求提供法律支持，維護業主正當權益。

(二)保障方法

一是加強組織領導。物業辦高度重視物業管理糾風工作，為認真貫徹貫徹市紀委__屆__次全會和全市優化經濟發展環境工作會議精神，成立物業辦糾風工作專項推動領導小組，狠抓貫徹。

二是強化責任意識。各科室要認真推行職責，圍繞糾風工作重點和百姓投訴熱點，切實解決好百姓反響強烈的問題，明確責任，抓出實效。

三是加強協調和配合。不定時與有關部門溝通，研究解決問題的方法和方法，對重大問題及時與糾風辦請示報告。

五、組織領導

組長：___

組員：___

領導小組下設辦公室在局監察室，具體負責綜合協調、督辦貫徹工作。

物業管理整治實施方案4

一、成立領導小組，加強組織領導

針對現在物業管理存在的熱點、難點問題，加強領導，由市建設局牽頭，會同社區、街道成立我市社區物業管理市場秩序專項治理工作協調小組，負責研究制訂工作方案，并負責對具體實施工作監督、指導和協調。著力規范市場秩序和服務行為，提高行業形象，增進物業管理和諧健康發展。組長：陳桂鳳(建設局局長)、副組長：莊強(建設局副局長)、組員：陳乃秋(建設局房地產開發管理科科長)、陳蒲兒(建設局房地產開發管理科職工)、林學貴(建設局房地產開發管理科職工)、王麗香(建設局房地產開發管理科職工)，專項行開工作領導小組下設辦公室，掛靠福清市建設局房地產開發管理科。聯系人：林學貴電話85197229。

二、明確任務，貫徹工作責任。

堅持“標本兼治、綜合治理”的原則，通過物業服務公司自查自糾與行業主管部門檢查督促相結合、全方面規范和重點提高相結合、專項整治與長效管理相結合的方法，加強整治整治，以達成增進都市住宅社區物業管理面貌明顯改觀，行業管理得到加強的目的，力求專項行動獲得明顯成效。

三、分步組織實施，方法落到實處

(一)前期準備與動員布署階段(8月初至8月10日)

1、動員階段。物業管理主管部門、社區、街道及各物業服務公司統一思想，形成共識，制訂具體工作方案和分布實施計劃。。

2、對全市實施專業化物業管理的住宅社區進行全方面調查摸底。

3、制訂工作方案。各物業服務公司要開展自查自糾，并根據自查狀況，制訂物業項目整治提高方案，明確具體工作目的、內容及負責人。物業項目整治提高方案要于8月20日前要報我局備案。

(二)自查自糾階段(8月中旬至10月初)

1、召開各物業服務公司治理動員大會。布置公司開展自查自糾，如實填報“整頓和規范物業服務公司自查檢查表”對存在問題的社區一律在9月5日之前自行整治完畢，并向協調小組提出整治書面報告。

2、根據示范項目考核原則，采用靠前服務、跟蹤推動的方法，加強對物業服務公司新申報創立示范項目的指導。同時，對現有已評上省、市級示范項目將采用“回頭看”方法，加強檢查監督。

3、加大日常巡邏力度，對發現問題要責令物業服務公司限期整治，同時把物業公司及管理服務項目結合開展物業管理規范提高專項行開工作狀況，作為今年資質審驗考核評定的重要內容。

(三)整治、抽查階段(從10月中旬至11月中旬)

1、責令物業公司做好整治工作，對整治工作不貫徹的，將采用有關方法，督促物業服務公司貫徹。

2、對個別嚴重存在問題的物業社區進行再抽查。

四、嚴格工作規定，務求階段實效

(一)加強領導，強化組織實施

1、提高思想，統一認識。物業管理工作是一項關乎千家萬戶的民生性行業，是改善廣大居民的居住環境和增進和諧社會、都市文明建設的一項基礎性工作，各物業服務公司要充足認識這項工作的重要、必要性，增強做好這項工作的急迫感和責任感。

2、貫徹責任。加大對規范提高專項行動的日常督查，跟蹤項目進展、掌握工作動態，對物業公司對專項行動思想不重視、工作不力的，采用約談、通報、曝光等方式，督促物業項目規范提高實施方案的貫徹。對拒不整治、不執行、不貫徹工作方案的，要根據有關規定予以處分，記入公司信用檔案，直至吊銷資質證書。

(二)強化監督檢查。加強對物業服務公司項目合同履約狀況動態監管，每七天安排不少于1個工作日對物業服務項目進行抽查、檢查。對檢查中發現的問題，下達書面整治告知書，督促物業服務公司限期整治到位，并做好各項迎檢工作。

(三)扶持行業發展。加大行業扶持力度，扶優扶強，引導、指導物業服務公司晉升資質等級，擴大經營規模，拓展經營項目。重點哺育一批信譽好、市場競爭力強、業主滿意度高、誠信服務的品牌公司，帶動全市物業管理水平和服務品質的提高。

(四)加強宣傳力度。以簡報、信息報送的形式加強工作動態交流，上下狀況溝通，同時要組織新聞媒體宣傳典型示范項目，曝光、通報違法違規行為，規范各方主體行為，引導業主支持和主動參加物業管理活動，營造有助于行業健康發展的良好輿論氛圍。

物業管理整治實施方案

【推薦二：《大型活動應急實施預案》】

大型活動應急實施預案1

消防安全是學校全方位安全管理工作的一種重要方面，是校園文明建設的有機構成部分。學校人員密集，流動性大，并且學生大都是未成年人。因此，加強學校消防安全的管理和監督，不僅是對未成年人的教育和保護，并且對整個社會文明的發展會起到主動的推動作用。為做了學校消防安全工作，特制訂學校防火工作預案。

一、指導思想

認真貫徹貫徹上級防火工作的告知精神和“防止為主，主動消亡，消防結合”的防火大方針，全力貫徹防止和撲救方法。對的分析火情，克服麻痹大意思想，堅持“打早、打小，打了”，力求程度的減少損失。

二、防火原則

統一思想，統一指揮，遵照“統一領導下的分級管理原則”，“目的管理原則”，“誰在崗，誰負責”的原則。

三、防火組織機構

(一)1、總指揮：

2、副指揮：

3、組員：

(二)防火領導小組

1、組長：

2、組員：

四、重點部位的防火規定

(1)嚴禁學生攜帶煙花、爆竹、火藥等易燃易爆物品進校。嚴禁在學校組織學生從事煙花、爆竹生產。

(2)加強實驗室管理，對易燃易爆實驗用品要有專人負責，隨用隨領。

(3)要有專人經常檢查電器設備的安裝使用狀況。

(4)嚴格校內用火。

(5)建立切實可行的消防制度，配備必要的消防器材;對伙房、鍋爐房，倉庫、實驗室等要嚴格按照防火規定管理使用。

(6)對于寄宿的學生，要加強教育管理，特別要加強宿舍防火安全。要有專人負責此項工作，并制訂具體方案。

另外，應加強教室、實驗室、圖書室等重點場合的防火。

五、滅火戰術、原則和辦法

在發現火情及時報警的及時，組織師生有序疏散。不同火情，采用不同滅火法。“木類火”用水、沙滅火法，“電源類火”用切斷電源、沙土滅火法，“化學物品火”用水、沙滅火法，嚴禁組織學生參加滅火。

六、火場安全與紀律

1、火場安全

(1)聽從指揮，不能亂打硬拼，時刻注意風向、風速的忽然轉化。

(2)要親密觀察，以防天棚墜落傷人。

(3)被火包圍時，要在教職工和學校負責人的組織指揮下，安全有序疏散。

2、火場紀律

(1)必須領導帶隊，服從指揮。

(2)對不服從命令，擾亂秩序者，予以紀律處分。

(3)對延誤戰機者，要追究當事人和有關領導責任。

七、善后解決

在火災撲滅后，要指派專人24小時監控，主動配合消防部門工作，及時總結經驗教訓，表彰撲火有關單位和個人，對因火災或撲火受傷師生，按規定主動做好醫療、撫恤工作。

大型活動應急實施預案2

學校防火工作是直接關系到廣大師生生命財產的安全和社會的穩定，進一步健全與完善學校消防管理規定和各項制度，加強重點部位及學生宿舍的管理，配備好必要的消防設施、設備，把火災事故隱患消亡在萌芽狀態，為了提高學校的處置能力，根據《中華人民共和國消防法》、《上海市消防條例》的有關精神，特制訂本預案。

一、可能引發學校火災事故的因素

電線老化、亂拉接臨時線，違章用電爐和其它電器設備，液化煤氣及其儲藏室過于密封、食堂油鍋過熱、實驗操作不當、易燃易燥物品使用、保管不當，違章動用明火、亂扔煙蒂誘發因素。

二、防止方法

1、校長是學校消防安全第一負責人，對本校的消防安全工作全方面負責，根據消防法律、法規，制訂學校消防安全管理體制，貫徹學校消防安全責任制。

2、對師生員工進行消防安全教育，普及基本消防知識，學會對的使用滅火器材，掌握逃生辦法。

3、加強檢查，發現火災隱患要及時整治。

4、保持通道暢通，不堆物。

三、解決程序

一旦發生火災，普通應按下列程序解決。