3.下列情況中會導致房地產價格上升的是()。A、上調住房抵押貸款利率B、收緊房地產開發貸款C、開征房地產持有環節的稅收D、增加土地供應解析：本題考查的是金融制度政策。選項A上調貸款利率，增加購買成本負擔，減少購買，從而導致房地產價格下降；選項C開征持有環節稅，對擠壓房地產泡沫，很給力，導致價格下降；選項D增加供給，降低價格。4.下列選項中，不能作為判定權利類型及歸屬的依據的是()。A、不動產登記薄C、有關合同(如租賃合同)權屬證書以及有關合同等為依據。5.估價報告的封面，基本要素中不包括下列()。A、估價報告名稱B、估價項目名稱C、估價委托人D、估價師聲明6.運用收益法估價的首要步驟是()。A、測算收益期或持有期收益期或持有期；(3)測算未來收益；(4)確定報酬率或資本化率、收益乘數；(5)計算收益價值。7.關于估價師聲明的說法，正確的是()。產估價師對其估價職業道德、專業勝任能力和勤勉盡責估8.報酬率是一種與利率、內部收益率同性質的比率，對其內涵的理解應是()。從而會使未來的供給(),使其現期供給()。和擁有者會“捂盤惜售”,從而會減少房地產的當前10.估價上的折舊注重的是()。11.關于價值時點的說法，錯誤的是()。12.房地產是()三者的結合體。14.下列有關房地產估價與定價，表述正確的是()。A、估價與通常意義上的定價沒有本質不同不同；選項C錯誤，房地產估價應是模擬市場定價而不是代替市場定價；選項D15.房地產估價師從某個特定投資者的角度出發評估出的價值屬于()。18.下列關于收益法求取凈收益的說法，錯誤的是()。的建設用地使用權為劃撥性質，對該企業給予的補償不包括()。20.某建筑物的建筑面積為120m2,于9年前建成交付使用，單位建筑面積的重置成本為3200元/m2,建筑物殘值率為4%,年折舊率為2%,用直線法計算該建筑物當前的成新率為()。21.根據標準臨街宗地單價求得一宗臨街深度為50m、臨街寬度為20m的土地總價為280萬元。標準臨街深度為100m,假設相同臨街深度的矩形宗地以臨街寬度20m為基準，每增加臨街寬度1m單價增加1%。根據四三二一法則，求取臨街深度為75m,臨街寬度為25m的矩形宗地單價為()元/m2。2013真題的總價為V,則根據四三二一法則，280=V(40%+30%),解得V=400萬元，V75×20=V×(40%+30%+20%)=360(萬元),臨街深度為75m、臨街寬度為20m的地塊單價為360/(75×20)=2400(元/m),據題意，臨街深度為75m、臨街寬度為25m的地塊單價為2400×(1+5%)=2520(元/m)。22.處分共有的房地產，應當經占份額()以上的按份共有人或全體共同共有人A、1/223.在英國和其他英聯邦國家，法官使用的房地產估價誤差范圍是(),有時誤解析：本題考查的是房地產估價的特點。法官使用的誤差范圍是24.()是由委托人的估價需要決定的，理應由委托人提出。25.下列關于不同類型價值的高低關系的表述中，錯誤的是()。較正常情況多投入150萬元，投入使用后每年多耗電費0.8萬元。假定該空調系統使用壽命為15年，估價對象房地產的報酬率為9%,則該房地產扣除該項功能折舊后的價值為()萬元。解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。2000-150-0.8÷9%×[1-1÷(1+9%)15]=1843.55(萬元)。27.在真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格是()。28.某宗房地產的收益期限為8年，未來第一年的有效毛收入為80萬元，運營費該房地產的報酬率為6%。該房地產的收益價格為()萬元。A、183.78解析：考點：凈收益按一定比率遞減的公式。解題關鍵，能記住等比遞增的有限29.建筑物重新購建成本的求取方法中，將建造日期時的建安工程費調整為價值時點時的建安工程費的方法稱之為()。A、單位比較法B、分部分項法C、工料測量法D、指數調整法解析：本題考查的是建筑物重新購建成本的求取方法。單位比較法的實質是比較法。即修正：將實際而可能不是正常的單位建安工程費修正為正常的單位建安工程費，將建造日期時的建安工程費調整為價值時點時的建安工程費，將可比實例的狀況調整到估價對象的狀況。30.對假設開發法適用條件的表述最準確的是()。A、新開發房地產項目31.交易情況修正的方法不包括()。32.某房屋的建筑面積為100m2,單位建筑面積的重置價格為1000元/m2,建筑物自然壽命為45年，殘值率為2.5%。經測算，至價值時點該建筑物有效年齡為10年，建筑物市場價格為7.5萬元。假設該建筑物在經濟壽命內每年折舊率相等。該建筑物的經濟壽命為()年。折舊=1000×100×(1-2.5%)/N;(2)10年折舊額=100000-75000=25000;(3)年折舊=2500;令(1)=(3),推出N=39(年)。33.某宗房地產的建筑面積為5000平方米，土地面積為3000平方米，市場上類似房地產的市場價格為8000元/平方米，土地市場單價為5000元/平方米，用成本測算的建筑物重建價格為4800元/平方米。該房地產中建筑物的現值為()元00(元/平方米)。34.關于假設開發法中靜態分析法和動態分析法的說法，錯誤的是()。35.估價報告的審核結論，不可以是()。36.某宗熟地的原生地取得費為540元/m2,土地開發期為2年，土地開發費第一年和第二年分別為90元/m2和60元/m2,貸款年利率為8%。這塊地的面積是10000平方米。采用成本法求取該熟地的價值時，其中的投資利息為()元/m2。解析：本題考查的是計息方式及利率。投資利息=89.86+11.01+2.35=103.22值因素的是()。38.【2012年真題】關于估價對象狀況描述的說法，正確的是()。解析：選項A,對估價對象范圍的描述：說明估價對象的財產范圍，是僅包括債權債務、特許經營權等其他財產；選項B、C,建筑物實物狀況應說明：①建為5000元/m2,同類土地的市場單價為2200元/m2。在法律、政策允許下，如造后的房地產市場價值可達6500元/m2;如果將建筑物拆除后新建較高標準的辦公樓，預計拆除費用為300元/m2,舊建筑物殘值為50元/m2,新建筑物重置價格為3800元/m2,新建后的房地產市場價值可達8000元/m2。該房地產的最高最佳利用方式為()。A、維持現狀合理；排除A;(2)拆除建筑物作為空地轉讓的價值=(2200-300+50)×1000<5000×1500(元),說明不可行、不經濟、不合理，排除C;(3)將建筑物拆除后新建較高標準的辦公樓的價值=(8000-3800+50-300)×1500=3950×1500(元)<5000×1500(元),不經濟、不可行、不合理，排除D。該辦公樓的最高最佳利用方式是裝修改造。收益一成本，大于0,才是可行的。40.某8年前建成交付使用的建筑物，在此期間該建筑物的維修養護情況正常，估價人員實地觀測判定其剩余經濟壽命為30年，殘值率為零。用直線法計算該建筑物的成新率為()。解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。當R=0時，該建筑物的成新率q41.為評估某房地產2012年9月1日的市場價格，選取的可比實例資料是：交易日期為2012年3月1日，合同交易價格為4000元/m2,約定建筑面積為95m2,合同約定面積誤差在6%以內不增加付款，實際產權登記面積為100m2。自2012年1月1日起至2012年9月13%,則就上述情況對該可比實例成交價格進行處理后的單價為()元/m2。A、3868.92解析：考點：市場狀況調整的方法。交易日期為2011年3月1日的正常交易價格即合同交易價格4000元/m2,所以正確答案是4000×95/100×(1+0.3%)6=3868.92(元/m2)42.某建筑物的建筑面積為500m2,重置價格為3600元/m2,經濟壽命為50年，有效年齡為10年。其中，門窗等損壞的修復費用為2萬元；裝飾裝修的重置價格為600元/m2,平均壽命為5年，年齡為3年；設備的重置價格為60萬元，平均壽命為15年，年齡為10年。殘值率假設均為零。則該建筑物的物質折舊額為()萬元。A、75.6解析：考點：分解法。門窗等損壞的修復費用=2(萬元);裝飾裝修的折舊額=600×500×3/5=18(萬元);設備的折舊額=60×1/15×10=40(萬元);長壽命項目的折舊額=(3600×500-20000-600×500-600000)×1/50×10=17.6(萬元);該建筑物的物質折舊額=2+18+40+17.6=77.6(萬元)。43.估價上的折舊注重的是()。A、原始取得價值的減價修正B、資產市場價值的真實減損C、重置價值的攤銷與回收D、原始取得價值的攤銷與回收解析：本題考查的是求取建筑物折舊應注意的問題。估價上的折舊與會計上的折舊有著本質區別：估價上的折舊注重的是資產市場價值的真實減損，科學地說不是“折舊”,而是“減價調整”;會計上的折舊注重的是資產原始價值的分攤、補償或回收。44.某商鋪建筑面積為500m2,建筑物的剩余經濟壽命和剩余土地使用年限為35年；市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為120元/m2;運營費用率為租金收入的25%;該類房地產的報酬率為10%。該商鋪的價值為()萬元。A、521解析：本題考查的是凈收益測算的基本原理。年租金收入=500×120×12=72(萬元);運營費用=72×25%=18(萬元);凈收益=72-18=54(萬元);(萬元)。45.下列估價業務中，屬于估價機構不應承接的業務的是()。A、被動接受的估價業務B、業主沒有提供明確估價目的的業務C、估價項目所處區位環境復雜的業務D、超越資質等級的業務解析：本題考查的是受理估價委托。選項D屬于不應承接的估價業務。46.下列選項中，表示房地產價格與一般物品價格的相同之處的是()。A、受供求因素的影響B、與區位關系密切47.某宗房地產交易的成交價格為300萬元人民幣，其中首期支付30%,余款在一年后一次性付清。該房地產公攤面積為建筑面積的10%,套內建筑面積為100m2,假定折現率為6%,則該房地產按照建筑面積計算的實際單價為()元/m2。款相加，才能得出實際價格。首期支付30%,那么首期支付的價款就是300×30%=90(萬元),余下300×(1-30%)=210(萬元),在年末支付，房地產實際價格=300×30%+300×70%/(1+6%)=288.11(萬元);建筑面積=套內建筑面積+公攤面積=100/90%=111.11m2,建筑面積單價=288.11/111.11=25930.16(元/平方米)。48.下列關于有租約限制房地產估價的說法中，正確的是()。產買賣目的或抵押目的估價，則應再考慮租約租金(合同租金)與市場租金差異49.某地區房地產買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7%,應由買方繳納的稅費為正常成交價格的5%。在某宗房地產交易中，買方實際支付給賣方2500元/m2,買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。則這宗房地產的正常成交價格是()繳納的稅費比率)=2500/(1+5%)=2380.95(元/m2)。65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元。租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費用均由出租人負擔。該房地產的凈收益為()萬元。作為運營費用扣除。需要扣除的就是：維修費、保險費、管理費50萬元，水電供暖費40萬元，房地產稅65萬元，所以凈收益為500-40-50-65=345(萬55.關于假設開發法的說法，錯誤的是()。56.下列有關直接資本化法的優缺點，表述錯誤的是()。57.【2012年真題】關于房地產位置固定性的說法，錯誤的是()。其變化導致房地產價格變動的幅度較大，這類因素可稱為()。59.房地產所有權有單獨所有、共有和()三種。60.下列關于房地產估價當事人的說法中，正確的是()。61.下列各項中，不屬于估價作業方案主要內容的是()。62.某宗房地產未設立法定優先受償權下的價值為500萬元，法定優先受償款為100萬元，貸款成數為六成，則該房地產的抵押貸款額度為()萬元。一法定優先受償款，抵押貸款額度=(500-100)×0.6=240(萬元)。65.估價中應盡量采用多種估價方法，其主要原因是()。66.下列關于收益法求取凈收益的說法，錯誤的是()。67.下列影響某套住宅價格的因素中，不屬于實物因素的是()。幅度比率大致接近，則宜選用()方法進行測算。A、平均增減量法B、平均發展速度法70.邊際消費傾向，指的是()。比率),即該宗交易正常負擔下的價格=約定成交價格/(1-5%);約定成交價格=該宗交易正常負擔下的價格×(1-5%);(2)交易情況修正。正常價格×(1-8%)=約定成交價格，即正常價格=該宗交易正常負擔下的價格×(1-5%)72.下列選項中，不屬于影響房地產價格的心理因素的是()。73.因征收房地產，房地產估價師受委托進行的停產停業損失估價，屬于()業況下，開發完成后的房地產價值對應的房地產市場狀況應是()時的房地產市場75.利率因素，屬于影響房地產價格因素中的()。76.下列有關均衡價格的表述中，錯誤的是()。77.下列影響房地產價格的因素中，不屬于經濟因素的是()。A、國內生產總值78.下列關于房地產價格影響的表述中，正確的是()。79.在房地產市場中，有保護價值的建筑物適用于()。84.關于房地產估價誤差的說法，錯誤的是()。85.評估某底層商鋪價格時，估價師選取的可比實例甲和二層商鋪(其成交價格經調整后為底層商鋪價格),求取最終價格時，對甲乙丙三個可比實例比較價格依次選取的權重，最合適的是()。趨勢是()。87.直線趨勢法y=a+bx中的常數a、b,是由()決定的。88.下列不屬于數學曲線擬合法的是()。89.為評估某宗房地產2013年10月的價格，選取了可比實例成交價格為6000元/m2,成交日期為2013年4月末，該類房地產自2013年1月至2013年7月末每月價格遞增1%,2013年7月末至2013年10月末平均每月比上月價格下降10元/m2。該可比實例在2013年10月末的價格為()元/m2。解析：本題考查的是市場狀況調整的方法。該可比實例在2013年10月末的價格=6000×(1+1%)3-10×3=6151.81(元/m2)。90.下列房地產價格影響因素中，不屬于制度政策因素的是()。91.在房地產估價中，長期趨勢法運用的假設前提是()。于新的狀況所必需的費用作為折舊額，這種折舊屬于()。余款半年后一次付清，假設年利率為8%,家電家具價值為5萬元，現將該交易實例作為可比實例，評估類似住宅不含家電家具的市場價格，可比單價為()元40%,余款半年后一次付清”,因此刨除家電家具價值后的名義價格是45萬元。+8%)0.5=43.98(萬元),單價=43.98/100=4398(元/m2)。94.下列不屬于中國房地產估價師與房地產經紀人學會的主要工作的是()。95.下列不屬于影響某套住房價格的實物因素的是()。地率已較高時，再提高綠地率對房地產價格影響較小。此種情形體現出()。97.下列關于實地查勘估價對象的表述中，錯誤的是()。98.下列關于拍賣保留價的表述中，錯誤的是()。超過前次保留價的10%D、拍賣財產未作評估的，保留價由人民法院參再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得99.成本法的理論依據是()。本及管理費用、銷售費用等為3億元，年貸款利率為7.2%,開發經營期為1年，=3×[(1+7.2%)0.5-1]=1061.23(萬元),總成本=30000萬+1061.23萬=31061.23(萬元)。單位成本為310.61元/m2,可轉讓地塊單位成本=310.61/65%=477.86(元/m2)。101.甲、乙兩宗相鄰地塊，甲宗地價值為70萬元，乙宗地價值為50萬元。合后的房地產價值為150萬元。若乙宗地土地權利人購買甲地是()萬元。解析：本題考查的是造成成交價格偏離正常價格的因素。合理要價：70+70/(70+50)×(150-70-50)=87.5(萬元)。102.有一宗房地產總價為100萬元，綜合資本化率為7%,土地資本化率為6%,建筑物資本化率為8%,則該宗房地產的土地收益為()萬元(收益可視為無限(萬元),設土地的凈收益為AL,建筑物的凈收益為7-AL,則AL/6%+(7-AL)/8%=100,AL=3(萬元)。103.從建筑物的狹義角度看，下列選項中符合建筑物定義的是()。104.評估承租人權益價值的，收益期為()。105.假設開發法中開發經營期的起點是(假設)取得估價對象(待開發房地產)的時間，即()。A、價值時點106.關于房地產互補品的說法，正確的是()。108.下列房地產開發成本中，不屬于建設成本的是()。109.某人承租了一商業房地產，租期為3年，每年年末支付租年租期內的凈租金為100萬元/年，同期的市場凈租金為115萬元/年，報酬率為10%,該承租人權益價值為()萬元。解析：本題考查的是凈收益測算應注意的問題。承租人權益價值=(115-100)/10%×[1-1/(1+10%)3]=37.30(萬元)。112.某公司2年前與某房地產所有權人簽訂了租賃合同。租用其中800m面積，約定租賃期限為15年，月租金固定不變為1500元/m2。現在市場上相似的寫字樓月租金為1800元/m2。假設折現率為10%,則目前承租人權益價值為()萬元。A、2045.77800-1500)×800×12=288萬；Y=10%;n=15-2=13。V=288/10%[1-1/(1+10%)13]=2045.77萬元。113.凈收益測算中，潛在毛收入減去空置和收租損失后的收入是()。114.下列各項中，不屬于其他房地產權利價格的是()。115.王某取得一宗面積為10000平方米的住宅用地的土地使用權，樓面地價為2000元/m2,容積率為3,受讓人需按照受讓價格的3%繳納契稅，則王某的土地成本為()萬元。解析：考點：土地成本。土地成本為：2000×3×10000×(1+3%)=6180(萬116.下列關于利率對房地產價格的影響的說法中，正確的是()。上升正確的是()。C、該住宅樓在不修復情況下的價值減損額為500萬元D、在不修復情況下平均應給予每戶的賠償金為6.5萬元解析：本題考查的是房地產損害賠償的需要。選項A,經濟上是否程費150萬；租金損失100×1500×6=90萬；搬遷費1300×2×100=26萬；合計所以不具備經濟上的可修復性。選項B,修復帶來的價值增值額為250萬。選項C,不修復的時候的價值減損額為(5000-4500)×10000=500萬。選項D,不修復的情況下，需要給每戶的賠償額為500萬/100=5萬。119.假設開發法中求取舊房價值的扣除項目不包括()。121.某寫字樓的土地成本8000萬元，建設成本6000萬元，管理費用800萬元，銷售費用600萬元，投資利息720萬元，銷售稅費為售價的6%,銷售利潤率為16%。該寫字樓的價值為()萬元。解析：本題考查的是房地產價值與開發利潤關系公式。8000+6000+800+600+720+X×6%+X×16%=X,X=20666.67(萬元)。122.房地產估價師從某個特定投資者的角度出發評估出的價值屬于()。A、市場價值測()房地產市場狀況下的價值。130)=31.06(萬元)。等。該建筑物的經濟壽命為()年。×100×[1-(1-2.5%)/N×10],得N=39年。(1)年折舊=1000×100×(1-2.5%)/N;(2)10年折舊額=100000-75000=25000;(3)年折舊=2500;136.市場價格圍繞著()而上下波動。137.在六種基本價值類型中，最基本、最重要、最常用的一種價值類型是()。必要費用為200萬元。若該寫字樓剩余經濟壽命為30年，報酬率為7.5%,則該解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。房地產價值增加額=[803×(1-10%)-730×(1-15%)]×2500×[1-1/(1+7.5%)30]/7.5%=301.76(萬元);房地產價值增加額小于單獨增加電梯的必要費用380萬元，所以沒有電梯的功缺乏折舊不可修復。沒有電梯的功能折舊額=房地產價值增加額一隨同增費用=301.76-200=101.76(萬元)。140.某房地產在正常情況下，每年可獲得有效毛收入30萬元，假設凈收益率是66.67%,報酬率為10%,該房地產所在的土地是通過有償出讓獲得使用權的，在價值時點剩余的土地使用年限為40年，不可續期。則該宗房地產的收益價格為()萬元。A、180=20(萬元),收益價格為V=20/10%×[1-1/(1+10%)40]=195.58(萬元)。上采用了()。C、假設開發法、比較法、收益法和成本法四種方法D、假設開發法、比較法、收益法、成本法和基準地價修正法五種方法解析：本題考查的是選用估價方法進行測算。本題采用的主要方法只有2種，假設開發法和成本法，其他的幾種方法屬于求取其中部分數據時采用的技術手段，不屬于完整的方法。142.為評估某房地產2010年10月1日的市場價格，選取的可比實例資料是：交易日期為2010年4月1日，合同約定買方支付給賣方3500元/m2,買賣中涉及的稅費全部由買方支付，該地區房地產交易中規定賣、買雙方需繳納的稅費分別為正常交易價格的6%和3%。自2010年2月1日起到2010年10月1日期間，該類房地產價格平均每月比上月上漲0.5%,則該可比實例修正、調整后的價格為解析：考點：統一稅費負擔。正常負擔下的價格=賣方實得金額/(1一應由賣方承擔的稅率)=3500/(1-6%)=3723.404(元/m2),市場狀況調整后價格=3723.404×(1+0.5%)6=3836.51(元/m2)。143.根據《城市房地產管理辦法》,下列有關房地產行政管理對房地產估價的需要，表述正確的是()。要防止出現的情形中不包括()。間具有()。148.按照我國法律的規定，居住用地的最高使用年限為()年。為70年。銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元，投資利潤率為20%,則成本利潤率為()。解析：本題考查的是開發利潤。開發利潤=(土地成本+建設成本+管理費用+銷售費用)×投資利潤率=(600+900+50+60)×20%=322萬元。成本利潤率=開發利潤/(土地成本+建設成本+管理費用+銷售費用+投資利息)=32151.2006年10月13日，中國房地產估價師與房地產經紀人學會加入了(),解析：考點：中國房地產估價行業發展。2006年10月13日，中國房地產估價師152.某宗土地的臨街深度為100ft,臨街寬度為60ft,市場價值為1500萬元，根據哈柏法則，臨街深度為36ft、臨街寬度為60ft的土地價值為()萬元。解析：本題考查的是路線價法。哈柏法則(Harperrule):是臨街深度為100ft的臨街土地，前各部分的價值占整塊土地價值的10、臨街深度%臨街深度為36ft、臨街寬度為60ft的土地的價值占整塊土地價值的10√36%=60%i?00×60%=900(萬元)。153.土地經過調整或重劃之后，利用價值提高，地價上漲，這說明了()對土地A、土地區位B、土地形狀C、土地面積D、地勢起伏154.城市規劃對建筑容積率的限制，屬于房地產權益中的()。 155.下列情況中，會導致房地產價格上升的是()。156.某宗房地產的建筑面積為5000平方米，土地面積為3000平方米似房地產的市場價格為8000元/平方米，土地市場單價為5000元/平方米，用成本測算的建筑物重建價格為4800元/平方米。該房地產中建筑物的現值為()。平方米)。貸款占60%,抵押貸款年利率為6.5%,貸款期限為25年，按月等額還本付息。-1]}×12=8.1%;RO=60%×8.1%+(1-600元，燃氣18元，供水14元，排水16元，熱力12元，供電25元，通信8元，場地平整15元，則該地區五通一平的正常費用是()元/平方米。通信等基礎設施條件及場地平整。道路20+供水14+排水16+供電25+通信8+場地平整15=98元/平方米。159.用直線趨勢法預測甲類房地產的價格變化趨勢為V甲=1480+80i,乙類房地產價格變化趨勢為V乙=1500+60i,則該兩類房地產的價格增長趨勢相比()。D、該兩類房地產強弱程度不可比解析：本題考查的是長期趨勢法的作用。甲的斜率比乙的斜率大。160.通過市場調查獲知，某地區2011～2014年普通商品住宅平均價格水平分別為4682元/m2、4887元/m2、5037元/m2、5192元/m2。若采用平均增減量法預測，該地區普通商品住宅2016年的價格為()元/m2。區商品住宅2016年的價格為：V5=P0+d×i=4682+170×5=5532(元/m2)。161.在運用長期趨勢法測算房地產未來價格時，當房地產價格的變動過程是持續上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜選用()測算。A、指數修勻法B、平均增減量法C、平均發展速度法D、二次拋物線趨勢法解析：本題考查的是長期趨勢法。在運用長期趨勢法測算房地產未來價格時，當房地產價格的變動過程是持續上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜選用平均發展速度法測算；如果是各期上升的數額大致接近，宜選用162.某企業開發某土地，土地重新取得成本為1000元/平方米，正常開發成本為1500元/平方米，管理費用為前兩項的5%,投資利息占直接成本的5%,銷售費用為100元/平方米，直接成本利潤率為6%,則開發后的地價為()元/平方米。解析：本題考查的是開發利潤的基本公式。直接成本利潤率=開發利潤=(土地成本+建設成本)×直接成本利潤率=(1000+1500)×6%=150(元/平方米),土地價格=土地重新取得成本+土地開發成本+管理費用+投資利息+銷售費用+利潤=1000+1500+(1000+1500)×5%+(1000+1500)×5%+100+150=3000(元/平方米)。163.一套總價60萬元的住房，在實際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：(1)要求在成交日期一次性付清；(2)如果在成交日期一次性付清，則給予5%的折；(3)首付款20萬元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限15年，按月等額償還貸款；(4)約定自成交日期起一年內一次性付清；(5)自成交日期起分期支付，首期支付20萬元，余款在一年內分兩期支付，每隔半年支付20萬元。上述情況中，存在名義價格和實際價格差異的是()。D、第(2)、(4)、(5)種情況率為10%,抵押貸款常數為8%,則該房地產的價格為()萬元。解析：考點：投資組合技術。20+(5-20×10%)/8%=57.5萬元。自有資金+166.關于確定價值時點與得出評估價值的先后次序的說法，正確的是()。167.下列關于統一稅費負擔的說法，錯誤的是()。為3000萬元，已知綜合資本化率為11%,則該房地產土地價值為()。0/11%-3000=1545.45萬元。169.某宗房地產某年1月1日的成交價格為1500美元/m2,同年1月1日至9月1日類似房地產以人民幣為基準的價格平均每月比上月增加80元/m2,該年9月1日該房地產以美元計算的正常價格為()美元/m2,(假設該年1月1日的匯率為1美元兌換6.65元人民幣，9月1日的匯率為1美元兌換6.40元人民幣)。格為：(1500×6.65+80×8)÷6.4=1659(美元/m2)。170.假設開發法的理論依據是()。A、替代原理潤>現狀房地產價值時，應以()為前提進行估價。10%,則該房地產30年收益權利的價格為()元/平方米。+10%)30]/[1-1/(1+10%)40]}×2500=2410(元/平方米)一般是評估()。174.某類商品房2004～2008年的售價分別為6000元/m2、6300元/m2、6678元/m2、7212元/m2、7645元/m2,利用平均增減量法，該類商品房2009年的價格為()元/m2。解析：本題考查的是長期趨勢法。2004年到2008年的各年增量為300、378、534、433,則其平均增量為(300+378+534+433)/4=411.25(元/m2);2009年預測價格=6000+411.25×5=8056.25(元/m2)。175.直線趨勢法y=a+bx中的常數a、b,是由()決定的。176.現實中，房地產市場上某種房地產在某一時間的潛在供給量為()。177.購買一套建筑面積為120m2,單價為18000元/m的住宅，下列付款方式，名義價格和實際價格相符的是()。B、于成交日期一次性付清，給予5%的優惠C、于成交日期支付50萬元，余款在第一年年末支付D、首付50%,余款以期限10年、年利率7%、按月等額本息還款的抵押貸款支付是216萬元。178.下列有關假設開發法中，開發完成后的價值，描述錯誤的是()。179.某寫字樓的建筑面積為540m2,年有效毛收入為108萬元，年運營費用與建筑物凈收益之和為400元/m2,土地資本化率為10.8%,假設收益年期無限。該寫字樓用地的價格為()萬元。解析：考點：凈收益測算的基本原理。土地年凈收益=1080000-540×400=864000(元);土地價值=86.4/0.108=800(萬元)。180.【2012年真題】某類房地產2012年1月的市場價格為4230元/m2,2012年9月的市場價格為4654元/m2。根據上述數據，2012年1月至9月，該類房地產市場價格的平均環比月上漲率為()。解析：本題考查的是市場狀況調整的方法。4654=4230×(1+t)n,n=8,t=1.181.某可比實例成交價格為100萬美元，成交時人民幣兌美元的匯率為6.5:1,至價值時點按人民幣計的類似房地產價格上漲5%,人民幣兌美元的匯率為6.3:1,對該可比實例進行市場狀況調整后的價格為人民幣()萬元。+5%)=682.5(萬元人民幣)。182.某類商品房2004～2008年的售價分別為6000元/m2、6300元/m2、6678元/m2、7212元/m2、7645元/m2,利用平均增減量法，該類商品房2009年的價格為()元/m2。解析：本題考查的是平均增減量法。2004年到2008年的各年增量為300、378、534、433,則其平均增量為(300+378+534+433)/4=411.25(元/m2),2009年預測價格=6000+411.25×5=8056.25(元/m2)。加權平均增減量法計算183.路線價法主要適用于()的估價。值、抵押價值等進行重新評估，此為房地產抵押對房地產估價需要中的()。185.除了城鎮土地使用稅和()因按照占地面積實行從量定額征收而不需要村支付的土地補償費金額最低為()萬元，最高為()萬元。A、30,60額最低=1000元/畝×100畝×6=60(萬元)。A房地產開發公司應向B村支付的土地補償費金額最高=1000元/畝×100畝×10=100(萬元)。及建造新建筑物的費用之后的余額，則應以()進行估價。189.房地產司法拍賣估價，評估的應當是()。段內各宗臨街土地的臨街深度的()。地產2011年的價格為()元/m2。某類房地產2006～2010年的價格年份房地產價格(元/m2)解析：本題考查的是平均發展速度法的公式。平均發展速度==1.24055,2011年的價格=3800×=11165(元/m2)。193.某宗房地產的收益期限為38年，通過預測得到其未來5年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元，從未來第6年到第38年每年的凈收益將穩定在35萬元左右，該類房地產的報酬率為10%。則該宗房地產的收益價格為()萬元。2+25/1.13+28/1.14+30/1.15+35/10%×[1-1/(1+10%)33]×[1/(1+100.86(萬元)。194.有關價值類型，下列說法正確的是()。A、同一估價對象的價值并不是唯一的B、同一估價對象的價值是唯一的C、同一估價對象的具體一種類型的價值，在理論上不是唯一的趨勢是()。=0.98,一般將估價對象價格指數設為100,設可比實例價格指數為X,則100/199.交易情況修正的方法不包括()。重新購建成本的方法有()。5.中國目前的房地產權利主要包括()。6.房地產具有保值增值特性，真正的房地產自然增值是由于()引起的。管制改變(歪吸管)。選項AD屬于投資增值而非自然增值；選項B屬于保值而7.收益法根據資本化類型的不同，分為()。(0.5～2倍范圍內);建筑結構相同。沒有外觀的要求12.收益性房地產包括()。準廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)、農地等。16.路線價法特別適用于()估價。適用于市地重劃(城鎮土地整理)、房地產稅收或其他需要在短時間內對許多宗17.關于假設開發法中求取開發完成后的房地產價值的說法，正確的有()。18.下列方法中，不屬于房地產狀況調整方法的有()。(4)加法調整、乘法調整。19.下列選項中，屬于收益性房地產的有()。高爾夫球場、停車場、汽車加油站、標準廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)、農地等。物重新購建成本的方法有()。21.對于土地來說，實物狀況比較、調整的內容包括()。22.中國目前的房地產權利主要包括()。23.在實際中，下列屬于抵押貸款后階段，房地產估價師提供的服務有()。24.下列情況，會導致成交價格偏離正常價格的有()。26.下列關于收益法求取凈收益的說法，正確的有()。B、有效毛收入=潛在毛收入一空置和收租損失+其他收入29.影響房地產價值的權益因素包括()。30.下列估價事項中，僅根據估價目的來確定的有()。償款通常包括()32.關于重新購建成本的說法，正確的有()。33.房地產具有保值增值特性，真正的房地產自然增值是由于()引起的。34.由于具有()特性，房地產是一種良好的用于擔保債務履行的財產。正”的原因，下列描述正確的有()。該注意的內容包括()。C、某宗土地使用權中，要求容積率為2.041.收益法中確定報酬率的基本方法不包括()。A、累加法42.求取建筑物折舊的方法主要有()。益，這時應遵循的估價原則有()。44.數學曲線擬合法主要有()。45.下列房地產中，通常適用比較法估價的有()。46.下列選項中，屬于房地產權利受房地產權利以外因素的限制情況的有()。權利以外因素的限制情況，例如房地產使用管制(如對土地用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等的限制)、相鄰關系、被人民法院查封、異議登記等而使房地產使用或處分受到限制。47.收益法中計算凈收益時，扣除運營費用時不包括的項目有()。A、抵押貸款還本付息額C、重置提撥款D、房地產改擴建費用解析：考點：凈收益測算的基本原理。重置提撥款是建筑物經濟壽命期內，為定期更換經濟壽命較短的構件、設施設備、裝飾裝修等所提供的費用，屬于運營費48.就收益性房地產而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出()。A、較樂觀的估計值B、較保守的估計值C、過高的估計值D、過低的估計值E、最可能的估計值其可能的原因有()。(3)估價參數的合理性；(4)估價計算公式的恰當性；(5)不同估價方法的估價對象財產范圍的一致性；(6)不同估價方法的估價前提的一致性；(7)估50.甲地塊臨街深度為100英尺，臨街寬度為15英尺，形狀為矩形，總價為100萬元。相鄰的乙地塊為臨街寬度15英尺的矩形地塊。根據“四三二一法則”及“九八七六法則”下列關于乙地塊價格的表述中，正確的有()。A、若乙地塊臨街深度為25英尺，則其總價為25萬元B、若乙地塊臨街深度為50英尺，則其總價為50萬元C、若乙地塊臨街深度為75英尺，則其總價為90萬元D、若乙地塊臨街深度為100英尺，則其總價為110萬元E、若乙地塊臨街深度為150英尺，則其總價為117萬元解析：本題考查的是編制價格修正率表。四三二一法則是指將臨街深度為100英尺的臨街土地，劃分為與街道平行的四等份：距街道最近的第一個25英尺，價值占整塊土地價值的40%;第二個25英尺，價值占整塊土地價值的30%;第三個25英尺，價值占整塊土地價值的20%;第四個(距離街道最遠的)25英尺，價值占整塊土地價值的10%。九八七六法則是指超過100英尺的部分，則以九八七六法則來補充，即超過100英尺的第一、第二、第三、第四個25英尺等份的價值，分別為臨街深度100英尺的土地價值的9%、8%、7%、6%。舊的有()。52.運用比較法估價，選取的可比實例應符合下列條件()。A、檔次相當A、一個球場55.基于“四三二一法則”,臨街深度價格修正率包括()。56.下列情況，屬于成交價格偏離正常價格的交易有()。主要包括()等。設的房地產(在建工程)、計劃開發建設的房地產(期房),都可采用成本法。舊的有()。59.下列情況中會導致房地產價格上升的有()。60.影響房地產價值的權益因素包括()。63.下列房地產價格影響因素中，屬于房地產區位因素的有()。64.某工業房地產的土地是5年前以出讓方式取得的50年建設用地使用權，類似管理費用為15萬元，銷售費用為20萬元，銷售稅費為50萬元。正常建設期為生，年利率為6.31%,投資利潤率為12%,土地報酬率為6%。下列運用成本法評估該房地產市場價值中的有關說法，正確的有()。A、評估對象土地取得成本為196萬元B、應計算利息項目的總金額為535萬元C、土地取得成本的計息期為1.5年D、土地取得成本之外其他計息項目應計投資利息總額為15.73萬元E、開發利潤為64.20萬元解析：考點：重新購建成本的求取思路。(1)由于類似工業用地的重新購建價格為200萬元(50年建設用地使用權),估價對象剩余土地使用權年限為45年，則估價對象土地取得成本=200×[1-(1+6%)-45]/[1-(1+6%)-50]≈196(萬元);(2)應計算利息項目包括土地取得成本、建設成本、管理費用、銷售費用=196+300+15+20=531(萬元);(3)土地取得成本之外其他計息項目=(300+15+20)×[(1+6.31%)1.5/2-1]=15.73(萬元);(4)投資利潤率=開發利潤/(土地成本+建設成本+管理費用+銷售費用),開發利潤=12%×(196+300+15+20)=0.12×531=63.72(萬元)。65.某寫字樓的租金為每日每平方米3元，電費、物業管理費由承租人負擔，水費、供暖費、房地產稅由出租人負擔。由該租金減去運營費用求取該寫字樓的凈收益，應減去的運營費用包括()。C、供暖費D、房地產稅E、房地產改擴建費用67.征收集體土地的土地成本中，征地補償安置費用包括()。物重新購建成本的方法有()。70.在實際中計算地租的方法有()。進行房地產狀況調整時，判斷錯誤的有()。72.對抵押房地產變現能力強弱的說法，錯誤的有()。73.下列關于基準地價修正法的說法中，正確的有()。74.下列各項影響房地產價格的因素中，可以并列構成一種分類的有()。75.物質折舊可進一步從()幾個方面來認識和把握。76.關于投資價值與市場價值異同點的說法，正確的有()。值C、用收益法評估投資價值和市場價值時，其中特定的投資者所要求的最低報酬率(通常稱為最低期望收益率)。因此，用收益該房地產的價格，是其投資行為(如購買行為)能夠實現的基本條件。當房地產的投資價值大于該房地產的價格時，說明值得投資(購買);反之，說明不值得投資(購買)。因此，投資價值的評估結果可能大于也可能等于，甚至可能小于77.預計某房地產未來第一年的凈收益為170萬元，此后每年的凈收益在上一年的基礎上減少8萬元，報酬率為8%,則下列說法中正確的有()。A、該房地產未來第30年的年凈收益小于零B、該房地產的合理經營期限大于22年C、該房地產的收益價值小于1276.47萬元D、該房地產的收益價值大于875萬元E、該房地產的資本化率為18%(1+8%)22.25=1118.59(萬元)。78.下列對決定房地產需求量因素的描述中，正確的有()。方向變化；選項D,房地產替代品，即一種房地產的價格不變，另一種房地產的價格如果上漲，消費者就會把需求轉移到該種房地產上；選項E,當消費者預期79.收益性房地產包括()。A、餐館C、加油站標準廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)、農地等。80.下列各項中，不屬于直接資本化法優點的有()。81.與非專業估價相比，專業估價的特點包括()82.下列選項中，屬于土地使用管制的事項有()。E、某宗土地使用權中，要求容積率為2.083.下列房地產價值類型中，屬于非市場價值的有()。84.下列關于房地產估價的表述中，正確的是()。85.下列情況中會導致房地產價格上升的有()。89.收益法估價中求取凈收益時，通常不作為運營費用扣除的有()。D、企業(個人)所得稅金利息通常計入有效毛收入，企業(個人)所得稅不計入運營費用。90.在運用收益法求取凈收益時，要考慮房地產的()。91.與非專業估價相比，專業估價的特點有()。92.某家三級資質房地產估價機構不能承接的業務包括()。E、在建工程抵押(2個不能做),公司上市、企業清算；三級資質(3個不能做),公司上市、企業清算、司法鑒定；暫定期內的三級(5個不能做),公司上市、企業清算、司法鑒定、城鎮房屋拆遷、在建工程抵押。93.根據有關統計資料，對某類房地產的價格統計數據整理如下表，其中，2012年的房地產價格統計數據缺失。則關于該類房地產價格的說法中，正確的有()。某類房地產2010年到2015年的價格(單位：元/平方米)年份價額A、利用平均增減量法，2012年的趨勢值為8150元/平方米B、利用平均增減量法，2015年的趨勢值為9125元/平方米C、利用平均發展速度法，2012年的趨勢值為8128元/平方米D、利用平均發展速度法，2015年的趨勢值為9150元/平方米E、利用平均發展速度法，2015年的趨勢值為9230元/平方米解析：考點：平均增減量法。平均增減量=(8800-7500)/4=3252012年趨勢值=7500+2×325=81502015年趨勢值=7500+5×325=9125平均發展速度=(8800/7500)1/4=1.0412012年的趨勢值=7500×1.0412=81282015年的趨勢值=7500×1.0415=916994.下列對決定房地產需求量因素的描述中，正確的有()。95.下列各項中，屬于其他相關定著物的有()房地產市場因素、房地產交易因素兩大分類外，另一種分類因素包括()。97.房地產估價報告中專門列出估價的假設和限制條件的目的是()。B、地上空間100.房地產的獨一無二特性導致了()。有是該專有部分的共有人之間的共有)、專有部分以外的共有部分的持份權(該不得隨意簡化和省略必要的估價程序(包括必要的工作步驟和工作內容)。解析：本題考查的是編制價格修正率表。方法(1):平均深度價格修正率=累價值比為50%+30%=80%,面積比為16/24=2/3,平均深度價格修正率=80%/B、錯誤38.某舊商業綜合樓，裝修改造完成后租期尚有5年，承租人有兩種裝修50萬元；二是重新裝修且改變用途，裝修費為300萬元，每年凈收益比裝修前增加80萬元。假定報酬率為10%,則承租人應選擇第二個方案。()A、正確×(1-1/1.15)=9.54萬元，第二種增加價值=-300+80/10%×(1-1/1.15)=3.26萬元。的0.5倍～2倍范圍內。時間，也可以在其之前(如提前預售),也可以在其之后(如出租后出售)。A、正確格×(1-5%)65.某建筑物的建筑面積100m2,單位建筑面積的重置成本為500元/m2,判定其有效年齡為10年，年平均折舊率為2%。用直線法計算該房屋的現值為4萬取的可比實例的規模一般應在估價對象規模0.5～2倍范圍內。71.某宗房地產總建筑面積為1000m2,建筑物的基底面積為400m2,容積率為2.用途為住宅、辦公；2011年5月9日報市規劃局批準變更容積率為3.0;2011則價值時點應為2010年10月10日和2011年5月9日。()解析：本題考查的是對房地產估價的需要。企業清算是指企業違反法律法規被依法關閉、出資人決定解散、被依法宣告破產、公司章程規定的營業期限屆滿或公司章程規定的其他解散事由出現等情況下的企業財產清理、處理等。83.路線價法，實際上是一種比較法，在求取路線價法時不需要進行交易情況修解析：本題考查的是路線價法概述。交易情況和房地產市場狀況在確定路線價時已經考慮了，所以計算估價對象價格時，只有進行房地產狀況調整即可。84.對房地產價格有影響的住房相關規劃和計劃主要有住房建設規劃和年度計劃、解析：考點：制度政策因素。對房地產價格有影響的住房相關規劃和計劃主要有住房建設規劃和年度計劃、住房保障發展規劃和年度計劃。85.城市經濟發展和人口增加帶來房地產需求增加，從而引起房地產價格上漲，解析：本題考查的是房地產的特性。房地產擁有者對房地產進行投資改良導致的房地產價格上漲，不是房地產的自然增值；通貨膨脹導致的房地產價格上漲，不是真正的房地產增值，而是房地產保值；外部經濟、需求增加、房地產使用管制改變導致的房地產價格上漲，是真正的房地產自然增值。86.資本化率和收益乘數都可以采用市場提取法，通過市場上近期交易的與估價對象的凈收益流模式等相同的許多類似房地產的有關資料求取。()通過市場上近期交易的與估價對象的凈收益流模式等相同的許多類似房地產的87.某收益性房地產按經濟壽命計算的建筑物年折舊費為100萬元，房屋設備年折舊費為10萬元，室內裝飾裝修年折舊費為50萬元，則采用收益期限為有限年的收益法公式估價時，計入年運營費用的折舊費為160萬元。()解析：本題考查的是凈收益測算的基本原理。建筑物的折舊費用，不能計入運營費用。短壽命周期的資產的折舊才能計入運營費用。計入年運營費用的折舊費應該為60萬元。88.某一幢舊廠房擬改為超級市場，在該舊廠房建成6年后補辦了土地使用權出讓手續，土地使用權出讓年限為40年，在出讓合同中已約定不可續期。建筑物的經濟壽命為50年。該建筑物折舊的經濟壽命應為44年。()B、錯誤B、錯誤變現能力有所不同，影響某宗房地產變現能力的因素主要有：(1)通用性；(2)(7)市場狀況。111.某舊商業綜合樓，裝修改造完成后租期50萬元；二是重新裝修且改變用途，裝修費為300萬元，每年凈收益比裝修前增加80萬元。假定報酬率為10%,則承租人應選擇第二個方案。()增加價值：-180+50/10%×(1-1/1.15)=9.54(萬元);第二種增加價值：-300+80/10%×(1-1/1.15)=3.26(萬元)。應該選擇第一個方案。地役權圖2-2房地產權利的分類116.甲乙兩塊其他條件相同的土地，甲土地單價為1400元/m2,容積率為4,土地使用年限為40年；乙土地單價為900元/m2,容積率為2.5,土地使用年限為50年。投資乙土地較投資甲土地更經濟(假設土地報酬率為6%)。()A、正確B、錯誤(1+6%)40]=1400/[1-1/(1+6%)40]=1550.77(萬元/m2),甲土地的樓面地價=1550.77/4=387.69(元/m2);乙房地產Vo=V50/[1-1/(1+6%)50]=900/[1-1/(1+6%)50]=951.66(萬元/m2),乙土地的樓面地價=951.6A、正確信用檔案系統的通知》,房地產企業及執業人A、正確138.根據房地產估價的合法原則，目前我國鄉(鎮)、村企業的土地使用權可以解析：考點：合法原則。鄉(鎮)、村企業的土地使用權不得單獨抵押。B、錯誤152.根據市場調查，獲知某類房地產2003～2007年的價格逐年上漲，分別為35法預測，該類房地產2008年的價格高于4800元/m2。()B、錯誤153.一幢有效年齡為8年的建筑物，實際年齡為10年，年折舊率是1.67%,經濟壽命為60年，則該建筑物的剩余經濟壽命為50年。()B、錯誤解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。剩余經濟壽命60-8=52(年)。163.若某宗房地產未來第一年的凈收益為200萬元，房地產為5年的收益的比值。收益乘數=500/200=2.5。解析：本題考查的是房地產的種類。可出售的房地產可以采用比較法估價；出租或自營的房地產可以采用收益法估價；僅適用于自用的房地產主要采用成本法估價。169.根據收益法的計算公式，對土地凈收益每年收益不變的情形，報酬率越高，土地使用權價格接近無限年價格就越慢。()解析：本題考查的是凈收益每年不變的公式。土地使用權無限年期的價格公式是土地使用權有限年期的價格公：土地使用權價格接近無限年價格的程度為：假設兩者相差萬分之一看作是接近。當報酬率為2%時，需要520年才能接近無限年的價格