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【最新資料,Word版，可自由編輯！】前言“天使廣場”醫院位于蒙古國首都烏蘭巴托市，醫院現在占地………平方米，醫療用房建筑面積………平方米，儀器設備固定資產總值………萬元，平均每張病床設備費……萬元。醫院現有編制床位300張，臨床科室35個，醫技科室15個，在編職工1919人。在新世紀，含有悠久歷史的蒙古國首都烏蘭巴托市面臨著新的機遇和挑戰，有必要在服務規模和服務質量上進一步提高，特別是要擺脫現在地區狹小的桎梏，再覓新址，為提高本身發展帶來契機，也能夠更優良、更全方面的服務于病痛患者，帶來良好的社會效益。“天使廣場”醫院距離烏蘭巴托市中心僅20公里。在烏蘭巴托市經濟高速發展過程中，處在極為重要的地位。在新的都市規劃中，含有較高的前瞻性和合理性，地區經濟發展快速，交通便利，生態環境優美，已經初步形成了產業和居住的良好互動，對于整體的配套建設含有良好的支撐。同時，為了區域經濟的和諧發展，地方政府也高度重視這樣的整個區域有機配套服務構成，新型醫療服務中心建設條件成熟。在這樣的前提下，“天使廣場”醫院建設含有了良好的條件，故提出此項目建議書。目錄TOC\o"1-4"\h\z\uHYPERLINK第一章項目總論 6HYPERLINK§1.1項目背景與概況 6HYPERLINK§1.1.1項目名稱 6HYPERLINK§1.1.2項目承接單位 6HYPERLINK§1.1.3編制根據 6HYPERLINK§1.1.4項目提出的理由 6HYPERLINK§1.1.5項目擬建地點 8HYPERLINK§1.1.6項目預期目的 8HYPERLINK§1.1.7項目建設條件 8HYPERLINK§1.2研究結論 9HYPERLINK§1.3重要技術經濟指標表 9HYPERLINK§1.4存在問題及建議 10HYPERLINK§2.1投資環境分析 12HYPERLINK§2.1.1蒙古國政治經濟形勢及有關政策 12HYPERLINK§2.1.2烏蘭巴托市及區域經濟社會狀況 12HYPERLINK§2.2市場分析 13HYPERLINK§2.2.1蒙古國醫療消費市場宏觀背景 13HYPERLINK§2.2.2烏蘭巴托市醫療市場現狀 14HYPERLINK§2.2.3烏蘭巴托醫務人員的薪資調查狀況及醫務人才的問題 16HYPERLINK§2.2.4有關醫保定點問題 17HYPERLINK§2.2.5醫院消費新口味測試 17HYPERLINK§2.2.6醫院的假設（定位）建議 18HYPERLINK第3章建設規模與項目開發條件 19HYPERLINK§3.1建設方案 19HYPERLINK§3.1.1方案描述 19HYPERLINK§3.1.2指標 20HYPERLINK§3.2項目現狀概況 21HYPERLINK§3.2.1地點與地理位置 21HYPERLINK§3.2.2占地面積 21HYPERLINK§3.2.3現有土地狀況 22HYPERLINK§3.3項目建設條件 22HYPERLINK§3.3.1地形、地貌 22HYPERLINK§3.3.2工程地質、水文條件 22HYPERLINK§3.3.3環境條件 22HYPERLINK§3.3.4區域性規劃 22HYPERLINK§3.3.5交通條件 23HYPERLINK§3.3.6社會環境 23HYPERLINK§3.3.7法律環境 23HYPERLINK§3.3.8公共設施，給排水、煤氣、道路等 23HYPERLINK§3.3.9施工條件 24HYPERLINK第4章機構設立 25HYPERLINK§4.1機構設立原則 25HYPERLINK§4.2機構設立 25HYPERLINK§4.2.1總體介紹 25HYPERLINK§4.2.1重要科室 25HYPERLINK第5章投資估算與資金籌措 27HYPERLINK§5.1、項目總開發成本 27HYPERLINK§5.1.1、項目總體經濟技術指標 27HYPERLINK§5.1.2、項目工程進度預計 28HYPERLINK§5.1.3、項目投資構成 28HYPERLINK§5.1.4、項目投資估算 28HYPERLINK、土地成本 28HYPERLINK、建造費用 28HYPERLINK、不可預見費 29HYPERLINK、干凈手術室造價（不含土建） 29HYPERLINK、設備購置費用 29HYPERLINK、項目投資與籌資計劃 29HYPERLINK§5.1.5、項目投資成本匯總 30HYPERLINK§5.2、項目收益部分預期 30HYPERLINK§9.2.1、收入預期 30HYPERLINK§9.2.2、項目經營稅費估算 31HYPERLINK§9.2.3、完全建成后年支出預期 31HYPERLINK§5.3、項目財務評價 31HYPERLINK§5.3.1、靜態評價 31HYPERLINK§5.3.2、動態盈利能力分析 33HYPERLINK§5.4、財務評價結論 33HYPERLINK附圖和附表： 34HYPERLINK某市居民醫療消費調查新口味測試摘要 36

第一章項目總論§1.1項目背景與概況 §1.1.1項目名稱 蒙古國烏蘭巴托市“天使廣場”醫院新建項目§1.1.2項目建設單位 蒙古國PROGRESSCASTLECo.,LTD§有關項目建設的方針政策，蒙古國國家醫療衛生的規范，原則。國內外先進的醫療技術和科技成果，及先進、成熟、能滿足社會需要的診療項目。價值工程理論有關手段和辦法。§1.1.4項目提出的理由蒙古國醫療衛生產業發展空間巨大。蒙古國醫療衛生發展速度有所緩慢。現在衛生費用占我國GDP的比重相對過小，加上蒙古國將來經濟的持續發展，人口集中化，農村牧區城鄉化等因素，醫療服務業將會有很大的發展空間。現在，蒙古國每年的醫療消費只相稱于國民生產總值的…%。在發達國家，如美國這一比例為14%，瑞典為9%，英國為5%，韓國、日本、香港等亞洲國家和地區為6-8%。1999年以來，某居民用于醫療保健的費用占可支配收入的比例每年以35%以上的比例增加，現在某居民用于醫療保健的費用占可支配收入的比例已經超出了10%。機遇和挑戰并存。現在，國內醫院的轉軌進程正在加緊，外資、民營及私人醫療機構正在對傳統醫療模式形成新的挑戰。即使外資及民營醫院現在所占市場份額很小，但由于現存醫療水平較高的醫院數量不能滿足社會的需求，高水平醫院病房經常處在一種超負荷運轉的狀態，某市現在已建成和正在申報的高檔次醫院正如雨后春筍般紛紛涌現。即某xx醫院地區狹小現狀。作為全省衛生行業的龍頭，作為全省第一家“三甲”醫院，全國“百佳醫院”，占地面積僅73畝，四周已無可拓展的用地，醫院的整個環境隨著醫療業務用房的不停建設，土地使用已近達成了極限，醫院顯得擁擠不堪，病床使用率均在100%以上，諸多科研、教學工作開展不夠順利，許多新的治療方式也無法順利進行。可用地的枯竭是制約醫院發展的重要因素，另尋地點建設新院區勢在必行。新院區建設的優越性新院區建設含有三大優越性。第一，新院區建設能夠拓展地區，使得昆華醫院的技術設備、服務質量、服務規模都得到一種綜合提高，解決現在昆華醫院的局促和緊張局面；第二，新院區的建設，對于昆華醫院的人才培養和醫療資源的哺育提供了空間，為醫學研究的良好進行提供了優良的條件，也為醫療新產業的開拓留下了充足的余地；第三，地區的拓展，能夠使醫療服務的品質大大提高，改善患者的就醫環境和醫療康復環境。地點選擇的考慮由于醫院的特殊性，選址是必須交通方便、環境適合、輻射廣的地塊才干滿足規定，通過多方尋找、比較，認為安寧太平鎮是比較抱負的地點。因素有四個方面。第一，安寧市太平鎮距離某市中心僅20公里，交通便利，生態環境優美，是醫院建設的抱負地點；第二，新的安寧市都市規劃和太平片區規劃含有較高的前瞻性和合理性，地區經濟發展快速，已經初步形成了產業和居住的良好互動，對于整體的配套建設含有良好的支撐，醫院的建設成為了片區發展的良好構成；第三，將來在面對整個某的同時，服務于就近20萬以上人口，提高了片區的經濟和社會效益；第四，地方政府高度重視這樣的整個區域有機配套服務構成，是建設富有特色的、和諧的新城區的重要部分。公共支持的考慮醫院建設是一種長久的系統工程，含有特殊性和較大的社會公共影響力，地方政府對于片區和諧發展和項目建設的支持顯得尤為重要。太平鎮規劃和建設條件良好，如此，能夠切合地區發展的需要，使得區域成為某“醫療康復的后花園”。§某經濟技術開發區太平鎮（具體位置見附圖）§至在太平鎮用1300畝左右土地，分三期完畢門診，住院，醫學研究，教學培訓，后勤輔助，專家公寓，康復公寓，生活配套，綠化建設為一體的當代綜合醫院。在此基礎上，形成以本院為核心，輻射周邊新城區20萬以上消費者，重點學科服務全省，以醫、學、研一體化提高某xx醫院科技含量，以醫療康復、保健養生為特色的當代醫療綜合服務體。§交通本項目的擬建地點在太平鎮核心位置，地塊為緩坡，開發區內主干道為雙向8車道（現已部分建成），高速公路距離新院區僅幾分鐘路程，交通方便。供電項目建成后需用電量為千伏，距太平鎮五公里范疇內的某結核病院附近有一種較大規模的變電站，用電可滿足規定。供水項目建成后日用水量為噸，太平鎮內有200萬立方的新來水庫和立方的明朗水庫，自來水供應量可達成100000立方米/日，地下水資源也很豐富（開井后可達成1000立方米/日的出水量），從發展來看，用水可滿足規定。基礎設施項目地位于烏蘭巴托市將來發展規劃核心地帶，水、電、通訊等設施齊全，交通為雙向4車道（現已建成）。環境優美宜人，綠色、生態、環保。環保生活污水能夠直接排放到附近的污水排放溝道內，醫用污水將按國家環保規定進行治理，達成原則后才排放。§1.2研究結論 本項目在充足調查研究的基礎上，進行了重復論證，結論以下：社會經濟、政治狀況運行良好，宏觀投資環境優良。通過具體的市場調查證明，新院區的建設能夠得到市場的支持，處在良好的時機。本項目的實施，能夠借此引進現在國內外某些高、精、尖的技術比較成熟的新的醫療服務項目，技術人才同時引進，對提高醫院的服務技術，學術水平都將起到主動的作用。項目擬建地點距市區很近，交通方便又地處風景區，景色宜人，極其適合治療、康復、療養，安靜舒適的環境也是科研和教學的良好場合。區域規劃含有前瞻性，滿足將來發展的需要，各項建設條件含有。本項目將天使廣場醫院的品牌效應和開發區的對應優惠政策相結合，能夠獲得較好的社會效益和經濟效益，通過財務分析能夠看出這個成果。通盤考慮，本項目含有建設的主動意義和切實的可行性。§1.3重要技術經濟指標表 總占地面積866658平方米其中：建筑用地面積（含待建、擴建用地）303330.3平方米道路及停車場占地面積216664.5平方米綠化覆蓋占地面積346663.2平方米建筑運用系數35%綠化覆蓋率40%總建筑面積229269平方米項目重要技術經濟指標摸擬項目建筑面積（平米）備注門診部30000日門診人數2500人住院部76000760張床位醫技樓19302.28手術室8666.6765間各類手術室科研中心980025間實驗室，40張觀察床位康復中心5000醫療康復、保健養生為特色康復公寓30000醫療康復、保健養生為特色生活中心18000醫、學、研一體化為特色專家公寓25000醫、學、研一體化為特色后勤輔助系統7500醫、學、研一體化為特色累計229269本項目財務評價：投資回收期15.77年；財務凈現值（萬元）（I=8%，50年）為：1817.41萬元財務內部收益率（50年）為：8.11％§1.4存在問題及建議 本項目投資期長，資金回收慢，早期投資顯得極為高昂。本項目的特點是含有較高的社會效益，但經濟效益的獲得只能從久遠的角度考慮。本項目的實施必須含有久遠發展的戰略眼光，充足考慮到此后醫院的擴建，技術、設備進步，整體規劃要超前，水、電、道路、排水的設計應確保發展的需要。本項目的實施采用分環節進行，建設周期很長，在實施過程中各方面不可預知的變化因素較多，并且利潤的很大一塊也將會用于社會效益和本身發展。本項目地區現在還無法與某市核心區域相比，地塊各項基礎配套設施的完備需要時間，周邊居住人口的增加也需要一種較長的過程，某市及安寧的宣傳認知也需要時間。醫院本身院本部和新院區要形成資源共享、優勢互補的格局，新院區的人員配備和工作開展也不是一蹴而就的事。第二章項目投資環境與市場研究§2.1投資環境分析 由于“天使廣場”醫院的服務覆蓋范疇為全烏蘭巴托市，甚至能夠服務整個蒙古國各省市，因此從整個蒙古國的角度來加以分析。§2.1.1國家政治經濟形勢及有關政策 蒙古國現在政治穩定，經濟平穩發展，宏觀大環境長久向好。都市醫療市場發展越來越規范，市場增加迅猛。§2.1.2烏蘭巴托市（含安寧市，下同）及區域經濟社會狀況 1、經濟發展狀況-烏蘭巴托市經濟保持了較快的發展勢頭，是近來發展最快的十年。烏蘭巴托市國民經濟增加快速，經濟實力進一步增強。全年實現生產總值（GDP）942.14億元，比上年增加12.0%。地方財政收入85.6億元，增加36.1％，人均生產總值18744元，比上年同期增加2392元，增加10.9％。三次產業格局呈現二三一特性。第一產業完畢增加值66.31億元，增加4.3%；第二產業完畢增加值453.92億元，增加14.6%；第三產業完畢增加值421.91億元，增加10.5%。一、二、三產業增加值比重為7.0：48.2：44.8。生產總值占全省的32%。，烏蘭巴托市年末總人口預計達成115萬人（戶籍數）。城鄉居民人均可支配收入達9046元，扣除物價上漲因素，比上年增加7.2%，城鄉失業率控制在2%以內。完畢生產總值76.58億元，增加28.6%，人均生產總值28704元。實現財政總收入12.95億元，增加27.0%；其中，地方財政收入5.66億元，增加40.7%。城鄉居民人均可支配收入9478元，農民人均純收入3487元，扣除物價上漲因素，分別增加7.6%和6.3%。國民經濟重要指標在的基礎上翻了一番，市域經濟實力進一步增強。2、區域經濟發展特點分析從某的定位體系來看，某最突出的都市優勢的是氣候，最突出的都市功效是面對省內外、國內外的觀光旅游集散地和商務旅游目的地，最突出的都市魅力是都市休閑，最突出的發展前景是集商務、會展、休閑為一體的富于特色的高原生態旅游都市。從某市近年來的發展趨勢上也能夠看出該定位切合了某市的特點。據國務院發展研究院《中國都市發展報告》評定，，在中國50個重點都市中，某都市綜合實力排第28位，在西部地區列第4位；都市發展潛力列第25位，西部地區列第2位。根據中國社科院《中國都市競爭力報告》顯示，某投資環境名列全國第九，西部第一。3、政策環境保持招商引資的良好態勢。以良好的環境和優質服務吸引項目；建立重點工程和重點項目資源庫，做好項目儲藏和包裝。安寧加緊產業發展。已做好太平新區規劃建設，引導公司向園區聚集，形成產業和公司集群，發揮規模和聚集效應。做大房地產業。抓住新某建設機遇，運用將來良好的交通網絡和區位特點，以建設某后花園為目的，大力發展太平新區房地產業。全部這些條件，都為某xx醫院太平新院區的建設提供了良好的政策條件。§2.2市場分析 § 現在，蒙古國每年的醫療消費只相稱于國民生產總值的……%。在發達國家，如美國這一比例為14%，瑞典為9%，英國為5%，韓國、日本、香港等亞洲國家和地區為6-8%。資料顯示，我國醫療產業的市場年增加速度約為１３％（健康支出要高于收入增加的幅度），因此無論從哪方面講市場空間都是巨大的。由于蒙古國醫院是含有一定福利性質的社會公益事業，我國醫院大部分是全民全部制醫院，即國家全部制形式。國家在1994年頒布的《醫療機構管理條例》中，已經明確國家扶持醫療機構的發展，激勵多個形式舉辦醫療機構。從2月的《有關城鄉醫藥體制改革意見的告知》到8月共出臺的13個配套文獻，涉及：城鄉醫療機構分類管理、醫藥收支兩條線管理、醫療機構有關稅收政策、區域衛生規劃政策等，為民營資本及外資進入醫療市場及其后來的發展營造了較好的政策環境。§ 1、烏蘭巴托市醫療機構現況烏蘭巴托市的衛生機構和衛生技術人員發展提高很快，已成為全蒙古國的醫療中心。蒙古國衛生機構分首都，省，縣級三個等級，截止該國衛生機構累計2072家，其中直屬國立醫院17家，區和省直屬醫院29家，縣醫院380家，衛生技術人員31660人，其中醫生14324（執業醫師12812人，執業助理醫師1512人），衛生機構床位數累計27104張，其中醫院占80.27％。現在烏蘭巴托市醫療機構中，政府非盈利醫院占主導地位，它們的醫療水平代表了某乃至某最高的醫療水平，它們除了提供基本的醫療服務外，有的醫院（如國立第一醫院和創傷醫院等）同時還承當著醫學科研和教學任務。民營專科醫院現在只是某醫療市場的一種補充，尚無條件較好的中外合資大型綜合型醫院。某非國有醫院醫療水平和醫療條件遠比不上政府非盈利性醫院，所占市場份額很小。即使某醫療機構近年來有了較大的發展，但現存醫療水平較高的醫院數量仍不能滿足社會的需求，高水平醫院病房經常處在一種超負荷運轉的狀態，如某xx醫院和某醫學院第一附屬醫院的病床使用率均在100%以上。同時，1999年以來，某居民用于醫療保健的費用占可支配收入的比例每年以35%以上的比較增加，現在某居民用于醫療保健的費用占可支配收入的比例已經超出了10%。2、某高等級醫院（三級甲等醫院）經營狀況（1）某xx醫院硬件設施：占地面積73畝，醫療用房建筑面積85668平方米，重要有一號、二號、三號住院樓、門急診大樓、醫技大樓。擁有影像、檢查、診療、治療儀器2631臺（件）。醫院現有編制床位1200張，臨床科室35個，醫技科室15個。省重點專科12個：呼吸內科、心內科、內分泌科、神經內科、血液內科、普外科、肝膽外科、胸外科、骨科、眼科、耳鼻喉科、計劃生育科。省屬科研中心有：某省臨床檢查中心、醫學影像研究中心、老年病研究中心、圍產醫學遺傳診療中心。尚有肝膽外科研治協作體，中西醫結合第一臨床研究基地。醫務人員技術力量：醫院現有在編職工1919人，其中專業技術人員1552人，主任、專家級專家62人，副主任、副專家級專家163人，主治醫、講師共524人。醫院擔任中華醫學會專科學會委員9人，某省科協副主席1人，某省醫學分會副會長1人，常務理事4人，專科學會主任委員6人，副主任委員33人。經濟運行狀況：現有醫療儀器設備資產總值約7億元，年門診量80-90萬人次，年住院病人1.2萬余人次，病床使用率100-105%，每年純利潤回報15%左右。（2）某醫學院附屬醫院硬件設施：占地面積69214平方米，總建筑面積60654平方米。門診大樓面積為14446.15平方米。傳染科大樓面積為3736平方米。擁有多個醫療儀器2347臺（件），全院開放床位1015張。醫務人員技術力量：醫院現有在編職工2533人，其中高級技術職稱及處以上干部506人（高職109人、副高297人），中級技術職稱647人，博士生導師1名，碩士生導師77人，有71名碩士碩士和從德國、法國、日本、中山、上海、華西、同濟等醫科大學畢業的13名博士生。醫院有國家級突出奉獻者2人，省級突出奉獻者9人，全國中青年醫學科技之星1人，學科帶頭人9人，骨干教師26人，享有國務院政府特殊津貼11人，醫院的衛技人員占職工總數的85%。經濟運行狀況：現有醫療儀器設備資產總值約6億元，年門診量93-101萬人次，年住院病人1.3萬余人次，病床使用率103~110%。3、某醫療機構就醫病患分析在某就醫的人群重要由某本地病人（涉及小部分的住在某的外地人）和某各地州縣區來昆就醫的病人構成。由于整個某省技術力量較強、規模較大的大型綜合性醫院均設于某市區，而某各地州縣區醫療水平及醫療配套較落后，因此這些地區的病人重大疾病均到某市區的大型綜合性醫院就醫。從對業內人士訪談中得知，某類似昆華醫院、云大醫院這樣的三級甲等醫院最少有超出50%的病人是來自某各地州縣區，幾年前甚至達成70%，而相比規模小某些的市級醫院，某本地患者占絕大部分。4、“天使廣場”醫療消費市場病人就醫較為關注的因素據調查，現在某醫療消費市場上病人在就醫時較為關注的因素依次是價格、醫療條件（醫療技術、專家、醫院規模、醫療服務、牌子）、區位、交通等。現在某的經濟發展水平還較低、大部分人收入不高，醫療消費觀念也因此較落后，醫療價格仍是病患較關心的一種問題，絕大部分人覺得現在醫療價格普遍偏高。同時我們還理解到，這種對價格偏高的埋怨的背后，更多的是對性價比的埋怨，他們認為花了較多的醫療費用卻沒能得到對應的高水平的醫療服務。病人在選擇就醫時，醫術水平的高低顯然是一種核心性的決定因素，在某，人們認為規模較大的省級政府醫院是醫學權威的代表機構，而各類資歷較深的醫學專家專家是醫學權威的代表。有關醫術水平，普通老百姓認為是醫生個人的醫療水平和技術，但醫生個人的醫療水平和技術與醫院的醫療設備的先進性有很大關系。因此，普通老百姓承認醫生個人醫療水平的背后，還隱含了對醫院的醫療設備先進性承認的成分。醫療服務不好、手續繁雜是現在就醫者對醫療機構較不滿意的兩項內容。對區位和交通的關注事實上是規定就醫的方便性，首先方便的就醫條件能夠使病情得到及時控制，另首先是為了減少就醫成本，涉及就醫的時間成本和經濟成本。§某現有醫院醫生的薪資根據醫院具體狀況和醫生級別的不同而不同。醫務人員級別依次為：醫士、醫師、主治醫師、副主任醫師、主任醫師（專家）等。如果類似某醫學院第一附屬醫院（云大醫院）這樣的醫院級別，主治醫師月薪最少2500以上，副主任醫師以上級別月薪4000-5000以上。某大型綜合性醫院副主任醫師以上級別，到私營醫院年薪達十幾萬以上，尚有對應股份。私營或合資醫院醫務人員薪資應高于政府醫院1/3以上。對于醫療人員，政府規定在中國設立的合資醫院的醫務人員要本地化；而從市場的角度來看，本土醫療專家在病人中的權威性及信任度更高。§ 醫保定點對于大型醫院的經營來說是核心問題，國家在對醫保定點單位進行審批的時候，首要審批的是該醫院與否屬于非盈利性醫院，這重要是由于非盈利醫院的醫療價格是由國家制訂，國家能夠直接控制非盈利性醫院的醫療價格，這樣才干使醫保定點單位有效執行國家有關的醫療定價。民營或合資醫院在能夠執行國家制訂的醫療收費原則的前提下，才有可能進入醫保審批程序。商業醫保靈活些，但醫療價格控制的原則也是同樣的。但市場調查的數據顯示，被調查者在選擇醫院時，考慮醫保的比例是很小的。首先，現在國內醫保涉及的醫療服務范疇和程度比較有限，老百姓不大會盼望醫保會給他們帶來多大的實惠；另首先，現在某的醫保制度很大程度還只貫徹到機關、國有企事業單位以及部分公司制度比較規范的非公有經濟單位，醫保制度對于相稱大一部分老百姓來說還比較陌生。基于以上因素，某老百姓在選擇醫院就醫時，對醫保的敏感性比較低。但隨著中國醫療保障體制的不停完善和貫徹，老百姓對醫保的信任度和依賴性會越來越強，醫保條件也將成為消費者選擇醫院的重要影響因素之一。§ 從市場調查數據顯示，所調查的大部份家庭及個人表達需要在某設立中外合資醫院，他們認為“一流的醫療技術”、“一流的環境”、及以“星級酒店式的服務”比較能夠吸引他們。同時大多數被訪者認為，在這樣的醫院就醫，醫療費用能夠比普通醫院高出10%-20%甚至更高。這也顯示出某始終存在著較大一群高端醫療消費市場的消費者，隨著社會經濟的發展，這群消費者的數量也會逐步增加。通過數據報告交叉分析我們能夠看出，需要此醫院并樂意來此就醫的消費者的特性是：已婚，個人月收入在800元以上，家庭收入在元以上，交通工具以摩托車或私人汽車，年紀從重要是45歲下列，學歷以高中/技校/和大學本科級以上的消費者。按照區域衛生規劃原則和衛生資源配備原則，某市醫院床位配備原則為每千人口３．６４－４．９７張。以此測算，此后３－５年內，某xx醫院新院區病床設立最低限為760張，不管其輻射范疇，僅此才干適應本地人口的醫療服務需求。§根據前面的市場分析及消費者調查成果，我們認為某xx醫院太平新院區的定位應當是：立足于烏蘭巴托市新區、服務全國各省，面對中高收入人群的綜合性當代醫院，含有較高的科技性、學術性、前瞻性和生態康復性的高層次醫院。擁有一流的學術哺育條件和人才培養環境。擁有一流醫療專家網絡，擁有國內及本土一流的醫療專家及隊伍，一流的醫療設備，先進的管理及經營模式，較高原則的醫療環境及醫療服務。盡量將幾個高端特色科室做到全國一流，最佳彌補烏蘭巴托市醫療市場上的空白。

第3章建設規模與項目開發條件§3.1建設方案 至在太平鎮用1300畝左右土地，分三期完畢門診，住院，醫學研究，教學培訓，后勤輔助，專家公寓，康復公寓，生活配套，綠化建設為一體的當代綜合醫院。在此基礎上，形成以本院為核心，輻射周邊新城區20萬以上消費者，重點學科服務全省，以醫、學、研一體化提高某xx醫院科技含量，以醫療康復、保健養生為特色的當代醫療綜合服務體。§項目逐步建成后，可形成以下規模：一期建成滿足日1000人次的門診部（二、三期根據實際狀況另制訂實施方案，初步預計一、二、三期累計為2500人次的門診部）。一期建成100床左右的住院部（二、三期根據實際狀況另制訂實施方案，初步預計一、二、三期累計為760床）。建成研發中心（附屬40床）。建成各類手術室65間。建成康復中心及康復公寓建成培訓中心及對應配套設施。建成后勤輔助設施。建成滿足新院區及院本部使用規定的生活設施及配套設施。項目實施有關問題1、院區交通狀況建設過程中考慮院區主干道與各建筑間的位置和需要，整體規劃，整體實施，規劃中道路與停車場一起約占用地面積的25%。2、院區內的綠化為了使新院區的環境成為抱負的診療、康復、保健、科研場合，在規劃中要考慮較高的綠化率，項目實施后，院區內綠化覆蓋率考慮在40%3、電力設施新院區建蓋200平方米的配電室，并敷設高壓、低壓電纜供應臨床、生活用的不同需要。臨床線路為銅芯塑料線穿難燃PVC塑料管。新院安裝弱電系統，滿足數據交換，上網，遠程會診等需要。防雷按規范規定設立，有特殊規定的設備、設施作單獨接地保護。4、消防系統醫院是一級消防單位，新院區的內外都嚴格按國家規定敷設消防系統。項目實施環節第一步：－首先建成日1000人次的門診部、100床住院部，研發中心、培訓中心方案完畢，完畢大部分后勤輔助設施建設，完畢大部分生活設施及配套設施；第二步：－根據擬定的實施方案進行門診部、住院部的繼續建設，研發中心、培訓中心工程開始建設，繼續完善后勤輔助設施，繼續完畢生活設施及配套設施；第三步：－全方面完畢新院區建設及綠化工作。§總占地面積866658平方米其中：建筑占地面積（含待建、擴建用地）303330.3平方米道路及停車場占地面積216664.5平方米綠化覆蓋占地面積346663.2平方米建筑運用系數35%綠化覆蓋率40%總建筑面積229269平方米項目指標預計項目建筑面積（平米）預計根據門診部30000日門診人數2500人，每人使用12平米住院部76000760張床位，每床位占用100平米（含公攤）醫技樓19302.28常規為靠近住院部三分之一方能滿足需要手術室8666.6765間手術室，每間凈使用面積約80平米，醫院公攤約為40％科研中心980025間實驗室，每間約占用200平米（含公攤），40張觀察床位，每張約占用120平米（含公攤）康復中心5000當代化綜合醫療服務體常規原則康復公寓30000當代化綜合醫療服務體常規原則生活中心18000當代化綜合醫療服務體常規原則專家公寓25000當代化綜合醫療服務體常規原則后勤輔助系統7500當代化綜合醫療服務體常規原則累計229269§3.2項目現狀概況 §某經濟技術開發區安寧太平鎮核心區（具體位置見附圖）。§本項目占地1300畝。項目建設用地將由項目開發建設單位按國家和地方有關規定辦理手續。§規劃市政配套條件完善。水、電、氣、熱、通訊、道路等市政基礎設施建設已完畢規劃方案并正在實施，隨著項目的開發建設，多個市政條件將同時貫徹。本項目用地范疇內的市政基礎設施可滿足使用規定。完備的市政基礎設施為本項目的市政配套及項目建設發明了良好的先天條件§3.3項目建設條件§開發區核心，地形為緩坡。§根據有關資料，擬建項目占用位置的氣象條件、地質狀況、消防條件均符合國家有關規范§位于烏蘭巴托市核心位置，優美宜人，綠色、生態、環保。§工業園區太平片區位于某市西郊、太平鎮腹地及連然鎮東部，距某市18公里、規劃面積30平方公里，是都市總體規劃（－）都市總體布局中的五大分區之一，是安寧市重點哺育的重要經濟區域。片區規劃范疇內田少地多，人口稀少，生態環境良好，外圍交通便捷，供水、供電條件較好，經專家論證是建設園林山水型生態工業園和都市新區的抱負區域。第一階級段：至，重點做好園區的總體發展規劃和園區外的基礎設施建設第二階段：至，有計劃、有重點的做好園區的二期開發，重點引進與省、市經濟發展和園區產業發展相符合的、有市場潛力的高新技術公司和項目。努力求取國內外、省、市以及各大專院校、科研院所、科研項目進入園區。項目開發規劃環境評價太平規劃和建設條件良好，地方政府對于片區和諧發展和項目建設的支持顯得尤為重要，如此，能夠切合地區發展的需要，使得區域成為某“醫療、康復的后花園”整體提高該片區的核心競爭力§新院區3公里范疇內有三條高速公路，5公里范疇內有兩個火車站，交通十分便利。新院區所處的開發區主干道為雙向8車道，現已部分建成。新院區內道路全部新建，局限性之處是距離某市和安寧市核心都有一定距離。§地處太平開發區中心，社會秩序優良。§安寧市和太平的招商引資政策有助于項目開展。§交通本項目的擬建地點在太平鎮核心位置，地塊為緩坡，開發區內主干道為雙向8車道（現已部分建成），高速公路距離新院區僅幾分鐘路程，交通方便。供電項目建成后需用電量為千伏，距太平鎮五公里范疇內的某結核病院附近有一種較大規模的變電站，用電可滿足規定。供水太平鎮內有200萬立方的新來水庫和立方的明朗水庫，自來水供應量可達成100000立方米/日，地下水資源也很豐富（開井后可達成1000立方米/日的出水量），從發展來看，用水可滿足規定。基礎設施項目地位于太平新區核心，水、電、通訊等設施齊全，交通為雙向8車道（現已部分建成）。§地處開發區主干道旁，施工便利。

第4章機構設立§4.1機構設立原則根據1994年9月2日衛生部公布的《醫療機構基本原則（試行）》的有關規定，結合太平新區20~30萬居住人口的城規，按每千人口３．６４－４．９７張的比列，規劃太平新院區病床數760張，門診量為2500人/日。另外，根據醫院發展的需要設立科研中心、教學培訓中心；依靠有利的地理環境開辦保健康復中心和康復公寓；由于太平新區是新建社區，各項生活基礎設施都不含有，為了使醫護人員和前來就診的廣大xx群眾能有一種良好的診治、康復環境，本著“配套先行，生活先行，筑巢引鳳”的觀念，配套了專家公寓、生活服務中心和有關后勤保障系統。§4.2機構設立 §新院區設立門診部、急診中心、住院部、手術中心、科研中心、教學培訓中心、保健康復中心、康復公寓、專家公寓、生活服務中心、行政管理中心以及后勤保障系統。§新院區臨床科室設立：急診科、婦科、產科、兒科、呼吸內科、心內科、內分泌科、神經內科、血液內科、普外科、肝膽外科、胸外科、骨科、眼科、中醫科、耳鼻喉科、口腔科、眼科、皮膚科、麻醉科、計劃生育科、防止保健科、康復科。醫技科室設有藥劑科、檢查科、放射科、病理科、輸血科、核醫學科、理療科、消毒供應科、病案室、營養部、臨床功效檢查室，臨床檢查中心、醫學影像研究中心、圍產醫學遺傳診療中心，肝膽外科研治協作體、中西醫結合第一臨床研究基地。住院部設病床760張，涉及：婦科、產科、兒科、呼吸內科、心血管科、消化內科、內分泌科、神經內科、血液科、血液凈化中心、普外科、肝腎移植中心、胸外科、骨科、眼耳鼻喉科、泌尿外科、ICU、術后恢復中心、圍產醫學遺傳診療中心、特需病區等。手術中心設：百級凈化手術室6間；千級凈化手術室15間、萬級凈化手術室20間。30萬級凈化手術室20間，干凈走道按10萬級設計，污物走道按30萬級設計。科研中心：重要為省重點專科12個：呼吸內科、心內科、內分泌科、神經內科、血液內科、普外科、肝膽外科、胸外科、骨科、眼科、耳鼻喉科、計劃生育科；省屬科研中心：某省臨床檢查中心、醫學影像研究中心、老年病研究中心、圍產醫學遺傳診療中心,尚有肝膽外科研治協作體，中西醫結合第一臨床研究基地；以及其它優勢學科提供研究場合和臨床實驗基地。教學培訓中心：含有為醫院35個臨床科室及醫技、后勤輔助部門提供培訓、再教育、學術交流、模擬操作的功效。康復中心及康復公寓：為病患提供手術及治療后恢復、養生、保健的康復功效，是當代醫療的大趨勢，也是全省首家推出生態康復醫療的嶄新服務形式。專家公寓、生活服務中心以及后勤保障系統：醫、學、研一體化為特色，為醫患提供當代化健康、全方面生活配套服務設施，力求建成某醫療衛生系統的大后勤基地第5章投資估算與資金籌措§5.1、項目總開發成本§本項目由某xx醫院建設，項目總用地面積1300畝。根據現在建設和規劃，該地塊通路、通電、通水，滿足三通。項目建設當代化綜合醫療服務體，總建筑面積229269平方米。重要技術經濟指標以下：項目重要技術經濟指標摸擬項目建筑面積（平米）備注門診部30000日門診人數2500人住院部76000760張床位醫技樓19302.28手術室8666.6765間各類手術室科研中心980025間實驗室，40張觀察床位康復中心5000醫療康復、保健養生為特色康復公寓30000醫療康復、保健養生為特色當代醫療綜合配套體，涉及全方面生活配套服務設施，某醫療衛生系統的大后勤基地生活中心18000專家公寓25000后勤輔助系統7500累計229269§計至在太平鎮用1300畝左右土地，分三期完畢門診，住院，醫學研究，教學培訓，后勤輔助，專家公寓，康復公寓，生活配套，綠化建設為一體的當代綜合醫院。§項目的總投資重要涉及下列幾項：（1）土地使用權出讓金及使土地達成三通一平可使用狀態的全部費用；（2）建造費用（含前期、土建、基礎設施、裝修、綠化、監理建設期、開發期間費、管理費用等建設期內所發生有關費用）；（3）不可預見費，由于建設周期較長，為建造費用的5％；（4）手術室建造（由于干凈手術室建造費用很高，故單獨列出土建外費用）；（5）設備購置費用§§土地成本土地使用權出讓金及使土地達成三通一平可使用狀態的全部費用。本項目開發商獲取土地單位成本約為7萬元/畝，1300畝累計為9100萬元。§這里的建造費用采用概算指標法與類似工程經驗估算法相結合，以類似工程經驗估算法得出項目各項費用的大致原則，作為概算指標，結合不同的建筑面積，進行計算。項目建造費用約為57256.27萬元，以229269平方米的建筑面積計算，約合2497.34元/平米，詳見下表。建造費用估算表項目建筑面積（平米）預計建造單價（元）總價（萬元）門診3000026507950住院部7600026500醫技19302.2826505115.10手術室8666.6726502296.668科研中心980026502597康復中心500026501325康復公寓3000026507950生活中心1800026504770專家公寓2500012503125后勤輔助系統750026501987.5累計229269265057256.27§由于建設周期較長，為建造費用的5％，累計為2862.81萬元。§65間不同干凈級別的手術室，根據常規預計，除土建外建造費用為2600萬元。§根據三級甲等醫院常規設備購置原則，平均每床位為58.33萬元，本項目床位760張，項目設備購置費用累計為44330.80萬元。§本項目開發投資的資金來源有二個渠道：一是公司自有資金，二是銀行貸款。土地有關費用和部分建設費由本身支付，剩余部分由銀行貸款補足。同時，由于醫院建設的特殊性，不產生財務費用。§項目總成本匯總表序號項目金額（萬元）1土地購置成本91002建造費用57256.273手術室建造費用（不含土建）26004不可預見費2862.815設備購置費44330.80（三）累計116149.89§5.2、項目收益部分預期§預期建成后，項目收入隨時間增加而增加，根據太平新區的規劃進度，按開發和地塊成熟度來預計，后，即，項目獲得滿額年收入。項目建成后年收入估算表項目年收入（萬元）估算根據門診收入17625每日門診病人數2500人，扣除急診日，年門診時間為300天，根據經驗數據，門診病人日支出235元。住院收入20374.84760床，根據經驗數據，病床周轉率為32.3，故病床使用次數為24548，常規經驗住院人均支出8300元康復中心和康復公寓8640600床，常規經驗人均支出10000元，周轉率14.4，故病床使用次數為8640其它收入1200食堂、小賣部、停車、住宿等累計47839.84§本項目為醫院，含有特殊性，不考慮經營稅費。§項目建成后年支出估算表項目年支出（萬元）估算根據工資、獎金及福利等一切人員開支60001500人，人均40000元每年。藥費20896.44經驗數據表明，藥費普通占收入43.68％耗材（高低值耗材）及管理費用及其它（水、電氣、燃料等）5500經驗數據累計32396.44§5.3、項目財務評價§評價對于本項目的財務靜態評價，由于投資期較長，并且利潤的獲得會隨時間增加而增加，因此采用投資回收期法較為合理（由于醫院經營的特殊性，不涉及稅收）。通過測算，本項目的投資回收期為15.77年。項目建成后年收入、支出增加變化估算表年份－使用率0.00%60.00%66.00%72.60%79.86%87.85%96.63%100.00%年收入028703.931574.2934731.7238204.942025.3946227.9247839.84累計年收入028703.960278.295009.92133214.8175240.2221468.1269308累計支出116149.89148546.3180942.8213339.2245735.7278132.1310528.5342925累計盈余-116150-119842-120665-118329-112521-102892-89060.4-73617年份使用率100.00%100.00%100.00%100.00%100.00%年收入47839.8447839.8447839.8447839.8447839.84累計年收入317147.8364987.6412827.5460667.3508507.2累計支出375321.4407717.9440114.3472510.8504907.2累計盈余-58173.6-42730.2-27286.8-11843.43599.973投資回收期計算表（按累計收益額計算法）年份投資額回收投資額累計未回收投資額經營收入經營成本凈收入1116149.890116149.89234528703.932396.44-3692.54-119842.43631574.2932396.44-822.15-120664.58734731.7232396.442335.28-118329.3838204.932396.445808.46-112520.84942025.3932396.449628.95-102891.891046227.9232396.4413831.48-89060.411147839.8432396.4415443.4-73617.011247839.8432396.4415443.4-58173.611347839.8432396.4415443.4-42730.211447839.8432396.4415443.4-27286.811547839.8432396.4415443.4-11843.411647839.8432396.4415443.43599.99§動態評價分析法是考慮資金的時間價值的分析辦法。重要評價指標有：財務內部收益率(FIRR)指標和財務凈現值(FNPV)指標。根據前述數據，由于本項目側重于長久的社會效益，故取50年測算成果以下：財務凈現值（萬元）（I=8%）為：1817.41萬元財務內部收益率為：8.11％財務凈現值（FNPV）是指按事先規定的基準貼現率I0將項目計算期內各年凈現金流量折現到建設期的現值之和。是考察項目在計算期內盈利能力的動態評價指標，凈現值不小于或等零的項目是能夠考慮接受的。建議選用普通醫療公司常規收益率作為基準收益率，故基準收益率I0取為8%。財務內部收益率（FIRR）是指項目在整個計算期內各年凈現金流量現值累計等于零時的折現率。反映出項目所占用資金的盈利率，即反映出項目的盈利能力。當FIRR不小于基準收益率時，則認為其盈利能力已滿足最低規定。§5.4、財務評價結論從各財務指標看，本項目有能夠接受的靜態與動態盈利能力。從本項目的財務凈現值（FNPV）評價和財務內部收益率（FIRR）評價及投資回收期評價證明，本項目一次性高額投入，能夠并側重于獲取長久經濟效益和社會效益。

市場調查數據資料某市居民醫療消費調查新口味測試摘要選擇醫院就醫時，考慮的重要因素：選擇因素第一重要因素第二重要因素第三重要因素綜合評分醫術\出名醫師38.4015.908.6051.87品牌\名氣9.9013.204.6020.23服務4.6015.2015.2019.80價格4.6013.9012.6018.07醫保定點12.602.005.3015.70交通7.904.603.3012.07規模6.605.302.0010.80區位6.002.602.608.60專\特長4.004.002.607.53其它0.700.700.001.17商業保險定點0.001.300.701.10醫療條件0.000.700.000.47醫院看病最讓消費者不滿意的因素：麻煩因素第一麻煩第二麻煩第三麻煩綜合評分排隊等待41.705.300.7045.47手續復雜15.907.301.3021.20服務態度不好7.304.000.7010.20醫生不負責5.304.000.708.20路標不明3.301.300.704.40醫療費高0.704.000.703.60醫術不精2.001.300.002.87藥價貴0.702.600.002.43價格不公開2.000.000.002.00交通不方便1.300.700.001.77醫生夸張病情1.300.000.001.30做不必要的檢查0.700.700.001.17診療慢0.000.700.700.70環境不好0.000.700.700.70假藥0.000.700.000.47老人和小孩就醫看病問題的不滿意因素：老人\小孩看病的麻煩麻煩一麻煩二綜合評分手續不簡便15.201.3015.85服務態度不好4.600.704.95收費高4.001.304.65不負責2.600.702.95醫生亂開藥2.000.702.35醫術不好1.300.701.65不人性化1.300.001.30看病時間段方便0.700.000.70老人的護理0.700.000.70床位不夠0.700.000.70但愿通過醫院協助自己解決的問題：但愿醫院協助您解決的問題第一需要第二需要綜合評分公開收費原則10.900.7011.25手續簡便7.301.307.95診治快捷7.300.007.30日常保健咨詢4.000.704.35服務態度要好4.000.004.00尋醫問藥咨詢處2.600.002.60出診2.000.002.00多開方便門診2.000.002.00提高效率1.300.001.30護理1.300.001.30醫生實際告訴病情1.300.001.30病后注意事項1.300.001.30不要誤診1.300.001.30細心聽病人敘述0.700.000